物业管理法规测试题（优选10篇）

物业管理法规测试题

物业管理法规测试题(下篇)

一、判断题(每题1分，共10题)

1、专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。( √ )

2、共用部分是指物业管理区域以内，专有部分以外的，属于全体业主或两个以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。( √ )

3、物业建设单位依法所保留非法定共用部分的物业或配套设施，可以不按照原规划设计的用途和功能使用。( χ )

4、建筑物专有部分的修缮、管理、维护，由业主自行负责并独立承担费用。( √ )

5、物业建设单位在物业管理中应以未出售物业的业主身份依法享有业主的权利并承担业主的义务。( √ )

6、业主或者物业使用人装饰装修物业的专有部分，不论是否涉及到共用部分均应向物业管理企业申报登记。( √ )

7、建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权，可以自由占有、使用、收益、处分、并排除他人干涉。( √ )

8、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。( √ )

9、业主大会会议应当有物业管理区域内1/2以上的业主参加才能生效。( χ )

10、业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。( √ )

二、选择题(每题1分，共20题)

1、保修期满后，物业共用设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担，执行责任由( b )承担。

a、业主 b、施工单位 c、建设单位 d、物业管理企业

2、( a )不属于物业管理安全防范服务的范围

a、业主人身与财产的安全保障 b、治安协防

c、交通秩序管理 d、消防管理

3、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向( b )收取有关费用。

a、业主 b、最终用户c、业主委员会

d、业主大会 e、物业管理企业

4、物业管理纠纷的处理，通常分为( a )三个层次。

a、协商解决、调解、仲裁或诉讼

b、协商解决、调解、仲裁和诉讼

c、协商解决、调解、诉讼

d、协商解决、调解、仲裁再诉讼

5、建筑物致人损害的民事责任适用于( b )的归责原则。

a、违约责任原则 b、过错推定责任原则

c、无过错责任原则 d、公平责任原则

6、先行调解制度作为我国民事诉讼的一项基本原则，在物业管理的行政复议和行政诉讼中( d )先行调解制度。

a、也适用b、允许采用c、应该采用d、不适用

7、业主委员会是( d )。

a、全体业主合法权益的代表 b、物业共用部分的经营者

c、重大事项的决策者 d、业主大会的执行机构

8、对于管理运作混乱、滥用职权、严重违反物业管理法律、法规和政策的业主大会，( d )可以责令其整顿或暂停工作。

a、开发建设单位b、全体业主

c、物业管理企业d、政府物业管理主管部门

9、除首次业主大会外，业主行使业主大会会议表决权的依据是( a )。

a、业主大会议事规则 b、业主每人一票

c、业主所拥有的建筑面积 d、物业管理企业的规定

10、依据民法通则第一百二十六条的规定，建筑物或者附属设施等倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的( b )应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

a、建造施工者b、所有人或者管理人

c、物业管理企业d、政府主管部门

11、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( a )。

a、 前期物业服务合同约定的内容 b、业主公约约定的内容

c、业主临时管理规约约定的内容d、物业服务合同约定的内容

12、物业管理活动内容的依据是( b )。

a、业主公约b、物业服务合同

c、业主的财产权d、行政主管部门的监督

13、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对(a)。

a、业主临时管理规约予以书面承诺

b、前期物业服务合同予以书面承诺

c、业主公约予以的承诺

d、物业服务的内容予以的承诺

14、制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归(b)

a、物业管理企业 b、业主大会

c、行政主管部门 d、居民委员会

15、业主大会发起的主体是(c)

a、建设单位 b、物业管理企业 c、业主 d、行政主管部门

16、业主大会作出重大事项决定时，必须经过物业管理区域内全体业主( b )通过。

a、2/3以上b、所持投票权2/3以上

c、1/2以上d、所持投票权1/2以上

17、首次业主大会投票权确定办法由( c )规定

a、由《物业管理条例》 b、建设部

c、省、自治区、直辖市 d、全体业主

18、我国有权制定宪法、法律的国家权力机关是( a )

a、全国人民代表大会 b、国务院

c、地方行政机关 d、地方人民代表大会

19、我国第一部物业管理行政规章是( c )。

a、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

b、《物业管理条例》

c、《城市新建住宅小区管理办法》

d、《物业管理企业财务管理规定》

20、我国第一部以授权立法形式颁布的地方性物业管理法规是( a )。

b、《上海市居住物业管理条例》

c、《厦门市住宅区物业管理服务条例》

d、《海南省物业管理条例》

三、多项选择题:(每小题1分，共20分)

1、国家规定的建筑工程的最低保修期限为( abcde. )

a.地基基础和主体结构为工程的合理使用年

b. 有防水要求的屋面，卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年

c.供热与供冷系统为两个暖期、供冷期

d.电器系统、给排水管道、设备安装为两年

e.装修工程为两年

2、业主管理规约可以对( abcd )作出约定。

a.物业的使用 b.物业的维护及管理

c.业主的共同利益 d.物业应当履行的义务

3、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括(abc)

a.物业服务成本 b.税费

c.物业管理企业的利润 d.物业管理企业的酬金

4、依据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十三条的规定，( ab )可以按照物业服务合同的约定聘请专业服务机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

a.物业管理企业b.业主大会c.业主委员会d.物业建设单位

5、物业管理服务收费标准由( a d)按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

a.业主 b.业主大会 c.业主委员会 d. 物业管理企业

6、合同订立的合法原则所包括的内容有( abcd )。

a.合同内容必须符合法律、法规的规定

b.合同内容不得损害国家利益

c.合同内容不得损害社会公共利益

d.合同订立的程序符合法律、法规的规定

7、以下属于物业建设单位义务的有( abcd )

a. 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约

b. 建设单位应当在物业销售前将业主临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明

c. 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任

d. 承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用

8、《中华人民共和国合同法》的总则中明确规定了( abcde )合同法的基本原则。

a.公平原则b.平等原则 c.自由原则

d.诚实信用原则e.合法性原则

9、依据《中华人民共和国合同法》的规定，有( abcdef )情形之一的，合同无效。

a. 以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

b. 损害社会公共利益

c. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

d. 以合法形式掩盖非法目的

e. 违反法律的强制性规定

10、住宅物业的建设单位，在下列( ac)情况下，经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

a.投标人少于3个b.投标人少于5个

c.住宅规模较小d.物业建设单位认为没有必要

11、通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下( abc )规定时限完成物业管理招标投标工作。

a. 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成

b. 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成

c. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成

d. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日完成

12、合同附随义务是因缔约关系而产生的( abc )以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。

a.协助b.通知c.保密d.保护

13、依据《中华人民共和国合同法》规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担( acdef )的违约责任。

a.继续履行合同b.支付罚款金c.支付违约

d.双倍返还定金e.赔偿损失f.采取补救措施

14、有下列( abcd )情形之一的，当事人可以解除合同

a. 因不可抗力致使不能实现合同目的

b. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务

c. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

d. 当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

15、以下说法正确的是( a b )。

a. 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格

b.物业管理企业应当按照物业服务合同提供相应的服务

c.物业管理企业承接物业时，应当与业主大会办理物业验收手续

d.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主委员会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

16、以下说法错误的是(b c)

a、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格

b、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主不再负连带责任

c、前期物业服务合同可以约定期限，且该期限未满，业主委员会不得终止前期物业服务合同

d、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，必须告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

17、以下属于行政处罚的是( abcd )。

a. 警告 b. 罚款 c. 没收非法所得和非法财物

d. 行政拘留 e.罚金

18、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以(acd)

a. 责令限期改正

b. 处委托合同价款20%以上50%以下的罚款

c. 处委托合同价款30%以上50%以下的罚款

d. 情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书

19、物业建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可以(abd)

a. 责令限期改正

b. 给予警告

c. 没收违法所得，并处10万元以上30万元以下的罚款

d. 没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款

20、依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，处理相邻关系应遵循( abcd )的原则。

a. 有利生产b.方便生活 c.公平合理 d.团结互助

四、论述题:

1、 试述《物业管理条例》的立法原则(8分)

答:《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下，主要遵循了以下基本原则。

一是，物业管理权利和财产权利相对应的原则。

在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。

二是，维护全体业主合法权益的原则。

为维护全体业主的合法利益，《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。

三是，现实性与前瞻性有机结合的原则。

《条例》注重保持法规、政策的连续性和稳定性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。四是，从实际出发，实事求是的原则。

我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平

等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。

2、《条例》的基本思路之一是:保护业主的财产权利，协调好单个业主利益和全体业主共同利益的关系。试问:你是如何理解这一基本思路的 (12分)

答案一: 物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业企业。《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。

《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。《条例》对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任;物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。行政机关在实施对物业管理活动的行政管理中，必须牢牢把握这一精神。

答案二:业主的财产权利是物业管理的基础，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同利益。条例从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护:一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。

二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益，决定物业管理中的重大事项，业主委员会负责公共日常事务，为保护业主合法权益提供组织上的保障。三是规范了业主大会的会议形式和表决方式，业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利，如自主地选聘或者解聘物业管理企业、决定物业服务合同的内容、监督物业管理企业履行物业服务合同等，为保护业主的合法权益提供程序上的保障。四是通过规范建设单位、物业管理企业的行为，来保护业主的合法权益。如条例规定了建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权;建设单位应当依法承担物业的保修责任。条例还明确了物业管理用房的所有权归业主，物业管理企业不能擅自改变其用途;物业管理企业在代收有关公用事业费用时，不得收取手续费等额外费用;物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途等。

五、案例分析:

(一)某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内公布物业管理服务收费及支出账目，物业管理企业未在此期限内公布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停止向物业管理企业交费，并向业主委员会交费。第二天，业主委员会在小区内摆摊收费，并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。(8分)

答案要点:

1、业主委员会违反了《物业管理条例》第15条的规定，其收费行为没有法律依据。

2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为。

3、物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉，要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。

4、依据《物业管理条例》第19条的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤

(二)为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理企业与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。试问:(1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质应如何分配(2分)

(2) 物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益(2分)

答: (1)租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理费的不足;

(2)未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的，具有公益性。

(三)某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业企业上门催讨时，陶小姐以前不久其家水管渗漏，物业企业没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据为什么(3分)

答:自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。当然也可以请物业企业维修，但这种维修属特约服务的范围，不属物业管理综合服务的范围，物业管理企业并无法定维修的义务，所以陶小姐的主张是没有法律依据的。

(四)一天清晨，某车主找到某物业管理企业大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理企业接到人民法院的传票以及保险企业的起诉书副本，称保险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理企业承担车辆丢失的赔偿责任。试问:

(1)物业管理企业应车辆丢失的承担责任吗法律依据是什么(2分)

(2)依据《中华人民共和国合同法》的规定，如何具备保管合同关系(3分)

物业管理法规测试题：《物业管理法规》试题

1、物业管理法律关系客体可以分为( )。

a.物 b.货币 c.行为 d.非物质财富

2、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规( )以及国际公约。

a. 地方性法规 b. 行政规章 c. 宗教戒律 d. 司法解释

3、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物( )所构成。而且是以( )处于主导地位。

a.专有部分所有权 b.房地产产权

c.共用部分持分权 d.人身权和人格权

4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为( )。

a.占有 b.使用 c.收益 d.相邻权

5、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为( )。

a.按照本来用途和使用目的使用专有部分

b.维护建筑物的安全和外观美观

c.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线

d.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任

e.对他人的合理行为应相互容忍

6、以下关于业主权利、义务的叙述正确的是:( )

a. 业主有对自用部位完全的占有、使用、收益和处分的权利;

b. 单个的业主对共用部位有完全的占有、使用、收益和处分的权利;

c. 业主的基本义务是遵守有关法律法规及业主公约的规定;

d. 业主有参加业主大会的权利，并有选举权和被选举权。

7、业主大会的职责是:( )

a. 听取、审议业主委员会的工作报告

b. 审核与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件

c. 与物业管理公司签订物业管理合同

d. 业主委员会的换届选举与委员的增减

8、业主大会在进行投票时，如某物业由两人或两人以上共同共有，则该物业投票时可由下列方式执行:( )

a. 各共有人均有权投票

b. 各共有人可授权其中一人投票

c. 各共有人可授权共有人以外的某位业主投票

d. 该物业业主无投票权

9、在下列各项中，属于业主委员会职责的有( )。

a.召集和主持业主大会，报告物业管理实施情况

b.批准物业管理合同

c.草拟业主公约、业主委员会章程

d.物业档案资料的管理

e.监督共用设备、设施、场地的使用和维护

10、以下关于业主委员会权利义务的叙述错误的是:( )

a. 业主委员会有召集和主持业主大会的权利

b. 业主委员会有否决业主公约、业主委员会章程的权利

c. 业主委员会应向业主大会报告工作

d. 业主委员会应定期向物业管理公司报告工作

11、房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作，其主要职能是依法行政，包括:( )

a. 规划、组织和推动全国物业管理工作的实施

b. 监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作

c. 制定物业管理价格和税收政策

d. 协调物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展的良好外部环境

12、以下关于业主委员会与物业管理公司关系的叙述正确的是:( )

a.物业管理公司必须服从业主委员会的指挥

b.业主委员会必须服从物业管理公司的指挥

c.两者是聘用与被聘用的合同关系

d.两者是基于物业管理合同的平等民事主体关系

13、合同又可以叫做( )。

a.契约 b.协

议 c.交易 d.合约

14、合同订立的合法原则所包括的内容有( )。

a.合同内容必须符合法律、法规的规定

b.合同内容不得损害国家利益

c.合同内容不得损害社会公共利益

d.合同订立的程序符合法律、法规的规定

e.依法成立的合同受法律保护

15、物业管理合同因以下原因而终止:( )

a.合同约定的服务期限届满，双方又没有续签合同的

b.物业管理公司或业主委员会解除合同的

c.因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的

d.其他法律规定或当事人约定终止的情形

16、前期物业管理合同与一般物业管理合同的不同之处在于:( )

a. 合同主体不同

b. 物业管理费用的承担人不同

c. 物业管理合同期限不同

d. 合同的终止方式不同

17、《中华人民共和国合同法》的总则中明确规定了( )合同法的基本原则。

a.公平 b.平等 c.自愿 d.诚实信用 e.遵守法律、行政法规

f.尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益

18、依据《中华人民共和国合同法》的规定，有( )情形之一的，合同无效。

a.以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

b.损害社会公共利益

c.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

d.以合法形式掩盖非法目的

e.违反法律的强制性规定

f.违反行政法规的强制性规定

19、下列各项中，属于合同的书面形式的是( )。

a.电报 b.电传 c.传真 d.电子邮件

20、合同的生效条件包括( )。

a.当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力

b.当事人意思表示真实

c.手续和程序符合法律的规定和当事人的约定

d.合同内容不违背国家利益和社会公共利益

e.合同内容符合法律法规的规定

21、合同附随义务是因缔约关系而产生的( )以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。

a.协助 b.通知 c.保密 d.保护

22、房地产行政主管部门应当根据( )对物业管理企业核定资质等级。

a.物业管理服务的收费档次 b.物业管理企业的注册资产

c.专业技术人员 d.物业管理业绩

23、依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第六条的规定，实行经营者定价的物业管理服务收费标准由( )与( )协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地( )备案。

a.房地产主管部门 b.业主委员会或产权代表人

c.非业主使用人代表 d.物价部门

e.税务部门 f.物业管理公司

24、依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第十条的规定，物业管理单位应当定期向业主、非业主使用人公布( )，接受业主、非业主使用人以及业主委员会的监督。

a.收费的收入和支出帐目

b.业主名册及联系电话

c.物业管理公司员工的奖金分配情况

d.住宅小区物业管理的重大措施

e.物业管理年度计划

f.物业管理公司的利润分配方案

25、物业管理立法应当规范( )方面的权利与义务。

a.政府主管部门 b.业主 c.物业管理公司

d.房地产开发商 e.建设单位

26、依据《中华人民共和国合同法》规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担( )的违约责任。

a.继续履行合同 b.支付罚款金 c.支付违约金

d.双倍返还定金 e.赔偿损失 f.采取补救措施

27、在下列各项中属于行政处分的是:( )

a.记过 b. 拘留 c. 开除 d. 罚金

28、以下属于物业管理纠纷的是:( )

a. 房屋共有人对共用天台使用产生的纠纷

b. 业主与物业管理公司之间因收取物业管理费产生的纠纷

c. 物业管理公司总经理不服公司免职决定而产生的纠纷

d. 因业主拒交物业维修基金而产生的纠纷

29、建立物业管理投诉制度的意义在于:( )

a. 有利于维护业主委员会、业主和非业主使用人的合法权益;

b. 有利于规范物业管理企业的行为;

c. 有利于房地产主管部门对物业管理的监督和管理;

d. 有利于物业管理的健康发展。

30、依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，处理相邻关系应遵循( )的原则。

物业管理法规测试题：物业管理法规运用技能培训试卷

一、是非判断题(对的打"√"，错的打"×"，共30分，每小题2分)

( × )l、行政处分是对公民和法人违反行政管理法律法规的行为所实施的制裁措施。

( √ )2、行政诉讼在审理中不能调解。

( √ )3、分期开发尚未完成的住宅区，只能成立临时业主委员会。

( √ )4、法律关系的实质就是主体的权利和义务关系。

( × )5、违约责任一般为过错责任。

( × )6、行政法规是由国务院所属各部、委根据法律法规所颁布的规范性文件。

( × )7、公平责任同样适用于精神损害赔偿场合。

( √ )8、新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

( √ )9、在复有法律关系中存在主体法律地位不平等。

( × )10、物业管理委托属于具体委托。

( × )l1、行政调解不具[[有法律效力。

( √ )12、法律规范的中心规范是行为规范。

( × )13、在我国，仲裁是两审终审制。

( × )14、合同成立时合同生效。

( √ )15、合同附件与合同正文具有同等法律效力。

二、简答题(20分，每题10分)

1、物业管理合同一般包括哪些主要条款(10分)

答案要点:

合同一般主要包括八项条款

①当事人的名称或者姓名和住所

②标的

③数量

④质量

⑤价款或者报酬

⑥履行期限

⑦地点和方式

⑧违约责任及解决争议的方法第二条和第八条各2分，其余每条各1分

2、物业管理企业的权利与义务有哪些

建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理公司的权利是:

1)物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法;

2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

4)有权制止违反规章制度的行为;

5)有权要求管委会协助管理;

6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

7)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理企业的义务是:

(1)履行物业管理合同，依法经营

物业管理企业的义务，首先是履行合同，对合同规定的事项要全面履行。

1)管理服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业管理企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。

2)不得擅自变更和解除管理服务合同，双方必须信守合同。如果发生新的情况，要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当事人都不得擅自变更或解除合同，也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同。

3)依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷，一种是通过有关主管部门的调解解决，也可以向人民法院起诉。

(2)接受管委会和住宅小区内居民的监督

(3)重大的管理措施应当交管委会审议，并经管委会认可

(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导

权利与义务答出主要要点即可，每条1分

三、案例分析(50分)

(一)某小区四楼业主张某向管理公司投诉五楼业主李某，称李改造住房时将客厅一角加建了一厕所，由此对其生活带来了不良影响(张家在客厅时常闻李家冲厕水声)，要求物业管理公司进行处理。

问:物业公司应如何解释或者处理理由是什么(15分)

物业管理公司应告知住户，此类事件可在物业管理公司配合下先协商解决，如协商不成住户可向法院提起诉讼。(假设物业管理公司并未超越权限审批楼上住户的装修方案)。3分

其理由为:

(1)在物业管理委托合同无特别规定的情况下，物业管理公司的权限范围不包括对住户装修方案的审批，只应对报修的业主尽告知义务，要求其按照《住宅使用说明书》进行使用。4分

(2)业主装修属于对自己所有财产的处分，在不影响其他使用人的情况下是合法的。但是本案中楼上业主改变楼宇使用结构，给楼下业主造成损害。4分

(3)根据《民法通则》，楼上楼下属于相邻关系，楼下业主是否起诉则以造成损害的严惩程度而定。4分

(二)某小区业主黄某一家人"五一"旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连处的下水道(管)漫出。事后，小区物业管理公司称:下水管道是畅通的，因此不负管理责任。开发商则称:此楼己通过综合验收，是合格的，包以也无责任。黄某于是投诉到消费者协会。

问:你如何看待此次事件(10分)

(1)下水道漏水，物业管理公司应协助业主查明原因及情况:4分

(2)如在保修期内，由开发商负责维修，如确属先天质量缺陷，亦同。3分

(3)此外其他情形，则由物业管理公司负责维修。3分

(三)2000年10月，某房地产公司在拟建花园住宅小区的报批文件和图纸说明，住宅楼为17层，第一层为本楼地下停车场。办完审批手续后，该小区于2000年11月破土动工，并做售楼广告，称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。____年年底该楼预售完毕，张某等52户均在售房合同中约定:由房地产公司提供地下停车场的停车位。交付使用后，张某等户在地下停车场停车时得知停车场已转让给小区的物业管理公司，小区住户使用需交纳5元/天的停车费。张某认为购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权，他不应付费。为此，张某等数十名住户与房地产公司交涉，但房地产公司则称合同约定的提供停车位是有偿提供，未说明是无偿提供。鉴于协商不成，张某等诉至法院，要求判决房地产公司对地下停车场无处分权，转让行为本身不合法，合同无效。

请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。15分

(1)停车场在建筑物内形成了一定空间，四周的范围明确是具有独立的出入口，已经构成了与住房相区别的特定物，在构造上和利用上具有独立性，因此停车场所有权仍归房地产公司所有。3分

(2)本案中不能认为因张某等购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权，即区分所有建筑物的共用部分。而对于合同上的约定:房地产公司提供地下停车场的停车位，不能认为房地产公司对地下停车场所有权的放弃。因此，房地产公司对地下停车场仍有

处分权，换言之，物业管理公司对停车场的取得合法有效。4分

(3)对于张某等业主信赖利益的损失，如房地产公司售房广告的内容，由于合同已生效履行，故本案中不存在缔约过失责任的承担问题。因为缔约过失责任是指在合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方致合同不成立或无效所具有的过失而承担的责任。4分

(4)但本案例中，房地产公司称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。没有尽详尽告知的义务，即没有告知消费者房地产公司提供的停车位是属于所售楼房的一部分，还仅是公司为购房消费者能够提供的一种有偿服务。它没有告知消费者停车场的所有权或使用权的划分，且有一种误导的嫌疑，对消费者造成信赖利益的损失，应该负一定的责任。但由于我国现行法律没有规定，业主们很难得到这方面的损失赔偿。4分

(四)某物业管理公司不与小区业主委员会协商，擅自将所管辖住宅小区的所有楼内一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给他人设摊经营。该住宅小区业主委员会认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位让与他人经营是一种侵权行为，经交涉无果，遂一纸诉状将物业管理公司告上法庭。被告辩称:物业管理公司作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人设摊经营。

请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。10分

(1)我国《物业管理条例》第五十条规定:"物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。""物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。"

我国《民法通则》第78条规定:"财产可以由两个以上的公民法人共有。" 物业的共有是指两个或两个以上的权利主体对同一项物业共同享有的所有权。共有权利主体称为共有人，客体称为共有物业，各共有人之间因物业共有而形成权利义务关系称为共有关系。物业的共有可分为按份共有和共同共有。除夫妻共同共有和家庭共同共有的物业，大都属于按份共有。在住宅小区的大厦中，大门、楼梯、电梯、大厅等都属于业主共有财产。

《民法通则》第106条规定:"公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。" 5分

(2)本案中的物业管理公司将属于业主所有的一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给一单位设摊经营，是一种对财产使用权的处分行为，它的行为侵害了部分业主对公共部分拥有的使用权，物业管理公司应承担相应的民事责任:停止侵权，返还违法所得，赔偿损失。3分

(3)物业管理公司要出租共有房屋部分，必须征得大多数业户或业主委员会同意，且收益要归全体业主所有。2

物业管理法规测试题：物业管理法规分章练习答案

一、名词解释

物业管理法:物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。

二、简答题

1、简述物业管理立法的原则

(一)实事求是、因地制宜(二)科学的创见性 (三)协调配套(四)保障物业合理使用(五)依法维权、自治自律

第二章 物业管理法律制度

1、法律关系:是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。

2、物业权属:是指物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况。

1、简述物业管理法律关系的特征

(一)物业管理法律关系性质的多重性

(二)物业管理法律关系基本主体的特定性

(三)物业管理法律关系中业主居于主导地位

(四)物业管理法律关系的客体有特殊性

(五)物业管理法律关系的国家干预程度比较大

(六)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。

第三章 业主和业主团体

1、业主。业主为物业的所有权人。

2、业主大会。是由依法划定的业主自治管理辖区，亦即特定物业管理区域内全体业主组成的业主大会，业主大会是物业内的最高决策机构。

3、业主委员会。又称业主管理委员会(管委会)。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。

4、业主委员会章程。是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。

5、业主自治。是指业主依靠物业居住所形成的团体，实施自我管理、平等相处、民主协商、团体约束的社区生活方式。

6、业主自律。是指业主在物业社区生活过程中，以自我约束行为、自主表达权利，既维护自身物业安居，又尊重他人居住权益的生活模式要求。

7、业主公约。是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。

1、简述业主自治自律原则

这些原则可以概括为;

(1)、 依法自治原则

(2)、 积极自治原则

(3)、规范自治原则

(4)、 民主管理原则

(5)、 接受监督原则

(6)、 尊重私权，公益优先原则

2、简述业主大会的职责

召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。根据《物业管理条例》规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项:

(一) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二) 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

(三) 选聘、解聘物业管理企业;

(四) 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

(五) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第四章 物业管理企业

物业管理企业。是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。

简述物业管理企业的职责范围

(1)物业的验受接管义务

(2)房屋装修装潢的管理义务

(3)建筑物及其设施的保养、维修义务

(4)物业小区的环境管理义务

(5)物业小区的安全管理义务

(6)合同约定的其他义务

第五章 物业管理合同

1、物业管理合同。是接受委托物业管理服务的物业管理企业与委托人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。

2、、物业管理专用基金。包括货币形态的维修基金和实物形态的物业管理专用房屋、依与业主团体约定归物业管理支配经营的商业性用房、场地以及经营收入中归业主团体共有共享部分。

3、物业管理收费。指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用

简述物业管理合同的特点

1、物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同

2、物业管理合同是一种以劳务为标的的合同

3、物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提。遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则

4、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同

第六章 不同物业的管理规范

收益性物业:是指以经营性房屋为主体的物业。

简述收益性物业管理的特点

1、收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。

2、收益性物业管理具有时间的紧迫性。

3、收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。

4、收益性物业管理是综合性的统一管理。

5、收益性物业管理具有极大的社会效益。

第七章 物业管理法律责任

1、物业管理法律责任--是指在物业管理相关活动中，物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。

2、归责事由--是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况，按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责任原因。

3、违约责任--又称合同责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果

。

4、侵权责任--是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。

1、简述物业管理法律责任特征

法律具有综合性特征

法定责任与约定责任相结合

责任认定对技术规范有较强的依赖性

法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅

2、简述承担物业管理法律责任的一般构成

行为本身具有可非难性

损害结果

因果关系

行为人心理主观过错状态

第八章 物业管理纠纷的防范与处理

物业管理纠纷--是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。

试述物业管理纠纷的起因及其防范

1、完善相关立法工作。房地产行业的迅猛发展势头，必然要求建立与之相配套的物业管理法律，以推动和完善房地产行业的发展。我国虽然出台了《物业管理条例》，但它毕竟仅仅是国务院颁布一个行政法规，要尽快改变立法层次低、自相矛盾的现状，加快全国性立法，完善地方性立法，废止过时的规章和条例，明确确立物业管理的主体、权利、义务、范围、标准及法律救济手段，从而为解决物业管理纠纷提供法律标准和依据。

2、加大行业规范化管理力度。在目前尚无全国性立法予以调整的情况下，相关行政管理部门加强对物业公司的管理监督尤为重要。首先，要对物业管理公司的资质进行严格审查，提高物业管理公司的素质;其次，要督促开发商成立业主管理委员会，保护业主的合法权益，对开发商不设立业主委员会的，要给予惩罚措施;第三，要打破物业管理公司的垄断地位，在适当时候要采用公开招标的方式，由业主自主选择合适的物业管理公司;第四，有关行政管理部门要定期对物业公司加大抽查力度，对不合格的予以整顿，并给予相应的惩罚和制裁措施，第五，协调物业管理中涉及到治安、环保、城管、消防、水电、卫生等政府部门的事务，第六，确立物业管理企业在招标、投标过程中一系列的具体措施和物业服务及物业服务收费标准。

3、培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。首先是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法，用市场竞争的方式产生物业企业，并在政策上给予一定的扶持;对现有的物业公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产商分离;其次推广和完善物业企业聘用和招投标的办法，要实行市场的准入机制、准入制度，加强物业企业的资质认证，防止不合格的企业在市场上充数;第三，应当确立物业管理的商业模式、标准模式，根据不同的消费层次确立不同的服务标准和费率。

4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。现在，无论是商家还是消费者，都很看重售后服务，因为售后服务是交易双方的交易目的得以实现的重要保障。物业管理是买房后的售后服务，而房屋可能是一个人终身使用的商品，因此，物业服务内容与项目、服务水准以及收费标准都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因;反之，合同双方会减少很多麻烦。从司法实践来看，业主因物业管理公司服务质量低劣而拖欠物业管理费或解聘物业管理公司的案件大量出现。由于物业管理合同签订的过于笼统，细化不够，结果通常是业主举证不足，而导致败诉。所以我们呼吁作为物业管理行政主管部门应尽快制定物业管理服务的量化考评标准。具体标准可以参考建设部1996年4月1日颁发的《全国城市物业管理优秀住宅小区达标分细则》

5、进一步规范政府行为。前边我们提到由于物业管理尚未定型化、规范化，因此物业管理行政主管部门应当加强对物业管理公司的监督管理，但任何不受制约的权力都会产生腐败，所以我们应当进一步规范政府行为，防止权力被滥用。关于这一点国务院《物业管理条例》第69条对此有明确规定，"违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。"但这还远远不够，比如目前物业行政管理活动中的一个突出问题是行政事业性收费问题， 据不完全统计，广东省内有关地区相关管理部门对物业管理企业的行政事业性收费，包括公安、工商、卫生环保、物价、劳动、建设、房管等部门的收费多达10类13种50项，这些收费的合理性是否经过论证，我们不得而知。今后我们必须通过立法加强对政府行政行为的规范，起码应当核定统一的收费项目与标准，取缔部门自定收费的做法。

6、物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。物业管理社会化、专业化、市场化都有其特定的内涵。

物业管理社会化有两个基本含义:一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业管理专业化是指物业管理企业有专业的人员配备;有专门的组织机构;有专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施和工作程序;运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化管理。

物业管理市场化是指形成有活力的物业管理市场，业主通过市场选择物业管理企业，物业管理企业通过市场寻找代管的物业;物业管理企业按照现代企业制度组建和运作，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具有独立承担民事和经济法律责任的企业法人，日常管理工作也纳入市场运行轨道，走以业养业、自我发展的道路。

42.业主公约

43.包租转租模式

44.火灾保险

45.营业成本

六、简答题(每小题4分，共24分)

46.员工管理条例主要包括哪些内容

47.危房的使用管理方式有哪些

48.热网设备事故抢修工作程序有哪些步骤

49.环境绿化中绿地建造、日常保养、用户爱护之间的关系如何

50.购买物业保险对物业管理公司有何意义

51.如何确定公共商业物业的承租人的整体组合形式

42.也称物业管理公约，是一种公共契约，属于协议、合约性质。

是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理方面的行为准则，对全体业主有约束力。业主和使用人均应遵守业主公约。

43.是物业管理企业接受业主委托，将出租物业全部或部分包租下来，支付业主租金，然后负责转租，即再将其零星出租，获取一定的租金批零差价的物业租赁管理形式。

44.火灾保险是因火灾所引起的财产损失给以经济保障的保险。

45.企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。包括直接人工费、直接材料费和间接费用等项目。

六、 简答题(每小题4分，共24分)

46.主要包括:

(1) 劳动用工制度;

(2) 员工行为规范;

(3) 员工福利制度;

(4) 员工培训制度;

(5) 企业奖惩制度。

47.(1)观察使用;

(2)处理使用;

(3)停止使用;

(4)整体拆除。

48.(1)查出损坏

部位，并用分段阀门将其关闭，同时关闭从损坏管段引出的各支管阀门;

(2)使干管中未损坏的管段恢复运行;

(3)排除损坏故障;

(4)开通管路，并恢复向关断的用户供热。

49.绿地的建造是环境绿化的前提，物业管理企业对环境绿化的日常养护是保证。物业环境特别是居住区绿化效果的保持，离不开广大住用户的爱护。物业管理企业要采取多种形式向广大住用户进行广泛的宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，同时制定相应的绿化管理规定并抓好落实。

50.购买物业保险对物业管理公司有两大意义;一是分散意外损失;二是利于善后工作。

51.(1)确定主要承租人的类型，它决定了每一公共商业物业最好的承租人组合形式。

(2)确定次要承阻人的类型。

(3)空间位置的安排。

(4)合理安排不同承租人的租期。

物业管理法规测试题：物业管理法规试题

一、单选题

1、《物业管理条例》第一条规定:为了规范物业管理活动，维护( )的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

a.业主

b.物业管理企业

c.开发建设单位

d.业主和物业管理企业

2、条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由( )按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

c.业主和使用人

3、县级以上地方人民政府( )负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

a.房地产行政主管部门

b.工商行政管理部门

c.小区管理办公室

d.物业管理协会

4、业主大会应当( )物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

a.代表

b.维护

c.代表和维护

d.领导和保护

5、一个物业管理区域成立( )业主大会。

a.一个

b.二个

c.多个

d.不限

6、业主( )参加业主大会会议。

a.必须本人

b.可让物业使用人

c.可以委托代理人

d.不可以委托代理人

7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。

a.10%

b.20%

c.30%

d.50%

8、召开业主大会会议，应当于会议召开( )以前通知全体业主。

a.7日

b.10日

c.15日

d.20日

9、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的( )。

a.物业管理公司

b.行政主管部门

c.公安派出所

d.居民委员会

10、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权( )以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则:选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权( )以上通过。

a.1/3;1/2

b.1/2;2/3

c.2/3;1/2

d.1/2;3/4

11、业主委员会是业主大会的( )

a.组织机构

b.权力机构

c.自治管理机构

d.执行机构

12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的( )备案

a.工商行政管理部门

b.房地产行政主管部门

c.政府社团登记部门

d.公安部门

13、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行( )职责。

a.招标管理

nbs

p;b.委托管理

c.统一管理

d.自治管理

14、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其( )

a.管理

b.指导

c.监督

d.指导和监督

15、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的( )

a.委托协议书

b.临时委托合同

c.前期物业服务合同

d.物业管理委托合同

16、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的( )

a.临时委托合同

b.物业管理服务协议

d.临时性合作协议

17、建设单位应当在销售物业之前，制定( )，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

a.管理契约

b.住户手册

c.管理规定

d.业主临时公约

18、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害( )的合法权益。

b.物业使用人

c.住宅区居民

d.物业买受人

19、住宅物业建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地房管理部门批准，可以采用( )方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

a.协议

b.批准

c.推荐

d.选派

20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( )约定的内容。

a.公共维修资金

b.物业装饰装修

d.公用面积分摊

21、前期物业服务公同可以( );但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

a.约定期限

b.不定期限

c.定期二年

d.定期三年

22、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同( )

a.暂停

b.作废

c.调解

d.终止

23、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的( )，建设单位不得擅自处分。

a.所有权

b.使用权

c.处理权

d.所有权或使用权

24、物业管理企业承接物业时，应当对物业( )进行查验。

a.技术资料

b.共用部位

c.共用设施设备

d.共用部位、共用设施设备

25、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的( )

a.公共停车场

b.商业服务设施

c.物业管理用房

d.公共场所绿地

nbs

p; 26、从事物业管理活动的企业应当具有( )。

a.独立核算能力的企业

b.能自负盈亏的企业

c.独立承担民事责任

d.独立的法人资格

27、一个物业管理区域由( )物业管理企业实施物业管理。

a.一个

b.二个

c.多个

d.不限

28、物业管理企业( )，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

a.按照物业服务合同约定

b.未能履行物业服务合同约定

c.对于住宅小区治安，消防防范不够

d.虽然加强管理，但仍旧

29、物业管理企业承接物业时，应当与( )办理物业验收手续。

a.施工单位

b.开发建设单位

c.业主委员会

d.居民委员会

30、物业管理用房的所用权依法属于( )。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

a.使用人

b.业主

c.开发建设单位

d.物业管理企业

31、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸，档案资料交给( )

a.居民委员会

b.业主大会

c.业主委员会

d.当地房管部门

32、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得( )

a.职业资格证书

b.职业技术等级

c.职业等级技能

d.职业技术职称

33、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的( )

a.物业托管合同

b.物业服务合同

c.前期物业合同

d.物业选聘合同

34、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的( )

a.经济责任

b.赔偿责任

c.违约责任

d.法律责任

35、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经( )同意，不得改变用途。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.物业管理企业

36、物业管理企业可以将物业管理区域内专业服务项目委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的( )一并委托他人。

a.常规服务项目

b.特约服务项目

c.全部物业管理

d.房屋装修管理

37、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，若物业服务费用欠交，由( )负连带交纳的责任。

a.业主

b.业主的直系亲属

c.使用人所属单位

d.房屋中介机构

38、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费( )

a.可以不交

b.有业主分摊

c.由物业企业核销

d.由建设单位交纳

39、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务( )的监督。

a.质量

b.经营

c.收费

d.保值

40、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由( )。

a.业主确定

b.物业管理企业确定

c.政府物价部门确定

d.双方约定

41、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向( )收取有关费用

a.物业管理企业

b.业主

c.业主委员会

d.最终用户

42、物业管理企业应( )做好的物业管理区域内的安全防范工作。

a.努力

b.全力

c.加强

d.协助

43、物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得( )。

a.擅离职守不负责任

b.监守自盗违法犯罪

c.侵害公民合法权利

d.形成恶势力危害业主

44、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由( )约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

a.业主

b.物业使用人

c.物业管理公司

d.业主和物业使用人

45、物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关( )应当承担连带责任。

a.使用人

b.业主

c.使用人直系亲属

d.业主直系亲属

46、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主，业主委员会、物业使用人和物业管理企业在( )

a.公共维修资金的使用

b.经营所得利润的分配

c.物业管理活动中的投拆

d.招投标管理活动的批准

47、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得( )

a.随意租售

b.改变用途

c.擅自占用

d.任意损坏

48、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知( )

a.业主委员会

b.业主大会

c.物业管理企业

d.居民委员会

49、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请( )讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.物业使用人

50、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由( )依法办理有关手续。

a.业主委员会

b.业主

c.物业管理企业

d.房地产行政主管部门

51、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得( )的同意

a.业主委员会

b.物业管理企业

nb

sp; c.业主大会

d.业主委员会和物业管理企业

52、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得( )的同意。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.业主和物业使用人

53、业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路，场地，在( )恢复原状。

a.10天内

b.20天内

c.30天内

d.约定期限内

54、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当( )

a.经业主大会同意

b.经业主委员会同意

c.经物业管理企业同意

d.及时恢复原状

55、业主需要装饰装修房屋的，应当( )物业管理企业。

a.事先告知

b.同时告知

c.完工告知

d.验收告知

56、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的( )告知业主。

a.禁止行为

b.注意事项

c.规章制度

d.禁止行为和注意事项

57、( )擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款:给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

a.施工单位

b.建设单位

c.业主委员会

d.物业管理企业

58、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止( )，处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

a.违法行为

b.从业活动

c.服务工作

d.经营活动

59、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款( )的罚款;

a.10~20%

b.20~30%

c.30~50%

d.40~60%

60、业主逾期不交纳物业服务费用的，( )应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

a.业主大会

b.业主委员会

c.居民委员会

d.物业管理企业

二、多选题

61、国家提倡业主通过( )的市场竞争机制选择物业管理企业。

a.公开

b.公平

c.公正

d.合理

62、国家鼓励物业管理采( )，依靠科技进步提高管理和服务水平a.新技术

b.新知识

c.新方法

d.新成果

63、业主在物业管理活动中，享有下列权力( )

a.按合同约定接受物业管理企业提供的服务

b.监督业主委员会工作

c.对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权d.监督专项维

修资金的管理和使用

64、业主在物业管理活动中应履行下列义务( )

a.参加业主大会会议，行使投票权

b.遵守业主公约，业主大会议事规则

c.按规定交纳专项维修资金

d.按时交纳物业服务费用

65、物业管理区域的划分应当考虑物业的( )等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

a.共用设施设备

b.建筑物规模

c.社区建设

d.市政公用设施

66、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的( )等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

a.先后顺序

b.建筑面积

c.住宅套数

d.产权期限

67、业主在物业管理活动中，享有下列权利:( )

a.选举业委会委员，并享有被选举权;

b.提议召开业主大会会议，并提出建议;

c.提出制定和修改主业主公约、大会议事规则的建议;

d.参加业主大会会议，行使投票权;

68、业主大会履行下列职责( )

a.制定、修改业主公约和业主大会议事规则

b.选举更换业主委员会委员，监督委员工作

c.选聘解聘物业管理企业

d.决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施

69、业主大会会议可以采用( )的形式，但应当有物业管理区域内容持有1/2以上投票权的业主参加。

a.集体讨论

b.分组讨论

c.书面征求意见

d.小会讨论

70、业主大会作业出以下决定:( )必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

a.制定和修改业主公约

b.业主大会议事规则

c.选聘和解聘物业管理企业

d.专项维修资金使用和续筹方案的决定

71、业主大会会议分为( )会议。

a.定期

b.不定期

c.临时

d.随时立会

72、业主委员会履行下列职责( )

a.召集业主大会，报告物业实施情况

b.选聘、解聘物业管理企业

c.与选聘的物业管理企业签订物业服务合同

d.监督业主公约的实施

73、业主公约应当对有关利益:( )等事项依法作出约定。

a.物业的使用、维护、管理

b.业主的共同利益

c.业主应当履行的义务

d.违反公约应当承担的责任

74、业主大会议事规则应当就业主大会的( )等事项作出约定。

a.议事方式

b.表决程序

c.业主投票权确定办法

d.业主委员会组成和委员任期。

75、业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出和从事与物业管理( )

a.无关的决定

b.无关的活动

c.相抵触行为

d.不作为行为

76、业主大会、业主委员会应当配合( )相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

a.物业管理企业

b.公安机关

c.居民委员会

d.街道办事处

77、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:( )

a.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

b.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

c.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

d.物业管理所必需的产权资料。

78、物业服务合同应当包括对( )等内容进行约定。

a.服务质量

b.服务费用

c.物业管理用房

d.物业管理事项

79、物业服务收费应当遵循( )原则

a.合理、公开

b.收费与服务水平相适应

c.区别不同物业的性质和特点

d.使业主不产生投诉和纠纷

80、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为( )。

a.予以制止

b.依法处理

c.行政处罚

d.行事处分

81、物业管理服务收费应由( )制定，在物业服务合同中约定。

a.业主

b.业主委员会

c.物业管理企业

d.物价主管部门

82、业主、物业管理企业不得擅自占用，挖掘物业管理区域内的( )损害业主的共同利益。

a.公共建筑

b.公用设施、设备

c.道路

d.场地

83、利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关( )的同意后，按照规定办理有关手续。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.物业管理企业

84、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会，物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所行收益应当( )

a.主要补充专项维修资金

b.也可按业主大会的决定使用

c.和效益创造人分成

d.物业管理企业也应利益均占

85、挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门( )

a.追回挪用的专项维修资金

b.给以警告

c.没收违法所得

d.并处挪用数额2倍以下的罚款

86、物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门和司法部门( )

a.吊销资质证书

b.依法追究直接主管刑事责任

c.依法追究直接责任人刑事责任

d.依法追究法人代表刑事责任

87、( )个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下罚款;

a.擅自改变公共建筑、公共设施用途

b.擅自占用、挖掘道路、场地

c.擅自利用共用部位、公用设施经营

d.擅自占用物业用房

88、《物业管理条例》的主要内容可归纳为:( )

a.建立了十项基本制度

n

bsp; b.明令六项禁止行为

c.规范两项书面合同

d.法规授权四项规定

89、《物业管理条例》归纳为建立了十项基本制度包括( )

a.招投标制度

b.资质管理制度

c.人员资格制度

d.专项维修资金制度

90、《物业管理条例》明令四项禁止行为( )

a.物业管理用房不得擅自改变用途

b.物业区域道路、场地不得占用、挖掘

c.区域内公共建筑和设施不得改变用途

d.不得将该区全部物业管理一并委托他人

三、判断题:

91、只有一个业主的，或者业主人数虽多且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。( )

92、业主可以委托代理人参加业主大会会议。( )

93、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。( )

94、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力( )

95、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。( )

96、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。( )

97、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于5个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。( )

98、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。( )

99、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。( )

100、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止或者依法处理，并及时向有关行政管理部门报告( )

物业管理法律法规试题答案

单选题1~60题

1、d2、d3、a4、c5、a6、c7、b8、c9、d10、b

11、d12、b13、d14、d15、c16、c17、d18、d19、a20、c

21、a22、d23、d24、d25、c26、d27、a28、b29、c30、b

31、c32、a33、b34、d35、b36、c37、a38、d39、c40、d

41、d42、d43、c44、d45、b46、c47、b48、c49、b50、b

51、d52、c53、d54、d55、a56、d57、b58、a59、c60、b

多选题61~90题

61、abc62、ac63、abcd64、bcd65、abc

66、bc67、abcd68、abcd69、ac70、abcd

71、ac72、acd73、abcd74、abcd75、ab

76、cd77、abcd78、abd79、abc80、ab

81、ac82、cd83、abcd84、ab85、abcd

86、abc87、abc88、acd89、abcd90、bcd

物业管理法规测试题：物业管理法规模拟试题

物业管理法规模拟试题

得分 评卷人

一、填空题(每空1分，共10分)

1、物业管理的内容更多的是____，而不是_____。

2、物业管理法是物业管理企业据以和业主签约，据以合法管理业主物业得具有____，并_____、_____制约得法律规范得总称。

3、一般收益性物业的委托管理合同须规定物业管理公司要____呈送各种文件和报告以及物业管理人员的管理责任，主要工作等。

4、是由物业管理公司编制的，发给业主、使用人的较为详尽而全面地反映住户应遵守的管理规定，以及物业管理公司所能提供的服务项目的非强制性执行文件。

5、我们把业主定义为: 的所有权人。

6 、物业管理企业管理物业的基础是 和 。

二、在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题3分，共15分)

1、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则( )

a、公平合理 b、方便生活c、团结互助 d、有利生产

2、我国政府主管部门现采取( )重大措施来促进我国物业管理行业健康，全面地提高整体素质和质量。

a、立法b、考评c.、招标 d、资质

3、下列哪些情况不属于物业管理法律关系( )

a、某市物业管理公司因长期亏损而破产

b、业主林某因车祸而死亡

c、某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》的申请

d、某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作为行为

4、属于物业管理纠纷中涉及的常见罪名有()

a、诈骗罪b、侵占财产罪c、故意伤害罪d、滥用职权罪

5、经过()以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。

a、10%b、20%c、30%d、40%

三、名词解释(每小题5分，共20分)

1、物业管理

2、侵权责任

3、业主委员会

4、物业管理纠纷

四、简答题(每小题8分，共24分)

1、简述物业管理法律关系的主要特征

2、简述业主自治自律原则

3、简述物业管理法律责任特征

得分评卷人

五、论述题(本题共16分)

业主公约的性质、特点、订立原则

六、案例分析题(本题15分)

____年9月广州帝力房地产开发公司与阳光有限公司签订了房屋售卖合同，约定以1756万的价格购买了某大厦裙楼的一层商铺，建筑面积为1634平方米。年1月，帝力房地产开发公司通知阳光公司，称在交付商铺时，须与佳美物业发展有限公司签订为一期十年的物业管理协议，并一次性交纳管理费、维修基金共人民币85万元。阳光公司认为无法接受该协议，两公司就此发生了争议。

问题:1、阳光公司可以通过什么途径来主张自己的权利

2、你认为本案应如何处理

物业管理法规模拟试题答案

1、服务管理2、民法性质行政法经济法3、定期向业主4、住户手册5、物业6、委托授权合同约定

1、abcd2、abcd3、abcd4、abcd5、b

三、名词解释(每小题5分，共20分

1、物业管理指业主通过对选聘物业管理企业，由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、侵权责任--是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。

3、业主委员会。又称业主管理委员会(管委会)。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。

4、物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。

答:物业管理法律关系性质的多重性 物业管理法律关系基本主体的特定性

物业管理法律关系中业主居于主导地位物业管理法律关系的客体有特殊性

物业管理法律关系的国家干预程度比较大物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性

这些原则可以概括为;

nbs

p;1、 依法自治原则

2、 积极自治原则

3、规范自治原则

4、 民主管理原则

5、 接受监督原则

6、 尊重私权，公益优先原则

法律具有综合性特征

法定责任与约定责任相结合

责任认定对技术规范有较强的依赖性

法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅

性质:

(1)业主公约是业主(区分所有权人)之间的非单纯债权性质的契约;

(2)业主公约是众多业主(区分所有权)之间的社会化的契约;

(3)业主公约具有合伙性质、集团性质;

(4)业主公约类似于劳动法上的劳动协约;

(5)业主公约是有关区分所有人相互之间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规则。

特点:

(1)公约主体是全体业主。在我国，不同地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所不同，但订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体--业主(代表)大会。

(2)公约客体是物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。

(3)公约内容是有关物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。

(4)公约是经业主签约或业主(代表)大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。

(5)公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

订立的原则

(1)合法性原则。业主公约的内容符合法律、法规、政策有关规定和土地使用权出让合同的规定。业主公约自业主签约或业主(代表)大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报所在地的县以上房地产管理部门备案。

(2)整体性原则。业主公约的订立是在全体业主自愿和充分协商的基础上进行，当个别意见难以统一的情况下，应当以全体业主的整体利益为目标，个人服从全体，少数服从多数。

(3)民主性原则。业主公约的订立应当采取民主管理的形式，即通过业主大会或业主代表大会的形式，反映全体业主或者大多数业主的利益和要求。

物业管理法规测试题：物业管理公司《质量手册》前言

广州e物业管理有限公司自 年成立以来，多年运行经验告诉我们，企业要持续、健康的发展，必须建立一整套行之有效的管理体系，使企业管理多方面的工作处于有效的控制之中。只有建立规范化、专业化、系统化、标准化的管理模式，才能真正为顾客提供高品质的物业管理服务。

国际标准化组织颁布的iso 9001:2000标准，是国际上公认的质量保证体系，它的建立、推行和贯彻，将全面提升企业管理质量，有效地提高全体员工质量意识，最终使企业步入规范化、专业化、系统化、标准化的运行轨道，形成既有企业的自身特点，又有完善的运作、监督和预防机制，为业户提供优良的物业管理服务。

随着物业管理行业进一步规范和完善，为最大程度满足业户日益增长的全方位需求，打造e品牌，创建优秀物业管理小区并把物业管理行业推向规范化发展的新阶段，物业公司制定了""的质量方针，作为向社会的承诺和公司全体同仁的工作宗旨。为确保质量方针的实现，我公司按照gb/t19001-2000idtiso9001:2000质量保证模式的要求，建立了物业公司的质量体系，编制质量手册。

本手册适用于合同环境下向业户提供管理服务的质量保证和承诺。同时，它也是物业公司质量管理的纲领性文件和行动准则，每一位员工必须严格遵循、执行。

物业管理法规测试题：鸿庆物业管理公司简介材料

鸿庆物业管理有限公司简介

甘肃鸿庆物业管理有限公司成立于____年6月，注册资本金500万元人民币，国家三级物业企业资质。注册地址:兰州市城关区雁滩路3295号，

公司是自主经营、独立核算、自负盈亏的独立法人企业。主要业务以承接各种类型的住宅小区(大厦)、写字楼、行政事业单位办公楼、企业厂房、学校、商场、医院、银行、宾馆、饭店、体育馆、公园、车站等项目的全权委托物业管理服务。还承接保洁、绿化、家政、搬家、水电暖安装与维修、电梯、空调、机电设备、楼宇对讲、智能化系统的专业保养与维修等服务项目。此外，还提供专业咨询代理，如物业早期介入、前期管理、业委会组建、物业项目招投标、项目方案设计、成本测算、标书制作、法律和政策咨询等。

公司现有员工120多人，其中高、中级物业管理师10多名，拥有水、电、暖等专业技术资质的工程人员20多名。公司员工全部具有相应行业专业技能及实际工作经验，管理人员和技术人员全部是大专以上学历，且都是持证上岗。公司目前全权委托服务的项目有城关区的省工信委家属院、省旅游局家属院、甘肃旅游大厦、佳新商住楼小区、雁沙花园，七里河区龚家湾欣德小区等。专项保洁服务项目有安宁“兴兰阳光里”、西固“兰州恒大都市广场”等。接管的小区物业总面积达到80多万平方米。业务范围涉及城关、七里河、安宁、西固等行政区域，承接物业管理的类型有高档住宅小区、普通住宅小区、写字楼(商业大厦)、单位家属楼、经济适用房小区等。

近年来，公司先后被中国贸促会建设行业分会、中国国际商会建设行业商会、建筑物清洁委员会联合授予为“会员单位”，并被建筑物清洁委员会评为“建筑物日常清洁养护施工甲级资质”，兰州物业管理协会吸纳为“会员单位”、首届兰州市最具竞争力的“物业管理企业”和物业管理“先进单位”、甘肃省质量信用中心评定为“质量服务信誉保障aaaaa级单位”等。公司法人代表雷养平先生被甘肃省工业合作协会、甘肃工合质量信用评价中心授予“甘肃诚信企业家”称号。

公司按照“社会化、专业化、市场化、人性化、制度化、集团化”的发展思路，遵循“聘专业的人，做专业的事”，秉承“持续超越客户不断增长的期望”理念，不断加强企业内部管理，提高员工整体素质，不断扩大经营范围，拓展服务领域，公司实现了跨越式发展，服务水平和管理模式不断上台阶、上档次、上水平。管理服务的小区安全、文明、整洁、舒适、充满亲情，深受广大业主的信任和支持。公司全体员工将继续努力，争取把公司打造成甘肃物业行业管理一流、服务一流、品质一流的名优高端品牌企业。

物业管理法规测试题：物业管理知识测验试题

一、 单选题(每题1分，满分60分)

1、物业管理起源于19世纪60年代的( )。

a 德国 b 美国 c 英国 d 法国

2、()是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。

a 物业管理 b 房地产 c 不动产 d 单元性地产

3、因为物业具有( )，所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。

a 稳定性 b 固定性 c 耐久性 d 多样性

4、物业管理是围绕着创造()这一中心开展各项工作的企业行为。

a 经济效益 b 社会效益 c 安居乐业 d 保值增值

5、物业管理企业的根本任务和基本属性是()。

a 维修 b 管理 c 经营 d 服务

6、物业管理的主要内容不包括( )。

a 财务管理 b 保洁管理 c 环境经营 d 车辆管理

7、房屋装修规划、设计由( )进行。

a 房地产开发商 b 房地产行政管理部门 c 业主和使用人 d 物业管理公司

8、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物

业管理的( )原则。

a 产权“经营权分离 b 业主之上 c 专业高效 d 公平竞争

9、物业管理企业可以根据需要通过( )的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实

力的专业公司。

a 承包 b 签订合同 c 双方协商 d 中介

10、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感

到( )。

a 质价相符 b 能够接受 c 价格优惠 d 价格偏低

11、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以( )为依据。

a 企业的规章制度 b 业主委员会章程 c 上级行政部门的指示 d 法律、法规

12、物业管理人员应具备的职业道德之一是( )。

a 仪表端庄，形象良好 b 忠于职守，尽职尽责 c 体魄健康，胸怀宽广 d 语言流畅，表达力强

13、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合( )的职业道德要求。

a 忠于职守，尽职尽责 b 实事求是，办事公道 c 谦虚谨慎，文明礼貌 d 遵守纪律，奉公守法

14、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了( )。

a 积极主动，讲求实效 b 谦虚谨慎，文明礼貌 c 刻苦学习，提高素质 d 仪表端庄，良好形象

15、讲求实效，要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也( )。

a 必须马上修好 b 必须三天内解决 c 要力争当日给用户答复 d 要力争三天内给予答复

16、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及( )的现代化科学管理，为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。

a 场地 b 绿化带 c 道路 d 周围环境

17、物业管理公司处理业主或是用人投诉的部门是( )。

a 管理部 b 服务部 c 监察部 d 产业部

18、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是( )。

a 业主直接进行的 b 通过房地产行政部门实现的 c 通过业主大会和业主代表大会实现的

d 通过物业管理公司实现的

19、业主小组成员可以通过协商选举产生，一般按每( )平方米建筑面积产生一名小组成员。

a 300~500 b 500~1000 c 1000~1500 d 1000~2000

; 20、第一次业主大会或业主代表大会由( )组织召开。

a 房地产行政管理部门 b 房屋出售单位 c 业主委员会和物业管理公司 d 房地产行政管理部门和房屋出售单位。

21、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到( )以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

a 20% b 30% c 50% d 80%

22、物业管理区域内公有住宅出售额达到( )以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

a 30% b 50% c 60% d 80%

23、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用( )，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

a 满一年 b 满两年 c 一年以内 d 两年以内

24、业主委员会成立后，负责着急此后的业主大会，( )至少召开一次。

a 半年 b 一年 c 两年 d 三年

25、业主委员会的成立须经( )依法核准登记后，取得社会团体法人资格。

a 房地产行政管理部门 b 公安部门 c 政府建设行政单位 d 政府社团登记部门

26、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示( )。

a 可以撤换物业管理企业 b 可以检查督促物业管理企业的工作 c 可以选聘新的物业管理企业 d 不得干涉物业管理企业的任何工作

27、物业管理区域建设与社区建设的共性有( )。

a 管理目标一致 b 管理手段一致 c 管理职能一致 d 管理功能一致

28、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志，是否具备( )。

a 建设达到一定规模，基础设施配套齐全 b 室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施

c 按照城市统一规划而建设，并以投入使用 d 是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域

29、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。

a 北京 b 青岛 c 广州 d 深圳

30、住宅小区物业管理是( )过程。

a 超期管理 b 静态管理 c 动态管理 d 静态、动态管理

31、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。

a 经常性监督检查 b 业主委员会的督促 c 广大业主的自觉性 d 签订公约或管理制度

32、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订( )。

a 前期物业管理服务协议书 b 前期物业委托管理合同 c 临时物业委托管理合同 d 永久性合作协议

33、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。

a 第一个业主入住一年 b 全部业主入住 c 成立业主委员会 d 接管验收

34、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由( )编制。

a 物业管理公司 b 业主委员会 c 街道办事处 d 房地产行政管理部门

35、住宅小区物业管理形式是( )。

a 行政性管理 b 监督式管理 c 协商式管理 d 文件化管理

36、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得( )。

a 高于16° b 低于16° c 高于20° d 低于20°

37、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定新建小区公共绿地人均( )平方米以上。

a 0.5 b 1 c 2 d 3

38、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定对管理单位的评议满意率达( )。

a 90% b 95% c 98% d 100%

39、实行( )管理是指把设施的运行分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。

a 动态 b 静态 c 多元化 d 状态化

40、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为(

)。

a 管理者的管理手段在不断地变化 b 住宅小区的居民在不断的变化c 物业在使用过程中不断地发生变化 d 物业管理企业经常发生变化

41、我国中型写字楼的建筑面积一般在( )。

a 1万平方米 b 1~3万平方米 c 3万平方米以上 d 5万平方米以上

42、我国写字楼按功能可以分为( )三种类型。

a 一级、二级、三级 b 甲级、乙级、丙级 c 大型、中型、小型 d 单纯型、综合型、商住型

43、写字楼的管理方式不包括( )。

a 委托服务型 b 自主经营型 c 专业服务公司型 d 有关部门委派型

44、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的( )不同。

a 管理职能 b 管理范围 c 产权状况 d 经济效益

45、写字楼商务服务中心是( )为了方便客人，满足客人需要而设立的商务机构。

a 写字楼业主 b 大厦承租人 c 大厦业主委员会 d 物业管理公司

46、写字楼商务中心服务保障的前提条件是( )。

a 物业的保值增值 b 物业的出租率 c 资金的良性循环 d 设备的正常使用和保养

47、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于( )商业场所。

a 敞开型 b 封闭型 c 多用型 d 综合型

48、市级购物中心的建筑规模一般在( )。

a 1~3万 b 1~5万 c 1~10万 d 3~10万

49、我国地区级购物商场建筑规模一般在( )。

a 1~3万 b 1~5万 c 2~5万 d 3~5万

50、我国地区级购物商场年营业额一般在( )。

a 1―5亿元 b 5―10亿元 c 10―20亿元 d 30亿元以上

51、我国地区级购物商场服务人口一般在( )。

a 5万人以下 b 5―10万人 c 10―30万人 d 30万人以上

52、商业场所在( )上要下足功夫，力求新颖独特，突出个性和特色，给顾客留下强烈的第一印象。

a 投资方面 b 设计方面 c 施工方面 d 管理方面

53、现在我国大型商厦一般是每( )平方米的地上建筑面积设置一个停车位。

a 10―100 b 50―100 c 100―200 d 200―500

54、商业场所具有( )，才会吸引更多的顾客。

a 强大的经济实力 b 自己鲜明的特色 c 大面积的停车场 d 装饰豪华的营业大厅

55、物业管理公司的治安管理实质上是( )。

a 治理 b 管理 c 治安 d 服务

56、商业场所的保安工作更多的是与( )打交道。

a 犯罪分子 b 不法商贩 c 违反规章制度的群众 d 违反规章制度的工作人员

57、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，不按要求造成的损失由( )。

a 责任企业负责 b 物业管理公司负责 c 由双方负责 d 施工单位负责

58、物业管理区域内的标志牌，路灯、垃圾桶等属于( )。

a 装饰性 b 功能性 c 分割性 d 人文性

59、工业区物业管理公司在管理区域内( )。

a 只能使用原有停车场 b 不能建设新的停车场c 可以规划设计新的停车场 d 不能设立停车场

60、工业区停车场内要求光线充足，便于查找，还必须便于( )的实施。

a 多种经营服务 b 绿化管理 c 岗位责任制 d 消防管理

二、 多选题(每题1分，满分30分)

61、物业管理的主要内容包括( )。

a 房屋的维护雨修缮 b 房屋装

修监督管理c 房屋附属设备设施的管理及维修养护 d 综合经营服务

62、房屋的维护与修缮是( )。

a 物业管理的全部内容 b 物业管理的重要环节c 常规性服务的主要内容 d 常规性管理的主要内容

63、物业管理区域内安全保卫的重点是( )。

a 防火、防盗， b 防雷、防电 c 防交通事故 d 防意外伤害

64、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括( )。

a 现代管理知识 b 现代管理手段 c 物业管理专业技能 d 遵守纪律，奉公守法

65、物业管理人员必须具有现代管理知识，是指从事管理工作必须( )。

a 仪表仪容端庄 b 具有科学头脑 c 具有科学思想 d 运用科学的手段

66、忠于职守，尽职尽责是对物业管理人员职业道德的( )。

a 全部要求 b 基本要求 c 首要要求 d 最高要求

67、物业管理公司管理部的业务范围包括( )。

a 环保，绿化管理 b 报案，消防管理 c 车辆管理 d 房屋装修管理

68、物业管理公司租赁部的职责有( )。

a 做好物业的产籍管理 b 扩大租赁业务 c 提高物业出租率 d 提高经济效益

69、业主委员会的义务有()。

a 召集，主持业主大会或业主代表大会 b 向业主大会或业主代表大会汇报工作

c 支持，配合和监督物业管理企业的工作 d 积极创建文明物业小区

70、物业管理企业应当与居委会共同做好( )工作。

a 综合治理 b 老龄 c 妇女 d 计划生育

71、住宅小区由( )构成。

a 居民 b 居住面积 c 居住设施 d 居住环境

72、住宅小区房屋按产权划分有( )。

a 遗产毗连房屋 b 私人房屋 c 集体房屋 d 国有共有房屋

73、在法律允许的范围内，居民对自己拥有的产权的房屋可以( )。

a 出租 b 出售 c 抵押 d 赠与

74、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，为我国城市住宅小区管理( )奠定了础。

a 正规化 b 自动化 c 法制化 d 现代化

75、住宅小区物业管理主体由( )组成。

a 业主和业主大会 b 业主委员会和物业管理公司 c 政府相关部门 d 房地产开发建设单位

76、建设部队住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有( )。

a 房屋完好率 b 群众满意率 c 零修及时率 d 各种费用收缴率

77、住宅小区物业管理公司实行( )的服务原则。

a 有偿 b 低价 c 高档 d 高效

78、写字楼原指用于办公的建筑物，一般由( )组成。

a 绿化系统 b 办公用房 c 辅助用房 d 交通系统

79、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有( )。

a 电视机，电话机 b 打印机，计算机 c 传真机，中英文处理机 d 装订机，投影仪

80、客户对写字楼商务中心服务质量的评价，是以服务的( )为出发点。

a 价格 b 精确 c 周到 d 快捷

81、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应( )。

a 了解客户的服务要求 b 填写《商务中心费用收据单》 c 向客户讲明收费情况 d 按规定收取押金

82、写字楼的客务服务项目包括( )。

a 问询，留言服务 b 航空机票订购服务 c 酒店预定服务 d 清洁卫生服务

83、商业场所按建筑功能可分为( )。

a 敞开型 b 封闭型 c 综合型 d 商住两用型

; 84、商业场所要规划设计合理，就是要合( )之理。

a 广开就业渠道 b 经济规律 c 经济发展 d 提高效益

85、商业服务业设施建设要防止( )。

a 盲目效仿 b 主次颠倒 c 精心策划，合理布局 d 只看眼前，不计长远

86、商业场所对市容有很大影响，要符合社会的( )。

a 一贯要求 b 超前要求 c 实用要求 d 美学要求

87、商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统，它包括( )。

a 理念识别体系 b 视觉识别体系 c 行为识别体系 d 幻想识别体系

88、公共商业场所识别体系包括( )。

a 企业名称 b 商标，招牌 c 企业简介 d 员工服装

89、工业区物业管理包括( )等房屋建筑的管理。

a 工业厂房 b 生产车间 c 仓库 d 住宅区

90 、各类环境小区的功能有( )。

a 强化管理 b 方便耐用 c 美化环境 d 组织空间

三、 判断提(每题1分，满分10分)

91、在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。( )

92、只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应该积极去做。( )

93、业主大会和业主代表大会有权撤销业主委员会的不正当决定。( )

94、住宅小区最大特点是相对封闭独立，居住功能单一，居民居住集中。( )

95、住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。( )

96、iso9000族的核心就是创名牌企业。( )

97、目前，我国写字楼主要是专业人员依照气写字楼所处的位置、规模、功能进行分类。( )

98、写字楼商务中心硬件设备的配备应一步到位，一次性置备齐全。( )

99、公共商业场所的良好形象是潜在的资产和潜在的销售额。( )

100、工业厂房和仓库用作生活居住时，须经公安部门批准同意。( )

参考答案

一、单选题

1、c 2、b 3、b 4.c 5.d 6.a 7.c 8.a 9.b 10.a 11.d 12.b 13.a 14.a 15.c 16.d 17.c 1

8.c 19.b 20.d 21.c 22.a 23.b 24.b 25.d 26.b 27.a 28.b 29.d 30.d 31.d 32.a 33.c 34.a 35.d 36.b 37.b 38.b 39.d 40.c 41.b 42.d 43.d 44.c 45.d 46.d 47.a 48.d 49. a 50.a 51.c 52. b 53.d 54.b 55.d 56.c 57.a 58.b 59.c 60.d

二、 多选题

61.abcd 62.bcd 63.acd 64.abc 65.bcd 66.bc 67.abc 68.abcd 69.abcd 70.abcd 71.abc

72.bcd 73.abcd 74.abd 75.abc 76.acd 77.abd 78.bcd 79.abcd 80.bcd 81.ac 82.acd 83.

abc 84.bcd 85.abd 86.acd 87.abc 88.abcd 89.abc 90. bcd

三、 判题

物业管理法规测试题：酬金制物业管理财务监管程序文件

1.0目的:

根据物业管理服务委托合同的规定，为了明确酬金制物业管理运作模式下与委托物业管理企业的双方权利义务，有效监管委托物业管理企业财务经营状况，维护公司经济利益。

2.0范围

适用于酬金制物业管理运作模式下，**集团对委托物业管理企业的财务监管工作。

3.0职责

3.1项目委托的物业管理公司(以下简称物业公司)负责项目物业管理具体经营、财务管理、资产管理的实际工作，以及经营收入管理和成本控制工作;

3.2置业公司客户服务中心(以下简称客户服务中心)负责与物业公司对接工作，以及费用结算、成本审核、物资采购初审、财务核查协助、资产管理监督工作;

3.3置业公司财务部(以下简称地产财务部)负责对物业公司财务管理、资产管理的监管和审核工作;

3.4集团资产运营部负责上述工作的监督与指导工作。

4.0程序

4.1物业管理经营收入监管

4.1.1物业管理经营收入定义与范围

4.1.1.1物业管理经营收入是指物业公司在本项目上所有业务经营收入款项，包括主营业务经营收入和其他业务经营收入;

4.1.1.2主营业务经营收入包括为物业管理服务费和停车服务费;

4.1.1.3其他业务经营收入包括为装修管理费、垃圾清运费、场租费、业务分成、维修服务费、有偿服务费等其他业务收入;

4.1.1.4所有主营业务经营收入和其他业务经营收入必须入帐，录入财务软件、开具地产财务部指定的统一票据，列入监管范围。

4.1.2财务票据监控

4.1.2.1物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入)，都必须向客户开具地产财务部指定统一的《**大湖之都物业管理收款收据》(以下简称物业管理财务收据)，物业管理财务票据一式三联，一联给客户、一联物业公司存档、一联地产财务部存档;

4.1.2.2物业管理财务收据由地产财务部负责设计、印刷和管理;

4.1.2.3物业公司财务会计在每月3日前到地产财务部核销上月的物业管理财务收据，和领取本月物业管理财务收据。

4.1.2.4物业公司在领取本月物业管理财务收据，需要在地产财务部登记物业管理财务收据的起始编号;

4.1.2.5物业公司在核销物业管理财务收据时，需向地产财务部提交《**大湖之都月份物业管理收入报表》，和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根。客户服务中心根据月份报表和财务收存根进行审核物业公司当月经营收入数据的真实性，客户服务中心审核无误后提交地产财务部复核;

4.1.2.6物业公司在使用《**大湖之都物业管理收款收据》，必须按顺序和规范填写，如填写错误必须收回客户联，三联一起核销;不得有跳页、涂改、开空白页。自制和伪造财务票据、以及收款不开票据的行为，一经发现将根据《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定，每发生一次将给物业公司处于人民币1万元的罚款;

4.1.3物业管理软件监控

4.1.3.1为便于财务数据的及时监控，将安装物业管理软件，在地产财务部、客户服务中心、物业公司各设置一个管理登陆平台;

4.1.3.2物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入)，必须及时将财务数据录入物业管理软件的数据库中;

4.1.3.3客户服务中心在每月4日前将根据物业管理软件的数据统计，汇总和统计物业公司上月度的经营收入数据，并打印一份《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)。

4.1.3.4客户服务中心根据《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)，对照物业公司提交的《**大湖之都月份物业管理收入报表》，和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根，审核无误后提交地产财务部复核;

4.1.3.5物业公司必须保证所有物业管理经营收入款项数据原则上在48小时内(停电、电脑或系统故障原因除外)录入物业管理软件的数据库中。如月度审核中发现收费不录入软件的行为，根据《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定将每次处于物业公司人民币1万元罚款。

4.1.4物业管理经营收入数据确认:地产财务部根据客户服务中心提交审核过的《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)、《**大湖之都月份物业管理收入报表》、当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根，进行复核，复核无误后，在《**大湖之都月份物业管理收入报表》签字确认，确认后的数据将成为物业公司当月的最终经营收入数据。

4.2物业管理经营成本监管

4.2.1物业管理经营成本定义与范围

4.2.1.1物业管理成本包括人员物业管理人工成本和物业管理物料成本;

4.2.1.2物业管理人工成本包括:工资、福利、加班费、社会保险;

4.2.1.3物业管理物料成本包括:办公用品、维修材料、清洁材料、绿化材料等法律法规规定内的成本支出;

4.2.1.4单价在500元以上的物资作为资产范围，按照资产管理监控程序处理;

4.2.2物业管理人工成本监控

4.2.2.1物业公司必须在每月3日前提交上月的《**月份考勤汇总表》和《**月份人工成本报表》(报表中必须有工资、福利、加班费以及社会保险金额);

4.2.2.2客户服务中心对上述报表和项目实际人员状况进行核实和审核，审核无误后将提交地产财务部进行复核;

4.2.2.3物业公司的人员编制、工资、福利和社会保险标准必须按照万厦居业的《**大湖之都物业管理投标文件》中的标准执行，超出此标准的部分将不予以确认，超编制部分人员需提前报批;

4.2.2.4地产财务部和客户服务中心在审核物业公司的人工成本时，如发现物业公司存在虚报人员考勤、工资、福利和社会保险的行为，将有权拒绝支付物业公司当月亏损补贴和酬金，并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;

4.2.2.5物业管理人工成本数据确认:地产财务部对客户服务中心提交的审核合格的《**月份人工成本报表》进行复核，复核无误后在报表上签字确认，确认后的数据将成为物业公司当月的最终人工成本数据;

4.2.3物业管理物料成本监控

4.2.3.1物业公司在每月28日前向客户服务中心提交下月的《**月份物资采购报表》(报表中必须注明采购物资名称、规

格、数量、用途、单价、总计金额)进行审核。客户服务中心根据项目实际情况审核所采购物资的合理性、必要性和真实性;

4.2.3.2物业公司需每个季度向客户服务中心和地产财务部提交一份《**大湖之都季度常用物资采购价格明细表》，以供价格参考。客户服务中心和地产财务部有权对价格表中的价格进行市场调查，如发现物业公司存在虚报价格的行为，将有权拒绝支付该项费用，并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;

4.2.3.3客户服务中心审核过程中如发现，如发现《**月份物资采购报表》的物资单价，超过《**大湖之都季度常用物资采购价格明细表》单价的10%以上，将要求物业公司进行合理解释，否则将拒绝确认。客户服务中心审核合格后的《**月份物资采购报表》，报一份给地产财务部复核;

4.2.3.4物业管理物料成本数据确认:地产财务部根据客户服务中心审核后的《**月份物资采购报表》，对照《**大湖之都季度常用物资采购价格明细表》复核无误后，在《**月份物资采购报表》签字确认，确认的数据将成为物业公司当月的最终物料成本数据;

4.2.3.5物业公司根据审核合格后的《**月份物资采购报表》实施采购。

4.3酬金和亏损补贴支付

4.3.1物业公司酬金提取标准按照《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定标准提取计算;

4.3.2客户服务中心根据地产财务部签字确认后的《**月份人工成本报表》和《**月份物资采购报表》，计算当月管理酬金和亏损补贴，并签发《**月份物业管理亏损补贴审批表》，报地产财务部和公司总经理审批，审批后在每月8日前凭物业公司开具的正式发票向物业公司指定帐号划拨补贴款项，;

4.4资产管理监控

4.4.1资产的定义和范围:是指单价在500元以上的物资;

4.4.2资产购置申请:物业公司需要购置资产，需要提前7个工作日向客户服务中心提交《**资产购置申请表》进行审批，客户服务中心审批后报地产财务部和公司总经理审批;

4.4.3资产购置费用报销:物业公司凭审批合格后的《**资产购置申请表》实施采购。报销时需要提交发票、入库单和《**资产购置申请表》进行报销，属于前期开办费范围以内的资产购置报销由地产公司报销，前期开办费范围以外的资产购置报销由物业公司报销;

4.4.4资产管理统计和监督:物业公司需要在每月8日前向客户服务中心提交《**月份资产统计报表》，客户服务中心进行监督和核查，同时将此报表报地产综合部备案。

4.4.5紧急采购和特殊情况采购:按照《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定执行。

4.5集团监督:集团资产运营部对上述工作不定期进行检查和审核，发现存在违规和虚假行为，为集团内部员工责任的将按照集团行政管理制度进行处罚，为物业公司责任的将按照合同规定追究合同违约责任。