物业财务会计核算工作规范管理制度（优选10篇）

物业财务会计核算工作规范管理制度

物业财务管理制度之会计核算工作规范

1、公司财务部代理分公司(管理处)核算的，必须将公司与分公司(管理处)独立建帐，准确划分核算对象，正确反映各核算主体的经营成果和其他会计信息。

2、会计核算的一般要求:财务部应遵照中华人民共和国《会计法》和统一的会计制度的规定建立会计帐册进行核算，及时提供合法、有效、真实、准确、完整的会计信息，保证会计指标和前后各期的可比性。

3、会计核算以人民币为记帐本位币。

4、对政府主管部门报送的报表必须采用财政部统一规定的格式。

5、会计凭证、帐簿、报表和资料应按国家有关规定建立档案。

6、会计凭证的一般要求

a.原始凭证必须具备:凭证名称、填制日期、填制单位、接受单位名称、经济内容、数量、单价和金额等。外来原始凭证应有填制单位公章。原始凭证大小写金额必须相符，原始凭证不得涂改挖补。

b.记帐凭证统一使用通用记帐凭证。记帐凭证必须具备填制凭证日期、编号、摘要、科目、金额、附件张数、填制人员、记帐人员、稽核人员和主管人员签章。

c.记帐凭证要连续编号，一笔业务需填制两张以上凭证时，可采取分数编号。记帐凭证除结帐和改错外都应附有原始凭证。记帐凭证发生错误应重新填制，已入帐的可用红笔填写与原内容相同的凭证冲回，如只是金额错误，也可将其差额另编一记帐凭证。

d.记帐凭证连同其原始凭证，按编号顺序装订成册，加具封面，注明单位名称、年度、月份和起讫日期、凭证种类、起讫号码，由装订人盖章。

e.原始凭证不得外借，其他单位因特殊需要经财务部经理同意后，可提供复印件，并由提供人员和收取人员登记签名。

f.外部原始凭证如有遗失，应取得原开具单位盖有公章的证明，注明凭证的金额、号码、内容等。如无法取得的，由经办人写出详细情况，单位负责人、财务主管人员签字，代为原始凭证。

7、登记会计帐簿

a.按统一会计制度的规定和业务需求设置会计帐簿，包括总帐、日记帐、明细帐、辅助帐等。

b.现金帐、银行存款帐必须采用订本式帐簿，用计算机打印的帐簿必须连续编号，并装订成册，由主管会计和具体经办人签章。总帐和明细帐、现金日记帐、银行日记帐应定期打印。

c.会计人员应根据审核无误的记帐凭证登记会计帐簿，做到数字准确、摘要清楚、登记及时、字迹工整。各种帐簿应按页连续登记，不得跳行隔页，否则应注明"此页(此行)空白"字样。凡需结出余额的帐户，其余额应注明借贷方，没有余额的应作出标记。上下帐页结转时要注明"过次页"或"承前页"，对需要结出本月发生额的帐户，结计"过次页"的本页合计数，应为本月初本页止的发生额的合计数。

d.帐簿记录发生错误时，不准涂改、挖补、刮擦或用药水消除字迹，不准重新抄写，应按有关规定进行更正。应将错误文字或数字画线注销，在其上方填写正确文字或数字，并加盖名章。对错误数字必须全部画线更正，不得局部修改。由于记帐凭证错误造成帐簿错误的，可按更正的记帐凭证登记帐簿。

e.各单位应定期核对帐簿，保证帐证之间、帐表之间、帐帐之间、帐实之间相符。定期结帐，月度需结出当月发生额的应在摘要栏中注明"本月合计"字样，并在下面通栏划单红线;年结的注明"本年累计"通栏划双红线。年度结转要在摘要栏分别注明"结转下年"和"上年结转"。

8、编制财务报告

a.各单位应按月、季、年编制财务报告，财务报告包括报表及财务情况说明书。

b.对外报送的财务报表应按国家统一规定的会计制度和格式编制。

b.会计报表应根据登记完整、核对无误的会计帐簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。

c.会计报表之间、各栏目之间凡有对应关系的数字，应相互一致，本期报表与上期报表之间有关数据应相互衔接。不同会计年度，各项目内容及核算方法发生变化的应在报表中加以说明。

d.会计报表应按有关规定的期限对外报送。报表应加具封面，装订成册，加盖公章。封面还应注明单位、地址、报表所属年、季、月、报送日期、单位负责人、会计机构负责人、会计主管、编表人签章等。

e.年度会计报告需要审计的，编制前应先委托会计师事务所进行审计，将会计师事务所出具的审计报告连同会计报告按规定期限报送有关部门。

物业财务会计核算工作规范管理制度：物业财务合同管理专项

物业财务管理专项制度之合同管理制度

1、物业公司应当设专人负责有关合同的审批、登记、保管。

2、外判合同应当执行公司总部颁布的各种合同的标准版本。合同中必备之基本条款及注意事项规定如下:

2.1合同(协议)中的我方均为"山东世贸中心物业公司"，并需加盖我司公章，而不得以管理处名义签署。

2.2合同(协议)中应详细写明服务地点。

2.3应注明合同(协议)的有效期限。

2.4在"合同(协议)的变更、解除"条款中，应备以下两个条款:

2.1、在本合同(协议)有效期内，如遇甲方(即山东世贸中心物业公司)的《物业管理合同》终止，本合同(协议)自动终止，甲方不负赔偿责任。

2.2、在本合同(协议)有效期内，甲乙双方均有权提前解除合同，唯需提前一个月以书面形式通知对方，可不负赔偿责任。

2.5合同(协议)中应具备以下条款:

2.5.1如乙方(即外判商)的工作未达到双方约定的标准(或国家有关标准)，甲方应书面通知要求乙方限期整改，如整改后仍未能达到标准，甲方有权扣除月服务费的%，直至提前终止合同(协议)，甲方不负赔偿责任。

2.5.2乙方(即外判商)应购买第三者保险万，劳动保险万(保险金额要根据合同总价款来决定:合同总价款在10万元以下的，保险金额应为20万;合同总价款在10万-50万，保险金额应为50万;合同金额在50万-100万，保险金额应为100万。)如因乙方失误而造成甲方、第三者或乙方工作人员的人身伤害及所有财产损失，由乙方承担全部责任。

2.6签约双方除在落款处盖章外，还须在合同正本的右侧页边处加盖骑缝章。

3、所有合同必须按照公司制定的《合同审批流程》进行审批。

4、所有合同必须经审批后加盖公司公章后方可生效。

5、各管理处的外判合同正本统一由公司总部财务部保管，各管理处保管合同复印件。

6、各管理处的外判合同均应由财务人员计算印花税金额、办理有关请款手续、贴花完税，并纳税申报。

物业财务会计核算工作规范管理制度：物业财务财务信息

物业财务管理制度之财务信息管理

1、出纳信息

a.各现金网点的现金出纳在周末和月末要编制《库存现金盘点表》，帐面现金结存额与库存现金盘点额要一致。库存额按现金、借据、未入帐单据等分列，严禁白条抵库。月末《库存现金盘点表》报分公司经理(管理处主任)和财务部经理审核签字后报公司主管财务副总裁。

b.财务部、分公司(管理处)出纳每月末编制《银行帐户存款明细表》，并随会计报表一同上报公司主管财务副总裁。按月编制各帐户《银行存款余额调节表》，并经财务经理、财务主管审核签字。

2、财务信息

按月编制《物业管理收入统计表》、《资产负债表》、《损益表》和《物业管理成本表》。按季编报《会计报表补充资料表》、《物业管理成本明细表》、《管理费用表》和《固定资产明细表》。

物业财务会计核算工作规范管理制度：物业财务债权债务的管理专项

物业财务管理专项制度之债权、债务的管理

3.1、各管理处的各项债权、债务应按照应收、应付单位设置明细帐，按照会计权责发生制原则进行明细核算。

3.2、财务部应定期(按月)编制"应收帐款"、"其他应收款"、"应付帐款"、"其他应付款"、"预收帐款"等科目的余额表，及时与各往来单位对帐。

3.3、财务部应定期(按月)编制各项应收款帐龄分析表，及时清理债权、债务。

3.4、财务部应协助其他部门严格按照《处理欠缴管理费程序》及时催收各项欠费，以减少坏帐损失。

3.5、财务部对确属无法收回的各项应收款项应查明原因，追究责任，并按规定的程序报批后方可进行相应的帐务处理。

3.6、财务部尤其应加强对应收各项费用的管理，应每月按时准确计算应收物业管理费、代收水费、天然气费等各项费用，并发放帐单，催收各项费用;对租户的各项欠费，应严格按照《催缴管理费流程》及时催收，避免造成长期欠费。

3.7、财务部在收费工作中，应搜集、整理以下资料:

3.7.1、所有租户的编号及实测面积;

3.7.2、每个租户的管理费起计日期;

3.7.3、各单元每月应付各项费用的金额;

3.7.4、各租户的资料，如姓名、联络地址、电话、所拥有单元号;

3.7.6、各租户的各月缴费情况及欠费金额;

3.7.7对各欠费租户的滞纳金的起计日期，应收取的滞纳金金额;3.7.8、各租户应缴纳的各项费用的收费标准。

物业财务会计核算工作规范管理制度：物业财务仓库管理专项

物业财务管理专项制度之仓库管理制度

1、为了加强、完善仓库的管理，提高工作效率，严格把好每一道关口，使工作更加统一化、程序化、规范化，特制定公司仓库管理制度。

2、各管理处要以本单位利益为重，严格管理，认真执行公司颁布的各项规章制度及出入库管理细则。出入库管理细则如下:

2.1、入库的管理:

2.1.1、管理处各项经批准采购的物资必须办理入库手续。

2.1.2、管理处各项物资在入库前必须设专人严格进行验

收，货物的名称、数量、型号、质量、价格必须与经批准的"采购申报表"内容相符。严禁私自换购物品。对货物数量大，且不便全部验收的物品必须按随机抽样法对货物进行抽验。

2.1.3、货物的名称、型号、数量、质量、价格不符或审批手续不全的，仓库管理员有权拒收入库。

2.1.4、管理处仓库管理员对验收合格的物品应在办理入库手续时，必须签字，财务部门应将经库管员签字验收的"入库单"作为依据之一办理报销及入帐。

2.1.5、管理处的"入库单"应一式三联:

第一联:仓库存档，作为收货的记帐依据;

第二联:随同发票报销(财务部保存);

第三联:由采购部门保存。

2.2、出库的管理:

2.2.1、各管理处所有已办理入库的物资在领用时必须办理领用出库手续。

2.2.2、各管理处各部门在领用办理出库手续时，必须提交部门经理、物业经理审批后的"物品申领

单"，仓库管理员才能办理相应物资出库手续。

2.2.3、仓库管理员在办理出库手续时，必须认真审核"物品申领单"的内容及审批是否齐全，按照已审批的"物品申领单"所列明的材料名称、品牌、数量、规格发放。经涂改的"物品申领单"无效。

2.2.4、仓库管理员应根据"物品申领单"和实际领用物品填写"出库单"，并由领用人和仓库管理员签字。

2.2.5、"出库单"应一式三联:

第一联:仓库存档，作为发货的记帐依据;

第二联:转交财务部做帐

第三联:由使用部门保存。

2.2.6、管理员在办理货物出库时，必须坚持按照发货程序发货:一查库存量;二先入先出;三当面点清。发货后及时登记库存明细帐。

2.2.7、已领用的物资，凡质量、规格不符合使用的，应允许使用部门退货。使用部门应办理退料销帐手续:填写一式三联的红字"出库单"，使用方法同"出库单"。

2.2.8、凡属个人领用的工具在办理出库手续时，仓库管理员必须填写《个人保管工具清单》，必须详细写明工具名称、规格型号、数量、新旧程度、领用日期、预计归还日期，并由领用人签字。

2.2.9、个人领用工具如因正常使用损坏，必须经部门经理及物业经理批准后，到仓库办理以旧换新手续。由仓库管理员负责更新《个人保管工具清单》。

3、仓库管理要严格执行防火、防水、防盗;定点、定位、定量管理的原则，并且要将普通货物与危险货物分开管理。

4、仓库货物的摆放必须按品种、规格、型号分类编码，要整洁有序，必须保持通道的畅通。

5、仓库管理员每日必须对库区内进行巡视，发现问题及时汇报，下班前要切断电源、锁好库门。

6、任何人不得在库区内使用明火，无关人员不得在库区内长时间滞留。

7、消防器材要定点摆放，并保证使用有效。无火灾情况下任何人不得随意挪动消防器材。

8、所有进出仓库的货物，仓库管理员必须记录在帐(包括紧急情况下办理货物的出入库)，并保证做到帐物相符。

9、仓库钥匙应妥善保管，仓库管理员不得将钥匙交由其他人自行进入库房提取货物。

10、大型工具、设备更换主要部件，必须以旧换新。

11、仓库管理员对无审批手续的货物一律不予办理出库手续。如有紧急情况，需由管理处物业经理批准可暂时外借材料、工具，但事后必须办理相关手续。

12、每月仓库管理员必须定期盘点所有库管物资，并按照物资类别编制"存货盘点表"。

13、每月仓库管理员必须对管理处的月度采购计划进行审核，提交意见。

14、仓库管理员对任何部门、任何人违反仓库管理制度的行为有权抵制，拒绝发放相关物资并及时向上级汇报。

15、凡属代管的有关物资，仓库管理员均必须办理相应出入库手续，并单独设帐登记并保管。

16、各管理处物业经理必须定期检查或抽查仓库的管理。

物业财务会计核算工作规范管理制度：物业财务投资及资金

物业财务管理制度之投资及资金管理

1、权益的管理

a.实收资本按国家有关法规进行管理。

b.资本公积、未分配利润、储备基金等股东权益应按政府相关法规和董事会的决议进行处置和分配。

2、投资管理

未经公司董事会批准不得进行证券投资，其他长期投资按批准权限、申报程序上报公司董事会批准。

3、融资管理

融资必须经公司董事会批准。

4、担保管理

未经公司董事会批准，严禁对本公司及以外任何单位和个人提供担保。

5、债权、债务的管理

对各项应收款、预付款、存出存入保证金要及时入帐，明确责任人，按季核对，及时催收。对确实无法收回的，如属经办人责任，则由经办人承担全部或部分赔偿责任。

6、资金管理

a.基本原则:根据深圳物业管理行业管理办法有关管理酬金提取规定，公司按一定比例收取管理酬金后，分公司(管理处)盈余应属全体业主，各分公司(管理处)往来帐户要及时清理不得占用公司资金，公司无特殊情况亦不得占用分公司(管理处)资金。公司财务部统筹安排使用自有资金，实行资金计划管理。

b.任何单位和个人未经公司董事会批准，不得将资金借给外单位或个人;也不得向外单位或个人提供公司银行帐号。

c.银行贷款必须向公司董事会申报，经批准后实施。

d.加强对外币资金的管理，按国家外汇管理局和有关法规办理外币业务。

f.开设银行帐户应书面报告公司主管财务副总裁批准后，报公司财务部备案，银行帐户档案资料由财务部指定专人保管，帐户管理按中国人民银行有关规定执行。

物业财务会计核算工作规范管理制度：某物业财务管理运作

一、管理方案

财务系统的设置按深圳花园具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。

二、管理原则

严格监管各管理单元，主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制，确保各项费用能控制在预算之内。

三、财务会计制度

总体遵循《中华人民共和国会计法》，《中华人民共和国外商投资企业财务管理规定》、《中华人民共和国外商投资企业会计制度》，国家有关的税收规定，及物业管理有关规定，具体按财政部《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》执行。

四、财产管理制度

(1)财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。

(2)财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载，其中工程、机电、设备类物资由工程部管理，及各使用部门保管;其他物资由办公室管理，[[及各使用部门保管。

(3)财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。

(4)所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。

(5)各种物资应设仓库保管，各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况，并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。

(6)各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划，经批准后，由对口部门安排维修。

(7)固定资产发生损坏时，使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时，必须报告管理处主任。属责任事故者，对当事人予以严肃处理。

(8)低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时，由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者(包括需维修的)。由责任者进行赔偿。

(9)固定资产或低值易耗品报废时，由使用部门填写报废表，经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。

(10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%，确定其残值后，按直线法计提折旧，从投入使用月份的次月起，按月计提;停止使用的，自停用月份的次月起，停止计算折旧。固定资产提足折旧后，仍可继续使用的，不再计提折旧;提前报废的，不补提折旧。

(11)各种低值易耗品在领用后，原则上一次性摊销。但数额较大的，按使用时间摊销。

(12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品，必须填写领料单，经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次，发生盘盈、盘亏或变质，应立即查清原因，报告主管领导。情况严重的，应报告总物业经理。

(13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。

(14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行，一般不得坐支。每日结出余额，每周填制现金收支报表，做到账款相符。发现现金短缺或溢余，应立即向财务经理报告，并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。

(15)银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时，应取得银行对账单，填制银行存款调节表。

(16)对外签订的各种合同，均应送财务部，由财务部监督和配合合同的执行。

(17)银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。

五、物资管理制度

(1) 物资分类:

i)固定资产:单位价值在1000元以上(含1000元)，使用时间在1年以上(含1年)。

ii) 低值易耗品:单位价值在100元以上-1000元以下，使用时间不足1年或超过1年的物品。

iii)办公用品:办公用消耗性物品。

iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。

(2) 物资采购(工程)申请审批程序

a 所有采购须先由各所在物业管理处填写"采购单/工程承包确认单"，由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批:

a) 总额在500元以上、1000元以下者，采购部门须提供1-2份报价单，由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

b) 总额在1000元至10000元以下者，采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

c) 总额在人民币1万元至2万元以下者，采购部门提供3份报价单，由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

d) 总额在人民币2万元至5万元以下者，采购部门提供4份以上报价单，由所在物业管理处主任审批，报物业管理公司审批;

e) 总额在人民币5万元至10万元及以上者，采购部门须提供5份以上的报价单，由所在物业管理处主任初审，报物业公司审批。

b."采购单/工程承包确认单"一式五联，分别为:-

第一联(白色)- - - - - - - - - - - - 承包商/供应商留存

第二联(红色)- - - - - - - - - - - - 所在物业管理处经理留存

第三联(绿色)- - - - - - - - - - - - 物业管理部会计处留存

第四联(黄色)- - - - - - - - - - - - 采购人员在申请付款时作附件给会计部

第五联(蓝色)- - - - - - - - - - - - 存档于物业管理公司

c.所有采购及工程项目对外须签定正式合同，备合同原件或复印伯睛份给会计存档;

d.所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后，会计部门才能予以付款。

e.对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。

(3) 物资的领用、使用、保管制度

a) 专人使用之固定资产及及低值易耗品，由使用人办理领用登记手续，并负有保管责任;公司及部门共用物品，必须指定专人保管，保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。

b) 日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。

c) 各部门领用物品须填写领料单，由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续。

d) 各部门领用之物品，须建立部门领用物品使用登记薄，包括领用时间、领用人、领用数量及用途。

e) 仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入账。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析，形成分析报告。

六、成本控制

(1) 严格按预算对各单元进行控制;

(2) 严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等;

(3)员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写

借款申请单，经部门主管、财务主管及管理处主任审批后，由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外，均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过rmb1000元，申请人必须还清旧款方可申请新的借款。

(4) 有关部门费用报销规定

a)管理处必须严格遵守有关审批程序，凡需购买之物品，要先填写"采购/工程承包确认单"，由管理处管理处主任签名，呈物业管理公司审批后方可履行采购。所有"采购/工程承包确认单"由各部门填写所购物品清单交管理处出纳，由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。

b)所有报销须取得正式的发票、单据，并有经办人的签名(全名);

-市内交通费:外出办事非紧急情况不得搭乘的士，特殊情况除外，但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时，报销人必须在的士车票背面注明**年**月**日，由**地方到**地方办理**事情，并签名(全名)。

-办公用品:各部门若需购买办公用品，每月初须填写"办公用品申请单"交由行政文员汇总后统一申请，并按规定程序填写"采购/工程承包确认单"经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买。临时急需要的零星办公用品必须填写"零星物品申购单"(附后)向管理处主任申请，经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品，否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据，如有需要应到物业管理部会计处领取。

-工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算，统一申请并按本规定之"一"项的要求操作。临时急用之维修用品须填写"零星物品申购单"向物业管理公司申请，经同意后，方可购买，并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。

-通讯费用:

① 管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销，超过部分自理，如实际费用不足报销标准，按实际发生数据实报销。但不再报销call机台费。

② 管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销call机台费(数字机)。

③ 其余员工call机台费一律不得报销，特殊情况需报销call机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请，须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性，经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。

④ 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销，下列情况不予报销:

●所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者，不予报销;

●用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者，或擅自修改原始凭证者，不予报销;

⑤ 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后，否则不予报销。

(5) 报销程序:

●经办人员在报销单据背后签名后，填写"费用报销单"并在"报销人"处签名，并将发票单据整齐粘贴于"费用报销单"之后;出纳审核"费用报销单"所填数据与其附件发票单据的数据是否相符;所填单据内容是否符合有关财务规定;

●管理处主任签名。

●出纳须将"费用报销单"及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金;

●出纳取得按规定的审批程序审批完毕之"费用报销单"后履行支付程序，收款人签名，出

纳加盖"现金付讫"或"银行付讫"印章;

七、会计报表规定

(1) 每月财务报告须按统一的格式上报，具体报送报表如下:

a) 资产负债表;

b) 收支表;

c) 固定资产明细表;

d) 各科目余额明细表(往来账明细须单独列表反映);

e) 应收、已收、实收管理费明细表

f) 库存现金盘点表;

g) 银行存款余额调剂表;

h) 银行存款余额调剂表;

i) 财务报告说明

(2)每月5日为报表的上报日(节假日顺延)，为了保证报表的准时上报，各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日。

(3) 所有报表须先报送至物业管理公司，审核后之财务报表方报送给有关部门人员

物业财务会计核算工作规范管理制度：物业财务存货管理专项

物业财务管理专项制度之存货管理制度

1、管理处各项存货按照取得时的实际成本核算。

2、管理处的存货按照先进先出法管理。

3、管理处各项存货的日常核算采用永续盘存制。

4、管理处应设专人负责存货的日常管理。

5、管理处应严格执行收、发、领、退制度，月末编制"存货盘点表"。

6、管理处对于发生的存货盘盈、盘亏或毁损，应及时分析原因，上报总部领导进行处理，经总部领导批准后计入当期损益。在扣除过失或保险赔偿款及残料价值后，计入有关经营费用或管理费用。

7、对于自然灾害和其他非常损失，扣除保险赔偿款和可收回的残值的净损失计入"营业外支出"。

8、由于陈旧或处理的存货，必须写出书面报告，上报总部领导审批后方可进行有关处理。

9、管理处的低值易耗品应按类别设置明细帐并设专人建立实物台帐负责管理。管理处的低值易耗品采用一次性摊销法进行核算。

10、管理处所有存货应当于年末进行全面清查盘点。

物业财务会计核算工作规范管理制度：物业财务现金银行

物业财务管理制度之现金、银行管理

1现金管理

a.根据帐款分开的原则，出纳与会计岗位不能由同一人兼任，出纳也不得兼管现金凭证的填制和稽核工作。

b.严禁私设小金库，违者一旦查出按贪污论处。

c.现金管理应按照中国人民银行《现金管理暂行条例》规定的使用范围支付和收取现金，接受有关主管部门的监督。对外币的管理须按国家外汇管理局《外汇管理暂行条例》的有关规定执行。现金主要用于日常零星支付。大额支用现金每笔3000元以上须经公司财务副总裁审批。

d.库存现金中的港币只限于在香港和深圳特区内使用。

e.库存现金限额:港币3000元;人民币10000元，超出部分应及时送存开户银行。

f.出纳员应采取必要措施保证现金、支票、发票、原始凭证和传票等的安全。

g.出纳员在收取业主管理费等现金收入时应明确告知业主尽量采用银行托收，收取现金时应注意防范识别伪钞。

h.支付现金时出纳员凭经办人填制的借款单或报销单，按规定的审批权限经审批人、经办人、财务稽核人员签章后方可支付现金。

i.出纳员、财务稽核人员应分别审核现金原始单据，保证票据的真实、合法、有效，不得以白条抵库。

j.现金报销应做到及时。市内办事借款报销，事毕不超过三天，外埠办事借款报销事毕不超过五天，严禁拖欠占用公款。

k.出纳员依据现金支付凭证，分币种按时间顺序登记现金日记帐，做到日清月结，帐款相符。

l.财务经理或财务主管应不定期地核查出纳员库存现金与现金帐结余额是否相符，如不符应查明原因。

m.收款员当日收取的款项，必须在当日下班前交给出纳员。

2备用金管理

a.为方便工作，简化手续，对因工作需要周转资金的部门和个人经公司总裁批准(公司)、分公司经理(管理处主任)审批后支取。

b.周转金主要用于零星费用支出。

c.市内办事周转金限额控制在1000元以内，特殊情况可适当提高。住外埠机构和个人按实际需要由公司总裁批准的限额使用。

d.备用金年末由财务部门收回，需要继续使用的年初重新办理借款手续。

e.备用金由借款人负责保管，安全自负。

g.办理储蓄户的备用金利息，凭银行计息清单上缴财务部门。

3支票管理

a.支票由出纳员专职管理。

b.购入支票要建立登记簿，做好登记，填写购入日期、行名、支票类别、起止号码、经办人签字等。

c.领用支票应凭领导签批、经办人签名的借款单办理领用手续。

d.出纳员在签发支票时应填写日期、大小写金额、用途、收款单位名称等。对事前难以确定收款单位和金额的须填写限额，领用人要在支票存根上签字备查。

e.出纳员对逾期(超过五天)未报的支票要督促经办人结帐，对无正当理由拖延不结的有权停发支票，并向上级反映其情况。

f.未经财务副总裁同意支票不得背书转让。

g.支票印鉴管理:公司财务部在银行预留"财务专用章"和法人代表章由财务主管领导和财务经理分别保管;分公司(管理处)银行预留印鉴除上述公司财务部印鉴外，增加一枚分公司经理(管理处主任)章，到公司财务部加盖空白支票每次不得超过10张。分公司经理(管理处主任)印鉴由经理(主任)本人保管，支票使用时方可加盖经理(主任)印鉴。严禁将经理(主任)印鉴交给出纳员或收款员保管。

h.支票书写的收款单位名称必须与发票或收据所盖印鉴名称相符。委托付款必须由原收款单位出具委托付款书。

i.现金支票不得交与非财务人员代提现金。

j.各种原因作废的支票应由出纳员加盖"作废"戳记，妥善保管。

4银行帐户管理

a.公司银行帐户管理在公司财务副总裁直接领导下，由财务部经理全面负责，承担日常运作和监管的直接责任，各运作环节由经办人承担具体责任。

b.银行帐户的开设

(1)任何以公司名义、私人名义开设银行帐户，均实行申报制度;

(2)公司开设银行帐户，由财务部提出申请，报公司总裁批准。

(3)分公司(管理处)开设银行帐户，由分公司(管理处)提出申请，经公司财务副总裁批准，财务部备案。

(4)公司开设的银行帐户，银行预留印鉴办法，由公司财务专用章和公司负责人私章共同组成;取得非法人分支机构资格的分公司(管理处)经公司财务副总裁批准，可以分公司(管理处)名义开设银行帐户，预留银行印鉴为分公司(管理处)财务专用章和分公司(管理处)负责人私章;未取得非法人分支机构的分公司(管理处)一律以公司名义开设银行帐户，预留印鉴为公司财务专用章和分公司(管理处)负责人私章。

(5)由申请人办理有关银行开户手续。

c.银行帐户的运作

(1)银行支票、汇票、储蓄存折、财务印鉴由专人保管，保管人应认真履行自己的职责，承担相应的责任;

(2)严格支票的签字程序。根据审核无误的原始单据(报销付款凭证或借款单)签发支票;

(3)一般不得签发空白支票，如因实际需要(如招待费和材料采购)领用空

白支票，须经财务主管领导批准，只可领用限额空白支票，并要加强控制，明确规定领用人责任，及时补记支票内容和金额;

(4)发出支票必须核实支用金额，并及时取得收据正本，保证实支款项与收据相符。

(5)财务专用章和负责人章必须分开保管。重要凭证、财务专用章及负责人私章保管人发生工作变动、离开公司时，应及时办理交接手续。

(6)帐户有效签字人如因工作变动，离开公司或变换工作环境时，由开户申请单位及时办理更换签字人手续。

d.银行帐户撤消

(1)在下列情况下，应及时办理银行帐户撤消手续:银行帐户长期不使用，且以后也不再使用的;专门为某一单项业务开设的帐户，该业务已完结的;分公司管理处因某种原因撤消的。

(2)银行帐户撤消手续由原申请开户单位负责办理。

d.银行帐户监控

(1)银行帐户资料由公司财务部进行汇总。财务部定期汇编公司及所属单位的帐户资料，报财务部经理及时分析变化情况，提出有效签字人、销户意见。

(2)定期汇总银行存款帐户余额，财务部每周编制资金周报，报公司财务总裁。

(3)汇入单位要求汇款时要填写汇款通知，以传真告诉汇出单位。汇款通知内容要详尽、字迹要工整，并由有关领导

签字。汇出单位接到汇款通知，进行电话确认，并经公司主管领导审批后方可汇款。

(4)要认真核对每笔款项收支是否正确，每月按帐户编制银行存款余额调节表。

(5)各分公司(管理处)出纳员发生变动时应事前通知公司财务部，离职、辞职的未经财务部经理批准不得办理结算。

d.银行帐户档案资料保管

(1)银行帐户档案资料包括开设银行帐户申请表、银行开户资料、银行帐号、有效签字资料或银行印鉴及银行销户资料。

(2)所有银行帐户资料要及时存档、妥善保管。

物业财务会计核算工作规范管理制度：z园物业财务

雅园物业财务管理制度

一、总则

1、财务管理是物业管理的重要组成部份，正确处理好管理与理财的关系，是物业管理的首要问题。

2、按照国家的有关规定办理税务登记。依法纳税，主动接受政府部有关部门对本企业的监督。

3、物业管理公司财务部应认真贯彻《会计法》。并执行财政部制定的《物业管理企业财务管理规定》、北京市财政局制定的《北京市物业管理企业财务管理实施细则》，以及国家财经政策、法令，遵守各项资金收付制度，严格执行预算开支标准。

4、按照财务制度的规定，切实做好记账、算账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、日清月结、按期收账、在规定时间内报送会计报表，及时、准确、完整地反映物业管理公司的财务状况和经营成果。

5、财务管理的基本要求:

(1)建立健全财务管理制度，强调内部计划的严肃性。

(1)严格执行国家法律、法规和财政经济政策。

(2)认真执行财务开支范围标准。做好财务管理的各项基础工作。

(3)如实反映财务状况和经济指标，保证投资者利益不被侵犯。

6、财务管理的三方面任务:

(1)计划、合理的安排资金，为管理公司经营管理服务;

(2)认真贯彻各项财经制度，维护财经纪律，实行财务监督;

(3)加强经济核算，增收节支，提高经济效益。

7、配备专职财务人员，开户建账，建立一套完整的、切实可行的会计核算制度，做好管理公司的经济活动记录工作。

二、计划管理制度

1、每年度未做好本公司下一年度的财务预算。

2、计划管理的主要任务:

(1)预期总体经济指标，并且分解、下达各部门。

(2)通过各阶段的决算考核各部门计划执行情况，编制分析报告向总经理汇报。

(3)根据计划执行情况，定期修正偏差，合理控制计划。

3、做好会计决算和利润分配报告，加强财务监督，改善经营管理，提高经济效益。

三、资金管理制度

1、现金收支管理

(1)严格按照国家有关现金管理和银行结算制度进行现金业务收支管理。

(2)营业收入现金不得坐支。

(3)不得超过银行规定限额保留库存现金。

(4)按银行规定，超过标准数额的支出不得用现金，如有特殊情况需总经理批准方可使用。

2、银行存款管理

(1)加强结算资金管理，银行存款日记账按期与银行对账单进行核对，编制银行存款调节表。

(2)及时掌握银行存款收支动态及余额，搞好货币资金的调度，保证经营资金的供给。

(3)财务印鉴实行分管制，财务专用章由会计保管，银行预留名章、现金收、付讫章和转账章由出纳保管。

3、银行支票结算的要求

(1)超过标准的各项支出要通过银行转账结算。

(2)建立支票购买、领用登记制度。登记内容是:支票号、领用日期、领用人、支票用途、支票限额、报销金额、报销日期。

(3)作废的支票也应在支票登记簿上登记，并在该支票上加盖作废印讫。

(4)支票领用必须在五日内报销，超过报销期限需做延期说明，不得无故拖延报销。

(5)开出的支票必须填写日期、收款人、用途、用大写注明限额金额，并且在小写金额栏内以人民币符号$为使用限额的截止符封死，禁止签发空白支票。

四、资产管理制度

1、固定资产的管理

(1)按现行会计准则规定: 使用年限超过一年的房屋及建筑物、机械、机器、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在人民币2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应该作为固定资产。

(2)各部门如需购置固定资产，应在编制年度预算和月预算时充分考虑及拟定采购计划，填制"采购申请单"并写明固定资产的用途、名称、规格、单位、数量、金额及供货商(三家报价)，"采购申请表"要经采购部门寻价及寻价人签字，经物业管理公司财务部审核后呈报总经理审批，以上手续完备后方可与供货商签订商品购销合同。需要加盖公章的经济合同要经总经理签批后方为有效(购销合同正本送交财务部作付款依据，采购部门、总经理办公室各存副本备查)。

(3)购进固定资产后，采购人要到物业管理公司财务部办理到货验收手续，会同财务人员、仓储保管人员填制"外购资产、物品验收单"，如直拨使用部门，使用部门要对购进固定资产的质量及外观进行审验并填制"固定资产领用登记表"。

(4)财务部要对购进的各项固定资产建账建卡，根据税务局要求和会计核算方法，按月计提折旧费。

(5)固定资产应由使用部门负责管理，财务部应根据固定资产的类别建立固定资产分类账，并根据"外购资产、物品验收单"、"固定资产领用登记表"对固定资产按使用部门分别设立明细账，进行财务核算。使用部门在领用固定资产时要会同财务人员、仓储保管人员共同填制"固定资产领用登记表"。

(6)固定资产如专人使用，应由使用人保管，使用人在财务部办理领用手续。各部门公共使用的，由部门经理指定专人负责，如发生人为损坏或丢失，需照价赔偿。

(7)固定资产要定期清查盘点，本制度规定:物业管理公司须于每年的5月31日和12月31日对所有固定资产进行全面的清查盘点，盘点时要对实物逐项点数，填制"固定资产盘点表"，按类别，品名详列账存数量金额和实存数量金额，由参加盘点人签章证明，保管备查，固定资产明细账和固定资产总账要按时核对，作到账账相符，账实相符，出现盘盈、盘亏要及时上报。

(8)固定资产的调出、变卖和因失去使用价值需要报废时，必须按物业管理公司权限办理，合法批准手续，其变卖价格由物业管理公司财务部核实资产净值后与购买单位协商确定并报总经理审批。需报废及清理的固定资产要进行审查与技术鉴定后报总经理批准，进行账务处理。凡属人为造成固定资产报废或损坏，必须上报总经理处理并追究其个人责任及相应的处罚。

(9)对于接受外单位投资、调拨增加的固定资产或对外投资、调拨减少的固定资产，双方财务人员、经办人员、总负责人需共同填制"固定资产交接表"并加盖双方单位的公章。

2、流动资产管理

(1)非商品资金管理:非商品资金包括现金、物料用品、低值易耗品、待摊费用等。

(2)必须严格控制非商品资金的占用，核定额度，严格管理。

(3)购置必须有计划，经批准，手续合法完备，否则财务部不予报销。

(4)根据财政局有关各企业库存现金不得超过银行核准限额，根据现在的经济业务需要，备用金库存周转金暂定为4000元整，由财务部出纳员负责，建立现金日记账，严格执行现金盘点制度，报销手续，每日核对库存现金，做到账款相符，账账相符。

五、会计核算制度

1、会计核算原则

(1)公司必须根据实际发生的经济业务事项进行会计核算，填制会计凭证，登记会计账簿，编制财务报告，不得以虚假的经济业务事项或者资料进行会计核算。

(2)会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

(3)会计核算以人民币为记账本位币。

(4)采取借贷复式记账法。

(5)会计科目采用房地产开发企业会计科目核算。

附:房地产开发企业会计科目表

编号科目名称编号科目名称

一资产类241长期借款

101现金261长期应付款

102银行存款275住房周转金

112应收票据三所有者权益

113应收账款301实收资本

114坏账准备311资本公积

115预付账款313盈余公积

119其他应收款321本年利润

124库存材料322利润分配

125库存设备四成本类(略)

129低值易耗品五损益类

139待摊费用501经营收入

151固定资产502经营成本

155累计折旧503销售费用

156固定资产清理504经营税金及附加

159固定资产购建支出511其他业务收入

161无形资产512其他业务支出

171递延资产521管理费用

181待处理财产损益522财务费用

二负债类531投资收益

202应付票据541营业外收入

203应付账

款542营业外支出

204预收账款550所得税

209其他应付款560以前年度损益调整

211应付工资

214应付福利费

221应缴税金

229其他应缴款

231预提费用

(6)会计核算应遵循一致性、可比性、及时性、清晰性、配比性、谨慎性，重要性的原则。

(7)公司的会计核算以收付实现制为基础。

2、会计凭证的填制

(1)会计人员要根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。

(2)会计人员要严格审核会计凭证，对记载不完整、不正确、不符合规定的凭证，应退回补填或更正。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理并及时报告领导处理。

3、会计凭证的保管

(1)会计人员要妥善保管会计凭证，不得外借、复制、丢失。

(2)财务部门对本年度内的各种凭证、账簿、报表、计划和重要的经济合同等会计资料定期收集，审查核对，整理立卷，编制目录，装订成册，制定专人保管。对上一年度的会计档案清点无误，登记后转交集团档案室统一保管。

六、费用管理制度

1、应在正确核算、科学预测基础上、编制费用计划，建立费用管理责任制。

2、经营中发生的业务招待费，应本着"必须、合理、节约"的原则，从严掌握。

3、每月按员工工资总额的14%提取员工福利费，使用范围按国家财务制度有关规定执行。

4、每月按员工工资总额的2%提取工会经费。

5、员工教育经费按员工工资总额的1.5%的比例提取，教育经费用于公司员工教育或员工培训。

6、实行统一的劳动保险制度。每月按人事部提交的缴费明细表例提取养老保险金、大病、失业及工伤保险。

7、财务报告和财务决算

(1)公司财务报告包括财务报表和财务说明书。同时还应编制为加强内部管理而增设的同步报表，包括费用表、往来账款明细表及清欠报表并加以说明。

(2)月份终了5日内、季度终了7日内、年度终了10日内上报财务报表和财务情况说明书。

七、经营活动分析

1、支出情况分析:

(1)分析检查各项支出是否按计划、规定用款，是否专款专用，有无计划外支出，有无擅自提高开支标准、扩大开支范围等情况。

(2)分析检查各项支出是否充分发挥了效用，挖掘现有物资潜力以及定额执行情况等。

(3)分析检查各项支出有无浪费、谋取私利等违反纪财经纪律的情况。

2、收入的情况分析:

(1)分析各项收入计划的完成情况，超过或减收的主要原因。

(2)分析应缴计划收入是否做到及时、足额的上缴，有无截留、坐支、挪用、拖欠等问题。

3、各项资金使用情况分析:

(1)现金、银行存款的管理是否符合规定。