物业管理公司保安员日常管理规定（优选10篇）

物业管理公司保安员日常管理规定

适配人群	保安员，保安领班，车场保安	使用场景	物业值班，交接班，车场管理
制定目的	怕保安值班乱套，服务不标准，出事没人管，想让大家守规矩、有精神、不出错。
适用范围	所有项目保安员，管值班、交接、说话、停车、考勤这些事。
职责分工	保安经理盯班，领班带队员，公司保安部抽查，主管每月打分算钱。
禁止行为	不准迟到早退旷工，不准睡觉吃东西聊天，不准不穿工装不戴工牌，不准对来访凶或不管。
检查与监督	每天班前开会讲重点，交接要签字记本子，公司随时查，扣分直接扣工资，月底发钱前算清，差的要整改。

物业管理公司保安员日常管理规定(三)

一、保安员值班制度:

1、项目保安人员实行24小时值班，值班时间每天早、中、晚三班

早班时间为:7:00-15:00

中班时间为:15:00-23:00

晚班时间为:23:00-7:00

2、按时上下班、严格执行请销假制度，请假二天以内向各项目保安经理(主管)书面请示;二天以上用书面向公司保安部请示，按公司规定交由领导审批请假，归队以后一律要销假，否则按旷工论处。

5、非值班期间，若公司发生紧急情况，经召唤须立即返回项目部，听候调遣，否则严罚。

二、保安员交接班制度

1、项目保安工作时间实行24小时三班制，各岗位应提前10分钟到达岗位，做好各项交接班工作，上下岗保安员交接前及交接完应互相敬礼以示敬意。

2、各岗位应建立岗位登记本，对值勤的时间、班次、值班员的姓名、值班期间处理问题情况和遗留须移交的有关问题进行详细记录，各领班上、下班必须检查本班登记本。

3、上岗领班集合队员召开班前会议，布置当班工作注意事项，准时上岗。

4、保安员交接时，先检查下班人员手持对讲机是否完好和所交物品做好记录，如有损坏及时上报，然后进行岗位遗留问题转达，以及记事本交接。

三、保安人员的服务用语

1、对来访人员应该说"您好，请问找谁、请出示证件"，做好来访登记。

2、当来访者离开时应该说"谢谢您的合作，欢迎下次再来"。

四、车场保安员的服务用语

1、对违章停车应说"对不起，此道路是消防通道，禁止停车，请将您的车泊在车位里，好吗谢谢您的合作"。

2、对车场闲杂人员说"您好，为确保车车安全，请您不要在车场玩耍"。

3、对违章行驶车说"对不起，我们区域车辆是单行线，请您按指定方向行驶，谢谢您的合作"。

保安人员奖惩规定

为了加强公司的工作管理，提高保安人员的服务质量，减少治安事故的发生，深入细致地开展工作，激发各项目部全体保安人员的工作竞争力，实行奖罚分明，特制定以下奖惩制度，按百分制计发工资(保安员的月工资按900元计，则1分9元)。

一、各项目部保安人员扣罚规定:

1、公司保安部，随时对各项目部保安工作检查，发现当值保安违规现象，按制度扣罚，立即开出罚款通知单;

2、各项目部全体保安人员进行绩效考核，每月考评96分至100分的为a档，91分至95分为b档，86分至90分为c档

3、每月评为c档的保安人员及项目部要进行整改，拿出整改措施;

4、每月绩效考核被评为a、b、c档的与保安人员工资分配方案挂钩。

二、对违反作息的扣罚规定:

1、迟到、早退五分钟，每次扣0.5分，半小时扣1分，1小时以上按旷工处理;

2、旷工一天扣5分，连续或每个月累计旷工2天以上者，按除名处理

三、对工作不负责任的扣罚规定:

1、不服从工作安排，工作不认真的每次扣3分;

2、上班时间擅离岗位，吃东西、嬉戏聚谈、看书、看报、看杂志、听收录机、打私人电话聊天的每次扣2分;

3、工作时间睡觉第一次扣2分，第二次扣10分，第三次除名，因睡觉造成严重后果，还要追究法律责任;

4、实行岗位交接班，做好值班记录，下班前将注意事项，向接班保安交待清楚，违者每次扣1分，因此而造成事故者，视情节轻重，扣罚处理。

四、仪容仪表作风不正的扣罚规定:

1、着装不整齐，不戴工卡的一次扣0.5分;

2、不团结同事和同事吵架一次扣1分;

3、与同事动手打架的查明原因均除名处理;

4、留长发长须戴戒指，服装不干净一次扣0.5分;

5、当班时按规定姿势站、走、坐，违者一次扣0.5分;

6、上班前及上班时，不准喝酒，不准索取他人钱财，违者一次扣1分;

7、值班室保安亭要做到无垃圾、无臭味、不乱摆乱放，下班前将值班室、保安亭清扫干净，才能下班;

8、对来访人员要热情礼貌，对违反辖区内规定的当事人，要讲道理，多说明，不准和人吵闹，有投诉者经调查属实，每次扣1分;

9、保安人员不准与七害人员同流合污，违者作开除处理或送公安机关处理。

五、车场管理规定:

1、保安人员负责指挥车辆停放整齐，如指挥不力、管理不好者每次扣1分;

2、车辆进场时，当班保安必须检查车辆是否完好，发现问题，查明原因对司机说清楚，违者每次扣3分;

3、当班保安不得乱拿车辆上的物品，不得私自开动他人车辆(包括摩托车)，违者每次扣3分，并追究因此引起的法律责任和赔偿责任;

4、不准让载有大量易燃易爆危险物品的车辆进入停车场或辖区内停放，违者扣20分，并追究责任。

六、请销假制度规定:

1、保安员值班时有急事外出，必须得到部门领导的同意后方可外出，回来后必须销假，外出不请假或未经领导批准外出的一次扣3分，节假日加倍处罚;

2、每月累计请销假6小时者扣2分，回来后不销假的按私自外出处理扣2分。

七、奖励的规定:

1、每月各项目扣罚费用作为公司奖励基金;

2、每月各项目评选出一名"服务之星"，项目负责人连同当月考勤一起上报，作为公司奖励依据，费用从奖励基金中发给;

3、每月评选出的优秀保安员、班长作为年奖评优的依据;

4、每月项目部绩效考核为c档的去销评选优秀保安员、班长的资格;

5、有突出表现的一次不定额的奖励或报当地政府授予荣誉称号;

6、年终评选出先进项目部，经理(主管)、班长、保安员由公司给予物质精神奖励。

八、处罚的规定:

1、年终评选出差的项目部，经理(主管)、班长撤销或降职，差的保安员要作辞退处理;

2、摩托车、汽车如发生碰撞事故，当班保安员未发理而造成后果的要追究当班保安的经济赔偿责任，还要扣罚10分;

3、在辖区内发生摩托车汽车失窃案，扣罚当班保安200元，并追究其应负的经济赔偿。

九、考勤管理规定:

保安人员每月考勤计分，由各项目部保安经理(主管)呈报公司保安部审核处理后，再报总

经理批示，由财务人员把工资直接转到个人银行账户上。

物业管理公司保安员日常管理规定：物业管理保安员接听电话规定

适配人群	保安员，卡口值守员，物业前台接线员	使用场景	物业值班，突发事件上报，领导来电核实
制定目的	电话响太久没人接，业主着急。想让大家接得快、态度好、不漏事。
适用范围	所有保安员。接物业办公室和卡口的电话。
职责分工	主管带头学，保安员照着做，班长每天看两遍记录本，查漏补缺。
禁止行为	铃响超三声不接；不问清就挂；对领导来电瞎猜；紧急事不记名字电话；没等对方挂就先放。
检查与监督	下周一开始练，班长抽查，每天下班前交通话小纸条。漏一条，当天重练三遍。连续两天错，找主管聊。

物业管理(保安)员接听电话规定

1.在电话铃声二至三声之内须提筒接听;

2.接听后，首先要使用敬语:"您好，这里是物业部办公室或××卡口，我可以怎样帮助您"

3.聆听对方讲话要仔细，必要时记录好要点;

4.对自称为公司领导的来电而接听人员又无法判定时要主动的询问清楚"请问您是哪位领导"必要时请其留下电话号码或问清楚其具体要求，并及时上报或转告部门领导;

5.对紧急突发事件的来电，要详细的问清楚对方的姓名、身份、住址、联系电话及事发的简要情况;

6.通话结束时通常应表示感激或客气，如"谢谢您"、"不客气"、"这是我们应该做的"，待对方挂断电话后方能再放下听筒;

7.在有两部电话同时响起时，要用接一待二的原则，并向对方表示歉意;

8.接听过程中，说话语气要温和、平静，不随意打断对方问话，做到有礼有节和不卑不亢，充分展示良好的服务素养。

物业管理公司保安员日常管理规定：物业管理保安员对讲机使用规定

适配人群	保安员，前台员工，客服专员	使用场景	安保巡逻，前台接待，应急响应
制定目的	对讲机老出问题，大家说话乱七八糟，影响工作，想让通话清楚、快、有规矩。
适用范围	所有用对讲机的人，管呼叫、通话、保管、交接、充电、检查这些事。
职责分工	主管盯整体，班组长教操作和查日常，文员收坏机登记，维修部修，大家自己守规矩。
禁止行为	不准抢话、不准说脏话、不准拎天线、不准乱扔、不准淋水、不准乱借电池、不准自己乱修。
检查与监督	每天交接班要摸一摸、听一听、调一调；班组长每班查一次；没做到扣分，弄坏要赔钱，月底汇总通报。

1.持对讲机呼叫对方前，应先报出自己岗位或姓名;

2.使用对讲机叙述或汇报时，要简明扼要，长话短说，清楚正规，严禁长时间占用对讲机通话;

3.使用对讲机讲话时，必须使用文明用语，讲普通话，严禁使用粗言烂语;

4.在他人使用对讲机时，不得插入抢用，紧急情况除外;

5.在紧急报警时要叙述清楚，以便及时做出处理;

6.使用对讲机时，只能将对讲机握在手上或卡在右腰一侧，距离腰带环20cm处，禁止手提对讲机天线，玩弄抛扔对讲机使对讲机受较大的震动;

7.严禁淋湿对讲机，爱护装备;

8.严禁将对讲机备用电池随意乱放或借予他人使用;

9.要定期对对讲机电池、主机件进行性能检查，如发现有正常损坏，必须交到文员处，并说明损坏原因，统一由维修部维修，严禁擅自维修;

10.使用对讲机应用代号传呼，与客人交谈或客人交流时，音量要调小，以免干扰客人谈话;

11.交接班应主动将对讲机列为检查内容之一，随时检查使用频道是否准确，天线是否牢固，音量是否适中;

12.更换对讲机电池时，应先关闭对讲机，再按住电池扣取下电池，安装时应轻拿轻放，避免因过度用力损坏对讲机和电扣。

13.凡违反对讲机使用规定的，将按《处罚条例》规定实施处分，因违规使用，造成对讲机损坏或丢失的，除实施处分外，对造成的损失做出相应的赔偿;

物业管理公司保安员日常管理规定：物业管理公司招聘政策规定

适配人群	人事行政专员，项目经理，用人部门主管	使用场景	招聘执行，岗位空缺补充，实习生安排
制定目的	公司要招人，得有规矩。不然乱招人，招来不合适的人，影响干活。
适用范围	管所有应聘的、实习的、试用的新人。管怎么招、怎么考、怎么录、怎么转正。
职责分工	人事行政部牵头招人、组织考试、发通知。用人部门提需求、参与面试、写考核意见。总经理批管理层录用和转正。
禁止行为	不能虚报资料，不能体检不合格还上岗，不能没批就招人，不能超期不转正也不处理。
检查与监督	人事部每月查招聘进度，用人部填申请表要提前10天。没按时交材料扣绩效分，流程漏环节重走一遍，三次出错通报批评。

物业管理公司招聘政策

(1)招聘原则

公开招聘，择优录取。

(2)录用条件

遵纪守法、品行端正、身体健康、勤奋好学、团队精神，且具有拟任职位所需的相关专业知识和工作经验。

(3)员工招聘工作规程

(3.1)员工招聘

a.招聘途径和方式

1).由公司员工或熟人介绍推荐;

2).报刊、网络等媒体刊登招聘广告;

3).通过人才交流中心或劳务市场招聘;

4).由大专院校推荐或选拔。

b.招聘依据

1).公司发展需要;

2).公司某部根据工作需要须增加工作岗位或某岗位出现职位空缺。

c、申请方式

1).公司决定(根据公司发展需要);

2).用人部/项目经理报人事行政部，填写《用人要求申请表》。

d、申请日期

用人部最少提前10提出，经人事行政部审核后，报总经理批准。

e、招聘程序

1).申请得到批准后，由人事行政部通知申请部，同时，人事行政部拟订具体招聘方案及招聘方式后，实施公开招聘;

2).应聘人员应真实、详尽填写相应表格，并提供相关的证明材料，以便人事主管部掌握足够的初选背景资料;

3).人事行政部会同用人部负责人对所收集的资料进行初选，根据职务分析选出符合条件者，由人事行政部通知其参加入职招聘考试;

4).入职招聘考试由人事行政部负责组织。考试方式分为面试和笔试二种。主管级及以上员工的招聘除面试外，还应有至少一项专业知识笔试，其他职级人员可视情况酌定考试类型;

5).主管级及以上员工招聘的面试采用小组面试的形式，面试小组由公司领导、人事行政部经理、、用人部经理级人员(主管级及以下人员的面试小组由人事行政部、用人部经理/项目经理)组成。面试小组各成员在"面谈评审表"中打分，结合笔试(如有)成绩进行综合分析评价、则优录取。

(3.2)员工录用

1).管理层员工录用，须由总经理批准，操作层员工由录用部经理批准，但须报人事行政部备案;

2).被录用人员有关的笔、面试资料由人事行政部负责妥善保管，并向其发放"录用通知书";

3).被录用人员报到后，交齐各种政见，由人事行政部负责入职体检，体检费用由本人负责，体检合格者方算正式报到;

4).被录用人员须填写"员工登记表"。填写时必须保证向公司提供的个人资料真实、准确，否则一经发现属虚报，公司有权立即辞退或解除其劳动合同，不负任何赔偿责任;

5).人事行政部负责组织新员工进行入职培训(详见"员工培训")。

(3.3)大学生实习管理

1).经公司批准，由人事行政部负责统一安排其到相关部实习;

2).实习生凭"大学生实习报到单"到各部报到，各部妥善安排大学生实习;

3).学生实习期间应遵守公司各项规章制度;

4).实习期满后，用人部如需聘用，各部按公司招聘管理规定办理手续。

(4)试用与转正

(4.1)试用期

1).公司招聘的管理层员工均实行三个月的试用期，操作层人员试用期为一个月。如用人部或公司认为有必要，试用期可延长，但试用期最长不超过六个月;

2).试用人员在试用期内只享受该岗位工资的80%，不享受公司正式眼工的其它福利待遇。

(4.2)转正

1).试用期满前三个工作日，人事行政部向所属部发放"试用人员转正评审表"，在试用期结束后三个工作日内由本人写出工作秒度斤毫亿，同"试用人员转正评审表"一起交部负责人;

2).三个工作日内，试用员工所在部对该员工作出书面工作绩效考核结论，评判其是否可转为正式员工，并与该员工工作小结一起交人事行政部。人事行政部出具意见后交总经理审批，经总经理批准转为正式员工。

物业管理公司保安员日常管理规定：x小区物业管理处文档

适配人群	文档管理员，部门负责人，管理处经理	使用场景	文件借阅，秘密文件管理，档案归档整理
制定目的	国家有规定要管好档案，怕文件丢、乱、坏，想让文档整整齐齐、安安全全。
适用范围	管管理处所有人，管通知、报告、图纸、手册、照片、员工档案这些材料。
职责分工	文档管理员收存管；经理批借阅；管理员记借阅信息；经理盯秘密文件和销毁。
禁止行为	秘密文件不准说内容、不准给外人看、不准复印、不准带出办公室；员工档案别人不能翻。
检查与监督	管理员按类归档、贴标签；每周清一次；过期文件经理批了才能烧；电脑查档要会用；照片一周内交；不照做扣绩效。

根据国家档案法和档案管理规定，为进一步提高文档管理工作的质量和管理水平，确保文档的完整与安全，特制定本制度:

1、管理处文档管理员负责管理处所有文件(通知、规定、公函、总结、报告、通报、会议纪要等)及资料(技术图纸、说明书、手册、声像、员工档案、市府法律法规等)收集、存档和保管工作，做到系统、准确、完整;

2、任何人员借阅文件资料，须经管理处经理批准，文档管理员须将借阅人姓名、文件名称、借阅用途、借阅期限、经手人、借阅时间等予以详细记录;

3、属秘密文件的要妥善保管，不准散播其内容，未经领导批准不准给任何人员翻阅，不准复印，不准带离办公室;

4、员工个人档案材料属秘密材料，他人无机翻阅，保管人员也不准将这些资料擅自给他人过目;

5、文件资料等要进行合理归档，归档前先把资料分灯，按字田顺序或按内容、按时间等形式分类，且须在档案夹上标识;

6、要经常进行清理归档，以免资料堆积混乱，对过期的文件资料，要及时清理，无保存必要的材料，经管理处领导批准可做销毁处理;

7、积极实行档案现代化管理，应用计算机检索手段，做到文档管理标准化、规范化和程序化;

8、管理处购置的重要设备到货时，会同有关部门，检查验收说明材料等，并及时归档;

9、各部门拍摄的记录管理处各项活动的照片、声像材料，必须在活动结束后一周内整理好，注明时间、地点、来宾姓名、活动内容，交文档管理员及时归档。

物业管理公司保安员日常管理规定：物业管理公司消防器材

适配人群	项目负责人，行政部人员，工程部人员	使用场景	消防器材申领，消防设备检修，消防通道管理
制定目的	怕消防器材坏了用不了，想让它们一直好好的，随时能用上。
适用范围	各项目负责人和员工，管灭火器、消火栓这些设备的领用、摆放、检查、维修。
职责分工	项目负责人盯着日常，行政部和工程部一起管采购和维修，行政部还要记账和汇总报废。
禁止行为	不能埋压消火栓，不能挪用灭火器，不能堆杂物挡住器材，不能堵消防通道，不能让水带发霉。
检查与监督	每月查两次器材，填登记表；坏了一定报工程部和行政部；没填表或乱放，扣分或罚钱；年底行政部统一处理报废；检查由行政部不定期抽查。

物业管理公司消防器材管理规定(五)

1、目的

为了规范消防器材的管理、保证消防器材完好及正常使用。

2、职责和权限

2.1、各项目为日常管理部门，项目负责人为消防器材的直接责任人。

2.2、公司行政部、工程部为消防器材归口管理部门。

3、管理规定

3.1器材、设施管理

(1)申领、变更消防器材需经各项目负责人审批后报公司行政部。

(2)公司行政部审核确认后报公司总经理批准购置。

(3)各项目负责人领取消防器材，应办理有关手续并填写《消防器材领用登记表》。

3.2日常管理

(1)使用部门须建立消防器材台帐。

(2)消防设备、器材和工具应放置在醒目、取用方便的地点。放置在室外的要采取防雨、防晒、防锈蚀、防霉烂、防结块和防冻措施。

(3)消防设备、器材的周围不准堆放杂物和挂放其他物品，严禁埋压圈占消火拴和消防水池，消防水池内应当保持规定的水量。

(4)凡维修消防管道或者停止供水时，必须事先通知小区业主，做好应急措施。

(5)对室外消防栓每年检修一次，其中放水排污为半年一次，对室内消防栓两年一次油漆维修。每月对全站各部位灭火器材及室内消防柜进行两次集中检查，及时更换失效器材。

(6)每年凉晒消防水带一次，防止水带霉烂，保持干燥。

(7)任何人不得堵塞消防通道，圈压消防设施，挪动消防标志。

(8)消防器材、设施专物专用，不得将消防器材擅自挪作他用。

(9)检查消防器材不能正常使用应及时上报工程部与公司行政部。并填写《消防器材、设施维修记录》报工程部进行维修。

(10)使用部门负责人因工作变动应到公司行政部，做变更手续。

(11)使用部门对消防设施每月检查2次，并做好详细记录。

(12)灭火器原则上每年重装一次，但可根据实际情况，到维修期压力合格的可延期重装。

4、损坏、丢失、报废处理

4.1损坏

(1)使用部门、岗位因违反正常使用规定或其他人为因素造成消防器材、设施损坏的，发生一切费用由当事人承担。

(2)修理费用由使用部门负责人反馈财务部和当事人，由财务部从工资中扣除。

4.2、丢失

(1)消防器材、设施丢失，当班工作人员应立刻报本项目负责人，由本项目负责人报公司行政部处理。

(2)公司行政部核实界定责任，按财务管理有关规定赔偿并对直接负责人作出相应的建议处罚。

(3)需要申领的应重新按照申领程序进行领取。

4.3报废

(1)报废年限:手提式干粉式灭火器(贮气瓶式)8年、手提贮压式干粉灭火器10年、手提式1211灭火器10年、推车式干粉灭火器(贮气瓶式)10年、推车贮压式干粉灭火器12年。

(2)需报废的由公司行政部统一汇总，依据《公司实物资产管理制度》规定填写《低值资产报损单》报批。

(3)公司行政部在档案中填写报废情况记录。并将报废申请报财务部。

5、罚则

5.1、对违反本规定有关内容部门、责任人，视情节给予扣分、经济处罚、通报批评。

5.2、处罚标准参照公司《安全奖惩实施细则》和其他有关规定。

物业管理公司保安员日常管理规定：s物业管理公司物资财产

适配人群	资产管理员，项目区域负责人，部门资产对接人	使用场景	项目办公室，资产调拨，设备报废
制定目的	资产来源多，怕记混记错，想让每件东西都有账可查，不丢不乱不重复买。
适用范围	所有项目区域办公室和用设备的人，管设备验收、登记、领用、调配、维修、报废这些事。
职责分工	区域办公室牵头，指定专人干活，使用部门负责人盯落实，行政部不定期抽查对账。东西买来调来都得马上登记，旧的没法查价就估个数，报废变卖必须按账面原价销掉。
检查与监督	新资产三天内填表登记，每月核对一次表，少登漏登补登，两次不对扣当月绩效，季度末汇总报行政部。

一、范围:

凡购入、调拨等不同来源取得的财产设备，均属于资产的范围。

二、分类:

第一类:专用设备;

第二类:交通工具;

第三类:一般设备，包括办公和公务用的家具设备;

第四类:其它，凡不属于以上各类资产均列入其它。

三、计价:

1、新建、购入和调入的资产，分别按造价、购价和调拨价入账。

2、无偿调入和旧有的资产，无法查原价的，可估价入账。

3、调出、变卖和报废的固定资产，按账面原价注销。

四、管理:

1、各项目区域办公室为项目区域资产管理部门，并指定专人负责办理固定资产的验收、登记、领发、调配、清查、维修以及处理报损、报废等具体管理工作。

2、对在用的资产，按使用部门和存放地点登记，落实到部门、人，实行"谁用谁管，人走物不走"的原则。

3、制定"资产登记表"一式二份，办公室和使用部门各存一份，以便定期检查核对。各部门发生资产使用人员变动工作时，应及时办妥调整移交手续。

物业管理公司保安员日常管理规定：物业管理市场拓展规定

适配人群	物业拓展岗，投标负责人，管理部人员	使用场景	市场调研，投标竞标，同业竞争分析
制定目的	市场拓展老出问题，调研不勤、目标乱定、投标糊弄。想让每步都稳，客户盯得准，方案写得实，合同签得牢。
适用范围	管管理部所有人，管市场调研、找客户、投标、合同评审、同行对比、内部检查、顾客满意度。
职责分工	总经理给资源；管理部干活，做调研、写方案、跑投标、审合同、搞公关；管理部自己查记录，每月看有没有漏掉任务。
禁止行为	不准季度不调研，不准没记录就报方案，不准资质材料缺项，不准标书不盖章不密封，不准合同不评审就签字。
检查与监督	管理部按流程走，每步留记录；总经理每季度抽查，漏一次扣绩效；4月1日开始执行，没做到的补材料加说明，两次没做要谈话。

物业管理市场拓展规定范文

1.0目的

保证市场拓展工作和内部调研工作顺利有效开展。

2.0适用范围

适用于公司物业管理市场拓展工作和公司内部调研工作。

3.0职责

3.1总经理负责提供市场拓展的资源保障。

3.2管理部负责物业市场的调研和确定目标客户工作。

3.3管理部负责公司的投标工作和合同评审。

3.4管理部负责同行业的竞争的调研工作。

3.5管理部负责公关活动并根据公司《内审报告》和相关记录对公司内部进行调研和顾客满意度调查。

4.0程序

4.1面向市场的拓展。

4.1.1面向市场拓展的工作流程图如下:

以上过程分别措述如下:

1)市场调研:

对市场每季度全面调研一次，且做《市场调研记录》和《市场调研报告》。

2)确定目标客户

根据调研结果，结合公司自身的实际能力，确定目标。

3)可行性分析

通过对公司自身和目标客户的评审，进行可行性分析。

4)物业管理方案的编写

物业管理方案的内容包括但不限于:

a)公司简介;

b)物业基本概况;

c)物业管理所达到的总体目标和分项指标;

d)质量保证措施;

e)管理用房清算单;

f)财务预算;

g)收费;

h)应该注意的几点说明;

5)考察物业

对意向物业从软件到硬件进行全面考察，且做《物业考察记录》。

6)竞投标

a)投标流程图包括但不限于:

b)物业公司对以上流程图中的各个环节。进行控制，且着重控制以下三个环节:

--报送投标申请:

在申请中应显示自身的实力，且实事求是，不能遗漏某些能说明自己实力的问题。

--接受投标单位资质审查

公司应将证件备齐，一般资质审查包括但不限于:营业执照、专业人员配置、固定资产、管理规章制度等。

--编制投标书

标书密封;

加盖投标单位印章和负责人印签。

--报价适度，应设法掌握其它单位以往报价的信息资料，寻找其报价规律。

7)合同评审

管理部组织公司相关人员进行合同评审，并且对评审过程做详细记录。

8)签订合同

总经理或管理者代表就合同具体事宜和相关方进行详细洽谈。

以上过程中的1)项、5)项、7)项的记录到管理部归档。

4.1.2面对同行业的调研。

1)确定竞争对手;

通过对市场的全面调研，竞争对手，且列表成册到管理部归档。

2)对不适合自己管理且不相近的公司有两种情况，分别描述如下:

a)对于高于自己公司管理水平的物业公司:

应对它们的优势做详细的考察，结合自己公司的现状做市场调研报告，建议公司整改以持续改进。

b) 对于低于自己公司管理水平的物业公司;

应对它们的缺点做详细的考察，结合自己公司的现状做市场调研报告，建议公司吸取教训。

3)每年外出学习考察一次，并做调查报告(外出考察对象为先进的物业管理公司);

4.2对公司内部的调研:

针对公司的《内审报告》及相关记录进行内部调研，其内容包括但不限于:

员工整体素质、公司管理制度、公司形象。

4.2.1对员工整体素质的调查。

对公司的全体员工从招聘条件、培训、考核情况进行调查和总结，做员工素质调查记录。

4.2.2对管理制度的考察

对公司的管理制度从合理、完善和执行情况进行调查和总结，做管理制度调查记录。

4.2.3对公司形象的调查

对公司形象从办公环境、办公设备、员工仪表进行调查和总结，做公司形象调查记录。

4.3每半年对顾客满意度进行调查并填写《顾客满意度调查表》

4.4通过以上调查综合做出公司内部调查报告结合市场调研做出整改建议使公司持续改进。

4.5公关活动

管理部利用一切可利用条件进行公关活动。

4.5.1公关活动的内容包括但不限于:

1)参加一些社会公益活动，广大公司影响力。

2)参加各种会议

经管理部建议，公司派有关人员参加一些研讨会、沙龙活动、行政主管部门召开的会议，借此进行沟通和宣传。

3)通过印刷品扩大公司影响

公司可适当通过印刷品例如:招贴、宣传册等进行宣传。

以上公关活动均须做相应记录，到管理部归档。

5.0相关文件和记录:

a)市场调研记录

b)《物业考察记录》

c)市场调研报告

d)员工素质调查记录

e)管理制度调查记录

f)公司形象调查记录

g)公司内部调研报告

h)整改建议

i)顾客需求识别及合同评审规定

物业管理公司保安员日常管理规定：物业管理公司物资

适配人群	采购负责人，仓管员，质检员	使用场景	物资采购，仓库盘点，以旧换新
制定目的	怕物资乱买乱放丢东西，想让采购、存东西、用东西都有人盯，钱花得明白点，周转快点。
适用范围	管采购组、仓管员、用东西的部门，管买啥、存哪儿、谁领走、怎么用。
职责分工	采购组买货签合同，仓管员收货发料记账，综合部盯着流程，总经理批大事和罚钱。
禁止行为	不能没批就买，不能缺质检就入库，不能白送别人东西，不能领了不登记，不能混放食物和日用品。
检查与监督	采购组每月查库存定计划，仓管员每天清点月底盘库，综合部每季度抽查，漏做扣钱，错发重赔，年底算总账。

物业管理公司物资管理规定(三)

第一章总则

第一条为加强公司对财产物资的管理与监督，保障公司财产物资的安全与完整，健全物资在采购、仓储、使用与处置等环节的责任体系，并加速资金的周转与提高资金的使用效益，特制定本规定。

第二条本规定所称的物资，是指公司在正常生产经营活动中，为达到某种目的或满足某种需要而置存的各种存货。包括:各种原材料、燃料、低值易耗品等。

上述所称的存货，不包括:

(一)、为建造固定资产等的基建工程而储备的各种材料。

(二)、各类书籍(工具书)等资料。

(三)、个人使用的通讯工具、个人使用的办公用品(如计算器、箱、包等)

(四)、小车装饰品、装饰材料。

(五)、销售抵回物资。

上述物资的管理规定另行制定。

第三条本规定所称的物资管理，是指对公司在采购、仓储、使用等环节中的行为进行规范。

第二章采购程序

第四条本规定所称的采购，是指企业为开展正常生产经营活动或为他人提供服务的需要，按确定的、规范的方式和程序，购买存货的行为。不包括:

(一)、书籍(工具书)。

(二)、个人使用的通讯工具、办公用品及低值易耗品。

(三)、小车装饰品、装饰材料。

第五条物资采购应遵循公正、公平、公开及保证采购效率与坚持价、质优先的原则。

第六条公司须设立采购组，并设立采购负责人。采购组履行以下职责:

(一)、根据各部门上报的经综合部综合平衡后、报总经理批准后的材料采购计划，按时间顺序进行采购。

(二)、签订采购合同或协议。

(三)、采购。

(四)、其他相关事务。

第七条计划外急需(无库存或库存不足)的物资，则必须由需用部门提出书面的申请，填写《临时采购申请表》，报预算(或计划)部门平衡，经总经理批准后交采购组采购。确实急需的可先采购，但事后必须补好相关手续。

第八条在进行物资采购时，必须坚持:

(一)、随时把握及根据库存情况，按计划采购，少进勤进。

(二)、按规定的质量标准优中选优。

第九条对于需求量大，又易于出现缺口的物资，采用招标、长期的定点与定量供应等方式。

第十条关于供方的确定原则

1、竞争原则:即经多方选择(至少比较三家单位)，择优采购;

2、多因素原则:既要全面考虑质量、价格、交货期、服务和采购距离等方面因素，做到优质优价;

3、相对稳定原则:即供方一旦确定，要立足于长期、稳定，并对其质保能力进行不断开发;

第十一条关于招投标原则和程序

㈠原则:"三公开、三必须":品种、数量、质量指标公开，参与竞争的客户和价格竞争程序公开，竞标完成后的结果公开;在确保质量的前提下，必须按竞标最低价采购，必须按规定程序采购，必须按要求签订合同(协议)采购。

㈡程序:

1、采购部门应会同质量、使用部门在对潜在供方进行实地调查了解并形成报告经总经理审核后，按定点原则由三家以上供方参加竞标;

2、有必要的情况下，初步确定的供方须交纳保证金后，才允许参加招投标;

3、采购部门应在招投标会前5天向有竞标资格的单位发出招标书，并告知招标会时间、地点;

4、采购部门根据各竞标单位递交的竞标书组织招标会，质量、使用部门参与，当场揭标;

5、招投标过程采用循环制，下一轮报价必须低于上一轮最低价。在保证质量的情况下，经招标会当场二次报价后的最低价单位作为中标单位。

6、采购部门与中标单位签订协议，由供方按确定价格质量供货。

第十二条关于采购的监控

㈠价格监控

1、参加竞标的各供方应提供产品价格构成明细，由采购部门负责价格核实及付款方式的评审把关。

2、结合市场行情价格动态，必须定期竞价一次(16个月)，具体由采购部门确定。

㈡合同、协议监控

1、合同、协议的评审由采购部门(临时经办人)经办。

2、合同的格式、条款由合同管理员把关、修改完善。

3、综合评审价格及付款方式条款、质量保证条款，总经理确认后，经办人交综合部存档一份。

第三章采购物资的验收及价款支付

第十三条对于采购物资的验收入库，必须达到以下要求:

(一)、材料的入库必须有质检员检验后，仓管员凭质检单才能入库，并且保证数量、质量的正确无误。

(二)、质检员在验收中，发现物资缺损、规格不符、质量不合格等情况，应及时报有关责任部门研究处理。

(三)、验收合格后，按相关程序进行支付。

第四章物资管理

第十一条物资在验收入库后，必须符合下列标准:

(一)、各种物资的存放力求按类分区，尤其是食物与日用品的存放要分开。

(二)、仓库要有必要的消防器材，仓管员发现有不安全因素时，应及时向有关主管部门汇报，及时采取必要措施，以杜绝隐患。

(三)、实行日清月结，半年或年终进行清仓盘点。发现损坏、变质、积压等情况应查清原因，由财务部负责，其它部门配合。

(四)、坚持定期盘点的制度，保持帐物一致。

(五)、登记好物资进、出明细帐。

第(四)、第(五)条由材料会计督促做好。

第十二条对于物资的使用，必须按下列标准进行:

(一)、物资领用前，使用部门必需提供内容完整、准确、手续规范齐全的领用凭证，仓管员方可发货，其中单价物资在100元以下(含100元)由本部门经理签名即可，单价在100元以上的物资领用须总经理签名方可发货，办公用品还需由综合部经理签名后方可发货。

(二)、仓管员应严格审核上述领用凭证，并严格按照领用凭证及时发放，不得随意少发、多发和随意调换。同时，灯泡、灯管、水笼头、球阀、门锁等物资的领用，必须按照"以旧换新"的原则，特殊情况需书面说明;

(三)、领发时，双方应当认真核对清楚物资的品名、数量、规格等内容，且办理好相关手续，以明确责任。

第十三条不允许出现出借物资情况的发生。

第五章奖惩

第十四条对于在物资采购、处置过程中有舞弊

行为，对相关责任人处以1000-10000元的罚款，情节严重的，追究法律责任。

第十五条对于库存物资的资金占用，按《万向集团占用资金项目考核办法》有关条款执行。

第十六条因管理不善等人为因素的原因，导致物资毁损或失窃等不合理现象的产生，对仓管员处以物资毁损或失窃价值60%的赔偿，主管的部门经理处以40%的赔偿。

第六章附则

第十七条本制度解释权属本司综合部。

物业管理公司保安员日常管理规定：物业管理公司文件

适配人群	兼职文书，部门负责人，综合服务部	使用场景	文件拟稿，部门发文，制度核稿
制定目的	文件是传话的工具，让上下知道公司要干啥，别乱传错话。
适用范围	管所有部门和员工，管文件怎么写、发、存、看、落实。
职责分工	综合服务部牵头写和存，部门负责人核稿签字，兼职文书管登记收发。
禁止行为	不能漏发错发，不能不登记不签名，不能丢文件，不能自己乱发文不报备。
检查与监督	拟稿人写完交部门负责人看，再找主管签，发时必须有人签收，综合服务部每月查登记本，没做到扣钱，月底前完成检查。