园区房屋本体室外公共设施维修养护周期质量标准（优选3篇）

园区房屋本体室外公共设施维修养护周期质量标准

园区房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准

1.0房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准:

序号项目名称周期巡视维护要点质量标准

1 基础及承重结构(柱、梁、板、墙) 每日1.检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。

2.发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业管理考评标准要求对建筑物进行维护。1.基础沉降在国标允许范围之内。

2.承重结构无大的损伤及变形。

每年1.检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。

2.检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。

2 天面、平台每日1.检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。

2.检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。1.无大面积积水现象。

2.无渗、漏水现象。

3.无起鼓、空洞现象。

每年1.伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧胶，重新灌注新密封胶。

2.对地面裂缝，因会造成防水性能降低，必须请专业维修补漏施工队进行处理。

3 楼地面及楼梯每日1.检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。

2.检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。

3.检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。

4.检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。1.瓷片无松脱，扶手无锈迹损坏。

2.大理石无污渍、划痕，光洁、平整。

每月1.对大理石进行固定、抛光，做晶面处理。

每年1.对楼梯扶手除锈，涂刷一次保护漆。

2.更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。

4内墙面每日1.检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。

2.检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。

3.检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。1.瓷片无脱落、污渍。

2.墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。

半年1.对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。

2.对松动脱落的大理石重新装贴。

5 外墙面每日1.检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃幕墙有无损伤、污渍。

2.检查瓷片有无损坏、脱落。

3.检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。1.外观清洁，无损伤。

2.无渗、漏水。

半年请专业施工人员进行外墙清洗及修补工作。

6 门、窗每日1.检查门窗有无损坏、松脱现象。

2.检查门窗与墙体缝隙密封材料有无开裂、脱落。

3.检查门窗转动部位是否灵活，转动时有无噪音。1.门窗、玻璃完好无损，清洁美观，无霉变。

2.门窗关闭灵活，无异响。

每年1.维修损坏门窗，更换损坏部件。

2.为转动部位加注润滑油。

7吊顶天花每日1.检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂纹，如有问题及时更换、修补。

2.检查吊顶天花有无水渍印和霉变印，发现问题及时清除。

3.检查吊顶天花有无陷落，若有问题重新安装或更换。 1.天花吊顶平整，无污渍。

2.无裂缝及破损。

8 道路、广场 每日 1.检查路面、广场有无塌陷、起壳、地鼓、开裂现象，对出现的问题及时处理。

2.检查广场瓷砖是否损坏、松脱，标志线是否整齐，对有损坏脱落部位及时更换修补。

3.检查广场及道路伸缩缝是否完好无损。

4.检查道路道牙是否完好无损，油漆是否脱落。1.道路广场整洁，无堆放杂物。

2.地面瓷砖无脱落，路面无塌陷，伸缩缝正常。

半年 1.更换损坏的道牙，对道牙进行一次刷漆

9 儿童游乐设施每日每天检查一次，如上润滑油，紧固等

每月每月保养一次，

2.0各部门发现的问题及时填写《部门往来联络单》报工程部进行维修、周期公共建筑设施保养计划填写相应的保养记录。管理处其他人员若发现建筑物异常，及时通知责任人或值班人员处理。

3.0支持性文件及记录

3.1《公共建筑设施保养记录》

园区房屋本体室外公共设施维修养护周期质量标准：zz物业园区房屋室内维修服务标准

序号内容服务标准(时限)备注

1服务标准质量满意率100%第一次达90%，对不满意的10%，尽快组织二次维修，使住户满意

2服务态度热情、礼貌、举止、言谈得体

3提供材料100%合格

4预约维修时间接到维修申请后无特殊情况15分钟内到达申请现场按业主(住户)预定时间到达，如暂没有维修人员应向住户解释，另约时间

5维修时间原则上小故障30分钟内，一般故障2小时内(不超过8小时)，较难故障不超过3天特殊情况要向业主(住户)解释清楚，并组织突击，尽快维修好。

a、厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等小故障30分钟内，一般不超过2小时

b、水管、闸、阀、水表渗漏一般在2小时内，最长不超过

8小时如需改管视实际情况由主管确定

c、厨房、卫生间等楼板渗水到楼下一般在4小时内，如面积大或难以处理最长不超过3天维修后两周内，每周不少于1次回访

d、房间没水1小时内供上水除市政停水或供水系统进行较大维修，临时停水要出停水告示

e、房间无电1小时内供上电，如需重新购买开关等材料，4小时内通电市网停电，对供电系统进行维修养护除外，定期保养要提前1天通知，临时停电要出停电通知

f、电器维修小维修不超过2小时，较难的不超过8小时，对灯不亮、门铃、插座损坏等小故障30分钟内维修好不仅达到原标准，还要符合安全要求

g、门、窗修理2小时内修理好，需重新更换门、窗，3天之内完成，无特殊要求的，窗1天之内更换达到原标准

园区房屋本体室外公共设施维修养护周期质量标准：园区房屋公用设施的维修方法

园区房屋公用设施的维修方法(三)

1目的

1.1为使房屋公用设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，方便用户。

2维修原则

2.1坚持经济、合理、安全的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。

2.2修理及更换配件应尽量保持与原有配件型号、规格一致的原则。

2.3为业主(住户)提供方便的原则。

3维修依据

3.1符合维修方案或设计图纸的要求。

3.2符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。

4各项维修项目标准

4.1地基基础

4.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。

4.1.2将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。

4.1.3用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。

4.2恢复勒脚饰面

4.2.1如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。

4.2.2如不严重，应做好巡查和记录。

4.2.3如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。

4.2.4如情况较严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。

4.3梁、板、柱主体露筋

4.3.1将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。

4.3.2用钢丝刷清洁干净。

4.3.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。

4.3.4用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。

4.4有裂缝

4.4.1先进行全面仔细查看。

4.4.2如裂缝较小(如发丝)，且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。

4.4.3如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下:

4.4.3.1沿裂缝用工具将两伸基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。

4.4.3.2用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。

4.4.3.3准备足够的膨胀水泥，调成半干状，并及时使用。

4.4.3.4用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。

4.4.3.5修复饰面(按用户原标准)

4.4.3.6如裂缝很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员(如:设计院、原施工单位)到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。

4.4.4有孔、洞。

4.4.4.1将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。

4.4.4.2用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。

4.4.4.3充分喷水湿润孔、洞内壁。

4.4.4.4如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先(梁、或柱或板)的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。

4.4.4.5按原标准做好饰面。

4.4.5破坏情况较严重的(如变形、裂缝程度已超过规定范围)。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

4.5墙体

4.5.1墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行(如:地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修)。

4.5.2裂墙

4.5.2.1先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形。

4.5.2.2用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。

4.5.2.3均匀地涂刷一道素水泥浆。

4.5.2.4再用比砌筑浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝、抹平。

4.5.2.5用同规格，尺寸的墙体饰面村料修复饰面。

4.5.3砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损

4.5.3.1先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫浮动灰、土。

4.5.3.2充分喷水湿润破损面。

4.5.3.3用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌(所用砌块应先充分湿润)。

4.5.4墙体室外饰面缺损

4.5.4.1将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。

4.5.4.2用钢丝刷清扫干净浮动灰土。

4.5.4.3充分喷水湿润水泥浆。

4.5.4.4均匀地涂刷素水泥浆。

4.5.4.5用1:3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。

4.5.5墙体室内饰面缺损

4.5.5.1同4.3的1、2、3、4。

4.5.5.2用1:3水泥砂浆填平，然后修复饰面。

4.5.6外墙渗水

4.5.6.1外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。

4.5.6.2窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有泄水坡度，窗樘底的外侧应留有10cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。

4.5.6.3在外墙渗水部位采用和四道氯丁建“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布筑防水胶涂贴，再用机械喷涂(或用手工涂刷)水泥砂浆面层。

4.5.6.4外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1~2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。

4.5.6.5墙、板接通处渗水，可用预制胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥浆勾缝和封闭。

4.5.6.6用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边护大100~150mm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2~3道氯丁胶，在最后一遍胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。

4.6顶棚

4.6.1维修程序

4.6.1.1如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施

a)用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部委周边已松散的抹灰层全部铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下;

b)用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止;

c)用喷水器具充分喷水湿润2-3次;

d)均匀地刷一道素水泥浆;

e)用1:3水泥砂浆打底抹平;

f)批三道灰膏，带干硬后用砂纸打磨平整;

g)刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复;

h)清理垃圾，恢复原地整洁。

4.6.1.2如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落:

a)同用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层全部铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下;

c)用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边衣锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋;

e)用1:3水泥砂浆打底抹平

4.7楼梯间

4.7.1踏步缺损

4.7.1.1将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。

4.7.1.2用钢丝刷清扫干净浮土。

4.7.1.3充分喷水湿润。

4.7.1.4均匀地涂刷一道素水泥浆。

4.7.1.5用1:3水泥砂浆做好基层。

4.7.1.6修复饰面

4.7.2栏板缺损:如为砼或砌块栏板，可参照4.2和4.3相应程序执行。如为木材或金属材料栏板，维修程序如下:

a)如不能修复，应及时更换新

b)使栏板、梯板、扶手连接牢固;

c)修复栏板饰面(如:油漆、乳胶漆等)。

4.7.3扶手

a)如不能修复，应及时更换新配件;

b)使之与栏板连接牢固;

c)修复饰面(如:油漆、乳胶漆)。

4.8门、窗

4.8.1维修程序

a)检查门窗的附件是否齐全;

b)检查有无配件损坏;

c)更换配件，达到预期效果;

d)维修后请用户验收;

e)检验:维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，达到开关自如的目的。

4.8.2告知用户须知

4.8.2.1需定期往转动的部分加油

4.8.2.2如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。

4.9屋面避雷设施

4.9.1锈蚀;

4.9.1.1用砂纸除锈。

4.9.1.2均匀涂刷红色防锈漆和一道银灰漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。

4.9.1.3如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。

4.9.2连接部位断开

4.9.2.1除锈清洁后，焊接牢固。

4.9.2.2刷两道防锈漆。

4.10屋面隔热层、防水层

4.10.1隔热层缺损:及时更换，用1:3水沁砂浆嵌缝。

4.10.2屋面(渗)水(刚性屋面)

a)用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变开、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水;

b)纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理;

c)出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料洞膏、氯丁橡胶、聚氨脂、pvc胶泥等;

d)檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

4.11人行道和车道

4.11.1修补损坏的砼路面:如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照胶水附带的说明书进行修补，对于大面积损坏的修补，采用1:2:2硅酸盐干硬性砼。

a)将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准;

b)凿子将坑底砌底凿毛(注意要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘面向里掏凿成下凹齿形，再用钢丝刷将将破坏面上的一切散粒刷除干净;

c)将要修补的砼表面充分湿润(由表及里);

d)湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将基捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入填内的砼要稍稍高出坑内，以便捣碎、实下沉(砼坍落度要控制在≤30mm)。

e)用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹水再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态(养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁)。

4.9.2修补块材地面(如:地面砖、石块材料、预制砼块等)

a)凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷淋水使表面充分湿润;

b)待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序);

c)将块材充分洒水或浸湿后，用1:2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砼缝多余泥浆;

d)必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面;

e)修补工作完毕后，把块材表面清扫干净;

f)对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层(可参3%防水剂)，然后再坐砌块材。

4.12雨水管道

4.12.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之通畅;如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新辅设管道，注意管道要做衬底(基础)，使管道

放置平稳;如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。

4.12.2如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆封堵。

4.12.3最后修复地坪。

4.13化粪池

4.13.1如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉定物和堵塞杂物，并制定定期清掏制度;

4.13.2如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。

4.14排水渠

4.14.1如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。

4.14.2如果渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复;如果砼或钢筋砼壁还在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。

4.14.3如果杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。

4.14.4池(井)壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常工作运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。

4.15壁纸粘贴

4.15.1将原破旧壁纸刮掉，清擦干净墙面。

4.15.2将合适的新壁纸粘到墙面，注意按缝处无痕迹。

4.15.3用干毛巾擦净新壁纸。

4.16饰面(如瓷砖、手盆)破损、修复、更换

4.16.1将破损部位的松散层清除，再用相同的瓷砖配以水泥灰粘合、找平，恢复原状。

4.16.2手盆上的五金配件损坏，可按原型号配置。

4.17手盆、拖布池堵塞

4.17.1查明堵塞原因;

4.17.2取下存水弯倒掉杂物;

4.17.3装好存水弯，并试验是否疏通且不漏水;

4.17.4通知所在业主尽量不要倒入杂物。

4.18楼层无电

4.18.1查明停电原因;

4.18.2用电器超负荷;

4.18.3用电器短路;

4.18.4电源接触不良;

4.18.5维修时应关掉主电源，挂牌工作;

4.18.6恢复送电;

4.18.7根据情况向业主解释用电常识，阻止违章用电;

4.18.8请业主签字。

4.19园区玻璃幕维修操作规程(应由专业公司进行)

4.19.1发现玻璃镶边高强度胶裂纹、脱离要及时处理:

4.19.2将原旧玻璃胶用刀刮干净后，用毛巾拭擦干净，用原装高强度玻璃胶重新均匀涂上。

4.19.324小时后方可使用修复的玻璃窗。

4.19.4更换玻璃程序

a)将旧碎玻璃小心取下，如果是窗玻璃先将窗铰链取下，再取下玻璃;

b)拭擦干净玻璃框，将合适的玻璃更换上，并均匀涂胶;

c)24小时后方可使用玻璃窗或推动玻璃;

d)向业主介绍使用玻璃的功能及方法。