某某小区物业管理内容：实际运行期间（优选10篇）

某某小区物业管理内容：实际运行期间

某小区物业管理服务内容:实际运行期间

(四)实际运行期间的管理服务内容与服务标准

1.服务内容:

1、综合服务管理

服务项目序号内容服务标准

机构设置1管理处设置(1)小区内设置管理处。(2)配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。

2人员要求(1)分公司经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上项目经理任职经历。(2)分公司经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。

(3)小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。

日常管理

与服务3服务时间设有服务接待中心，每天24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。

4合同、收费公示规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

5承接项目承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。

6管理制度有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。

7办公自动化运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。

8规范服务管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

9报修、投诉处理(1)公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%;急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

(2)对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。

10特约、代办服务根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

11满意度调查每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对测评结果分析并及时整改。

12小区业主活动节假日有专题布置，每年组织1次以上的小区业主活动。

13维修资金对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与

建议，根据业主大会的决定，组织维修。

14装修事项告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

2、公共区域秩序维护

人员要求1人员配备公共秩序维护人员身体健康，工作认真负责，定期接受培训。

2技能训练公共秩序维护人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)的比例为80%以上。训练有素，掌握基本的安全护卫技能。

3技能水平有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。

4服装仪容上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。

5器械配备配备对讲装置等必要用具。

门岗6出入口值勤小区主出入口24小时双人执勤，次出入口24小时设专人值勤，5-10月立岗时间不少于8小时，并有详细交接班记录。

7进出人员管理对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员实行登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。

8车辆疏导对进出小区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放;非机动车辆停放整齐。

巡逻岗9巡逻要求(1)对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问;

(2)看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

监控岗10监控要求配有安全监控设施，对重点区域、重点部位实施24小时监控。

应急措施11每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。

3、公共区域保洁服务

楼内公共区域 楼外公共区域

1生活垃圾收集

(1)高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每天早晚定时清运2次。

(2)垃圾袋装;保持垃圾桶清洁，无异味。

(3)设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清。

2通道及楼梯台阶(1)地面每天清扫1次，每2天拖洗保洁1次。单元门厅每天清扫2次，每周拖洗3次。

(2)楼梯间墙面每月除尘1次。

(3)大堂、门厅的大理石、花岗石地面每年保养1次。

(4)楼梯间无乱贴乱画，发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。

3楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦1次，保持干净。

4门、窗等

玻璃5-10月每月擦2次，目视洁净。

5天花板、公共灯具每月除尘1次，天花板、灯盖、灯罩、灯座保持干净。

6电梯及

电梯厅(1)地面每天清扫2次，每3天拖洗1次，电梯内墙面每周擦拭1次。如有地毯，每天吸尘1次。

(2)每月对电梯门壁打腊上光1次。

(3)轿箱顶部每月清洁1次。

7标识、宣传栏、信报箱标识、宣传栏、信报箱每2周清洁1次。

8道路地面(1)每天清扫保洁1次。

(2)主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕;其他道路场地小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕。

9屋面每年4、10月对屋面积雪、杂物进行清扫，冰溜子及时清除。

10绿地绿地每天捡拾2次。

11垃圾箱(桶)、果

皮箱每天清运2次，每周擦洗1次;垃圾无漫溢，垃圾箱(桶)、果皮箱周围地面无垃圾、无污迹、无异味。

12消灭鼠害

蚊蝇(1)每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次，

(2)夏季(6月、7月、8月)每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。

13庭院灯

门前灯每月擦1次。

14设施设备

用房每周清扫3次

15休闲娱乐

健身设施5-10月每2天清洁1次(擦拭表

面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅)，每月刷洗1次。

16宠物饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者报告有关部门进行处理。

4、公共区域绿化养护

草坪

1修剪每年对草坪整治修剪不少于2次，草面基本平整。

2补种每年补种1次。

3清杂草每年普除杂草3次以上，杂草面积不大于8%。

4灌、排水保持有效供水，基本无积水。

5施肥每年施肥1次。

6病虫害防治发生病虫害时及时灭治，控制大面积病虫害发生。

树木7存活率存活率95%以上，生长良好。

8修剪灌木修剪每年2次以上;蓠、球修剪每年不少于3次，做到表面圆整，基本无脱节;乔木每年修剪1次以上。

9清杂草每年适时清除杂草2次以上。

10施肥按植物品种、生长状况、土壤条件每年适时施肥1次。

11病虫害防治防治结合，及时灭治。

花坛

花境12补种缺枝倒伏不超过15%。

13修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施肥1次。

14病虫害防治适时做好病虫害防治工作。

5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

公用部位

1房屋结构每年不少于2次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

2门窗每周1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无明显剥落，墙面修补应保持与原墙面材质一致。

4屋面每季度1次对屋面天沟、水落管道进行清扫、疏通，保持室内公共排水管道畅通。每半年检查1次屋面防水层，发现破损的，及时修理。

5围墙、围栏每月1次巡查围墙，发现损坏立即修复;铁围栏表面无明显锈蚀，保持完好。

6道路、场地等每周1次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，路边石平直无缺损。

7休闲、娱乐、健身设施每周1次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。

8安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

共用设施设备

1公共照明系统(1)楼道灯、庭院灯完好。

(2)庭院灯照明时间5-10月不少于7小时/天;11-4月不少于9小时/天。

(3)变电亭、公共电气柜、供电线路等每月巡查2次。

(4)停电提前通知业主或使用人。

2消防系统(1)消防泵、消火栓每季度检查1次，每年保养1次。

(2)配备烟感、喷淋系统的，每季度检查1次，每年保养1次。

(3)灭火器每半年检查1次，灭火器每年更换1次。

(4)消防水带完好，消防管网压力每年检查2次。

(5)配备消防监控系统的，每天检查火警功能、报警功能是否正常。

(6)每年对消防知识进行1次宣传。

3安全防范

系统(1)安全防范系统配置完善(有可视对讲、周界防越报警、电子巡更、住户报警、闭路电视监控、电梯集中监视系统、门锁智能卡等设备三项以上)。

(2)系统每月检查1次，发现问题及时维修。

4排水系统(1)每月巡查1次排污泵，每半年保养1次。

(2)污水处理系统每年全面保养1次。

(3)排水管线每半年检查1次。

(4)化粪池每年清掏2次。

5二次加压供水(1)总体供水设施每季度检查1次。

(2)泵、管道每两年油漆1次。

(3)水泵和饮用水水池(箱):水泵每半年保养1次，饮用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。

(4)水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。

(5)高层房屋减压阀调压每季度1次测压并做好记录。

6防雷系统防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

6、电梯

服务项目服务标准

电梯(1)建立电梯事故应急措施和救援预案。

(2)建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。

(3)与专业维修保养单位签定维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责任，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志。

(4)保证电梯完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。

(5)确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况。

(6)定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理。

(7)根据实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人。

(8)配置必备的专业救助工具及24小时不间断的通讯设备。

(9)遇电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理。

(10)电梯维护保养提前1天通知业主或使用人，尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。

7)有偿便民服务收费标准:

序号项目细目收费标准备注

1电更换单头灯泡、起辉器免费

某某小区物业管理内容：实际运行期间：大型小区物业管理目标整体设想

大型住宅小区物业管理的目标及整体设想

针对****的实际情况，我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。我们对****的管理目标定位是:在管理期内，使****的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为深圳市物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业管理服务，在全面接管小区后一年内使****达到龙岗区物业管理优秀小区的管理标准，二年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准，三年内达到广东省优秀示范小区物业管理的标准，四年内达到国家优秀示范小区物业管理标准。我们对****的管理设想可概括为:

树立***物业管理形象

建设专业规范的服务队伍

提升****的综合品质

打造***一流地产品牌

(一)树立***物业管理形象

***物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业，她最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新。***物业经过四年的历炼，积淀了丰富的企业文化，储备了大批优秀人才，拥有成熟的物业管理经验，保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力。***在接管****后，****将成为***物业明年工作的重中之重，必将投入主要精力，努力树立起***物业管理的形象，为提升****物业管理水平，***物业准备采取以下措施:

1、全面推行"人性化物业管理模式"

***物业借鉴国外物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特征的具有***特色的人性化管理模式，使***物业在管理水平上有了质的提高。***的人性化管理实现了几个统一:对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一;对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一;对员工来说，体现了企业发展和个人成长的统一。

***"人性化物业管理模式"可以表述为:(1)关注员工和业主不同层次的需求;(2)小区环境建设中人性化因素的融入;(3)对业主在管理服务过程中的"家庭式关怀";(4)现代文明社区精神的塑造。简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。***物业在桂芳园的物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使****的物业管理在档次上得到全面提高。

2、个性化服务

作为服务性行业，***物业在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念，在****的物业管理中，我们将提供个性化服务，以适应社会发展与消费细分的市场趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求，提高到在满足业主上述需求的基础上，最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度;尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此，***物业将根据各类业主的不同需求，提供不同层次、不同类型的个性化服务。我们将根据****各类业主的不同需求，提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容，实行有效的"爱好分类、个性服务"，将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。

3、实践"即时服务和隐性管理"相结合的管理设想

我们在****的物业管理中，将引入"即时服务"和"隐性管理"相结合的管理理念。"即时服务"，就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解，并成立"业主应急服务队伍"和"二十四小时快速维修队伍"，保证在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的服务，我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。"隐性管理"是服务档次的提升，其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，而且保证在业主需要帮助时即时出现，提供深层次的个性化服务。比如，小区的清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员，充分尊重了业主的私密空间。

4、物业管理人职业化

人力资源是物管企业最大的资本，因而，必须树立现代的人力"资本"观念，把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用，扩大投资，让其为企业创造更多的价值。***物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制，能量化的尽量加以量化，不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目，在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进，而在工作态度和能力方面侧重于长期表现，在考核过程中，以上级考核下级为主，辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量，确保考核的公平、公正和公开。***物业已经具有以下三个方面的优势:一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策;二是重视与员工的沟通，加大了情感投资力度，充分尊重员工，对员工进行"人文关怀、情感服务"，用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染员工，让员工感受到企业这个"大家庭"的温暖;三是进行职位激励，帮助员工进行职业生涯设计，给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力，***物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才，使员工以公司为家，以目前的职业为终身职业，确保****物业管理质量，保证了***物业的可持续性发展。

5、全面实施mis、cis系统及cs系统工程

a.mis系统:物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证四季雅节信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统，对社区所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。

b.cis系统:我们将对****进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等，这些设计完成并实施以后，****将有一个独立完整的形象系统，从而大大提高****的形象，提高社区的文化品味。

c.cs系统:我们将在****的物业管理中实施顾客满意战略，即一切从业主、住户的需要出发，以业主满意为***物业管理服务的目标，使****业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。

6、实行社区计算机网络管理

现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理，实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。***物业已在桂芳园使用了当时较为先进的物业管理软件系统，现在物业管理软件日新月异，我们将总结经验，争取将目前最新的网络版投入****的管理中，从而全面提升****的物业管理水平。

7、全面实施iso9001质量保证体系

实施iso9001质量保证体系是进行社区规范化管理的保证，***物业将力争于____年通过iso9001国际认证，我们将在****的管理中全面导入iso9001的管理体系，保证小区的管理规范化

、制度化。

8、建立治安快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素，****的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保小区治安防范万无一失。

9、逐步增加社区管理服务的技术含量

未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞争将起最终作用。在****的物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重;环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本;在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。

10、全面导入酒店式商务物业管理(重点介绍)

我们将在****推行"以业主为中心"的酒店式管理服务模式，倡导"以人为本"全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对****进行全方位的服务:

(1)****酒店式物业管理的行为标准:

smile(微笑):每一位员工必须对所有服务对象(业主)保持真诚的微笑;

e*cellent(杰出):要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。

ready(准备):主动，要求能随时为服务对象(业主)提供专业、规范的服务;

viewing(看待):要把每一位服务对象(业主)都看作需要特殊照顾的贵宾。

inviting creating(创造):要精心创造出使服务对象(业主)能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务;

eye(关注):始终要用热情友好的关注态度对待服务对象(业主)，关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受;

国际酒店业认为，service(服务)的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。

(2)****酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准:

要满足服务对象的个性服务需求，具体要注意下列两点:

*要事前了解服务对象的各种不同的需求:

不同类型的业主具有不同的个性服务需求。一般而言，业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业主归属需要方面，应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自我实现需要方面的需求;这样，必须事前了解各类型业主的"个性"归类集中，拟定服务的实施计划。

*按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象(业主)的需要:

物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品(物业管理职能实施效果)的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对产品的形式和表象(即物业管理职能的实施过程)有不同的要求。

在提供服务时，不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求，特别应注重实施过程中的业主的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务。由此，应凭"以物业管理为依托、以业主服务为中心"的理念，推行充分体现酒店式的"隐性管理"管理模式。

(3)****服务工作的指导方针(服务诫条):

*业主满意是我们工作的目标。

*微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。

*沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。

*快捷。根据业主的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。

*职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。

*职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲;注意个人卫生;时刻留意员工就是公司的形象的体现者。

*团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现，认同***的企业文化和管理。

*工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。

(4)业主服务感受描述:

*安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射"纪律严明、训练有素"的安全防范行为。

*大堂优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的大堂保安的真诚微笑、礼貌问候，让业主体现星级酒店服务的感受。

*优美的绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。

*整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务。

*任何时候需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品;且常备"红十字"应急医药，以备不时之需。

*公共设备正常运行和迅速的家居维修服务，便可商居无忧。

*组织有主题的文化娱乐和体育活动，常保心身开朗。

*拥有独立的私人空间，亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。

***的酒店式物业管理将使****的业主倍感尊贵。

(二)建设专业规范的服务队伍

在实施****物业管理的过程中，我们将建设一支能够将***物业管理模式与****全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍。同时，我们将持续推行"物业管理人职业化"的管理主题，有计划地选拔培养管理处高层管理员，为****物业管理的持续发展和提高培养和储备人才。***物业历来重视培训工作，建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此，我们有信心在****的物业管理期间，培育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。

(三)提升****的综合品质

略

某某小区物业管理内容：实际运行期间：某某小区物业管理内容：入住及装修期间

某小区物业管理服务内容:入住及装修期间

(三)入住及装修期间的管理内容

1、入住管理

(1)办理入住手续的前提条件

a.小区已经通过接管验收，达到入住条件。

b.已经通过接管验收，标志着:

a)房屋无重大质量问题;

b)工程遗留问题基本得到解决;

c)工程文件资料已经齐备;

d)业主档案资料已经移交完毕，产权确认工作已经结束。

c.达到入住的条件，这里指:

a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需;

b)配套设施基本齐备，建成并能够使用;

c)管理处有固定的办公场所并开始办公。

d)物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。

(2)入住的准备工作

a.入住资料的准备:

a)根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《业主手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》;

b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细，并附简明扼要的入住流程等;

c)印刷以下各类入住表格:

--《〈业主通行证〉领用登记表》;

--《装修申请表》;

--《住宅使用说明书》(开发商提供);

--《住宅质量保证书》(开发商提供);

--《钥匙领用登记表》;

--《入住验房表》;

--《业主家庭情况登记表》。

b.设计办理入住手续流程图。

c.入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理作业标准》有关规定办理。

a)区内环境:

--入口处挂横幅，内容有"欢迎您入住_________小区、_________小区是你温馨的家"等等，插彩旗，营造热烈的气氛;

--指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明"物业管理办公室"字样;

--入口处标明管理公司办公地址和办公时间。

b)管理公司办公环境:

--挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受;

--张贴醒目的"办理入住手续流程图"，办理手续窗口设置要求做到"一条龙服务"，各窗口标识清楚，一目了然;

--管理人员着装整洁，精神饱满;

--办公室内资料摆放整齐有序。

(3)办理入住手续流程图

不合格

(4)发出入住通知

a.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间，向业主发出入伙通知，内容包括:

a)《关于办理入住手续的通知》;

b)《致广大业主的慰问信》。

b.业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内，业主仍未办理入住手续的，小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的，小区管理员应将情况向管理公司主管经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件:

b)《购房合同》原件和复印件各一份;

c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，小一寸彩照每人各两张;

d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份;

e)委托他人办理的，须带业主签字的授权委托书。

(5)入住手续的办理

a.验证:管理员在业主前来办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查;

a)《购房合同》原件;

b)《业主的身份证原件》;

c)《单位购房的还须检查其单位营业执照副本》;

d)委托他人办理的，还须检查业主授权的委托书。

b.检查无误后，管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案。

c.将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭登记表》内，另一张为业主办理《业主通行证》。

d.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用，收费人员根据收款项目开具收款收据。一般情况下，入住费用包括以下项目:

a)煤气开户费:属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费;

b)有限电视初装费:属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费;

c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取，未实行抄表到户的可适当收取;

d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳;

e)装修垃圾清运费:同上;

f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费，预收一年。

e.验房收楼:

a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中签字确认;

b)房屋验收合格的，管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;

c)验收发现问题，业主要求搬入或二次装修前维修的，管理公司应通知发展商在一周内给予解决，并将整改结果通知管理公司;

--发展商一周内未整改完毕的，小区管理公司应将整改情况反馈给业主，并告之具体再验收的时间;

--整改完毕后，由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的，由管理公司主管经理进行跟综，并依据物业管理公司同发展商签定的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。

f.发放钥匙:

a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行维修的，小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主;

b)业主收楼有问题，小区管理员在将钥匙交给业主的同时，应留下一把大门钥匙在管理公司以供维修时用;

c)业主在领取钥匙时，管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签字确认。

g.签署《业主公约》和《消防安全责任书》:

a)管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读;

>;; b)请业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》;

c)管理员将签署后的《业主公约》和《消防安全责任书》签署后的其中一份存入业主档案，另一份随其它资料交业主保存。

h.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名:

a)《住户手册》;

b)《服务指南》;

c)签署后的《业主公约》;

d)签署后的《消防安全责任书》;

e)《住宅使用说明书》;

f)《住宅质量保证书》;

(6)开通水电

a.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在《业主入住验房表中》。

b.通知机电维修人员开通该业主房屋的水电。

(1)业主档案管理的具体办法祥见《业主档案管理作业标准》。

(2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。

2、装修管理

(1)装修的申请与审批

a.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必须持业主授权委托书);

a)申请时如实填写《装修申请表》各款内容，并附装修设计图纸，室内装修说明书;

b)如果住户自请施工队，尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外);

c)装修较大商业商铺、娱乐场所时，需提供城市规划、消防、环保等部门的审批文件。

b.审核与批准:

a)小区管理公司维修主管接到装修申请当日，依据《管理公约》中"装修管理规定"的相关条款，按唱诺制要求，就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在《装修施工承诺表》中打"√"承诺。对住户未完全承诺的，小区管理公司维修主管应耐心向住户解释，直到住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户，不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和小区管理公司维修主管共同签字后一式两份，双方各保存一份。

b)不宜审批的情况

--涉及有拆改承重墙的;

--涉及有消防隐患的;

--涉及有破坏预埋管线的;

--涉及有破坏外墙体立面的。

c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在半个工作日内给出同意意见;

d)审核同意的，报管理公司主管经理审批，管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见;

e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户，对需要住户修改设计的，应告之住户修改。

(2)装修审批获得批准后，小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续

a.小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。

b.将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。

c.将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。

d.要求住户签署《装修安全责任书》，并将之附在《装修申请表》后。

e.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用;

a)住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费;

b)施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;

f.引施工队负责人办理《施工通行证》;

a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份;

b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》);

c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。

d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知机电维修人员开通住户水电，并告诉住户可进场装修。

(3)施工期间的管理

a.小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。

b.机电维修人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。

c.秩序维护员负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及"三无"人员管理作业标准》队施工人员进行管理。

(4)装修施工的竣工验收

a.装修施工结束后，由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。

b.小区管理公司在当日内组织人员(机电维修主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况，按以下程序办理;如发现有违章情况，按4.5款办理。

c.竣工验收合格的，由小区管理公司维修主管在《装修申请表》内"完工验收"栏目签署"初验合格"，并签署姓名及日期。

d.秩序维护人员收回施工证，如有丢失，给予施工队每证50元罚款。

e.施工队当日清场离开。

f.装修验收合格并使用一个月后，小区管理公司应对装修施工组织复验，复验无问题，由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明"复验合格"后，由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。

(5)常见的违章装修

a.擅自开工。

b.乱拉电线、超负荷用电。

c.擅自改动燃气线路，安装燃气用具。

d.空调机不按位置安装。

e.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。

f.随意改变阳台功能。

g.随意封阳台，装防盗门、网(高层建筑)。

h.随意拆改墙体。

i.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

j.私自增加线路负荷。

k.改动上下水、电线(开关盒)。

l.私自开凿楼面层，破坏防水层(24小时闭水试验)。

m.擅自占用公共通道、天台、屋面。

n.擅自在室外加装灯、牌、广告等。

o.堵塞地漏和排水管道。

p.擅自移动消防设施。

q.擅自改变门的开启方向，使用消防禁用品。

r.擅自动火作业。

s.铺装过重的地板材料。

t.随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、加工装修材料。

u.随意向窗外抛扔物品。

v.随意用电梯运送装修材料(散

装料和超长重料)。

w.冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。

*.不按规定时间施工，制造噪音。

y.破坏公共绿篱、绿地。

z.夜间随意在住户家中留宿。

aa.不办理《施工通行证》，不遵守小区治安管理规定。

ab.随意拆掉阳台配重墙。

ac.高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。

ad.随意改装智能化系统。

(6)违章装修的处理

a.装修施工期间，发现违章维修的，小区管理公司应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式进行处理:

a)批评教育，规劝改正;

b)责令停工，出具《违章整改通知单》限期整改;

c)责令恢复原状;

d)扣留或没收工具;

e)停水停电(须报管理公司总经理批准);

f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准);

g)依据规定罚没违章金。

b.装修施工验收时，如发现住户违章装修的，小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况征得管理公司主管经理同意后，列清扣款数额，由小区管理公司按以下方法进行扣款，扣款顺序为:

a)首先从施工队装修押金中扣款;

b)施工队装修押金不足以补偿扣款的，再从住户装修押金中予以赔偿;

c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的，要求住户给予赔偿;

某某小区物业管理内容：实际运行期间：小区物业管理公司投标邀请书

小区物业管理公司投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《**市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对(项目名称)的物业管理服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于**市**区(市)县**口**路 号，(或见小区周边地理位置图)。

本项目规划设计的物业类型为: 。

本项目总用地面积 平方米。用地构成为:建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米)，道路用地 平方米，绿化用地 平方米。

本项目总建筑面积 平方米。其中地下总建筑面积 平方米，地上总建筑面积 平方米(住宅建筑面积 平方米，商业用房建筑面积 平方米，办公用房建筑面积 平方米，其他物业建筑面积 平方米)。

本项目共计建筑物 幢(其中住宅 幢 套，非住宅 平方米);建筑结构为 。

本项目的建筑密度为 %;综合容积率 ;绿化率为 %。

本项目规划建设机动车停车位 个，其中地上停车位 个，地下停车位 个;按照规划设计建造了非机动车停车场所 平方米。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于 年 月开工建设，共分 期开发建设。第一期工程计划于 年 月竣工并交付使用;整个建设项目于 年 月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

1、物业管理企业办公等用房:建筑面积为 平方米;坐落位置: 。

2、业主委员会活动用房:建筑面积为 平方米;坐落位置: 。

四、房屋专项维修资金建立情况

开发建设单位按 标准缴存，计 元;购房人按 标准缴存，计 元;专项维修资金的补充来源有 ，建立的住房专项维修资金现存于 。

五、招标书的发售

投标单位应于 年 月 日 时 分前至**市**区**口**路 号室(领取/购买)招标书。(出售的招标书每套标书收取成本费 元整)。

六、保证金的缴纳

1、投标人在(领取/购买)招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，不计利息。投标前所发生的一切费用由投标人自行承担。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地点:**路 号室。

八、投标截止时间 年 月 日 时 分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

九、招投标说明会: 年 月 日 时 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。

十一、开标时间、地点

1、开标时间: 年 月 日 时 分

2、开标地点:*市*区*口*路 号室。

十二、对本次招标提出询问的，请于 年 月 日前与(姓名)联系，(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地 址:

邮 编:

电 话:

传 真:

联系人:

(招标人)

年月日

某某小区物业管理内容：实际运行期间：住宅小区物业管理模式

住宅小区物业管理模式(五)

居住在zz社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。

1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动ci系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段"三防"结合，确保安全。

3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。

3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。

3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。

3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。

3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。

通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。

4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡"以人为本"的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

某某小区物业管理内容：实际运行期间：北城小区物业管理近期目标和远期规划

北城春色小区物业管理近期目标和远期规划

1、"北城春色小区"的管理目标

"北城春色小区"的物业管理实行公司的品牌模式一一酒店式物业管理。创优目标确定为接管一年内达到宁波市"物业管理优秀小区"标准，并加入诚信物业的倡议活动，二年内达到宁波市"物业管理示范小区"标准，三年内达到全国"物业管理示范小区"标准。

2、近期管理目标(1-3年)

(1)第一年，重点抓好装修阶段的管理，使小区设施、设备保护完好，运行正常，小区的建筑风格不被破坏。

具体措施包括:做好前期宣传和资料发放工作，加强与业主沟通，动态巡检，发现违章行为，及时制止。同时各项物业管理服务逐步推出运行，设立"北城春色小区"网上服务平台。协助成立业主委员会。听取开发商和业主对管理服务的意见和建议，不断改进，使 "北城春色小区"推出的酒店式物业管理得到业主的认可，小区管理水平达到"市级优秀"，参加诚信物业活动，并通过多种物业延伸服务，增加收入，达到盈亏基本平衡。

(2)第2-3年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、社区文明创建等开展各种社区活动，利用网站论坛开设"小区管理大家谈"专栏等多种方法，逐步增强业主参与管理意识。充分发挥业主委员会的作用，使业主参与到物业管理中来在经营管理上，奉行"业主满意第一"的服务理念，在管理服务中去发现、挖掘业主的需求，以满足业主需要为核心和经营导向，全方位提升服务质量，使小区管理逐步从持平走向盈利，同时让业主感受到与日俱增的温馨服务。第三年小区管理水平达到"全国示范"标准。

3、远期规划

(1)按照"统一管理，综合服务"的原则，在管理服务中动态监督工作质量，不断引入新的理念，强调员工的培训，不断提高业务水准。尽量减缓物业的折旧率、大自然的侵蚀、人为破坏和不当使用物业造成的损失。

(2)一方面充分利用北城春色小区的现有资源，另一方面不断引入高新科技，增加物业的附加值，保障投资者的利益，为物业保值、增值打下基础。

3、通过全体业主和物业公司齐抓共管，形成"北城春色小区"的物业管理特色，使小区在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，创造一个安全、舒适、倍受尊重的居住环境。使业主实实在在体验到优质物业管理所带来的物业保值、增值。

某某小区物业管理内容：实际运行期间：小区物业管理员工奖惩机制

我们将实行奖勤罚懒，根据公司检查考核以及业主对小区管理处工作的考评，每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工，得到荣誉的进行奖励，不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理;根据每季度的考评结果年末对管理处全年工作进行综合评议，评出管理处先进个人。

一、目的

为维护公司声誉，加强企业管理，提高管理水平，在加强事项教育的同时，对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。

二、种类

(一)警告

适用于第一次触犯轻微过失的规定。

(二)严重警告

适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者

(三)最后警告

适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者

(四)开除(或辞退)

适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。

三、过失性质

(一)轻微过失(违反下列一项者，给予警告一次)

1、一个月迟到或早退三次;

2、违反保安制度，拒绝保安人员检查;

3、违反安全制度但未造成后果;

4、在小区内行为不检点，如大声喧哗、追逐打闹;

5、不讲卫生，在小区公共场所说脏话，乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰;

6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊;

7、由于工作过失，造成公司财务损失达成100元以上1000元以下;

8、业主连续三次反映工作态度不好(经查属实);

9、私扣业主(使用人)提出的一般意见。

(二)严重过失(违反下列一项者，给予严重警告一次):

1、旷工一天;

2、利用职务之便收取户主或客户钱物;

3、对业主(使用人)态度蛮横;

4、公开顶撞上级，不服从指挥或故意消极怠工;

5、由于工作过失，造成公司财务损失价值1000以上3000元以下。

(三)重大警告(违反下列一项者，给予最后警告一次):

1、连续旷工三天;

2、接受贿赂;

3、殴打他人或相互打架斗殴

4、由于工作过失，造成公司财务损失价值达3000元以上。

(四)开除(犯有下列错误，立即予以开除或辞退)

1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天;

2、偷窃公司、同事或业主财务;

3、用非法手段涂改原始记录，窃取账单或单据，从不牟取私利;

4、严重玩忽职守，给业主(使用人)或公司利益造成重大损失;

5、威胁上级，侮辱刁难业主及来访客人;

6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审;

7、犯有其他严重错误。

四、奖励条例

(一)奖励对象

1、在改进公司经营管理，提高经济效益和管理效益方面有显着成绩者;

2、工作努力，深得业主表扬者;

3、在危急时刻为保护他人生命安全，保护小区财产方面有特殊成绩者;

4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者;

5、因其行为为公司带来荣誉者;

(二)奖励办法

凡符合奖励条件者，经公司批准予以确认，奖励形式。

1、全公司通报表扬;

2、颁发奖品或奖金;

3、特别加薪;

4、晋级

某某小区物业管理内容：实际运行期间：小区物业管理经费构成测算

一、居住小区物业管理经费的来源

居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物，是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低，还不能承受较高的费用，特别是我国长期实行住宅福利制度，一些居民对收取多项的管理费用，心理准备不足。因此， 居住小区物业管理收费，是一个政策性很强，又十分复杂的问题。一方面，它关系到住房改革深入发展的问题，另方面，又涉及到广大居民的经济利益问题。因此，制定合理的收费标 准，确保稳定的资金来原，是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

要解决住室小区的管理经费问题，需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:

1.定期收取物业管理服务费;

2.小区维修养护专项基金;

3.一业为主，多种经营的收入;

4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;

5.开发单位给予一定的支持。

现简单分述为下:

1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准，物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日 常管理收费无法负担。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致，但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的，分以下两种情况:

(1)公有住房出售后维修基金的收取

公有住房出售后，维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

①由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金，其具体标准由当地政府确定。如北京市规定，1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。

(2)商品房出售后维修基金的收取

商品房出售后，维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

①在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定，多层住宅提取2%，高层住宅提取3%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后，在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管理费，然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。

不管是公有住房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时 ，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。

(3)维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此，必须加强对维修基金使用的管理。

维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用。在业 主委员会未成立前，可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理企业提出使用计划与预算，报业主委员会批准;在使用过程中， 接受业主

委员会和银行的监督检查。需要注意的是，一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金，因为这笔基金是永久存在的，而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管 理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为，或是因解聘该企业而影响这项基金的安全，必须由业主委员会负责该基金的使用，做到专款专用，防止挪作他用。

维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争 取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费用的不足。

3.一业为主，多种经营的收入。在不向政府要钱，不增加居民的经济负担情况下，物业管理企业可根据自身的情况，积极开办多种经济实体，开展多种经营，创造经济效益，以业 养业，补充小区物业管理经费不足。如组建工程队，完善住宅小区配套建设，建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路，建停车场等。组建装修队对新楼统一管理，统一装修，开办商 店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务，也向社会承接业务，用多种经营取得的部分利润，弥补管理经费的不足，实现以业养业的目的。

物业管理企业开展多种经营的收入和利润，从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营 利润。同时，其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此，这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意，只 是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一，主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善，从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发，而提出的在一定时期内带有 较强过渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况，广大居民的收入水平和低租金的住房政策，小区管理经费完全由住户负担，尚有较大困难。因此，为推动物业管理的发展 和住房制度的改革，政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。

目前，政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持，包括 :

1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准，加强对收费的管理。

2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付，以减轻使用人的负担。

3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等。

4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理，以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定，小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路 和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定，由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费 用。

5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:

按成本价出售。如有的城市规定，开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅 总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房，按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点 用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务，由物业管理企业统一经营管理，经营收入用于小区物业管理。

6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法，物业管理企业以成本租金租用，再以市场租金标准租出，其租金差额部分用于小区物业管理。

随着市场经济体制的建立和完善，以及人民群众收入水平的逐步提高，政府的扶持和开 发建设单位的支持将逐渐减小力度，但在现阶段，这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下，由于住宅带有社会保障性的特点，对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一 定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益，对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。

二、居住小区物业管理服务收费原则

《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费 应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出，国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况，分别实行政府一定价、政府指导 价和经营者定价。

1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房 租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区 提供的公众代办性服务实行政府指导价。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的 服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行

政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度 内确定具体收费标准。

2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修 理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益，谁 付钱”的原则。其收费标准相对较镐，各地情况不一，服务标准也不一样，难以统一。

三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法

(一)居住小区公共性收费的费用构成

“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成，作了如下的规定:

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

3.绿化管理费;

4.清洁卫生费;

5.保安费;

6.办公费;

7.物业管理单位固定资产折旧费。

8.法定税费;

其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实 际情况确定。

此外，对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则

居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同，其 收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合，共同做好“暂行办法”的实施工作。

某某小区物业管理内容：实际运行期间：小区物业管理处经理岗位责任

小区物业管理处经理岗位责任职位:管理处经理工作大纲:统筹整个小区日常管理工作，包括:员工监管、保安、清洁、维修与保养，同时处理投诉问题、管理费诉讼及追讨等事宜。

汇报职级:物业总公司岗位责任:1.制订本部门工作规划和物品购置预算，定期向物业总公司汇报，并出席项目组召集的部门会议。

2. 组织编制管理预算、年终结算，交物业总公司审核。

3. 制订各项管理制度，下达于各级主管与保安主管，组织主持每周工作会议，听取汇报，布置工作，解决工作难题。

4. 定期对小区的保安、维修、清洁进行监察协调，并与承判商代表定期会议，以检讨及改善小区的管理水平。

5.定期提交小区管理报告。

6. 解决客人的投诉，帮助客人解决困难，改善服务质量。

7. 遇有紧急事故，如水浸、火警等事故，全责处理善后工作，并及时通报物业总公司办公室。

8. 协助联络业主，建立良好关系。

9.负责协调、指导部门主任的工作，保证各方面工作的顺利进行。

10.负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、晋升等意见。

11.关心员工生活、工作，协调员工之间所出现的工作矛盾，增强凝聚力。

12.负责签署对外签订的合同、协议及报价的审核，签批有关付款单据和员工聘用合同。

13.制定小区设备使用方法及守则。

14.负责拟任部门主任职称以上职务人员的面试、录用、辞退等工作。

15.负责公司重要的公关及重要接待工作。

16.监管管理处员工超时工作及编制补薪表。

17.管理处员工制服安排、处理及监视。

18.定期检查所属部门的固定资产，并对有疑问者进行审核。

29.发挥工作主动性，完成物业总公司交办的其它任务。

某某小区物业管理内容：实际运行期间：小区物业管理员岗位说明书

小区物业管理员岗位说明书(5)

1、岗位名称:管理员

2、岗位系列:管理

3、岗位概述:**物业有限公司**小区物业管理处的管理工作。

4、岗位权限:

日常物业管理权;

日常服务的接待处理权;

5.工作任务:

负责协助物业管理处主任的工作;

负责小区业主或使用人的业务接待;

负责物业管理费用的收取;

负责物业管理处档案资料的管理;

负责物业管理处的“小财务”工作(包括小区三项基金的管理);

负责物业管理处的内勤工作。

6.承担责任:对物业管理处的的日常事物性工作负责工作。

7.岗位关系:在物业管理处主任的直接领导下，完成各项工作工作。

8.岗位条件:

学历:初中以上，具有物业管理岗位管理证书;

能力:责任心强，具有物业管理的专门知识及技能;一定的组织、协调、管理能力;一定的物业管理法律法规知识。

身体:身体健康

阅历:二年以上物业管理的工作经验

培训:物业管理岗位的应知应会技能培训

8.岗位要求:

文明礼貌，用语规范;

服装整洁，挂牌服务;

服务周到，耐心细致;

资料管理，准确完整;

工作敬业、熟悉业务;

处理及时，件件落实;

善于协调，工作有序。

9、应知应会:

工作任务

岗位要求

岗位关系

岗位责任

岗位考核

10.附件

规范用语:

电话:**物业，请讲!

接待:先生/小姐、老师/同志，早/中/下午好!

帮助:请问有什么事是否需要帮助