物业园区工程部日常工作流程（优选10篇）

物业园区工程部日常工作流程

适配人群	工程领班，维修技工，值班人员	使用场景	设备保养，故障抢修，外协施工
制定目的	设备老了容易出问题，维修不及时会影响园区营业。大家忙起来容易漏掉保养，得有个规矩盯着。
适用范围	工程部所有人，园区里所有设备，日常维修、保养、巡查这些活儿。
职责分工	领班定计划，技工按计划干活，经理检查重点维修，值班员接报修，主管管难修的故障。
管理要求	维修前查记录、备工具；5分钟到现场；修不好马上报；重大故障当班必须搞定。
监督与检查	值班员记时间，经理抽查记录，主管盯难修的活。没按时修、没填单、没签字，扣当月绩效。

物业园区工程部日常工作流程(五)

一、工作分配流程

1、工程部各专业领班分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报工程主管统筹安排，形成公司设备正常维修保养计划表。

2、工程部各专业领班按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。

3、各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。

4、各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。

5、各专业班组要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，经理要进行检查。

6、在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时经理有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。

二、人员调配流程

1、正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。

2、由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组之间协助，可相互调派人力、工具等。

3、各专业岗位技工应服从工程部经理根据工作情况临时的人力调配。

4、如技工本身要求调换班组，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本班组领班签署意见，报工程部经理决定。

5、工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。

三、日常报修流程

1、设备使用部门发现设备故障或异常现象后，填写报修送工程部值班室。特别紧急的报修也可直接电话通知，事后再补报修单。

2、报修单一式三份，由报修部门填写报修项目后一起交工程部。维修完成后，由工程部维修人员填写完整，交报修部门验收签字，"报修部门"联由报修部门留存。"财务联"和"工程部"联由工程部收回。园区内所有维修都应有报修单。电话通知的报修应及时补填报修单。正常情况下，报修单应由报修部门经理签字、维修完成后应有验收人签字，这样才算有效的报修单。

3、工程部值班人员接到报修单或报修电话后，应标明时间，根据类别通知班组技工前往检修。

4、检修人员应在接到报修通知后5分钟内赶到现场进行检修。

5、不能马上修复的故障应立即向上报告。属配件原因马上报告领班申领或申购;属于技术或其他原因的应报告主管。

6、属于技术或其他原因未能马上修复的故障，主管组织相关班组人员到现场查看，确认工程部暂无法解决的，应立即采取临时措施保证公司正常营业不受影响;并联系外协或厂家支持。

7、设备故障未能修复，并可能对园区正常营业造成影响的，应报告公司总经理，以便作出适当安排。

8、设备故障修复后，经报修部门试用验收，维修人详细填写报修单中的维修项目和耗用材料项目，由验收人签字。"报修部门"联由报修部门留存。"财务联"和"工程部"联由工程部收回，其中"财务联"每月汇总后转交财务部。

9、重大设备故障未处理完毕当班检修人员不得下班，应协同接班的人员共同修复。

四、日常巡查检修流程

1、当班人员交接班前后应对所属范围的设备设施进行细致的巡查。

2、发现异常随时检修，不能修复的报告经理并及时采取措施保证正常的营业不受影响。

3、巡查过程中发现的故障修复后应要求设备所属部门补填报修单，并按日常报修的程序处理耗用材料等。

4、每班至少进行二次巡查，重点部位至少进行三次巡查，并认真做好巡查记录。

6、巡查内容还包括对各部门节能降耗情况的监督。

五、预防性检修程序

1、所有设施制定预防性检修计划，按设备类别定人、定期、定项目、定质量要求进行。

2、预防性检修责任人按计划的时间、项目和质量要求认真实施，并做好记录。

3、检修时，设备的操作人员应在场协助，便于更好地了解设备构造和性能。

4、预防性检修中的材料耗用以补填报修单的方式处理。

六、设备翻新、改造及增加项目的处理流程

1、工程部根据设备使用要求确定是否需要翻新或改造设备，并制定出详细的可行性方案报总经理批准。

2、经批准后，工程部即组织人力、物力在尽可能不影响营业的情况下按方案实施。

3、增加设备的项目由需要增加设备的部门先填写申报表，交工程部进行可行性和成本的初步预算后送总经理审批。批准后即由工程部进行申购、安装，然后交付使用。

七、需对外协作的项目实施程序

1、限于技术能力或人力、工具等原因，工程部不能胜任的设备故障或项目等，为需采用承包给外单位或由外单位协助的范围。主要有:

(1)设备损坏部件需要采用特殊加工如车、船、施工器才等。

(2)新增土木装修工程中较大规模的项目。

(3)需要特殊工艺或装备进行施工的项目等。

2、确定采用外协的项目，由工程部拟出申请报告(附列成本预算、对园区正常营业的影响范围、可行性分析等)，报总经理审批。

4、拟承包单位根据项目内容及要求作出详细方案(附列材料及价格清单、质量工期承诺等)，与工程部拟出的经过初步洽谈的合同条款样本一起报总经理审批。

5、项目方案及合同样本通过审批后，由工程部代表公司与施工单位签定正式合同。

6、工程部负责监督施工质量、工期，负责按合同要求进行竣工验收。

7、外协项目竣工通过验收合格后，按园区财务支出程序由承包单位与财务部进行结算。

8、需要外协的项目中涉及金额教小、或有紧急的需要的，按园区物品采购程序处理。

八、物品采购流程

1、由各班组根据维修保养需要，填写"物料申购表"，经工程部主管审核后，报财务部，财务部检查仓库，如无此库存，财务审批后转采购部采购。

2、工程所需物资，原则上均由采购部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但不得自行采购。

3、工程部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质次价高，性能低劣的产品。

4、对大宗用品或长期需用的物资，应与信誉好的供应商，形成长期的协作关系。

5、所有优惠、折扣、赠送、回扣均归公司所有。

6、无论是自提还是送货，均需要经仓库验收。

7、验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。

九、物品的领用、报废流流程

1、工程部所有物品的领用均由指定的人经手直接从仓库领取。其他人不得随意领用。

领取人对物品的去向在出库时登记并负责。

2、各班组将需要领用物品的计划和报告交主管签字后由领用人到仓库领取。

3、对有一定的经济价值的物品，应以旧更新。

4、物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值，不得继续使用时，应进行审查鉴定，经批准后方可作报废处理。

5、报废物资需进库，统一进行回收处理，收入应归财务入账，不得自行处理。

十、重大设备保养流程

1、园区重大设备应有专人、定时进行日常保养，经理应亲临现场，负责检查。

2、园区技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报园区管理层，委托专业公司进行。

3、专业公司保养、维修过程中，技工应跟班，逐渐转变成本部门维修保养。

4、保养人员应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，经工程部经理审阅，存档。

十一、档案管理工作流程

1、档案是汇集和积累设备运行状态的最基本工作，是提供分析研究设备在使用期的改进，探索管理和检修规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平的有力措施。

因此园区的各种大型设备、关键性设备、技术性较复杂性的设备均应建立设备登记卡，应将设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估计使用年限、易损件名称规格及维修要求，记录好维修、保养、故障的记录。

为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容，使之成为公司的重要财富，档案管理作业程序可依如下10个步骤:

1点数;

2登记;

3整理;

4分类;

5立案;

6编目;

7典藏;

8防护;

9应用;

10定期清理。

十二、费用的控制流程

1、工程部编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。

2、财务部应根据上年度的实际费用情况，考虑物价上涨的因素，审批核准。

3、按季度进行计划费用及实际费用的比较，无论是少支出或是多支出，工程部均应书面分析理由，以利采取相应的控制措施。

4、将维修费用及能源消耗分摊到各个部门，以激励各部门认真保护设备和节约能源。

5、用年维修费用率来考核工程部的工作，以防止多换零配件而减少修理。

年维修费用总额

维修费用率=---------×100%

物业园区工程部日常工作流程：z物业园区工程部职能管辖范围

适配人群	工程部主管，设备运维员，能源管理员	使用场景	园区运维，设施维修，能源保障
制定目的	园区设备多，电力电器给排水天天用，怕出故障影响大家上班，也怕漏电漏水伤人。
适用范围	工程部所有人，园区所有设备、线路、管道、灯具、家具、装修现场。
职责分工	主管盯整体安全，组长管小组干活不冒险，员工自己检查工具、断电再修、不乱接线。
管理要求	修前必须断电挂牌，水管要关紧再拆，登高戴安全带，弱电操作两人在场，应急灯和出口标识常检查。
监督与检查	主管每周查三次现场，组长每天看组员操作，没断电修设备就停工学习，两次不改调岗，出事要写说明交上去。

物业园区工程部职能、管辖范围

一、工程部的特点

工程部负责电力、电器、家具、给排水及弱电等系统的运行管理、设备维护保养，负责营销氛围装修，设施的维修工作。

二、工程部的基本职能

1、供应能源----工程部必须管理好为公司日常经营提供能源的设备如供电、供热、供冷、供汽等负责控制和运行这些设备，并保证公司的需要。

2、设施设备维修----工程部负责公司的设备设施维修和保养。

3、设备设施增建、更新和改造----为了发挥设备的综合效益和避免设备老化，并不断提高和完善公司的形象，使公司永褒青春，提高竞争力，应对设备设施和公司装修进行增建，更新和改造。

三、工程部的管辖范围

1、工程部负责电力、电器、家具、给排水及弱电等系统的运行管理、设备维护保养，负责营销氛围装修，设施的维修工作。

2、负责全场设施设备的维修保养和故障检修。

3、负责公司内外装修设施、家具、装饰灯具的维修、保养工作。

4、负责公司动力各系统的完善改造、设备更新和小项增改工程施工。

5、对公司土建结构方面的渗漏水等负责联系处理。

6、负责全场维修工具的储存和发放及其设备的维修保养。

物业园区工程部日常工作流程：z物业园区工程部组织结构

适配人群	工程部经理，强电工，水暖工	使用场景	物业园区，设备运维，班组调度
制定目的	园区设备多，人手杂，怕出电火、漏水、锅炉炸这些事。
适用范围	工程部所有人，配电房、水泵房、锅炉房、公共区域设备。
职责分工	经理兜底，领班盯班，技工守自己活儿，谁干谁负责。
管理要求	持证上岗，按流程操作，不私改线路，不带病开锅炉，漏水马上报。
监督与检查	领班天天查，经理每周看记录，漏检扣钱，出事追到人，月度考核挂钩工资。

物业园区工程部组织结构

1、岗位设置

根据园区规模、设备概况及工程部职责范围的任务内容，设置以下类别岗位:

(1)工程部经理(1人):负责工程部的整体运作管理。

(2)强电工(2人):负责配电及电气设施的运行维修。

(3)水暖工(2人):负责给排水和水暖设施的维护检修。

(5)万能工(1人):负责电器及家具设备、五金构件和机械的维护检修。

(6)锅炉工:负责锅炉运行和维护检修。

2、组织结构

3、管理结构

(1)各班组人员按岗位职责分别对所属工作负责;

(2)领班负责分配本班人员的工作，带领本班组人员按相关程序完成所属范围内的任务，

负责对本班组人员进行考评;

(3)经理根据工程部的任务内容将工作分配到各班组，负责统筹和协调，直接对领班进行考评，必要时直接对班组技工进行考评。

5、技工素质要求

(1)强弱电工:熟悉高低压电气系统及配电操作、电气维护和检修;有3年以上实际经验;持相关职业资格证。

(4)水暖工:有熟练的给排水管道维护检修施工技能。

(5)万能工:有熟练酒店机械，家具及电器水暖维修综合技能;有三年以上实际经验;有相关证书。

(6)锅炉工:持特业操作证;会燃油锅炉操作;经验丰富。

6、管理模式

(1)按园区管理结构，工程部实行经理负责制，经理对工程部责任范围内的各项事务负有全部责任，并直接对公司总经理负责。

(2)每个班组设领班一名，负责带领和组织本班人员完成所属范围内的任务;对经理负责。

(3)各班组内采取灵活的岗位人员分配方式，本班组内的所有人员根据排班或工作任务情况由领班安排在相应岗位，并可随时根据需要进行调整。

(4)当班人员对所在岗位的工作负责，按岗位职责和操作程序完成所属范围的工作;保证工程部的运作规范有序、有条不紊的进行。要求每班组内的人员对本班组各个岗位均能熟练胜任，以便随时适应不同岗位的工作。

(5)如遇特殊情况或紧急任务，工程部所有人均应不分班组岗位和工种，服从园区领导和经理调配，积极配合其他班组、岗位或园区其他部门完成任务，保证园区正常经营。

所有人员实行单一的雇佣合同制。工程部内部按星级酒店管理模式实行单一的制度化管理，各岗位的各项任务均按标准程序进行量化，根据完成情况予以考核，每月根据考核结果奖优罚劣。

物业园区工程部日常工作流程：物业园区爆炸紧急情况处理流程

适配人群	物业值班经理，安防主管，工程技工	使用场景	恐吓电话处置，疑似爆炸物发现，爆炸现场管控
制定目的	怕有人放炸弹吓人，怕真炸了伤人伤楼。
适用范围	物业所有员工，办公区、车库、出入口、公共区域。
职责分工	经理牵头指挥，保安查人查物守岗，工程断电供图，客服协助疏散。
管理要求	不碰无主物品，快报警，快疏散，设警戒线，盯监控，守岗位。
监督与检查	主管每天看记录，查巡逻签字，漏报瞒报扣钱，严重直接开除。

一、收到被放置爆炸物品信息时的处理

(一) 得知被放置爆炸物品，或者接到扬言爆炸的恐吓电话时，要保持镇静，认真记录，同时以最快速度报告高层管理者，并立即向当地公安机关报案。

(二) 由管理处经理负责立即成立防爆炸指挥部。增派保安，加强出入口管理，对于陌生或行迹可疑人员严加防范，认真查验证件，检查携带物品。

(三) 立即通知各门岗，检查车库是否有遗失包物，并加强巡逻，发现无主物品不要随便碰触，立即上报，并报公安机关，请求协助。

(四) 确定确有爆炸物品时，立即疏散人员，同时请求公安机关协助处理。

二、发生爆炸事件时的紧急处理

(一) 值班人员接到发生爆炸报告后，立即赶到现场，确认后立即向公司最高领导层报告，同时向公安机关报案，如引起火灾即刻报119火警;如有人员伤亡，立即向120急救中心呼救，并派人迎候公安、消防、急救部门的车辆、人员，引导其进入现场。

(二)立即成立临时指挥部，由物业管理公司最高当值、工程部、物业部人员组成。

(三) 工程人员迅速切断必要电源，保安人员组织疏散爆炸现场附近的客户，并在距爆炸中心30m处设警戒线，禁止无关人员进入，同时，组织保安及物业助理在公共区域巡视，检查是否还有可疑爆炸物。

(四)消防监控中心高度戒备，监视有无火灾等可疑情况，各在岗员工也要坚守岗位，密切注意有无可疑情况。

(五) 工程部负责提供楼层平面图，供公安人员破案时使用。

物业园区工程部日常工作流程：as物业园区公区水电维修流程

适配人群	物业维修技工，工程值班人员，水电巡检员	使用场景	园区公区维护，设备房巡检，楼道设施检修
制定目的	怕水电出问题影响大家生活
适用范围	物业园区公共区域的水电维修人员
职责分工	维修员每天查设备，主管管大问题，客服配合通知
管理要求	早中晚查设施，坏的马上修，修不了就报备，记录要写清
监督与检查	工程主管天天看记录，没查没修要扣绩效，三次不改调岗

物业园区公区水电维修流程

一、维修人员每天上午应在客户服务中心客服人员上班前对客户服务中心、物管处办公室内的设施进行检查，确保其处于正常工作状态。

二、接班后，对设备房内的设备设施进行巡查，发现问题及时维修并填写相关记录，若问题重大应立即向工程主管汇报。

三、对庭院、楼道内设施进行巡查，发现问题及时维修，若因缺配件、材料等不能及时维修好应向客户服务中心说明情况，填写记录并向工程主管汇报。

四、值班人员每晚检查小区内公区照明是否正常，发现问题及时维修。

物业园区工程部日常工作流程：zz物业园区房屋室内维修服务标准

适配人群	物业维修技工，工程主管，客服调度员	使用场景	住宅设施维修，公共区域渗漏，水电应急抢修
制定目的	怕维修不及时出安全问题，比如漏水漏电没人管，住户住得不安心。
适用范围	物业维修工、值班人员、所有住户家里的水电气和门窗。
职责分工	主管盯进度，师傅修到位，值班员接报就转达，住户发现隐患要马上说。
管理要求	堵漏30分钟到场，停水停电1小时恢复，渗水4小时处理，换件当天搞定。
监督与检查	客服每天查维修单，主管每周翻记录，没按时修的扣绩效，住户投诉三次要谈话。

序号内容服务标准(时限)备注

1服务标准质量满意率100%第一次达90%，对不满意的10%，尽快组织二次维修，使住户满意

2服务态度热情、礼貌、举止、言谈得体

3提供材料100%合格

4预约维修时间接到维修申请后无特殊情况15分钟内到达申请现场按业主(住户)预定时间到达，如暂没有维修人员应向住户解释，另约时间

5维修时间原则上小故障30分钟内，一般故障2小时内(不超过8小时)，较难故障不超过3天特殊情况要向业主(住户)解释清楚，并组织突击，尽快维修好。

a、厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等小故障30分钟内，一般不超过2小时

b、水管、闸、阀、水表渗漏一般在2小时内，最长不超过

8小时如需改管视实际情况由主管确定

c、厨房、卫生间等楼板渗水到楼下一般在4小时内，如面积大或难以处理最长不超过3天维修后两周内，每周不少于1次回访

d、房间没水1小时内供上水除市政停水或供水系统进行较大维修，临时停水要出停水告示

e、房间无电1小时内供上电，如需重新购买开关等材料，4小时内通电市网停电，对供电系统进行维修养护除外，定期保养要提前1天通知，临时停电要出停电通知

f、电器维修小维修不超过2小时，较难的不超过8小时，对灯不亮、门铃、插座损坏等小故障30分钟内维修好不仅达到原标准，还要符合安全要求

g、门、窗修理2小时内修理好，需重新更换门、窗，3天之内完成，无特殊要求的，窗1天之内更换达到原标准

物业园区工程部日常工作流程：x物业园区清洁服务承诺

适配人群	保洁主管，物业项目经理，环境条线负责人	使用场景	物业园区清洁，住宅小区考评，公共区域保洁

物业园区清洁服务承诺

将依照**清洁服务合同条款提供充足的员工和机器、物料。按照清洁工作范围和项目细则内容，遵从工作程序、操作规程进行清洁服务，提供一套完善及高素质的专业清洁保养服务，使物业本体的使用价值能有效延长，并达到如下目标:

1、清洁服务承包所属范围公共环境卫生符合相关国家和地方环境卫生标准;

2、有义务协助**管理公司在物业管理行业中，就此住宅小区在物业管理考评创优中获优称号;

3、按合同要求保洁率达到100%;

4、客户满意率达到98%;

5、客户投诉处理率100%。

物业园区工程部日常工作流程：物业园区外包绿化保养细则

适配人群	物业甲方代表，绿化外包乙方，园区运维主管	使用场景	园区绿化养护，外包服务验收，虫害防治管理
制定目的	怕草死树枯影响园区好看，怕虫子乱咬没人管，怕补种拖太久。
适用范围	只管外包的绿化活儿，草地、花木、修剪施肥喷药这些事。
职责分工	甲方盯着看，乙方动手干，双方一起查问题，谁漏了谁担责。
管理要求	按时剪草修枝，打药施肥要提前报，虫害得快说，死了苗七天内补上。
监督与检查	每月抽几天检查，甲方签字才算数，扣钱按条算，少做一次就扣5%，拖越久扣越多。

物业园区绿化保养细则(外包)

每月日至日，由甲乙双方代表组成验收小组对合同范围内的绿化进行抽检:

1、草地覆盖率纯度下降10%，扣除乙方当月绿化保养费的5%作为违约金，超过10%，扣除当月绿化保养费的20%作为违约金。

2、若因不及时做虫害防治工作或虽非合同范围内防治的虫害(如白蚁)，但知情后不及时以书面形式通知甲方而导致树木花草损伤、死亡，除照时价赔偿同规格、同品种的花木外，根据情况的严重程度分别扣除当月绿化保养费的10%-50%作为违约金。

3、若不及时修剪花木，影响整体美观，扣除当月绿化保养费的5%作为违约金。

4、每次施肥喷药、培土、修剪需提前一周书面通知甲方管理中心，并注明需工作地点、所用药水、肥料名称、需完成时间。由甲方管理中心指派专人跟进，并签名认可。每少施肥、喷药、培土一次，在当月绿化保养费中扣除5%作为违约金。

5、因管理不善或自然死亡后需补种的苗木，需在7日内补种相同品种、相关规格的花木，若因特殊情况无法按时完成补种，需以书面形式报甲方同意后方可缓补。除此外，超过7天未补种的，扣除当月绿化保养费的2%作为违约金，超过10天扣除当月绿化保养费的5%作为违约金，超过15天未补种的扣除当月绿化保养费的10%。

物业园区工程部日常工作流程：某物业园区应急事项处理

适配人群	保安领班，监控中心员，园区管理员	使用场景	盗窃处置，抢劫应对，斗殴制止
制定目的	园区人多车杂，小偷容易混进来。有人撬锁、抢东西、打架、乱扔可疑东西，设备还老被车撞坏。
适用范围	所有保安、管理员、巡逻员工，整个园区地面和出入口。
职责分工	领班要带人守门查现场；员工发现异常马上报；监控员盯屏幕录视频；主任管协调和上报。
管理要求	报警必须快，现场不能让人乱进；可疑物不碰不打开；防盗铃坏了马上修；打架先拦住别动手。
监督与检查	每天白班夜班都查记录本，主管抽查对讲机通话。漏报一次扣分，瞒报直接调岗。每月开例会核对问题，改流程要主任签字。

物业园区应急事项处理

一、盗窃

1.接获偷盗报警，应记录下时间及地点，并立即向公安机关报警。

2.加强被盗部位及园区所有出入口警卫，保护好现场，禁止无关人员进出。

3.第一时间应通报公司，禁止传媒人士进入园区内采访。

4.保安领班安排保安员加强出入警戒，安排对整个园区进行全面安全检查，以防匪徒逃逸。

5.如公安到场，由管理人员表明自己身份，带公安至案发现场，提供尽力帮助，向公安人员提供由园区内闭路电视拍摄到的录影，以便跟进。

6.记录整个事件，详细了解园区安全工作状况及相关人员报告，调查有关案发之原由。

二、员工发现偷盗

1.员工在巡逻中发现有撬窃，不得擅自进入盗窃现场，以免破坏证物。

2.第一时间向当值领班和控制中心报告，并及时通报公司主任人士至现场，记录下发现时间，经过及当时情况。

3.通过查找用户资料联络用户，请其尽快返回，以确认情况，及时报警处理。

三、抢劫

1.园区每天出入人多，保安人员必须谨慎留意各出入人士，对可疑人员要主动询问。

2.接获有抢劫报警，应立即拔打"110"，向警方报警，并做好各出入口警戒工作。

3.监控中心开始对所有通道，出入口搜寻，并对一切可疑人进行录相。

4.不论在任何地点，管理员遭遇匪徒时，应保持镇静，尽量拖延时间，以利公安到现场处理(在人员力量对比处于劣势时，尤需注意，可开著对讲机与匪徒对话，拖延时间，并将有提示性，如具体位置的对话传送给其他管理员，以利下一步动作)。

5.如管理员至现场时，匪徒已逃逸园区外，或阻拦无效，而公安仍未到场时，应现场调查匪徒之体表特征及逃跑方向，并通知公安处理。

6.做好当事人安抚工作，如有伤者，应即时拔打""急救电话，电召救护车协助

7.如案情不明及无涉嫌人员离开过园区，应和警方一起开展园区整体安全检查，并带好对讲机及警械，随时通话保证通讯畅通。

8.遇被匪徒捆缚，应尽力轻松或设法向其他人士报警求助。

四、防盗警铃、红外防盗报警器工作

1.重要部位在规定关闭时间内，即保持防盗警铃和红外防盗报警工作状态，当有任何人或相似红外特征物体进入时，警铃即为触动。

2.管理人员在接获报警后应立即至现场查询报警之原因，监控操作人员亦展开对该区域搜寻录相及控制。

3.如属偷盗、打劫或其他罪行，按一、二、三条处理。

4.如属警钟误报，即予以复位处理，并通知维修技术员检查和维修。

五、斗殴

1.园区内禁止任何人士殴斗，管理员及保安员一旦发现有殴斗情况，应立即予以制止，控制事态，避免滋扰其他人士。

2.当殴斗行为扩大或已造成人身受伤，财产损失时，应立即报警处理，管理员、保安员、救护人员做好现场人员救护，财产损失拍照留证工作。

3.如有伤者，安排救护工作或拔打" "救护电话，送医院急救。

4.暂押肇事者至交公安处理，如肇事者逃逸，尽量阻止及记录事件经过及当事人特征，身份证明交于公安追捕。

5.管理人员于处理殴斗事件时应避免动用武力。

六、可疑物件处理

1.员工如在园区内发现可疑物件，必须镇定，不要触动或打开，并通知监控中心。

2.如该可疑物粗判比较危险时，应设立隔离区域，指导人员避开该区域，予以进一步检查。

3.如确定属危险爆炸物品时，应立即报警"110"，并疏散园区内所有人员，待警方人员到场处理。

4.如属一般遗下物件按拾物处理。

七、物业范围内交通事故(物业设备受损)

1.发现有车辆在园区范围内有交通事故，导致设备损坏的，应立即通知主任，并于现场抄录驾驶人详细资料，登记车车牌号码及驾驶执照等。

2.在驾驶者面前用照相机记录现场情况，行车路线，方向角度，损坏情况等，让驾驶者自愿承诺赔偿书面文本。主任安排员工坚守园区出入口，以免混乱，并安排流通车辆，禁止任何人士围观。

3.如被损坏之设施急需修理，须通知维修人员立即进行。

4.如有需要，经本公司批准后，向公安报警。

5.详细记录事情经过，上报公司。

八、物业范围内交通事故(涉及两部或以上车辆)

1.立即通知主任，由主任了解是否需要报警。

2.主任安排管理员及保安员坚守园区出入口，并安排员工流通车辆，以免阻塞。

3.如轻微损坏，不需报警，主任应劝导车辆尽快离开物业范围。

4.如已报警，应尽量控制所需时间，使物业范围交通尽快回复。

5.详细记录事件经过，上报公司。

物业园区工程部日常工作流程：某物业园区保安人员行为准则

适配人群	秩序维护员，保安班长，安防主管	使用场景	物业巡查，门岗执勤，重点部位值守
制定目的	怕保安松懈出事，怕业主被欺负没人管，怕园区乱糟糟没人盯。
适用范围	所有在z城物业园区当班的保安员。
职责分工	班长管队员，队员守自己岗，队长统管全部事，谁失职谁担责。
管理要求	不离岗、不睡觉、不喝酒、不闲聊、不代班、不放外人进值班室。
监督与检查	队长每天查岗，班长随时抽查，违规一次提醒，两次罚钱，三次开除。检查结果贴公告栏。