物业辖区设备设施运行维护控制程序（优选10篇）

物业辖区设备设施运行维护控制程序

1.0目的:对物业管理公司物业管辖区设备、设施维修进行有效控制。

2.0范围:物业管理公司设备/设施维修的管理工作。

3.0职责:工程部对物业管理公司物业管辖区设备负责控制。

4.0工作程序

4.1工程部负责维修基础设备、设施包括:工作场所(办公场所、机房设备间、管道井等)、服务设施(包括软件和硬件，如通讯设施、运输设施、水、电、冷源、热源供应、道路及排污管线等)、支持性设施和工具(如维修用的设备和工具等)。

4.2工程部负责维修基础设施维修管理，实际操作按照《设备管理规定》进行。

4.3各专业应按各专业岗位职责中规定的范围负责设备、设施的运行、保养和维护。

4.4工程部负责的设备、设施的管理、运行、维修、维护记录要建立档案，新购入的设备资料、说明应复印并存档。

4.5工程部负责维修工作包括日常维修、报修维修、外包工程、维修项目维修。

4.5.1各专业应按《专业巡视制度》进行巡视，按照各专业设备、设施运行需要，按相对应的设备维护保养计划所规定的时间、标准进行维修保养，实际操作按照《日常维修项目控制流程》进行。

4.5.2报修维修是业主、客户临时报修项目的维修，区别于日常维修项目，实际操作按照《报修维修控制流程》进行。

4.5.3外包工程、维修项目是根据日常维修、报修项目和一些改造工程，工程部自身无法完成，需要对外委托的项目，实际操作按照《外包工程、维修项目工作流程》进行。

5.0相关文件

5.1《设备管理规定》

5.2《专业巡视制度》

5.3《弱电工岗位职责》

5.4《强电工岗位职责》

5.5《空调工岗位职责》

5.6《弱电系统维修保养计划》

5.7《空调系统维修保养计划》

5.8《配电设备维修保养计划》

6.0相关记录

物业辖区设备设施运行维护控制程序：物业辖区日常清洁工作操作程序

物业辖区日常清洁工作操作程序(1)

1开荒清洁

1.1 开荒清洁是售楼中心与样板房装修完毕之后的全面清洁。

1.2 清洁之前，应检查门、窗、玻璃、地板瓷砖、木地板云石、水龙头、家俱、器具等有无破损。

1.3 检查如有问题，应登记报告主管，然后清洁。

1.4 检查没有任何问题，可以按由上至下、由里至外的操作程序进行清洁。

1.5 操作过程

1.5.1 准备好清洁工具和清洁剂。

1.5.2 打开玻璃窗，清除室内施工垃圾，用胶丝袋装好，放于指定地点，以便清运。

1.5.3 用扫把从上到下，从里到外清扫一遍。

1.5.4 窗、玻璃门清洁:

1)用铲刀、刀片将玻璃窗槽、窗柜上的水泥、白灰、油漆、胶水等垃圾物铲干净。

2)用毛刷将窗槽的灰尘、泥沙垃圾等刷净。

3)用洗净的毛巾将玻璃、窗柜、窗槽擦净。

4)用干毛巾擦干水迹。

5)操作时，应小心细致，以免损坏玻璃，刮花框架，弄脏墙身。

1.5.5 阳台清洁:

1)拿铲刀铲除墙身上的、地板上的大块水泥、白灰等。

2)用扫把从上到下清扫干净灰尘、垃圾。

3)打湿墙身、地板。将扫把倒立、用毛巾卷到扫把上，用胶夹子夹好，浸入装有配制好的盐酸溶液中，提起来不滴为止，以免弄到身上或眼睛里，然后把墙身从上到下均匀扫至地板上。再配合铲刀、钢丝球清洁墙身、地板。

4)用洗净湿毛巾擦净墙身及墙身上的水管等其它设施，再用清水冲洗地面，再用拖把拖干为止。

1.5.6 卧房、梯级清洁:

1)卧房、梯级木地板有纸皮时，应从周围往中间边撕边折，尽量把垃圾卷入纸皮中，将纸皮连带垃圾运到垃圾筒边，以待垃圾车清运。

2)用扫把将家俱、窗台、地板上的灰尘、垃圾清扫一遍。

3)用洗净的毛巾将灯座、开关、家俱、窗台等擦净。

4)用湿润的毛巾小心擦拭地角线，用钢丝球沾少量洗衣粉水轻轻擦拭，如有大片白灰，宜用铲刀轻铲，再用洗净的毛巾拧干将地角线擦干净，注意不能刮花木质表面，弄脏墙身。

5)用湿润的拖把将地板拖抹一遍，而后配用铲刀、钢丝球、刀片将木地板上的胶水、白灰铲除、刮掉，再用扫把清扫。而后用洗净的拖把拧干水后拖两遍。

6)用湿毛巾擦净房门。

1.5.7 厕所、浴室清洁:

1)用铲刀将墙身、地板上大块水泥、白灰铲净，然后拿扫把从上往下清扫一次。

2)将墙身抹湿，用放稀盐酸清洁剂涂抹一遍，注意门框周边的油漆、胶水、黑色水泥污质等，多抹一次，配合铲刀、钢丝球、刀片清洁，然后用湿毛巾擦净墙身。

3)用铲刀、刀片将洗手盆、浴缸、坐便器上的商标、白灰、水泥铲除刮净，而后用洗净的毛巾将梳妆镜、洗手盆、浴缸、坐便器、门等室内设施擦净。

4)用水打湿地板、而后用较浓盐酸清洁剂拖抹地板配合铲刀、钢丝球清洁，再用清水冲洗，而后用拖把拖干净为止。

1.5.8 厨房清洁:

1)如遇厨柜垃圾较多，宜用扫把先清扫一次，用铲刀将墙身、地板上的大块水泥、白灰铲除，再清扫垃圾。

2)将厨柜用洗净的毛巾擦净，如角落擦不到位的地方，可用刀片或铲刀，顶着毛巾擦净。

3)用湿润的毛巾将大理石台面抹拭一遍，用铲刀或刀片将台面的杂物小心清洁干净，再用干毛巾擦净台面为止。

4)洗手盆、水龙头宜用湿毛巾沾少量洗衣粉擦洗，不宜用酸性清洁剂、钢丝球清洁，先用洗净的湿毛巾擦拭干净，再用干毛巾擦一遍。

5)将地板打湿，水泥较厚时，用较浓盐酸拖抹地面，而后用铲刀、钢丝球清洁，再用清水清洗。

1.5.9 大堂清洁:

1)用湿毛巾擦净大堂的开关、灯座、家俱、窗台等。

2)用铲刀将大块水泥、白灰铲除后再清扫。

3)用湿润的拖把抹地面。

4)将拖把洗净，浸入装有稀盐酸的水桶，拧干后拖抹地面，配合铲刀、钢丝球、刀片，将地面清洁干净，而后清扫。

5)擦净大门。

6)把拖把洗干净，拖干地面。

1.5.10 开荒清洁过程中所注意事项:

1)用盐酸时戴手套进行清洁。

1)云石、大理石、木地板、不锈钢等器具，不能用酸性清洁剂。

1)木地板表面、地角线表面、不锈钢不能损伤、刮花。

1)木地板不能有太多水迹，防止发霉变形，清洁地板时，不能弄脏墙身。

1.5.11 清洁工作完成后，整理清洗好的工具，关好门、窗、水、电，把垃圾及时放到垃圾筒里，并将大门口清洁干净。

2.大堂清洁

2.1 大堂保洁工作，应在大堂区域巡回作业，要重点工作先做，全面兼顾，保持干净、明亮、清洁的居住环境。

2.2 及时用尘推推干净大堂地面的沙粒、脚印、灰尘、细小的垃圾杂物。

1)尘推按平行方式顺序前推，转弯时要转半圈，控制污物以推净;

2)积累的尘污，推到不影响他人位置，用扫帚、畚箕或吸尘机清理干净;

3)脏的尘推头要换下清洁干净;

4)有水或油污等在地面先用毛巾抹干，方可使用尘推，避免污染尘推。

2.3 经常用湿毛巾清洁地面的水迹、油污或其它尘推不能擦净的污物，保持地面洁净光亮。

2.4 大堂玻璃有少量手印、灰尘可喷上玻璃水或湿毛巾抹过，再用不脱绒的布擦干净。较脏时应依照《玻璃清洁操作程序》。

2.5 及时清洁垃圾桶、烟灰盅，保持干净。

2.6 大堂门口垫进行清扫或吸尘清洁干净。

2.7 大堂沙发、茶几、前台、台面等可用微湿布抹尘，如为光滑表面、湿毛巾抹后，要用净布抹干水印。

2.8 电梯清洁干净玻璃、地面、不锈钢。

2.9 保持宣传牌、置伞器干净。

2.10 外围及绿化带清扫干净废纸、烟头、果皮等垃圾杂物，有污渍及时清理。

2.11 楼梯、通道的地面，扶手护栏定时清洁，注意天花、灯饰清洁。

2.12 如遇雨天要在大堂放置"小心地滑"告示牌。

2.12 注意事项:

1)仪容仪表整洁;

2)勤巡查、有污

脏及时处理;

3)微笑工作，讲文明、有礼貌。

3.电梯清洁

3.1 电梯全面清洁

1)电梯全面清洁应每天进行一次;

2)用微湿布抹拭轿厢天花、灯具及四壁装饰板，如较脏应使用适量清洁剂清洁;

3)清洁轿厢内的玻璃，按《玻璃清洁操作程序》进行;

4)清洁电梯不锈钢门、按钮牌，按《不锈钢的清洁保养操作程序》进行;

5)清洁电梯槽缝，可用细窄物品顶住毛巾清洁，或用吸尘机吸净;

6)用湿毛巾抹干净地面，如需上蜡依照《石面上蜡操作程序》进行;

7)擦干净每层楼电梯门和按钮牌，标识牌。

3.2 电梯保洁

1)玻璃镜上的手印或油污，用喷壶喷少量已经稀释后的玻璃水，再用不脱绒的布擦净;

2)内外电梯门，按钮牌不锈钢上的手印、污印、灰尘等用带有少量不锈钢油的不脱绒的布擦至光亮;

3)扫净轿厢内地面的垃圾杂物，如有污渍、痰渍用湿毛巾擦净。

3.3 注意事项:注意尽量对客人使用电梯减少影响。

4.洗手间清洁

4.1 洗手间清洁

4.1.1 摆放"清洁进行中"告示牌在门口处。

4.1.2 检查并补充纸巾、洗手液等。

4.1.3 清倒烟灰盅

1)倒干净烟头、烟灰;

2)用百洁布擦洗烟灰盅内部;

3)用干毛巾抹干水迹。

4.1.4 清倒垃圾篓

1)倒干净垃圾篓内垃圾、杂物;

2)特别脏的要更换垃圾袋或用毛巾抹干净;

3)倒出的垃圾，应用垃圾袋装好。

4.1.5 抹尘

1)用毛巾抹门、隔板、墙面、窗台、地脚线、纸巾盒、干手机、枧液机、开关、插座等表面灰尘;

2)用百洁布擦门、隔板、地脚线的污痕、污垢，再用毛巾擦干。

4.1.6 马桶、尿槽清洁

1)分别先冲水;

2)倒入适量洁厕精或酸性清洁剂于马桶、尿槽中，浸泡3-5分钟;

3)用厕所刷或百洁布全面擦洗一遍，再冲水;

4)给马桶、尿槽内部喷入全能(消毒)清洁剂，再用厕所刷或百洁布反复擦洗，并冲水;

5)将马桶坐便器隔板、盖及边缘、底部喷上全能(消毒)清洁剂用百洁布擦洗一遍，并用毛巾抹干净;

6)将尿槽边缘、底部喷上全能(消毒)清洁剂用百洁布擦洗，并冲水;

7)补充事项:

--洁厕精，酸性清洁剂有腐蚀性、不能接触不锈钢或大理石面，清洁时要稀释，戴上手套进行操作;

--清洁尿槽时一定要将尿兜拿起来，刷洗内部，并多冲水;

--如遇到黄色污垢洗不掉的，要用稀释后较高浓度的酸性清洁剂再进行清洁。

4.1.7 梳妆镜清洁

1)用毛套粘取玻璃清洁剂涂在镜面，反复擦洗 ;

2)用玻璃刮刮干水迹;

3)用干毛巾抹干边框水迹、污迹。

4.1.8 台面与洗手盆清洁

1)用全能(消毒)清洁剂喷在表面，用百洁布擦洗;

2)用毛巾抹干表面水迹、污迹。

4.1.9 地面清洁

1)用洗衣粉兑水，用长地擦全面擦洗一遍;

2)用地拖拖干净、水迹、污迹;

3)用清水洗干净地拖，再将地面拖干净;

4)用毛巾抹净边角等位置;

5)补充事项:

--一般地砖地面一个星期需用酸性清洁剂彻底清洗一遍;

--酸性清洁剂不能接触不锈钢、铜器、云石。木材等表面。

4.1.10 用毛巾跟踪检查有无遗漏的，再适量喷洒空气清新剂。

4.1.11 清理垃圾，移走告示牌。

4.2 巡回保洁

4.2.1 检查并补充纸巾、洗手液等。

4.2.2 马桶、尿槽用水冲洗干净。

4.2.3 清倒烟灰盅，太脏要用水冲洗，并用毛巾抹干净水迹污迹。

4.2.4 垃圾篓垃圾超过三分之一时宜进行清倒。

4.2.5 用毛巾抹镜子、台面、洗手盆、水龙头等表面水印，保持干净光亮。

4.2.6 用全能(消毒)水，百洁布擦洗马桶、尿槽等污物。

4.2.7 用全能(消毒)水喷洗马桶隔板，坐便器隔层、水箱等污物、水迹。

4.2.8 将地面脏物和水拖干净。

4.2.9 喷适量空气清新剂。

4.2.10 补充事项:

1)清洁马桶、尿槽的毛巾不能用来抹洗手盆、台面;

物业辖区设备设施运行维护控制程序：物业辖区草坪施工养护程序

物业辖区草坪的施工与养护程序

1、培植草坪第一步是平整土地，场地应有一定的排水坡度，中心地区既不能低凹，也不能成水平式，因为水平的地面既单调又缺艺术性，对雨水的排除也很不利，中心地区稍高形成的2%左右的排水坡度，或以某一基线向某一方向倾斜也可。

2、对土壤进行一次全面的深翻，其深度在20cm以上，同时改良土壤，施基肥和使用化学除草剂，消灭杂草，特别是播种草籽的草坪尤为重要，新种上的草在10天全面清除杂草一次，防止草皮带来的杂草扎根繁殖。

3、割剪能使草坪经常保持平整美观，并能促进其生长茂盛，割剪大面积草坪可用剪草机，小面积草坪、路芽、散水坡、污水和雨水井边用手剪草刀修剪，边缘的线条保持清晰、整齐。

4、杂草是草坪的大敌，它的生命力很强，如果不及时清除，会吸收土壤营养，抑制草坪的生长，所以除杂草是一项重要任务，人工拔除杂草每半个月全面进行一次，对大面积杂草进行重新改造，可选用化学除草剂灭草，翻土重栽草皮。

5、要使草坪生长良好，浇水工作也不可少，浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面，浇水时间夏天以早晚为宜，冬天以9:00-16:00为宜，无雨季节每周浇水1-3次。

5、虫害防治，应贯彻"预防为主，综合防治"的基本原则，根据病虫害的发生规律，采取有效的措施，在病虫害发生前，予以有效的控制(见病虫害的识别与防治)。

物业辖区设备设施运行维护控制程序：物业辖区绿化防风防涝程序标准

物业辖区绿化防风防涝程序、标准

1.0范围

管区内绿化区的防风防涝。

2.0作业程序

2.1对新种的乔木须用水泥柱或竹杆做防护架。

2.2平时应注意对灌木和乔木进行培土。

2.3对乔木进行剪枝以减少阻风力。

2.4检查保持雨水井和明沟、暗道畅通。

2.5对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。

2.6风雨过后对绿化进行全面检查，发现受害的树木在12小时内根据情况可采用锯树、扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。

3.0注意事项

支撑物或拉绳与树杆之间垫上柔软的东西，以防破坏树皮。

物业辖区设备设施运行维护控制程序：物业辖区固体废弃物污染控制

环境管理程序文件

--物业辖区固体废弃物污染控制程序

1.0 目的

防止固体废弃物随意弃置，污染环境，违反法律法规要求。

2.0 适用范围

适用于办公区域及物业范围内各类固体废弃物管理。

3.0 职责

3.1各管理处负责本处办公区域及小区内固体废弃物的分类回收和集中管理、处理工作，并建立《固体废弃物清单》。

3.2管理部负责公司固体废弃物的管理，并建立《固体废弃物清单》。

4.0 工作程序

4.1定义

4.1.1 固体废弃物:指在生产建设、日常生活和其它活动中产生的污染环境的固态，半固态废弃物资。

4.1.2 普通固体废弃:指在城市日常生活中或者为城市日常活动提供服务的活动中产生的固体废弃物以及法律、法规、行政规定视为城市生活垃圾的固体废弃物。

4.1.3 危险固体废弃物:指列入国家危险废弃物名录或者根据国家规定的危险废弃物鉴别标准和鉴别方法认定的具有危险特性的废弃物。

4.1.4 可回用固体废弃物:指具有回用价值的固体废弃物。

4.2 固体废弃物分为三类:

4.2.1 普通固体废弃物;

4.2.2危险固体废弃物;

4.2.3 可回用固体废弃物。

4.3 公司对以上固体废弃物管理控制方法:

4.3.1 由公司发展部统一制作盛装各类固体废弃物的容器，并进行明显的标识。

4.3.2清洁人员应将小区内的垃圾分类收集，不能混放。对因外来人员原因导致的垃圾混放，应尽可能进行重新分类。具体工作按《清洁管理程序》进行。

4.3.3 所有可回用固体废弃物，管理处指定专人定期进行清理，集中存放，定期由有相应资格机构有偿回收。

4.3.4 对危险固体废弃物，管理处指定专人负责清理和妥善保管，必须集中交有危险废物经营许可证的合法单位进行处置，或按国家及地方有关法规、规章进行处置。对危险废物的处置方法、数量、种类要记录在《危险废弃物处置登记表》中。

4.3.5 用于储存固体废弃物的容器和地点必须能防扬散、防流失、防渗漏或对其采取了其它防治污染环境的措施。

4.4 检查与监督

4.4.2 管理部应监督各管理处对《清洁管理程序》及《装修管理程序》的执行情况，以便其执行结果满足本程序的要求。

4.5 服务承包商的评审

4.5.1所有的固体废弃物收集处理承包商，均应由合同评审小组进行评审，确认其合法性及合理性，评审情况记录在《合格供应商/服务承包商调查报告》中，对评审合格的承包商登记在《合格供应商/服务承包商清单》中。管理处对合格供应商/服务承包商的服务情况进行监督，必要时施加相应的影响，具体方法详见《对相关方施加影响控制程序》。

5.0 相关文件

5.1《污染控制程序》(zh*-ep-03)

5.2《清洁管理程序》(zh*-qp-16)

5.3《装修管理程序》(zh*-qp-12)

5.4《对相关方施加影响控制程序》(zh*-ep-05)

6.0 质量记录

6.1《固体废弃物清单》(zh*-ep-09-1/a)

6.2《危险废弃物处置登记表》(zh*-ep-09-2/a)

6.3《合格供应商/服务承包商调查报告》(zh*-qp-10-3/a)

6.4《合格供应商/服务承包商清单》(zh*-qp-10-1/a)用

物业辖区设备设施运行维护控制程序：物业辖区绿化浇水抗旱

物业辖区绿化浇水抗旱程序

1.0范围

管区内的各种植物。

2.0作业程序

2.1大面积浇水采用胶管引水，单株淋水采用担水的方法。

2.2浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。

2.3新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应优先一次保证浇透。

2.4草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。

3.0注意事项

冬季早上不浇水，夏季中午不浇水。

物业辖区设备设施运行维护控制程序：x物业辖区电梯紧急故障救援程序

1.发生水浸事故的处置

1.1电梯工发现或接到发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知中控室，中控室当值人员通知当值保安员请业主从最近的楼层离开受影响的电梯。

1.2当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源。

1.3当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源。

1.4当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关。

1.5发生浸水时，应迅速阻断漏水源。

1.6对浸水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干(温度不能太高)、自然通风(或用鼓风机)、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

1.7事故发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。

2.发生火灾的处置:

2.1楼层发生火灾时，中控室值班人员应立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，电梯工应迅速解救乘客迅速离开轿厢。

2.2井道内或轿厢发生火灾时，电梯工应立刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延。

2.3事故发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。

2.4对于上述情况，中控室值班人员应及时通知电梯工，并按《火灾应急处理程序》处置。

3.巡查中发现电梯异常

3.1电梯工巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻将故障电梯关闭，并通知中控室。

3.2中控室当值人员通知当值保安员请业主从最近的楼层离开故障电梯。

3.3故障发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。

4.电梯困人救援标准作业程序

4.1当发生电梯困人事故时，电梯工打开井道照明及轿顶检修灯，便于救援操作，并且通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援;告诉被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯工应设法将轿厢门完全关闭。

4.2根据指层灯、pc显示打开厅门观察判断轿厢所在位置。

4.2.1轿厢门距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。

a)拉下电梯电源开关。

b)用专用厅门钥匙开启厅门。

c)在层站用人力开启轿厢门。

d)协助乘客离开轿厢。

e)重新关好厅门。

4.2.2轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。

a)进入机房切断电梯电源。

b)拧开电动机尾轴罩盖，安上旋座及旋盘。

c)救援人员之一把住旋盘，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器闸瓦，根据曳7引绳的记号判断轿厢位置，慢慢转动旋盘上(或下)利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放，将轿厢逐步移动，直至最接近厅门(0.5米左右)为止。

d)当轿厢门距厅门0.5米元左右位置时，其救援方法按第4.2.1条进行。

5.遇有其他复杂情况，应请电梯承包公司帮助救援。

6.困人救援工作完毕后，电梯工应将情况完整、规范地记录在《电梯巡视记录表》内。

7.通知受影响用户

事件发生后，物业管理处站长认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理处书面通知受影响用户。

物业辖区设备设施运行维护控制程序：物业辖区公用设施改造维护维修

一、目的:确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增

容和正常运行。

二、适用范围:适用于管理处管理的公用设施的改造及维护维修。

三、定义

1、公用设施的抢修:是指损坏的公用设施，已经严重影响到客户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行的维修。

2、外委:指委托公司外单位进行的改造及维护维修。

3、自修:指管理处人员自行进行的改造及维护维修。

四、职责

1、管理处职责:

⑴负责做好本管理区域内维修(改造)、保养的年度及季度计划和半年总结;

⑵负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算;

⑶积极配合其它部门，做好由其它部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作;

⑷组织有关部门对本管理处负责的项目进行竣工验收;参与本管理区域内其它工程项目的竣工验收工作;

⑸管理处主任作为管理处负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结、管理处所负责项目的实施。

2、工程技术部职责

作为维修(改造)项目的主审部门，

⑴负责立项工程方案及预算的审核;

⑵负责做好维修(改造)工程的年度总结;

⑶负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算;

⑷为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持;

⑸组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内管理处;参与其它工程项目的竣工验收工作;

⑹工程技术部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。

五、程序

1、管理区域内公用设施的确认

⑴物业管理原制作《公用设施一览表》并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。

⑵管理区域内公用设施应包括如下几种:

2、供电、供水设施。

注:不包括水泵房、开关站、变(配)电所，该部分

⑴公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行。

⑵路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。

⑶花园内休闲娱乐设施。

⑷消防设施。

⑸公共天线、公用电信线路。

⑹清洁卫生设施。

⑺公共防盗设施。

⑻其他公用设施

3、责任范围划分

管理处主任根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。

4、维修(改造)计划

(1)"年度计划"的制定

各管理处须于每年12月15日前做好下一年度的工程维修(改造)、设备保养计划，维修(改造)、保养项目主要包括:电梯、空调

机组、高(低)压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑(网络)设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。

须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理处将编制好的《年度维修(改造)计划》送至总经理、财务部、工程技术部(送往工程技术部时须附送上用e*cel编制的计划表磁盘，下同)。

(2)、季度计划的制定

各管理处须在年度计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修(改造)计划(单项预算2000元以上的项目)，编制《季度维修(改造)计划》表，并将计划表送至总经理、财务部、工程技术部。

5、日常巡视检查

(1)物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内

每天巡视检查，并作《公用设施巡视记录》。

(2)物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，

对其性能状况可进行试验。

6、计划外公用设施改造及维护维修

⑴物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维

修项目。

①日常巡视检查记录。

②客户投诉记录。

③访问客户记录。

④上级指示。

⑵经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。

7、公用设施的抢修

⑴管理处主任当班时，由主任组织实施抢修;管理处主任不在时，由责任物业管理员组织实施抢修。

⑵必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。

⑶管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。

⑷抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修情况，包括:

①事故原因;

②损失情况;

③抢修结果;

④抢修费用;

8、纠正和预防措施。

⑴除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知并监督施工单位或供应商处理。

⑵公用设施改造及维护维修工作质量的检查。

①管理处主任重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知物业管理员处理。

②公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知管理处主任处理并要求其书面汇报。

物业辖区设备设施运行维护控制程序：物业辖区绿化补栽补种

物业辖区绿化补栽补种程序

1.0范围

管区内绿化的补栽补种。

2.0作业程序

2.1确定须补种的植物品名及地点。

2.2对须补种地翻土或打洞，加施基肥。

2.3挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝各叶。

2.4补栽复土时应将土敲细，新土高出地面3-5cm，栽台湾草时要高出接口处1-2cm，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。

2.5对新种乔木用支撑保护。

2.6浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。

3.0标准

3.1新种植物与原有的成行。

3.2确保成活率达95%以上。

3.3最大裸露块在0.4

物业辖区设备设施运行维护控制程序：物业辖区客户财产控制程序

1.0目的

对物业管理范围内与客户有关的财产给予保护。

2.0范围

用于客户的物品及辖区内车辆等的控制。

3.0职责

3.1行政人事部为该程序的主管部门，负责各部门对客户财务的监督管理，并负责对各部门资产进行登记归档管理。

3.2客户服务部负责客户邮件、客户信息等财产管理工作。

3.3秩序维护部负责客户各类车辆的综合管理及钥匙的保管工作。

3.4使用部门负责对物业管理公司财产进行管理。

4.0工作程序

4.1业主和租户的财产一般包括:

4.1.1各类建筑物及公用设施。

4.1.2各类房屋清单及配套钥匙。

4.1.3客户用于维修安装的物品。

4.1.4客户的车辆;

4.1.5其他与客户有关的财产(如信件、邮包、报纸等)。

4.2验收接管物业的控制

应加强物业综合验收和交接管理，保障房屋及配套设施的质量及各项功能、指标符合规定的要求和标准。

4.2.1物业验收应具备的条件

4.2.1.1新建物业验收应具备的条件:

a.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格。

b.供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用。

c.房屋幢、户编号经有关部门确认。

4.2.1.2原有物业验收应具备的条件:

a.房屋所有权、使用权清楚。

b.土地使用范围明确。

4.2.2在物业管理公司物业总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，物业总经理担任组长，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，

工程部负责日常事务运作。

a.各专业组负责接管范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。工程部组织编制《接管验收计划》，报物业总经理批准实施;

b.各专业小组按国家、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。

4.2.3参与竣工验收的物业

4.2.3.1在验收前的资料准备:物业管理公司有关专业人员参与物业的竣工验收的，在竣工验收之前，应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气物业管理公司、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图，竣工总平面图，单体建筑及结构竣工图，地下管网竣工图，建筑施工竣工图，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明，房地产权属关系的有关资料;机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明;用水、电、气指标批文，水、电、气表效验报告等图纸资料，并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料依据。

4.2.3.2物业的竣工验收:验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气物业管理公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(1993.12)、《房屋接管验收标准》(1991.2)等规定组织的竣工验收工作。

4.2.4对已竣工、在用物业的验收接管工作:

4.2.4.1各专业组根据分工范围分别对房屋主体结构、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收;

4.2.4.2验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将验收报告的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直到达到规定要求。

4.2.5物业移交内容:

4.2.5.1建筑物移交

a.各类房屋清单及配套钥匙。

b.单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图。

c.住宅区规划图、竣工总平面图。

d.其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

4.2.5.2公共设施及公共场所移交

a.公共设施及公共场地清单;

b.绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等);

c.机电设备操作、维护说明;

4.2.5.3资料移交

移交的资料应包括:产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收相关资料。

4.2.6对新竣工的物业，由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任和保修期限。开发建设单位应按总投资2%的比例一次性向物业管理公司划拨专用基金，用于购买管理用房和部分商业用房以及公用设施重大维修养护项目。

4.2.7根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》，应加强对客户的房屋及维修的管理。

4.2.7.1房屋外观完好、整洁、执行《清洁服务控制程序》的有关规定。

4.2.7.2建筑物有明显标志及方向指引，执行《服务提供控制程序》有关规定。

4.2.7.3房屋完好率应达到98%以上。

4.2.7.4无违章建筑。

4.2.7.5房屋装修及结构安全，执行《客户入住及装修控制程序》的有关规定。

4.2.7.6房屋零维修及时率达98%以上，合格率达100%，并建立回访制度。

4.2.7.7代收代付房租、水、电、气等各项费用，收缴率达到98%以上，执行相关规定。

4.2.7.8房屋资料档案齐全，便于查阅，执行《客户入住及装修控制程序》的有关规定。

4.3接管客户的控制

4.3.1由业主方开具客户入住通知单交客户服务部，客户服务部按客户入住装修控制程序(7.5.1)规定为客户安排装修事宜。

4.3.2客户入住时，客户服务部、工程部协同客户对所租单元进行交接工作，填写《验房单》，对单元钥匙进行交接，秩序维护部进行备案。

4.4客户提供用于维修、安装、服务用的物品的控制。对客户提供的物品质量应进行控制，以确保物业管理公司对客户的维修、安装、服务质量符合规定要求。

4.4.1工程部负责对客户提供的物品进行验证、维修、安装、服务。

4.4.2客户服务部将客户报修内容填写在《工程维修单》上，并在《工程维修单》上注明所修项目，工程部相关人员持《工程维修单》前往客户

处提供维修服务。

4.4.2.1维修工在维修前应先对客户提供的物品进行质量验证，确认该产品能达到维修安装要求后，方可进行安装。

4.4.2.2对不合格的物品，维修工应告之客户更换产品以达到要求。并在"维修结果"栏内清楚说明情况。

4.4.2.3维修工现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查，并请客户验收，同时在《工程维修单》上"维修结果"栏内签字方可离开。《工程维修单》分四联，分别存放行政人事部、客户服务部、工程部及客户处。

4.4.3为客户提供其他服务中，提供用于服务的物品应严格验证，妥善保管和使用，防止发生丢失、损坏。

4.4.4秩序维护部负责对各类车辆的综合管理，确保车辆行驶。停放安全有序。

4.5.1车辆管理服务登记

4.5.1.1租用固定车位的客户应当填写《固定车位申请表》，领取车证。出入物业管理公司由秩序维护部对进出车辆登记，注明车牌号码、车况、进出物业管理公司时间。

4.5.1.2客户的自行车应统一停放在物业管理公司指定的停放处。

4.5.2外来车辆的管理:外来车辆进入物业管理公司时安保部应在《固定车位登记表》上登记车号及进出时间。

4.5.3车辆在物业管理公司内的行驶管理

4.5.3.1为确保车辆在物业管理公司内行驶安全，安保部根据有关交通规则，设置各种道路交通标识.

4.5.3.2在道路适宜位置设置减速坡或速牌，控制车辆行驶速度，减少意外交通事故发生。

4.5.3.3物业管理公司内严禁鸣喇叭、超速、交通安全主管应按规定对违章者给予教育或处罚。

4.5.3.4机动车在物业管理公司内行驶时造成服务设施或他人财产损失的，有物业管理公司安保部协调处理。

4.5.4车辆停放管理

4.5.4.1物业管理公司内设置停车场划分停车区。

4.5.4.2车辆应停放在物业管理公司停车场内，停放整齐，不能影响相邻车位。

4.5.4.3自行车停放管理:自行车应在指定的区域内停放整齐。

4.5.5行政人事部负责物业管理公司固定资产管理。

5.0相关文件

5.1《记录控制程序》

5.2《客户入住装修控制程序》

5.3《秩序维护服务控制程序》

6.0质量记录

6.1《验房单》

6.2《工程维修单》

6.3《车位使用申请表》

6.4《固定车位登记表》