小区物业管理人员管理办法（优选10篇）

小区物业管理人员管理办法

适配人群	物业管理员，保安员，维修工	使用场景	招聘选拔，岗位配置，绩效考评
制定目的	人是核心，得管好人。想让大家有荣誉感、团队精神，把人才用好，别老走人。
适用范围	物业所有员工，从管理层到保安维修工，管招聘、干活、考核、调岗这些事。
职责分工	人事部牵头定标准，各主管招人带新人，经理检查执行，公司领导盯着效果。
禁止行为	没证不能上岗，比如保安要退伍军人、维修工必须持证；笔试面试不过不能录；年龄超了不收。
检查与监督	招人时查证书、考技能，新员工先实习再定岗；每月查一次执行情况；没做到的调岗或辞退；年底汇总考核结果。

小区物业管理人员的管理办法

人是企业的核心，人的管理是企业双重管理运作机制的过程。在坚持"以人为本"管理理念的基础上，健全人事管理机制，实施诱导式的培训机制与情感式的激励机制，提高员工的集体荣誉感与团队精神，进一步发掘与开发人才资源，量才录用，知人善任，合理调配。

确定标准、严格招聘

确定企业的用人标准，比较突出的做法是:重品德修养，热爱物业管理事业，讲奉献、能吃苦;重工作能力，要求员工一专多能;管理队伍年龄结构要求因岗而异，合理优化，既稳健经营，同时又充满朝气。

根据上述的用人标准，可按以下几项指标进行严格的招聘:

1、知识层次:为了符合高品质物业管理的要求，管理层均要求持物业管理资格证;操作层人员全部要求高中以上文化;保安队伍要求以退伍军人、党员为主，以保证队伍素质;维修工岗位要求全部持证上岗。

2、录用考核:所有管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外，必须通过基本知识的考核，成绩合格者方可录用;作业层人员要通过技能考试。

3、人员配置:逐步加大管理人员配置比率，符合高科技、高智能化物业管理的要求，使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。

4、年龄结构:公司决策层为30~45岁，管理层员工25~50岁，保安员20~35岁，其它操作人员工可放宽到25~45岁，特殊情况可适当放宽年龄限制。

5、工作经验:所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其他相关管理工作经历。

量才适用、合理配置

为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘员工的潜能，建议对企业的人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现"会用人、用好人"的思路。并规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其他专长的，实行调岗安排使用，充分发挥个人专长。

规范管理，分层实施

1、组织落实，制度规范:企业的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订管理规章制度，明确各级人员的岗位职责和权务;建立一套合理公正的奖励制度;依据工作表现确立不同的报酬工资福利系统。通过规范企业运作，约束员工行为。

2、分工协作，层级管理:在物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中需对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。对管理层员工实施授权管理，即在一定的范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。

3、规范言行、注重仪表，实施形象战略。行为规范是形象战略的重要组成部分，建议将员工的言行举止、仪容仪表等软性因素纳入规范化管理范畴，制订详细的员工守则，让员工熟记于心，自我约束，自我控制，参照对比，严格执行，全面提高企业的美誉度。

素质评价，绩效考核

1、量化考核，客观评价:人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。建议通过"考核评鉴、行为测评、专项考试"三种管理人员素质评价系统，对员工的"德、能、勤、绩"进行全面客观的评鉴。制订科学、合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套实行绩效与综合测评相结合的考核实施方案。各级人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、绩效的高低、综合素质的优劣均可通过量化反映出来，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。

2、末位淘汰，吐故纳新:为使***物业管理队伍更有战斗力和生命力，建议在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化管理队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。

激励驱动，留住人才

近几年，物业管理行业人才流失现象严重。实践证明，企业要想保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓励员工奋发向上、努力工作;通过企业文化活动的形式，培养集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。企业文化的建设，不仅能为公司赢得了奋斗的成果，也能为公司赢得人才与人心。团结、拼搏、奋斗，建立利益共同体，尊重与沟通是植根于维维精神的"三大支柱"。

1、树立员工也是公司的主人翁管理理念:公司不仅给员工提供工作场所，更要给员工营造精神家园。通过充分沟通，实现人格平等，关注员工自我价值的实现，使员工与企业共同成长。强调规范管理中的人性化因素，在严格的制度管理中，关心员工，尊重员工，使企业在规范公平的基础上更富有人情味。

2、给人才创造机会，让机会造就人才。善待企业的每一位员工，鼓励每一个人都成为各自岗位上的行家里手，倡导竞争上岗，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，真正盘活企业的人力资源。

3、创造宽松的环境，发现人才，重视人才。在用人问题上要坚持唯才是举、任人唯贤的原则。管理人员能上能下、不拘一格，只要是人才，就应毫不犹豫地让其发挥最大的作用。为此，建议坚持员工建议制度，在广大员工中，定期开展调查活动，认真听取、分析、处理员工反映的意见和建议。

4、物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才的归属感。尊重人才、关怀人才，形成以人才为楷模的企业风尚。为此，除了要给人才委以重任之外，还应给予人才物质和精神的双重奖励。

5、营造文化氛围，促进交流沟通。提倡"尊重每一位员工"，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下级之间、同事之间的沟通与交流，增强员工的集体协用精神。同时也让企业人才更加重视集体，珍视现在的职位。

小区物业管理人员管理办法：×区住宅小区物业

适配人群	物业企业，业主委员会，房屋使用人	使用场景	住宅小区，物业服务，设施维护
制定目的	为了让小区干净整齐、安全有序，保护业主和物业公司的权利，落实国家条例要求。
适用范围	管物业公司、业主、使用人。管房屋维修、绿化、卫生、治安、消防、车辆这些事。
职责分工	区建设环保局物业办监督。物业公司干活，业主委员会盯着，街道社区配合检查。
禁止行为	不准高空抛物、乱改房子结构、私搭乱建、占公共地堆东西、毁绿、乱画楼道、存危险品、制造大噪音。
检查与监督	物业按条做，业委会每月查，街道每季度抽查。没做到先警告，再罚钱，严重就起诉。年底统一考核评分。

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

(3)对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

小区物业管理人员管理办法：z住宅小区物业

适配人群	物业企业，业主委员会，房屋使用人	使用场景	日常养护，突发事件，绿化管理
制定目的	小区环境乱糟糟的，业主老吵架，物业不干活，想让大家住得舒服点，少扯皮多办事。
适用范围	管物业企业和所有业主，管房子、绿化、卫生、治安、消防、停车这些事。
职责分工	物业企业是干活的，业主委员会盯着看，区里那个办公室专门查他们干没干好。
禁止行为	不准高空抛物，不准乱改房子，不准占公共地堆东西，不准毁绿，不准楼道乱画，不准存危险品。
检查与监督	物业每天扫地、修水管、洗水箱、守门岗；业委会每月查一次，没做到就催，再不改就告到法院；检查结果贴公告栏。

**住宅小区物业管理办法

一、物业管理企业

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

(3)对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

小区物业管理人员管理办法：小区物业

适配人群	物业管委会成员，保洁员，综治服务队员	使用场景	农民集中区，门前三包，群宴管理
制定目的	村里想让小区更干净整齐，大家住得舒服点，别乱扔垃圾、乱养鸡鸭，环境变好，生活才踏实。
适用范围	管所有住户、租户、开店的，还有保洁员、物业人员。管卫生、停车、种地、养狗、修厕所这些事。
职责分工	村委会牵头，物业委员会干活，监督组盯着钱和活儿干没干好。保洁员天天扫地，委员调解吵架，监督组每季度查账看记录。
禁止行为	不准乱倒垃圾进管道，不准散养鸡狗，不准房前屋后乱搭棚子，不准占道摆摊，不准烧秸秆，不准乱贴小广告。
检查与监督	保洁员每天扫，委员每周巡，监督组每月查。月底公示花的钱，没扫干净扣工资，三次不改就找镇上帮忙。4月1号起执行，谁不听先劝，再不听报村委会。

小区物业管理办法(4)

为进一步提高小区居住户的生活质量和提升小区的形象，为使小区达到规范管理，根据《成都市物业管理条例》和市委、市政府《关于进一步提高农民集中居住质量的意见》和《成都市房产管理局关于进一步规范农民集中区物业管理的通知》精神，按照《黄龙溪镇人民政府关于**村小区物业管理的实施方案》制定**村小区物业管理办法。

一、设立小区物业管理委员会;物业管理委员会在党支部村委会的指导下召开业主会议产生，物业管理委员会组成人员5―17人，其中监事会人员3―5人，物业管理委员会负责小区的日常管理和矛盾纠纷调解工作。

二、物业管理的资金来源;1、小区居住户每年每平方米房屋交一元，2、村级公共服务资金

三、物业管理资金的使用范围;1、小区卫生保洁员的工资2、小区公共实施的维修维护3、小区物业管理人员的工资。

四、小区管理;

第一条、物业管理委员会统一招聘小区保洁人员，并组织保洁人员全天对小区进行保洁，保洁人员负责所在区域的环境卫生，并有权制止破坏小区环境卫生的人和事。

第二条、小区内各单位、居住户和外来人员必须做好门前屋后的环境卫生，做到房上不乱挂，房后不乱放，房前不乱贴，杂物堆放整齐，不堆放农作物秸秆，门窗、玻璃清洁干净，做好门前三包(包卫生、包绿化、包秩序)，保持小区环境卫生优美整洁。

第三条、凡居住在小区的农户、单位和外来暂住人员，必须将垃圾分类袋装后按照指定的地点投放，由保洁人员统一清运，做到垃圾不乱扔和散倒垃圾，禁止直接把垃圾和食物残渣倒入雨水和污水管道。

第四条、禁止在小区内饲养家禽家畜和散养犬只，禁止无证养狗，做到养狗办证，犬只拴养。

第五条、小区住户要自觉遵守文明公约，不随地吐痰，不乱扔果皮纸屑、食品包装袋和其他废弃物，不乱倒粪便污水，自觉爱护小区环境卫生。

第六条、小区内公共厕所由物业管理委员会指定专人负责管理和保洁，厕所内外墙面保持干净无乱张乱贴，无乱涂乱画，厕所地面要随时干净，便池内无积粪，达到厕所基本无臭味、无蝇蚊。

第七条、小区住户和外来人员的车辆一律停放在自家门口或指定的停车场，任何车辆不得占用小区道路停放，影响小区道路交通，在小区道路上行驶的车辆应尽量减速慢行。

第八条、小区住户禁止在房前屋后私自搭建，和改变房屋的外风貌，遵守小区物业管理的规定。

第九条、在小区内从事餐饮、洗车等服务行业的人员禁止占道经营。

第十条、小区居住户和外来暂住人员，应当爱护小区绿化，不得攀折花枝树木，不践踏草坪。

第十一条、小区内流转给居住户的土地，居住户要有序合理种植，不种有秸秆的农作物，不乱扔菜叶和杂草，施用农家肥要及时回土覆盖，避免影响小区环境，影响他人生活。

第十二条、小区居住户和外来暂住人员和单位要爱护小区公共设施，不得损坏公共设施。

五、小区安全管理

第一条、小区居住户、外来暂住人员和单位遵守用气、用电协议，按照用电、用气安全须知规范操作，不得私拉乱接电线，不乱接天然气管。

第二条、小区居住户、外来暂住人员和单位不得在小区内焚烧废弃物和农作物秸秆，遵守消防安全的法律法规。

第三条、车辆慢速通行，遇到行人和非机动车应当避让禁止机动车辆长时间鸣号。

第四条、小区居住户、外来暂住人员和单位，要关好自己的门，看好自己的人，守好自己的财，护好自己的楼，并积极参与社会治安综合治理，避免财产受损。

六、小区治安管理

第一条、物业管理人员必须全面掌握小区的情况和外围情况，搞好管理工作，发现违反小区管理规定、影响小区正常运转的人和事，必须立即加以制止，并妥善作出处理，保持小区良好的管理秩序，如果发现大的问题，在作出妥善处理的同时，必须第一时间向公安机关报案，应请公安机关协助处理。同时及时向村委会汇报。

第二条、物业管理委员会应组织村综治服务队对小区进行定时或不定时的巡查，做到安全巡检检查与小区设备、设施、防火、防盗相结合进行巡检，夜间和节假日应增加次数加强巡检，在巡检中发现可凝的人和事，必须做到追踪盘查，巡查必须做到认真、仔细、全面，并做好巡检记录。

第三条、小区内禁止任何人士殴斗，物业管理人员和综治服务队员第一时间赶到现场予以制止控制事态，立即打报警电话，请公安机关协助处理。

第四条、小区内禁止任何人士吸毒、贩毒，小区居住人员应自觉远离毒品并有责任、有义务向公安机关提供信息，并及时报案。

七、小区的群宴管理

第一条、凡是要办宴的小区住户必须服从物业管理人员的管理，到指定的地点办宴。

第二条、聘请的流动厨师必须是在镇人民政府作了登记的人员，厨师和帮厨人员要有健康证。

八、小区物业管理区域禁止下列行为

1、违法搭建建筑物或者构筑物

2、擅自占用、损坏共用设施、设备及附属设施

3、损坏房屋结构或者从事其它影响房屋使用安全的行为

4、损坏公共绿化

5、任意弃置垃圾

6、违法小区管理规定饲养家禽家畜和散养犬只

7、在小区内乱涂写、乱刻画、乱张贴

8、制造噪声干扰他人正常生活

9、违反规定乱停放车辆

10、在房前屋后乱打井，影响房屋使用安全

11、其他违反法律、法规和物业管理规定德尔行为

物业管理委员会对有以上行为人员，应当劝阻、制止，对劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应及时报告相关行政部门和公安机关依法予以处理。

九、小区管理监督组

第一条、小区管理监督组负责对物业管理委员会日常工作开展情况进行监督

第二条、对小区住户提出的合理化建议的落实情况进行监督

第三条、对小区管理委员会物业资金的使用、公示进行监督

第四条、对上级下达的任务的完成情况进行监督

第五条、组织小区居住户、单位对物业管理委员会年度工作开展情况，进行民主评议，评议的结果纳入物业管理人员、卫生保洁人的工资考核。

**村村民委员会

____年3月30日

小区物业管理人员管理办法：小区物业

适配人群	物业服务企业，业主委员会成员，物业项目经理	使用场景	物业履约监督，业主委员会评议，房屋共用部位巡检
制定目的	让业主知道花的钱值不值，服务明明白白，住得安心舒服，投诉少、满意多。
适用范围	管物业团队干活，管修房子、扫地、看门、管电梯、剪树、收垃圾这些事。
职责分工	物业经理带头干，保安保洁维修各干各的活，业委会和监督员盯着看，查记录、看现场。
禁止行为	不准拖着不修急修，不准乱收钱不说明，不准保洁偷懒留死角，不准保安脱岗睡觉。
检查与监督	每月检查记录本，每季查现场，年底打分；没做到就发整改单，三次不改扣钱，扣的钱归业委会。

总体要求: 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法，体现"质价相符"和"明明白白"消费，为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。

管理服务标准

一、客户服务

总体要求:服务有效投诉少于5%，处理及时率100%;业主满意率80%以上。不达标即为违约。

具体要求:

1、佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁。对业主(使用人)的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主(使用人)的意见。

2、服务时限。急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。

3、对业主的投诉及时回访，回访率100%，并件件有记录。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理

总体要求:房屋完好率大于等于98%;设施设备完好率大于等于95%;不达标即为违约。

1、巡检。(1)每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，做好记录;(2)每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议;根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作;在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;(3)每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等;每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;(4)每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次，发现问题及时解决;(5)巡检有记录;巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

2、房屋。

(1)装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人;在业主(使用人)装修房屋备案登记时，对不符合政府有关规定和业主公约的内容，应在2个工作日内给出修改意见;业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况;对装修中的违约行为及时劝阻;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

(2)油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰;5年油饰1次;铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)、铸铁污水管、水管等应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。

(3)建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

2、给排水系统及其配套设施。

(1)给水设施，泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常，出现问题随时处理。(2)排水设施。化粪池每年清理1次，每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换。每月清扫1次以上排水明沟，;每2个月对地下管井清理1次，每季度对地下管井疏通1次，保证通道清洁，排水畅通。

3、供配电系统

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;所有供配电设备运行正常，没有人为故障。

4、智能化系统

设备运行正常，专业人员24小时值班，监控反应灵敏，异常情况及时检修。

5、避雷接地系统。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

6、电梯运行与管理

(1)与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。(2)每日监督电梯运行状况，加强日常维修保养，电梯及其安全设施每月不少于2次，每年进行1次全面调整和测试，确保电梯及安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。(3)电梯维护保养提前一天通知业主(使用人)，并尽可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。(4)制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号后迅速通知维保单位派人排除设备故障，并尽快设法解救乘客。

7、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施

(1)保持本小区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通;发现损坏及时修补;(2)按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;(3)停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划;(4)停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备。

三、清洁管理

总体要求:内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。

1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次;每日收集2次业主(使用人)垃圾;每周用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手;各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次;各梯间墙面、天花板每周除尘1次;每月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放;铁栏油漆完好无脱皮;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无明显灰尘，大理石地面干净无明显灰尘，水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹;玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。

2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁，每日清洁1次;灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。

3、停车场、共用车库或车棚保洁，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物;无异味、空气流通;管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹;标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘;墙面、管线基本无污迹、无灰尘。

4、道路保洁，道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙;地面垃圾滞留时间不能超过1小时;路边灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。

5、标识、宣传牌、雕饰、信报箱保洁，无积尘，无污迹，无乱张贴。

6、休闲及绿化带保洁，外观整洁，地面垃圾滞留时间不超过1小时。

7、垃圾桶、果皮箱保洁，垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污，无明显异味。

8、垃圾收集与处理。垃圾日产日清;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清洁。建筑垃圾定点堆放;垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次;灭鼠:每季进行1次。

五、园林绿化养护与管理

总体要求:园林绿化与小区整体环境相协调，美观，花草树木长势良好，符合季节气候特点，没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。

1、草坪。成活率在95%以上，生长茂盛;整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草;无病虫害;绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理;根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

2、园林树木。长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量;树冠完整美观，没有死树和枯枝死杈;树木枝干无机械损伤，无明显缺株;树林无钉栓、捆绑现象;绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝。

3、花坛。花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美，无枯枝，无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清洁卫生。

4、人工水系、喷水池，池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。四周安全设施状况，发现损坏及时修复。

六、安全防范

总体要求:阻止或减少刑事案件，杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。

1、配备接受过专业训练的专职保安人员。保安人员要身体健康，责任心强，无犯罪记录，工作认真负责，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规;当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐;上岗时精神振作，举止文明，仪态良好。

2、门卫。本小区实行封闭管理。主出入口24小时至少有2人有值班看守，本小区人员车辆凭卡进入，外来人员应进行验证

、登记，杜绝闲杂人员进入，杜绝未经受访业主同意的其他人员进入;大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

3、巡逻。白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻;每组巡逻人员不少于2人;及时发现和处理不安全隐患;接受业主(使用人)投诉和求助;回答用户的询问;在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据;安全巡逻有记录有检查。

4、紧急事故反应。(1)制定紧急事故处理预案，至少包括:火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等;(2)有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态;(3)高层住宅按消防要求组织进行疏散演习;(4)对紧急事故做出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度;(5)组织恢复生活秩序。

5、其他防范措施。(1)设有业主(使用人)求助与报警电话，24小时有人值守;接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理;(2)涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施;(3)协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生;(4)对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明;(5)建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

七、交通、车辆管理

总体要求:车辆进出停放有序，避免交通事故，不因车辆停放和行驶的原因损坏绿化、其他设施。达不到此要求即为违约。

1、有较为完善的车辆管理制度，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、过夜或临时停放位置进行引导，保持车辆行驶通畅。停车按照物价部门核发的收费标准收费。

2、在交警部门协助下在小区设置明显的交通标志，划定禁止车辆停放的区域。杜绝车辆在禁止停放区域停放。

3、维持交通秩序，发现车辆乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。

4、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录。

5、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

6、杜绝外来车辆进小区停放过夜。杜绝非小型机动车停放过夜。

7、对业主违反业主公约和小区有关车辆管理的规定的行为进行及时劝阻。

八、消防管理

总体要求:设施齐全，标识清晰，使用功能良好，防止火灾责任事故。

1、定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能;熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

2、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施;保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障。

3、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。

4、发现火警迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。

5、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修;发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备;消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍;每日填写工作记录，建档备查。

九、档案资料管理

1、档案资料齐全完整;

2、分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便;

3、及时变更登记，账物相符。

监督办法和违约责任

一、日常监督

甲方聘请专门人员并授权监督人员按照本合同及各个附件的约定，代表甲方对乙方的履约情况进行全程监督。发现问题，及时向乙方发出整改通知书，并记录在案，定期向业主委员会报告。乙方有义务配合甲方聘请的专门监督人员进行监督，对监督人员通知的整改事项要有积极的回应并认真整改。乙方没有履行合同约定的管理服务职责，经甲方监督人员监督仍不改正的，视作违约。合同期内因同一问题或同一

情况监督人员发出5次(含)以上整改通知书的，视作违约(不包括建设单位施工遣留问题及个别业主恶意破坏)。甲方及甲方聘请的监督人员不得干涉乙方按合同的约定实施的日常管理与服务。

二、违约责任

乙方没有达到本附件约定的管理服务标准，构成违约的，由甲方向乙方发出书面处罚通知，每一项违约扣减乙方按本合同附件2约定的利用本物业公共部位、共用设施和经营用房经营收入总额中乙方1个百分点的可得金额，相应增加甲方1个百分点的可得金额。(即如果没有任何违约行为发生，乙方可获得最高35%的经营总收入，甲方获得65%;如果发生一项违约，则乙方所得减少到34%，甲方所得增加到66%，依此类推)。

考核办法和结果处理

一、每年年中和年底，乙方将半年和全年履行合同的情况、下半年和下一年度物业管理的主要计划等，两次向全体业主送发书面报告。

二、业主委员会年中和年底两次向全体业主送发评议打分表，对以下内容进行打分评议:1)供电管理;2)供水管理;3)消防治安管理;4)卫生保洁管理;5)绿化管理;6)公共设施设备管理;7)车辆管理;8)维修服务;9)服务态度;10)遗留问题的解决;11)总体评价。打分的标准为:好、较好、一般、较差、差。

小区物业管理人员管理办法：新区住宅小区物业

适配人群	物业企业，业主委员会，房屋使用人	使用场景	日常维护，紧急抢修，绿化养护
制定目的	为了落实《物业管理条例》，让小区干净整洁、安全有序，保护业主和物业公司的权利，让大家住得舒服安心。
适用范围	管物业公司、业主和住户，管房子维修、绿化、卫生、治安、消防、停车这些事。
职责分工	区建设环保行政执法局物业办监督，物业公司干活，业主委员会盯着，街道社区配合检查。
禁止行为	不能高空抛物，不能乱改房屋结构，不能占公共地堆东西，不能毁绿，不能在楼道乱画，不能私存危险品。
检查与监督	物业每月自查，街道每季度抽查，年底打分；没做到的限期整改，两次不改通报批评，严重就换物业；检查结果贴公告栏。

*区住宅小区物业管理办法

××区住宅小区物业管理办法

一、物业管理企业

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

(3)对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

小区物业管理人员管理办法：研究院自管生活小区物业

适配人群	业委会成员，综合服务中心，住户代表	使用场景	业主自治，封闭小区，物业协同
制定目的	小区越来越老，问题越来越多，大家意见大，得有人牵头管事，让生活更安心、更干净、更有序。
适用范围	管本院自管生活小区所有住户和物业部门，管卫生、停车、绿化、安全、维修这些日常事。
职责分工	业主委员会牵头定方向，综合服务中心干活，街道办和主管部门盯着看，住户也能提意见、查账。
禁止行为	不准乱搭乱建、不准种菜、不准放狗养鸡、不准乱扔垃圾、不准私拉电线、不准堵消防通道、不准改承重墙。
检查与监督	物业每月检查，门卫盯进出，装潢要先报批，违规先劝再罚，费用从工资扣或自己交，不交的催三次，再不交就公示。

一、成立业主委员会

1、凡具备物业管理条件的本院自管生活小区，分别召开物业产权人、使用人代表会议，采取选举或自荐的形式，推选出部分热心于小区公益事业、办事公正的代表，组成业主委员会，业主委员会设主任一名，执行秘书一名，委员若干名。

2、业主委员会审议物业管理部门制定的管理计划和物业管理重大措施，维护物业产权人、使用人的合法权益。

3、业主委员会协调物业产权人、使用人与物业管理部门之间的矛盾。

4、业主委员会可以监督物业管理部门各项管理工作的执行情况，提出合理化建议。

5、协助物业管理部门落实各项管理措施。

6、业主委员会应接受物业产权人、使用人的监督。

7、业主委员会应接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处的指导和监督。

二、物业管理的承担部门

凡具备物业管理条件的本院自管生活小区的物业管理由院综合服务中心承担。

三、物业管理部门提供的服务内容:

1、负责房屋建筑共用部位的日常管理和维修、养护项目的申报。

2、负责建筑共用设施的日常管理和维修、养护项目的申报。

3、负责物业管理区域内的公共设施和附属建筑的维修、养护。

4、负责物业管理区域内的绿化维护、::管理。

5、负责物业管理区域内公共环境及房屋建筑物共用部位的卫生保洁和垃圾的收集清运。

6、负责物业管理区域内道路交通秩序和车辆的停放管理。

7、协助公安部门做好物业管理区域内的公共保安和消防管理。

8、负责物业及物业管理档案、资料的收集和管理。

9、逐步提供政府规定的应由物业管理部门操作的其它服务项目。

四、小区管理制度

1、为保障小区安全，创造良好的卫生环境和良好的生活秩序，居民应自觉遵守小区各项规章制度。

2、物业管理部门对任何破坏居民安宁、影响或骚扰他人、制造各种污染、破坏草坪和各种公共设施等不道德行为有权进行规劝，直至追究当事人的责任。禁止任何违章搭建。禁止种植蔬菜。

3、住户应加强消防意识，不得损坏消防设施，不得堵塞、占用消防通道。引起火灾的，肇事者应承担相应的经济及法律责任。

4、住户应有法律意识，不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;不超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和震动。对违法犯罪行为应积极主动举报。

5、住宅内的供水、供电设施不得随意更改，电表箱不得随意开启;不准乱接乱拉电线。

6、住户不得在小区内放养犬只、家禽。

7、实行生活垃圾袋装化，由住户自行将袋装垃圾带到楼下放入垃圾桶;不得从窗口、阳台向户外抛掷垃圾。

8、住户装璜，必须符合房屋结构要求，不得随意拆除承重结构。住户装璜前须报物业管理部门。不得擅自改变房屋用途。

9、外来人员来访，由门卫核实情况，登记后准入。

10、外来人员凡携带大件物品外出者，应有住户陪同送出传达室，否则不得带出。

11、凡小区内暂住人员，必须持派出所暂住证方可居住，并严格遵守小区内各项规章制度。

12、凡小区内临时工作人员，必须到物业管理部门办理临时出入证，进出小区时应主动出示，否则不得入内。

13、小商、小贩、推销、收旧等闲杂人员不得进入小区。

14、在不具备划分停车位的小区，外来机动车和住户私家车未经允许不得进入小区(院车队车辆、消防、救护、警车除外)，不准在小区内泊车过夜。对具备停车条件的小区，实行收费停车。

15、出租车一般不得驶入小区内，对住户因病或携带重物确需出租车进入小区的，由门卫核实情况，登记车牌号码，并以"车辆准入牌"换取驾照暂押，方可让其进入小区。

16、摩托车、自行车一律停放在车棚内，不准在小区公共场所随意停放。

17、住户应按时交纳物业管理服务费及其它应交纳的费用。

18、小区采用封闭式管理，根据小区各自情况，制定关门、开门时间。

五、物业管理服务收费标准

1、物业管理服务费是指由物业管理部门收取的公共性服务费，是为提供生活小区公共卫生清洁、公用设施维护保养以及保安(门卫)、绿化等服务所收取的费用。

2、根据成本测算，结合南京市普通住宅小区物业管理服务收费标准，目前，每月按0.15元/平方米(建筑面积)标准收取(垃圾费除外)。配有电梯的高层住宅的收费仍执行原标准。

3、物业管理服务费每月从住户工资中由院财务部门代扣。工资关系不在我院的住户，每月初应主动向物业管理部门缴纳当月物业管理费。

六、本暂行办法自公布之日起执行。

小区物业管理人员管理办法：时代小区物业

适配人群	业主住户，物业管理人员，装修施工方	使用场景	房屋装修，公共设施维护，环境秩序管理
制定目的	小区房子老了，设施容易坏，想让大家住得舒服点，环境干净点，安全点，不乱糟糟。
适用范围	管时代广场所有业主和房子，还有楼道、电梯、水电、绿化这些公共地方。
职责分工	zz物业公司牵头定规矩、修东西、收物业费；保洁保安天天干活；业主自己盯好自家事，发现不对要喊人。
禁止行为	不能砸墙改窗，不能乱接水电，不能往楼下扔东西，不能在楼道堆杂物，不能晚上大声吵闹放音响。
检查与监督	保洁早上7-8点收垃圾，保安24小时巡逻，维修得马上干，拖着不修要赔钱，乱来被查到要罚或报警。

时代广场(小区)物业管理办法

第一章总则

第一条为了加强**时代广场物业管理，保证住宅小区房屋和公用设施的正常使用，创造清洁、优美、舒适、安宁的生活环境，制定本制度。

第二条zz物业公司负责管理**时代广场的物业工作，包括制订、撤消、修改小区内的各项管理制度。

第三条管理原则

1、统一管理综合服务

2、依法管理、遵守契约

3、依靠业户、齐抓共管

4、以区养区、取用于民

第四条**时代广场的公用配套设施，实行有偿使用，住户有合理使用权利和维护的义务。

第二章住宅小区的使用与维护

第五条业主按设计要求正常使用房屋和区内公配套设施，有责任保护房屋完整和使用的安全。

第六条业主需对房屋内进行装时，应按开发部门的要求进行施工。

第七条业主对房屋的使用，必须严格遵守下列规定

1、不准擅自改变房屋的结构及外貌。

2、不准随便改变窗户或阳台形状及色调和外墙的色调。

3、不准私自改变房屋内的供热、供水、排水。

4、不准私自安装暖气管线，增加或拆除暖气片。

5、不准在供热设备上安装放水装置或擅自启闭损坏控制阀门。

6、不得损坏楼梯间公共部分设施。

7、不准在楼房屋面上堆放物品，架设天线从事有损屋面防水保温的任何活动。

8、不准利用房屋从事危害他人合法权益和其他非法活动。

第八条房屋的维修

1、住房室内的电表、便器、门锁、洗手盆、水嘴、灯头、闭火、插头座属于业主自已的物品应正常使用，如有损坏由业主自已更换。室外部分属自然损坏的一切设施由物业公司负责。属人为造成的损坏由个人负责并追究其造成的一切损失。

2、毗连的房屋维修时，业主应积极支持配合，不得以任何借口阻碍维修工作。

第九条凡需维修的房屋，责任者须及时进行维修，不得借故拖延或抵制。

第十条小区内所有配套设施，不得随意动迁拆改，如人为造成损坏，应由损坏者修复或赔偿。

第十一条业主有保护和美化住宅小区环境的权利与义务，禁止有损坏环境的行为

第十二条为保护和美化住宅小区的环境业主必须遵守下列规定:

1、不得擅自搭建各种违章建筑。

2、末经批准不得擅自接水、接电

3、不准损坏电器设备、小区公共设施。

4、不准从楼上往楼下抛杂物。

5、不准在公用楼间、走廊、屋面、庭院堆放杂物

6、不准有影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱画、乱挂等现象和行为。

7、不准随地吐痰、乱弃烟头、纸屑、果皮瓶罐、乱倒垃圾。

8、晚10时至次日6时前小区内禁止播放大功率音响，大声喧哗吵闹，鸣放鞭炮。

第十三条住户有责任配合治安人员做好治安保卫工作，保证小区秩序的安定。

第十四条允许进入小区的机动车辆在小车区内须按指定的道路行驶场所停放。

第三章管理经费

第十五条为保证住宅小区管理和维修工作正常进行，物业公司遵循以区养区，取用与民的原则，每月收取物业费待定。

第十六条物业费服务项目

1、清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部位的卫生清洁，生活垃圾清运及经常性的保洁。专职保洁人员负责公共区域的清洁，请广大住户自觉遵守社会公德，确保小区环境整洁，住户应将室内日常垃圾用袋装好、密封，每日早7:00――8:00放置在门前，由保洁员按时收集。

2、保安管理。设专职保安人员坚持24小时的巡逻值班，维持小区的公共秩序。实行人防、技防相结合。发现可疑迹象或发生突发事件时，应立即通知物业管理办公室。

3、共用部位日常维修养护。屋面、梁板、柱、基础、楼道、楼道内外门窗等。

4、水电设施管理。对配电设备、设施进行日常管理维修。

5、排污设施管理。清疏和维修排水管道、化粪池。

6、根据需要增设的其他服务项目。

第四章管理要求

第十七条 zz物业公司对违反本规定下列行为之一者视其情节轻重，依照有关规定处罚或移送公安部门究责任。

1、违反第七条，第十二条的任何一项的

2、无故拖延交纳各项费用，干涉管理人员正常工作抵制正常房屋维修的。

3、人为造成公共配套设施损坏的

第五章 zz物业管理公司和管理人员

第十八条 zz物业管理公司的宗旨是依法管理，热情服务，管理人员必须依法办事，严格管理，谦洁奉公。

第十九条管理人员必须热爱本职工作，忠于职守，努力学习，掌握管理技能，不断提高管理水平。

第二十条zz物业管理公司和管理人员如有不履行职责或有违法行为，业主有权向上级主管机关投诉。

小区物业管理人员管理办法：小区物业服务

适配人群	业主委员会，社区居委会，物业管理企业	使用场景	安置小区移交，物业资金监管，公共设施维修
制定目的	让小区干净安全又方便，大家住得舒服点，物业干活有规矩可依，业主权利也有人护着。
适用范围	管安置小区所有业主和物业企业，管卫生、维修、收费、资料交接这些事。
职责分工	社会事务办公室牵头定规矩，社区（村）委会收钱管账，物业企业干日常活，业主委员会盯着看。
禁止行为	物业不能乱花业主交的钱，不能不交档案资料，不能挪用装修保证金，不能少报维修项目。
检查与监督	物业每月结账交材料，社区（村）每季度查账，年底公示资金去向，没做到就警告或换掉物业。

第一章总则

第一条为给我乡居(村)民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强和规范我乡居(村)民安置小区物业管理，维护业主和物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合我乡实际，制定本办法。

第内，物业管理企业应当向业主委员会办理下列事项并报社会事务办公室备案:

(一) 对物业管理服务费据实结算;

(二) 移交物业档案资料及有关财务帐册;

(三) 移交物业管理用房、经营性用房、场地及其他财物。

第五章物业管理保障

第二十四条建设单位应当在业主委员会成立之日起一个月内，向其提供下列物业管理资料:

(一) 居(村)民安置小区综合验收批准文件及有关资料;

(二) 居(村)民安置小区规划图、竣工总平面图;

(三) 单体建筑、结构、设备竣工图;

(四) 地下管网竣工图;

(五) 业主分布情况;

(六) 其他有关物业管理的资料。

第二十五条物业资金的管理

(一) 各社区(村)及物业管理企业应规范物业资金的管理，按照三资管理中心收支两条线的财务管理规定，确保资金运行规范;

(二) 物业管理企业向居(村)委会缴纳的物业管理保证金、居(村)民安置小区业主向居(村)委会缴纳的房屋装修保证金、居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益，应由社区(村)委会直接收取存入乡三资管理中心村集体账户;

(三) 各社区(村)收取的上述所列资金，只能用于物业管理服务费的支付、物业管理服务费保证金及居(村)民缴纳的房屋装修保证金的退还;用于房屋公用部位、公用设施、公用设备的维修及购置经营用房，专款专用，不得挪作他用;

(四) 居(村)民安置小区遇重大物业维修项目，在没有确定物业维修金的情况下，必须由物业管理企业提出维修项目计划，资金预算，经社区(村)委员会讨论同意并报政府按照有关报批程序审批后实施。社区(村)委员会应当及时对居(村)民安置小区物业维修项目及资金使用情况进行公示，并接受上级主管部门及居(村)民安置小区业主监督;

(五) 居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益不能保证居(村)民安置小区正常资金支付的，差额由社区(村)从村集体资产收益中补足。

第二十六条各社区(村)居(村)民安置小区业主在享受专业物业服务的同时须向服务提供方缴纳物业服务费:

(一) 各社区(村)可根据自身经济情况，在一定时期内为本社区(村)居(村)民安置小区所在村集体经济组织成员的业主缴纳物业管理费;

(二) 各社区(村)在小区业主委员会建立后，应逐步推行“业主缴费，村级补贴”的物业服务缴费新模式;

(三) 居(村)民安置小区内非小区所在社区(村)集体经济组织成员的业主不得享受本社区(村)物业服务费的补贴及相关优惠政策。

第六章奖惩

第二十七条对在物业管理中取得显著成绩的物业管理企业，由上级主管部门给予表彰并向社会公布，并且可享受我乡居(村)民安置小区物业管理的有关优惠政策。

第二十八条物业管理企业在合同期内，不履行本办法规定的物业管理义务的，政府将予以警告、责令限期改正;情况严重者，村民安置小区业主委员会可以据此解除与其签订的《物业管理合同》。

第二十九条居(村)民安置小区内业主和进入居(村)民安置小区的人员违反本办法

第二十二条规定之一的，物业管理企业有权依照《物业管理公约》给予警告、罚款，情况严重者，提请有关行政管理部门依法给予行政处罚。

第三十条居(村)民安置小区内业主、业主委员会、物业管理企业及其他有关当事人违反本办法规定和《物业管理公约》《物业管理合同》，应承担民事责任的，受侵害的当事人可以向人民法院起诉。

第七章附则

第三十一条本办法有关专业用语的含义:

房屋公用部位，是指居(村)民安置小区内全体业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、外墙面、屋面等部位。

公用设施，是指居(村)民安置小区内业主共同使用的道路、停车场所、化粪池、窨井、安全设施、环卫设施、照明路灯、绿地等设施。

公用设备，是指居(村)民安置小区内业主共同使用的给排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、电梯、避雷器及消防等设备。

第三十二条本办法由社会事务办公室负责解释。

小区物业管理人员管理办法：某小区物业服务收费

适配人群	业主委员会成员，物业服务企业负责人，小区物业项目经理	使用场景	小区公共设施维护，业主缴费管理，电梯电费分摊
制定目的	怕收费乱，业主和物业扯皮。想让钱收得明白，服务有保障，大家心里踏实。
适用范围	管物业企业收钱这事，管修房子、扫地、管绿植、保安全、管档案这些活儿。
职责分工	业委会牵头定规矩，物业具体收钱干活，业委会和业主一起盯着看账本、查问题。
禁止行为	不能乱涨价，不能把大修钱算进物业费，不能替水电公司多收钱，不能不公布收支。
检查与监督	物业每半年贴一次账单，业主有疑问马上答，真有猫腻就请人查账，不照做就按合同扣钱或追责。