物业管理部文员职务说明书（优选10篇）

物业管理部文员职务说明书

工作概述:负责员工考勤、人事变动记录;保管、整理各类文档与保密;负责物资申购、归类、保管与发放，做好来访人员接待工作等。

(一).任职资格

1、性别:女

2、年龄要求:30岁以下;

3、身体要求:158cm以上，仪态端庄;

4、学历要求:高中、中专或以上学历;

5、工作经历:有一年以上办公室文档工作经验

6、工作技能要求

经《办公室文员录用标准》评测合格后予以试用;并经《办公室文员试用合格转正标准》评测合格后予以转正。

(二)工作关系

1、直接上级:经理助理

2、合作部门:人力资源部、财务部、客户服务部、仓库及管理处办公室

(三)岗位职责

1、负责部门公文、函件、报刊、通讯、表格等资料的分类、登记、保管与保密;

2、负责办公区域日常卫生清洁及其公共用品、物件的整理;

3、负责接听办公电话并做好记录，重要情况及时汇报;

4、做好来访接待工作;

5、负责装备物资、器材、办公(岗位)用品的领取、保管;

6、做好部门会议记录、整理;

7、负责员工的考勤、加班、休假、工伤、保险的跟进汇总及各类报表填写工作;

8、对部门工作提出参考性意见、建议;

9、负责部门板报、通启栏、评比栏、制度栏等各类宣传栏的标贴、整理、布置等;

10、完成上级交办的其它工作。

(四)工作目标及衡量标准

1、确保各类文件资料分类保管清晰，标签齐全，无缺失;确保2分钟内可查阅到所需文档资料;保密性好，无泄露或文件遗失;

2、确保办公区内无烟头、纸屑，地面光亮。电脑网线无缠绞、混乱;门岗、柜、风扇及沿无积尘，墙面无蜘蛛网及痕迹，物品设置直线分明、简洁;

3、确保来电号码及要点记录清晰，无误记、漏报或转告出错;

4、按《来访接待操作规程》接待客人，确保来访客人无因接待不周，待客态度不积极而引致客人不悦、不满或投诉;

5、确保办公用品出入仓签名确认核实，无因管理不善而致公用物品流失;

6、确保会议记录内容要点齐全、工整，不出现漏记或整理不齐全的情况;

7、确保每月工资报表于3日前上报至管理处经理，确保各类报表无出错、无退表或退单之情形出现;

8、确保每季对部门工作提交可行性建议一条;

9、确保每两月负责出一期板报，每月跟进整理宣传评比栏;

10、确保在规定时间内完成上级交办的任务.

物业管理部文员职务说明书：物业管理文件控制程序

物业管理公司文件控制程序

1.0目的

对质量体系文件的编写、审批、发放、更改、保管和作废等全过程进行控制，确保公司所有受控的场合使用的均为相应文件和资料的有效版本。

2.0适用范围

适用于公司质量体系和相关的外来文件(如强制执行文件或参考标准、合同、用户提供的图纸等)的控制。

3.0引用文件及术语(略)

4.0职责

4.1总经理负责批准《质量手册》、《程序文件》、《部门工作手册》，管理者代表负责审核。

4.2品质督察部负责对全公司有关质量体系的文件的总体控制。

4.3品质督察部负责质量手册、程序文件的发放控制和正本保管。

4.4各部门负责人或指定一名文件管理人员负责对本部门有关质量体系文件的管理。

5.0工作程序

5.1文件和资料的分类

本公司有关质量体系的文件和资料分受控文件和非受控文件两种。受控文件是指受更改控制的文件，本公司质量体系文件和与质量体系相关的外来文件均为受控文件;非受控文件是不受更改控制的文件，如为了投标等其他目的而分发的质量体系文件。

a.

文件内容:

按本单位情况制定的质量方针、目标和适用标准描述的质量体系;

描述各职能部门为实施质量体系要素所开展的活动;

详细的工作文件，包括各类工作规程、表格、报告等。

本公司质量体系文件包括质量手册、程序文件和其他质量文件，其层次结构如下图:

质量手册

(第一级文件)

程序文件

(第二级文件)

其他质量文件

(第三级文件)

b. 质量体系相关的外来文件包括政府部门或上级管理机构发布的各类强制性法律、法规、条例，须引用或参考的标准、合同、用户提供的图样和技术要求，详细的工作文件等。

5.2质量体系文件的控制

5.2.1编制与审批

a.质量手册和程序文件由品质督察部负责编写，由管理者代表组织相关部门及有关人员对初稿进行讨论后，《质量手册》、《程序文件》由管理者代表负责最终审核、总经理批准;

b.工作规程由各部门负责人组织编写，管理者代表审核，总经理批准。

c.质量文件页面编排:

――纸张:标准a4纸，页面设置为:页边距上为2.3厘米，下为2厘米，左为2.5厘米，右为2.5厘米。页眉页脚均为1.5厘米。

――版式:标题，居中，小二号楷体，;正文，首行缩进二字符，小四楷体。

5.2.2标识与编码

a. 受控的质量手册、程序文件和工作手册封面加盖“受控文件”专用印章，但正本(原稿)上不需盖章;非受控的质量体系文件封面均加盖“非受控文件”专用印章;

b. 质量手册编码

cshy/qm/ -01

序号

质量手册代号

加州城市花园公司代号

a)程序文件编码

cshy/ qp/-□□

顺序号

程序文件代号

公司代号

b)作业文件编码

cshy/qw/-□□-□□

部门代码

公司代号/作业文件

d)外来文件编码

外来文件用其原编号作为文件编码。

e)质量记录编码

□□-qr-□□

质量记录

f) 部门记录编码:

□□- □□□□-□□

年号

g) 部门代码:

*z―行政部

pz―品质督察部

kh―客户服务部

rl―人力资源部

gc―工程维修部

ba―保安部

cw―财务部

sc―市场拓展部

5.2.3复制

受控文件未经批准不得复制，质量手册和程序文件的复印由各部门文件控制员填写《受控文件复印申请表》，经品质督察部确认后执行;工作手册的复印由使用人向部门文件管理员申请，经本部门负责人批准，由部门文件管理员负责执行。

5.2.4发放与保管

a. 受控文件的发放与保管

――质量手册:品质督察部向有关部门或人员发放，并做好发放记录;

――程序文件和工作手册:由品质督察部填写《文件发放/回收记录》发放到有关的场所和人员，并做好签收记录;

――工作手册:工作手册正本由品质督察部保存，各部门持有的工作手册由其部门文件管理员负责保存，并保证相关场所或人员现场使用的文件是最新有效版本;

b. 文件破损严重影响使用或不慎遗失时，应重新办理申领手续，由品质督察部文件管理员填写《受控文件复印申请表》后按5.2.3执行补发;

c. 文件管理员在发放文件时，应注意文件分发号的确定

受控文件的分发号按照文件的发放顺序，由文件管理员确定，要求每份文件只有一个对应的分发号。

d. 非受控文件的发放由有需要的部门提出书面申请，经管理者代表批准后，由文件管理员做发放登记。

5.2.5更改

a.各级人员在工作实践中发现有必要对受控文件作出修改，需填写《文件修改申请单》报原文件编制部门/人员或所在部门负责;

b.修改建议被采纳实施时，原文件编制部门的文件管理员须将《文件修改申请单》复印一份交品质督察部备案;

c.文件的更改由原文件编制部门或人员负责执行，必要时应附有更改说明;

d.更改后的文件按本程序5.2.1条款审核、批准，并注明生效日期;

e.更改后的文件按本程序5.2.2条款标识、编码后，按5.2.3、5.2.4条款复制和发放，同时收回旧版文件并作出“作废文件”标识或销毁;

f.修改页应反映出最新状态，文件每页的修改状态通过阿拉伯数字(1、2、3……)表示，每页修改一次，其编号就随着变更一次，当修改状态变更到第10次或质量体系文件作重大变更时，该文件需换版，版本状况用英文大写字母(a、b、c……)表示。

5.3外来文件的控制

5.3.1评审

对为顾客提供服务所需的外来文件如政府部门或上级管理机构发布的强制性各类法律、法规、条例，须引用或参考的标准、合同、用户提供的图样和技术要求、详细的工作文件等，在使用前由品质督察部主管进行评审后使用，各部门填写《部门使用外来文件清单》。

5.3.2标识

品质督察部文件管理员在批准后的《外来文件一览表》上加盖受控文件专用印章。

5.3.3发放与保管

品质督察部的文件管理员负责外来文件的发放和保管，必要时也可张贴在有关的作业场所，但须做好发放登记。

5.3.4 外来文件如需复印，须填写《受控文件复印申请表》，经品质督察部批准，由文件管理员负责复印和登记。

5.3.5 更改

文件管理员收到新版的外来文件后应及时将其发放到相关部门、场所。若新版文件是旧版文件的替代，则收回旧版文件，若新版文件是旧版文件的补充，则将新、旧版文件存放在一起。

5.4公开文件的控制

5.4.1每份公开文件(如用户须知、收费标准、服务项目清单等)上均应有版本号和生效日期，版本号用英文大写字母(a、b、c……)表示。

5.4.2由文件管理员负责做好公开文件的发放登记。

5.4.3公开文件的内容每发生一次更改，版本号和生效日期随之变更一次。文件管理员负责对有固定张贴、发放地点的公开文件进行更换，同时管理处必须发出公开告示，确保更改后的公开文件内容能及时传达给用户及有关人员。

5.5质量记录的控制见《质量记录控制程序》。

6.0相关文件

6.1 《质量记录控制程序》

6.2 《受控文件清单》

6.3 《文件发放/回收登记表》

6.4 《文件修改申请单》

6.5 《外来文件清单》

物业管理部文员职务说明书：x机关大楼物业管理文明公约

为了机关大楼物业管理更趋规范化、制度化、科学化，确保设备、设施安全、高效、合理运作

运作，营造一个安全、舒适的工作环境，特制定本制度，望广大干部职工共同遵守。

1.爱护大楼设备，爱护公物，损坏者按价赔偿，并承担由此引起的法律责任。

2.禁止楼内办公室内乱拉，乱搭，乱接电线或管道搭建和改建，如确需要，应向机关事物管理局管理局书面申请，经同意后才能安装施工。

3.下班，出门时应随手关灯，关空调，切断各种设备电源。

4.如发现灯不亮，线路有故障，门窗破损，卫生设备漏水，空调等设备设施运转不正常，请通知机关事务局办公室通知机关事务局办公室以便及时修理。

5.进入电梯内禁止吸烟，吐痰，乱涂乱画和乱扔杂物。

6.严禁电梯超载，尤其上班高峰期乘梯，应相互谦让，相互关心

7.楼梯走道口必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，防火门应经常关闭。

8.不得损坏消防设备和器材，爱护楼梯、走道和出口的安全疏散和事故照明设施。

9. 大楼内严禁经营和储存烟花、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃物品以及各类巨毒物品，严禁燃放烟火、爆竹。

10.发现火情应立即告知消防保安人员或拨火警119，并关闭电源和门窗，迅速离开工作现场，切勿从电梯逃生，应徒步从楼梯(安全出口)疏散。

11.根据消防管理有关规定和大楼管理要求，有下列情形之一的视情节处以罚款或行政处理。

⑴.占用或封堵楼梯、消防梯前室、走道或安全疏散出口的;

⑵.封闭或损坏安全疏散指示灯、事故照明设施或消防标志的;

⑶.乱拉、乱接电器线路的;

⑷.擅自挪用灭火工具器材或消防备用水源的。

12.禁止车辆在大楼前、广场内乱停放，必须在指定区域(即底下室车库)停放。

13.爱清洁、讲卫生，自觉搞好本单位责任区卫生，做到不随地吐痰，不乱扔果皮、烟蒂、纸屑，不乱贴、乱划、乱写、乱涂，到指定的垃圾桶清倒垃圾。

14.讲文明、讲礼貌、讲道德。仪表整洁，举止端庄，进入大楼内要文明用语，不穿拖鞋、背心、不着奇装异服，禁止喧哗。

15.爱护绿化和美化环境的设施，严禁攀折花木、践踏绿化植物

物业管理部文员职务说明书：某某小区物业管理内容：开发建设期间

某小区物业管理服务内容:开发建设期间

(一)开发建设期间物业管理服务内容

1.分析原设计图纸，提出物业结构布局功能方面的改进建议

物业管理公司在物业管理实践中最了解物业布局的结构的合理性。以及物业的使用、维修和管理，如大门的位置、数量，管理服务用房、总台及门卫等的设置与标准，车位、道路分布，保安与消防系统的落实，建筑物外面附属物预留位置、孔洞等等。我公司可提供综合考虑物业总体布局的建议，如空地和绿地的分布、开发与利用，公共活动场所与道路循环，房型功能及内外装修标准等，以提升物业的价值和整体效果。

2.提供设备设施的设置和服务方面的改进意见与建议

物业公司可以从使用、管理和维修的角度，为建设单位提供设备设施的设置等方面的改进意见。对建筑材料的选用，设备设施性能特点、使用效果，养护维修、更换成本费用等方面，提供信息与建议。如提供电梯数量、规格;使用效果，养护维修、更换成本费用等方面，提供信息与建议。如提供电梯数量、规格;空调制冷量分布、管线走向;通讯设施质量等方面的建议，以免日后使用不便或因增加、改进设备而影响其他设施设备的动作。对服务方面的建议包括:从现在的物业总量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象，可提供服务设施的配置类别、比例与选址等方面的建议，提升物业的品位，为发展商寻求市场开发的定位点。

3.提供工程质量的改进建议

物业公司在施工阶段即派工程技术人员到施工现场，熟悉基础隐蔽工程，机电设备安装调试，管道线路和敷设走向，了解这些日后难以从外观上察觉的工程施工质量。如发现危体或遗漏项目则可在现场建设单位和施工单位共同磋商。及时提出并落实整改方案，配合设备安装，现场进行监督，确保安装质量，对内外装修方式、布局、用料等从物业管理的角度提出建议，保证业主的购房权益，为日后的房屋维修奠定良好基础。

4.设立物业管理服务咨询台

在项目销售期间，物业公司即派工作人员到小区售楼处，和消费者面对面进行沟通，明确今后物业管理的收费、服务内容、服务标准，解答消费者物业管理方面的问题，衔接楼盘销售与物业管理两个环节的工作。

物业管理部文员职务说明书：大厦物业管理中心管理流程

物业管理中心管理流程

1、目的

明确中心与公司联系和内部管理流程。

2、范围

本程序规定了中心经理、经理助理、各职能部门负责人、各管理处主任在内部管理中的分工。

3、职责

3.1中心经理负责与公司的联系、沟通。

3.2各职能部门负责人在中心经理安排下，与公司职能部门进行联系、沟通，并通过管理处主任对口指导管理处相关职能工作。

3.3中心经理下达工作任务给各职能部门负责人和管理处主任。

3.4各职能部门就相关工作任务进行联系沟通。

4、与公司职能部门间的沟通

4.1**管理中心与公司的沟通流程图

下达

检查、指导 反馈、沟通

汇报 沟通

反馈

协调

沟通

4.2**管理中心与公司的沟通流程

4.2.1中心经理负责与公司的反馈联系工作，在中心经理安排下，各职能部门负责人就相关事宜与公司职能部门进行沟通联系。

4.2.2中心经理接受公司领导的指示。

4.2.3中心经理接受公司各职能部门的对口检查、指导，中心经理安排进行配合，接受指导，中心经理并将情况反馈，给公司相关职能部门。

4.2.4中心经理将相关工作任务安排给经理助理和中心各职能部门负责人，各职能部门按要求进行反馈。

4.2.5中心各职能部门对口指导各管理处相关职能事宜。

5、中心内部的管理流程

5.1**管理中心内部管理流程图

下达 反馈

反馈反馈、沟通

沟通检查、监督、指导

下达反馈

5.2**管理中心内部管理流程

5.2.1中心经理下达工作任务给经理助理、各职能部门负责人和各管理处主任，经理助理、各职能部门负责人和各管理处主任按要求及时完成交办的工作任务，并尽快给予反馈。

5.2.2各职能部门负责人之间就相关工作进行互相沟通，协调、沟通相关事务。

5.2.3各职能部门负责人通过各管理处主任对口指导相关管理处职能范围内的工作。

5.2.3.1综合管理部对口检查、监督、指导各管理处客服、保洁方面的工作。

5.2.3.2安管部对口检查、监督、指导各管理处安管方面的工作。

5.2.3.3工程部对口检查、监督、指导各管理处工程管理方面的工作。

5.2.3.4品质培训部对口检查、监督、指导各管理处品质方面的工作。

物业管理部文员职务说明书：浅述物业管理“顾客满意”的评价方法

新颁布的iso9001;2000标准强调了八项质量管理原则，其中第一项原则是“以顾客为中心”即“组织依存于其顾客”，因此，组织应当理解顾客当前的和未来的需求，满足顾客要求并争取超越顾客期望。

而企业贯彻“认顾客为中心”理念的效果可通过“顾客满意”进行评价。评价程序包括在五个步骤:认别顾客、确定顾客满意的评价指标、设计调查问卷、实施调查和统计分析。

(一)、识别顾客

物业管理企业可通过访问、面谈或其它方式识别企业的目标顾客和潜在顾客(包括竞争者的顾客)。企业应对组织过去顾客、目前顾客、潜在顾客进行细分。一般说来，顾客可分为四种类型:

内部顾客:企业内部的员工，包括管理层和操作层。

中间顾客:中介机构。

外部顾客:接受企业服务的消费者、合作者、支持者。

竞争者顾客:指竞争对手服务的消费者。

只有识别顾客，才能了解他们不同的需要和期望。

(二)、确定“顾客满意”的评价指标

向顾客了解什么，这涉及到评价指标的确定。物业管理的指标对业主而言必须是重要的、需要的。如接待、收费、报修等;另外，评价指标还应该是具体的，可测量的，并能够控制，如接待的用语、时间，维修的及时性、回访率等。一般说来，物业管理的评价指标可包托以下四个方面:

与企业服务有关的指标，如礼貌用语，与客户的沟涌、方便程序等。

与实务操作有关的指标，如维修的及时性，小区(大厦)的安全性、环境的整洁、绿化等。

与价格有关的指标，如价格的合理性、费用使用情况的透明度等。

与行业标准有关的指标，如行业达标创优的标准要求，行业的技术标准要求等。

(三)、设计调查问卷

确定了评价指标后，即可设计调查问卷，一般问卷提出问题的类型可分为三大类:封闭式问题、开放式问题、对比式问题。

调查文件设计好后，还应对其进行信度和效度的检验，以检查调查问卷的可信度和有效性。

(四)、实施调查

在正式调查以前，物业管理企业可先做预调查，以便发现问题;如确认该问题是否能达到预期目标;发现回答者难以理解或回答的问题;找出无法获取所需信息的个别问题;估计回收率;评估有效性。通过预调查后，即可进入正式调查阶段。调查方式可采用发放调查表、电话询问、人员面访等。

(五)、统计分析

统计分析是物业管理评价的最后程度，统计分析的结果对物业管理企业有着指导性的作用。一般多采用定性分析、定量分析、因素分析等方法，以定性的内容分析为例:

接待 保安 保洁

很不满意---->;;很满意

维修 消防 绿化

综上所述，顾客在市场中起着主导的作用，物业管理的“消费”是物业管理企业所提供的管理服务。物业管理企业导入“顾客满意”的经营理念，是企业价值取向的一次重大转折，也是企业持续改进和发展的战略目标和方向。

物业管理部文员职务说明书：科瑞物业管理公司简介材料

科瑞物业管理有限公司的简介

科瑞物业由上海绿地物业发展有限公司经改制、由上海绿地集团控股、多方投资并和加拿大高力物业服务(上海)有限公司合作组建。是中国物业管理协会、上海市物业协会理事单位。并已通过英国皇家ukas机构审核认证取得iso9001-2000质量管理体系认证，物业管理资质为一级。

上海科瑞物业管理发展有限公司，专业从事中高档商品住宅、公寓、办公楼宇、商场、单身公寓、市场、工业园区等综合性物业项目的全权委托物业管理、物业顾问服务及驻场物业顾问服务业务，服务内容还涉及房产咨询、商务咨询等方面。

企业文化是企业构建核心竞争力的重要元素之一，是企业经营运作的灵魂。科瑞物业倡导员工与公司同成长、公司与客户共发展的企业价值观，我们遵循的企业文化为:

◇科瑞物业的宗旨:规范、周到、守信、高效。

◇科瑞物业的精神:服从、自信、自律、进取的精神。

◇科瑞物业公司标志的涵义:

变形的大写字母g:崇尚绿色、建设生态之平衡。

平行的两个金字塔:追求和谐、充满自信之刚毅。

抽象的现代建筑物:服务为本、创造稳定之效益。

科瑞物业全方位体现现代物业管理理念，崇尚以人为本、生态平衡的管理服务本质，追求及维护社会、业主、企业三方共得利之根本需求。

科瑞物业通过与具有境外先进物业管理理念的高力国际物管公司合作，集高力物业国际化标准服务之经验、绿地物业地域化操作之优势。科瑞物业于____年6月与仪房物业联合发展，目前合约管理面积已逾五百万平方米，管理种类分全权管理、驻场顾问管理及顾问管理。

科瑞在上海。目前已成功为上海绿地世纪城-上海春天、世纪同乐、绿地世家(小区内包含一栋单身公寓)、绿地科创大厦、绿地同创大厦、方正大厦、锦绿新城、绿地名人坊(高品质全装修房)、盈湖三岛(别墅)、原野花园(别墅)、松江钢材城(钢材市场)、龙辰苑、樱花园、古美七村、虹仪小区、新黄浦实验学校、普光工业园区、美东大厦等三十多个物业项目提供了专业化的服务管理，其中荣获部优小区1个，市优小区5个。

[科瑞]在江西南昌:已实质管理了南昌绿地山庄(四十三万平方米的高品质别墅区)、滨江豪园， [科瑞]在当地已设立全资子公司。

[科瑞]在吉林长春:长春绿地上海城已进入实质管理阶段，该项目总体建筑面积达两百余万平方(分多期、五年左右建成)， 这也是[科瑞物业]接管绿地集团房产“绿地上海城”系列品牌的首个项目;[科瑞]在当地已设立全资子公司，下属公司除了接管绿地集团开发的[长春上海城]之外，通过市场拓展承接了近九十万平方米社会楼盘项目。

[科瑞]在江苏常熟:前期介入管理了[常熟老街]项目，该项目总体建筑面积达百万平方米，[科瑞]在当地设立的分公司已签约建筑面积逾六十万平方米(其中商业建筑面积达十一万平方米);这是[科瑞物业]通过市场竞标而获得接管上海绿地集团房产“老街”品牌的首个项目;常熟分公司又签约一个一万五千余平方米[常熟招商城]商业楼盘项目，最近又通过市场竞标承接了[华府世家]、[中鼎常熟花园]两个住宅及商业楼盘项目。

已接管物业项目介绍:(点击查看项目信息) 绿地科创大厦

绿地世纪花园

世纪同乐

绿地世家

绿地名人坊

原野花园

南昌绿地山庄

南昌滨江豪园

常熟老街

中惠广场

方正大厦

松江钢材市场

绿地南桥新苑

天安花园

物业管理部文员职务说明书：某某区行政中心物业管理处人员管理计划

某区行政中心物业管理处人员的管理计划

公司在长期的实践中，探索形成了一套适合本公司发展需要的科学的人力资源管理体系，通过体系的有效动作，吸引，录用人才，培养、留住人才，淘汰不合格人员。遥"人性化"的管理，激励员工的上进心，关心员工的生活。学习和工作，培养员工对公司的感情。增强企业凝聚力，使团队战斗力得到不断的提升。

**区行政中心物业管理处将依据公司规章制度，充分考虑行政中心的实际情况，以更完善、更严格、更科学管理的高起点，高水准。确保管理目标的实现。

(一)严把录用关，选好苗、真良才

我们将采用公司抽调骨干和对外招聘相结合的方式配备管理处人员。

由于**区行政中心物业的特殊性，我们在人员选用中除按公司原有制度外，将重点提高对选聘人员政治素质、仪容仪表，礼仪风范和业务技能的要求。提高整体员工的文化素质，组建一支技术过硬。思想稳定，优质高效，极具战斗力的的团队。

从公司抽调的骨干，由本人提出申请，并提交所申请同位的管理方案通过公开答辩，并综合考查其能力，经审核通过后方能上岗。

新聘用人员先理论培训再到班组实习，煅练，试用期满后对其工作能力。工作态度进行综合考证，合格者正式上岗。不合格者淘汰。

1、操作屋新员工及一般管理人员的招聘执行担保人制度，并进行严格的政治审查。

担保人制度主要内容如下:

(1)担保人必须有长沙市户口，为国家机关、企事业单位正式或我公司高级职员。

(2)担保人证实被担保人提供的资料真实、可靠、无犯罪记录、无严重行政违规处分的记录并签署担保书。

(3)担保人承担被担保人的经济、法律付带责任。

(4)新员工须有本人户口所在地派出所出具的无违法记录证明书。

政治审查主要内容如下:

(1)政治思想过硬，爱党爱国，有为人民服务的思想。

(2)无党纪政纪处分记录

(3)党员、团员、先进工作者、优秀(党、团、部门骨干优先)。

(4)主要社会关系中无政治、刑事犯罪人员。

(5)无不良嗜好，无违法犯罪记录。

人员录用流程图

(二)严格考核制度

管理处按岗位工作目标对所有员工进行追踪考核，考核内容包括思想品德，敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面，检验其是否持续性岗位的要求。

1、转正考核

新员工试用期满时，管理处要对其进行专业技能和工作业绩的评定，只有两项均合格方能正式录用。

2、定期考核

公司、部门、班组均可组织定期或不定期的检查，检查情况记录于《员工考核表》上，并按考核评分依据确定责任人的奖，扣分数、记入《违规处罚通知单》。

3、季度考核评分

管理处对员工每季度按工作业绩进行综合考核评分，考核分数与员工工资挂钩，实行工资全额浮动制。

4、《内部上岗证》考核

所有员工必须经过系列培训，考核并取得《内部上岗证》方能上岗，不合格科目必须在规定时间内补考通过，补考仍不合格者，管理处视具体情况进行降职降薪，调换工种、下岗培训直至辞退等处理。

5、年终考核

即末尾淘汰制。

(三)优胜劣汰的末位淘汰制度

为强化竟争机制，提高员工队伍的素质，管理处按公司末尾淘汰制度对专业技术工人和保安人员每半年进行一次考核，对各主管、工程技术人员，管理人员每年进行一次考核，并实行末尾淘汰制度，其具体实施办法如下:

1、凡试用期已满员工都属考核范围。

2、考核由专业基础知识考试，专业操作技能考核和工作业绩三部分组成。

3、依据综合考核成绩，各专业工人最后三名、保安员最后三名管理技术人员最后二名列为淘汰对象。

4、本着帮助，提高的原则，除被淘汰员工外，考核成绩靠后的员工按其工作态度分别给予降职、调换工种，下岗培训等处理。

(四)竟争上岗，不拘一格选人才

公司始终把人才培养，提高和有效使用作为公司发展的动力源泉，并建立了相应的激励机制，在严格考核的同时，更注重人员的培训和选拔，满足优秀人才的"自我实现"愿望，真正做到优秀成果人才进得来留得住，并不断进步和提高。

1、竟争上岗制

班组长以上岗位均实行内部公开竟争上岗制度，管理处所有员工都可以通过自愿报名，公开答辩、群众评议、业绩考核、领导审核等程序竟争上岗，整个过程全部公开，公开进行，并确保清澈见底的透明度，从而促进优秀人才的脱颖而出。

2、内部职称评定制度

所有管理处员工，无论原来是什么学历，职称，试用期满后，一律按公司内部职称评定办重新进行职称评定，并按新评定的内部职称安排工作岗位和确定薪酬，通过对人力资源的科学有效配制，达到调动员工的工作积极性，保证工质量的目的。

3、岗位薪酬制度

管理处岗位分管理岗位和技术岗位两条线，薪酬制度也分管理和技术两条线，采用"就高不就低"原则，员工可按自身技能，特长、兴趣有选择地向某一方向发展，管理处将完全以岗定薪，以业绩定奖惩。

(五)重视用户意见，及时落实整改，依例奖惩员工

管理处将秉承"用户第一，服务至上"的原则，始终以用户为中心，尊重，重视用户的意见，及时整改，并落实到员工的工作中。

1、接到用户投诉，综合管理部立即组织处理，并查清原因。

2、属于员工工作态度问题或业务不熟悉的，一经证实为有效投诉，即记入员工档案，依规定扣罚当月业绩分，并下岗培训，直到能满足工作要求再上岗。

3、属于员工态度恶劣或给用户造成严重影响的，一经查实依规定扣罚当月业绩分，作即时除名处理并追究其经济损失。

4、接到用户口头、书面表扬或锦旗的，记入员工档案依规定奖励当月业绩分，并按具体情况进行物质和精神奖励。

5、对用户意见和建议，必须作出相应反应，并及时落实整改。

(六)人性化民主型内部管理，增加企业凝聚力

对员工的管理以激励为主，关心员工的工作，学习和生活，尽力解决他们的实际困难，培养员工对企业的感情，增强企业凝聚力。

1、鼓励员工学技术、学科学，提供资料，时间方面的帮助和方便。

2、鼓励员工参与内部管理，为企业发展献计献策，对内部管理提出建议和意见，主动进行技术和管理改革等，充分发挥管理的民主性。

3、及时肯定和鼓励员工的贡献和进步，奖惩并用，重在激励。

4、对工作能力较差的员工，指定专人进行帮助;对工作态度欠佳和业绩下降的员工，要帮助其找原因，教育帮助为主，批评处罚为辅，重在督促其端正态度，提高技能，旨在提高团队的整体管理水平。

5、关心员工的生活，尽管理处的最大能力，改善员工生活条件，解决他们的实际困难。

6、开展各种文体活动，丰富员工业余文化生活。

(七)量化管理与标准化动作

根据不同的岗位要求，应具备的能力，按标准对其评价。每个岗位都有细化的评价标准，评价从物业管理知识，遵守规章制度，工作质量、工作能力、工作量、参加学习与培训，服务态度等方面进行具体的量化评分。

公司对管理的标准化动作采用的是整合型管理体系，体系分管理手册，工作

物业管理部文员职务说明书：物业项目总经理年度物业管理责任书

物业公司项目总经理年度物业管理责任书(参考文本)

为确保物业分公司责任目标的顺利实现，经项目所在公司经营管理委员会与物业管理公司总经理共同协商，确定了年度工作责任目标，并由物业管理公司总经理代表_物业管理公司与项目所在公司总经理签订本责任书。

第一条基本状况

项目

1数值

2占地面积

总建筑面积

住宅建筑面积

商业建筑面积

地下室面积

其他面积

3容积率

4住宅类型

物业服务费用

住宅

商业

5停车位

地面

地下

停车服务费

6绿地面积

绿地率

7其他

8备注

第二条经营目标

一、经济目标

项目一:

1、责任期内管理费总收缴率不低于%

2、租金收缴率不低于%。

3、其中各个分期开发项目的本年度经济指标(收入、支出、利润、亏损)

4、管理费标准:项目二:项目三:二、安全目标

不发生重大安全责任事故;注:重大安全责任事故是指:因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故;因失职或玩忽职守引发的火灾事故;因失职或玩忽职守引发的水浸事故;因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。

三、管理指标:

1、在责任期内导入(维系)iso9001质量体系、iso14001环境体系运作;

2、责任期内达到(保持)级优秀物业管理(生态示范)小区(大厦)的称号其中本年度完成--------的称号;

3、配合地产公司销售工作

4、其他需要设定的目标四、质量目标

1、业主(用户)综合满意度调查的满意率达到%以上，

第三条管理权限及义务

一、责任人权力

1、人事管理权:

(1)对物业管理公司经理级及经理级以下员工(不含财务人员)的奖罚权、任免权、解聘权;

(2)对物业管理公司副总经理、总经理助理、管理处主任、任免、调配、解聘和奖罚的建议权。

2、财务管理权:

日常经营管理资金元以内(不含固定资产的购买)的支出决定

权。

3、奖金分配权:

(1)在物业公司核定的工资总额内有权对各部门工资与奖金额度进行调整与分配;

(2)按与下属各部门经理签订的《目标管理责任书》的责任目标完成情况对责任人实施奖金分配，但应报项目公司行政部备案。

二、项目所在公司权力

1、人事管理权:对物业管理公司总经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。对物业管理公司财务经理的奖罚权、任免权、解聘权和调配权。

2、财务管理权:对物业管理公司财务实行垂直领导，对其运作状况的审计权、监控权。

3、考核权:

(1)对物业管理公司运作状况的督导、检查权;

(2)对物业管理公司总经理绩效考评权、奖罚权。三、物业分公司总经理义务

1、接受项目所在公司的行政领导和管理公司物业部的业务指导;

2、确保责任目标的逐步实现;

3、向地产公司和物业管理部进行工作汇报;

4、自觉接受上级公司的监控、考评、检查;

5、保证物业公司各个标准作业规程的贯彻执行;

6、保证员工的生活、工作次序;

7、为公司培养人才。四、上级公司义务

1、及时提供合适的业务支持;

2、提供信息支持;

3、提供资金支持。

第四条目标考评

一、项目所在公司财务部定期(不定期)监控、审计、检查物业公司资金的运作和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和集团公司的财务规定;检查结果作为绩效考评的依据之一。

二、项目所在公司定期(不定期)监控、检查物业管理公司成本控制工作;检查结果作为绩效考评的依据之一。

三、项目所在公司经营管理委员会负责对物业管理公司总经理的绩效考评。

考评标准办法依据项目所在公司(或管理公司)绩效考评相关标准规程、制度，日

常工作检查情况和本目标管理责任书。

第五条奖惩条款

一、奖励措施

1、如果责任目标完成，则物业公司总经理可按项目所在公司的奖金分配方案对员工发放奖金。

2、如果超过目标利润则按照超过部分的8%----15%提取奖励金:

二、惩罚措施

1、如果本责任书所列的三类责任目标不能全部完成，则每不能完成其中一项指标，扣减项目所属物业管理管理公司整个奖金总额的5%，物业总经理个人应得奖金的10%，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚;

2、责任期内发生重大安全责任事故，上级公司将追究总经理及相应责任人责任，视情节扣罚一定比例的奖金，并承担相应的行政处罚。

第六条目标的调整

一、若发生不可抗力致使责任目标无法完成，则本目标管理责任书失效，遗留问题由项目所在公司经营管理委员会与物业公司总经理共同协商处理;

二、责任目标的调整按物业管理制度中目标管理的有关规定执行。

第七条其他

一、本目标管理责任书一式肆份，管理公司物业管理部备案壹份，项目所在公司存档壹份，物业管理公司存档壹份，物业公司总经理壹份。

二、未尽事宜由物业公司总经理同项目所在公司经营管理委员会协商解决，

补充条款与责任书具有同等效力。三、在责任期内物业公司总经理违反公司其它制度按相关规定处理。四、若责任书签署人发生变动，继任者有责任继续履行责任书所规定事项，

并承担相关责权。五、项目所在公司经营管理委员对相应目标管理责任书有最终解释权。

六、本目标管理责任书期限从 年 月 日起至 年 月 日止，双方签字生效。

项目所在公司总经理:物业公司总经理:

日期:日期:

物业管理部文员职务说明书：凤凰城物业管理目标

凤凰城项目物业管理目标

――构建“文化社区、理想家园”

根据我们对**.凤凰城项目的预测分析结果显示，未来**.凤凰城项目的业主对于居住的景观环境和物业管理服务以及其融合度都应该有很高的要求，开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。

我们提出构建“文化社区、理想家园”的完美人居服务模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。根据我们的住宅服务经验，我们设计的“文化社区、理想家园”管理模式涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是:

一、倡导“全员参与”的管理文化

在内部管理上我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为您想的更多，让您住的更好”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每季度利用小区公告栏等形式如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。

二、推广“平等互动”的服务文化

服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是:建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。

建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。

三、营建“和睦亲善”的社区文化

社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。

我们将结合我们在已往的住宅项目管理服务经验，围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把**.凤凰城创建为“精神家园”。

四、塑造“亲和人文”的环境文化

现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次:提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势以承续设计理念:以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“文化社区”，自然的环境融合文化的气息，**.凤凰城真正成为每一个业主的理想家园。