客服主管

更新时间：2026-09-27 07:20:32

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物业辖区空置房管理（优选10篇）

发布时间：2026-09-27

适用岗位：客服主管、物业管理员、品质部专员

制定目的	空调老坏，大厦夏天没法正常供冷。想让设备一直好用，别老出问题，省电又稳定。
适用范围	管大厦里所有空调设施。包括开机关机、日常保养、维修这些活儿。
职责分工	物业部管日常运行和保洁；机电部管技术、修机器、验收；经营部算钱；财务部收钱；机电主管和管理处主任盯着关键操作。
禁止行为	没批准别乱碰空调设备；非工作人员不准进机房；停机要提前通知用户；异常情况不许硬撑着开机。
检查与监督	运行工每天记参数、听声音、搞清洁；机电部每月查记录、做评价；大修后要测试填表；没按要求做，主管马上找人补；月底前交齐所有记录。

物业辖区空调设施管理程序

1目的

本程序明确了对物业集中和半集中空调管理实施控制的职责、方法和要求，以确保空调设施技术性能良好，保证大厦正常供冷。

2适用范围

大厦空调(设施)的运行管理。

3相关标准要素

gb/ti9002-iso9002，4.9，4.10，4.11，4.13

4相关文件

4.1《物业装修管理》

4.2《水泵站运行规程》

4.3《冷却塔运行维护规程》

4.4《安装工程施工及验收规范》

5责任

5.1物业管理部负责空调设备(设施)日常运行和维护。

制定目的	怕装修乱来影响大家安全和小区样子，想让房子不被乱改、邻居不被吵、公共地方不被占。
适用范围	管所有要装修的业主和施工队，管他们怎么画图、怎么干活、材料怎么进、人怎么进出。
职责分工	管理处经理牵头批申请，秩序员天天去现场看，设备员配合查问题，接待员办出入证收钱。
禁止行为	不能拆承重墙，不能改水管电线，不能晚上砸墙，不能占楼道装防盗门，不能乱排空调水。
检查与监督	每天有人盯现场，每月经理抽查4次，发现不对就劝停或开整改单，没证不让进，不交钱不发证，验收不过不签字。

制定目的	新来的人不懂规矩，老员工也得常复习。让大家知道该干啥、咋干好，服务别出错。
适用范围	所有管理处员工，包括新来的和干了一阵的。管培训内容、时间、学啥知识。
职责分工	主任牵头安排课，各部门主管教自己人，人事部月底查笔记和考勤。没做完要补课，三次不参加扣当月绩效分。
禁止行为	不准替别人签到，不准上课玩手机，不准漏学消防和礼貌课，实操课必须到场。
检查与监督	每月初发课表，每次课后交小结，主管签字；人事抽查笔记，月底汇总；缺一次补半天，两次扣钱。

制定目的	让物业做事有规矩，业主权利有人护，小区环境变好点，大家住得安心些。
适用范围	管业主、物业企业、开发商，管修房子、管卫生、管公共设施、管钱怎么花。
职责分工	住建部门牵头盯全局，区里房管部门日常管，街道办帮着成立业委会，业委会执行决定，物业按合同干活。
禁止行为	不能乱动维修资金，不能私占公共地方，不能不交物业费，不能擅自改公建用途，不能把全部物业甩给别人管。
检查与监督	业委会组织开会定规矩，房管部门检查执行情况，每年查一次，没做到就警告罚款，严重就换人换公司。

制度目标	让员工清楚自己能休啥假、拿啥钱，别乱请假也别少给福利。
职责分工	部门经理排休息日、批年假事假；综合管理部管证明备案；总经理批大额假期。
核心条款	年假要提前七天申请；病假得有市级医院证明；婚假要交证明；产假要分娩证明。
执行要求	所有假都得填单子、领导签字才有效；没批就休算旷工；旷工一天全勤奖没了；加班补休要在三十天内安排。

设立背景	商场需要有人盯着服务细节，处理顾客闹心事，让顾客愿意再来。
核心职能	管好前台、投诉、会员、退换货这些事，不让顾客生气，也不让员工乱来。
工作内容	查员工着装和流程，接投诉，发快讯，排班，培训，管手推车和赠品，盯退换货标准。
协作关系	跟营业员、提货处、保安、维修部、工商消协打交道。向商场管理员汇报。配合前区促销理货补货。

制定目的	客户老提意见，物业怕服务跟不上，怕大家不配合工作，怕管理质量掉下去。
适用范围	物业部所有人，大厦所有客户，公共区域和客户办公室。
职责分工	助理负责每天巡查、定计划、记问题；主任和经理看表、商量办法；主管执行解决；助理再反馈、回访。
管理要求	必须每天巡楼，必须填登记表，必须汇报问题，必须跟客户说清楚解决没，必须回访确认满意。
监督与检查	物业经理每月查登记表，主任抽查拜访记录，没填表或漏回访要重做，三次出错调岗培训，表没签字不算完成。

设立背景	小区需要有人管业主的事儿，得有个人盯着投诉、收物业费、办入住这些活儿。
核心职能	管业主投诉、收物业费、办入住、建档案、跟业主聊天、转达问题给领导。
工作内容	接投诉电话、记报修、访业主、填费用表、签协议、配合装修验收、回访业主。
协作关系	听项目经理安排，跟工程部一起盯装修，找保安保洁协调事，和业主天天打交道。

制定目的	小区刚接手，啥都得有人管
适用范围	所有业主和物业使用人，管楼体、设备、道路、清洁、停车、保安这些事
职责分工	物业经理牵头，客服和工程部干活，主管每周查，业委会盯着看
禁止行为	不准乱拆承重墙，不准私接水管电线，不准乱扔垃圾堆杂物，不准占消防通道
检查与监督	每月巡检打分，问题三天内整改，超期扣绩效，投诉多的项目重做培训

制定目的	小区治安差大家就不爱住，安全是头等大事，得让业主天天安心
适用范围	所有业主、保安、保洁、维修工，管门禁巡逻、卫生打扫、设备保养、停车秩序
职责分工	经理总盯，保安队长带班巡逻，保洁班长查卫生，维修组长修设备，客服每天巡楼记问题
禁止行为	门岗脱岗、垃圾堆两天不运、水箱半年不洗、外墙脏了不擦、乱停电动车堵消防通道
检查与监督	每月15号经理带队检查，问题当天发整改单，超3天没改扣当月绩效，季度评比挂红黑榜

制定目的	怕资料乱七八糟收不齐，想让投标单位交得整整齐齐，方便统一比对挑人。
适用范围	所有来投标的公司，管他们交哪几份材料、怎么装订、啥时候送。
职责分工	客服部牵头收材料，招标小组看内容真不真，主管抽查有没有漏页少章。
禁止行为	不能缺第1到第9项里任意一项，不能用复印件代替原件要求的，不能手写涂改关键信息。
检查与监督	投标单位自己按顺序装订好，到期前送到客服部，没按时交的直接不进评审，迟交一天扣一分，超三天算弃权。

制定目的	新小区刚交房，啥都不熟，怕接错资料、验漏问题、管乱档案，想让新人照着做不踩坑。
适用范围	新来的物业管理员，干接管验收、建档案、写手册、收费用、修设备、搞保洁绿化这些活。
职责分工	经理派活，老员工带新人实操，主管每月抽查记录，人事部看培训签到和考核成绩。
禁止行为	不准跳过图纸直接验收，不准用旧模板改住户手册，不准混存业主和招商资料，不准删没签字的销毁单。
检查与监督	每项任务配检查表，老员工带教三天后考操作，月底交记录，漏一项扣当月绩效分，补做超时加罚学时。

制定目的	怕资料乱放找不到，以后查事没依据，大家干活有章可循。
适用范围	物业所有员工，管工程、客户、维修、安全、设备、绿化、卫生、文化、反馈、行政、业委会、财务这十二类资料。
职责分工	档案员收资料整理归档，主管批借阅，领导批销毁，经理每月抽查归档情况。
禁止行为	不能乱扔图纸合同，不能私自借走业主资料，不能不登记就销毁文件，不能把装修违规记录漏掉。
检查与监督	档案员每周清点一次资料，主管每月检查归档质量，月底交检查表，漏归档扣当月绩效20元，三次不改调岗。

设立背景	大楼要干净好看，得有人管保洁和绿化这事。
核心职能	管保洁干活、盯绿化干活、算钱写文件、查质量好坏。
工作内容	做预算、写作业文件、查清洁绿化的活干得咋样、买耗材、评员工、收文件归档。
协作关系	听经理安排，跟保洁员、绿化工人、分包公司打交道，还要和采购、行政偶尔碰头。

设立背景	物业要管好小区，客服得有人带头干，不然乱套。
核心职能	带客服团队干活，盯服务好不好，改流程，做培训，查问题。
工作内容	帮经理管人、写检查计划、跟整改、分析投诉报修数据、改文件、定培训课。
协作关系	听客服经理安排，跟维修技工、其他部门同事一起做事，常碰头、交材料、补空缺。

制定目的	物业要保值增值，让业主住得舒服，帮开发商做好售后，大家一起把牌子擦亮。
适用范围	管新交付小区，管验收、装修、日常维护这些事。
职责分工	物业经理牵头，客服和保安执行，工程部配合检查，公司总部盯着落实。
禁止行为	装修不能堵楼道、倒水泥浆进下水道、晚上吵人，垃圾不袋装、不按时清走。
检查与监督	装修前交材料，施工中保安查证、经理抽查，违规马上叫停，整改完再验，月底汇总问题通报。

设立背景	小区要有人管水电维修、保安保洁这些事
核心职能	管好设施运行，盯住报修处理，带好保安清洁绿化队伍
工作内容	开设备巡检，接客户报修单，查保安巡逻记录，看水电费账单，盯维修师傅干活
协作关系	听项目经理安排，跟保安队长、保洁主管、维修组长天天碰头，和业主常打电话沟通

制定目的	小区太乱，小广告乱贴，想让环境干净点，大家看着舒服些。
适用范围	所有进小区的人和物业自己人，管贴画、挂横幅、装牌子这些事。
职责分工	经理定方向，秩序员拦人清小广告，保洁员擦掉乱贴的纸，客服管宣传栏更新。
禁止行为	不许私装广告牌，不许在门上窗上贴东西，不许发传单，不许乱挂条幅。
检查与监督	客服先写稿盖章才准贴，秩序员每天巡，发现就拦，保洁见了就撕，没做到扣分还通报。

制定目的	省水省电省材料，少污染，多省钱。
适用范围	所有部门，管水电、保洁材料、油、办公用品。
职责分工	管理部定指标，管理者代表看一遍，总经理拍板。物业中心管自己地盘的水电，管理部管办公用品和油，品质部盯着大家做没做。
禁止行为	不准乱用水电，不准浪费保洁材料，不准油和办公用品超量用，不准不记录不统计。
检查与监督	每年初定计划，每月26号前报数据，品质部每季度查，填抽检单。没做到就按《节能降耗管理办法》处理，记录按程序存好。

制定目的	客户投诉多，车辆交接常出错，维修进度说不清，交车时发现东西丢了。
适用范围	所有服务顾问，前台接待区，客户车辆，维修工单系统。
职责分工	顾问要检查车外观内饰，登记清楚；主管盯交接流程；店长查投诉处理结果。
管理要求	必须当面清点车内物品，填单子前让客户签字确认，修好车先自检再交车。
监督与检查	主管每天抽查3张工单，漏登记扣绩效，交错车要重做一遍，客户投诉超2次谈话警告。

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