物业辖区污染控制工作程序（优选10篇）

物业辖区污染控制工作程序

适配人群	物业经理，环境管理员，设备巡检员	使用场景	物业运维，发电机房管理，食堂油烟管控

环境管理程序文件

--物业辖区污染控制程序

1.0目的

为对公司废水、废气、噪声及固体废弃物等对环境造成直接污染的污染物产生的有关活动、服务进行控制，特制定本程序。

2.0 适用范围

适用于公司办公区域及物业管理范围内与污染物产生有关的各项管理活动与服务的控制。

3.0 职责

管理部负责在公司范围内产生的废水、废气、噪声及固体废弃物实行总的管理和控制，并负责定期组织检查、监测。

4.0 工作程序

4.1公司将尽可能采用清洁生产技术，使用对环境友好的原材料或物质，并全力减少废物的生成。将对环境的排放和弃置污染控制在最小。

4.2 废水的管理

4.2.1由各管理处负责组织对化粪池每年清理不少于一次。

4.2.2所有雨水排口、生活污水排口禁止人为排入机油或其他有机物。

4.2.2.1 对发电机、空压机、水泵、空调机组等所有机器设备，由各管理处负责定期巡检，以杜绝跑、冒、滴、漏现象。

4.2.2.2 对设备维修时产生的废机油，应进行安全储存，由有资格的机构回收，不能随意排放。

4.3 废气的管理

4.3.1 公司废气排放主要有:

4.3.1.1柴油发电机排出的柴油燃烧烟气(各管理处管理);

4.3.1.2 汽车尾气排放(办公室管理);

4.3.1.3 食堂油烟排放(各管理处管理)。

4.3.2所有废气排放必须为有组织排放，并且均应符合相应国家环保标准的要求。管理部对不能满足环保标准的废气排放，应及时报管理者代表，由管理者代表组织相应人员制订相应的环境管理方案进行专项治理。

4.3.3对汽车尾气的管理，监测由深圳市车管所检测中心统一管理。对进入公司物业管理范围内的本公司或相关方的汽车，均要求其停车后尽快关闭引擎，减少尾气排放。

4.4 噪声的管理

4.4.1 公司内主要环境噪声源是发电机房及装修，所有的噪声排放均应符合相应环保标准的要求，对不能满足标准要求的噪声排放，管理者代表应组织相应人员制订环境管理方案且已按方案实施，保证噪声排放的合法性。

4.4.2 对汽车噪声，将按深圳市有关交通法规要求实施。进入公司物业管理范围内的汽车，禁止鸣放喇叭。

4.5 固体废弃物管理

按《固体废弃物污染控制程序》进行管理。

4.6 光污染的管理

对夜晚发出的强光，应该由专人进行有效管理，不得将强光对人体或楼房进行照射。

4.7 新、改、扩建项目的环境管理

按《新、改、扩建项目环境管理程序》进行管理。

4.8 检查与监督

4.8.1 管理部确保各部门按公司环境监测计划实施定期监测，对监测结

果不符合要求的，应立即采取相应的纠正/预防措施。

4.8.2 对可能产生较大污染的场所、岗位，如发电机房、食堂餐厅，化粪池，施工现场等应设立必要的文件化环境控制操作规程。

5.0 相关文件

5.1《固体废弃物污染控制程序》(zh*-ep-09)

5.2《新、改、扩建项目环境管理程序》(zh*-ep-10)

6.0 质量记录

物业辖区污染控制工作程序：物业辖区基础设施工作环境控制程序

适配人群	工程部机电人员，保安部消防管理员，工程部负责人	使用场景	设备接管，日常维保，消防设施管理
制定目的	设备老了容易坏，服务跟不上，怕影响住户日常使用。
适用范围	公司管的所有物业设备，包括电梯、水泵、消防器材这些。
职责分工	总经理盯移交验收，工程部管运行维修和资料，机电员做保养记录，保安部守消防设施。
管理要求	每台设备挂《设备卡》，建台账写清编号责任人，按计划保养，坏了一定要修好再用。
监督与检查	工程部和保安部一起查台账和记录，管理处主任定期看，没做到就补记录补保养，严重就重新培训。

1.0目的

通过对物业设备的管理，使所有设备在使用中保证完好状态，满足服务的要求。

2.0适用范围

适用于公司物业管理权限内的设备。

3.0术语(略)

4.0职责

4.1建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理服务公司总经理组织有关人员负责移交使用时的验收。

4.2工程部负责人负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、材料的采购计划的编制。

4.3工程部机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。

4.4保安部负责消防设施维护和管理;

5.0工作程序

5.1接管设备的验收

5.1.1设备的接管与验证(收)，由工程部工程师/保安部队长或分管副总经理组织管理处有关人员与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。

5.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。

5.2设备的标识、建账和资料管理

5.2.1设备的标识

所有设备实行单机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、责任人、运行状况等。

5.2.2设备的建账

a. 工程部/保安部负责建立《设备台账》，台账内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。

b. 设备管理人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档)。

c. 重大设备资料原件由部门统一建档保管，行政部持复印件。

5.2.3设备资料的归档

a. 工程部/保安部负责建立《设备台账》。

b. 每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的《设备设施维修保养年度计划表》、《设备维修保养记录单》及说明书、合格证等。

c. 工程部/保安部负责集中保存上述设备资料。

5.2.4 设备资料的管理

a. 所有的资料案卷，集中存放于工程部/保安部并标识清楚。

b. 工程部/保安部对所有资料的记录、立卷进行指导检查，保证资料记录和使用的有效性。

5.2.5设备的编号

**/**/**

该设备的流水序号(01……)

设备名称缩写(取汉语拼音字头)

部门代码

5.3设备的运行

设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。对应不同的设备，制定“运行管理规程”，由工程部/保安部管理人员遵照执行，并做好相应的运行记录。

5.4设备的维修

5.4.1发现设备损坏，工程部负责人要组织人员进行维修，对于重大维修，公司应派专业工程人员进行指导。

5.4.2解决不了的故障需要外委维修的，工程部负责人应经管理处主任审核，报请公司批准后执行，维修结束，设备管理人员需对设备进行检测，检测合格方予以验收。

5.4.3所有设备的维修按单机记录在《设备维修保养记录单》内。

5.5设备的保养

5.5.1管理人员依《设备设施维修保养年度计划表》的安排进行检查，并将结果按单机记录于《设备维修保养记录单》中。

5.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运作或维修的需要，由申请部门填写《申购单》，经管理处主任、分管副总经理审核后报请公司总经理批准。

5.7 采购

采购人员按照《申购单》的规格要求，在确认所购产品符合性能、规格要求，且具有产品合格、价格合理的情况下方可办理付款提货手续(重大设备需会同购置申请人共同采购)。

5.8验证

对新购置的产品，由工程部/保安部进行验证，对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验证完毕，部门负责人办理入库建账手续。

5.9设备库存的管理

闲置设备和暂停使用设备，由所属部门进行库存管理，并做好记录，存放地点必须相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。库存设备重新启用前由管理人员或相关人员进行保养后，方可投入使用。

5.10 设备的报废

因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由相关人员确认，提交管理处主任、分管副总经理审核，报公司总经理批准后，方能报废并除账。

6.0相关文件

6.1 《各类设备运行管理规程》

6.2 《各类设备维修保养规程》

6.3 《各类设备操作规程》

6.4 《申购单》

6.5 《设备台账》

6.6 《设备设施维修保养年度计划表》

6.7 《设备维修保养记录单》

6.8 《设备卡》

物业辖区污染控制工作程序：z物业辖区预防性检修程序

适配人群	物业工程人员，设备维保责任人，设施管理员	使用场景	物业设施维保，设备预防检修，公共设施养护
制定目的	设备老化容易出故障，影响住户正常生活，得提前修好防出事。
适用范围	物业管的所有设施设备，包括电梯、水泵、配电箱这些。
职责分工	经理定计划，维修工按时修，操作员现场配合，大家都要签字留记录。
管理要求	按表检查不能漏项，修完必须填单子，材料用多少补多少单。
监督与检查	主管每月查记录和现场，没做到扣当月绩效，三次不改调岗处理。

物业辖区预防性检修程序

1.所有设施制定预防性检修计划，按设备类别定人、定期、定项目、定质量要求进行。

2.预防性检修责任人按计划的时间、项目和质量要求认真实施，并做好记录。

3.检修时，设备的操作人员应在场协助，便于更好地了解设备构造和性能。

4.预防性检修中的材料耗用以补填报修单的方式处理。

签署人:物业管理有限公司

物业辖区污染控制工作程序：x物业辖区电梯紧急故障救援程序

适配人群	电梯工，中控室值班员，物业保安员	使用场景	电梯水浸，火灾联动，困人救援
制定目的	电梯怕水怕火怕故障，容易出事伤人
适用范围	所有电梯工、中控室、保安员、物业站长
职责分工	电梯工盯设备查异常，中控室传消息，保安员帮业主撤离，站长管报告和通知
管理要求	停梯断电、阻断水源、通风除湿、用对讲安抚被困人、手动盘车救人
监督与检查	中控室随时盯屏幕，站长不定期抽查记录，没按步骤做要重新培训再上岗

1.发生水浸事故的处置

1.1电梯工发现或接到发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知中控室，中控室当值人员通知当值保安员请业主从最近的楼层离开受影响的电梯。

1.2当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源。

1.3当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源。

1.4当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关。

1.5发生浸水时，应迅速阻断漏水源。

1.6对浸水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干(温度不能太高)、自然通风(或用鼓风机)、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

1.7事故发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。

2.发生火灾的处置:

2.1楼层发生火灾时，中控室值班人员应立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，电梯工应迅速解救乘客迅速离开轿厢。

2.2井道内或轿厢发生火灾时，电梯工应立刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延。

2.3事故发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。

2.4对于上述情况，中控室值班人员应及时通知电梯工，并按《火灾应急处理程序》处置。

3.巡查中发现电梯异常

3.1电梯工巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻将故障电梯关闭，并通知中控室。

3.2中控室当值人员通知当值保安员请业主从最近的楼层离开故障电梯。

3.3故障发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。

4.电梯困人救援标准作业程序

4.1当发生电梯困人事故时，电梯工打开井道照明及轿顶检修灯，便于救援操作，并且通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援;告诉被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯工应设法将轿厢门完全关闭。

4.2根据指层灯、pc显示打开厅门观察判断轿厢所在位置。

4.2.1轿厢门距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。

a)拉下电梯电源开关。

b)用专用厅门钥匙开启厅门。

c)在层站用人力开启轿厢门。

d)协助乘客离开轿厢。

e)重新关好厅门。

4.2.2轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。

a)进入机房切断电梯电源。

b)拧开电动机尾轴罩盖，安上旋座及旋盘。

c)救援人员之一把住旋盘，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器闸瓦，根据曳7引绳的记号判断轿厢位置，慢慢转动旋盘上(或下)利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放，将轿厢逐步移动，直至最接近厅门(0.5米左右)为止。

d)当轿厢门距厅门0.5米元左右位置时，其救援方法按第4.2.1条进行。

5.遇有其他复杂情况，应请电梯承包公司帮助救援。

6.困人救援工作完毕后，电梯工应将情况完整、规范地记录在《电梯巡视记录表》内。

7.通知受影响用户

事件发生后，物业管理处站长认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理处书面通知受影响用户。

物业辖区污染控制工作程序：z物业辖区顾客财产控制程序

适配人群	物业经理，工程维修工，保安主管	使用场景	物业接管，房屋验收，维修服务
制定目的	怕房子交过来有毛病，修的东西装不好，车子乱停丢东西。
适用范围	物业管的楼、业主送修的小件、小区里停的车。
职责分工	总经理牵头组队，物业经理安排活儿，工程部工人验货安装，保安管车。
管理要求	交房前查水电气是否好用，修东西前先看业主带的零件行不行，车要停在指定地方。
监督与检查	物业经理天天盯进度，组长带着查质量，没按单子做就重来，验收表不签字不算完，问题得写清楚谁改、啥时候改完。

物业辖区顾客财产控制程序

1 目的

对物业管理范围内与业主和住户有关的财产给予保护。

2 适用范围

适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。

3 职责

3.1 总经理负责组织成立物业验收接管领导小组;

3.2 物业经理负责物业验收接管的日常事务组织协调工作;

3.3 各部门按规定组成接管领导小组的各专业组，参与物业的验收接管工作;

3.4 工程部当班维修工负责对业主、住户提供的物品进行验证、安装服务等;

3.5 保安部负责各类车辆的综合管理。

4 程序

4.1 业主和住户的财产一般包括:

a. 接管的物业、包括各类建筑物及公共设施;

b. 业主和住户提供的用于维修安装用的物品，便民服务中客户送交修理或加工的物品。

c. 管辖区内车辆的管理;

d. 其他与业主和住户有关的财产。

4.2 验收接管物业的控制

应加强物业综合验收和交接管理，保障房屋及配套设施的质量及各项功能、指标符合规

定的要求和标准。

4.2.1 物业验收应具备的条件

4.2.1.1 新建物业验收应具备的条件:

a. 建设工程施工全部完成，业经竣工验收合格;

b. 供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用;

c房屋栋、户编号经有关部门确认。

4.2.1.2 原有物业验收应具备的条件

a. 房屋所有权、使用权清楚;

b. 土地使用范围明确。

4.2.2 在公司总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，主管副总担任组长，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，物业经理负责日常事务运作。

a. 各专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。物业经理组织编制《物业接管计划》，报总经理批准实施;

b. 各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。

4.2.3 参与竣工验收的物业

4.2.3.1 在验收前的资料准备:对于物业公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图，竣工总平面图，单体建筑及结构竣工图，建筑施工竣工图，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明，房地产权属关系的有关资料，机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明;用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数字依据。

4.2.3.2 物业的竣工验收:验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、配套施工单位、设计院等依照《城市住宅大厦竣工综合验收管理办法》(1993.12)、《房屋接管验收标准》(1991.2)等规定组织的竣工验收工作。

4.2.4 对已竣工、再用物业的验收接管工作:

a. 各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收，并填写《物业交接验收表》.

b. 验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将《物业交接验收表》的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。

4.2.5 物业移交内容:

4.2.5.1 建筑物移交:

a. 各类房屋清单及配套钥匙;

b. 单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图;

c. 规划图、竣工总平面图;

d. 其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

4.2.5.2 公共设施及公共场所移交:

a. 公共设施及公共场地清单;

b. 机电设备操作、维护说明书;

c. 绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等);

4.2.5.3 资料移交

移交的资料应包括:产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写物业交接验收表格，并根据《文件控制程序》规定进行分类编号，列出清单，转交管理部归档保管。

4.2.6 对新竣工的物业，由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任和保修期限。

4.2.7 加强对客户的房屋及维修的管理。努力做到:

a. 房屋外观完好、整洁，执行《清洁服务控制程序》的有关规定;

b. 建筑物有明显标志及方向指引，执行《服务提供控制程序》有关规定;

c. 房屋完好率应达到98%以上;

d. 无违规建筑;

e. 封闭阳台统一有序，房屋装修不危及结构和安全，执行《装修管理作业指导书》的有关规定;

f. 房屋零修及时率达98%以上，合格率达100%，并建立回访制度;

g. 代收代付房租、水、电、气等各项费用，收缴率达到98%以上，执行《物业收费作业

指导书》的有关规定;

h. 房屋资料档案齐全，便于查阅，执行《楼宇入住管理规定》的有关规定。业主入住十与业主一同验收，验收情况记录于《房屋验收单》中，对业主资料建立〈业主档案清单〉

4.3 客户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制:对业主、住户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、住户的维修、安装、服务质量符合规定的要求

4.3.1 工程部及各专项服务组(如房屋装饰等)负责对业主、住户提供的物品进行验证、

维修、安装、服务。

4.3.2 当工程部收到客服部转来的业主、住户《维修单》、《工作任务联系单》、《顾客信息处理、记录、跟进记录表》时，在单上注明由业主、住户提供的物品名称及详细信息，

维修工持《报修单》前往业主、住户处提供维修服务。

a. 维修工在维修前，应先对业主、住户提供的物品进行质量验证，确认该产品能达到维修

安装要求后，方可进行安装。

b. 对不合格的物品，维修工应告知业主、住户更换产品以达到要求。如果业主、住户坚持

安装，则维修工须在《维修单》、《工作任务联系单》上“工作任务完成情况”栏内清楚说明情况，经业主和住户签字确认，方可维修安装。

c. 维修工现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查，并请业主、住户验收，同时在《维修单》、《工作任务联系单》上“顾客验收”栏内签名方可离开。

4.3.3 公司其他专项便民服务中，对顾客提供用于服务的物品应严格验证，妥善保管和利用，防止发生丢失、损坏。如发现不适用应填写《顾客信息处理、记录、跟进记录表》及时反馈给顾客，妥善处理。《顾客信息处理、记录、跟进记录表》由客服部自行保管。

4.4车辆管理

4.4.1保安部负责各类车辆的综合管理，确保车辆行驶、停放安全有序。具体执行《车辆管理作业指导书》

5.相关文件

5.1《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》

5.2《房屋接管验收标准》

5.3《文件控制程序》

5.4《车辆管理作业指导书》

6.记录

6.1《物业接管计划》

6.2《物业交接验收表》

6.3《顾客信息反馈表》

6.4《房屋验收单》(bw/c*-7-04-01

6.5〈业主档案清单〉bw/c*-7-05-02

6.6《维修单》

6.7《工作任务联系单》

6.8《顾客信息处理、记录、跟进记录表

物业辖区污染控制工作程序：物业辖区突发事件异常情况处理程序

适配人群	客户服务主管，当值安保员，物业巡逻岗	使用场景	客户冲突处理，火警应急响应，盗窃现场管控
制定目的	大厦小区常有偷东西、打架、起火、吵架这些事。怕出事伤人伤物，也怕公司客户受损失。
适用范围	客服部管的地盘，所有当班员工都要照着做。
职责分工	主管要组织培训。当值的人得守好岗位。大家听指挥，该报警报警，该救人救人。火警时大堂值班员盯紧入口。所有人服从调配。抢救先顾人再顾东西。
监督与检查	主管不定期查岗。发现不守规矩就提醒。再犯要写说明。严重不听安排可能扣分或调岗。

1适用范围

适用于客户服务部管辖区域内发生的盗窃、火警、争吵、斗殴等种类突发事件。客户服务主管负责组织员工进行突发事件及异常情况处理等的培训。当值人员应严守岗位。

2管理标准

维护大厦/小区的公共秩序，运用相应的处理程序能够防止和降低因突发和其他意外事件的发生给客户或物业管理公司带来的损失。

3工作流程

1. 遇客户打骂工作人员时的应急处理程序

1]保持镇静，尽量不与其发生正面冲突;

2]在我方只有一个工作人员时，应尽量将其引导到管理处办公室或工作人员较多的地方再行处理;

3]在我方力量对比占有优势时，应严正警告其要就事论事，不要进行人身攻击;

4]如对方持器具欲实施伤害行为时，应严格掌握正当防卫的界限，避免受到伤害;

5]如场面失控，人员受到伤害，应尽量使伤害实施人留在现场，保留好现场的人证物证，同时报警处理。

2. 匪警、盗窃应急处理程序

1]执勤中遇有盗窃、公开使用暴力毁坏财物、威胁客户人身安全的行为时，应迅速按下列程序处理:

2]保持镇静，立即通过通迅设备呼叫求援.

3]所有持对讲机的物管员工在听到求援信号后，要立即赶到现场，向作案人员发出警告，然后视情况向有关领导汇报.

4]若作案人员逃跑，应立即通过对讲机通知外围人员封堵可能外逃路线。重大案件要立即拨"110"电话报案。

5]有案发现场的要保护现场，不得擅自移动任何东西。

6]记录客户所提供的所有情况。

7]事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快抢救并报告公安机关。

匪警处理流程图

3.火警处理程序

1]接到火灾报警时，严守各自岗位.

2]大堂值班员做好安全防范工作，以防坏人混水摸鱼、趁火打劫;

3]所有员工应听从指挥，无条件服从领导及主管调配。

4]现场若困客户，应本着"先人员，后财产"的原则抢救。

5]疏散人员时应走消防楼梯，严禁使用电梯。

6]扑救完毕后，物管中心安排人员协助有关部门查明原因。

7]管理中心主管消防工作的人员做好事故记录，并写出书面报告报上级主管部门。

4.发现吵架、斗殴的处理

1]巡视中在物业管理区域内发现吵架、斗殴的现象时，要及时制止或报案。

2]吵架:

劝阻双方住手、住口;将争吵双方或一方客户劝离现场;

3]斗殴:

未持有器械可对双方进行劝解;对持有器械的要向双方发出警告;对可能发生生命危险的恶性斗殴事件应立即向公安机关报警并向斗殴双方警告，尽量降低可能出现的严重后果。

4.发现客户醉酒闹事处理

1]醉酒者处于不能自控的状态下，应及时采取措施防止其可能发生的损害财物或危胁人身安全的行为。

2]若醉酒者有危害社会公共秩序的行为，可报公安部门处理。

5.值班人员在执勤中，

若遇到不愿出示证件强行进入、强行在不准停车的地方停车、在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可采取以下处置方法:

1]纠正违章时，以理服人。

2]对不听劝阻者，如实记录并向管理处汇报。

3]发生纠纷时，要沉着冷静，若遇到蛮横无理，打骂值班人员的，可上报管理处。

6.遇急症病人的处理

1]第一时间赶到病人所在现场。

2]立即通知主管领导。

3]在有可能的情况下，通知客户的单位及家属。

4]如情况危急，速打急救电话(电话号码120)。

7.触电事故的应急处理程序

1]发现有人触电应马上赶到现场并关闭电源。

2]在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人，以防连自己也触电，应用绝缘的东西把线头或人拉开。

3]立即进行人工急救，并电告医院马上派医生抢救或送院急救。

8.突发性水浸事故处理程序

1]当接到客户投诉或报告后，即时前往现场观查。

2]抵达现场后，立刻查找出水的来源，检查出水阀位置，并立即关闭有关的水阀。

3]观察现场附近的电掣或电梯。如有浸水应立即切断电源，或将电梯升到高处，以防发生安全事故或损坏设备。

9.强风暴袭击前的预防措施

1]检查紧急应用工具并确定其性能良好。

2]向客户通报台风的入侵情况及应注意的安全事项。

3]提醒客户搬离放在窗台及花架上花盆及各类杂物。

4]天台沟渠、地漏清扫工作，要落实到人。

5]搬离放在围墙顶及其他高处之各类可动物件;将安装在挡风处灯罩、指示牌等绑好或移走;检查天台、天台下水道及各路面排水管网确保其畅通;检查地下室排污泵能否保持正常运转。

6]检查广告牌的抗风强度。

7]刚栽植的乔木用绳索捆好，将盆栽花卉移至低处或隐蔽角落。

8]如风暴持续昼夜不停，员工需轮流当值，无论任何时刻管理处应有值班员工接听电话。

9]注意可能发生的地下室水浸事故。

10] 员工参加抢险工作时，要注意自身安全。

4工作表格:

1. 紧急事件处理

2. 特殊事件记录

物业辖区污染控制工作程序：物业辖区绿化防风防涝程序标准

适配人群	绿化管养员，物业工程员，园林技术员	使用场景	台风应对，暴雨排涝，绿化养护
制定目的	台风多发季节快到了，树倒了砸车砸人很危险，雨水积多了树根会烂。
适用范围	所有管区里的绿化带、树木、草地、排水沟这些地方。
职责分工	主管盯整体，领班查现场，绿化工人天天看树和水沟通不通。
管理要求	新种大树要绑支架，常给树根培土，剪掉多余树枝，清通所有排水口，低洼地填高，风雨后12小时内处理倒树歪树。
监督与检查	主管每周抽查两次，领班每天巡三遍，没做到扣当月绩效分，连续两次不合格要重培训。

物业辖区绿化防风防涝程序、标准

1.0范围

管区内绿化区的防风防涝。

2.0作业程序

2.1对新种的乔木须用水泥柱或竹杆做防护架。

2.2平时应注意对灌木和乔木进行培土。

2.3对乔木进行剪枝以减少阻风力。

2.4检查保持雨水井和明沟、暗道畅通。

2.5对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。

2.6风雨过后对绿化进行全面检查，发现受害的树木在12小时内根据情况可采用锯树、扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。

3.0注意事项

支撑物或拉绳与树杆之间垫上柔软的东西，以防破坏树皮。

物业辖区污染控制工作程序：物业辖区火灾发生扑救程序

适配人群	物业安全员，义务消防队员，消防监控员	使用场景	物业火灾，高层火警，初起火灾
制定目的	怕楼里着火没人管，烧起来来不及救，大家乱跑踩踏。
适用范围	物业所有员工、业主、整栋楼、消防设备、火灾时所有动作。
职责分工	总经理总盯，主管现场跑，安全员分灭火和警戒，队员听命令做事。
管理要求	快报警、放广播、关电梯、断电、穿装备、搬危险物、分组疏散、向上或向下跑。
监督与检查	监控中心盯对讲机，主管查每层是否清空，没做到扣钱重训，每月抽考一次。

物业辖区火灾发生扑救程序(三)

火警火灾事故的处置步骤:

一、报警

二、确认

三、疏散

四、灭火

1、自动系统报警烟感、温感等自动报警系统报警后，消防监控中心迅速播放火灾避险紧急通知录音磁带，报警现场及附近的安全义务消防队员在接通知的同时用最快的速度跑到出险现场，到现场后根据火势情况通知消防监控中心。

2、报警消防中心根据火势情况迅速通知消防支队(119、***)，报警时要沉着、镇静、口齿清楚、讲清火场准确地点，位置、回答对方提问，待对方确认后将电话挂断，并派人在路口等候带路。

3、建立临时灭火机构指挥点设在消防中心，其具体分工如下:

a、总经理在物业经理的协助下，在消防中心负责全面指挥。b、服务处主管在机电处，安全处主管及失火单位负责人的协助下与消防队指挥员一道负责火灾现场指挥。

c、安全处义务消防队分工:灭火组、警戒组。

d、灭火组:迅速穿上灭火服、佩带氧气面具(准备)携带消防斧，配合消防队员在现场遂层检查情况。做到边扑火边协助现场人员撤离。搬运易燃易爆和贵重物品，尽量疏散。

e、警戒组运送消防器材。

4、火灾扑救:

a、指挥中心:停止电梯运作，启动所有消防灭火系统。安排机电电工切断相关电源。

b、如火势较小，义务消防队员完全有能力扑灭，应利用最近的灭火工具将火势扑灭，如火势较大，义务消防队员应一边救火，一边用对讲系统在10秒内将着火物资、火势大小、地点、火场情况报告主管，同时呼叫最近人员参与灭火工作。

c、疏散程序、疏散组为2人1组，分为3组，着火层以上疏散人员应顺通道向上疏散等待救援，着火层下的客户应从消防通道疏至底层离开大楼，疏散时逐层通知厂商客户，切勿疏忽保证所有客户全部疏散。疏散下来的客户必须集中一起，已确保人员人数的确认。

5、善后处理火灾扑灭后，应在公司领导的指挥下，做好善后工作。外围警戒人员、救护，保护火灾现场，协助调查火灾原因，拍照、存档事件报告。

物业辖区污染控制工作程序：某物业辖区房屋建筑保修及维修程序

适配人群	物业维修班，管理处主管主任，品质部工程师	使用场景	房屋保修期满，公共设施养护，土建中修大修
制定目的	房子住久了会坏，公共地方没人管容易出事，得有人盯着修。
适用范围	物业管的楼道、电梯、外墙这些共用地方，还有小区里道路和设施。
职责分工	物业修公共部分，业主修自己家门内，乱砸墙弄坏的自己赔。
管理要求	每天巡楼看有没有坏，发现马上填单子，三天内必须修好，大修要招标监督。
监督与检查	班长查小修，主任查计划修，品质部每月检查，不修完不给钱，问题多要统计上报。

物业辖区房屋建筑保修及维修程序

一、保修

请参考《接管验收工作手册》

二、维修(指保修期满后)

1、维修责任

①物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。

②业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

③凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

2、维修保养

①计划

建筑物清洁保洁、灭白蚁，由分包该项工程的供方制定计划、方案，报品质部审批，审批后的计划，品质部、相关管理处、供方各留一份。计划宜选用开元国际的表格填写。

每年初，维修班按公司规定制定土建部分保养计划，填写《房屋建筑保养计划》，报主管主任批准后，实施计划养护。

日常零星养护修理，主要通过巡楼护卫员每日巡查及维修人员巡查、业主报告等渠道收集。巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障，须于当日填写《发现故障通知单》并交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《发现故障通知单》，直接递交给管理处主管主任。

新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求，品质部负责设计、编制预算。

土建中修、大修计划由品质理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。

②实施

建筑物的清洁保养由供方按照合同要求、国家有关标准及开元国际有关企标中要求执行，填写相应的清洁记录。

管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、开元有关要求，按计划制定的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理，填写《房屋建筑保养记录》。计划养护所需人工应在《房屋建筑保养计划》中安排，实施时不再填写《派工单》。

零修项目，维修班接到通知单后，班长应及时在《派工单》上填写维修内容，并指派人员修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告办公室，并说明原因，由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。

土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由品质部选择供方(招标或指定合格的供方)，组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质部组织有关人员(相关管理处技术人员、品质部工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。

③检查

计划养护项目施工完毕后，由主管主任组织检查，并签署检查意见。

零星项目完工后，由班长进行检查并在《派工单》上签署检查意见。

土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处现场监督。工程竣工后，由品质部组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、管理处、品质部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。

公司品质部每月组织一次月检，发现问题用《缺陷消项记录》通知相关单位。

④处理

各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。主管人员应定期对维修中发生的问题，分类统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。

物业辖区污染控制工作程序：物业辖区中耕除草

适配人群	绿化技工，园艺作业员，物业绿化工	使用场景	园林养护，乔木管养，灌木管养
制定目的	怕草太多抢树营养，土板结树喝不到水，雨后不松土根会闷坏。
适用范围	管区里所有树、灌木、草地。
职责分工	领班盯进度，绿化工动手干，保洁员清杂草，谁做谁负责。
管理要求	用锄头耙子松土，雨后两天再松，拔草要连根，杂草当天运走，打药后翻土晾晒。
监督与检查	主管每周查三次，看土松没松、草清没清、药后翻没翻。漏一次扣20元，两次停岗培训。