物业管理工程质量维修控制办法（优选10篇）

物业管理工程质量维修控制办法

适配人群	项目办人员，维修负责人，承包方	使用场景	房屋报修，急修响应，保修责任划分
制定目的	住户老反映工程问题没人理，服务跟不上，公司信誉受影响，想快点修好，让住户满意。
适用范围	所有员工都要接报修，项目办管维修全过程，包括联系施工方、监督质量、回访检查。
职责分工	项目办专人牵头维修，第一接收人填记录，维修员盯现场，负责人兜底结果，监督员查过程。
禁止行为	不能推诿住户，不能超时没行动，不能不填维修记录，不能不跟住户解释清楚，不能收钱不说明标准。
检查与监督	接到报修马上填表，急修30分钟到场，一般2天修完，修完住户签字，1个月后回访，不达标扣施工方钱，项目办每月抽查记录。

工程质量维修控制办法(物业管理)

为了及时解决小区居民的工程质量问题，向住户提供完善的服务，满足住户的合理要求，进一步提高公司的信誉，结合小区维修工作的实际情况，特制定本办法。

第一条公司全体员工均有热情接待、听取顾客报修的责任，并设身处地为其解决实际问题，不可以职权范围为借口推诿顾客。

第二条当住户(顾客)来电或上门报修时，第一接收人应及时填写《产品质量维修记录》，明确维修项目的来源，问明事由，记清楼号、位置、顾客姓名。

第三条对住户(顾客)报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项。

第四条项目办应由专人负责住户的维修工作，及时同住户沟通根据《产品质量维修记录》和具体的情况分清责任:

1.施工方责任分为施工工艺不当或材料不合格两方面的原因，维修负责人应及时联系施工方到现场查看问题，拿出解决办法。并且最迟不得超过15个工作日给予彻底维修，达到顾客(居民)满意。若施工方不能按约定的时间予以维修，或维修后仍存在质量问题，项目办可自行联系解决。所发生的费用由施工方保修金中双倍扣除。

2.顾客自身原因:由于顾客使用不当的质量问题，应及时、妥善地向顾客说明情况，并协助顾客联系物业部门给予有偿服务。

3.保修期外，如果顾客(居民)向项目办反映质量问题，项目办应向顾客作好解释工作，协助顾客联系物业部门给予有偿服务。

第五条对于明确维修的质量问题，项目办维修负责人员及时电话通知承包方(或挂号信通知并查询)，承包方要在规定的时间内维修好，经住户签字认可后报项目办。作为工程维修金的支付凭据。如承包方在规定的时间内不能修理好，项目办可自行安排进行维修。

第六条维修过程中，项目办应安排专门人员对维修过程质量进行监督、检查，并对维修过程和结果进行确认。

第七条维修好的房屋要由项目办(两人以上)签字认可并经住户签字，维修方在一个月后进行回访检查，无质量问题后，办理工程量验收单进行结算。以上发生的费用扣承包方工程款。

第八条维修时间:为不影响住户的生活，项目办人员应确保所维修项目在规定的时间内完成。

1.对急修项目(如:自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、漏电)，要在30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对住户(使用人)做出合理解释，做出限时承诺。

2.一般维修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。维修时限不得以节假日和休息时间顺延。

第九条项目办负责人对维修的过程和结果负责，确保维修结果达到预期的要求。

工程名称

施工方

维修

部位、

内容

报修时间

年月日

维修结果

发生费用

住户满

意程度

优

良

好

差

住户签字

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备注

物业管理工程质量维修控制办法：某某工业园区物业管理人员配备人员培训办法

适配人群	物业主任，维修技工，保安队长	使用场景	园区管理，设备维保，安保执勤
制定目的	园区要看起来专业，设备得有人会用。想让队伍干活利索、靠谱、不掉链子。
适用范围	管物业处所有人，包括主任、文员、保安、维修工、绿化工、环卫工，管日常服务和设备维护。
职责分工	主任总抓，品管盯着质量，各部长管自己人，保安中队长盯班次，环境部长盯清洁绿化。
禁止行为	不能偷懒糊弄，不能不按流程修设备，不能对业主态度差，不能值班时睡觉或玩手机。
检查与监督	每月查一次岗位动作，品管随机拍照片留底，没做到的扣绩效，三次不过调岗，月底汇总问题开会改。

某工业园区物业管理人员的配备、人员培训

一、物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上坚持以公司“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。我们要求管理人员必须是一专多能。在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理、考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现。

(一)、管理处人员配备图

(二)、物业管理处人员岗位分布说明

1、管理处主任:1名，负责全面工作。

2、文员:负责前台服务，和处理行政、物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理、会务管理等工作。

3、品管:1名，负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监督。

4、维修部:2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修、保养、巡视、维修检查监督等工作。

5、保安队中队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。

保安:13名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作。

6、环境管理部部长:1名，负责清洁、绿化全面工作及对部门人员检查监督工作。

绿化技师:2名，负责绿化养护工作。

环卫工人:8名负责工业园区公共区域卫生。

二、人员培训

企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处。

1、培训的目标:

通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效。

2、培训内容:

(1)新员工入职培训:

a、企业培训:企业质量方针、质量目标、企业理念、企业精神等;

b、员工手册培训:员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等;

c、管理处概况培训:工业园区概况、公众管理制度、内部规章制度、管理架构等;

d、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;

e、军训与参观学习。

(2)岗位专业技能培训:

a、基本技能培训:相应岗位的专业知识、iso9001文件(包括质量手册、程序文件、工作指示、记录表格等);

b、新技术(能)培训:智能化技术、新设备仪器的使用与管理技术等。

(3)素质提高培训:

a、操作层自我开发培训:进行有关学历、职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑、消防、环保等相关知识讲座;

b、管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书、参加一次讲座、参与一次竞赛。

(4)新政策、新理论培训:

物业管理理论动态、有关法律、法规、同行业新动向等。

(5)培训者培训:

培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训。

3、培训计划(不具体阐述)

4、培训的评估考核

(1)培训中考核:根据实情，边培训、边考察、理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正。

(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效、把考评的结果作为薪资发放的依据。

物业管理工程质量维修控制办法：某项目物业管理处人员录用办法

适配人群	物业项目经理，安防主管，保洁主管	使用场景	公安指挥中心，政务物业项目，涉密场所管理
制定目的	大楼要管好，得有靠谱的人。怕招来不稳当的，影响日常运转。
适用范围	招管理处新人，包括保洁、技术岗、普通管理员工。
职责分工	人力部定流程，管理处初筛，分公司老总和主管面试，人力部最后拍板。
禁止行为	不能有犯罪记录，不能撒谎填资料，担保人必须真在职，不能有不良嗜好，不能参加非法组织。
检查与监督	先收简历，再笔试面试，人力部查档案，试用期三个月，不合格就退回，每环节有人签字留痕，漏查要被问话。

项目物业管理处人员录用办法

为保证"**市公安局zz分局指挥中心大楼"管理处高效运作，须组建一支技术过硬、思想稳定、优质高效、富有战斗力的团队，我们将采用公司抽调骨干和对外招聘相结合的方式配备管理处人员。

1、管理处主要岗位从公司抽调骨干

经我公司培训中心培训后的学员，由本人提出申请，并提交所申请岗位的管理方案，综合考查其能力，经审核通过后方能上岗。

2、人员招聘原则

人员招聘原则，对于人员的聘用我们坚持以下"四项原则":

政治素质良好

为确保新聘员工来源可靠，我们对操作层新员工及一般管理人员的招聘执行担保人制度，并进行严格的政治审查。担保人制度主要内容如下:

*担保人必须有固定户口，为国家机关、企事业单位正式员工或我公司高级职员。

*担保人证实被担保人提供的资料真实、可靠、无犯罪记录、无严重行政违规被处分的记录并签署担保书。

*担保人承担被担保人的经济、法律连带责任。

*新员工须有本人户口所在地派出所出具的无违法犯罪记录证明书。

*无不良嗜好，未参加过非法*组织，无违法犯罪记录。

*政治审查主要内容如下:政治思想过硬，爱党爱国，有为物业使用人服务的思想。无党纪政纪处分记录。党员、团员、先进工作者、优秀(党、团、部门)干部优先聘用。主要社会关系中无政治、刑事犯罪人员。

以德为先

具备良好的职业道德、爱岗敬业、诚实信用、具有团队合作精神、讲奉献、能吃苦，是我们判断人才的首要标准。此项不合格者不予以录用。

专业技能

我们录用的每一位员工，都应是公司需要的具有专业技术或管理能力的人才，在资历上不拘一格，注重实际操作能力和工作经验及未来在公司的发展潜力。

管理服务人员外部形象及礼仪礼节

保洁人员，从身高、外貌、年龄等方面都有较高的要求。

3、人员招聘流程管理

招聘流程为:

收集应聘者信息--初试--复试--公司确认

收集应聘者信息

*利用社会职介机构(如人才大市场)、互联网、报纸、招聘会等招聘渠道，收集应聘者信息。

*鼓励和提倡公司优秀员工向公司推存各类优秀人才。

初试。管理处对拟面试人员的学历、工作经历的真实性进行审核。对专业技术人员须进行笔试。皆合格者即可通知复试。

复试。由分公司总经理、管理处经理、各条线主管或空缺岗位的直接领导组成面试小组，对应聘者的学校教育、工作经验、人际关系等进行面谈，判断是否符合我公司的用人标准。对于复试合格的人员，相关面试人员在相关记录上签署评价意见后提交公司人力资源部。

公司确认。复试合格的人员报公司人力资源部确认，人力资源部确认后方可上岗试用。

物业管理工程质量维修控制办法：某物业管理公司费用报销

适配人群	物业经理，部门主管，管理处经理	使用场景	业务招待，市内出差，外地差旅
制定目的	为了省钱省事，让花钱更清楚，管好每一分钱，别乱花别超支，大家照着做就对了。
适用范围	所有员工报销钱的事，招待客户、出差、打电话、买办公用品这些花销。
职责分工	地产常务副总经理签字批钱，行政人事部管申请和审核，计划财务部查账把关。
禁止行为	没批就花钱不行，超标吃饭不行，没申请坐出租车不行，没入库就报销物料不行。
检查与监督	先填单子找领导批，再交财务，财务每月查账，没按流程的不给报，三次不改要谈话。

物业管理公司费用报销管理办法

为降本增效，实现利润最大化，规范管理工作，提高管理水平，根据大华集团财务管理制度，结合我公司实际情况，制定本办法。

现报销及对外付款严格遵守“财务一支笔”原则，在集团公司对地产常务副总经理的授权范围内，所有的费用报销、对外付款由地产常务副总经理签字批准后办理，如地产常务副总经理外出期间急需办理的事项，须通过电话请示，经批准后办理，并于事后及时补签。超过授权范围的事项必须由集团公司领导加签后方可办理。

一、业务招待费

业务招待费是指公司/管理处因工作及业务需要对外应酬和招待客户所发生的各种费用支出。

1、业务招待费的开支必须以“小额、合理、必需”为原则，严格掌握开支范围和开支标准。

2、公司主办的各类会议，确因需要开支会务费用(租用场地等)，应由有关部门事先拟订预算计划并报地产常务副总经理审核批准后，方可报销。

3、因经营管理活动需要购买小额礼品的，由行政部统一采购、统一报销并做好礼品领发记录，公司计划财务部有权查帐审核。

4、因业务往来须在公司餐厅用餐者，依据行政部的相关规定报批后，使用公用饭卡消费。

4、各部门需开支业务招待费时，须先报分管领导批准，并严格控制预算。

5、宴请标准必须严格控制，具体标准(含饮料等费用)按具体情况另定，如特殊需要超过标准，须经地产常务副总经理批准方可报销。

6、在外地出差期间，如确实需要发生的业务招待费用，须先请示地产常务副总经理，如特殊情况须请示集团分管副总裁或总裁认定、批准(包括:事先申请、电话请示)。回公司后根据规定办理报销手。

二、差旅费用

差旅费是指公司员工因工作需要，经同意出差所发生的各项费用。

1、因工作需要在市内出差，不能赶回位就餐的，由部门主管确认，可报销误餐补助费，报销标准为10元/人/次。

2、市内因公外出交通费:

公司员工原则上由公司派车(提前一天预约)或乘公交车，如确因工作需要乘坐出租车的，需先向行政人事部提出申请，由所在部门主管确认，行政人事部批准。

3、因公到外省、市出差、开会费用。

(1)交通工具:汽车、火车、飞机、轮船，根据工作需要而定，参照**集办字(____)第2号文件中有关规定制定具体标准如下:

住宿费标准伙食费及交通费补助

职级火车轮船飞机

(元/天)(元/天)

物业经理硬卧三等舱经济舱300100

部门经理及主管

硬座(硬卧)三等舱经济舱____0

(含小区经理)

其他工作人员硬座(硬卧)四等舱经济舱15050

注:1、到北京、珠海、深圳等特殊地区出差的住宿费标准和出差补助比照上表上浮30%执行。

2、如因工作特殊，经地产常务副总经理批准，乘坐交通工具可提高一级档次。

(2)部门经理及主管和其它工作人员，乘坐硬卧的规定如下:

白天乘坐火车，连乘车时间不超过8小时(早上6:00-下午18:00)的，不得购买硬卧车票;

夜间乘坐火车，连乘车时间超过6小时(下午18:00以后)以上的，方可购买硬卧车票。

4、如多人同行，为方工作，交通工具及住宿标准经同行职级最高人士同意，可按同行中最高职级人士之标准执行;

5、出差人员费用须填制大华集团统一制定的差旅费报销，在规定的开支标准范围内凭发票实报实销。

6、伙食费与交通费补贴按相应定额包干标准和出差的自然天数计算报销。享受补贴的人员一般不再另外报销餐费及交通费，如因工作需要另外报销餐费及交通费者，须经地产常务副总经理批准。

三、通讯费用

因工作需要，发生的通讯费用按公司规定的限额凭报销，不超出限额的部分实行实报实销，超额部分由本人承担。

1、报销标准:参照大华集办字(____)第3号文件，结合我公司实际，制定移动电话报销限额如下:

(1)物业经理:150元/月

(2)公司职能部门主管、管理处经理、管理处助理、主管:50元/月(注:公司计划财务部会计比照职能部门主管报销限额执行)。

(3)管理处保安班长:30元/月

2、资格审核与批准程序:

(1)以上范围的人员及其报销标准由行政人事部统一申请报地产常务副总经理后，转集团行政部审核并呈交集团分管副总裁批准。

(2)超出以上范围的人员确因工作需要报销移动电话通讯费，或以上人员因工作特殊需增加限额，由本人申请报地产常务副总经理特批后，转集团行政部审核并呈交集团分管副总裁批准。

四、物料购置的报销

物料主要是指经营性消耗材料、固定资产、办公用品，劳动保护中的劳防用品等。

1、固定资产的费用支出及管理办法另发规定执行。

2、经营性消耗材料、办公用品等采购流程参照《物资采购操作规程》相关规定执行。

3、物料购置的报销，必须按规定建立必要的收发制度，严禁以购代领。凡未建立物料收发制度或未办理物料入库手的，公司计划财务部有权拒绝报支。

4、公司计划财务部应不定期地检查仓库物料，确保帐、卡、物一致。

五、专项工程的费用

1、专项工程的费用严格按照签订的合同付款，确有超出合同金额的部分须另行签订补充协议，合同付款支出按照大华集通字(____)第4号文件执行。

2、临时发生的专项开支，在不突破年度预算计划的前提下，经地产常务副总经理批准后，由公司计划财务部审核后列支。

六、会议费

1、根据工作需要到外省、市地区参加的各类会议，须凭相关的会议通知，经集团公司分管副总裁批准;

2、根据工作需要，由集团统一组织的会议，凭集团公司统一下发的会议通知列支会议费。

七、图书资料费用

各部门可根据业务、工作需要购置专业书籍，但需事先向公司行政人事部提出申请批准，购买后经验收并办理登记、借阅手续后方可报销。

八、培训费用

1、属个人提出的业余学习或半脱产学习，一般不予以费用报销。该学习确因岗位必须，须事先向部门主管提出申请，经部门主管同意后，报公司行政人事部审核，由地产常务副总经理批准。

2、各类与本岗位工作相关的员工赴外培训，由员工个人申请、逐

级报批，培训费用先由个人交付，培训结束后凭证书及合格成绩经所在部门主管签字认可和公司行政人事部审核后，按公司有关规定报销。

九、公司计划财务部严格按照预算计划对各项成本费用进行控制

十、现金报销及对外付款须按照流程进行流转。

十一、附则

物业管理工程质量维修控制办法：小区物业管理人员

适配人群	物业管理员，保安员，维修工	使用场景	招聘选拔，岗位配置，绩效考评
制定目的	人是核心，得管好人。想让大家有荣誉感、团队精神，把人才用好，别老走人。
适用范围	物业所有员工，从管理层到保安维修工，管招聘、干活、考核、调岗这些事。
职责分工	人事部牵头定标准，各主管招人带新人，经理检查执行，公司领导盯着效果。
禁止行为	没证不能上岗，比如保安要退伍军人、维修工必须持证；笔试面试不过不能录；年龄超了不收。
检查与监督	招人时查证书、考技能，新员工先实习再定岗；每月查一次执行情况；没做到的调岗或辞退；年底汇总考核结果。

小区物业管理人员的管理办法

人是企业的核心，人的管理是企业双重管理运作机制的过程。在坚持"以人为本"管理理念的基础上，健全人事管理机制，实施诱导式的培训机制与情感式的激励机制，提高员工的集体荣誉感与团队精神，进一步发掘与开发人才资源，量才录用，知人善任，合理调配。

确定标准、严格招聘

确定企业的用人标准，比较突出的做法是:重品德修养，热爱物业管理事业，讲奉献、能吃苦;重工作能力，要求员工一专多能;管理队伍年龄结构要求因岗而异，合理优化，既稳健经营，同时又充满朝气。

根据上述的用人标准，可按以下几项指标进行严格的招聘:

1、知识层次:为了符合高品质物业管理的要求，管理层均要求持物业管理资格证;操作层人员全部要求高中以上文化;保安队伍要求以退伍军人、党员为主，以保证队伍素质;维修工岗位要求全部持证上岗。

2、录用考核:所有管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外，必须通过基本知识的考核，成绩合格者方可录用;作业层人员要通过技能考试。

3、人员配置:逐步加大管理人员配置比率，符合高科技、高智能化物业管理的要求，使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。

4、年龄结构:公司决策层为30~45岁，管理层员工25~50岁，保安员20~35岁，其它操作人员工可放宽到25~45岁，特殊情况可适当放宽年龄限制。

5、工作经验:所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其他相关管理工作经历。

量才适用、合理配置

为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘员工的潜能，建议对企业的人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现"会用人、用好人"的思路。并规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其他专长的，实行调岗安排使用，充分发挥个人专长。

规范管理，分层实施

1、组织落实，制度规范:企业的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订管理规章制度，明确各级人员的岗位职责和权务;建立一套合理公正的奖励制度;依据工作表现确立不同的报酬工资福利系统。通过规范企业运作，约束员工行为。

2、分工协作，层级管理:在物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中需对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。对管理层员工实施授权管理，即在一定的范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。

3、规范言行、注重仪表，实施形象战略。行为规范是形象战略的重要组成部分，建议将员工的言行举止、仪容仪表等软性因素纳入规范化管理范畴，制订详细的员工守则，让员工熟记于心，自我约束，自我控制，参照对比，严格执行，全面提高企业的美誉度。

素质评价，绩效考核

1、量化考核，客观评价:人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。建议通过"考核评鉴、行为测评、专项考试"三种管理人员素质评价系统，对员工的"德、能、勤、绩"进行全面客观的评鉴。制订科学、合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套实行绩效与综合测评相结合的考核实施方案。各级人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、绩效的高低、综合素质的优劣均可通过量化反映出来，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。

2、末位淘汰，吐故纳新:为使***物业管理队伍更有战斗力和生命力，建议在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化管理队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。

激励驱动，留住人才

近几年，物业管理行业人才流失现象严重。实践证明，企业要想保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓励员工奋发向上、努力工作;通过企业文化活动的形式，培养集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。企业文化的建设，不仅能为公司赢得了奋斗的成果，也能为公司赢得人才与人心。团结、拼搏、奋斗，建立利益共同体，尊重与沟通是植根于维维精神的"三大支柱"。

1、树立员工也是公司的主人翁管理理念:公司不仅给员工提供工作场所，更要给员工营造精神家园。通过充分沟通，实现人格平等，关注员工自我价值的实现，使员工与企业共同成长。强调规范管理中的人性化因素，在严格的制度管理中，关心员工，尊重员工，使企业在规范公平的基础上更富有人情味。

2、给人才创造机会，让机会造就人才。善待企业的每一位员工，鼓励每一个人都成为各自岗位上的行家里手，倡导竞争上岗，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，真正盘活企业的人力资源。

3、创造宽松的环境，发现人才，重视人才。在用人问题上要坚持唯才是举、任人唯贤的原则。管理人员能上能下、不拘一格，只要是人才，就应毫不犹豫地让其发挥最大的作用。为此，建议坚持员工建议制度，在广大员工中，定期开展调查活动，认真听取、分析、处理员工反映的意见和建议。

4、物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才的归属感。尊重人才、关怀人才，形成以人才为楷模的企业风尚。为此，除了要给人才委以重任之外，还应给予人才物质和精神的双重奖励。

5、营造文化氛围，促进交流沟通。提倡"尊重每一位员工"，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下级之间、同事之间的沟通与交流，增强员工的集体协用精神。同时也让企业人才更加重视集体，珍视现在的职位。

物业管理工程质量维修控制办法：住宅物业

适配人群	物业项目经理，客服主管，工程维修员	使用场景	房屋档案管理，业主信息备案，公共设施维修
制定目的	社区要有人管事，服务得有标准，收钱得讲明白，不然乱套了，大家都不开心。
适用范围	管全体业主和住户，管房屋、卫生、绿化、停车、维修这些日常事。
职责分工	物业经理牵头定规矩，客服收钱记账，保洁保安干活，业委会盯着看有没有偷懒。
禁止行为	不准乱涨价，不准拖着不修公共设施，不准挪用物业费，不准对投诉装没听见。
检查与监督	每月25号交费，客服挨家提醒，超期加滞纳金，三个月不交就找业委会谈，再不听就走法律程序，年底查账公开结果。

住宅社区物业管理服务内容与收费办法

本社区服务分为公共性物业管理服务和特约专项服务。

公共性物业管理服务费用简称为"物管费"。

特约专项服务是根据不同客户的实际需求而开展的特别针对性服务项目，其收费标准根据所提供的服务内容并按照合理的原则自行定价或与客户协商定价收取。

1、公共性物业管理服务内容

(1)房屋档案管理:建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况;

(2)业主档案资料管理:搜集、整理、归档、保管、及时更新本社区业主基本情况及档案资料，并配合当地公安机关进行备案登记;

(3)收费服务:定期向业主及物业使用人收取物业管理公共服务费(简称"物管费")，可接受有关单位的委托代收代缴水、气费、垃圾处理费、有线电视收视费、网络服务费、电话费等费用;

(4)协调关系、对外联络、处理投诉;

(5)维修养护服务及管理:对社区公共建筑、场地、房屋、公共设施设备及房屋共用设施设备进行定期巡检、养护、维修和管理;

(6)安全防范(但不含人身、财产的保险和保管责任，另有合同约定的除外);协助配合当地公安机关维护社区内公共秩序及消防安全，创造良好的治安环境;

(7)交通管理:对进入社区的车辆行驶和停放加以管理，保持社区内交通的顺畅及安全;

(8)保洁服务:定期清扫和清运垃圾，定期除虫、灭鼠，保持社区内公共区域及公共设施的清洁卫生;

(9)绿化养护管理:负责社区景观和绿化带的绿化养护，维护良好的绿化景观;

(10)社区文化活动:根据实际情况不定期举办社区宣传和文化活动。

2、特约专项服务内容

(1)车辆停放服务:按相关规定收取机动车和非机动车的车位使用费;

(2)特约有偿服务:维修(水电、房屋、家电)服务、家政服务、代租植物盆景(提供家庭绿化服务)、代订报刊杂志、代缴费用、房屋代租代售、商务服务、信息咨询……

(注:上述特约有偿服务项目可根据实际需要及具备条件逐步开展)

3、物业管理费的支出范围

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维修、保养费用;

(3)物业管理区域公共区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域公共区域绿化养护费用;

(5)物业管理区区域公共秩序维修费用(包括保安及消防装备);

(6)办公、通讯等行政管理费用;

(7)公用水、电费;

(8)物业管理企业固定资产折旧费;

(9)美化环境及节日装饰活动费用;

(10)法定税费;

(11)物业公司酬金。

4、物业管理费的计费标准及交费办法

(1)计费标准:

根据物业管理服务原则与思路，实行在政府指导下同业主协商以期达到优质优价、服务水平与服务价格相适应的收费原则。

(2)交费办法:

①业主/住户应当根据《前期物业管理服务协议》或《物业管理服务合同》的约定按时足额交纳物业管理服务费;

②业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物管费的，从其约定，业主负连带交纳责任;

③未能按时交纳者，物业公司将依据《前期物业管理服务协议》或《物业管理服务合同》的约定向业主/住户收取逾期滞纳金;

④任何业主/住户以任何借口、理由延期或拒绝交纳物管费，都是对其他业主及住户利益的侵犯，物业公司将会同业主委员会督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业公司可以向当地人民法院起诉，依法进行追讨。

(3)交费时间:每月的25日

物业管理工程质量维修控制办法：某物业管理处工单交接

适配人群	物业客服员，工程值班员，维修技工	使用场景	客服派单，工程接单，急修响应
制定目的	客服发单后没人管，工单堆着没人理，业主老投诉，想让每张单有人盯、有结果、不漏掉。
适用范围	工程部值班人，接单、修东西、返单、写记录，管水电气维修和日常报修。
职责分工	工程主管牵头盯流程，值班人执行接单修单，客服部回访看结果，经理查没解决的难题。
禁止行为	不能不签字接单，不能拖到第二天返单，不能15分钟不到急修现场，不能不查反复断水断电原因。
检查与监督	值班人当班签收、当天返单、留记录；主管每天下班前查记录；没做到扣绩效；下周一起试运行，连续两周出错调岗。

物业管理处工单交接管理办法

工单交接程序

客服发单--工程接单，值班人签字:1、当班值班人接单;2、当班人不在，其他人员接单;3、首问责任制--立即解决/报主管、经理解决--客服部回访--业主满意，工作结束/业主不满意，返工

值班工作要求:

1、做好交接班，并有记录;

2、认真阅读交接班记录每一项工作;

3、对上一般遗留问题作重点处理及跟进工作，解决不了的报主管、经理;

4、处理当班转来的工单，工单无特殊情况当天返单;

5、接单人员无特殊原因及时到达现场;水、电急修的15分钟到达现场;

6、注意个人卫生，着装整齐，带好鞋套;

7、连续报修的如2次断水、断电等问题必须要查清原因，不得简单处理。

物业管理工程质量维修控制办法：物业管理公司考核

适配人群	物业领班，综合办人员，管理处经理	使用场景	日常巡检，设备维保，应急处置
制定目的	公司想管得更严实点，让大家干活更认真，服务能好一点，别老出错，也想把干得好的人挑出来表扬。
适用范围	所有员工都要被管，管日常做事、服务态度、卫生这些小事。
职责分工	办公室牵头搞考核，领班每天查，各部门自己评员工，办公室最后汇总打分发结果。
禁止行为	分数老是低于80分不行，不写检查、不改问题不行，钥匙乱拿乱用不行，专业房间乱进也不行。
检查与监督	每天有人看，每月办公室统分，分数低的要谈话写检查，再低就扣钱，三次不够格要整改，五次就调岗或辞退，检查结果贴公告栏。

物业管理公司考核管理办法(14)

为了加强公司的管理，规范公司的各项工作，激励先进，提高物业管理的服务水平，特制定本考核管理办法(以下简称“办法”)。

一、适用范围:

本“办法”适用于公司的内部的全体人员。

二、制定依据:

本“办法”制订的依据:

第一:《员工守则》

第二:《岗位标准》

第三:《岗位说明书》

三、制定目的:

按照《公司法》的规定，规范公司的管理工作;

充分发挥公司各级管理人员和员工的积极性，不断提高物业管理的服务水平;

激励先进，弘扬正气，凝聚全体员工，同心协力谋发展.

四、实施方法

1.考核组织:

(1)公司办公室为考核的组织实施部门。

(2)公司的考核实行分级考核。即各部门或各管理处、公司办公室的考核。

2.考核分类:

日检查;月考核;

年中考核;年终考核。

3.考核组织:

每日考核检查:由各管理处或楼宇领班负责;

每周考核检查:由各管理处负责;

每月考核检查:由公司综合办公室负责;

每年中考核检查:由公司综合办公室组织进行综合考评;

每年终考核检查:由公司综合办公室组织进行综合考评。

考核实施

公司综合办公室负责考核检查的汇总评定工作并公布。

考核评定的实施:

(1)经理室经营班子由公司董事会、总经理实施考核。

(2)各部门经理、各管理处经理由公司办公室考核。

(3)各部门员工由各部门、各管理处考核，并将考核意见和结果报公司办公室。

考核的奖惩:

(1)公司经理室经营班子由公司董事会或总经理实施;

(2)公司各部门和管理处经理的考核评定如下，

考核评定等级以及奖金的扣除:

第一.80分以下为不合格，扣除月度奖金的15%-20%;

第二.80分以上为考评合格，扣除月度奖金的10%-15%;

第三.90分以上为合格，不扣除月度奖金。

(3)公司各部门员工的考核评定方法如下:

第一.管理人员的考核评定和处罚方法同上;

第二.在编员工的考核评定和处罚方法同上;

第三.劳务工按照考核辞退制度执行。

一、措施和办法

1.部门或管理处经理的考核:

凡考核结果连续两次在80分以下或80分的管理人员，除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将找其本人谈话，并由本人写出书面检查和纠正措施;

凡半年内累计考核结果三次以上(含三次)在80分以下或80分的管理人员及年中考核排名不佳者，除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将发出整改通知限期改正，并视情扣除一定比例的年中奖金;

凡在一个自然年内累计考核结果五次以上在80分以下或80分的管理人员和年终考核排名不佳者，管理人员将被扣除10%以上的年终奖金外，还将被调离原管理岗位，重新安排工作.

2.员工的考核:

凡连续二次考核结果在80分以下或80分或在半年内考核结果累计三次在80分以下或80分的外聘工，可直接辞退;

凡连续二次考核结果在80分以下或80分的正式工，除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将找其本人谈话，并由本人写出书面检查和纠正措施;

凡考核结果在半年内累计三次以上(含三次)在80分以下或80分的正式工，除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将发出整改通知书限期改正，并视情扣除一定比例的年中奖金;

凡考核结果在一个自然年内累计五次在80分以下或80分的正式工，除按规定扣除8%的年终奖金外，还将被安排一定时间的岗位培训，岗位培训期间发放基本工资，经考试合格方可重新上岗。

3.现已经签订劳务合同的员工

凡连续二次考核结果在80分以下或80分劳务工，除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将找其本人谈话，并由本人写出书面检查和纠正措施;

凡考核结果在半年内累计三次以上(含三次)在80分以下或80分的劳务工，除按规定扣除奖金外，公司综合办公室将发出整改通知书限期改正;

凡考核结果在一个自然年内累计五次以上在80分以下或80分的劳务工，还将被辞退。

二、考核的组织机构

公司综合办公室为考核检查的组织机构，负责公司的考核管理工作。同时，负责考核中争议的处理。

三、本《考核管理办法》的解释权属于公司综合办公室。

四、本《考核管理办法》经公司综合办公室讨论决定并实施。

十六、专业场所(室)管理办法

本物业的专业场所(室)是指专用的工作场地(室)和放置特定设备、设施的专用空间.它对物业管理起着重要的作用。为了使其发挥良好效能，更好地为物业管理服务，特制定此管理办法.各单位须遵照执行。

一、本专业场、所(室)是指各物业区域所在的“物业管理室”、“配电间”“水泵房”“电梯间”“消防监控室”等专用的工作空间;

二、本专业场所(室)的负责人为各区域物业的现场领班它是领班的工作职责之一;

三、管理办法

1.领班负责日常各专业场所(室)的管理;

2.本专业场所(室)的钥匙实行统一管理，任何人使用钥匙时，须经领班同意，并进行登记;

3.本专业场所(室)须每月清扫保洁一次，特殊情况如:使用或施工后须立即清扫干净;

4.任何人进入“水泵房”、“电梯间”等专业空间须进行登记;以便今后备查。

四、管理要求

1.室内环境卫生良好;

2.钥匙使用登记准确

3.室内物品摆放整齐、有序;

4.室内各种标识、齐全、整齐

5.室内各种登记表格清楚，整洁

6.各专业场所(室)分工明确，责任到人。

上海**物业有限公司

物业管理工程质量维修控制办法：某物业管理公司考核办法

适配人群	物业经理，物管员，收费员	使用场景	物业收费管理，设施设备运维，业主投诉处理
制定目的	公司想管好内部，让员工更积极干活，把规矩落实到位。
适用范围	所有员工都要被考核，重点看守规矩和岗位活干得咋样。
职责分工	物业经理打分考核管理人员，主管打分考核普通员工，公司最后审查备案。
禁止行为	迟到早退、着装不整、服务被投诉、当班喝酒吃零食、串岗脱岗、睡岗、吵架打架、弄虚作假、刁难业主、泄露机密。
检查与监督	每月26-28号打分，按100分制算成绩，对应扣钱或加钱；主管查执行，公司复查；分数低要扣工资，重复犯错加倍罚。

物业管理公司考核办法

1、目的

为加强公司内部管理，激励员工的工作积极性，使公司的各项规章制度得到贯彻执行，制定本办法。

2、适用范围

公司全体员工。

3、原则

3.1制度面前，人人平等。

3.2坚持“四不讲”，不讲条件，不讲情面，不讲照顾，不讲客观，奖罚分明，逗硬考核。

3.3物业管理经理行使对物业管理人员的考核权，对公司负责，公司对物业管理经理考核，各主管对员工进行考核。

4、考核时间:

每月26-28日前由物业管理经理向对各岗位管理人员进行打分考核。各主管对各岗位进行打分考核并公司审查、备案。

5、考核内容

5.1公司规章制度执行情况。

5.2岗位考核执行情况。

6、考核办法:

6.1物业管理人员各岗位工资由标准工资和考核工资组成，其中考核工资根据公司对各岗位的工作要求中划定考核工资。具体物管经理每月200元，物管员、收费员、维修员、保安为每月100元，保洁员为每月50元，作为当月的考核工资。其伙食、交通、通讯补贴除外。其余为标准工资。

6.2工作考核实行100分/人、月制考核，全面达标为100分，依次为94、84、74、64共五个等级。

6.3得分为95-100分者，得全月考核工资。

6.4得分为85-94分者，扣全月考核工资30%

6.5得分为75-84分者，扣全月考核工资80%

6.6得分为64-74分者，扣全月考核工资，另扣标准工资的30%。

6.6得分为64分以下者，扣全月考核工资，另扣标准工资的50%。直至当月违反同一规定两次及以上者，加倍考核。

7.0考核通则

7.1奖励

7.1.1对公司提高管理和服务质量有突出贡献，使公司增加收入上2万元或减少损失2万元以上者，奖5~50分/次。特别突出，晋升一级工资。

7.1.2工作业绩突出，受到业主/使用人书面感谢表扬者，奖5~10分/次。

7.1.3参加行业、区、市级竞赛获奖，为公司争得荣誉者，给予通报表扬，奖5~10分/次，获市级嘉奖，奖15分/次，记功一次。

7.1.4见义勇为，事迹突出者，给予通报表扬，奖5~10分/次，特别突出者，加倍奖励。

7.1.5拾金不昧，奖1~10分/次，数额巨大，加倍奖励。

7.1.6公司的单项奖励按有关规定进行奖励。

7.1.7积极提合理化建议，对公司物业服务工作有实际收获和较好推动作用，奖5~20分/次。

7.1.8及时制止治安、消防及其它突发事件，保护了生命财产安全，减少经济损失，奖5~20分/次。

7.1.9精打细算、修旧利废、厉行节约、降低物管成本有较大成果，奖5~20分/次。

7.1.10对设施设备进行技改，延长设施设备使用寿命、相关消耗下降有明显效果者，奖5~20分/次，特别突出者，加倍奖励。

7.1.11坚持原则，检举、揭发损害公司利益的行为，事迹突出者，奖5~20分/次，特别突出者，加倍奖励。

7.2考核

7.2.1迟到、早退、旷工，按《考勤制度》规定执行。

7.2.2着装不规范、佩戴不完整，扣1分/次。

7.2.3姿态不端正、行为不规范，扣1分/次(项)。

7.2.4语言粗俗，服务被业主有效投诉，扣5分/次(项)。

7.2.5不服从指挥，未按时完成上级交办任务，扣3分/次(项)。

7.2.6破坏团结、拨是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次(项)。

7.2.7工作期间，干与本职工作无关之事，扣3分/次。

7.2.8当班饮酒或酒后上班者(因公饮酒者，酒后不得上班，不在本考核之列)，扣5分/次。

7.2.9当班吃零食，禁区内吸烟者，扣2分/次。

7.2.10串岗、脱岗者，扣5分/次;若给公司或业主造成损失的，另行处理。

7.2.11当班吵架、打架、赌博者，扣10分/次，情节严重者，另行处理。

7.2.12当班期间睡岗者，扣10分/次。

7.2.13无故不参加例会、训练、培训者，扣2分/次。

7.2.14记录不准确，各类资料上报不及时者，扣2分/次。

7.2.15弄虚作假，隐瞒实情，包庇、纵容下属者，扣5分/次(项)。

7.2.16限期整改不及时，未达要求者，扣3分/次(项)。

7.2.17泄露公司机密、造谣、诽谤、打击、报复他人者，扣10~20分/次。

7.2.18工作场地不干净、整洁，工作区域10平方米内发现烟头、纸屑，扣1分/次(处)。

7.2.19故意刁难业主，向服务对象吃、喝、卡、拿、要，收取好处费，除退出非法所得、赔礼道歉外，另扣20分/次，情节严重者予辞退。

7.2.20主管负责人督查不严，导致工作出现大的失误，影响公司形象或造成较大经济损失，扣5~20分/次或另行处理。

7.2.21业主(使用人)投诉、咨询时认为不属于本职责范围而不理睬、不引导者，扣2分/次。

7.2.22各种考核事件如果有属于直接上级平时督导不周的原因，或此事是由其他人员、其他部门检举者，其直接上级应受相应考核。

7.2.23各级员工对所属人员的各种考核，如果有涉及知情不报或蓄意护短者，将受到被考核人相同的考核。

8.0考核细则

8.1部门负责人考核评分细则

8.1.1所管理物业范围内发生安全责任事故，根据事故责任大小扣20分/次或予行政处理，或按有关法律、法规处理。

8.1.2所管辖物业配套设施、设备完好率>;;98%，每降1个百分点，扣5分/个百分点。

8.1.3所管辖物业各项管理、服务规范未建立、健全，每缺一项，扣1分/项。

8.1.4每半年由公司调查一次业主满意率，未达规定值，每降1个百分点，扣5分/个百分点。

8.1.5员工培训不符合有关规定，扣5分/次。

8.1.6未经主管领导同意，擅作主张，给业主或公司造成一定损失，扣

5~20分/次，情节严重，另行处理。

8.1.7违反公司人事管理制度和财务管理制度，扣10~20分/次。

8.1.8工作失职、渎职，经考评，不能胜任本职工作者，予降职或其它处理。

8.2收费员考核评分细则

8.2.1严格执行公司的财务制度，建立健全各项收费台帐，未做到，扣2分/次(项)。

8.2.2各科目按规定记帐，按时结帐、对帐，未做到，扣2分/次(项)。

物业管理工程质量维修控制办法：园区物业管理招标评标决标办法

适配人群	评标专家，招标人，物业企业	使用场景	园区招标，前期物业，投标评审
制定目的	为了选到靠谱的物业团队，让园区管理更规范，大家住得安心些，避免乱来瞎选。
适用范围	管所有来投标的物业公司，看他们资质、方案、报价这些材料咋写咋报。
职责分工	招标人牵头组专家团，五个人以上；专家打分写报告；招标人最后拍板定谁中标。
禁止行为	投标书不按要求写、关键内容漏填错填、格式乱七八糟，直接废掉不看了。
检查与监督	专家现场审材料打分，算总分排前二，招标人报批后发通知；没按规矩来的取消资格，分数造假重来。