物业管理制度制定培训（优选10篇）

物业管理制度制定培训

(一)学习要求

掌握物业管理制度体系的内容以及制定物业管理制度的程序和方法;了解业主公约的法律依据、特点和主要内容，掌握业主公约订立原则和程序，并能正确界定管区内违反(公约)的行为，熟悉房屋装修程序。

(二)学习重点

1.物业管理制度体系的内容

物业管理制度可分为两大类:一类是物业管理企业内部管理制度;另一类是物业管理企业的外部制度。

(l)物业管理企业内部制度

内部制度是物业管理公司为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点制订的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。

①物业管理公司员工管理条例

员工管理条例是物业管理公司最基本的内部管理制度，主要包括劳动用工制度、员工行为规范、员工福利制度、企业奖惩制度。

②物业管理企业各部门的职责范围

包括公司办公室的职责范围、财务部门的职责范围、管理部内助职责范围、服务部门的职责范围。

③物业管理企业员工岗位责任制

包括经理室人员岗位责任制、公司办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。

(2)物业管理企业外部制度

外部制度是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方的行为，协调各方主体间关系的制度，主要制度有:

①物业接管验收规定

②楼宇入住规定

包括人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。

③物业管理公约

是将业主以及管理者的权利与义务以法律文件的形式加以确定，对全体业主或使用人以及物业管理者均有约束力，主要包括以下内容:

1)明确业主的权利、义务和责任

2)明确物业开发商应享有的权利

3)明确物业管理者的权利与义务

4)明确对物业公共部位以及公用设施的管理

5)对物业全部损坏或部分损坏无法正常使用的规定

6)管理费用的规定

7)法律责任

8)其他事项

④住户手册

是一种交住户保存的文件，主要包括以下内容:

l)居住区概况;

2)居住区的管理;

3)业主或住户须知;

4) 购日灯管理与维修;

5)物业管理条例;

6)综合服务;

7)其他应注意的事项。

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

1)对房屋及有关设施接代管范围、接管标准、接代管程序的规定。

2)对房屋代管权责的规定。

⑥房屋管理服务制度

1)房屋维修养护管理规定。

2)房屋装修管理规定。

⑦住宅区管理制度

主要包括住宅小区治安保卫管理、楼宇管理、机动车管理、环境卫生管理、消防管理、绿化管理、禁止违章用地及违章建筑的管理及农贸市场管理等规定。

⑧业主公约

⑨业主委员会章程

l)成立业主委员会的宗旨、目的;

2)业主委员会的权利、义务;

3)成立业主委员会的程序;

4)劝业主委员会会议及业主大会;

5)业主委员会的任务;

6)有关补充说明。

2、制订物业管理制度的程序

和方法

⑴程序

第一步:研究所管物业的实际情况。

第二步:研究业主及物业使用人的全面情况。

第三步:正确评价本企业状况。

第四步:学习理解国家及当地政府的有关法律、法规、制度，借鉴外企业经验。

第五步:整理出本管区应制订的内外规章制度条目及制订制度的基本思路。

第六步:分头草拟制度。

第七步:征求各方意见，反复讨论修改。

第八步:定稿。

第九步:通过正式程序批准执行。

(2)方法

①经理意见法:在征求公司内外意见的基础上，以物业公司经理的意见为制订规章制度的基本思路和规章制度的主要内容。

②业主委员会制订法:适用于制订(业主公约)、(业主委员会章程》等。

③内部制订法:适用于制订部门岗位职责和各部门管理范围内相关制度。

④学习借鉴法:主要是学习借鉴国内外对相似物业进行管理的规章制度。

⑤综合征定法:综合运用以上四种制订规章制度的方法。

3、业主公约的法律依据、特点和主要内容

(l)法律依据

业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用摊护及其管理等方面的行为。其法律依据主要是:

①《民法通则》第83条规定。

②建设部19*第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》第五条和第六条规定。

(2)特点

①公约的主体是全体业主。

②公约的客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为， 是基于物权而派生的客观行为。

③公约的内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利。义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。

④公约经业主签约或业主大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。

⑤公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

(3)业主公约的主要内容

业主公约一般由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本物业区域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主(代表)大会通过后上报行政主管部门备案。

4.业主公约的订立

(1)订立的原则

包括合法性原则、整体性原则和民主性原则。

(2)订立的程序

首次制订业主公约一般按以下程序进行:

第一步:物业管理公司组织有关人员学习研究国家和当地政府的有关法律、法规，尤其是研究建设部制订的业主公约“示范文本。”

第二步:结合所管项目的实际情况，依照建设部“示范文本”的基本内容，制订出所管项目的业主公约(草案)。

第三步:用召业主大会将业主公约(草案)提交大会讨论。修改。

第四步:业主大会通过修改后的业主公约。

第五步:业主签字，业主公约生效

业主公约如需修改，一般由业主委员会提出修改意见及修改草案，将修改草案提交业主大会计论通过后执行。

5、纠正违反业主公约的行为

⑴界定所应处理的违反《公约》的行为

在物业管理中，用来约束主体行为的公约有两种:一是《业主公约》;二是《物业管理公约》。前者的主体是全体业主，后者的主体是业主、非业主使用人和物业管理经营者。因此，违反《公约》的行为一般说来有以下三种:

①业主违反《公约》。

②非业主违反《公约》

③物业管理公司违反《公约》

作为物业管理人员应正确处理的是业主和非业主使用人违反《公约》的行为，具体有:装修时违反《公约》的行为，搬迁时违反《公约》的行为，日常违反《公约》的行为。

⑵及时发现违反《

公约》的行为

物业管理人员应努力做到及时发现各种违约行为，需做到:

①加强工作责任心，认真履行岗位责任。

②物业管理公司和部门负责人要经常检查、解决员工工作不到位的问题，及时发现并处理使用人违约行为。

③提高业主和非业主使用人遵守《公约》的自意识，建立有效的监督机制，认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。

⑶正确处理违反《公约》的行为

从广义上说，《业主公约》和《约业管理公约》也属于物业管理制度，两者既有共性，也有个性，概括起来，共性表现在目的相同的实质内容相近上而个性则表现在:制订者不同、承诺人与制约人不同、性质不同以及对违反者处理方式不同。

对违反《公约》行为的处理只能按照《公约》约定的方式进行，主要有:规劝、制止、批评、警告、按物业管理制度处理、提起民事诉讼。

6、房屋装修管理

⑴住用户装修申报

①业主或使用人如需对房屋进行装修，必须首先向物业管理公司工程部门提出申请。

②工程部门对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料。

③业主或使用人尽快请设计公司进行装修方案设计，并选择合格的装修单位。④业主或使用人在15天将装修设计图纸交工程部门。

⑵物业管理公司审批

①接到业主或使用人递交的装修方案一周内，工程设备部门会同安保部门进行审核，考虑是否同意业主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意见。

②装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。

③方案批准后，与物业管理公司签订协议，并领取装修许可证。

⑶装修单位施工

与物业管理公司签订《装修施工责任书》，并领取施工许可证必须按方案进行施工，施工期间应严格遵守各项规定严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。

⑷物业管理公司验收。

①由业主或使用人通知工程设备部门并会同其他有关部门对工程进行验收。

②隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。

③竣工验收合格后，由工程设备部门向业主或使用人出具竣工验收单。

物业管理制度制定培训：某办公楼物业

每栋办公楼都有专业的物管公司管理，那么关于办公楼物业管理细则大家了解过吗以下是办公楼物业管理细则范文，请浏览!

办公楼物业管理制度细则【1】

一、安全与消防管理

(一)办公室钥匙管理

1.办公楼所有部门钥匙由公司办公室与具体部门分别保管，日常使用由各部门自行负责，不得互相转借。

如需借用或配制钥匙，需到办公室办理相关手续。

2.公司领导保管自己办公室的钥匙，备用钥匙由前台负责保管。

保洁人员需清洁公司领导办公室时，由前台负责开门，清洁完毕后，及时把办公室锁好。

3.严禁私自配置钥匙。

4.钥匙保管人员一旦遗失钥匙，应立即报告办公室，视情节严重程度，由办公室决定对门锁采取更换等相关措施。

5.钥匙保管人员一旦离职，在办理离职手续时将钥匙上交办公室。

6、办公楼一楼侧门与楼梯门锁匙交保安管理，负责早晚开关门。

(二)办公室安全管理

1.办公楼的安全工作由保安部门负责，公司办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。

保安服务工作职责和要求及保安具体工作细则及操作规程见附件。

2.严格来访登记制度。

凡到公司的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。

杜绝外来人员在公司内部乱串乱闯现象发生。

3.各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。

在下班前要检查门窗、用电、空调等使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门;关掉空调、微机等用电设施，确保部门自身安全。

4.有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。

6.财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

7.各部门(人员)发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

8.保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。

非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

9.节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。

对需要加班人员须在值班处登记。

对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

10.实行每日清楼制度，清楼时间为21时。

(三)办公室消防安全管理

1.财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。

禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区(电梯)内吸烟。

2.各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

3.各部门员工要积极参加公司组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

4.妥善保管纸张等可燃性物品。

严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。

严禁私接、更改电器线路和设备。

5.严禁各部门随意动火作业，特殊情况需要临时用火用电作业的，在操作前必须向办公室提出申请，由办公室安排专业人员操作，并配备相应的灭火器具。

对违章操作造成事故的，要追究当事人的责任。

6.严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。

7.严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

8.公司安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

二、清洁与绿化管理

(一)清洁管理

1.清洁管理是营造办公楼文明、整洁、舒适工作环境的重要内容，由公司办公室具体负责。

2.楼内各部门办公室的清洁工作由各使用部门(人)负责;公司领导办公室及大厅、会议室、接待室、贵宾室、洗手间等公共卫生及室外环境的清洁工作由专业保洁人员负责。

3.办公楼清洁管理的具体要求详见:办公楼卫生管理制度、办公楼卫生清洁标准、办公楼保洁人员考核标准。

(二)绿化管理

1.绿化建设和管理是公司企业文化(精神文明)建设的重要内容。

2.管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

3.不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。

如因确实需要者，需报办公室批准。

4.禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。

5.不得损坏花木的保护设施。

6.不准私自摘拿花果。

7.不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。

8.不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

9.不准在绿化地上堆放任何物品。

10.未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

11.凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，要进行罚款处理。

12.办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

三、设施设备使用维修管理

(一)、公共场所的空调管理

1.办公室负责公共场所空调日常运行管理工作，分管人员要严格按照规程操作，做好开关使用纪录。

设备部负责其维修保养工作。

2.空调开机时间根据季节变化确定，原则上在每年6月1日至9月31日(也可根据实际情况调整)开机制冷。

3.节假日期间公共场所空调不开启，因加班等特殊情况需要使用的，必须提前通知办公室。

4.空调使用部门要注意节约能源，降低能耗。

空调启动后，应及时关闭门窗，提高降温效果，夏季设置空调温度不得低于摄氏26度。

室内无人和下班后，及时关闭空调。

5.各部门(人员)要自觉爱护空调设备，注意保持清洁卫生，确保空调正常运行。

(二)、电梯管理

1.设备部负责电梯日常运行、安检、维修维护等管理工作，值班人员要严格按照规程操作，做好运行、安检、维修维护纪录。

2.员工乘坐电梯要文明礼让，进出轿厢时保持良好秩序。

如超载、指示灯报警应自觉退出电梯，保证电梯安全快捷运行。

3.员工乘坐电梯时应注意安全，不可将身体依靠轿门。

电梯门在关闭时请

勿将身体任何部位或其它物品伸出门外，以免发生危险。

4.搬运物品时，对可能造成环境污染或造成电梯损坏的物品要妥善包装，细心搬运，物品应尽量放置在轿厢中央并注意不得超载。

5.禁止携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。

禁止在电梯内吸烟、吐痰、乱涂滥画、乱扔杂物。

6.电梯运行中出现故障，要保持冷静，可按警铃按钮求救或按照提示与管理人员联系(联系电话:)，严禁敲击按钮、强行扒门，以免造成危险。

(三)、物业、设备设施的使用、维护和报修

1.公司全体员工要爱护公司物业、公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

2.物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。

设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

3、物业图纸、设备安装、使用和维护保养技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等由公司办公室和设备维护保养部门一式二份分别存放保管。

4、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报公司领导审批。

做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

5、物业及公用设施设备的日常报修，由各部门报公司办公室，再由办公室统一填写《维修派工单》，经公司领导批准后，安排设备或工程部门负责维修。

本制度报总经理批准后实施。

办公楼物业管理要求细则【2】

(一)科学化、制度化、规范化、高起点

由于现代化的写字楼的技术含量高、管理范围广，所以绝不能只凭经验办事。

物业管理公司要积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路。

要有高素搜索质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。

只有如此，才能达到好的管理效果。

(二)加强治安防范，严格出入制度，建立客户档案

写字楼的安全保卫工作十分重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。

由于写字楼一般在办公时间是开放的，所以治安管理难度非常大，必须加强治安防范，建立健全各种值班制度。

坚持非办公时间出入写字楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持上下班交接检查制度。

加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。

同时，物业管理公司应全面建立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保客户的人身和财产安全。

(三)加强消防管理服务，做好防火工作

由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，火灾隐患因素比较多。

因此，写字楼对防火的要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。

一定要教育员工、客户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火的基本技能，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。

(四)重视清洁服务

清洁与否是写字楼物业服务水平的重要标准之一，关乎写字楼的形象。

由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度很大，专业要求高。

物业管理公司要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料及清洁次数、检查方法等。

同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。

(五)加强设备管理和设施的维修保养工作

保证设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心任务。

物业管理公司应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房、备用发电房、高低压电缆电线、上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。

物业管理公司应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。

要有健全的检查维修制度，对公共场所和设施，比如走廊、大厅、电梯间等地方进行定期检查与维修维护。

对客户的设备报修要及时处理，并定期检查。

要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。

(六)设立服务中心，完善配套服务

写字楼的管理其实就是一种服务。

为方便客户，满足客户的需要，写字楼应设立服务中心。

服务中心负责帮助客户办理人住和退房手续，解决相关问题;提供问询、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问询，提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。

(七)加强沟通协调，不断改进工作

物业管理公司要加强与客户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理他们的投诉，及时解决他们提出的问题。

妥善处理各方关系，协调配合政府各部门的工作，不断改进管理模式，使各项指标达到同行业的先进水平。

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商业大厦物业管理制度与档案建设

1 完备的管理工具

管理工具并非我们日常所用的手工工具和器材，而是**在**开展物业管理服务工作所需的依据--各类支持性文件。

**物业管理支持性文件由《业主公约》、《物业管理委托合同》、《用户手册》和各类《管理规章制度》构成。

1.1 《业主公约》是一份所有业主均需签署的有法律依据的文件，订明所有业主所应负的责任及所享有的权利，并制定了各业主应互相遵守的管理规章及条例。当出现违反及影响他人的情况(如逾期不缴纳管理费及违章改变物业用途等违反管理条例的事项)，《业主公约》亦赋予物业管理者权力及方法去禁制此类现象。

1.2 《物业管理委托合同》是一份由管理委托方和受委托方(物业管理公司)签署的具有法律效力的文件，订明签约各方所应尽义务及享有的权利，签约各方均需遵从，违者将承担相应的法律责任。

1.3 《用户手册》是根据**实际情况编制的用户指引性文件，主要具有说明书性质。

1.4**的《管理规章制度》。

1.5**积累多年物业管理工作的丰富经验，建立有一整套富有操作性的规章制度系统，使各管理项目有章可循，有法可依。1996年，**引入iso9000质量体系，作为规章制度的重要组成部分，通过不断地补充和完善，为物业管理水平的提高发挥了重要作用。

1.6**项目属于现代化高档物业，要求具有完善可行的规章制度系统，满足其各项使用要求。**以完善的规章制度和iso9000体系为基础，结合《全国城市物业管理条例》和《全国城市物业管理示范大厦考评标准》的总体要求，提炼、形成**物业管理规章制度体系:(见下页图)

图1 管理规章制度结构图

**管理规章制度目录表1

序号制度类型制度目录

1公众制度精神文明公约

治安管理规定

电梯管理规定

消防管理规定

清洁卫生公约

绿化管理规定

装修管理规定

入伙管理制度

物业接管验收管理制度

公用设施维护管理制度

临明用电、用水管理规定

垃圾收集与处理管理制度

卫生消杀管理制度

2岗位职责 主任岗位职责

副主任岗位职责

客户服务中心职责

部长岗位职责

部长助理岗位职责

综合部职责

人力资源主管岗位职责

后勤采购岗位职责

档案文员岗位职责

会计岗位职责

出纳岗位职责

仓管岗位职责

工程部职责

电气工程师岗位职责

通迅工程师岗位职责

结构工程师岗位职责

维护班岗位职责

维修工岗位职责

运行班岗位职责

管理部职责

物业助理岗位职责

安管班长岗位职责

大厦接待岗位职责

安管员岗们职责

消防监控员岗位职责

巡逻岗岗位职责

门岗岗位职责

义务消防员岗位职责

停车场道口岗岗位职责

停车场收费员岗位职责

3员工考核员工量化考核办法

员工量化考核标准

奖惩条例

员工守则

4行政管理员工行为规范

员工招聘及辞退(离职)规定

员工培训制度

员工劳动管理规定

员工食堂管理规定

员工宿舍管理规定

员工服装管理规定

办公物品管理规定

公文处理办法

档案管理、保密、借阅制度

物资采购管理规定

仓储管理规定

合同签订管理规定

5财务管理财务管理制度

财务公开监管制度

工资管理制度

收费管理办法

有偿服务收费制度

6客户服务客户服务中心工作流程

投诉处理和分析工作流程

意见调查和回访工作流程

日检工作流程

周检工作流程

有偿服务工作流程

业主请修工作流程

7工程管理机电设备管理工作制度

供电管理制度

配电房管理规定

供配电设备设施运行管理规程

供配电设备设施维修保养规程

给排水管理制度

给排水设备设施运行管理规程

2 档案资料的建立与管理

物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分。科学、规范的档案管理可以为专业的物业管理提供有力的支持。针对**实际情况，我们拟采取系统化、电脑化的管理手段，对**物业档案进行全面的收集和管理。

2.1 档案资料的建立及分类

2.1.1 档案资料的建立

a. 采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料。

b. 将收集的资料进行细分，分类标准严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范大厦标准及有关考评验收工作的通知》发布后的新标准执行，做到条理清晰，分类合理，便于查阅。

c. 按照资料载体的类型采用恰当安全保存方式。

d. 所有资料档案实行"双档"(电脑档案、文本档案)管理。

2.1.2 档案资料的分类

档案资料分类表

表2 类别 资料内容

基础资料工程建筑产权资料a:规划图纸、项目批文、用地批文

b:建筑许可证、投资许可证、开工许可证

c:拆迁安置资料、丈量报告

工程技术资料a:红线图、总平面图

b:地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告

c:工程合同、工程预决算

d:工程设计变更通知及技术核算单

e:竣工图:1.单位建筑、结构、设备竣工图2.附属工程及地下管网竣工图

f:房屋土建及装修、供配电、给排水、电梯、空调、弱电、消防及智能化竣工验收证明书

g:钢材、水泥等主要材料的质量保证书

h:新材料、构配件的鉴定合格证书

i:供水、供电、电梯、消防、空调及智能化等设备的检验合格证书、供水、供电、电梯、消防、空调及智能化等设备技术资料

j:砂浆、混凝土块试压报告

k:绿化工程竣工图

l:其它技术资料

接管验收资料a:接管验收手续

b:接管验收备确认凭证

c:接管验收物业本体确认凭证

管理合同资料a:前期物业管理服务协议

b:物业管理委托合同

物业管理委员会资料a:筹备成立文件

b:成立后运行文件

基金资料维修基金的建立、管理、使用、续筹的规定

管理目标及方案a:争创物业管理"示范小区"规划

b:物业管理实施方案

类别资料内容

公众制度资料a:业主手册

b:装饰装修管理规定

c:**业主公约

d:公众制度

基础管理 员工管理资料a:员工个人资料、聘用表

b:员工业绩考核及奖罚记录

c:员工培训计划和培训考核记录

d:员工劳动合同

e:员工外出考评及参加演练记录

f:员工住房及内务管理记录

计算机管理资料a:计算机管理软件及使用说明

b:计算机网络管理及记录

行政文件资料a:管理处值班及督察记录

b:政府部门及主管领导部门文件

c:**及业主单位相关文件

d:规章制度、通知、通报等文件

e:接待来访参观记录表

业主、客户资料a:业主、客户管理资料、业主公约、装修档案、费手托收协议

b:业主、客户档案

c:业主、客户维修档案

客户反馈资料a:服务质量回访记录表

b:客户意见调查、统计记录

c:客户投诉及回访处理记录

维修资料a:维修申报表

b:维修服务派工单

c:维修回访记录表

房屋管理及维修养护标识导示资料a:大厦栋号、楼层、房号平面示意图

b:引路方向平面图

类别资料内容

大厦房屋安全管理类a:禁止违章搭建及装修的规定及处理记录

b:装修验收记录

c:房屋安全检查记录

共用设备管理综合类a:设备安全运行规程

b:各设备运行岗位责任制度

c:定期巡回检查记录

d:维护保养记录

e:运行记录

f:设备维修档案

g:设备机房管理规定

h:相关岗位技术人员资质证书

供电系统a:送电、停电通知及记录

b:临时用电管理措施

c:停电应急处理措施

d:运行月报表

弱电系统a:智能化设施运行记录

b:智能化设施定期保养记录

消防系统a:消防24小时值班记录

b:消防设施设备清单

c:消防设施设备使用方法

d:消防应急方案、消防疏散示意图

e:相关消防宣传资料及法规

f:火灾隐患检查记录

电梯系统a:电梯准用证

b:年检合格证

c:电梯操作及保养人员资质证书

d:电梯应急处理措施及记录

类别资料内容

给排水系统a:大厦用水、供水管理制度

b:业主用水、节水计划

c:给排水设施安全检查记录

d:水池清理记录

e:二次供水卫生许可证

f:水质化验单

g:操作人员卫生健康许可证

h:限水、停水通知及相关记录

i:供水设备周围环境检查记录

j:应急处理方案及相关记录

k:运行月报表

空调采暖系统a:中央空调运行记录

b:中央空调故障处理方案及记录

c:中央空调保养记录

d:采暖设备保养记录

e:运行月报表

共用配套设施资料a:共用配套设施统计表

b:共用配套设施维修养护计划及记录

共用管线资料a:地下管网图

b:违章架空管线处理记录

照明设施a:道路、楼道、大堂公共照明统计表

b:安管人员训练计划和考核记录

安管及车辆管理 安管资料a:日常巡查记录、交接班记录、值班记录

b:安管人员训练计划和考核记录

c:社区安全防范措施

d:查岗记录、闭路电视监控系统录相带

e:物资搬运放行记录、紧急事件处理记录

车辆及停车场管理资料a:停车场出入登记记录

b:交通疏导图

c:停车场安全防范措施及设施记录

d:车辆管理记录、车辆详细资料

类别资料内容

车辆及停车场管理资料a:停车场出入登记记录

b:交通疏导图

c:停车场安全防范措施及设施记录

d:车辆管理记录、车辆详细资料

环卫设施资料a:环卫设备、工具统计表

b:环卫设备、工具更换记录

清洁卫生管理资料a:清洁卫生检查标准及记录

b:国家环保标准:排烟、排污、噪音

c:处理污染事件记录

d:消杀垃圾清运记录

e:水池清洗记录

f:外墙清洗记录

绿化资料a:绿化规划图纸

b:绿化设施统计表

c:绿化保养计划及记录

d:绿化检查标准及记录

社区文化资料a:活动计划实施方案、总结记录

b:社区文化活动图片及录像记录

c:传媒报导

d:文化活动场所等设施使用情况

经济效益a:物业管理费用收缴统计表

b:有偿经营服务统计表

c:物业管理整体项目经营统计表

社会效益a:本物业管理项目所获取荣誉称号

b:舆论相关报导

3 物业档案资料的管理

3.1 档案资料管理运作流程

重要资料接收必须指定负责人验收，完善交接手续后立卷归档。日常管理文件(如管理公司通知、通报等)按照**制定的文件管理程序发放及接收手续、并立卷归档。

图2 档案资料建立及管理运作流程示意图

3.2 档案资料管理要求

a. 综合部设档案管理员。

b. 档案资料由综合部统一管理。

c. 明确收集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。

d. 采用多种形式的文档储存方式(如电脑磁盘、录相带、录音带、照片、图表等)，并采取相应的储存、保管方法。

e. 对原始文件、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等必须经审批方可。

f. 综合部主任负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。

g. 注重档案管理信息开发，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。

h. 综合部每季度对档案资料管理情况进行检查。

物业管理制度制定培训：物业

家属区物业管理制度

第一条 根据物业法和《州医院家属区物业管理及收费方案》的相关规定，并结合小区实际情况，特制定本办法。

第二条 物业管理模式

州医院家属区物业管理委托昌吉市恒嘉物业服务有限责任公司负责管理。由家属区业主代表委员会、医院总务科、保卫科负责监督检查。

第三条 物业服务

（一）房屋管理

1、物业公司每年与业主签订一次《物业服务与管理协议》，便于物业管理处建立业主档案。

2、凡需进行室内装修的业主，在动工前必须到物业管理处办理装修登记手续，方可进行室内装修。装修中如发现有下列情况，物业管理处将根据情况给予警告或经济处罚，情节严重的将上报有关部门。 产生超标噪音引起周边业主投诉的；

占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。

改动和损坏了公用供水、供电、供暖、供气管线，可能影响其他业主的；

破坏了房屋受力结构，造成了安全隐患的；

3、为保护屋顶防水层，严禁业主私自攀爬楼顶，如因此造成屋顶防水层渗漏，责任人必须承担防水层修复费用，以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的赔偿责任。

4、本小区楼宇房屋分为公用和自用两部分，公用部分的维修由物业

公司负责，其费用属物业管理费用中范围的，在物业管理费用中列支；自用部分的维修由业主负责，业主可以选择物业公司提供服务，也可以选择社会服务单位提供(敬请期待好文网更好文章www.haoword.com)服务，维修费用业主自理。

（二）卫生保洁

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫一次，做到无垃圾纸屑、积水、积雪。

2、根据小区实际合理布设垃圾箱、果皮箱。垃圾箱内垃圾日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象。垃圾站垃圾无外堆现象，应及时通知相关部门清运，保持环境卫生整洁。

3、住宅楼楼道、扶手卫生每周清扫、擦拭一次，保持干净整洁。

4、公共区域玻璃每年擦洗两次。

5、根据实际开展对公共区消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

6、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者上报医院保卫科进行处理。

（三）庭院绿化

1、禁止业主在绿化带内种植蔬菜、饲养家禽。及时清除草坪杂草、杂物，有效控制杂草滋生。

2、根据气候状况和季节，适时对花草、树木浇灌、施肥和松土，预防病虫害。

3、根据庭院实际和经费情况，每年春季适时安排补植树木花草，努力为住户营造温馨舒适的生活环境。

（四）公共秩序

1、设立门卫室，配备专人24小时值勤，禁止收购乞讨商贩进入小区，无外来闲杂人员，确保小区安全，不发生任何被盗、被抢情况，现场无打架斗殴，发现问题及时处理。

2、请保持消防通道畅通，机动车、非机动车按要求存放在各自区域。业主需交纳机动车场地占用费。如车辆停放在停车场内出现刮擦、丢失等现象，物业不予负责。

3、为缓解院区停车难问题，家属区有停车位车辆不得将车辆停放在工作区停车场内，如经发现，扣罚车主200元。

第四条 物业服务费及各项代收代付费用的缴纳

1、 物业管理费

小区物业管理费按昌州计价费（____）44号文件一级物业标准0.55元/月/平方米，按季度暂由医院物资管理科收取。

2、机动车场地占用费

机动车场地占用费根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规【____】3088号）文件的规定，小区车辆临时停放每车每次2元（超过1小时）；小区业主的车辆实行包月制，每车每月40元。业主车辆需在物业管理处登记造册，由物业管理处为业主指定固定停车位，业主可在停车位自行安装地锁（费用自理）。机动车场地占用费每月由医院保卫科审核后交财务科从业主当月工资中扣除。非本院职工机动车场地占用费由物业管理处报医院物资管理科代为收缴。本院职工优先享有停车位使用权。

3、业主水、电费按相关部门物价标准收取。居民用电为0.55元/度，

商业用电为0.689元/度。电费每次购买最高不得超过300度，水、电费暂由医院物资管理科收取。

注：物业费用支出情况由医院总务科和业主委员会代表进行监督审查，按年公布物业费用支出情况。

第五条 本办法由医院总务科负责解释。

第六条 本办法自____年4月1日起执行。

____总务科 年3月12日

第二篇：小区物业管理制度

xx小区物业管理制度

为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本制度。

一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。本届业主委员会是会设主任、副主任共2名。业主委员会主要任务是维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

三、物业小区的使用与维修。

小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的

4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00――12：00下午14：00――17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

四、物业服务费用的交纳。

本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

五、财务管理。

本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

本物业管理制度自二一四年一月一日起执行

本物业管理制度由业主委员会负责解释。

二一四年一月一日

第三篇：物业管理制度

员工守则、岗位责任制、考勤管理制度、后勤管理制度、档案、文件管理制度、培训制度、人事管理制度、财务管理制度

业务方面：

综合：

业主接待制度、值班管理制度、消防管理制度、外来人员管理制度、

客户接待：

投诉及回访管理制度、收发管理制度、客户来访及接待制度、业主档案及信息管理制度、收费管理制度、业主入住工作流程

工程维修：

楼宇接管验收工作流程、水暖空调工作流程、强弱电工作流程、高压操作管理制度、锅炉及供暖设备设施管理制度、中央空调管理制度、二次供水管理制度、设备设施维修保养管理制度、设备设施日常巡检管理制度、楼宇建筑巡检管理制度、设备机房管理制、装修管理制度、入户维修管理制度、备件库房管理制度、图纸及设备档案管理制度、电梯管理制度

秩序维护：

园区及楼宇进出管理制度、物品进出管理制度、园区及楼宇安全巡视管理制度、消防及中控值班制度、岗位交接班管理制度、车辆管理制度、停车场及停车库管理制度、消防设备巡检制度

绿化保洁：

保洁管理制度、绿化养护流程

管理预案：

突发事件紧急预案、消防紧急预案、汛期防汛紧急预案

第四篇：小区物业管理制度

小区物业管理制度

一、 安全职责

1. 严格执行公司的各项管理制度；

2. 负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；

3. 负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；

4. 做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的药及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；

5. 查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；

6. 建立健全和管理好系统档案资料；

7. 抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；

8. 做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；

9. 完成领导交办的其他任务

二、 护卫岗位职责

1. 护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；

2. 纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；

3. 上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；

4. 坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；

5. 熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；

6. 爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；

7. 熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使

用方法，遇到突发事件能正确进行处理；

8. 值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；

9. 熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；

10. 严格执行交接班制度，认真做好交接记录；

11. 对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；

12. 对进入小区内的陌生车辆要进行登记；

13. 对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；

14. 熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；

15. 认真完成领导交办的其他任务。

三、 门岗、巡逻岗位职责

1.24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处

置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；

2.掌握业主的来客动态，维护小区秩序；

3.严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；

4.熟悉小区内住户的基本情况；

5.做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确；

6.严格执行24小时巡逻制度；

7.对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；

8.对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。

第五篇：学校物业管理制度

小学物业管理制度

一、物业管理公司资质

参与学校物业管理的公司必须是深圳市注册的专门从事物业管理的公司，并持有国家贰级以上物业管理资质证书。进驻学校的物业管理公司须加强对员工职业道德教育，员工必须统一着装，身体健康，仪表端庄。

二、物业管理公司职责

（一）安全保卫

负责学校范围内及大门周边的安全保卫和维护秩序工作。实行24小时安全防范巡视，对辖区内安全保卫工作及外围治安情况监控。24小时对人员出入实施管理、检查和控制。在学生上、放学时间，大门岗增设1-2名人员，做好学生进出校门秩序维护工作，对迟到学生情况协助学校做好登记。对校园内机动巡查，负责安全保卫工作，严防不法行为的发生。

（二）设备管理

负责校园内的公共设施、设备的运行、管理和维护。

（三）消防管理

负责校园内的全部消防设施、设备的使用和管理及校园内火灾的报警和救助工作。落实消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、

灭火器材、喷淋、消防栓的作用、位置和操作方法。检查校园内所有灭火器材的有效期和数量，并负责及时更换、补充。每月进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，发现问题即时报修。

（四）卫生保洁

提供校园内的保洁服务，包括公共外围、走廊、楼梯、大堂、会议室、办公室、功能室、卫生间等区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运及除“四害”等，含物料：保洁工具、清洁剂、垃圾袋等。

（五）绿化养护

负责校园内的绿地、花木的养护（包括浇水、排水、修剪、施肥、松土、除杂、杀虫、肥料、药品、工具等），确保校园美观。定期对室内绿植物进行施肥、淋水及清洁，确保的绿色植物有强劲的生命力。协助做好重大节日、重要活动的绿化美化工作。

（六）安排一名主任在校负责协调后勤管理工作。

三、学校职责

（一）学校提供办公场所，提供必要的值班室和值班人的临时住宿用房。

（二）按时缴纳物业管理服务费用。

（三）支持物业管理公司依法或依合同规定内容所进行的管理。

（四）对物业管理公司的管理实施监督检查，每学期全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，有权终止合同。

（五）向物业管理公司提供和移交相关的物业资料，并在物业管理期满时予以收回。

（六）对物业管理公司以书面形式提出的合理化改进建议及相关物业管理要求。

物业管理制度制定培训：商住项目物业

商住项目物业管理制度目录汇编

一、工程维修部

年度设备维护保养计划;

月维修计划表;

工程维修部周检记录表;

设备台帐;

配电房管理规定;

电气维修管理规定;

发电机房管理规定;

低压配电房管理规定;

低压配电控制柜保养规定;

风机的保养规定;

供水管理规定;

二次供水管理标准及作业规程;

电梯房管理规定;

监控系统维护、保养制度;

设备维修保养工作程序图;

高压配电机房运行日志;

空调运行日志;

变、配电系统运行日志;

设备验收记录表;

设备、设施维护保养记录表;

工程部工作周检记录表;

配电柜检修工作表;

水泵运行记录表;

空调运行记录表;

工程人员工作情况运作每天汇总登记表;

设备、设施故障记录表;

交接班记录表;

维修任务单;

二、紧急事故处理

火灾处理程序(消防自救作业规程);

火灾处理程序图;

停电处理程序;

电梯故障困人处理程序;

天然气泄漏处理程序;

暴雨来临处理程序;

三、客户服务部

客户入住作业程序及办法;

收楼通知;

入住通知书;

入住手续书;

收楼须知;

楼宇交接书;

交楼书;

房间验收表;

入住验房表;

客户收楼承诺书;

物业入住协议;

入住登记表;

钥匙发放登记表;

钥匙借还看房登记表;

业户装修管理规定;

装修申请表;

业主装修保证书;

装修许可证;

临时出入申请表;

业主施工情况登记表;

临时动火作业申请表;

整改通知书;

绿化(地)月检查表;

档案资料的收集及清理管理规定;

用户档案编写内容;

业户权责内容;

客户投诉处理工作程序;

客户投诉登记表;

业户投诉及处理结果汇总表;

客户报修工作程序;

日常报修程序图;

请修通知单;

报修记录表;

回访记录表;

业主装修规定

业主迁入/前出手续及程序;

仓库管理规定;

固定资产、低质易耗品登记表;

固定资产、低质易耗品盘点登记表;

设备、设施验收记录表;

四、管理处

公共区域验收表;

用品、物资管理规定;

办公室环境管理规定;

电脑使用管理规定;

值班管理规定;

物业管理条例;

消防管理规定;

部门月/半(年)考核评分统计表;

人员花名册;

员工档案表;

员工行为规范;

培训考试/评分记录表;

员工工作表现评核表;

员工过失通知书;

员工投诉与复议程序

员工考核表;

绩效考核程序;

员工奖惩制度;

员工离职审批及办理程序图;

仓库管理登记表;

五、保安部

保安员管理制度;

保安员守则;

保安员行为举止守则;

保安部月度工作报表;

保安部班组月度评核表;

保安员综合素质考核表;

保安员奖惩制度;

保安员文化学习及业务学习制度;

保安员军事、消防训练管理制度;

保安着装管理制度;

保安员仪表仪容规程;

保安员备勤制度;

个人物品领用登记表;

保安训练考核标准;

保安员交接班制度;

保安员值班制度;

保安员值班安排表;

保安员交接班记录表;

保安员巡查记录表;

保安管理工作考核表;

消防、监控中心管理规定;

保安员宿舍管理规定;

对讲机的使用和管理规定;

工装及衣柜的管理规定;

斗殴及暴力事件处理程序;

盗窃和破坏事件处理程序

放行条的管理规定;

放行条;

车辆管理方案;

停车场管理规定;

车辆进出记录表;

停车证遗失申请表;

车辆放行证;

车辆管理员交接班管理规定;

停车卡办理及使用规定;

车辆管理员交接班管理规定;

消防演习方案;

消防器材分布及检查情况登记表;

灭火器的使用与保养;

消防设备年度保养计划表;

消防设备月保养表;

控制室值班表;

管理人员夜间巡查表;

事故调查情况登记表;

五、保洁部

卫生达标标准;

物品领取登记表;

保洁员工培训计划;

保洁员工工作管理制度;

保洁员工奖惩制度;

保洁部月度工作报表;

保洁部员工主管周检、月检、抽检考评表;

保洁部员工工作日检、周检、月检、抽检考评表;

卫生检查评分表;

清洁剂使用标准作业规程;

保洁员工工作检查标准作业规程;

入室保洁管理规定(入室保洁行为规范);

商场广告、招牌、宣传管理规定;

人员进出规定;

业户手册;

大堂会务工作标准;

相关规章制度;

公司介绍;

保安器械使用、管理规定;

员工日常行为规范;

物业管理制度制定培训：办公大楼公共物业

办公大楼物业管理公共制度

1、业户服务部:通过良好的物业管理使物业保值、增值，营造一个“庄严、安全、严肃”的工作环境，保证并不断提高业主的满意度指数，处理投诉、现场管理，实施财务、物业档案管理、负责iso9001、iso14001、ohsas18001“一体化”管理体系的贯彻实施。

2、礼仪服务部:负责楼内各项会议的会前、会中、会后服务工作以及对外的前台接待服务工作。

3、设备维修部:实行24小时服务，对大楼内的设备设施进行巡视检测，确保大楼内各项设施正常运行，并定期对设备设施进行维护保养，延长设备设施工作寿命。

4、工作时间

*业户服务部工作时间:8:00-17:30;

*设备部运转班工作时间:9:00-21:00，21:00-9:00;

*设备部日班工作时间:8:30-17:30;

*礼仪部早班工作时间:7:30-16:00;

*礼仪部晚班工作时间:10:00-18:30;

*礼仪部日班工作时间:8:30-17:30;

*礼仪部总台工作时间:7:30-19:30。

物业管理制度制定培训：养护中心道班物业

公路养护中心道班物业管理制度

1、为切实加强各道班物业管理工作，做好各项基础设施的保护，使道班各项管理工作规范化、制度化。

2、认真做好道班庭院环境卫生工作，经常保持庭院环境卫生干净、整洁。

3、切实加强防盗管理，增强防范意识，加强职工爱护公物的责任心。对道班财产，实行主任负责制，由主任统一管理，若因保管不善造成道班财产损坏、失窃，应按原价进行赔偿。

4、维护道班内的一切公共设施，爱护公共财产和道班内的花、草、树木，损失公共财产的要照价赔偿，若故意损坏的除照价赔偿外，并对当事人处以100~500元的罚款。

物业管理制度制定培训：z局住宅小区物业

为建设和谐文明小区，营造良好的生活和工作氛围，保持小区全体住户的合法权益，创造一个清新、整洁、文明、有序的小区环境，根据国务院《物业管理条例》和省、市、区有关规定，制定本制度。

1、凡在局机关住宅小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

2、局办公室是小区内全体住户的主要管理部门。办公室必须按照局党委的决议、决定，配合物业管理人员做好各项管理工作，严格执行各项管理制度。

3.各住户必须自觉遵守区政府对“文明小区”的要求和相关规定外，各单元均应选出“单元长”。“单元长”负责制定单元“轮值”制度，协调住户关系，并检查督促本办法的顺利执行。

4.各住户应自觉维护物业小区的整洁、美观，保持小区的公共卫生，不得高空抛物;爱护小区内道路、球场、绿化、供电、供水设施、供气、排水、有线电视、消防、安全、路灯、电动拉闸、治安室等公用设施。若损害公共设施和设备，须照价赔偿。

5.自觉维护物业小区内的公共生活秩序，不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他住户正常生活的噪音，严以律己、宽以待人，不得发生邻里纠纷。

6.原则上小区内不应饲养宠物，特殊情况应报办公室批准。饲养期间须严格遵守政府有关规定，对宠物进行防疫处理，严禁污染环境和伤及他人的情况发生。

7.车辆出入应按要求出示证件，本小区内禁止鸣笛。机动车应该放在规定地点停放。长期在小区内停放车辆的住户，应予门卫处登记备案。

8.各住户不得擅自改变房屋的用途。未经许可不得租借、转让他人居住;不得以住房为工具从事经营活动;更不得利用住房从事危害公共利益的活动及法律法规禁止的其他行为。一经查出，办公室有权实行断电断水措施，对住户主要责任人进行说服教育;屡教不改者，处以50元以上200元以下罚款;情节严重者，依法追究刑事责任。

9.严禁对房屋承重结构进行拆改;严禁拆凿共用墙壁、天花及地板;未经许可不得在公共部分如楼道、门廊、车棚等加建、改动;公共部分严禁堆放杂物，否则作弃物处理。

10.小区公共部分的维修改造由办公室根据局党委决定进行;各住房户室内维修由住户自行负责。其中在水电安装方面分两种形式给予一定补偿:一是经住户申请，由办公室派人进行维修，所需材料由住户承担;二是住户在经过办公室核准后请人维修，由办公室报销人工费用。

11.凡家庭成员中有本系统干部的住户均以同等权利享受优惠待遇。除天然气、有线电视已实行社会化管理外，电费按市价减半，水费、上网费、物业费均为免费。

12.小区住户不得私自出租和转让住房。凡因工作调离、在外购房或其它原因欲出租住房的，一律向局办公室申请，经办公室同意后，将租住者姓名、家庭情况、与住户的关系及身份证明等资料登记备案，并以市场价收取水费、电费、上网费和物业管理费，分别为1.2元/度/月、1元/立方/月、30元/月和0.2元/平方米/月;凡因各种原因欲变卖住房的，必须向局办公室提交申请，由国资局评估，并回购为国有资产，按需要留用或变卖给本单位无房职工，以保证小区住户结构的单纯性。回购住房的基本估价原则为:建筑面积市场均价按年递减2%剔除房屋折旧。

例如:118平方米住房，1993年竣工，计算方法为:市场价2400*面积118等于283200元，年递减2%折旧*15年等于30%，283200元*30%=84960元，折后总价为283200元-84960元=198240元。

另:**楼因是集资建房，五年内不得出租、转让。

13.本物业管理制度自____年7月1日起执行

14.本物业管理制度由局办公室负责解释.

物业管理制度制定培训：k社区物业

e社区物业管理制度

为加快推进农村城镇化、农民市民化进程，打造一个环境优美、干净卫生、安全整洁、生态和谐的人居环境，促进社区居民的身心健康、安居乐业和生活幸福，根据《国务院物业管理条例》、《山东省物业管理条例》以及滕州市物业管理办公室相关规定，结合e社区实际，特制定《e社区物业管理制度》供各位住户遵守执行。

一、环境卫生制度:

不准在楼前楼后乱搭乱建，堆放柴草，烧茶做饭，不私自饲养家畜家禽;不从楼上乱扔杂物，不乱倒污水，不随地吐痰，不大声喧哗;不在楼道内堆放杂物及停放自行车、电瓶车，保持楼道畅通;不摘花毁树，不踩踏草坪，不在绿化带范围内堆放任何物品，不在绿化树木上扯绳晒衣，严禁在绿化带内种菜;不向花草树木倾倒污水和有害物质，不在绿化带内挖沙取土、焚烧物品、燃放鞭炮烟花等;不许在墙壁上乱涂、乱画、乱贴，垃圾必须倒入垃圾桶内，爱护公共设施，维护公共卫生。

二、家庭文明制度:

遵纪守法，不赌博、不吸毒、不播看淫秽录像;孝敬和赡养老人，培养教育子女，家庭和睦，勤劳致富;婚丧从简，不铺张浪费，不搞封建迷信活动;夫妻互敬互爱，互信互勉，共同承担家庭责任，实行计划生育，勤俭持家;讲文明、懂礼貌，邻里团结，互相帮助，无吵架、打架现象发生;按期缴纳水电费、物业费及其他各项管理费用;节约资源，倡导绿色生活，积极参加村委会组织的各项义务劳动和公益活动。

三、节水节电制度:

增强节约意识，养成节水节电的良好习惯，做到节约水电人人有责，人人监督;爱护水电设备，努力节约一度电、一滴水，树立勤俭节约的传统美德;严禁乱拉电线、乱接电源，严禁配电箱非电工操作;鼓励使用太阳能等新能源和水电节能设施;公共场所和家庭内杜绝长流水、长明灯，做到人走灯灭和水龙头无滴漏;严防水电资源的滴、漏、跑、冒、耗现象发生，及时堵塞水电浪费漏洞。

四、燃气使用制度:

严禁擅自拆、装、移、改燃气管道和设施;经常检查连接燃气具的胶管是否压扁、老化、接口是否松动、是否被尖利物品或老鼠咬坏，定期更换胶管;正确使用燃气，燃气使用时要注意开窗通风，严禁在无人照看的情况下使用燃气;培养“人走熄火”的好习惯，爱护管道设施，不要在燃气管道及表周围乱堆放杂物及易燃、易爆品;睡觉前、外出时，应检查燃气是否已经关好;已经开口用气的用户，如不消费要及时报请关停。

五、消防安全制度

增强消防观念，学习消防知识，掌握消防技能，提高消防自救能力;自觉配合社区的消防隐患定期排查工作，各家庭和企业要对消防隐患及时进行自排自查;不准随意使用、拆动社区内消防系统的所有设施、设备;不乱扔烟头，不乱点垃圾、枯叶、杂草;雷雨季节要注意预防雷电，尽量避免使用电器和无线通讯设备;积极参加社区组织的消防演练和消防安全知识宣传活动;发现火灾要及时报警，积极参与救火灭火。

六、公共安全制度

提高防盗意识，外出前、睡觉前要锁好、关好门窗;各住户车辆进入社区时要低速慢行，注意安全;车辆应自觉停入车库或按规定位置停放，禁止将车辆停在他人车库门口及公共道路两旁;不准在社区内私自存放易燃、易爆、腐蚀、放射、剧毒品及其他违禁品;严禁擅自在承重墙、梁、柱上打孔钻眼，开门挖窗;严禁在道路上及人行道等影响公共安全的地方搅拌沙浆、堆放建筑装修材料;严禁擅自开启、挪动道路及公共场所的检查井盖;积极阻止外来人员在社区内张贴广告及进行非法宣传营销活动;社区住户租赁住房给别人时，要到村委会进行登记存档。

以上六项制度，由村委会、物业管理办共同制定，定期检查，如有违反以上制度的家庭和个人，村委会有权停水、停电、停气，有权停发全家全年的口粮、粮食补贴、低保、60岁以上老人的慰问金及其它各种福利待遇。希望全村村民能够互相监督，认真遵守执行，共同为把e建设成为“绿色e、生态e、活力e、魅力e、幸福e”而奋斗!

物业管理制度制定培训：某住宅社区物业

住宅社区物业管理制度

为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本制度。

一、物业管理范围

凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

二、物业小区的使用与维修

小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

1.合理使用小区内部分共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他

业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度:施工早上8:00至12:00，下午14:00至17:00。维修完工后即时清理垃圾。

三、物业服务费用的交纳

本小区物业服务费包括:物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等。

1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托

他人按期代交或及时补交。

2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

**苑物业管理委员会

20**年1月1日