物业辖区火警火灾紧急处理程序（优选10篇）

物业辖区火警火灾紧急处理程序

适配人群	消防控制员，安全主管，机电值班员	使用场景	物业火警处置，高层火灾疏散，机房电气灭火
制定目的	怕物业管的楼里突然着火没人管，烧起来来不及救，住户和东西都遭殃。
适用范围	物业部管的所有地方，楼里、院子、停车场，还有巡逻的安全员。
职责分工	主管经理盯着培训有没有做；安全处主管定培训计划；安全员发现火马上报、去现场看是不是真着火。
管理要求	听到警报立刻去查是不是假的；确认是火就喊人、灭火、关电、叫119；住户报警要马上转给消防中心。
监督与检查	消防中心值班的人必须守着设备；安全员巡逻时盯紧烟味火光；没及时报火情或乱用灭火器，要被问话写说明；每月查一次记录本，缺一次扣分。

物业辖区火警火灾紧急处理程序(三)

1.0目的

规范火警、火灾的处理程序的方法，确保火警、火灾得到及时有效的控制的处理。

2.0适用范围

适用于物业部辖区内火警、火灾的应急处理。

3.0职责

3.1主管经理负责监督及抽查培训实施情况，验证培训效果及对外联系培训教师。

3.2安全处主管负责制定年度培训计划，并负责具体组织实施。

3.3安全处负责协助消防管理中心组织灭火扑救。

4.0程序要点

4.1报警与确认

4.1.1火警信息。火警信息可以是:

a)消防控制中心接收的火警信号(包括灯光、音响、消防主机显示屏显示);

b)安全员、治安分队执勤和巡逻中发现的火警;

c)住户的报警。

4.1.2火警信息的确认。根据火警信息来源不同，火警信息确认可以是:

a)消防控制中心从自动报警装置系统接收的火警信息，应立即用对讲机、电话通知机电处当值电工(或附近安全员员)赶赴预警现场确认是否由于自动报警装置系统误动发出的信息或有人违章(如烧纸、施工、向探头喷烟)引起的报警，若属于非误报，则应查明预报原因，追踪烟雾来源，确认中应随时保持与消防控制中心的联系，并报告确认情况;

b)发现火警的安全员员应立即赶赴火警现场，判明是否属于火警，若是人为违章造成的火警现象应予制止;若是火警，则按火警、火灾处理方法进行处置。

c)住户报警。公司任何人员或部门接到报警时，应立即用最有效的手段报告消防管理中心，并按火警、火灾处理方法进行处置。

4.2火警、火灾处理原则及方法

4.2.1火警、火灾的处理原则:

a)确认的火警应在第一时间内向消防管理中心和"119"台报警的原则;

b)立即开展扑灭火警、火灾的原则;

c)积极疏散所引响的住户，抢救被困人员的原则;

d)将易燃易爆物品迅速撤离火源及毗邻场所的原则;

e)尽力抢救公司财产和住户生命财产安全的原则。

4.2.2火警、火灾的处置方法:

a)公司任何员工发现火警，应就近取灭火器材迅速扑灭火警;

b)若火警有发展趋势，应一边呼叫邻近人员参与控制火势，一边呼叫消防管理中心主管(班组长)和相关人员前往扑救;

c)取用灭火器材时应正确选用灭火器(根据物质的燃烧特性)以免用错灭火器使回火复燃;

d)若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用"1211"、干粉和co2等灭火器直接喷射火源处，如有油的电源设备(如变压器、油开关)着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所，直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。

4.3火灾扑救及现场控制

4.3.消防管理中心根据预先制定的灭火预案立即组织灭火和对现场进行控制，消防管理中心主管应临指挥，具体要求如下:

a)向"119"台报警，并派队员到必经路口引导;

b)通知安全处紧急组织安全员员赶赴火灾现场，进行外围警戒和交通管制;

c)通知安全处立即组织安全员员赶赴火场进行疏散，救护被困人员，抢救财物，协助灭火;

d)通知机电处电工断开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系统防水泵，保证消防供水;

e)消防管理中心班组长在其主管的指挥下带领消防员铺设水带，施放灭火，控制火势。

4.3.2火灾现场及影响区人员的疏散:

a)公共娱乐场所超高层楼座的消防控制中心应通过消防应急广播装置进行广播，通报火灾情况，引导群众疏散;

b)安全处安全员员应逐户(楼层)通知受影响的住户、顾客，引导住户疏散;或做好撤离准备;

c)公共娱乐场所值班电工在切断电源后应开通应急照明电源，火灾现场部门员工打开所有安全通道，引导住户、顾客有序地撤离。

4.3.3扑救:

a)公共娱乐场所和超高层楼座的消防控制中心应立即进行操作，同时遵守《消防系统操作标准作业规程》，将火灾单元的电梯迫降到低层，以供消防队员扑救用;

b)扑救工作应有组织的进行，在公安消防队未到达之前，消防管理中心主管或履行其职责的人应负责火灾现场的指挥，调动一切人员利用所有消防设备和装备器材开展扑救工作;

c)公安消防队到达以后，消防管理中心迅速向公安消防队指挥员报告火情，移交指挥权，组织公司所有参战人员配合扑灭火灾。

4.3.4交通管制和现场治安的维护:

a)安全处主管亲临火灾现场组织并指挥所属安全员员对火灾现场进行交通管制和现场控制;

b)撤出或移走妨碍消防和救护车辆通行的障碍;

c)阻拦与扑救无关的人员进入火灾现场或影响区，防火场中物品被盗窃;

d)看管被抢救的公私财物，在火灾扑救前严禁任何人转移;

e)保护现场使用的消防器材装备正常使用。

4.3.5疏散及转移物资:

a)安全处主管到领所属安全员员协助安顿、疏散住户，协助运送火场中被困或受伤人员;

b)安全员员应积极主动进入火灾现场，撤出易燃、易爆物品，抢救公私财物。

4.4火灾扑灭后的处置

4.4.1消防管理中心主管以及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进行调查分析，评估火灾造成的损失，填写《火警、火灾事故报告表》，组织对灭火预案的可靠性和有效进行讨论，必要时进行修改。

4.4.2安全处主管应组织安全员员对抢救出的物品进行确领取及转移到仓库保存。

4.4.3公司领导对受灾住户进行安慰及解决实际问题。

4.4.4主管经理应召集参与实施灭火扑救的部门负责人，总结灭火工作的经验及教训。

4.4.5机电处应对消防设备设施进行一次检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请。

5.0记录

《火警、火灾事故报告表》

6.0相关支持文件

6.1《消防系统操作标准作业规程》

6.2《灭火预案标准作业规程》

物业辖区火警火灾紧急处理程序：物业辖区火灾发生扑救程序

适配人群	物业安全员，义务消防队员，消防监控员	使用场景	物业火灾，高层火警，初起火灾
制定目的	怕楼里着火没人管，烧起来来不及救，大家乱跑踩踏。
适用范围	物业所有员工、业主、整栋楼、消防设备、火灾时所有动作。
职责分工	总经理总盯，主管现场跑，安全员分灭火和警戒，队员听命令做事。
管理要求	快报警、放广播、关电梯、断电、穿装备、搬危险物、分组疏散、向上或向下跑。
监督与检查	监控中心盯对讲机，主管查每层是否清空，没做到扣钱重训，每月抽考一次。

物业辖区火灾发生扑救程序(三)

火警火灾事故的处置步骤:

一、报警

二、确认

三、疏散

四、灭火

1、自动系统报警烟感、温感等自动报警系统报警后，消防监控中心迅速播放火灾避险紧急通知录音磁带，报警现场及附近的安全义务消防队员在接通知的同时用最快的速度跑到出险现场，到现场后根据火势情况通知消防监控中心。

2、报警消防中心根据火势情况迅速通知消防支队(119、***)，报警时要沉着、镇静、口齿清楚、讲清火场准确地点，位置、回答对方提问，待对方确认后将电话挂断，并派人在路口等候带路。

3、建立临时灭火机构指挥点设在消防中心，其具体分工如下:

a、总经理在物业经理的协助下，在消防中心负责全面指挥。b、服务处主管在机电处，安全处主管及失火单位负责人的协助下与消防队指挥员一道负责火灾现场指挥。

c、安全处义务消防队分工:灭火组、警戒组。

d、灭火组:迅速穿上灭火服、佩带氧气面具(准备)携带消防斧，配合消防队员在现场遂层检查情况。做到边扑火边协助现场人员撤离。搬运易燃易爆和贵重物品，尽量疏散。

e、警戒组运送消防器材。

4、火灾扑救:

a、指挥中心:停止电梯运作，启动所有消防灭火系统。安排机电电工切断相关电源。

b、如火势较小，义务消防队员完全有能力扑灭，应利用最近的灭火工具将火势扑灭，如火势较大，义务消防队员应一边救火，一边用对讲系统在10秒内将着火物资、火势大小、地点、火场情况报告主管，同时呼叫最近人员参与灭火工作。

c、疏散程序、疏散组为2人1组，分为3组，着火层以上疏散人员应顺通道向上疏散等待救援，着火层下的客户应从消防通道疏至底层离开大楼，疏散时逐层通知厂商客户，切勿疏忽保证所有客户全部疏散。疏散下来的客户必须集中一起，已确保人员人数的确认。

5、善后处理火灾扑灭后，应在公司领导的指挥下，做好善后工作。外围警戒人员、救护，保护火灾现场，协助调查火灾原因，拍照、存档事件报告。

物业辖区火警火灾紧急处理程序：物业辖区突发事件异常情况处理程序

适配人群	客户服务主管，当值安保员，物业巡逻岗	使用场景	客户冲突处理，火警应急响应，盗窃现场管控
制定目的	大厦小区常有偷东西、打架、起火、吵架这些事。怕出事伤人伤物，也怕公司客户受损失。
适用范围	客服部管的地盘，所有当班员工都要照着做。
职责分工	主管要组织培训。当值的人得守好岗位。大家听指挥，该报警报警，该救人救人。火警时大堂值班员盯紧入口。所有人服从调配。抢救先顾人再顾东西。
监督与检查	主管不定期查岗。发现不守规矩就提醒。再犯要写说明。严重不听安排可能扣分或调岗。

1适用范围

适用于客户服务部管辖区域内发生的盗窃、火警、争吵、斗殴等种类突发事件。客户服务主管负责组织员工进行突发事件及异常情况处理等的培训。当值人员应严守岗位。

2管理标准

维护大厦/小区的公共秩序，运用相应的处理程序能够防止和降低因突发和其他意外事件的发生给客户或物业管理公司带来的损失。

3工作流程

1. 遇客户打骂工作人员时的应急处理程序

1]保持镇静，尽量不与其发生正面冲突;

2]在我方只有一个工作人员时，应尽量将其引导到管理处办公室或工作人员较多的地方再行处理;

3]在我方力量对比占有优势时，应严正警告其要就事论事，不要进行人身攻击;

4]如对方持器具欲实施伤害行为时，应严格掌握正当防卫的界限，避免受到伤害;

5]如场面失控，人员受到伤害，应尽量使伤害实施人留在现场，保留好现场的人证物证，同时报警处理。

2. 匪警、盗窃应急处理程序

1]执勤中遇有盗窃、公开使用暴力毁坏财物、威胁客户人身安全的行为时，应迅速按下列程序处理:

2]保持镇静，立即通过通迅设备呼叫求援.

3]所有持对讲机的物管员工在听到求援信号后，要立即赶到现场，向作案人员发出警告，然后视情况向有关领导汇报.

4]若作案人员逃跑，应立即通过对讲机通知外围人员封堵可能外逃路线。重大案件要立即拨"110"电话报案。

5]有案发现场的要保护现场，不得擅自移动任何东西。

6]记录客户所提供的所有情况。

7]事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快抢救并报告公安机关。

匪警处理流程图

3.火警处理程序

1]接到火灾报警时，严守各自岗位.

2]大堂值班员做好安全防范工作，以防坏人混水摸鱼、趁火打劫;

3]所有员工应听从指挥，无条件服从领导及主管调配。

4]现场若困客户，应本着"先人员，后财产"的原则抢救。

5]疏散人员时应走消防楼梯，严禁使用电梯。

6]扑救完毕后，物管中心安排人员协助有关部门查明原因。

7]管理中心主管消防工作的人员做好事故记录，并写出书面报告报上级主管部门。

4.发现吵架、斗殴的处理

1]巡视中在物业管理区域内发现吵架、斗殴的现象时，要及时制止或报案。

2]吵架:

劝阻双方住手、住口;将争吵双方或一方客户劝离现场;

3]斗殴:

未持有器械可对双方进行劝解;对持有器械的要向双方发出警告;对可能发生生命危险的恶性斗殴事件应立即向公安机关报警并向斗殴双方警告，尽量降低可能出现的严重后果。

4.发现客户醉酒闹事处理

1]醉酒者处于不能自控的状态下，应及时采取措施防止其可能发生的损害财物或危胁人身安全的行为。

2]若醉酒者有危害社会公共秩序的行为，可报公安部门处理。

5.值班人员在执勤中，

若遇到不愿出示证件强行进入、强行在不准停车的地方停车、在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可采取以下处置方法:

1]纠正违章时，以理服人。

2]对不听劝阻者，如实记录并向管理处汇报。

3]发生纠纷时，要沉着冷静，若遇到蛮横无理，打骂值班人员的，可上报管理处。

6.遇急症病人的处理

1]第一时间赶到病人所在现场。

2]立即通知主管领导。

3]在有可能的情况下，通知客户的单位及家属。

4]如情况危急，速打急救电话(电话号码120)。

7.触电事故的应急处理程序

1]发现有人触电应马上赶到现场并关闭电源。

2]在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人，以防连自己也触电，应用绝缘的东西把线头或人拉开。

3]立即进行人工急救，并电告医院马上派医生抢救或送院急救。

8.突发性水浸事故处理程序

1]当接到客户投诉或报告后，即时前往现场观查。

2]抵达现场后，立刻查找出水的来源，检查出水阀位置，并立即关闭有关的水阀。

3]观察现场附近的电掣或电梯。如有浸水应立即切断电源，或将电梯升到高处，以防发生安全事故或损坏设备。

9.强风暴袭击前的预防措施

1]检查紧急应用工具并确定其性能良好。

2]向客户通报台风的入侵情况及应注意的安全事项。

3]提醒客户搬离放在窗台及花架上花盆及各类杂物。

4]天台沟渠、地漏清扫工作，要落实到人。

5]搬离放在围墙顶及其他高处之各类可动物件;将安装在挡风处灯罩、指示牌等绑好或移走;检查天台、天台下水道及各路面排水管网确保其畅通;检查地下室排污泵能否保持正常运转。

6]检查广告牌的抗风强度。

7]刚栽植的乔木用绳索捆好，将盆栽花卉移至低处或隐蔽角落。

8]如风暴持续昼夜不停，员工需轮流当值，无论任何时刻管理处应有值班员工接听电话。

9]注意可能发生的地下室水浸事故。

10] 员工参加抢险工作时，要注意自身安全。

4工作表格:

1. 紧急事件处理

2. 特殊事件记录

物业辖区火警火灾紧急处理程序：某物业辖区房屋建筑保修及维修程序

适配人群	物业维修班，管理处主管主任，品质部工程师	使用场景	房屋保修期满，公共设施养护，土建中修大修
制定目的	房子住久了会坏，公共地方没人管容易出事，得有人盯着修。
适用范围	物业管的楼道、电梯、外墙这些共用地方，还有小区里道路和设施。
职责分工	物业修公共部分，业主修自己家门内，乱砸墙弄坏的自己赔。
管理要求	每天巡楼看有没有坏，发现马上填单子，三天内必须修好，大修要招标监督。
监督与检查	班长查小修，主任查计划修，品质部每月检查，不修完不给钱，问题多要统计上报。

物业辖区房屋建筑保修及维修程序

一、保修

请参考《接管验收工作手册》

二、维修(指保修期满后)

1、维修责任

①物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。

②业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

③凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

2、维修保养

①计划

建筑物清洁保洁、灭白蚁，由分包该项工程的供方制定计划、方案，报品质部审批，审批后的计划，品质部、相关管理处、供方各留一份。计划宜选用开元国际的表格填写。

每年初，维修班按公司规定制定土建部分保养计划，填写《房屋建筑保养计划》，报主管主任批准后，实施计划养护。

日常零星养护修理，主要通过巡楼护卫员每日巡查及维修人员巡查、业主报告等渠道收集。巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障，须于当日填写《发现故障通知单》并交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《发现故障通知单》，直接递交给管理处主管主任。

新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求，品质部负责设计、编制预算。

土建中修、大修计划由品质理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。

②实施

建筑物的清洁保养由供方按照合同要求、国家有关标准及开元国际有关企标中要求执行，填写相应的清洁记录。

管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、开元有关要求，按计划制定的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理，填写《房屋建筑保养记录》。计划养护所需人工应在《房屋建筑保养计划》中安排，实施时不再填写《派工单》。

零修项目，维修班接到通知单后，班长应及时在《派工单》上填写维修内容，并指派人员修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告办公室，并说明原因，由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。

土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由品质部选择供方(招标或指定合格的供方)，组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质部组织有关人员(相关管理处技术人员、品质部工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。

③检查

计划养护项目施工完毕后，由主管主任组织检查，并签署检查意见。

零星项目完工后，由班长进行检查并在《派工单》上签署检查意见。

土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处现场监督。工程竣工后，由品质部组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、管理处、品质部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。

公司品质部每月组织一次月检，发现问题用《缺陷消项记录》通知相关单位。

④处理

各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。主管人员应定期对维修中发生的问题，分类统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。

物业辖区火警火灾紧急处理程序：x物业辖区电梯紧急故障救援程序

适配人群	电梯工，中控室值班员，物业保安员	使用场景	电梯水浸，火灾联动，困人救援
制定目的	电梯怕水怕火怕故障，容易出事伤人
适用范围	所有电梯工、中控室、保安员、物业站长
职责分工	电梯工盯设备查异常，中控室传消息，保安员帮业主撤离，站长管报告和通知
管理要求	停梯断电、阻断水源、通风除湿、用对讲安抚被困人、手动盘车救人
监督与检查	中控室随时盯屏幕，站长不定期抽查记录，没按步骤做要重新培训再上岗

1.发生水浸事故的处置

1.1电梯工发现或接到发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知中控室，中控室当值人员通知当值保安员请业主从最近的楼层离开受影响的电梯。

1.2当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源。

1.3当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源。

1.4当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关。

1.5发生浸水时，应迅速阻断漏水源。

1.6对浸水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干(温度不能太高)、自然通风(或用鼓风机)、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

1.7事故发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。

2.发生火灾的处置:

2.1楼层发生火灾时，中控室值班人员应立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，电梯工应迅速解救乘客迅速离开轿厢。

2.2井道内或轿厢发生火灾时，电梯工应立刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延。

2.3事故发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。

2.4对于上述情况，中控室值班人员应及时通知电梯工，并按《火灾应急处理程序》处置。

3.巡查中发现电梯异常

3.1电梯工巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻将故障电梯关闭，并通知中控室。

3.2中控室当值人员通知当值保安员请业主从最近的楼层离开故障电梯。

3.3故障发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。

4.电梯困人救援标准作业程序

4.1当发生电梯困人事故时，电梯工打开井道照明及轿顶检修灯，便于救援操作，并且通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援;告诉被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯工应设法将轿厢门完全关闭。

4.2根据指层灯、pc显示打开厅门观察判断轿厢所在位置。

4.2.1轿厢门距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。

a)拉下电梯电源开关。

b)用专用厅门钥匙开启厅门。

c)在层站用人力开启轿厢门。

d)协助乘客离开轿厢。

e)重新关好厅门。

4.2.2轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。

a)进入机房切断电梯电源。

b)拧开电动机尾轴罩盖，安上旋座及旋盘。

c)救援人员之一把住旋盘，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器闸瓦，根据曳7引绳的记号判断轿厢位置，慢慢转动旋盘上(或下)利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放，将轿厢逐步移动，直至最接近厅门(0.5米左右)为止。

d)当轿厢门距厅门0.5米元左右位置时，其救援方法按第4.2.1条进行。

5.遇有其他复杂情况，应请电梯承包公司帮助救援。

6.困人救援工作完毕后，电梯工应将情况完整、规范地记录在《电梯巡视记录表》内。

7.通知受影响用户

事件发生后，物业管理处站长认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理处书面通知受影响用户。

物业辖区火警火灾紧急处理程序：物业辖区基础设施工作环境控制程序

适配人群	工程部机电人员，保安部消防管理员，工程部负责人	使用场景	设备接管，日常维保，消防设施管理
制定目的	设备老了容易坏，服务跟不上，怕影响住户日常使用。
适用范围	公司管的所有物业设备，包括电梯、水泵、消防器材这些。
职责分工	总经理盯移交验收，工程部管运行维修和资料，机电员做保养记录，保安部守消防设施。
管理要求	每台设备挂《设备卡》，建台账写清编号责任人，按计划保养，坏了一定要修好再用。
监督与检查	工程部和保安部一起查台账和记录，管理处主任定期看，没做到就补记录补保养，严重就重新培训。

1.0目的

通过对物业设备的管理，使所有设备在使用中保证完好状态，满足服务的要求。

2.0适用范围

适用于公司物业管理权限内的设备。

3.0术语(略)

4.0职责

4.1建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理服务公司总经理组织有关人员负责移交使用时的验收。

4.2工程部负责人负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、材料的采购计划的编制。

4.3工程部机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。

4.4保安部负责消防设施维护和管理;

5.0工作程序

5.1接管设备的验收

5.1.1设备的接管与验证(收)，由工程部工程师/保安部队长或分管副总经理组织管理处有关人员与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。

5.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。

5.2设备的标识、建账和资料管理

5.2.1设备的标识

所有设备实行单机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、责任人、运行状况等。

5.2.2设备的建账

a. 工程部/保安部负责建立《设备台账》，台账内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。

b. 设备管理人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档)。

c. 重大设备资料原件由部门统一建档保管，行政部持复印件。

5.2.3设备资料的归档

a. 工程部/保安部负责建立《设备台账》。

b. 每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的《设备设施维修保养年度计划表》、《设备维修保养记录单》及说明书、合格证等。

c. 工程部/保安部负责集中保存上述设备资料。

5.2.4 设备资料的管理

a. 所有的资料案卷，集中存放于工程部/保安部并标识清楚。

b. 工程部/保安部对所有资料的记录、立卷进行指导检查，保证资料记录和使用的有效性。

5.2.5设备的编号

**/**/**

该设备的流水序号(01……)

设备名称缩写(取汉语拼音字头)

部门代码

5.3设备的运行

设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。对应不同的设备，制定“运行管理规程”，由工程部/保安部管理人员遵照执行，并做好相应的运行记录。

5.4设备的维修

5.4.1发现设备损坏，工程部负责人要组织人员进行维修，对于重大维修，公司应派专业工程人员进行指导。

5.4.2解决不了的故障需要外委维修的，工程部负责人应经管理处主任审核，报请公司批准后执行，维修结束，设备管理人员需对设备进行检测，检测合格方予以验收。

5.4.3所有设备的维修按单机记录在《设备维修保养记录单》内。

5.5设备的保养

5.5.1管理人员依《设备设施维修保养年度计划表》的安排进行检查，并将结果按单机记录于《设备维修保养记录单》中。

5.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运作或维修的需要，由申请部门填写《申购单》，经管理处主任、分管副总经理审核后报请公司总经理批准。

5.7 采购

采购人员按照《申购单》的规格要求，在确认所购产品符合性能、规格要求，且具有产品合格、价格合理的情况下方可办理付款提货手续(重大设备需会同购置申请人共同采购)。

5.8验证

对新购置的产品，由工程部/保安部进行验证，对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验证完毕，部门负责人办理入库建账手续。

5.9设备库存的管理

闲置设备和暂停使用设备，由所属部门进行库存管理，并做好记录，存放地点必须相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。库存设备重新启用前由管理人员或相关人员进行保养后，方可投入使用。

5.10 设备的报废

因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由相关人员确认，提交管理处主任、分管副总经理审核，报公司总经理批准后，方能报废并除账。

6.0相关文件

6.1 《各类设备运行管理规程》

6.2 《各类设备维修保养规程》

6.3 《各类设备操作规程》

6.4 《申购单》

6.5 《设备台账》

6.6 《设备设施维修保养年度计划表》

6.7 《设备维修保养记录单》

6.8 《设备卡》

物业辖区火警火灾紧急处理程序：物业辖区污染控制

适配人群	物业经理，环境管理员，设备巡检员	使用场景	物业运维，发电机房管理，食堂油烟管控

环境管理程序文件

--物业辖区污染控制程序

1.0目的

为对公司废水、废气、噪声及固体废弃物等对环境造成直接污染的污染物产生的有关活动、服务进行控制，特制定本程序。

2.0 适用范围

适用于公司办公区域及物业管理范围内与污染物产生有关的各项管理活动与服务的控制。

3.0 职责

管理部负责在公司范围内产生的废水、废气、噪声及固体废弃物实行总的管理和控制，并负责定期组织检查、监测。

4.0 工作程序

4.1公司将尽可能采用清洁生产技术，使用对环境友好的原材料或物质，并全力减少废物的生成。将对环境的排放和弃置污染控制在最小。

4.2 废水的管理

4.2.1由各管理处负责组织对化粪池每年清理不少于一次。

4.2.2所有雨水排口、生活污水排口禁止人为排入机油或其他有机物。

4.2.2.1 对发电机、空压机、水泵、空调机组等所有机器设备，由各管理处负责定期巡检，以杜绝跑、冒、滴、漏现象。

4.2.2.2 对设备维修时产生的废机油，应进行安全储存，由有资格的机构回收，不能随意排放。

4.3 废气的管理

4.3.1 公司废气排放主要有:

4.3.1.1柴油发电机排出的柴油燃烧烟气(各管理处管理);

4.3.1.2 汽车尾气排放(办公室管理);

4.3.1.3 食堂油烟排放(各管理处管理)。

4.3.2所有废气排放必须为有组织排放，并且均应符合相应国家环保标准的要求。管理部对不能满足环保标准的废气排放，应及时报管理者代表，由管理者代表组织相应人员制订相应的环境管理方案进行专项治理。

4.3.3对汽车尾气的管理，监测由深圳市车管所检测中心统一管理。对进入公司物业管理范围内的本公司或相关方的汽车，均要求其停车后尽快关闭引擎，减少尾气排放。

4.4 噪声的管理

4.4.1 公司内主要环境噪声源是发电机房及装修，所有的噪声排放均应符合相应环保标准的要求，对不能满足标准要求的噪声排放，管理者代表应组织相应人员制订环境管理方案且已按方案实施，保证噪声排放的合法性。

4.4.2 对汽车噪声，将按深圳市有关交通法规要求实施。进入公司物业管理范围内的汽车，禁止鸣放喇叭。

4.5 固体废弃物管理

按《固体废弃物污染控制程序》进行管理。

4.6 光污染的管理

对夜晚发出的强光，应该由专人进行有效管理，不得将强光对人体或楼房进行照射。

4.7 新、改、扩建项目的环境管理

按《新、改、扩建项目环境管理程序》进行管理。

4.8 检查与监督

4.8.1 管理部确保各部门按公司环境监测计划实施定期监测，对监测结

果不符合要求的，应立即采取相应的纠正/预防措施。

4.8.2 对可能产生较大污染的场所、岗位，如发电机房、食堂餐厅，化粪池，施工现场等应设立必要的文件化环境控制操作规程。

5.0 相关文件

5.1《固体废弃物污染控制程序》(zh*-ep-09)

5.2《新、改、扩建项目环境管理程序》(zh*-ep-10)

6.0 质量记录

物业辖区火警火灾紧急处理程序：物业辖区紧急情况处理程序

适配人群	保安值班员，监控室值班员，维修值班员	使用场景	火警处置，电梯困人，煤气泄漏
制定目的	怕火警、匪警、电梯困人、水管爆裂这些事没人管，越拖越糟。
适用范围	物业管辖区里所有地方，所有值班的保安、维修、监控、经理。
职责分工	保安盯火和贼，维修修水管煤气电，监控守屏幕，经理来协调。
管理要求	发现火马上喊人，漏气先关阀，困人快打电话，停电要解释。
监督与检查	每天查登记表填没填，主管抽查，漏报一次扣分，填错重写，三次警告。

物业辖区紧急情况处理控制程序

1.0目的

采取快速、有效的措施处理紧急事件，从而控制事态的发展。

2.0适用范围

适用于物业管辖区内各种紧急事件的处理。

3.0职责

3.1保安部、中央监控制室值班员负责火警、匪警的应急处理。

3.2保安部楼宇值班员和维修部值班员负责电梯困人的应急处理。

3.3维修部值班员负责住户水管爆裂、煤气泄漏、供电供水设备故障的应急处理。

3.4行政值班经理负责协调各部门处理紧急事件。

4.0程序

4.1物业服务中常见的紧急情况

a.火警、匪警、盗警;

b.设备设施突发事故，如煤气泄漏、水管爆裂、大范围停电等;

c.电梯困人;

d.交通事故;

e.其他情况。

4.2火警的应急处理

4.2.1任何人发现火警后都有义务采取必要的应急措施，并应迅速通知客户服务中心和保安部值班室，值班员接到火警报告后，应迅速呼叫责任区巡逻保安员赶赴现场。同时通知行政值班经理或保安部值班负责人，由其迅速组织消防人员赶赴现场灭火，并由火灾现场负责人根据火情决定是否打"119"报警(特别紧急火警，任何人都可报"119")。

4.2.2火警灾情较重时，应报告公司领导，由领导亲临现场协调指挥。

4.2.3火警处理后，火灾现场负责人填写《紧急情况处理登记表》，分析原因、追究责任人，并向有关领导部门报告。

4.3匪警、盗警的应急处理

4.3.1任何人发现匪、盗警情况时，都有义务采取必要应急措施，并应迅速报告客户服务中心或保安部值班室。值班员接到匪、盗警报告后，迅速呼叫责任区巡逻保安员赶赴事发地点控制案发事件，同时立即联络行政值班经理或保安部值班负责人，由行政值班经理或保安部值班负责人视情况决定是否打匪警报警电话"110"(特别紧急情况下，任何人都可报"110")。

4.3.2事件处理完毕，保安部经理应填写《紧急情况处理登记表》，分析原因，并上报相关领导部门。

4.4设备、设施突发事故的紧急处理

4.4.1维修部值班室接到水管爆裂的报告后，迅速通知工程部当班水工，赶赴现场抢修。

4.4.2维修部值班室接到或发现煤气、暖气泄漏情况时，应立即通知相关人员处理，并根据实际情况与煤气公司联系抢修，直至处理好，并填写《紧急情况处理登记表》。

4.4.3当发生较大范围停电事故时，如属物业管辖区供电事故，维修部值班员应迅速通知电工紧急抢修，如属供电局事故，应迅速通知供电局抢修，并应向业主作好解释工作。

4.5电梯困人的应急处理

4.5.1维修部电梯维修人员应按时对电梯进行维修、检查、保养，确保机件运行正常，梯内电话联系通畅。

4.5.2大堂保安员接到电梯报警电话或听到电梯警铃后，应立即呼叫维修部电梯维修人员赶赴现场，采取应急措施，防止危险情况发生。

4.5.3人员解困后，维修人员应认真分析原因，采取相应的纠正/预防措施，填写《紧急情况处理登记表》，向相关领导报告。

4.6交通事故的处理

对物业管辖区内发生的交通事故，引起人员伤亡或财产损失时，相关责任区的巡逻保安应迅速根据情况采取相应的应急措施，维护现场、抢救伤员，并向客户服务中心报告，值班员根据事态决定采取进一步的措施，并填写《紧急情况处理登记表》。

4.7其他应急情况的处理

对其他紧急情况，如暴雨、大风情况，各部门应做好应急准备工作，根据情况采取相应的应急措施，填写《紧急情况处理登记表》，向相关领导报告。

5.0相关文件

5.1《纠正和预防控制程序》

6.0质量记录

6.1《紧急情况处理登记表》

物业辖区火警火灾紧急处理程序：物业辖区设备设施运行维护控制程序

适配人群	工程部人员，弱电工程师，强电工程师	使用场景	物业管辖区，日常维修，报修维修
制定目的	怕设备坏掉影响大家用，比如停电停水停空调，也怕维修时出意外。
适用范围	物业管辖区所有设备设施，办公地、机房、管道井、道路、水电冷热系统。
职责分工	工程部管全部维修；各专业按自己岗位干运行保养；强电弱电空调工各守各摊。
管理要求	日常巡检不能漏；按计划做保养；报修马上响应；外包活要盯紧；维修全程留记录。
监督与检查	主管每周查记录和现场；没按流程做扣绩效；问题多的要重培训；查到瞒报直接通报。

1.0目的:对物业管理公司物业管辖区设备、设施维修进行有效控制。

2.0范围:物业管理公司设备/设施维修的管理工作。

3.0职责:工程部对物业管理公司物业管辖区设备负责控制。

4.0工作程序

4.1工程部负责维修基础设备、设施包括:工作场所(办公场所、机房设备间、管道井等)、服务设施(包括软件和硬件，如通讯设施、运输设施、水、电、冷源、热源供应、道路及排污管线等)、支持性设施和工具(如维修用的设备和工具等)。

4.2工程部负责维修基础设施维修管理，实际操作按照《设备管理规定》进行。

4.3各专业应按各专业岗位职责中规定的范围负责设备、设施的运行、保养和维护。

4.4工程部负责的设备、设施的管理、运行、维修、维护记录要建立档案，新购入的设备资料、说明应复印并存档。

4.5工程部负责维修工作包括日常维修、报修维修、外包工程、维修项目维修。

4.5.1各专业应按《专业巡视制度》进行巡视，按照各专业设备、设施运行需要，按相对应的设备维护保养计划所规定的时间、标准进行维修保养，实际操作按照《日常维修项目控制流程》进行。

4.5.2报修维修是业主、客户临时报修项目的维修，区别于日常维修项目，实际操作按照《报修维修控制流程》进行。

4.5.3外包工程、维修项目是根据日常维修、报修项目和一些改造工程，工程部自身无法完成，需要对外委托的项目，实际操作按照《外包工程、维修项目工作流程》进行。

5.0相关文件

5.1《设备管理规定》

5.2《专业巡视制度》

5.3《弱电工岗位职责》

5.4《强电工岗位职责》

5.5《空调工岗位职责》

5.6《弱电系统维修保养计划》

5.7《空调系统维修保养计划》

5.8《配电设备维修保养计划》

6.0相关记录

物业辖区火警火灾紧急处理程序：物业辖区绿化补栽补种

适配人群	绿化技工，园林班组长，物业绿化工	使用场景	绿化补种，乔木养护，草坪复绿
制定目的	绿地上有空缺，植物死了没及时补，看起来乱乱的，怕影响小区样子。
适用范围	所有物业管的绿化地，补种花草树木都算。
职责分工	主管盯进度，班长带人干活，员工照步骤做，谁种谁负责活不活。
管理要求	翻土加肥、苗要剪枝叶、土敲细、浇水浇透、乔木得撑住、草皮拍实。
监督与检查	班长每天看种得对不对，主管每周查成活率，没做到就重干，三次不行换人干。