物业管理公司会计制度（优选10篇）

物业管理公司会计制度

物业管理有限公司会计制度(十四)

第一条 为了规范本企业的会计核算，真实、完整地提供会计信息，现结合本企业的具体情况制定企业的财务制度根据《中华人民共和国会计法》及国家其他有关法律和法规。

第二条 填制会计凭证、登记会计账簿、管理会计档案等要求，按照《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》和《会计档案管理办法》的规定执行。

第三条 会计核算应当以企业发生的各项交易或事项为对象，记录和反映企业 本身的各项生产经营活动。

第四条 会计核算按月划分会计期间，逐月结算账目和编制财务会计报告。

第六条 企业的会计核算以人民币为记账本位币。

第七条 企业的会计记账采用借贷记账法。

第八条 会计记录的文字应当使用中文。

第九条 会计核算时，遵循以下基本原则:

(一)会计核算应当以实际发生的交易或事项为依据，如实反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。

(二)企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算。而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据。

(三)企业提供的会计信息应当能够反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，以满足经理室及相关部门的需要。

(四)企业的会计核算方法前后各期应当保持一致，不得随意变更。如有必要变更，应当将变更的内容和理由、变更的累积影响数，以及累积影响数不能合理确定的理由等，在会计报表附注中予以说明。

(五)企业的会计核算应当按照规定的会计处理方法进行，会计指标应当口径一致、相互可比。

(六)企业的会计核算应当及时进行，不得提前或延后。

(七)企业的会计核算和编制财务会计报告应当清晰明了，便于理解和利用。

(八)企业的会计核算应当以权责发生制为基础。凡是当期己实现的收入和己经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用;凡是不属于当期的收入和费用，即使款项己在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。

(九)企业在进行会计核算时，收入与其成本、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入和与其相关的成本、费用，应当在该 会计期间内确认。

(十)企业的各项财产在取得时应当按照实际成本计量。其后，各项财产如果发生减值，应当按照本制度规定计提相应的减值准备。除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定者外，一律不得自行调整其账面价值。

(十一)会计核算应当合理划分收益性支出与资本性支出的界限。凡支出的效益仅及于本年度(或一个营业周期)的应当作为收益性支出;凡支出的效益及于几个会计年度(或几个营业周期)的，应当作为资本性支出。

(十二)企业在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产或收益、少计负债或费用，但不得计提秘密准备。

(十三)会计核算应当遵循重要性原则的要求在会计核算过程中对交易或事项应当区别其重要程度，采用不同的核算方式。对资产、负债、损益等有较大影响，并进而影响财务会计报各使用者据以做出合理判断的重要会计事项，必须按照规定的会计方法和程序进行处理，并在财务会计报告中予以充分、准确地披露;对于次要的会计事项，在不影响会计信息真实性和不至于误导财务会计报各使用者做出正确判断的前提下，可适当简化处理。

物业管理公司会计制度：物业管理公司行政办公

总则

第一条为规范公司行政办公行为，明确行政办公工作流程，保障行政办公体系高效、有序、协调地运作，特制定本制度。

第二条公司行政办公制度包括公文处理规定，行政办事制度，会议制度，请示、报告制度四项主要内容。

第三条公司行政与人力资源部负责公司行政工作的批办、督办、检查、协调和信息反馈。

第一章公文处理规定

第四条公文是贯彻党和国家方针、政策，贯彻上级指示精神，发布规章制度，实施经营决策，下达工作任务等各项管理工作的重要方式和途径。

第五条公司行政与人力资源部是公文处理工作的中枢部门，负责撰写、审核、处理公司往来公文，并指导监督各部门及各管理中心(处)的公文处理工作。

第六条公司常用的公文种类主要有:

(一)决定--用于对重要事项做出决策和安排;

(二)指示--用于对下级单位布置工作，阐明指导原则;

(三)公告--用于向公司内外宣布重大事项;

(四)通告--用于在一定范围内公布各单位及员工应当遵守的或需要知道的事项;

(五)会议纪要--用于记载和传达会议情况及议定事项;

(六)通知--用于传达上级批示、要求下级办理或知道的事项;批转下级公文或转发上级以及不相隶属单位的公文;发布规章;任免和聘用管理人员。

(七)通报--用于对人和事的表扬或批评;传达重要精神或情况;

(八)请示--用于向上级请求指示、批准;

(九)报告--用于向上级汇报工作，反映情况，提出意见和建议，答复上级询问;

(十)批复--用于答复下级请示事项;

(十一)总结--用于向上级做综合性的全面工作汇报;

(十二)计划--用于对今后工作做出全面安排;

(十三)签报--用于各部门向公司领导请示、汇报工作;

(十四)函--用于不相隶属关系单位或部门之间商洽工作，询问和答复问题;

(十五)复函--用于回复来函。

第七条公文格式包括下述内容:主办单位、分管领导审核、核稿、拟稿人、会签、标题、正文、发文单位及印章、主送对象、呈报、抄送(报)对象、发送对象、附件、发文字号、打印份数、校对、签发、主题词、发文时间、密级、紧急程度等。

(一)公文的标题应当准确、简要概括公文的主要内容，并标明公文种类;

(二)发文字号，一般包括单位代字、年号、序号。联合行文，只标明主办单位发文字号;

(三)发文单位、主送单位应落全称;

(四)除会议纪要外的公文，一律加盖与发文单位相一致的印章;

(五)密级公文，应当分别标明"a级"(绝密)、"b级"(机密)、"c级"(秘密)字样;

(六)紧急公文，应当分别标明"特急"、"急"、"平急"字样;

(七)公文如有附件，应在正文之后，发文单位名称之前，注明附件的顺序和名称;

(八)呈报、主送、抄报、抄送、发送:

呈报，为文件内容的执行对象或必须呈达的上级主管单位;

主送，为文件内容的执行对象或必须送达的对象;

抄报，为需要了解文件内容的上级主管单位;

抄送，为需要了解文件内容的本单位领导、同级单位;

发送，为需要了解文件内容的下级单位。

向上级请示的公文，一般只写一个呈报单位，如果需同时报知另一上级单位，可用抄报的形式;

(九)发文时间应以领导签发的时间为准;联合发文，以最后签发单位领导的时间为准。

(十)公文应标明签发人，签发人为主签发人;

(十一)公文用纸为a4型，左侧装订;

(十二)对外行文的字体要求:

1、发文字号为四号宋体加粗;

2、标题为小二号宋体加粗;

3、发文对象为四号宋体加粗;

4、正文为四号宋体;

5、呈报、主送、抄报、抄送、发送对象为四号宋体;

6、主题词为四号黑体加粗。

第八条发文字号具体规定:

公司及各部门发文字号为:

1、物业管理有限公司物业(宁)字[年号]***号;

2、公司行政与人力资源部物业(宁)行人字[年号]***号;

3、公司财务部物业(宁)财字[年号]***号;

4、公司品质培训部物业(宁)品培字[年号]***号;

5、公司市场发展部物业(宁)市场字[年号]***号。

6、公司工程管理部物业(宁)工程字[年号]***号

第九条行文关系和规则:

(一)各管理中心(处)的行文关系，应根据各自的隶属关系和职责范围确定，在权限范围内可以自主行文;

(二)非紧急情况不得越级行文;

(三)各管理中心(处)不得直接向公司总部及以上单位行文。如确需请示公司总部或以上单位，应由各管理中心(处)拟稿，经公司行政与人力资源部审核，报公司总经理批准后，加盖公司印章、呈报;

(四)各管理中心(处)呈报公司的文件，统一报送至行政与人力资源部，报送一份即可，由公司行政与人力资源部根据需要向有关领导和部门送阅;

(五)除公司领导直接交办的事项和重大紧急情况外，行文原则上不得直接呈报领导个人;各管理中心(处)不得以单位负责人个人名义向公司或公司领导呈报需公司审批的文件;

(六)"报告"、"纪要"类公文中不得夹带请示事项;

(七)所有公文原则上统一由公司行政与人力资源部收发、登记、签转;紧急、特殊情况可直接由领导批转、交办，事后履行公文处理程序;

(八)凡传达、贯彻上级指示精神、决定;向上级的请示、报告;颁发公司规范性文件;发布具有全局性指导意义的通知、通告等公文，由主管职能部门拟稿，分管领导审核，总经理签发，并由行政与人力资源部统一编字号、印发。

第十条公文处理程序:

(一)公文处理程序为收文程序和发文程序。收文程序包括登记、分办、催办、反馈、归档等;发文程序包括拟稿、审稿、会签、核稿、签发、编号、打印、校对、登记、封发和存档等;

(二)公司收文要统一制作《来文阅办表》，发文首页统一制作《发文稿纸》，传真使用统一的《图文传真》，部门签报统一使

用《文件会签单》;

(三)公司字发文应由总经理签发;部门发文，可由分管领导签发;一般性行政事务公文可由公司行政与人力资源部经理签发;

(四)凡涉及其他部门的公文，主办部门应主动与有关部门协商、会签。如果意见不一致时，应在公文会签中如实反映;

(五)撰写公文应注意事项:

1、符合党和国家的方针、政策、法律、法令及上级单位的规定;

2、内容详实、观点明确、文字精炼、条理清晰、标点符号正确;

3、公文中的人名、地点、数字要准确，引用公文要注明发文机关、公文字号、

标题和发文时间;

4、公文中的数字，应尽量使用阿拉伯数字;

5、发文时间使用中文数字标识;

6、请示问题应一文一事。

(六)公文受理应注意事项:

1、凡需两个以上部门会签处理的公文，由主办部门牵头，组织有关部门会签办理;

2、各部门报公司领导审批的公文，除机密公文外须经行政与人力资源部签转各分管领导审阅、批示;

3、各管理中心(处)报公司的公文，应报公司行政与人力资源部，由行政与人力资源部根据公文内容签转涉及到的各部门，由各部门在职权范围内处理。若需报公司领导审批的，由该部门提出意见后，由行政与人力资源部签转有关领导审阅、批示;

4、机密公文由送文单位直接送分管领导审阅、批示。

(七)公司字发文均由公司行政与人力资源部核稿，主要做好公文的审核把关工作:

1、是否需要行文;

2、行文是否准确、简洁、明了、完整;

3、行文中涉及其他部门或单位的问题是否经过充分协商;

4、行文的格式、关系、内容、处理程序等是否符合本规定的要求。

(八)公文归档:

1、公文办理完毕后，具体承办人应根据文书立卷要求，整理公文原稿及有关资料，依据公文的等级送交公司行政与人力资源部或本部门相关人员分类存档。个人未经许可，不得私自保存应存档的公文;

2、对于没有存档价值的公文，经过鉴别和主管领导批准后可销毁。机密公文的销毁，应有行政与人力资源部专人监督，并进行登记。

第二章行政办事制度

第十一条公司对行政办事的要求是优质、高效、有序、协调及过程受控，各级人员必须依照职责权限，各司其职、各负其责。

第十二条公司行政办事规则:

(一)对于职责权限范围内的事项，必须认真、准确、及时办理，不得推诿、积压;

(二)对于超越职责权限范围的事项，必须遵循工作程序逐级请示、报告，一般不得越级请示、报告或擅自越权行事;

(三)对于跨部门事项，主办部门须主动与相关部门协商办理，相关部门要积极配合。意见不一致时，主办部门须向上级分管领导请示汇报，由上级分管领导协调解决。各部门均不得未经协调一致而擅自行事，否则，上级分管领导有权责令纠正或追究责任;

(四)对于不适合部门办理的事项，必须立即退回交办部门并说明理由;

(五)对于重大突发事件及处置意见，情况紧急时，可直接向公司领导请示、报告，但事后要向被超越的主管上级报告;

(六)公司领导直接交办或需要保密的事项以及发现损害公司利益、公司声誉的行为，可直接向公司有关领导请示、报告;

(七)公司领导在涉及财务、投资、人事等方面的决策性指示，必须有书面批示或文件，方可作为执行依据;

第十三条公司行政办事可以公文、电子邮件、传真、电话、口头等形式办理。若以电子邮件、传真、电话、口头形式办理，电子邮件、传真件正本、电话记录正本、口头记录正本及有关资料，在办理完毕后存档备考;若以公文形式办理，则转入公文办理程序。

第十四条行政办事程序的时限要求:

1、以公司名义的收、发文，均由公司行政与人力资源部进行登记，派专人监督，须做到事事有回复;

2、有具体时限要求的事项，按时限回复;

3、凡属公司级各类文件及上级来文，秘书填写《来文阅办》后，交由行政与人力资源部负责人做处理意见，报公司领导，再根据领导指示，传阅相关职能部门;

4、公司来文须当日批转，行政与人力资源部指定专人办理，或催办、监督、检查办理情况(需跟踪督办的)，同时指定汇报时限;

5、公司发文，行政与人力资源部秘书填写《发文稿纸》后，交由领导签发，并于当日送达收文单位;

6、急事急办，第一时间处理标注"特急"、"急"的事项;

7、平急事项，从接受之日起三个工作日内回复;

8、涉及到技术性问题的事项，从接受之日起十个工作日内回复;

9、如工作需要限定完成时间，在交办工作时即应做出明确规定;不能按时限完成或回复的事情，必须向相关方面说明理由和最后完成日期。

第十五条公司行政办事分办理事项和阅知事项。

(一)办理事项为上级指示、下级请示及与有关单位商洽的事项;

(二)阅知事项为上级通报、下级报告及各类简报、信息等。

第十六条办理事项的工作程序:

(一)行政与人力资源部对公司办理事项进行登记，并依据公司领导的分工和各部门的职责范围，提出批办意见后，签转相关部门主办或直接签转公司领导批示;

(二)主办部门:

1、依据职责权限范围办理;

2、根据领导的批示或会议决定办理;

3、必要时向公司分管领导请示、报告。

(三)公司分管领导

1、依据职责权限批示;

2、必要时向其他分管领导通报;

3、必要时召开专题会议研究决定;

4、必要时向总经理请示、报告;

5、必要时按行文程序向上级单位请示、报告。

(四)总经理

1、依据职责权限批示;

2、必要时提交经营班子办公会研究决定;

3、必要时按行文程序向上级单位请示、报告。

第十七条阅知事项的工作程序:

(一)行政与人力资源部对公司阅知事项进行登记，并签转公司领导、相关部门或管理中心(处)阅知;

(二)公司总经理或分管总经理助理认为有必要时，由行政与人力资源部签转相关部门或管理中心(处)阅知;

(三)公司各部门、各管理中心(处)有需要公司领导阅知事项的信息、简报

等可先报行政与人力资源部转相关领导阅知;

(四)公司领导对阅知事项如有批示的，由行政与人力资源部及时反馈给相关部门及各管理中心(处)。

第三章会议制度

第十八条行政会议是实施企业管理的重要行政办公手段之一，公司对会议要求精简、实效、控制数量、提高质量。会议议题要提前拟定并发出通知，与会者须认真准备。会议决议以会议纪要为准。经营班子办公会、总经理办公会、年度工作会的会议纪要解释权归公司总经理，专题会会议纪要解释权归主持专题会的公司领导。

第十九条公司会议有经营班子办公会、总经理办公会、年度工作会议、专题会议。公司各部门可根据本部门实际工作需要自行决定召开部门会议。

(一)总经理办公会

1、总经理办公会是公司经营决策层贯彻上级指示，研究、分析、确定公司重大经营行为，决定公司重大事项等的高层领导行政会议;

2、总经理办公会由总经理主持，公司经营班子成员参加，可以根据会议内容邀请上级单位领导参加或安排有关人员列席会议;

3、总经理办公会原则上于每月末召开，因工作需要也可临时召开。会议议题由行政与人力资源部征求公司经营班子成员意见后确定，负责会议记录，形成会议纪要。

4、总经理办公会的主要内容:贯彻落实经营班子办公会形成的关于公司整体发展战略、经营管理目标的重大决策;听取各部门在经营、管理、发展等工作的汇报并就遇到的重大问题提出处理意见;分析公司部门经理以上人员和管理中心(处)领导成员的工作能力、水平及业务素质并做相应调整等主要经营管理工作的行政例会;

2、总经理办公会由总经理主持，总经理因事可延期举行或委托公司其他领导主持召开;

3、总经理办公会

由经营班子成员、各部门负责人参加，如会议内容涉及相关单位，总经理可临时决定列席人员;

4、总经理办公会由行政与人力资源部征求与会公司领导及各部门意见后确定会议议题，负责会议记录，形成会议纪要。

(二)项目办公例会

1、项目办公例会于每月末第一周上午9:00召开，各部门、管理中心(处)负责人参加。

2、项目办公例会内容同二十五条第二款"月报内容"。

(三)年度工作会议

1、年度工作会议是公司总结上年度工作、制定下年度工作计划、与各管理中心(处)签订经营管理目标责任书、交流工作经验、表彰先进的年度大会，原则上于每年三月初召开(总部年度工作会议召开后进行);

2、年度工作会议由公司经营班子成员、公司部门经理、管理中心(处)负责人以上人员参加;

3、年度工作会议由公司行政与人力资源部负责筹备，有关部门和管理中心(处)协助相关工作。会议组织、议程安排等工作由行政与人力资源部征询有关方面意见后提出，并报请总经理审定;

4、公司行政与人力资源部负责会议记录，形成会议纪要。

(四)专题会

1、专题会议是公司研究决定经营管理中具体事项、解决具体问题的专门会议;

2、专题会议由公司领导根据情况确定召开并主持，参加会议的成员由主持会议的领导自行确定;

3、专题会议要研究的内容由会议所讨论专题的主要负责部门准备，并报主持会议的领导审定。会议文件、所需资料、会议记录、形成会议纪要等工作亦由主责部门负责。会议纪要形成后报主持会议的领导签发，报备公司行政与人力资源部。

第二十条各类会议的会议纪要，须在会议结束后四个小时内做出。行政与人力资源部要做好会议纪要中各项工作安排的跟踪、催办和检查。

第四章请示、报告制度

第二十一条请示、报告制度是公司行政工作的基本制度，在公司各项工作中，必须严格遵守请示、报告制度。请示、报告的基本要求是及时、准确、观点明确、文字简洁。请示、报告一般采取签报或编号文件的方式。

第二十二条请示是指下级单位向上级单位请求指示、批准的办事程序，凡是超越职权和职责范围的事项都应按规定请示;报告是指下级单位按照要求向上级单位报告工作、反映情况、提出建议、答复上级单位的询问，不需要上级单位做出指示、批准的办事程序，凡是重要工作和事项，都应按规定报告。

第二十三条下列事项必须请示、报告:

(一)各部门、管理中心(处)重要决议、决定的制定;

(二)各管理中心(处)经营管理活动的开展、合同协议;

(三)各管理中心(处)贯彻本公司工作方针、决议、决定的情况及所遇到的特殊问题和解决方案;

(四)对外新闻发布、公关外事活动以及对相关人员的邀请;

(五)公司重大活动安排以及需要公司领导参加的会议、仪式;

(六)重要的人事安排、人员调动、干部违纪的调查处理等;

(七)公司各部门经理及管理中心(处)负责人以上人员出差、公司出国;

(八)重大突发事件及事故。

第二十四条请示、报告的工作程序

(一)对于第二十三条第一、第二款有关内容，凡是需要向公司总经理请示、报告的，由有关部门起草签报，经公司行政与人力资源部核稿后，呈公司总经理签署，以公司名义上报;公司需向上级单位请示、报告的，日常办公文件，由主办部门起草正式文件，经公司行政与人力资源部核稿后，呈总经理签发，以公司名义上报，重要的请示报告文件要经公司总经理签发。

(二)对于第二十三条第三款有关内容，由主办部门起草签发，经部门负责人、管理中心(处)总经理签字，以公司部门或管理中心(处)名义上报公司分管领导审批。

(三)对于第二十三条第四、第五款有关内容，由主办部门起草，经公司或管理中心(处)总经理签字后报上级单位分管领导审批。

(四)对于第二十三条第六款有关内容，由公司行政与人力资源部具体承办。

(五)对于第二十三条第七款有关内容，必须提前逐级请示和经过批准。领导干部出差、出国要统筹兼顾，注意轻重缓急，至少留有一名经营班子成员主持日常工作。凡是涉及公司重大事项的出差、出国，人员返回后六个工作日内要向批准人提交书面报告。

(六)对于第二十三条第八款有关内容，必须立即请示、报告。另在当月或当季的报告中要有所体现。

第二十五条公司日常工作报告制度

(一)公司向上级单位的日常工作报告，除必须报告第二十三条规定的事项外，日常工作情况按周、月、季、半年、年度向上级单位报告，并可根据上级单位要求随时上报或调整上报:

1、月报，即经营情况月报表，报告公司各部门、管理中心(处)当月主要经营管理情况及财务月报表，下月的工

作计划及需上级单位协调与支持的内容。由公司行政与人力资源部汇总各职能部门月报表，报批公司总经理后于下月五日前报上级单位(或按总部要求时间报);

2、各部门、管理中心(处)半年述职报告，结合财务主要指标，对重大经营管理活动进行分析、总结，报告前两个季度的主要工作情况和六月份财务月报表，以及下半年的工作计划，需上级单位协调及支持的内容等。由公司各部门、管理中心(处)做半年述职报告，原则上于七月五日前上报，或根据上级单位要求调整上报时间(或按总部要求时间报);

3、公司总经理年度工作报告，即全年工作报告，由公司总经理报告本年度主要工作情况、全年经营指标完成情况、年度财务报表及主要财务指标的说明及分析、下年度工作计划及需上级单位协调支持的内容等，于下年度一月十日前上报，或根据上级单位要求调整上报时间。

第二十六条请示、报告规则及时限

(一)凡请示、报告事项，在时间允许的情况下，都应有正式书面文件。特殊、紧急情况，可先电话请示，得到批准后要填写《电话请示单》，事后将《电话请示单》传真给报批领导确认，并补办相应的公文办公程序;较急情况下可发传真请示，经领导传真批示认可后再实施;

(二)日常事项的行文报批，一般在三个工作日之内批复;紧急事项的批复一般不多于二个工作日;特殊情况不能及时批复的，要向请示单位(部门)说明原因。

(二)请示、报告时，各部门、管理中心(处)或具体承办人要对请示、报告事项提出意见或建议，必要时应附相关资料，便于上级单位领导做出决策。涉及到有关方面的，要有会签意见;

(三)请示应尽量提前，以便上级单位有较充裕的时间研究讨论。在请示未正式批复之前，不得擅自执行请示的有关内容;

(四)报告要准时，公司及各管理中心(处)要按日常报告制度中规定的时限，如期报告。各部门及管理中心(处)的工作报告由公司行政与人力资源部负责监督和催办。

第五章附则

第二十七条本制度适用于公司管理中心(处)。

第二十八条本制度由公司行政与人力资源部负责解释、修订。

物业管理公司会计制度：物管师--物业管理师基本

____物管师--物业管理师基本制度与政策试题(2)

1.实行( )，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。

a.物业服务企业资质管理制度

b.物业管理审批制度

c.物业承接查验制度

d.物业管理监察制度

2.以下关于业主大会的工作要求的表述，正确的是( )。

a.业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开7日前以书面形式在物业管理区域内公告

b.公告《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)的同时，应当在业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式前公告

c.确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准

d.业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的住宅年限确定

3.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，这属于管理规约中关于( )的内容。

a.业主的共同利益

b.物业的使用、维护、管理

c.业主应当履行的义务

d.违反规约应当承担的责任

4.物业管理服务的( )对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。

a.即时性

b.系统性

c.监督性

d.完整性

5.以下属于由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备是( )。

a.户外围墙

b.落水管

c.照明设施

d.电梯

6.业主的维修养护事项如果需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得( )的同意，以便建设单位和物业服务企业采取必要措施，最大限度地减少给其他业主带来的不便。

a.物业服务企业和规划主管部门

b.居民委员会和物业服务企业

c.建设单位和居民委员会

d.建设单位和物业服务企业

7.物业管理投标是指物业服务企业通过投标方式竞聘( )。

a.物业管理人才

b.物业服务企业

c.物业服务志愿者

d.物业管理项目的活动

8.下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，不属于招标活动方案内容的是( )。

a.开标时间

b.招标组织机构情况

c.开标地点

d.评标标准和方法

9.评标委员会由( )共同组成。

a.投标人和招标人

b.评标专家和监督人员

c.招标人的代表和评标专家

d.投标人的代表和评标专家

10.物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的技术资料是( )。

a.单体建筑、结构、设备竣工图

b.竣工总平面图

c.物业的规划

d.设备、设施的安装、维护、保养等资料

答案:cccac dddcd

11.物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于()所有。

a.业主

c.房屋规划主管部门

d.国家

12.根据筹备业主大会的工作要求，业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开()日前以书面形式在物业管理区域内公告。

a.10

b.15

c.28

d.30

13.首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由( )负责筹备和召集。

a.业主大会的监督者

b.业主

c.业主代表人

d.业主委员会

14.物业使用人是指物业的承租人和其他( )。

a.业主委员会委员

b.业主代表

c.物业管理机构的业主

d.实际使用物业的非业主

15.业主()，需要通过民主协商的机制来实现，管理规约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。

a.共同财产的监督和共同利益的分配

b.共同财产的管理和共同利益的平衡

c.共同财产的分配和共同利益的分配

d.共同财产的分配和共同利益的平衡

16.《物业管理条例》规定，物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的竣工验收资料是( )。

a.地下管网工程竣工图

b.设备、设施的安装保养资料

c.物业质量保修文件

d.物业使用说明书

17.按照我国《公司法》的规定，物业服务企业股份有限公司的注册资本不得低于( )万元。

a.50

b.100

c.500

d.1000

18.以下对物业管理从业人员应具备的条件的表述，错误的是( )。

a.具有本专业中专毕业以上学历，见习一年期满，经单位考核合格者

b.按国家有关规定已担任本专业初级专业技术职务或通过专业技术资格考试取得初级资格，经单位考核合格者

c.在本专业岗位工作，经过国家或国家授权部门组织的从业资格考试合格者

d.具有个人开办物业服务企业的经验

19.业主大会议事规则是()组织、运作的规程，需要由业主共同决定。

a.业主委员会

b.业主大会

c.物业服务企业

d.其他管理人

20.下列选项中，( )是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。

a.业主不得转让建筑内的住宅

b.业主不得随意改变住宅的居住用途

c.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全

d.业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离

21.下列业主的权利中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有()。

a.完善权和监督权

b.知情权和监督权

c.控制权和知情权

d.控制权和完善权

22.一般情况下，确定房屋所有权人主要凭据是( )。

a.物业服务企业对业主的登记记录

b.房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证

c.房地产开发商与业主签订的合同凭证

d.房屋现居住人的身份证明

23.《物业管理条例》规定的业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由( )决定。

a.物业管理区域的全体业主

b.非物业管理区域的全体业主委员

c.物业管理区域的相关行政机构

d.全体业主

24.物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选( )名业主代表参加业主大会会议。

a.1

b.2

c.5

d.7

25.《物业管理条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的(b )备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。

a.省级人民政府房地产行政主管部门

b.区、县人民政府房地产行政主管部门

c.区、县人民政府工商行政主管部门

d.区、县人民政府民政府

26.不得对潜在投标人实行歧视待遇表现为( )。

a.采取地方保护主义，限制外地物业服务企业参加投标

b.对某些潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目，而对其他潜在投标人则掩饰项目情况或不给予同等、合理的投标准备时间

c.向潜在投标人提出不切实际的投标条件或要求

d.从企业所有制角度进行限制，不允许民营物业服务企业参加投标

27.邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用对( )的物业管理项目。

a.物业管理无要求

b.小区居民素质有特定要求

c.物业管理有特定要求

d.小区公用设施与设备有特殊要求

28.下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，属于对招标人及招标项目简介的内容是( )。

a.物业服务项目

b.投标人资格

c.物业管理用房的配备情况

d.服务应达到的标准

29.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经()同意。

a.有利害关系的业主

b.业主大会

c.其他业主

d.业主委员会

30.关于建筑物及其附属设施的管理，下列说法中错误的是()。

a.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理

b.对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换

c.建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主委员会所有

d.物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督

31.物业管理服务受益主体的广泛性体现为物业服务企业( )。

a.跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化

b.随时满足业主客观上存在的物业服务需求

c.长时间接受客户的监管和考验

d.对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理

32.以下对《物业

管理条例》规定业主在物业管理活动中享有权利的表述，不正确的是( )。

a.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

b.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

c.按照物业服务企业主管部门的约定，接受物业服务企业提供的服务

d.选举业主委员会委员，并享有被选举权

33.用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是()。

a.物业服务合同

b.业主大会议事规则、管理规约

c.业主委员会议事规则

d.业主大会的议事规则、业主委员会议事规则

34.下列选项中，( )不属于业主委员会委员应当符合的条件。

a.具有丰富的组织能力和足够的工作时间

b.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务

c.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主

d.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力

35.下列业主在物业管理活动履行的义务中，( )是确保物业管理正常运行的必要前提。

a.执行业主大会的决定

b.按照国家有关规定交纳专项维修资金

c.配合物业服务企业开展服务活动的义务

d.按时交纳物业服务费用

36.业主委员会的每次会议均应当做好书面记录，由( )签字后存档。

a.主持会议的委员

b.业主委员会的主任

c.业主委员会的组织者

d.业主代表人

37.管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的()。

a.强制性条例

b.行为准则

c.合同规定

d.基本原则

38.下列选项中，临时管理规约对业主使用物业的禁止性行为作出的规定不包括()。

a.违章搭建、私设摊点

b.占用物业共用部位、共有设施设备

c.在非指定位置倾倒垃圾、杂物

d.擅自改变房屋墙面颜色

39.业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，( )可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。

a.其他业主和公安部门

b.公安部门

c.其他业主和物业服务企业

d.物业服务企业主管部门

40.以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是( )。

a.建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标

b.前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为

c.前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境

d.促进物业服务企业提高物业服务质量，体现了机会均等的市场原则

答案:1-5 cccac6-10 dddcd11-15 abddb16-20 addbb

21-25 bbaab26-30 bcbac31-35 acbad 36-40 cbacc

注释人: *hy 提交时间:____-6-8 11:35:16

____年物业管理师《基本制度与政策》预测模拟试题

1、根据《物业管理企业资质管理办法》的相关规定，负责颁发一级物业管理企业资质证书，下发管理权的是( ) 。

a、各省、自治区人民政府建设主管部门

b、建设部小区办

c、中国物业管理协会

d、国务院建设管理部门

2、一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产部门审查，审查期限为( )个工作日。

a、10

b、15

c、20

d、30

3、( )主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。

a、政府价格

b、国务院发改委

c、物价管理

d、市场管理

4、物业管理法律关系中民事法律关系占大多数，其中特点有( )、大多数由当事人自愿设立、当事人的权利义务一般是对等的。

a、权利的享有和义务的承担相分离

b、主体法律地位对等

c、服务与被服务的对等

d、主题法律地位平等

5、( )是调整平等主体的自然人之间的自然人之间，法人之间的财产关系和人身关系的法律规范总称，是物业管理活动中最常用的法律规范。

a、民 法

b、法规

c、条例

d、规章

6、自____年5月1日起施行《物业管理企业资质管理办法》(建设部125号)规定:三级资质物业管理企业可以承接( )的物业管理业务。

a、各种物业管理项目

b、30万m2以下住宅项目和8万m2以下非住宅项目

c、20万m2以下住宅项目和5万m2以下非住宅项目

d、10万m2以下住宅项目和3万m2以下非住宅项目

7、( )是调整平等主体的自然人之间、法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称，是物业管理活动中最常用的法律规范。

a、民法

b、刑法

c、条例

d、规章

8、法律规范的三要素是指( )。

a、调解、仲裁 、诉讼

b、假定、处理、制裁

c、公平、公正、公开

d、法律、法规、规章

9、《物业管理条例》规定，在交接物业时不按规定移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，并处()的罚款。

a、1万元以上3万元以下

b、1万元以上10万元以下

c、3万元以上10万元以下

d、5万元以上20万元以下

10、物业管理投标环节属于法律意义上的( )。

a、要约邀请

b、要约准备

c、要约

d、承诺

答案:

dbadacabba

11、根据《物业服务收费明码标价规定》的规定，政府价格主管部门应当会同同级( )对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。

a、工商行政管理部门

b、税务部门

c、房地产行政主管部门

d、建设行政管理部门

12、业主违法物业服务合同或业主公约的规定，装修、装饰房屋、损害公共部分、共用设施设备或构成妨碍物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的( )。

a、民事责任

b、行政责任

c、刑事责任

d、连带责任

13、物业管理法律关系中权利义务共同指向的对象是物业管理法律关系的( ) 。

a、主题

b、客体

c、内容

d、要素

14、司法解释是为适应司法实践的需要由( )发布的。

a、司法部

b、公安部

c、最高人民法院

d、最高人民检查院

15、( )是调整平等民事主体之间的交易关系的法律。

a、《中华人民共和国民法通则》

b、《中华人民共和国物权法》

c、《中华人民共和国合同法》

d、《中华人民共和国担保法》

16、物业共用部位、共用设施设备的()费用可以计入物业服务成本。

a、小修

b、中修

c、大 修

d、改造

17、以下关于我国物业管理政策的说法中正确的是( )。

a、政策的表现形式是多种多样的

b、法律比政策调整社会关系的范围更广泛

c、政策由国家强制力保证实施

d、政策具有国家意志的属性

18、业主和物业管理企业之间的法律关系是典型的( )的法律关系。

a、民事性质

b、行政性质

c、不平等主体之间

d、有隶属关系的主体之间

19、根据《物业管理服务收费管理办法》的规定，物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务时，服务费收取标准由( )。

a、业主大会决定

b、双方约定

c、物价部门决定

d、物业管理企业规定的标准

20、( )是物业管理企业在接管物业前就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度上提出意见和建议，以便将来更好地满足业主使用的要求的行为。

a、前期物业管理

b、日常物业服务

c、物业管理要和开发同期介入

d、物业管理的早期介入

答案:

cabccaaabd

21、物业管理服务中，服务的主体起主导地位的是( )。

a、房地行政主管部门

b、业主

c、社区的建设

d、建设单位

22、在选聘物业管理企业时坚持招标、投标制度，体现了物业管理的( )原则

a、专业高效

b、公平竞争

c、统一管理

d、权责分明

23、以下关于各项物业管理原则的理解中不正确的是( )。

a、权责分明原则，是指物业管理相关各方即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业等的权利与责任应当非常明确

b、依法行事原则，是指在物业管理活动中要以相关的

法律、法规和签订的《物业服务合同》或《前期物业服务合同》为依据

c、业主主导原则，是指在物业管理活动中，业主永远是对的

d、服务第一原则，是指物业管理的根本任务是服务，应寓管理于服务中

24、( )往往是立法的先导，经过一段时间的实践后，转化为更为规范和稳定的法律。

a、决议

b、文件

c、制度

d、政策

25、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损坏的，应当依法承担相信的法律责任是( )。

a、侵权责任

b、违约责任

c、行政责任

d、刑事责任

26、《合同法》采用的是()原则。

a、侵权责任

b、违约责任

c、时间优先

d、书面优先

27、()颁布的《物业管理条例》于____年9月1日开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段。

a、全国人民代表大会

b、国务院

c、国家发展

d、建设部

28、按照《物业管理企业资质管理办法》的规定，一级资质企业的必备条件之一是管理()的物业。

a、各种类型

b、特种类型

c、两种类型以上

d、三种类型以上

29、前期物业管理由( )负责选聘物业管理企业。

a、建设单位

b、业主大会

c、业主委员会

d、业主

30、收取物业服务的工作属于( )的工作内容之一。

a、物业的接管验收

b、客户管理服务

c、安全服务

d、社区活动组织

答案:

bbcdb abcab

31、我国第一家物业管理公司出现在( )。

a、北京

b、上海

c、广州

d、深圳

32、业主委员会是业主大会的( )机构。

a、派出

b、执行

c、监督

d、附属

33、1994年建设部第33号令颁布了( )，这为我国城市物业管理工作的正规化奠定了基础。

a、《城市新建住宅小区管理办法》

b、《物业管理条例》

c、《居住区物业管理条例》

d、《物业服务收费办法》

34、物业管理企业在实施物业管理活动过程中首先要( )。

a、接管验收物业

b、签订物业服务合同

c、收集物业资料

d、为客户办理入住手续

35、( )是指正在使用和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施，相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。

a、物业

b、房地产

c、不动产

d、固定资产

36、物业管理有许多特性，但其根本属性是( )。

a、专业性

b、广泛性

c、服务性

d、主动性

37、《物业管理条例》在前期物业管理中规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业时，( )签订书面的《前期物业管理服务合同》。

a、应当

b、不必

c、必须

d、口头

38、《物业管理条例》规定，一个物业管理区域内的( )组成一个业主大会。

a、业主

b、建设单位

c、物业管理企业

d、全体业主

39、《物业服务合同》是具有法律效力的规范( )，是物业管理的基本依据。

a.文件

b、文本

c、文书

d、规定

40、在日常物业管理中，物业管理企业接受委托代收的各种公共事业的费用，可向( )收取手续费。

a、业主

b、委托单位

c、使用人

d、最终用户

答案:

dbada caacb

41、物业管理企业在综合开发中根据业主、物业使用人签订的特约服务，服务费用由( )约定。

a、业主

b、业主大会

c、业主委员会

d、双方

42、物业管理企业在管理中的各项物业服务收费是有区别的，按照我国现行的办法是( )

a、政府指导价

b、市场调节价

c、包干制和酬金制

d、政府指导价和市场调节价

43、物业管理费用核算包括经费、保险费、土地使用费、( )等。

a、差旅费

b、绿化费

c、取暖费

d、水电费

44、物业管理企业，年末应收账款余额的( )计提坏账准备金，计入管理费用。

a、0、1%~0、5%

b、0、2~0、5%

c、0、3%~0、5%

d、1%

45、( )是物业管理人员应当具有的职业道德。

a、诚实守信、热情服务

b、语言表达和沟通能力

c、心理素质和个人形象

d、兢兢业业、热情服务

46、根据《物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立( )。

a、一个业主大会

b、一个业主委员会

c、两个业主委员会

d、根据具体情况确定

47、在委托物业管理服务中，物业管理企业只拥有物业的经营权( )。

a、使用权

b、产权

c、支配权

d、管理权

48、物业管理企业为了转移物业管理服务中的风险，要向保险公司投保公众责任险，其中不包括( )。

a、财产保险

b、人身保险

c、公共责任保险

d、医疗保险

49、物业管理属于服务行业，按照现行税收制度的规定，企业应交纳( )。

a、管理税

b、营业税

c、城市建设维护税

d、所得税

50、物业管理企业是服务性第三产业，国家为了扶持物业管理企业，对企业给予政策性亏损补贴和其他补贴，称为( )收入。

a、业务补贴

b、补贴

c、经营补贴

d、附加补贴

答案:

ddbca-addbb

51、财务预算在实施过程中难免出现偏差，因而需要通过财务预算控制系统及( )找到偏差的原因，然后提出修改和补救办法。

a、提出决策

b、早发现问题

c、有效的效仿

d、定期性检查

52、业主在物业管理企业多次催要后仍不交物业费，超过三个月的，物业管理企业有权按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十九条规定向人民法院申请( )。

a、支付令

b、催款令

c、审查令

d、督促令

53、专项维修资金应当在银行专户存储、专款专用，专项维修资金可( )或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

a、购买国债

b、购买股票

c、购买基金

d、发行债券

54、物业管理企业利用物业公用部分、公用设施设备进行经营的收入主要用于( )，也可以按照业主大会的决定使用。

a、物业管理企业员工的奖金

b、业主委员会办公经费

c、专项维修资金

d、小区建设

55、企业的财务管理人员必须争取的判断资金风险和资金( )对企业利润最大化的影响，采用最适合公司的筹资方式来筹集资金。

a、管理

b、成本

c、支出

d、收入

56、人民法院在收到起诉书之日起( )日内决定是否受理并通知当事人。

a、5

b、7

c、10

d、15

57、对于物业管理企业来说，物业共用部位、共用设施专项维修资金应当作为企业的( )来进行管理。

a、或有负债

b、长期负债

c、预计收益

d、现金预算

58、业主大会成立后，经业主大会同意，( )将专项维修基金移交给物业管理企业代管。

a、住房资金管理中心

b、房地产行政主管部门

c、银行

d、业主委员会

59、建设部于( )发布了《房地产开发企业资质管理规定》，明确规定对房地产开发企业实行资质管理。

a、2000年1月

b、2000年2月

c、2000年3月

d、2000年6月

60、房地产开发主管部门对符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于( )级资质的条件

a、一

b、二

c、三

d、四

答案:

baacb bbbcd

61、下列关于房地产开发项目的原则，表述不正确的是( )

a、房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划

b、房地产开发项目，应当符合年都建设用地计划

c、房地产开发项目，应当符合房地产销售计划

d、房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则

62、对于质量不合格的房地产项目的处理方式，下列应当注意的问题中，说法不正确的是( )

a、在商品房交付使用之后发现质量问题，必须向工程质量监督部门申请重新核验

b、房屋主体结构不合格的选择退房还收换房，权利在消费者

c、由质量部门人的，房屋主体结构不合格的均可申请退房

d、对给购房人造成损失应当有合理的界定，应包含精神损失等间接性损失

63、编制城市规划一般分为总体规划和( )两个方面。

a、分区规划

b、简单规划

c、详细规划

d、控制规划

64、在编制城市总体规划前，应当制定( )，对城市总体规划需要确定的主要目标、方向和内容踢出原则性意见，作为总体规划的依据。

a、城市总体规划纲要

b、城市整体规划纲要

c、城市详细规划纲要

d、城市整体规划大纲

65、城市规划实行( )制度。

a、一级审批

b、分级审批

c、总体审批

d、二级审批

66、城市总体规划纲要，需经( )审核同意。

a、国务院

b、市人民政府城市规划行政主管部门

c、市人民政府

d、市人民政府城市建设行政主管部门

67、从城市总体规划到控制性详细规划，一般是由( )委托编制和进行方案评选，审定后具有法规效力，是一种政府行为。

a、政府部门

b、房地产开发单位

c、个人

d、市人民政府

68、工程设计综合资质只设( )级，其承接工程设计业务范围不受限制。

a、甲

b、乙

c、丙

d、丁

69、建设单位领取施工许可证后，因故不能按其开工，可申请延期，延期( )。

a、以一次为限，不超过3个月 b、以一次为限，不超过6个月

c、以两次为限，每次不超过3个月 d、以两次为限，每次不超过6个月

70、建设工期不足一年的，到位资金原则上不得的好与工程合同价的( )。

a、20%

b、30%

c、40%

d、50%

答案:

cdcabcaacd

71、建设单位应当自领取施工许可证之日起( )月内开工。

a、2

b、3

c、4

d、5

72、下列不符合申领施工许可证的条件的是( )。

a、已经办理该建筑工程用地批准手续

b、未确定施工企业

c、有保证工程质量和按其的具体措施

d、按照规定应该委托监理的工程以委托监理

73、工程完工后，施工单位应向( )提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。

a、建设单位

b、建设行政主管部门

c、房地产行政主管部门

d、监理单位

74、房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，应当( )。

a、并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费

b、要求交易双方当事人更改成交价格，并通知交易双方应当按什么价格缴纳有关税费

c、既不能要求交易双方当事人更改成交价格，也不能通知交易双方按什么价格缴纳有关税费

d、要求交易双方当事人更改成交价格，但不通知交易双方按什么价格缴纳有关税费

75、房地产转让的实质是( )。

a、房屋买卖

b、房地产权属发生转移

c、房地产权属不发生转移

d、仅土地使用权发生转移

76、下面叙述中( )不属于商品房的预售条件。

a、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证书

b、持有建设工程规划许可证

c、持有人民政府建房许可证

d、取得商品房预售许可证

77、( )是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意识，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体过得类型的行为规范。

a、物业管理政策

b、物业管理法律规范

c、物业管理关系

d、物业管理法律关系

78、签署物业服务合同的一方不履行物业服务合同义务或履行义务不符合约定时，依法应当承担( )。

a、民事责任

b、刑事责任

c、行政责任

d、社会责任

79、物业管理活动中最常用的法律规范是( )。

a、宪法

b、刑法

c、民法

d、行政法

80、的民事责任是( )。

a、停止侵害

b、排除妨碍

c、赔偿损失

d、支付违约金

物业管理公司会计制度：物业管理节能环保

物业管理节能环保制度(五)

(一)基础管理。

1、制度建设:应建立物业管理节能环保管理和激励制度，建立各项设施设备运行及维护保养得的工作记录，并做到及时、完善，有据可查。有条件的宜按gb/t24001执行。

2、公众服务措施与要求。

2.1装饰装修管理:办理物业装饰装修管理登记服务工作中，应根据国家节能材料相关标准，积极宣传使用节能环保材料和器具，并与装修单位签订节能环保相关协议;正常营业时间内应采取措施防止装饰装修活动产生环境噪声、异味污染。

2.2垃圾回收处理。在物业内宜设置不可再生和可再生垃圾回收箱，引导业户将一般生活垃圾和可再生垃圾分类投放，实现回收可再生资源的目的。在装饰装修管理活动中，应采取措施防止损坏房屋原有节能设施、将建筑垃圾混入生活垃圾、将危险废物混入建筑垃圾的行为。应督促装修人员或业户及时清运施工过程中产生的建筑垃圾，并正确处置。

3、用能监测:应定期抄录商业物业用能计量表读数并汇总分析用能状况;定期检测用能计量表，防止耗能误差;每年应对基础用能作出分析评估并公示。

4、屋顶管理:应积极配合政府部门实施屋顶绿化隔热改造，加强屋顶管理。

5、宣传引导:应在物业管理区域内开展节能环保宣传，公共设施设备宜设置环保标识和宣传标语。

6、热线电话服务:应设置热线服务电话并在物业管理区域内标示，为商业物业业户提供大件物品回收、建筑余泥清运服务信息。

(二)设施设备节能环保管理。

1、空调设施设备。

(1)空调机房应保持通风良好，并设置定时开启风机装置。

(2)机房照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和维修保养时的局部照明回路。更换灯具时宜使用适用的节能灯具，或安装智能开关，自动检测照明区域内人员活动情况，人员离开后，经过延时自动关灯。

(3)中央空调机组蒸发器和冷冻水温差不能大于4度，否则应清洗蒸发器或检查冷媒量;冷凝器和冷却水温差不能大于5度，否则应清洗冷凝器。

(4)每月检查1次机组及冷冻管道保温，发现损坏而导致渗漏冷凝水应及时维修。

(5)中央空调(含水源热泵组合空调)冷冻、冷却水系统应采用物理或化学方式定期进行水质处理。

(6)供冷期间应不少于每月清洗一次冷却塔，不少于每月清洗一次新风机(风柜)尘网，不少于每年清洗一次新风机、风柜，每年检查一次盘管风机翅片，视情况安排清洗。每季度应对回风口过滤网进行清洗、消毒。

(7)每月检查水泵出入水压差，发现异常应清洗管道上的过滤器(网)。

(8)冷却塔和冷冻水补水管道宜安装水表，每日记录补水量，发现补水量异常增大应追查原因。

(9)冷却塔噪音排放应符合地方环保标准。

(10)在供冷期间分体空调(含组合式分体空调)风冷式室外机应不少于每年一次清洗冷凝器翅片。

(11)在供冷期间分体空调(含组合式分体空调)应不少于每季度一次清洗室内机过滤网及蒸发器翅片、风机叶片。

(12)每年停机期间应对中央空调主机进行一次年度保养，并做好废弃冷冻机油的环保处理工作。

(13)每天巡查公共区域空调温度，不得低于26℃。

2、供水设施设备。

(1)水泵房应保持通风，宜对泵房合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。

(2)每日应检查水泵控制箱;每日应记录用水量，发现用水量异常增大应追查原因;每季度应检查、调整水位开关。宜用浮球阀作缺水停泵的电气控制;采用变频控制器的，宜增设缺水停泵装置。

(3)每日应检查生活水泵(含电动机)进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况;每季度应至少清洗一次管道滤网(器)。

(4)每日应检查阀门开关位置、管路接头、压力表;每季度应至少检查一次管道，清洗滤网，清洁减压阀;每半年应至少检修一次水龙头，更换水龙头时，宜采用适用的节水器具;每半年应清洁管井、管道与支架。每年应至少检查一次止回阀。

(5)每周应检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。每季度应配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、排水阀、溢流口、进水液压阀、水位控制浮球。

(6)水池清洗应控制好排空水量和消毒药物使用量;排水时应注意保持排水管道畅通。在多层楼宇，应同时安排冲洗楼梯工作，以节约用水;应及时恢复供水，同时要检查管道、阀门、浮球等设备零件。

(7)供水系统出现管道爆裂等紧急事件，接报后应立即报告供水部门，并于10分钟内到场协助处理。

3、排污设施设备。

(1)应建立设施设备运行保养管理制度，排污设施设备资料档案应完整，并绘制设施设备平面图;设施设备标识应规范齐全，井、池盖编号应清晰。

(2)每周应至少检查一次集水井，检查潜水泵控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器，试运行潜水泵排污功能;每半年应至少检查一次继电器、接线、水位控制浮球。

(3)每周应至少检查一次排污管道，防止生活污水与卫生间粪水及厨房污水、医院污水混排。

(4)每周应至少检查一次化粪池和隔油池，按物业所在地环境检测部门要求定期抽取污水水样送检，水质应达到规定等级标准。

(5)配备污水处理设备的物业应每天记录污水排放的数据，定期维护保养污水处理设备。

4、供电设施设备。

(1)应建立供电设施设备运行及维护保养管理规定、应急处理预案等规章制度。

(2)供电电房应保持通风，环境温度合理。地面宜铺地砖或涂地板漆。

(3)每日应检查一次高压配电柜屏、母排温升、各项运行参数、表针指示;每半年应至少检查二次接线紧固状况;每年应检查柜内电缆联接状况。10kv及以下三相供电电压允许偏差宜为额定电压的±7%。高压进线柜输出端到用户输入端的损耗率不应超过10%。

(4)变压器机房应保持通风，并根据电网运行电压的变化及时调整变压器的分接开关。多台变压器应合理分配负荷，每台变压器应在其最佳负荷率附近运行。

(5)每日应检查一次低压母排。220v单相供电电压允许偏差宜为额定电压的 7%与-10%，功率因素应提高到0.95，变压器的出口处不平衡度应不大于10%;干线与主分支线首端的不平衡度应不大于20%。

(6)更换灯具宜采用适用的节能灯具，内走道、梯灯宜采用声控或红外线自动感应式开关。

5、备用发电机设

施设备。

(1)应建立发电机设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。

(2)发电机房隔音设施应完整无缺，启动发电机组时应关闭隔音门。

(3)每两周应至少检查一次应急发电机配电屏各开关、指示灯、仪表;每年应至少检查一次所有接线、触头、螺丝紧固状况。

(4)应按照发电机蓄电池使用要求定期检查保养，蓄电池废弃时应交由相应的部门回收处理。

(5)应按照发电机操作说明书的要求定期检查、清理和更换发电机空气滤清器、机油油过滤器。

(6)启动发电机时应同时启动废气处理设施，应做好剩余柴油、废弃机油、冷却水的环保处理工作。

6、电梯设施设备。应建立电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度;电梯机房应保持合理温度，宜对机房进行合理间隔;地面宜铺地砖或涂地板漆;电梯应设置群控运行，非高峰期宜调整电梯运行的台次和时间;应监管电梯公司的维保质量，检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑情况;应根据电梯设备的状况，提出节能改造建议。

7、停车场设施设备:应建立停车场设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度;室内停车场应保持通风;应设置限速、禁鸣喇叭、禁烟等标志，及设置减速带，宜在停车场内设置标志，提倡减少怠速停车时间;室内停车场照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和夜间局部照明回路;更换灯具或技术改造时宜采用节能灯具，夜间局部照明宜采用时控装置定时开关。

8、园林绿化设施:应建立园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度;施肥、用药宜采用环保型用品;绿化浇水有条件的应尽量使用喷灌、滴灌设施。

9、排风设备。每季度应至少检查一次仪表、指示灯、开关，检查继电器、接触器、所有线路;每年应检查电机风机轴承润滑情况。更换时宜采用高效率、低噪声排风机，噪声排放应符合相应的地方标准。

物业管理公司会计制度：x小区物业管理处工作流程

小区物业管理处工作流程

管理处向小区提供一站式服务，业主和住户只需要在管理处的客服前台就能解决他们所需要解决的问题，客服前台根据住户的问题分类直接向各职能部门反馈并解决。

对一些临时性的协助请求(如:临时搭手搬运、小件物品代提等)可直接向在值安管队员反映，由安管队员直接为住户提供服务。对小区临时情况的反映由安管队代为向客服前台反映，客服务前台根据情况分类处理。

住户对于护卫的一般投诉由前台记录后直接向安管队长反映，由安管队长处理后向客服中心反馈处理结果，客服中心向住户反馈处理结果并取得住户的回访意见。住户的一般维修由前台记录后直接向维修班长反映，由维修班长安排处理后向客服中心反馈处理结果，客服中心向住户反馈处理结果并取得住户的回访意见。住户较大的维修或对于维修的一般投诉由前台记录后直接向维修主管反映，由维修主管处理后向客服中心反馈处理结果，客服中心向住户反馈处理结果并取得住户的回访意见。

住户小区保洁的一般投诉由前台记录后直接向保洁班长反映，由保洁班长安排处理后向客服中心反馈处理结果，客服中心向住户反馈处理结果并取得住户的回访意见。住户较大的保洁投诉由前台记录后直接向保洁主管反映，由保洁主管处理后向客服中心反馈处理结果，客服中心向住户反馈处理结果并取得住户的回访意见。

住户对管理工作的较大投诉客服前台在通知相应主管同时应向客服主管上报，同一服务过程二次被同一住户投诉时，客服前台必须向客服主管汇报，客服主管应立即进行现场处理，并将处理结果通知客服前台，同时向管理处主任反馈，客服前台应及时向住户反馈处理结果并取得住户的回访意见。

住户对管理工作的重大投诉或经客服主管协调仍未能解决的问题客服前台应立即通知管理处主任，管理处主任必须立即到现场处理，并亲自与住户进行沟通。

物业管理处客服前台维修班长保洁班长在值安管队维修主管清洁主管安管主管物业经理辖区住户或业主的请求和投诉住户临时情况反映维修、协助、需求、投诉管理处内部住户界面安管队长客服主管。

物业管理公司会计制度：本物业管理部文件

物业管理部文件管理制度

第一条 总则

1.1为确保文件管理正常、顺利进行，促进公司管理工作的效率，特制定本办法。

1.2所谓"文件"，是指业务工作上往来公文、函、报告、请示、会议纪要、规定、报表等。

1.3文件的收发、领取与寄送由行政部负责。

第二条 文件的类别

2.1绝密。指极为重要并且不得向无关人员泄露内容的文件。

2.2秘密。指次重要并且所涉及内容不能向无关人员透露的文件。

2.3机密。指不宜向公司以外人员透露内容的文件。

2.4普通。指非机密文件。

第三条 外来文件的收发及处置

3.1外来文件全部由行政部接收，在《外来文件收发簿》中登记，填写《文件处理标签》由总经理批示后，下发相关部门处理，行政部在处理时按下列要点处置。

3.1.1一般文件予以启封，分送各部门。

3.1.2私人文件不必开启，直接送收件人。

3.1.3分送各部门的文件若有差错，必须立即退回行政部。

3.2普通文件的处理原则

3.2.1由部门负责人以上人员负责对文件进行审阅、回答、批办以及其他必要的处理，或者由其指定下属对文件进行具体处理。

3.2.2如果遇到重要或异常事项，必须及时与上一级主管取得联系，按上级指示办理。

3.2.3各种有关联的事项，必须与各部门商议后方能予以处置。

3.3机密文件的处理原则

3.3.1机密文件原则上由责任者或当事者自行处理。

3.3.2指名或亲启文件，原则上应在封面上注明文件所涉及事项的要点和发文者姓名，并由发文者封缄。

3.3.3到达的指名或亲启文件，原则上由文件上所指明的部门负责人或个人开启，其他人不得擅自启封。如果某主管在职务上有权替代来件所指名者，不受本条规定的约束。

第四条 内部文件的制发

4.1各部门因工作业务需要下发文件时，由部门拟订文件交行政部，由行政部统一格式编号拟定《文件审批表》交相关部门会签，由总经理审批后下发。

4.2文件编号规则

4.2.1公司文件:涉及公司重大经营决策、规章制度、人事变动等事宜，均以公司文件下发。编号规则:皖国购司字(××××)000号(××××为发文年号，000为发文流水号)。

4.2.2总经理办公室文件:临时的通知等以办公室文件下发，编号规则:皖国购办字(××××)000号(××××为发文年号，000为发文流水号)。

4.2.3会议纪要:凡公司会议形成的重大决定均应以会议纪要形式下发，编号规则为:**购纪字(××××)000号(××××为发文年号，000为发文流水号)。

4.2.4记录表格:各部门使用的纪录表格在初次使用前必须到行政部进行编号，无编号的表格不允许在部门之间流转。编号规则:

q/gg-××-001

流水号

部门代码

记录前缀

例如:行政部代码*z，物业部代码wy，财务部代码cw，电脑部代码dn等。

4.3文件的受控:为确保下发文件在适用的场所使用和对密级的控制，必须对下发文件进行控制，控制其分发场所。公司所有下发文件必须有密级标识和文件受控号。

受控章形:

4.4文件下发

4.4.1需要在使用部门留存的文件必须以纸质文件或电子文件下发，下发时各部门必须在《文件签收簿》签收登记。

4.4.2不需要在使用部门留存的，在文件正本上附《文件传阅表》交相关部门传阅，文件被阅览后，阅览者必须签字，表示已经阅览完毕。如有必要，可在《文件传阅表》上填写阅览后的意见。

4.5文件存档

4.5.1公司的外来文件和内部文件在处置完毕后一个工作日必须交档案室存档，否则将追究相关人员的责任。

4.5.2各部门指定一名工作人员管理部门的文件，公司下发的文件各部门必须完整保存，行政部将不定期检查各部门文件的使用和保存情况，发现公司机密性文件使用、保存不当或遗失，将追究文件管理人员的责任。

4.5.3档案管理人员应对每年的文件进行整理，集中封存。

4.6文件查阅

4.6.1原则上部门查阅文件，应在部门查阅，档案室不接受查阅。

4.6.2因工作或业务需要，查阅公司机密性文件，应办理文件查阅审批手续后，方可在档案室查阅。

第五条 执行时间

此规定自发布之日起执行，由行政部负责解释。

第六条 相关记录(见:表格汇总)

6.1《文件样稿》。

6.2《会议纪要样稿》。

6.3《外来文件收发簿》。

6.4《文件处理标签》。

6.5《文件审批表》。

6.6《文件签收簿》。

6.7《文件传阅表》。

物业管理公司会计制度：某小区物业管理中心首问负责

小区物业管理中心首问负责制度

为了能及时、快捷处理住户的报修和咨询工作，并落实到人、到位，确实为住户解决问题，树立良好的服务形象，物业管理中心特制定首问负责制。

1、首问负责制是指:

①物业中心全体员工为本岗位履行职责的第一责任人;

②物业中心全体员工对受理住户反映的情况或投诉实行首问负责制，做到“受理――登记――落实或转达相关人员――跟踪――反馈”全过程的物业服务。

2、当住户询问(求助、报修、投诉、咨询)有关物业问题时，物业中心每一位被问及(接电话)的员工，必须履行职责，做到热情、周到地回答住户的提问和落实解决问题，一抓到底，不得以任何理由拒绝或推诿。

3、当住户咨询的问题属于自己工作职责范畴内的问题，员工必须予以耐心地解答，并应对解答的结果负责。

4、当住户咨询的问题不属于自己工作职责范畴内或自己不太清楚地情况下，应耐心记录、解释，并负责转告相关部门或人员限时落实解决，并将结果告知住户。

5、如员工拒不履行首问负责制，并对业主的咨询、保修、投诉、求助漠不关心，态度不端正或未能做到跟踪全过程服务，将根据物业管理中心相关规定予以处理。

物业管理公司会计制度：h物业管理装修

1、制度内容

收存施工单位营业执照复印件、施工资质复印件，并审核资质(二级以上，含二级)对二次装修施工单位的施工图纸交工程部进行审核、施工过程监理、缴费情况控制、进行二装竣工验收及对二装施工人员施工作业及进出大厦的管理。

2、适用范围

从二次装修施工单位审批施工图纸至二次装修结束验收的监督、管理过程。

3、管理标准

1)施工图纸符合有关二次装修的规定

2)二装工人全部持证上岗(动火岗位需办理动火证)

3)无违章施工

4)灭火器的摆放位置数量符合消防规范

5)施工垃圾做到随时清理

6)严格按照大厦规定时段使用强噪音施工工具

7)无打架斗殴事件及其它不文明行为

8)无偷盗、纵火、抢劫、破坏公物等违法犯罪行为

4、二次装修管理流程

为了客户能清楚地了解客户二次装修管理内容，顺利优质地为客户办理装修事项，制定二次装修管理流程如下:

1)客户服务部受理客户的二次装修申请

1] 由装修方填写《二次装修申请表》，向客服部递交装修合同复印件或时客户方出具的装修委托书、装修公司资质证明复印件、营业执照复印件、施工材料清单及合格证。

2] 由装修方向客服部提交装修图纸，客服部登记后转至工程部进行审图。

3] 客服部根据《二次装修应交纳相关费用一览表》为客户和装修方办理交费手续，并办理装修保险。

4] 客服部向装修方发放《装修手册》、《二次装修施工单位违反有关安全管理处罚规定》，并向装修方讲解具体装修程序及注意事项。

5] 客服部协助客户和装修方签署《二次装修工程承诺书》、《二次装修工程消防安全承诺书》

2)工程部负责审批装修方所提交二次装修图纸。

1] 工程部依据国家高层民用建筑设计防火规范及大厦使用手册中的相关规定审核图纸，以确保图纸符合规范，审核后由工程部负责人签字确认。

2] 工程部审图通过后，将图纸返回客服部，由客服部通知客户领取审图意见。

3] 如审批不合格，工程部对二装图纸提出整改意见，装修方按照整改意见进行修改，直至审批合格。

3)保安部负责消防安全方面审核工作。

1] 如单元建筑面积大于200平方米，需通过市消防局的消防审批。保安部负责收取消防报审回执。

2] 以上工作全部完成后，客服部、工程部、保安部三名负责人为施工方签发《二次装修施工许可证》，并发放二装问答。

3] 装修方负责人到出纳处缴纳办理施工人员出入证的费用，持收据/发票到保安部办证，并进行人员登记。

4] 如有需要，装修方到保安部办理动火证，办理灭火器租赁手续。

4)客服部、工程部、保安部负责对单元二次装修过程进行管理。

1] 施工人员进场前，需将开工证、二装问答、及违章施工处罚规定贴在单元门上，以便各部门巡视人员随时检查;同时，装修方须做好公共区域及装修单元内的成品保护，由客服部检查，检查合格后施工人员方可开始施工。

2] 客服部、工程部、保安部每日分别对施工现场进行不少与一次的巡视工作。

a. 客服部主要负责检查施工单元内外的公共设施设备的保护情况、工作时间是否有噪音施工及施工进度情况。

b. 工程部主要负责检查施工是否按报审图纸进行，是否对大厦结构造成破坏。

c. 保安部主要负责检查施工单元的消防状况，施工人员纪律及其他存在安全隐患的违章事项。

d. 各部门在巡视时须填写巡视纪录，巡视中对有违反装修手册中规定事项以及可能对大厦既有设施设备和环境造成影响的活动进行监督纠正，严重者按有关规定给与处罚。

5] 隐蔽工程验收

由施工方填写《隐蔽工程验收申请审核表》交至客服部，客服部与装修方确定时间后通知保安部、工程部一同前往装修单元验收，验收合格后各部

门在审核表上签字确认;如不合格则令其整改，整改后重新按照上述步骤验收，直至通过。

5)竣工验收

1] 施工结束后，装修方向客服部提交竣工申请。

2] 客服部通知工程部、保安部会同客户、装修方对单元内的装修情况进行验收。

3] 针对验收中存在的问题，各部门在《二次装修竣工验收单》上填写意见，督促装修方整改，整改后再次进行验收，直至通过。

4] 验收通过后，各部门负责人、客户、装修方负责人分别在《二次装修竣工验收单》上签字确认并标明对于损坏的公共设施将按价从装修押金中扣除。

物业管理公司会计制度：某物业管理考勤

实行上下班打卡记时制，全体员工上下班必须打卡。

一、员工上下班必须由本人打卡。若发现替人打卡，代打卡者与被代打卡者均扣发当日工资。

二、严禁上午下班时边打上午和下午上班卡，下午上班打卡时间限定在1:00~1:30之间。

三、因工作需要加班的员工，在规定的下班时间可不必打下班卡，待加班完毕后才予打下班卡。

四、公司员工因公或其它原因在上班时间外出，必须填写公务外出单并经部门负责人或管理处主任批准同意，::交综合管理部后方可离开，否则以旷工或早退处理;各部门负责人的的公务外出单直接交综合管理部。

五、上、下班忘记打卡者，必须于次日由部门负责人签卡，但上下班忘记打卡限三次。部门负责人由管理处主任签卡。

六、打卡时间由综合管理部派人偕同保安员监督，并定期和不定期抽查。

七、每月最后一天综合部收回考勤卡后，任何人不得以任何理由取走再签卡。

八、为便于随时抽查，考勤卡在规定地点统一存放，不得私自保管和不按指定的地方放置。

九、加班打卡:

1、部门主管(含)级以上员工不享受平时加班工资，其他员工享受平时及节假日加班工资，加班工资按公司有关规定发放。

2、确因工作需要加班者，必须事先填写加班申请单，并经部门主管批准同意。特殊情况(如突发事件等)产生的加班，须事后补填加班单。加班单必须在事后次日交综合管理部，否则不予认可。

3、综合管理部凭加班打卡记录和加班申请单计算员工加班工资。

物业管理公司会计制度：物业管理公司成本

物业管理公司成本管理制度(九)

为了规范公司的成本管理，反映和监督公司在生产经营过程中的直接材料耗费，衡量本企业的成本控制质量，特制定本制度。

第一条公司的成本仅指营业成本，是指绿化工程部、超市商品销售的各项直接支出。它包括:

1、原材料耗费。如餐饮部的餐饮原材料耗费，物管部的速冻冷食成本、花圃的零售花木及绿化工程种植、补植成本等，同时也包括餐饮部及浴室的燃料耗费。

2、商品进价成本。公司附设商品部的商品进价成本，分为国内购进商品进价成本和国外购进商品进价成本两种。

3、其它成本。指除上述成本之外的其它直接支出，如企业出售无形资产、出售除商品外的存货的实际成本。

第二条公司的营业成本以实际支出进行核算，即按照配比的原则进行核算。

第三条公司必须对营业成本进行预测和计划。相关部门首先对本部门的成本进行预测和计划，而后报公司财务部，经财务部的综合平衡，编制月度和年度计划，经总经理同意，报主营公司。

第四条必须严格控制成本，每月耗费的直接材料按年初和预算进行考核，并按公司制定的独立核算办法执行，直接与员工的收入进行挂钩。

第五条每月召开成本分析会议，共同研讨已发生的事实，并对以后的管理提出建议和进一步完善的方法。

第六条本制度的解释权公司财务部。

第七条本制度自下发之日。