物业财务固定资产管理制度（优选10篇）

物业财务固定资产管理制度

物业财务管理制度之固定资产管理

1、固定资产的标准和分类

a.固定资产的标准

单位价值在2000元以上，使用年限在一年以上的房屋及建筑物、运输工具、机械、器具工具等。

b.固定资产的分类

公司的固定资产按自然属性和经济用途分为以下七大类:

房屋及建筑物;运输设备;家用电器;电脑设备;办公设备;机械设备;其他。

c.说明

房屋及建筑物是指用于公司办公及员工生活的永久性房屋及建筑物，不包括发展商无偿提供的管理用房，管理处利用架空层、地下室改造等管理用房。运输设备是指汽车和摩托车等机动车辆。家用电器包括电视机、、电冰箱、洗衣机、空调机和音响设备等。电脑设备包括计算机、打印机等。办公设备包括照相机、通讯设备、复印机、保险柜和仪器仪表、电话机、传真机、传呼机和对讲机等。机械设备包括清洁、绿化机具、维修机具等。

2、固定资产的实物管理

a.固定资产的主管部门

(1)公司机关各部门使用的固定资产实物主管部门为公司办公室;专业公司使用的固定资产实物主管部门为各专业公司办公室;各分公司(管理处)使用的固定资产实物主管部门为分公司(管理处)办公室。

(2)公司有关部门、子公司对公司范围内专业设备实行专业管理，包括审批、选型、采购等环节的管理。

b.主管部门的主要责任

(1)审核固定资产的购置申请书;

(2)电脑、对讲机、大型机具等固定资产由公司有关部门或子公司集中采购，其他小型低值固定资产经公司有关部门和专业公司同意，可由使用部门、管理处自行采购。

(3)固定资产主管部门应建立固定资产卡片，登记固定资产明细表。

(4)固定资产的修理。

(5)固定资产内部调拨及转移登记。

(6)固定资产报废的申报。

(7)固定资产的清查。

c.固定资产的保管

(1)在用的固定资产由使用单位负责保管，使用单位应向主管部门负责，其中职工宿舍由入住者负责保管。

(2)未使用的固定资产由主管部门负责保管。

d.固定资产的配置原则

主管部门根据实际需要合理配置固定资产，充分发挥固定资产的功能，在无法实现内部调剂的情况下，方可购置固定资产。

c.固定资产配置的程序

(1)固定资产使用部门根据实际需要填写《固定资产配置申请表》(见附表二)，报主管部门审批。

(2)主管部门根据固定资产的内部配置情况，作出处理意见，或进行内部调配或批准购买，并将《固定资产配置申请表》送交财务部门。

(3)内部调剂时财务部门根据《固定资产配置申请表》及有关固定资产转移凭证，办理固定资产内部转移手续。如需采购，财务部门根据审批权限呈报公司主管领导或董事会审批。

(4)财务部门将批复后的《固定资产配置申请表》转主管部门。

(5)主管部门按批文执行，申请未获批准时，主管部门将结果通知使用部门。申请获准后，主管部门负责购买，或委托公司专业管理部门购买(其中:房屋由公司办公室负责购买)。

(6)固定资产购入后，主管部门应建立《固定资产卡片》，登记《固定资产明细表》，并将固定资产移交使用部门，办理移交手续。

(7)办理报销手续。主管部门填写报销凭证，经分公司(管理处主任)经理(部门经理)、主管领导签字后，附带发票、申请表等到财务部编号、登记后方予报销。

3、固定资产购置、报废的审批权限

a.办公及生产用固定资产:单位价值低于50000元以下的由总经理审批，单位价值超过50000元(含50000元)以上的报公司董事会审批。

b.生活康乐用固定资产:单位价值低于10000元以下的由公司总裁审批，单位价值超过10000元(含10000元)以上的报公司董事会审批。

c..自用房屋、轿车、大屏幕电视机必须报公司董事会审批。

d.固定资产的编码方法:固定资产由财务部统一编码。

e.固定资产的内部转移:主管部门根据实际情况，合理调拨固定资产。固定资产内部转移必须通过主管部门，使用部门不得自行转移。

f.固定资产的调入:主管部门根据需要将固定资产移交使用部门时，应办理以下手续:

(1)登记《固定资产分布情况登记簿》，使用部门盖章签;

(2)登记《固定资产使用情况登记簿》主管部门盖章签字;

(3)登记《固定资产卡片》，随同固定资产移交使用部门;

(4)主管部门持《固定资产分布情况登记簿》到财务部门登记，以便财务部门作帐务调整。

4、固定资产的调出

固定资产因不需用或报废而调出使用部门时，应办理以下手续:

a.登记《固定资产分布情况登记簿》，使用部门盖章签字;

b.登记《固定资产使用情况登记簿》，主管部门盖章签字;

c.登记《固定资产卡片》，随同固定资产移交主管部门;

d.主管部门持《固定资产分布情况登记簿》到财务部门登记，以便财务部门作帐务调整。

5、固定资产的使用和日常维护

使用部门应正确使用固定资产，并妥善保管，应做好日常的维护和保养工作。固定资产因使用或保管不善而发生的毁损或损失，有关责任人应负担赔偿责任，按情节从工资或奖金中扣除原价的10%-50%。违章驾驶车辆造成的罚款由当事人负责。

6、固定资产的保险

固定资产的保险、续保工作一律由财务部负责。固定资产被盗或丢失，或遭受不可抗力的原因毁坏，主管部门应及时报案追查并负责索赔，同时办理固定资产的清理手续，财务部协助主管部门完成此项工作。

7、固定资产的修理

固定资产发生故障，不能正常使用时，在经济合理情况下，应尽可能修复使用。使用部门应及时通知主管部门，不得擅自修理，主管部门接到通知后，应及时到现场查明原因，指定有关部门或单位负责修理。固定资产修理发生的费用，由负责修理的部门填写报销单。

8、固定资产的清理报废

固定资产因出售、转让或因正常和非正常原因不能继续使用时，主管部门应查明原因，并办理固定资产清理报废手续。办理固定资产清理报废手续:主管部门填写《固定资产报废申请表》，一式两份，详细说明报废原因及处理意见，交财务部;财务部根据审批权限，呈报公司主管领导审批，经批准后的《固定资产

报废申请表》返回财务部门;财务部门将已作批复的申请表一份转发主管部门，另一份留作固定资产报废帐务处理的

凭证。

9、固定资产清查

公司定期或不定期地对固定资产进行盘点清查。年度终了前，必须进行一次全面的盘点清查。主管部门日常应不定期地对所管固定资产进行抽查，检查固定资产的使用情况和完好程度，发现问题要及时反映并按照规定进行处理。固定资产年终全面清查工作由公司财务副总裁负责，具体工作由财务部牵头，会同各主管部门和单位对固定资产进行全面清点。清查盘点后，主管部门、单位填写〈固定资产清查盘点表〉，报财务部门进行帐实核对。

对帐实不符、有帐无物、有物无帐的情况，必须查明原因，主管部门、单位提出具体处理意见，填制〈固定资产盘盈表〉、〈固定资产盘亏(报废)表〉，交由财务部门按照固定资产的审批权限，上报公司董事会审批。主管部门、单位根据审批结果办理有关手续。

10、固定资产的核算

a.固定资产核算的内容:正确及时地登记〈固定资产明细表〉，以反映固定资产增减变动、结存以及清理报废情况，并定期进行清查，协助主管部门合理调配固定资产，提高固定资产利用率;正确计算固定资产的入帐价值，及时作出帐务处理;正确计算固定资产折旧，合理分配固定资产折旧。

b.固定资产的计价应当以原价为准。固定资产的原价，按照下列规定确定:

(1)购入的固定资产，按照实际支付的买价或售出单位的帐面原价(扣除原安装成本)、包装费、运杂费、保险费和安装成本等记帐;

(2)自行建造的固定资产，按照建造过程中实际发生的全部支出记帐;

(3)投资转入的固定资产，按照评估确认或者合同、协议约定的价格加运杂费、包装费、安装成本、保险费和安装成本等记帐;

(4)融资租入的固定资产，按照租赁协议确定的价款、运杂费、安装成本、保险费等记帐;

(5)在原有固定资产基础上进行改建、扩建的固定资产，按照原有固定资产帐面原价，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，加上由于改建、扩建而增加的实际支出记帐;

(6)接受捐赠的固定资产，按照同类资产的市场价格，或根据捐赠方所提供的有关凭证记帐。接受固定资产时发生的各项费用应当计入固定资产价值;

(7)盘盈的固定资产，按重置完全价值记帐。

c.为取得固定资产而发生的借款利息支出和有关费用，在固定资产尚未交

付使用或已投入使用，但实际价值尚未确定前发生的各项费用，应当计入固定资产价值;在此之后发生的应当计入当期损益。已投入使用但尚无法确定实际价值的固定资产，可先按估计价值记帐，待确定实际价值后，再进行调整。购建固定资产交纳的各项税费，计入固定资产价值。

e.固定资产帐面价值的调整:已经入帐的固定资产价值除发生下列情况外，不得随意变动:

(1)根据国家规定对固定资产价值重新估价;

(2)增加补充设备或改良装置;

(3)将固定资产的一部分拆除;

(4)根据实际价值调整原来的暂估价值;

(5)发现原记固定资产价值有错误。

e.固定资产折旧

(1)下列固定资产计提折旧:房屋及建筑物;在用以及季节性停用和大修停用的其他固定资产;以经营租赁方式租出的固定资产，以融资租赁方式租入的固定资产;

(2)下列固定资产不计提折旧:房屋及建筑物以外的未使用、不需用的固定资产;以经营租赁方式租入的固定资产;帐面已提足折旧仍继续使用的固定资产，提前报废的固定资产;

(3)固定资产的折旧方法:固定资产的折旧方法一律采用平均年限法，预计净残值率为固定资产原价的10%，计算公式如下:年折旧率=(1-预计净残值率)/(折旧年限*100%);月折旧率=年折旧率/12;月折旧额=固定资产原价*月折旧率。

f.固定资产的折旧年限:固定资产的折旧年限详见附表一，不得随意变更。

g.固定资产折旧的计提:固定资产折旧按月计提。月份内开始使用的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧;月份内减少或者停用的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。提足折旧的逾龄固定资产不再计提折旧，提前报废的固定资产其净损失计入营业外支出，不再补提折旧。按照规定提取的固定资产折旧，应根据不同的使用部门，计入相应的成本、费用。

h.固定资产的修理:发生的固定资产修理支出，计入有关费用。修理费用发生不均衡、数额较大的，可以采取待摊的办法，分期计入有关费用。

i.固定资产的清理:固定资产的清理，应设固定资产清理专户进行核算。固定资产有偿转让或者清理报废的变价净收入以及保险公司或者责任人的赔偿收入与其帐面净值的差额，计入营业外收入或支出。固定资产变价净收入是指转让或者变卖固定资产所取得的价款减清理费用后的净额。固定资产净值是指固定资产原价减累计折旧后的净额。

物业财务固定资产管理制度：物业财务固定资产管理专项

物业财务管理专项制度之固定资产管理制度

1、固定资产是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、设备、工具等。不属于经营主要设备的物品，单位价值在人民币2，000元以上，使用年限超过两年的也应作为固定资产进行核算管理。

2、固定资产以购买时的价值计价核算。

3、固定资产折旧采用平均年限法，固定资产的预计残值为固定资产原值的10%，固定资产的使用年限按照物业管理企业固定资产的分类和使用年限的有关规定执行。

4、固定资产折旧从投入使用月份的次月起按月计提，停用固定资产，自停用月份的次月起，停止计提折旧，固定资产折旧提足后可继续使用的，不再计提，提前报废的不补提折旧。

5、发生的固定资产修理费用应当计入当期成本费用，修理费用应尽量不分摊，如数额较大的经总部批准可分期摊入成本费用。

6、根据价值与实物相结合，使用与保管相结合的原则，确定固定资产的分级归口管理，建立固定资产卡片，年末对固定资产进行清查盘点并编制"固定资产盘点表"，以保证帐帐相符，帐卡相符，帐实相符。

7、固定资产的采购由财务经理及物业公司总经理审核，不允许超出年度管理预算。.

8、固定资产的采购经公司总部领导批准后，由公司总部集团采购负责通过招投标的方式最终确定中标的供应商，并安排送货。

9、管理处对收到的固定资产应办理验收入库手续。

10、管理处有关部门在领用固定资产时必须办理出库领用手续，按照有关规定保管使用。

11、固定资产的调出、变卖和因失去使用价值需要报废时，必须经专人检验，确认必须需要报废后，连同需报废的固定资产相片、报废申请表及书面报告报送公司总部，经总部有关领导批准后方可进行有关处理。

12、凡属人为原因造成固定资产报废或损坏，必须上报总部领导处理并追究责任人的责任进行相应处罚。

13、各管理处物业经理有权调剂各部门固定资产的使用，各部门之间调剂固定资产时，必须报总部财务部进行相关帐务调整。

14、各管理处保管、使用的固定资产，不得擅自出租、出借、出售、转移、投资、抵押等。

15、任何违反固定资产管理制度的有关行为均将受到相应的处罚。

物业财务固定资产管理制度：物业财务投资及资金

物业财务管理制度之投资及资金管理

1、权益的管理

a.实收资本按国家有关法规进行管理。

b.资本公积、未分配利润、储备基金等股东权益应按政府相关法规和董事会的决议进行处置和分配。

2、投资管理

未经公司董事会批准不得进行证券投资，其他长期投资按批准权限、申报程序上报公司董事会批准。

3、融资管理

融资必须经公司董事会批准。

4、担保管理

未经公司董事会批准，严禁对本公司及以外任何单位和个人提供担保。

5、债权、债务的管理

对各项应收款、预付款、存出存入保证金要及时入帐，明确责任人，按季核对，及时催收。对确实无法收回的，如属经办人责任，则由经办人承担全部或部分赔偿责任。

6、资金管理

a.基本原则:根据深圳物业管理行业管理办法有关管理酬金提取规定，公司按一定比例收取管理酬金后，分公司(管理处)盈余应属全体业主，各分公司(管理处)往来帐户要及时清理不得占用公司资金，公司无特殊情况亦不得占用分公司(管理处)资金。公司财务部统筹安排使用自有资金，实行资金计划管理。

b.任何单位和个人未经公司董事会批准，不得将资金借给外单位或个人;也不得向外单位或个人提供公司银行帐号。

c.银行贷款必须向公司董事会申报，经批准后实施。

d.加强对外币资金的管理，按国家外汇管理局和有关法规办理外币业务。

f.开设银行帐户应书面报告公司主管财务副总裁批准后，报公司财务部备案，银行帐户档案资料由财务部指定专人保管，帐户管理按中国人民银行有关规定执行。

物业财务固定资产管理制度：物业财务会计核算工作规范

物业财务管理制度之会计核算工作规范

1、公司财务部代理分公司(管理处)核算的，必须将公司与分公司(管理处)独立建帐，准确划分核算对象，正确反映各核算主体的经营成果和其他会计信息。

2、会计核算的一般要求:财务部应遵照中华人民共和国《会计法》和统一的会计制度的规定建立会计帐册进行核算，及时提供合法、有效、真实、准确、完整的会计信息，保证会计指标和前后各期的可比性。

3、会计核算以人民币为记帐本位币。

4、对政府主管部门报送的报表必须采用财政部统一规定的格式。

5、会计凭证、帐簿、报表和资料应按国家有关规定建立档案。

6、会计凭证的一般要求

a.原始凭证必须具备:凭证名称、填制日期、填制单位、接受单位名称、经济内容、数量、单价和金额等。外来原始凭证应有填制单位公章。原始凭证大小写金额必须相符，原始凭证不得涂改挖补。

b.记帐凭证统一使用通用记帐凭证。记帐凭证必须具备填制凭证日期、编号、摘要、科目、金额、附件张数、填制人员、记帐人员、稽核人员和主管人员签章。

c.记帐凭证要连续编号，一笔业务需填制两张以上凭证时，可采取分数编号。记帐凭证除结帐和改错外都应附有原始凭证。记帐凭证发生错误应重新填制，已入帐的可用红笔填写与原内容相同的凭证冲回，如只是金额错误，也可将其差额另编一记帐凭证。

d.记帐凭证连同其原始凭证，按编号顺序装订成册，加具封面，注明单位名称、年度、月份和起讫日期、凭证种类、起讫号码，由装订人盖章。

e.原始凭证不得外借，其他单位因特殊需要经财务部经理同意后，可提供复印件，并由提供人员和收取人员登记签名。

f.外部原始凭证如有遗失，应取得原开具单位盖有公章的证明，注明凭证的金额、号码、内容等。如无法取得的，由经办人写出详细情况，单位负责人、财务主管人员签字，代为原始凭证。

7、登记会计帐簿

a.按统一会计制度的规定和业务需求设置会计帐簿，包括总帐、日记帐、明细帐、辅助帐等。

b.现金帐、银行存款帐必须采用订本式帐簿，用计算机打印的帐簿必须连续编号，并装订成册，由主管会计和具体经办人签章。总帐和明细帐、现金日记帐、银行日记帐应定期打印。

c.会计人员应根据审核无误的记帐凭证登记会计帐簿，做到数字准确、摘要清楚、登记及时、字迹工整。各种帐簿应按页连续登记，不得跳行隔页，否则应注明"此页(此行)空白"字样。凡需结出余额的帐户，其余额应注明借贷方，没有余额的应作出标记。上下帐页结转时要注明"过次页"或"承前页"，对需要结出本月发生额的帐户，结计"过次页"的本页合计数，应为本月初本页止的发生额的合计数。

d.帐簿记录发生错误时，不准涂改、挖补、刮擦或用药水消除字迹，不准重新抄写，应按有关规定进行更正。应将错误文字或数字画线注销，在其上方填写正确文字或数字，并加盖名章。对错误数字必须全部画线更正，不得局部修改。由于记帐凭证错误造成帐簿错误的，可按更正的记帐凭证登记帐簿。

e.各单位应定期核对帐簿，保证帐证之间、帐表之间、帐帐之间、帐实之间相符。定期结帐，月度需结出当月发生额的应在摘要栏中注明"本月合计"字样，并在下面通栏划单红线;年结的注明"本年累计"通栏划双红线。年度结转要在摘要栏分别注明"结转下年"和"上年结转"。

8、编制财务报告

a.各单位应按月、季、年编制财务报告，财务报告包括报表及财务情况说明书。

b.对外报送的财务报表应按国家统一规定的会计制度和格式编制。

b.会计报表应根据登记完整、核对无误的会计帐簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。

c.会计报表之间、各栏目之间凡有对应关系的数字，应相互一致，本期报表与上期报表之间有关数据应相互衔接。不同会计年度，各项目内容及核算方法发生变化的应在报表中加以说明。

d.会计报表应按有关规定的期限对外报送。报表应加具封面，装订成册，加盖公章。封面还应注明单位、地址、报表所属年、季、月、报送日期、单位负责人、会计机构负责人、会计主管、编表人签章等。

e.年度会计报告需要审计的，编制前应先委托会计师事务所进行审计，将会计师事务所出具的审计报告连同会计报告按规定期限报送有关部门。

物业财务固定资产管理制度：物业财务支票管理专项

物业财务管理专项制度之支票管理制度

2.1、支票受理管理规定:

2.1.1出纳员必须先检查支票右上方是否有"交换号"，支票下方印鉴是否清楚、齐全。没有"交换号"和印鉴不齐全的支票不能受理。

2.1.2本市支票的有效期为十日，自签发之日起至到期日。如遇节假日(指国务院规定的统一节假日)顺延一日，支票过期的不予受理。

2.1.3支票字迹涂改、印鉴模糊不清、填写不齐全的不予受理。

2.1.4支票日期延期的不予受理。

2.1.5借用的支票(支票印鉴与发票抬头人不一致的视为借用)不予受理。

2.1.6破损的支票不予受理。

2.1.7支票金额填写应正确规范，大小写金额必须相符。

2.1.8支票起点金额为人民币100元，人民币100元以下必须使用现金。

2.2、支票领用管理规定:

2.2.1、用款人领用支票时，需持批准后的采购申请单或请款单，到物业公司财务部填写支票领用单。

2.2.2、财务经理再次核对资金、有否重复付款，审核无误后，由出纳将支票的日期、用途、金额填写齐全、准确后交用款人，并在支票领用登记簿上进行登记，用款人分别在支票存根和支票登记簿上签字并承担支票使用责任。

2.2.3、用款人在使用支票时，必须当在发票上填写支票号，以便财务人员核对。发票内容应填写完整，发票抬头应为单位名称，发票中购物内容应填写物品名称、数量、单位、单价、总价、大小写金额相符。如使用一张支票，发票为若干张时，必须将金额加总，写在第一张发票的右上角。

2.2.4、用款人必须在领用支票**日内办理报帐手续。

2.2.5、财务人员必须在发票后加盖报销印章，并审核采购物品内容是否与采购申请内容相符，金额是否相符、物品验收入库手续是否齐全后办理支票核销手续。

2.3、取消支票的规定:

2.3.1、用款人的用款申请经物业公司总经理审批后，付款金额或收款单位发生变化、需变更的，必须及时通知总部财务人员办理原支票请款的作废，并报总部财务经理办理相应变更手续。

2.3.2、管理处用款人的用款申请经物业公司总经理审批后，事情发生变化不需付款的，必须报告物业公司财务经理办理原请款单的作废，并办理相应的取消支票手续。

2.4、支票管理的其他有关规定:

2.1、财务部必须设专人(如出纳)签发、保管支票。如遇财务出纳休假期间，必须由总部财务经理负责签发、保管支票，双方必须办理移交手续。

2.2、出纳员必须分户保管、登记支票的领用、结存状况。

2.3、出纳不得开具空白支票、空头支票、远期支票。支票上必须填写收款单位、支付日期、用途、限额等。付款完毕，必须及时将支票存根连同发票或有效原始凭证进行帐务处理。

2.4、出纳必须保管好已作废的支票及空白支票。

2.5、出纳必须严格执行银行规定的结算制度，按月与银行核对往来帐项，月末编制"银行存款余额调节表"，认真核对未达款项，发现差错及时更正。

2.6、财务部会计必须复核出纳收取的支票，并督促出纳员及时送银行。

物业财务固定资产管理制度：新城小区物业财务

新城小区财务管理制度

财务管理由公司财务部指导，在客户服务中心设专人负责收费和会计工作。按国家规定执行《施工、房地产开发企业财务制度》设立帐目。客户服务中心于每年年初对当年的财务收支情况作预算，预算内容包括:

收入:

序号 项 目备注

1物业管理费按当年管理合同约定及相应空房率作出预算

2停车费依场地实际情况，按物价局审批的标准收费

支出:

1人员工资按相应管理规模配备人员预算工资总额

2人员相关福利费用按国家规定三金标准计提，工作人员工作制服、劳保费用核算

3日常工程维保费用按公共机电、设施、设备日常维保以及维护、更换工程易耗品费用核算

4保洁费用按日常保洁消耗品、定期消杀费用、日常垃圾清运、化粪池清运费

5保安费用对讲机、巡更机以及日常工作消耗费用

6绿化费用按盆摆、绿地养护费用核算

7办公费用办公用品、通讯费用、交通费用等

8固定资产折旧对投入管理的固定资产按平均年限法计提折旧

9税费以预算收入按**市相关规定计提

10保险费用为物业共享部位、公共设施设备、管理公众责任投保费用

●决算:

次年一月份对上年度实际管理收支情况计算，并与预算作总结对比，作出决算，同时再提出新的一年的财务预算。

3.11.2物业管理费、代收、代缴费用收取方式与方法

物业管理费可按业主的意愿采取每半年或三个月一期收费，代收代缴的水、电费用按自来水公司、供电局同期抄表收费时间收取。每期收费一周前，由财务人员填写缴费通知单告知每户业主本期应缴管理费、水费、电费、公摊水电费明细。为方便业主缴费，客户服务中心采取周一至周六有专人负责收费(可电话预约上门收费)，以及征得业户同意后还可为业户办理委托银行代扣费用等多种收费方法。

3.11.3专项资金管理及使用

专项资金管理及使用:我司将严格按照建设部、财政部联合下发的《住宅共享部位共享设施设备维修基金管理办法》的相关规定加以执行。该规定中维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部基字[1998]7号)的规定，专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的大修、更新、改造。此项资金在物业管理的最初几年因房屋、设备在保修期内，故较少使用。在此后的管理年度，我司每年会结合房屋年度维修计划作出预算，报开发商或业委会认可使用。如有突发的较大维修事项，我司将在一周内向开发商或业委会提交维修方案，报批后组织实施。

3.11.4针对**市场能源费单独收取现状的说明

收缴办法及收费依据，根据《福建省物业管理服务收费管理规定》的通知的第二条规定:

a、公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其它公共用电、用水的费用开支。

b、多层、小高层商住楼、别墅的综合管理服务费中不含公共水电费，物业管理单位应每月向所有业主(住户)公布上月使用公共水电的度数、单价和总额及分摊办法。公共水电费可由物业管理单位会同业主委员会确定具体分摊办法，未成立业主委员会的公共水电费分摊办法应按以下规定进行:

对公共场所照明、消防和对讲系统、卫生保洁和绿化等用水、用电费用，按户合理分摊。

电梯电费由物业产权人，按房屋的楼层分段按户合理分摊。

水泵用电按用水量为系数合理分摊。

变压器损耗按业主用电量为系数合理分摊。

物业管理单位在物业管理过程中发生的水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养费用在公共维修金中开支;大额维修更新费用按国家有关规定执行。

物业财务固定资产管理制度：物业财务债权债务的管理专项

物业财务管理专项制度之债权、债务的管理

3.1、各管理处的各项债权、债务应按照应收、应付单位设置明细帐，按照会计权责发生制原则进行明细核算。

3.2、财务部应定期(按月)编制"应收帐款"、"其他应收款"、"应付帐款"、"其他应付款"、"预收帐款"等科目的余额表，及时与各往来单位对帐。

3.3、财务部应定期(按月)编制各项应收款帐龄分析表，及时清理债权、债务。

3.4、财务部应协助其他部门严格按照《处理欠缴管理费程序》及时催收各项欠费，以减少坏帐损失。

3.5、财务部对确属无法收回的各项应收款项应查明原因，追究责任，并按规定的程序报批后方可进行相应的帐务处理。

3.6、财务部尤其应加强对应收各项费用的管理，应每月按时准确计算应收物业管理费、代收水费、天然气费等各项费用，并发放帐单，催收各项费用;对租户的各项欠费，应严格按照《催缴管理费流程》及时催收，避免造成长期欠费。

3.7、财务部在收费工作中，应搜集、整理以下资料:

3.7.1、所有租户的编号及实测面积;

3.7.2、每个租户的管理费起计日期;

3.7.3、各单元每月应付各项费用的金额;

3.7.4、各租户的资料，如姓名、联络地址、电话、所拥有单元号;

3.7.6、各租户的各月缴费情况及欠费金额;

3.7.7对各欠费租户的滞纳金的起计日期，应收取的滞纳金金额;3.7.8、各租户应缴纳的各项费用的收费标准。

物业财务固定资产管理制度：物业财务仓库管理专项

物业财务管理专项制度之仓库管理制度

1、为了加强、完善仓库的管理，提高工作效率，严格把好每一道关口，使工作更加统一化、程序化、规范化，特制定公司仓库管理制度。

2、各管理处要以本单位利益为重，严格管理，认真执行公司颁布的各项规章制度及出入库管理细则。出入库管理细则如下:

2.1、入库的管理:

2.1.1、管理处各项经批准采购的物资必须办理入库手续。

2.1.2、管理处各项物资在入库前必须设专人严格进行验

收，货物的名称、数量、型号、质量、价格必须与经批准的"采购申报表"内容相符。严禁私自换购物品。对货物数量大，且不便全部验收的物品必须按随机抽样法对货物进行抽验。

2.1.3、货物的名称、型号、数量、质量、价格不符或审批手续不全的，仓库管理员有权拒收入库。

2.1.4、管理处仓库管理员对验收合格的物品应在办理入库手续时，必须签字，财务部门应将经库管员签字验收的"入库单"作为依据之一办理报销及入帐。

2.1.5、管理处的"入库单"应一式三联:

第一联:仓库存档，作为收货的记帐依据;

第二联:随同发票报销(财务部保存);

第三联:由采购部门保存。

2.2、出库的管理:

2.2.1、各管理处所有已办理入库的物资在领用时必须办理领用出库手续。

2.2.2、各管理处各部门在领用办理出库手续时，必须提交部门经理、物业经理审批后的"物品申领

单"，仓库管理员才能办理相应物资出库手续。

2.2.3、仓库管理员在办理出库手续时，必须认真审核"物品申领单"的内容及审批是否齐全，按照已审批的"物品申领单"所列明的材料名称、品牌、数量、规格发放。经涂改的"物品申领单"无效。

2.2.4、仓库管理员应根据"物品申领单"和实际领用物品填写"出库单"，并由领用人和仓库管理员签字。

2.2.5、"出库单"应一式三联:

第一联:仓库存档，作为发货的记帐依据;

第二联:转交财务部做帐

第三联:由使用部门保存。

2.2.6、管理员在办理货物出库时，必须坚持按照发货程序发货:一查库存量;二先入先出;三当面点清。发货后及时登记库存明细帐。

2.2.7、已领用的物资，凡质量、规格不符合使用的，应允许使用部门退货。使用部门应办理退料销帐手续:填写一式三联的红字"出库单"，使用方法同"出库单"。

2.2.8、凡属个人领用的工具在办理出库手续时，仓库管理员必须填写《个人保管工具清单》，必须详细写明工具名称、规格型号、数量、新旧程度、领用日期、预计归还日期，并由领用人签字。

2.2.9、个人领用工具如因正常使用损坏，必须经部门经理及物业经理批准后，到仓库办理以旧换新手续。由仓库管理员负责更新《个人保管工具清单》。

3、仓库管理要严格执行防火、防水、防盗;定点、定位、定量管理的原则，并且要将普通货物与危险货物分开管理。

4、仓库货物的摆放必须按品种、规格、型号分类编码，要整洁有序，必须保持通道的畅通。

5、仓库管理员每日必须对库区内进行巡视，发现问题及时汇报，下班前要切断电源、锁好库门。

6、任何人不得在库区内使用明火，无关人员不得在库区内长时间滞留。

7、消防器材要定点摆放，并保证使用有效。无火灾情况下任何人不得随意挪动消防器材。

8、所有进出仓库的货物，仓库管理员必须记录在帐(包括紧急情况下办理货物的出入库)，并保证做到帐物相符。

9、仓库钥匙应妥善保管，仓库管理员不得将钥匙交由其他人自行进入库房提取货物。

10、大型工具、设备更换主要部件，必须以旧换新。

11、仓库管理员对无审批手续的货物一律不予办理出库手续。如有紧急情况，需由管理处物业经理批准可暂时外借材料、工具，但事后必须办理相关手续。

12、每月仓库管理员必须定期盘点所有库管物资，并按照物资类别编制"存货盘点表"。

13、每月仓库管理员必须对管理处的月度采购计划进行审核，提交意见。

14、仓库管理员对任何部门、任何人违反仓库管理制度的行为有权抵制，拒绝发放相关物资并及时向上级汇报。

15、凡属代管的有关物资，仓库管理员均必须办理相应出入库手续，并单独设帐登记并保管。

16、各管理处物业经理必须定期检查或抽查仓库的管理。

物业财务固定资产管理制度：信蜀物业财务收支

蜀信物业财务收支管理制度

一、公司的一切收入，必须及时办理结算手续，具体规定如下:

(一)、所有收入原则上均由公司财务部统一收取，并全部纳入公司财务管理。任何部门、任何个人均不得在未经公司批准的情况下擅自办理收入结算业务。严禁截留、挪用公司的各项收入。如有违反，一经查出，严厉处罚。

(二)、各管理处的一切收入，均实行收支两条线管理，并必须于收入发生次日交存公司财务部，任何小区管理处及个人均不得坐支。凡坐支收入，无论金额大小，一律按挪用公款处罚。

(三)、各小区收费，必须报经公司确定统一的收费项目及收费标准后方能收取。不得在未经管理公司审批的情况下，自行制定收费项目和收费标准。

(四)因具体业务需要，部分款项可由各小区内勤代为收取，并按以下程序和规定办理:

1、将代收款项项目名称及代收理由报公司财务部审核;

2、报总经理或副经理审批;

3、代收业务必须使用在财务部领取的结算凭证，任何管理处和个人均不得另择结算凭证;

4、代办收款业务的小区内勤，应按财务部的要求填制、使用凭证并及时、准确上报已收及应收未收的统计数据;

(五)、财务部有责任催促内勤及时办理收入和支出的结算手续，如有特殊情况不能按时办理的，应向财务人员说明原因。财务人员在征得总经理同意后，方能延期。如既未说明原因又未按时办理结算手续，且屡催不办者，财务部有权提请经理及授权人同意不予核销其开支或按坐支处理。

(六)、对违反上述规定者，公司给予50元至100元的罚款处理;给公司造成较大经济损失的，按其损失金额的一定比例赔偿;情节严重的，提交司法部门处理。

二、公司的一切开支必须经公司董事会确定的财务开支审批人审批后，方能在公司财务部办理结算手续。具体审批办法如下:

(一)、凡财务预算、预算外支出、维修基金开支以及超过5，000元的各项开支，均由总经理审批，现金支出超过1万元的须由叶总审批，10万元以上的须由杨毫董事长审批;支票超过5万元由叶总审批，50万元以上由杨毫董事长审批。

(二)、凡计划和制度规定内的各类费用报销和支出金额在2000元-5000元内的由副总经理审批，500元--2000元的由片区经理审批，不超过500元的由小区主任审批。

(三)、公司的一切支出均在预算和计划范围内执行。

(四)、财务人员对违反上述规定的事项，有权拒绝办理

三、公司所有财务结算，由财务部统一进行，集中管理。财务部根据审批的预算，结合公司的实际情况及各项公共费用的分摊情况，对各小区物业管理处的开支情况进行总体控制，公司财务部在总经理的授权范围内办理公司内部往来结算(含公司内部有形资产的转移)、公司与其他单位的财务收支事项(含有形资产的转让)。

四、公司财务部原则上只与公司在册员工办理有关结算手续。公司与外单位(含个人)的一切结算事宜，也均应根据业务内容，确定符合上述条件的员工为经办人，按公司规定填制有关结算凭证、办理结算手续。

五、经办人在业务过程中取得的原始凭证，须完善以下手续后，方能与财务部办理开支手续:

(一)、凡购物票据必须经实物负责人验收或办理入库手续后方能报销开支;

(二)、按合同支付款项的，在首次付款时，应将合同交财务部备查。今后分次支付的款项，由财务部审核并报总经理及其授权人审批后，方可开支。

六、经办人办理财务支出的一般程序如下:

(一)、将票据粘贴在"报销单据粘贴单"上。具体方法是:较大的票据将单据背面左上角宽1.5cm.长2cm的方块内涂上胶水，粘贴在原始凭证粘贴单的左上方;较小的票据，如的士车费等，应粘贴在"报销单据粘贴单"的蓝色方框内。

(二)、应填制的凭证按以下规定选择:

1、报销开支:填制费用报销及付款通知单;

2、向公司借款:填制借款单;

3、经手办理支付给其他单位或个人的款项:填制费用报销及付款凭证，并注意准确填写收款单位或个人名称。如选择转帐支付方式，应另附收款单位名称、开户银行名称、帐号。

(三)、按规定程序报批:

1、报小区主任(物业公司开支报物业公司部门主管)审核并签署意见;

2、报财务部主管审核;

3、报总经理或片区经理审批;

4、按审批、审核人员的批示到财务部办理有关手续。

5、冲销原借款的费用报销及款项支付，应在填制时注明"冲销借款"。财务人员应认真核对开支内容与原借款单上注明的用途是否相符。如有不符，有权拒绝付款;

(四)、借款人取得借款办理有关业务后，有责任尽快办理报销手续。具体时间规定如下:(备用金借款除外)

1.经办人的结算时间为一周(从借款之日算起)，并且前款未结清前(经理用款除外)，不再借予款项，特殊情况应报经理及授权人审批。

2.差旅费报销应于出差返回后四日内办理。

(五)、经办人在办理具体业务时，应按有关要求取得有关票据，并按公司划定的核算单元备注费用归属(统一采购并附有公司库房入库单的除外)。

(六)、公司财务部在办理结算业务过程中，对无预算、超预算的开支有权不予审核和支付。对确系业务需要而已审批预算又暂未包含的项目，各部门、各小区应及时向管理公司报送预算，待董事会和置信公司预算审批部门审批后方能执行。

七、财务部设专职会计负责核算公司的一切财务收支，专职会计由总公司财务部选派担任。会计不得以虚假的经济业务事项和资料进行核算，不得伪造、变造凭证、帐簿及其他相关资料，其提供的一切会计资料和财务数据必须真实、完整，符合经营管理的需要。

物业财务固定资产管理制度：某物业财务管理运作

一、管理方案

财务系统的设置按深圳花园具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。

二、管理原则

严格监管各管理单元，主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制，确保各项费用能控制在预算之内。

三、财务会计制度

总体遵循《中华人民共和国会计法》，《中华人民共和国外商投资企业财务管理规定》、《中华人民共和国外商投资企业会计制度》，国家有关的税收规定，及物业管理有关规定，具体按财政部《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》执行。

四、财产管理制度

(1)财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。

(2)财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载，其中工程、机电、设备类物资由工程部管理，及各使用部门保管;其他物资由办公室管理，[[及各使用部门保管。

(3)财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。

(4)所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。

(5)各种物资应设仓库保管，各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况，并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。

(6)各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划，经批准后，由对口部门安排维修。

(7)固定资产发生损坏时，使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时，必须报告管理处主任。属责任事故者，对当事人予以严肃处理。

(8)低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时，由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者(包括需维修的)。由责任者进行赔偿。

(9)固定资产或低值易耗品报废时，由使用部门填写报废表，经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。

(10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%，确定其残值后，按直线法计提折旧，从投入使用月份的次月起，按月计提;停止使用的，自停用月份的次月起，停止计算折旧。固定资产提足折旧后，仍可继续使用的，不再计提折旧;提前报废的，不补提折旧。

(11)各种低值易耗品在领用后，原则上一次性摊销。但数额较大的，按使用时间摊销。

(12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品，必须填写领料单，经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次，发生盘盈、盘亏或变质，应立即查清原因，报告主管领导。情况严重的，应报告总物业经理。

(13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。

(14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行，一般不得坐支。每日结出余额，每周填制现金收支报表，做到账款相符。发现现金短缺或溢余，应立即向财务经理报告，并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。

(15)银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时，应取得银行对账单，填制银行存款调节表。

(16)对外签订的各种合同，均应送财务部，由财务部监督和配合合同的执行。

(17)银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。

五、物资管理制度

(1) 物资分类:

i)固定资产:单位价值在1000元以上(含1000元)，使用时间在1年以上(含1年)。

ii) 低值易耗品:单位价值在100元以上-1000元以下，使用时间不足1年或超过1年的物品。

iii)办公用品:办公用消耗性物品。

iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。

(2) 物资采购(工程)申请审批程序

a 所有采购须先由各所在物业管理处填写"采购单/工程承包确认单"，由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批:

a) 总额在500元以上、1000元以下者，采购部门须提供1-2份报价单，由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

b) 总额在1000元至10000元以下者，采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

c) 总额在人民币1万元至2万元以下者，采购部门提供3份报价单，由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

d) 总额在人民币2万元至5万元以下者，采购部门提供4份以上报价单，由所在物业管理处主任审批，报物业管理公司审批;

e) 总额在人民币5万元至10万元及以上者，采购部门须提供5份以上的报价单，由所在物业管理处主任初审，报物业公司审批。

b."采购单/工程承包确认单"一式五联，分别为:-

第一联(白色)- - - - - - - - - - - - 承包商/供应商留存

第二联(红色)- - - - - - - - - - - - 所在物业管理处经理留存

第三联(绿色)- - - - - - - - - - - - 物业管理部会计处留存

第四联(黄色)- - - - - - - - - - - - 采购人员在申请付款时作附件给会计部

第五联(蓝色)- - - - - - - - - - - - 存档于物业管理公司

c.所有采购及工程项目对外须签定正式合同，备合同原件或复印伯睛份给会计存档;

d.所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后，会计部门才能予以付款。

e.对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。

(3) 物资的领用、使用、保管制度

a) 专人使用之固定资产及及低值易耗品，由使用人办理领用登记手续，并负有保管责任;公司及部门共用物品，必须指定专人保管，保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。

b) 日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。

c) 各部门领用物品须填写领料单，由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续。

d) 各部门领用之物品，须建立部门领用物品使用登记薄，包括领用时间、领用人、领用数量及用途。

e) 仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入账。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析，形成分析报告。

六、成本控制

(1) 严格按预算对各单元进行控制;

(2) 严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等;

(3)员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写

借款申请单，经部门主管、财务主管及管理处主任审批后，由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外，均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过rmb1000元，申请人必须还清旧款方可申请新的借款。

(4) 有关部门费用报销规定

a)管理处必须严格遵守有关审批程序，凡需购买之物品，要先填写"采购/工程承包确认单"，由管理处管理处主任签名，呈物业管理公司审批后方可履行采购。所有"采购/工程承包确认单"由各部门填写所购物品清单交管理处出纳，由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。

b)所有报销须取得正式的发票、单据，并有经办人的签名(全名);

-市内交通费:外出办事非紧急情况不得搭乘的士，特殊情况除外，但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时，报销人必须在的士车票背面注明**年**月**日，由**地方到**地方办理**事情，并签名(全名)。

-办公用品:各部门若需购买办公用品，每月初须填写"办公用品申请单"交由行政文员汇总后统一申请，并按规定程序填写"采购/工程承包确认单"经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买。临时急需要的零星办公用品必须填写"零星物品申购单"(附后)向管理处主任申请，经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品，否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据，如有需要应到物业管理部会计处领取。

-工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算，统一申请并按本规定之"一"项的要求操作。临时急用之维修用品须填写"零星物品申购单"向物业管理公司申请，经同意后，方可购买，并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。

-通讯费用:

① 管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销，超过部分自理，如实际费用不足报销标准，按实际发生数据实报销。但不再报销call机台费。

② 管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销call机台费(数字机)。

③ 其余员工call机台费一律不得报销，特殊情况需报销call机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请，须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性，经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。

④ 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销，下列情况不予报销:

●所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者，不予报销;

●用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者，或擅自修改原始凭证者，不予报销;

⑤ 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后，否则不予报销。

(5) 报销程序:

●经办人员在报销单据背后签名后，填写"费用报销单"并在"报销人"处签名，并将发票单据整齐粘贴于"费用报销单"之后;出纳审核"费用报销单"所填数据与其附件发票单据的数据是否相符;所填单据内容是否符合有关财务规定;

●管理处主任签名。

●出纳须将"费用报销单"及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金;

●出纳取得按规定的审批程序审批完毕之"费用报销单"后履行支付程序，收款人签名，出

纳加盖"现金付讫"或"银行付讫"印章;

七、会计报表规定

(1) 每月财务报告须按统一的格式上报，具体报送报表如下:

a) 资产负债表;

b) 收支表;

c) 固定资产明细表;

d) 各科目余额明细表(往来账明细须单独列表反映);

e) 应收、已收、实收管理费明细表

f) 库存现金盘点表;

g) 银行存款余额调剂表;

h) 银行存款余额调剂表;

i) 财务报告说明

(2)每月5日为报表的上报日(节假日顺延)，为了保证报表的准时上报，各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日。

(3) 所有报表须先报送至物业管理公司，审核后之财务报表方报送给有关部门人员