物业管理公司仓库管理办法（优选10篇）

物业管理公司仓库管理办法

为确保库存物品的安全，以合理有效的使用，保障各项日常工作的正常进行，特制定本办法:

一、坚决实行专人保管制度

二、公私分明，严禁因私挪用公司财产物品

三、仓库钥匙、库存物品由专人负责管理

四、凡进出仓库的物品及用具统一由专人负责

五、严格做好各种物品的入库/出库登记工作以及仓储工作

六、每月严格做到库存物品的清查盘点，并有完整、详细、连续的记录

七、定期进行打扫归整，保持空气通畅，严格做好防火防盗防鼠防潮等工作

八、因违章操作等自身原因导致仓库物品损坏或丢失的，需照价赔偿。

情节严重者，可追究其相应法律责任

物业管理公司仓库管理办法：《物业

关于《物业管理条例》及《住宅室内装饰装修管理办法》测 试 卷

一、 单选择题(3分/题共30分)

1、国务院()负责全国物业管理活动的监督管理工作。

a、建设部 b、房地产行政主管理部门 c、建设行政主管部门 d、行政主管部门

2、 主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权()以上通过。

a、1/3 b、2/3 c、1/2 d、3/4

3、经( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议

a、10% b、20% c、30% d、40%

4、业主委员会应当自选举产生之日起( )内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

a、15日 b、30日 c、一周 d、二个月

5、最新的《物业管理条例》现与()起施行。

a、____年2月1日 b、____年9月1日 c、____年5月28日 d、____年9月1日

6、中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》自( )开始施行。

a、____年5月1日 b、____年9月1日 c、____年5月28日 d、____年9月1日

7、改动卫生间、厨房间防水层，应当按照( )制订施工方案，并做闭水试验。

a、 自定标准 b、不破坏结构的标准 c、防水标准

8、将装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处以()的罚款。

b、 300元以上1000元 以下 b、500元以上1000元以下 c、500元以上1500元以下d、500元以上2000元以下。

9、选举产生业主委员会的条件是入住率达到( )，入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年的。

a、50% b、60% c、70% d、80%

10、业主大会会议采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有()以上投票权的业主参加

a、1/2b、1/3 c、2/3 d、1/4

二、 多选择题(3分/题共30分)

1、 国家提倡业主通过( )的市场竞争机制选择物业管理企业。

a、合理 b、公平 c、公正 d、公开。

2、 国家鼓励物业管理采用( )依靠科技进步提高管理和服务水平。

a、新技术 b、新方法 c、新思想

3、 业主有义务遵守物业管理区域内( )等方面的规章制度。

a、物业共用部位 b、共用设施设备的使用、公共秩序 c 、环境卫生的维护

4、物业服务合同应当对( )合同期限、违约责任等内容进行约定。

a、 物业管理事项 b、服务质量、服务费用 c、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用 d、物业管理用房

5、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交资料下面有()。

a、竣工总平面图 b、单体建筑、结构、设备竣工图 c、配套设施、地下管网工程竣工图 d、物业质量保修文件和物业使用说明文件

6、住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列哪些内容( )

a、允许施工的时间 b、禁止行为和注意事项 c、违约责任 d、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求

7、下面装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有的行为()

a、搭建建筑物、构筑物 b、卫生间做防水处理 c、拆改供暖管道

d、改变住宅外立面

8、下列申报登记应当提交的材料有()

a、房屋所有权证 b、申请人身份证件 c、装饰装修方案 d、变动建筑主体或者承重结构，需提交有关部门的批准文件

9、下列装修企业不得承接住宅装修业务有是( )

a、没有装修企业资质的单位 b、没有《住宅装修工上岗证》的个人 c、没有办理装修申请的单位

10、住宅使用人系()的，应当先征得住宅所有人书面同意后，再向区房产管理部门提出申请。

a、私房的承租人 b、借用人 c、代管人 d、单位自管房

三、 判断改错题(4分/题共40分)

1、 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 ( )

2、 业主在物业管理活动中有权向物业管理的有关事项提出建议但无权提议召开业主大会()

3、 业主大会可不定期召开。( )

4、 物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 ()

5、未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上15万元以下的罚款。( )

6、《物业管理条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备、房屋内的设施进行查验。( )

7、物业管理企业协助公安部门保护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范()

8、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。( )

9、建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供房屋总建筑面积3‰的物业管理办公用房，商业用房为4‰( )

物业管理公司仓库管理办法：学院物业管理监管考评办法

技术学院物业管理监管考评办法

一、机构

由学院后勤管理处综合科具体组织学院物业管理考评委员会负责对全院物业管理质量进行监管考评。

二、依据

对物业管理质量进行监管考评的依据是学院与各物业管理公司签订的《委托管理合同书》及其附件《物业管理要求》和《物业管理实施方案》。

三、工作职责

对物业管理质量的考评工作是指对各物业管理公司的工作质量进行检查、信息反馈、督促整改、奖罚等。

1.信息来源

(1)各部门的物业管理考评委员会成员每月一次负责对所管辖区域的物业管理的服务质量进行检查并填写《物业管理检查打分表》，于每月25日前交后管处综合管理科。

(2)后管处综合管理科考评员每二周一次负责对全院物业管理的工作质量进行全面检查并记录。

(3)后管处综合管理科每学期二次负责对物业管理的工作质量进行抽查。

(4)后管处经常性地听取全院师生的意见。

2.信息反馈

(1)发现的重大问题由后管处综合管理科现场核实后即刻以书面形式通知有关物业管理公司进行整改。

(2)后管处综合管理科将每月所有检查的情况进行汇总，并向各物业管理公司通报，由物业管理公司针对自己在物业管理中存在的问题进行整改。

3.督促整改

各物业管理公司进行整改的问题由综合管理科负责跟踪、督促，再反馈。

4.奖罚

后管处将按《委托合同书》的有关条款对各物业管理站的工作进行处罚和评奖。

物业管理公司仓库管理办法：某某工业园区物业管理人员配备人员培训办法

某工业园区物业管理人员的配备、人员培训

一、物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上坚持以公司“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。我们要求管理人员必须是一专多能。在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理、考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现。

(一)、管理处人员配备图

(二)、物业管理处人员岗位分布说明

1、管理处 主任:1名，负责全面工作。

2、文员:负责前台服务，和处理行政、物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理、会务管理等工作。

3、品管:1名，负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监督。

4、维修部:2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修、保养、巡视、维修检查监督等工作。

5、保安队中队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。

保安:13名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作。

6、环境管理部部长:1名，负责清洁、绿化全面工作及对部门人员检查监督工作。

绿化技师:2名，负责绿化养护工作。

环卫工人:8名负责工业园区公共区域卫生。

二、人员培训

企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处。

1、培训的目标:

通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效。

2、培训内容:

(1)新员工入职培训:

a、企业培训:企业质量方针、质量目标、企业理念、企业精神等;

b、员工手册培训:员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等;

c、管理处概况培训:工业园区概况、公众管理制度、内部规章制度、管理架构等;

d、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;

e、军训与参观学习。

(2)岗位专业技能培训:

a、基本技能培训:相应岗位的专业知识、iso9001文件(包括质量手册、程序文件、工作指示、记录表格等);

b、新技术(能)培训:智能化技术、新设备仪器的使用与管理技术等。

(3)素质提高培训:

a、操作层自我开发培训:进行有关学历、职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑、消防、环保等相关知识讲座;

b、管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书、参加一次讲座、参与一次竞赛。

(4)新政策、新理论培训:

物业管理理论动态、有关法律、法规、同行业新动向等。

(5)培训者培训:

培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训。

3、培训计划(不具体阐述)

4、培训的评估考核

(1)培训中考核:根据实情，边培训、边考察、理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正。

(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效、把考评的结果作为薪资发放的依据。

物业管理公司仓库管理办法：住宅类物业管理招标评分办法定标原则

一、评标委员构成

根据物业管理相关规定， **住宅小区物业管理招标项目

评标委员构成如下:评标委员共5名，其中招标方代表2名，另3名从

市物业管理评标专家库中随机抽选产生。

二、评标办法

**住宅小区物业管理招标评标项目分为:投标文件、投标报价两大项，分别按百分制计分，各项目占投标总分权重依次为80:20。

1、投标文件(满分100分，占投标总分的80%):

评委根据投标人投标文件评分标准评出评分等级，依此统计汇总作为投标人投标文件得分。

投标文件评分标准为::

(1)、对项目的认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想(12分)。

(2)、组织架构、人员配备、培训及管理(10分)。

(3)、拟采取的管理方式、工作计划及物资配备计划(4分)。

(4)、管理服务体系(6分)。

(5)、企业内部管理规章制度、公众制度(3分)。

(6)、前期管理服务，接管验收管理。(14分)。

(7)、日常管理服务方案、服务质量标准及其措施(20分)。

(8)、管理服务重点、难点及其措施。(8分)

(9)、物业档案资料管理(3分)。

(10)、物业管理服务费用测算合理性(20分)。

2、投标报价(满分100分，占投标总分的20%):

投标报价评分标准(百分制)

1、投标报价以物业管理公共服务收费标准报价为评价指标。

2、投标报价评分以中准价作为评分标准，其扣分原则为:按百分制计，"偏离中准收费水平百分率"每偏"中准收费水平"0.5%扣1分;"偏离中准收费水平百分率"的百分位四舍五入后，十分位数字≥5且≤9的，十分位上的赋分均按0.5%标准扣分。

3."中准收费水平"由所有投标人的物业管理公共服务费"综合收费水平报价"算术平均得出;"综合收费水平报价"=(小高层投标报价×小高层建筑面积 商业投标报价×商业建筑面积)÷各类物业服务费收费总面积。

4、"偏离中准收费水平百分率"=("综合收费水平报价"-"中准收费水平")÷"中准收费水平"×100%(计算结果保留到十分位，百分位四舍五入)。

三、定标原则及物业管理服务费标准核定原则

1、评标委员会根据投标文件、投标报价分两项加权总分之和，从高到低排序，依次推荐不超过三名中标候选人。

2、若出现加权总分相同不能顺序确定中标人时，则以投标企业投标文件评分高者为先。

3、招标人按照中标候选人综合得分的排序确定第一中标侯选人为中标人，若确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人，签订前期物业服务合同。

4、在投标过程中有违反招标文件规定，或采取不正当竞争手段的，一经查实，取消投标资格。

物业管理公司仓库管理办法：学院物业

职业学院物业管理服务质量考核办法

为进一步加强学院物业服务工作的监督管理，督促物业公司逐步提升校园综合服务质量，确保为全院师生员工提供高优质服务。依据《中华人民共和国物权法》和《重庆市物业管理条例》等，并结合学院相关规章制度及《*职业技术学院物业管理暂行办法》特制订本考核办法。

一、考核内容

公共卫生、维修服务、教学服务、临时用工、会议服务、校园安保、学生公寓、校园绿化、特种设备维护、师生员工满意率、师生员工投诉。

二、考核措施

(一)后勤服务中心对物业管理公司实行每月考核，满分为100分，80分为合格，70分以下为不合格。

(二)考核由三部分组成:后勤服务中心考核、师生员工满意率调查、师生员工投诉。后勤服务中心考核内容为相关业务职能部门业务考核结果统计和公共卫生、维修服务、教学服务、临时用工、会议服务、校园安保、学生公寓、校园绿化、特种设备维护、师生员工满意率、师生员工投诉。(具体见附件1);师生员工满意率调查内容见附件2;师生员工投诉内容为针对附件1的内容的投诉。

(三)考核权重:后勤服务中心对物业管理公司考核占60%，教职工和学生满意率测评占40%，去掉一个最高分和最低分。师生员工投诉按附件1加倍扣分。

(四)在日常监督检查中，如发现有违反学院规定及管理考核办法的行为，情节较轻的，限期整改，情节较重的，有以下情形的，实行一票否决制。

1.校园发生重大安全事故，造成经济损失1万元以上，或造成人员伤亡，认定为当月考核不合格。

2.造成学院受到上级部门的批评或学院院级领导批评并下达纸质文件，认定当月考核不合格。

3.未按照后勤管理部门要求工作，受到学院批评，认定当月考核不合格。

4.师生客户服务满意度调查，不满意率大于40%的，认定为当月考核不合格。

三、考核程序

1、每次考核由后勤服务中心提供以下检查总结情况:统计相关业务职能部门业务考核结果、公共卫生是否达标、维修服务是否及时、教学服务、临时用工、会议服务、校园安保、学生公寓、校园绿化、特种设备维护情况。

2、后勤服务中心发放物业服务满意度调查表(具体见附表二)，组织相关人员在每月的31日前完成，并将考核情况汇总报后勤(基建)处及相关院级领导。

四、考核机构及人员组成

设考核领导小组

组长:z

副组长:z

成员:后勤(基建)处、党政办公室、保卫处、教务处相关工作人员、教职工代表10人(在校园中的教职工随机抽查)、学生代表20人(在校园中的学生中随机抽查)。

五、考核结果应用

1、对考核不合格者，每次由学院向经营者按其履约保证金的1%收取违约金;如连续二个月月度考核不达标，学院将提出限期整改;凡连续5次不达标者，学院有权终止合同、处置经营者投资购置的设备、没收经营者剩余履约保证金，所造成的一切经济损失由承包方自行负责。

2、对考核优秀者(90分及以上)，每次由学院向经营者按其履约保证金的1%进行奖励。(并在合同期满后的招标中优先考虑)

六、本办法从20--年3月1日起实行，由后勤(基建)处后勤服务中心负责解释。

物业管理公司仓库管理办法：物业管理qcc活动奖励办法

物业管理公司qcc活动奖励办法

为了充分调动全员参与qcc活动的积极性，激发大家的活动热情，特制定本办法。

一、公司qcc活动的奖励对象包括取得优秀成果的qc小组、为公司qcc活动中作出贡献的优秀qcc推进者。

二、奖励方式包括精神奖励、物质奖励、外送培训、参观交流考察等。

三、每次发表会评审结束后，对取得优秀成果的qc小组给予表彰奖励。

四、每年底评选当年优秀qcc推进者，并在公司年终总结表彰会上予以表彰。

五、品质管理部不定期组织优秀qc小组成员、qcc活动先进个人与外单位进行交流学习或参观考察。

六、公司在组织内部、外送培训时，对qc小组成员给予优先考虑。

七、优秀qcc推进者评选办法

1、优秀qcc推进者评选对象:

a积极推动qcc活动开展，并取得显着成绩的部门qcc活动负责人。

b带领qc小组成员取得良好成果的qc小组组长。

c积极参与公司qcc督察活动、培训授课、成果评审的qcc督察小组成员。

2、优秀qcc推进者参评条件:

a当年累计积分排在前三名。

b积极组织或参与qcc活动并取得了显着成绩。

c工作责任心强，工作中无重大过失，无违法乱纪现象，当年未受到公司处分。

3、优秀qcc推进者评选程序:

a每年初由品质管理部统计上年度积分情况，并根据其他方面的表现进行综合评价，初步确定当年优秀qcc推进者，填写《优秀qcc推进者积分(评选)表》，发送所在部门负责人审核。

b品质管理部根据各部门审核意见，评出当年"优秀qcc推进者"，报品质部经理审定。

八、奖励标准

公司优秀qcc推进者奖励300元。

获公司qcc成果一、二、三等奖分别奖励500元、400元、300元，优秀奖奖励200元。

在市成果发表会上获一、二、三等奖分别奖励1000元、800元、600元(含公司奖金)。

在省成果发表会上获一、二、三等奖分别奖励1500元、1200元、1000元(含公司、市级奖金)。

在国家级成果发表会上获一、二、三等奖分别奖励2500元、2000元、1500元(含公司、市、省级奖金)。

九、支持性文件

《优秀qcc推进者积分办法》

十、本办法自20**年11月10日开始执行。

物业管理公司仓库管理办法：某物业管理经费控制办法

物业管理经费控制办法

1、制定周密的各项经费开支计划，一切费用开支必须提出申请，月计划提前一星期申请、季计划提前一个月申请、年计划提前一个季度申请，费用开支计划不得随意突破，必须调整修改的，仍须按上述程序审批通过后下达执行;

2、落实各类人员的岗位责任制，层层负责，兑现奖惩制度;

3、严格执行经费的申报、审批、核销制度，根据公司经费管理权限的划分，对业务过程中需预支、花消的费用事先申报(计划或预算的方案)经批准方可执行，完成业务后按公司规定的程序审核报销，签字人对自己的行为负责;

4、会计人员尽职尽责，认真执行国家的《会计准则》及《财务通则》为公司管好家、理好财，对不符合手续和财务制度的坚决不办理，对损害公司利益的行为予以制止、必要时进行举报，并在专职岗位上检查、考核公司内各部门执行费用计划情况。

物业管理公司仓库管理办法：物业管理公司办公用品低值易耗品

第一章总 则

第一条为了加强对本公司办公用品和低值易耗品的管理，确保其有效供给及合理利用，特制定本办法。

第二条办公用品和低值易耗品的购置，由公司综合部负责。

第二章 办公用品和低值易耗品的购置程序

第一条每月20日前，各部门要使用的办公用品和低值易耗品及时上报综合部，由综合部综合平衡，报总经理批准后交综合部，综合部按时间先后顺序有计划的采购，其它部门不得任意采购。

第二条综合部购置办公用品和低值易耗品应遵循质优价廉和必须、节约的原则。

第三章办公用品和低值易耗品的验收程序

第一条仓库管理员必须根据质检员检验后填写的质检单，并核对质量和数量后，方可入库。

第四章 办公用品和低值易耗品的管理

第一条办公用品和低值易耗品的领用必须由部门经理同意、综合部经理

签字后，仓管员方可发货，单价在100元以上的还需总经理签字。

第二条单价在50元(含50元)以上的办公用品和低值易耗品，仓管员必须登记低值易耗品备查帐，但个人使用的工具都需登备查帐，仓管员需按照数量、品种规格和使用部门或个人进行明细登记(领用人在备查帐须签名)，保证资产的严格管理。

第三条公司员工辞退、调动等原因离开公司时 ，仓库管理人员应及时收回由该部分人员领用(在用)的低值易耗品，预防资产流失。

第四条综合部必须对低值易耗品进行定期和不定期的盘点。在年度终了前的"清仓查库"中必须对低值易耗品进行一次全面的盘点清查。

第五章办公用品和低值易耗品的核算方法和处置程序

第一条 领用办公用品和低值易耗品时，采用一次性摊销的方法将全部价值计入成本费用科目。

第二条单价在100元(含100元)以上的办公用品和低值易耗品的盘亏、毁损和报废的处理必须经本公司董事会同意。

第六章违规行为的处罚

第一条办公用品和低值易耗品采购后，造成闲置的，综合部经理和财务部负责人各承担闲置金额的30%，计划使用部门负责人承担40%。

第二条公司不得以任何理由或方式购买个人使用的办公用品和低值易耗品(如箱包、手提电脑等)，否则将处以该项资产金额的1-2倍罚款。

第三条对办公用品和低值易耗品的验收过程中不负责，弄虚作假，甚至收受贿赂的，处以质检员、仓管员、采购员各1000-5000元的罚款，并按相关人事制度处理。

第四条因资产的管理和使用不当，造成严重损失的，应由相关责任人员承担损失金额的50%。

第五条未经董事会批准擅自对盘亏、毁损和报废的办公用品和低值易耗品进行帐务处理的，对财务负责人和主办会计各处以500-1000元的罚款，并责令将帐务进行调整。

第七章附 则

第一条本制度的解释权属公司财务部。

第二条本制度自下发之日起执行。

物业管理公司仓库管理办法：小区物业

总体要求: 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法，体现"质价相符"和"明明白白"消费，为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。

管理服务标准

一、客户服务

总体要求:服务有效投诉少于5%，处理及时率100%;业主满意率80%以上。不达标即为违约。

具体要求:

1、佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁。对业主(使用人)的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主(使用人)的意见。

2、服务时限。急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。

3、对业主的投诉及时回访，回访率100%，并件件有记录。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理

总体要求:房屋完好率大于等于98%;设施设备完好率大于等于95%;不达标即为违约。

1、巡检。(1)每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，做好记录;(2)每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议;根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作;在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;(3)每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等;每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;(4)每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次，发现问题及时解决;(5)巡检有记录;巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

2、房屋。

(1)装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人;在业主(使用人)装修房屋备案登记时，对不符合政府有关规定和业主公约的内容，应在2个工作日内给出修改意见;业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况;对装修中的违约行为及时劝阻;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

(2)油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰;5年油饰1次;铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)、铸铁污水管、水管等应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。

(3)建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

2、给排水系统及其配套设施。

(1)给水设施，泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常，出现问题随时处理。(2)排水设施。化粪池每年清理1次，每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换。每月清扫1次以上排水明沟，;每2个月对地下管井清理1次，每季度对地下管井疏通1次，保证通道清洁，排水畅通。

3、供配电系统

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;所有供配电设备运行正常，没有人为故障。

4、智能化系统

设备运行正常，专业人员24小时值班，监控反应灵敏，异常情况及时检修。

5、避雷接地系统。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

6、电梯运行与管理

(1)与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。(2)每日监督电梯运行状况，加强日常维修保养，电梯及其安全设施每月不少于2次，每年进行1次全面调整和测试，确保电梯及安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。(3)电梯维护保养提前一天通知业主(使用人)，并尽可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。(4)制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号后迅速通知维保单位派人排除设备故障，并尽快设法解救乘客。

7、 道路、停车场(车棚、车库)及配套设施

(1)保持本小区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通;发现损坏及时修补;(2)按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;(3)停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划;(4)停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备。

三、清洁管理

总体要求:内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。

1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次;每日收集2次业主(使用人)垃圾;每周用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手;各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次;各梯间墙面、天花板每周除尘1次;每月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放;铁栏油漆完好无脱皮;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无明显灰尘，大理石地面干净无明显灰尘，水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹;玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。

2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁，每日清洁1次;灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。

3、停车场、共用车库或车棚保洁，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物;无异味、空气流通;管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹;标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘;墙面、管线基本无污迹、无灰尘。

4、道路保洁，道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙;地面垃圾滞留时间不能超过1小时;路边灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。

5、标识、宣传牌、雕饰、信报箱保洁，无积尘，无污迹，无乱张贴。

6、休闲及绿化带保洁，外观整洁，地面垃圾滞留时间不超过1小时。

7、 垃圾桶、果皮箱保洁，垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污，无明显异味。

8、垃圾收集与处理。 垃圾日产日清;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清洁。建筑垃圾定点堆放;垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次;灭鼠:每季进行1次。

五、园林绿化养护与管理

总体要求:园林绿化与小区整体环境相协调，美观，花草树木长势良好，符合季节气候特点，没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。

1、草坪。成活率在95%以上，生长茂盛;整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草;无病虫害;绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理;根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

2、园林树木。长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量;树冠完整美观，没有死树和枯枝死杈;树木枝干无机械损伤，无明显缺株;树林无钉栓、捆绑现象;绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝。

3、花坛。花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美，无枯枝，无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清洁卫生。

4、人工水系、喷水池，池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。 四周安全设施状况，发现损坏及时修复。

六、安全防范

总体要求:阻止或减少刑事案件，杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。

1、配备接受过专业训练的专职保安人员。保安人员要身体健康，责任心强，无犯罪记录，工作认真负责，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规;当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐;上岗时精神振作，举止文明，仪态良好。

2、门卫。本小区实行封闭管理。主出入口24小时至少有2人有值班看守，本小区人员车辆凭卡进入，外来人员应进行验证

、登记，杜绝闲杂人员进入，杜绝未经受访业主同意的其他人员进入;大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

3、巡逻。白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻;每组巡逻人员不少于2人;及时发现和处理不安全隐患;接受业主(使用人)投诉和求助;回答用户的询问;在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据;安全巡逻有记录有检查。

4、紧急事故反应。(1)制定紧急事故处理预案，至少包括:火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等;(2)有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态;(3)高层住宅按消防要求组织进行疏散演习;(4)对紧急事故做出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度;(5)组织恢复生活秩序。

5、其他防范措施。(1)设有业主(使用人)求助与报警电话，24小时有人值守;接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理;(2)涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施;(3)协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生;(4)对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明;(5)建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

七、交通、车辆管理

总体要求:车辆进出停放有序，避免交通事故，不因车辆停放和行驶的原因损坏绿化、其他设施。达不到此要求即为违约。

1、有较为完善的车辆管理制度，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、过夜或临时停放位置进行引导，保持车辆行驶通畅。停车按照物价部门核发的收费标准收费。

2、在交警部门协助下在小区设置明显的交通标志，划定禁止车辆停放的区域。杜绝车辆在禁止停放区域停放。

3、维持交通秩序，发现车辆乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。

4、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录。

5、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

6、杜绝外来车辆进小区停放过夜。杜绝非小型机动车停放过夜。

7、对业主违反业主公约和小区有关车辆管理的规定的行为进行及时劝阻。

八、消防管理

总体要求:设施齐全，标识清晰，使用功能良好，防止火灾责任事故。

1、定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能;熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

2、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施;保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障。

3、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。

4、发现火警迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。

5、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修;发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备;消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍;每日填写工作记录，建档备查。

九、档案资料管理

1、档案资料齐全完整;

2、分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便;

3、及时变更登记，账物相符。

监督办法和违约责任

一、日常监督

甲方聘请专门人员并授权监督人员按照本合同及各个附件的约定，代表甲方对乙方的履约情况进行全程监督。发现问题，及时向乙方发出整改通知书，并记录在案，定期向业主委员会报告。乙方有义务配合甲方聘请的专门监督人员进行监督，对监督人员通知的整改事项要有积极的回应并认真整改。乙方没有履行合同约定的管理服务职责，经甲方监督人员监督仍不改正的，视作违约。合同期内因同一问题或同一

情况监督人员发出5次(含)以上整改通知书的，视作违约(不包括建设单位施工遣留问题及个别业主恶意破坏)。甲方及甲方聘请的监督人员不得干涉乙方按合同的约定实施的日常管理与服务。

二、违约责任

乙方没有达到本附件约定的管理服务标准，构成违约的，由甲方向乙方发出书面处罚通知，每一项违约扣减乙方按本合同附件2约定的利用本物业公共部位、共用设施和经营用房经营收入总额中乙方1个百分点的可得金额，相应增加甲方1个百分点的可得金额。(即如果没有任何违约行为发生，乙方可获得最高35%的经营总收入，甲方获得65%;如果发生一项违约，则乙方所得减少到34%，甲方所得增加到66%，依此类推)。

考核办法和结果处理

一、 每年年中和年底，乙方将半年和全年履行合同的情况、下半年和下一年度物业管理的主要计划等，两次向全体业主送发书面报告。

二、 业主委员会年中和年底两次向全体业主送发评议打分表，对以下内容进行打分评议:1)供电管理;2)供水管理;3)消防治安管理;4)卫生保洁管理;5)绿化管理;6)公共设施设备管理;7)车辆管理;8)维修服务;9)服务态度;10)遗留问题的解决;11)总体评价。打分的标准为:好、较好、一般、较差、差。