物业管理师中级知识试题与答案（优选10篇）

物业管理师中级知识试题与答案

一、单选题(每题1分，满分30分)

1 房屋附属的消防水泵应定期进行试用，至少每年进行()次。

a 一 b 二 c 三 d 四

2 在建筑物的防雷等级划分种( )类建筑物是指储存大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意义的民用建筑物。

3 大厦的电梯钥匙要由( )管理。

a 专门部门 b 专门人员 c 工程部经理 d 保安人员

4 物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由( )负责。

a 物业管理公司经理 b 保安部主管 c 工程部主管 d 保安部专职消防管理人员

5 物业管理区域内停车场库的清洁卫生一般由( )负责。

a 停车场库门卫 b 保洁部专职人员 c 车主 d 物业管理公司指定的其他人员

6 按照国际惯例，物业管理公司应与车主签订车辆停放管理合同和协议，签订协议后，如果车辆在物业管理区域内停车场时丢失，车内物品丢失造成的损失由( )负责。

a 物业管理公司 b 物业管理公司和车主 c 车主 d 停车场保安人员

7 生活饮用水二次供水的水质应该每( )检测一次。

a 一个月 b 三个月 c 半年 d 一年

8 物业管理公司应及时清运物业管理区域内的各种垃圾，一般要求垃圾收集()既要清除。

a 当时 b 当日 c 隔日 d 之后适当的时候

9 根据国家1992年颁布的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规则，住宅小区人平均公用绿地应达到每个居民平均占有()平方米以上，绿地率要达到( )。

a 1.5， 25% b 1.5， 30% c 2， 25% d 4， 35%

10 广告是()有计划地利用媒体传达各类信息，从而影响公众行为的信息传播活动。

a 广告商 b 广告客户 c 广告媒体 d 广告的组织与管理者

11 我国给排水设计规范规定，生活热水(当无软化水设施时)出水温度不高于( )℃，这主要是为了防止水垢产生。a 45 b 55 c 65 d 75

12 物业管理公司保安人员巡逻的范围限度委( )。a 车场 b 公共走廊 c 物业的公共地方 d 绿化区域

13 除保安人员外，物业管理公司其他员工( )，必须履行消防人员的职责。

a 也都是专职消防队员 b 都是义务消防队员

c 都不是消防队员 d 也都应成为专业消防队员

14 物业环境噪声污染的控制措施之一，是禁止在夜间规定不得作业的时间内从实施工作业，规定不得作业的时间一般是指( )a 晚间10:00~次晨6:00 b 晚间10:00~次晨8:00

c 晚间12:00~次晨8:00 d 晚间12:00~次晨6:00

15 新建住宅小区内有路名的道路两旁的绿化和养护管理有()负责。

a 物业管理公司 b 圆林部门 c 房管部门 d 街道办事处

16 凡是人为造成物业管理区域绿化级设施损坏的，根据政府的有关规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理。如属儿童所为，( )赔偿。 a 由家长 b 可以不 c 由儿童本人 d 由区内居民共同

17 房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定的承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋属于( )。

a 严重损坏房 b 一般损坏房 c 危险房 d 基本完好房

18 中修工程的一次费用一般在该建筑同类结构新建造价的( )以下。

a 10% b 15% c 20% d 25%

19 高位水箱一般梅( )要进行一次清洗消毒工作。

a 一个月 b 半年 c 一年 d 三年

20 房屋附属设备维修的中修工程，更换率一般在( )。

a 10%~30% b 5%~10% c 5%以下 d 30%以上

nb

sp; 21 小型家用燃油燃气锅炉，是指发热量在50~( )千瓦的锅炉。

a 100 b 150 c 200 d 250

22 生活饮用水二次供水及其卫生管理时( )的职责。

a 自来水厂 b 市政管理部门 c 物业管理公司 d 住户

23 我国《城市区域环境噪声标准》规定，( )分贝是正常的环境声音，是噪声的卫生标准。

a 40 b 50 c 55 d 60

24 绿化养护与管理考核指标规定，新种树苗若是本市苗成活率应答与( )。

a 80% b 85% c 95% d 100%

25 ( )是供整个居住区居民共同实用的绿地，面积一般在1000平方米左右。

a 居住区公共绿地 b 居住区级效游园 c 公共建筑专用建筑 d 道路绿地

26 ( )是主体性文化娱乐活动。

a 体操运动 b 文艺联欢会 c “九。九”敬老家庭运动会 d 摄影展览

27 物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润，其利润率由( )来确定。

a 业主委员会 b 物业管理企业 c 政府物价部门 d 政府规划部门

28 房屋维修管理得罪基本原则是( )。

a 经济，合理，安全，实用的原则 b 区别对待的原则 c 服务原则 d 有偿服务的原则

29 写字楼的客务服务主要指( )。

a 硬件服务 b 软件服务 c 前台服务 d 保洁服务

30 商场具有( )，才会吸引更多的顾客。

a 自己鲜明的特色 b 强大的经济实力 c 潜在的无形资产 d 大面积的停车场

二 多选题(每题1分，满分30分)

31 房屋附属设备的实用管理制度，主要有( )等。

a 设备运行值班制度 b 交接班制度 c 技术档案管理制度 d 设备操作实用人员岗位责任制

32 房屋给水系统的管理工作包括( )等。

a 建立正常的供水用水制度 b 经常维护并定期检查供水管道、截门、水表、水泵、水箱

c 采用节水型水箱配件、节水龙头等 d 对消防水泵定期进行试泵

33 消防管理的主要内容有( )。

a 建立专职消防班组 b 制定完善的消防制度和规定 c 管理好消防设备 d 发生火灾时，保证住户人身及财产安全

34 我国《城市区域环境噪声标准》规定，一般居住区和文教区得昼间噪声标准是( )分贝，夜间为()分贝。 a 65，55 b 40，30 c 55，45 d 50，40

35 根据物业管理区域保洁管理的操作细则要求( )等每日必须清洁的部位。

a 制定区域内的道路 b 制定区域内绿化带 c 楼内各层楼梯 d 公共部位窗户

36 物业管理区域绿化环境管理队伍的组成应包括( )等。

a 绿化环境管理队伍的管理者 b 绿化环境管理技术人员 c 技术工人 d 苗圃工作人员

37 为了制定切实可行的文体娱乐活动方案，制订者必须做还调查分析工作，调查分析主要涉及与活动有关的( )等方面。

a 参与人员 b 场地与设备 c 器材 d 资金

38 严格执行各项规章制度，加强对物业管理区域文体娱乐活动管理的工作内容主要有( )等。

a 确定文体娱乐设施经营管理机构、培训管理及服务人员 b 宣传各项规章制度

c 对重大活动、重点设施、器材需制订重点措施 d 执行规章制度，纠正违章行为

39 物业管理区域内的( )具有户外广告的特征。

a 路标 b 看板 c 告示栏 d 散发的宣传资料

40 用户程控交换机房内应( )有人值班，值班人员需认真做好当班记录，并做好交接班工作

a 8小时工作时间内 b 白天 c 夜间 d 24小时

; 41 以下( )不是物业管理公司治安管理的工作内容。

a 培训保安人员 b 完善管区内安全防范设施 c 抓捕犯罪嫌疑人 d 维护管区内的治安秩序

42 物业管理公司应制定的消防制度和规定一般包括( )等。

a 消防中心值班制度 b 防火档案制度 c 防火岗位责任制度 d 物业管理区域消防管理制度

43 根据有关规定物业管理公司对所管区域捡拾到的物品保存期限为:重要物品()一般物品( )食品一个月。

a 二年 一年 b 二年六个月 c 一年 刘个月 d 一年 三个月

44 进入物业管理区域内的车辆，必须按管理公司规定的行驶路线行驶，进入车库时一般限速每小时( )公里。

a 1 b 5 c 10 d 20

45 造成物业环境大气污染的原因主要是( )。

a 直接以煤炭作为能源燃烧 b 燃油型机动车辆超标排放尾气

c 基建工地扬尘以及物业维修和装修造成粉尘污染 d 不当燃烧以及燃放烟花爆竹等

46 物业管理公司可以在所管物业区域内开展一些有意义的主体性文体娱乐活动，也可以开展( )等一般性活动。

a 文艺 b 体育 c 销售有奖彩票 d 摄影展览

47 漏水时给水管道及配件的常见毛病，常用维修方法有( )。

a 打楔堵漏法 b 关注环氧树脂堵漏法 c 哈法夹堵漏法 d 换管法

48 ( )是物业管理公司的治安管理工作的内容。

a 设置安全保卫机构 b 制订各项治安管理制度和工作程序c 打击违法犯罪活动 d 加强管区内车辆管理

49 高层建筑消防的特点有耐火极限低，( )。

a 火险因素多 b 火势蔓延快 c 扑救难度大 d 疏散困难

50 为了便于车辆管理，建设停车场库时，对其内部应有( )要求。

a 光度 b 设施 c 利用率 d 区位布置

51 物业管理公司在物业区域卫生保洁中的职责范围时( )。

a 区内公共场地的清洁保洁 b 区内楼与公共部位的清洁保洁

c 区内生活垃圾和粪便的清运 d 区内居民、商业、饮食业等执行城市环境卫生管理，物业

环境卫生管理情况的监督检查

52 广告具有( )功能。

a 经济 b 文化 c 宣传 d 政治

53 物业管理费用的计算可以用一个简单的公式来表示:*=σ*i，其中*i应包括( )及其他一些费用。

a 绿化管理费 b 物业管理企业固定资产折旧费 c 办公费 d 物业管理企业的利润

54 物业管理招标程序包括( )。

a 选择招标方式 b 编制招标文件 c 送政府部门批准 d 组织勘察现场

55 在物业管理档案中，档应包括( )等内容。

a 房屋分户平面图 b 房屋接管验收纪录 c 租金测估算计算表 d 维修记录卡

56 ( )属于物业管理资料常见形式。

a 平面图 b 记录手册 c 幻灯片 d 统计表

57 下面阐述是正确的有( )。

a 业主是物业的主人 b 许多业主组织为业主委员会c 物业的产权是物业管理权的基础 d 物业管理权是物业管理中的根本问题

58 物业管理人员应具备的个人素质包括( )

a 语言表达能力 b 端庄的

仪表仪容 c 良好的心里素质 d 掌握各种设备的维修技能

59 小型家用燃油燃气过路的特点有 ( )

a 操作简单 b 一次性投资少 c 实用寿命短 d 燃料费用低

60 发生失窃案应根据()决定是否向公安机关报案。

a 物业管理公司的制度 b 客人的正确要求 c 保安部的规模 d 丢失财务的价值

三、 判断提(每题1分，满分40分)

61 房屋附属设备零星维修，是指设备零件更换率一般在10%以下的维修工程。

62 物业管理区域内的道路市政排水设备，一律由市政工程管理部门负责维修，管理。

63 在物业管理中，房屋给排水设备的验收，应执行国家验收规范，不合格者，可以不接管，也可以先接管下来，再要求有关施工单位限期整改。

64 变频空调系统通过电流频率变化调节空调系统电动机输出功率，以适应空调负荷的季节和日夜的变化，达到节约能源的目的。

65 物业管理区域的门卫，除执行治安管理职能外，还要为用户和客人提供各种有关服务。

66 物业管理公司保安部门24小时负责物业管理区域的安全保卫工作。

67 物业管理公司全体员工都必须掌握各种消防器材的操作技术和方法。

68 高层建筑内部可以进行消防区域分隔，也可以不进行分隔。

69 物业管理公司可以在物业管理区域内规划建设停车场。

70 任何情况下多不允许在物业管理区域内焚烧沥青、油毡、塑料、皮革、落叶和绿化修剪物等物质。

71 物业管理区域内所有各类垃圾可以分类对方，也可以不分类统一集中对方。

72 物业管理公司负责所管物业区域内所有部位的卫生保洁工作。

73 物业管理公司的绿化管理部门可以直接对外营业，为公司创收。

74 在房屋附属消防设备的日常性保养工作中，消防专用水箱一般要在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象。

75 房屋内卫生间和厨房的排污管最好选用陶瓷管或塑料管。

76 目前我国已有部门建筑的空调系统采用了冷蓄冷，就是制冷机在夜间用电低谷时间运行，制冷蓄存冷量，白天将蓄存的冷量供应空调负荷，从而转移电力高峰，降低运行成本。

77 当楼内大堂人流过分拥挤时，门卫应允许并引导部分客人从消防电梯厅进出。

78 物业管理公司的消防管理机构一般设置在公司的物业管理部。

79 物业管理公司有权力在物业管理区域内楼前或楼群之间的空地上设置临时停车场。

80 住宅小区生活饮水二次供水及其卫生管理，由市政管理部门负责。

81 房屋的日常养护，既包括对房屋的零星养护，也包括对房屋的计划养护。

82 物业管理公司保洁部的仓库保管员，负责清洁工座机用品的购买和收发工作。

83 城市环境卫生管理部受住宅小区物业管理企业的委托，对区域内产上的垃圾执行有偿清运工作。

84 根据1992年4月15日颁发的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规定，住宅小区绿化覆盖率应到35%以上。

85 物业管理公司在所管物业区域内开展文体娱乐活动，不能向参加活动者收取费用，

86 物业管理人员不需要掌握广告宣传，文体娱乐活动设施与器材的使用方法等方面的有关知识，因为所有技术性工作都可以外请专业人员承担。

87 电梯的日常保养维护和故障秀丽，必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。

88 容积式生活热水加热具有体积小，设备管道简单的优点，但水温波动较大，水质硬时易结垢。

89 门卫工作主要是治安管理，没有为用户提供其他服务的职能。

90 保安部一般有消防组、警卫组、内保组等部分构成。

91 房屋的完损等级分为三类，即完好房，一般损坏房和危险房。

92 停车场库门为一般只设一人，其职责是登记收费和指挥车辆出入及停放。

93 城市污水二级处理技术是将污水中悬浮固性物通过机构武力的沉淀，漂选，过滤等方法，使污水中过浓的有毒，有害物质得到净化。

94 不管物业管理公司规模大小，其保洁部一般分设三个班组:楼宇清洁服务班组，公共区域清洁班组，高空外墙清洁班组。

95 清洁卫生工作标准中的“七净”是指:路面净，路沿净，人行道净，雨污水井口净，树根净，电线杆根净，墙根净。

96 制订绿化技术管理规定和措施，实施绿化管理员工培训是物业管理公司绿化部主管的职责。

97 制订文体娱乐活动方案的主要内容包括:调查开展活动的条件和住区人员对活动的需求，设计具体活动项目及主题，列出个工作阶段和各方面工作项目主要要求，提出相关问题的解决方法。

98 文体娱乐活动管理规章制度的种类有《员工手册》场馆及设施器材使用馆里人员的《岗位职责》《考核奖惩办法》各种《检查制度》等。

99 住宅小区物业管理手段是先进的计算机技术在管理工作中的应用。

100 绿化技术人员的职责有制定工作规划，组织培训，考核部署工作，开展创收工作。

答案:

一、 单选题

1a 2b 3b 4d 5a 6c 7d 8b 9b 10b 11c 12c 13b 14a 15a 16a 17c 18c 19d 20a 21d 22c 23a 24c 25a 26c 27c 28c 29c 30a

二、多选题

31abd 32abcd 33abc 34d 35abc 36abc 37abcd 38abcd 39abc 40d 41c 42abc 43b 44b 45abcd 46abd 47cd 48abcd 49abcd 50abd 51abcd 52abd 53abcd 54abd 55bc 56abd 57abcd 58abc 59ab 60bd

三、判断题

物业管理师中级知识试题与答案：x年助理物业管理师试题

第一部分职业道德

(1~50题，共50道题)

一、职业道德理论知识部分

答题指导:.

◆该都分均为选择题，每题均有四个备选项，其中单项选择题只有一个选项正确，多项选择题有两个或两个以上选项正确。

◆请根据题意的内容和要求答题，并在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。

◆错选、少选、多选均不得分.

(一) 单项选择题(请在下述每题的4个选项中，选择1个选项，并在答题卡上将相应的字母涂黑)

1、与法律相比，道德的()。

(a)时效性差(b)作用力度强(c)操作性强(d)适用范围广

2、下面关于以德治国与依法治国的说法中。正确的是()。

(a)依法治国就是不讲道德或少讲道德 (b)倡导以德治国要淡化法律的强制性

(c)德治是目的。法治是手段 (d)以德治国与依法治国相辅相成，相互促进

3、下列选项中，符合“仪表端庄”具体要求的是()。

(a)着装华贵(b)着装朴素大方(c)饰品俏丽(d)发型突出个性

4、对企业来说，诚实守信()。

(a)会增加经营成本 (b)是无形资本 (c)与经济效益无关 (d)不利于经济竞争

5、以下关于办事公道的说法中，你认为正确的是()。

(a)办事公道就是按照一个标准办事，在当事人中间搞折衷

(b)办事公道没有明确的标准，只能因人而异

(c)办事公道是职业劳动者应该具有的品质

(d)对没有任何职权的员工来说，不存在办事公道的问题

6、关于勤劳节俭的现代意义，你认为正确的是()。

(a)太勤劳是不懂得生活的表现 (b)节俭不符合政府扩大内需政策的要求

(c)勤劳节俭有利于防止腐败 (d)艰苦创业精神应提倡，勤俭之风不宜弘扬

7、就职业纪律的特性来说，它一般具有()。

(a)一定的模糊性 (b)执行上的非强制性(c)明确的规定性(d)法律强制性

8、“天时不如地利，地利不如人和”反映的是()道德规范的具体要求。

(a)团结互助(b)爱岗敬业(c)遵纪守法(d)诚实守信

9、“你敬我一尺，我敬你一丈”反映的是团结互助道德规范中()的具体要求.

(a)胸怀坦荡(b)互相学习(c)助人为乐(d)平等尊重

10、从____年起.我国把“公民道德宣传日”定为每年的()。

(a)3月15日(b)9月20日 (c)9月10日(d)6月5日

ll、《公民道德建设实施纲要》明确提出，要大力倡导以()为主要内容的职业道德。

;(a)爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业奉献

(b)爱祖国、爱人民、爱劳动、爱科学、爱社会主义

(c)爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会

(d)尊老爱幼、反对迷信、不随地吐痰、不乱扔垃圾

卷册一:职业道德部分第l页(共5页)

(请结合下列案例，回答第12题~13题)

日立公司是日本着名的三大公司之一.暑气逼人的夏天，该厂不但没有冷气设备，甚至电扇都很少开.厂里还规定，用不着的电灯必须熄灭.休息时一些职工在微暗的角落里聊天，没有人打开电灯.在日立总部也是这样.

12、看了上述案例，你总的感受是()。

(a)日立公司的制度十分苛刻 (b)日立公司太小气

(c)节俭有助于降低成本 (d)日立精神值得学习，但不能学习其做法

13、结合日立公司和我国企业现状，我认为()。

(a)节俭的程度一般反映了企业的经营状况(b)节俭并不一定有利于提高企业竞争力

(c)任何时候都应倡导节俭(d)企业经营状况好，就无需节俭

14、某顾客在商场买东西时，态度蛮横，语言粗鲁，并提出了许多不合理要求。你认为营业

员应该如何处理()

(a)尽可能地满足顾客要求 (b)交给上司处理

(c)对顾客进行批评教育 (d)拒绝对这样的顾客提供服务

15、下列说法中.违背办事公道原则的选项是()。

(a)某商场售货员按照顾客到来的先后次序为他们提供服务

(b)某宾馆服务员根据顾客需求提供不同的服务

(c)某车站工作人员根据需求开办特殊购票窗口

(d)某工厂管理人员不分年龄、性别安排相同的工种

(二)多项选择题(请在下述每题的4个选项中，选择两个或多个选项作为答案，并在答题卡上将相应的字母涂黑)’

16、下列论述中，正确的是()。

(a)“五爱”是公民道德建设的基本要求 (b)为人民服务是公民道德建设的核心

(c)集体主义是公民道德建设的原则 (d)“五讲四美”是公民道德建设的基本规范

17、企业形象包括()。

(a)企业环境(b)企业的规章制度 (c)企业目标(d)企业作风

18、下面关于职业道德与职工关系的说法中，正确的是()。

(a)职业道德是职工事业成功的重要条件

(b)企业把职业道德素质状况作为录用员工与否的重要条件

(c)职业道德不利于跳槽、升迁

(d)职业道德有利于职工人格的升华

19、对从业人员语言规范的具体要求是()。

(a)用尊称(b)语气委婉 (c)语意明确(d)语速适中

(请结合下面的案例，回答第20~22题)

2000年12月3日，山西省某煤矿发生特大瓦斯爆炸，事故造成多人死亡，经济损失惨重.事后调查表明，矿井主扇长时间不开，井下处于无风状态，造成瓦斯积聚爆炸.调查人员在爆炸地点不远处发现打火机和烟头.

经分析认定，爆炸的直接原因是井下矿工吸烟.

20、你认为.上述惨剧是()。

(a)管理不善造成的(b)缺乏安全意识造成的

(c)违反劳动纪律造成的(d)责任心不强造成的

卷册一:职业道德部分第2页(共5页)

21、此案例说明，劳动纪律是()。

(a)科学理论和实际操作经验的总结 (b)管、卡、压的另一种表现形式

(c)提高劳动质量所必需的 (d)维持正常的生产秩序的需要

22、上述事故说明()。

(a)偶然事故在所难免(b)责任重于泰山

(c)职业道德不重要，关键是提高职业技能(d)违反劳动纪律的行为损人害己

23、某单位员工在谈论职业责任时众说纷纭。下列说法中，你认为正确的是()

(a)职业责任与物质利益无关 (b)职业责任具有明确的规定性

(c)职业责任与提高职业技能无关 (d)职业责任具有一定的强制性

24、下列做法中，违反诚实守信要求的是()。

(a)保守企业秘密 (b)派人打进竞争对手内部，增强竞争优势

(c)根据服务对象来决定是否遵守承诺

(d)凡有利于增大企业经济利益的行为，都努力为之

25、在职业实践中，做到公私分明应()。

(a)增强大局意识(b)富有奉献精神(c)从细微处严格要求自己 (d)寓私于公

26、现代社会的节约，包括节约()。

(a)时间(b)空间(c)人力(d)资金和物质

27、树立职业理想，应考虑的主要因素包括()。

(a)个人的内在条件(b)体面的工作环境 (c)社会发展的需要(d)丰厚的工资收入

28、“做好生意三件宝.人员门面信誉好”说明()。

(a)文明礼貌是“面子工程” (b)文明礼貌在一定程度上蕴涵着经济效益

(c)文明礼貌是搞好经营活动的前提 (d)产品质量好就行，文明礼貌无关紧要

29、如果要你去开一家服装店，你认为下面的()做法是不应该的。

(a)没有客人的时候，靠在柜台或趴在柜台上休息一会，养养精神

(b)把客人需要的物品以最快的速度扔过去

(c)表情严肃，提高自己的气质和品位

(d)向顾客讲述各种商品的优点，抓机会推销

30、职业规范包括()。

(a)岗位责任(b)操作规则(c)规章制度 (d)个人习惯

3l、团结互助的基本要求是()。

(a)加强

协作(b)顾全大局 (c)平等尊重(d)互相学习

32、从业人员要做到公平公正，应从哪些方面严格要求自己( )

(a)坚持按原则办事(b)不徇私情 (c)不计较个人得失(d)不畏权势

33、培养开拓创新精神需要具备()。

(a)丰厚的物质利益刺激(b)科学思维 (c)创造意识(d)坚定的信心和意志

34、1970年美国进行导弹发射试验时，由于操作人员对一个螺母少拧了半圈，导致发射失败。这说明操作人员()。

(a)职业技能水平不高 (b)违反操作规则 (c)没做到诚实守信 (d)缺乏职业责任感

35、节俭的重要价值在于它是()。

(a) 安邦定国的法宝(b)诚实守信的基础(c)持家之本(d)积累财富的手段之一

卷册一:职业道德部分第3页(共5页)

二、职业道德个人表现部分

答题指导:

◆该部分均为单项选择题，每题均有四个备选项，

◆请按照题意要求，根据自己的实际情况

只选择其中一个选项.并在答题卡上将所选择答案的相应字母涂黑。

36、如果有重新选择职业的可能，()。

(a)我肯定还会选择现在的单位(b)我基本上还会选择现在的单位

(c)假如没有更好的选择，我还会选择现在的单位(d)我不会再选择现在这个单位

37、上班的路上，我通常的感觉是()。

(a)心情愉悦(b)心想如果不用上班该多轻松

38、双休日之后，早上起床的时候，

(c)担心可能有不好的事情发生(d)没什么感觉

(a)不安 (b)精力旺盛 (c)一般 (d)轻松

39、在工作过程中，我常有( )的感觉。

(a)兴奋 (b)得心应手 (c)疲惫不堪 (d)心烦意乱

40、对我的职业，我一般情况下()。

(a)很愿意向别人提起(b)别人不问，我很少提起

(c)偶尔也会说起(d)从不与别人谈论

41、某公司的四位员工在写工作报告的过程中，有以下四种不同的表现，你认可哪种做法 ()

(a)甲反复检查，确信无错后再上交(b)乙确信自己做得很好，不检查就上交

(c)丙先让同事帮助检查，然后上交(d)丁直接交给上司，视情况再做修改

42、在日常生活中，我通常()。

(a)把自己的钟表调得比标准时间快一点(b)把自己的钟表调得与标准时间相同

(c)从来不会刻意关注时间

(d)把自己的钟表调得与标准时间差不多

43、下午上班时。小李急着到办公室找领导汇报工作.当他路过会议室，看见空荡荡的会议室里电灯还在亮着。你认为此时他应该采取以下哪一种做法 ()

(a)不管它，见领导要紧(b)关灯后再去见领导

(c)不管，就当没看见(d)路上碰见人，顺便告诉他来关

44、当你还是学生的时候，老师在课堂上提问题，你()。

(a)通常是老师的话还没说完，就抢着举手发言

(b)有时在老师话还没说完的时候.就抢着举手回答

(c)通常是无论有没有想好，都会在老师问完问题以后举手

(d)通常是自己想好后才举手回答

45、当心情不好的时候，我通常()。

(a)会发泄出来，不管身处什么地方 (b)有时因为不便发泄，只好暂时抑制

(c)不随便发泄出来，除非被别人激怒 (d)自己调节

46、当领导交办一件你认为枯燥的工作时.你()。

(a)能耐心地做下去，虽然很不喜欢但也会努力找到乐趣(b)能耐着性子做下去

(c)先努力做，实在不行再想办法(d)说明理由。委婉拒绝

卷册一:职业道德部分第4页(共5页)

47、当你的工作得到领导表扬时，你()。

(a) 觉得可以稍微轻松一下了

(b) (b)会继续保持原来的工作状态

(c)认为这是自己努力工作的回报

(d)想把今厉的工作做得更好

48、对于那些总是按既定计划做事的人，我()

(a) 很喜欢.愿意与之交往

(b) (b)很佩服，但不喜欢

(c) 不理解，认为他们活得太累

(d)很讨厌这样的人

49、一般情况下，我的业余生活()。

(a) 事先有计划再行动

(b) (b)只有重要的事才进行计划

(c) 总是觉得计划赶不上变化

(d)视心情而定

50、当陌生人到办公室向你打听同事的电话号码时，你通常会()

(a)委婉拒绝他

(b)直接告诉他

(c)征得同事同意后再告诉他

(d)先询问对方的联系方式，让同事与之联系

卷册一:职业道德部分第5页(共5页)

第二部分理论知识(助师)

(51~150题，共100道题，满分为100分)

一、单项选择题(51~1lo题，每题1分，共60分。每小题只有一个最恰当的答案，请在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑)

51、()是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能更好地满足业主或使用人的要求。

(a)日常物业管理 (b)日常物业服务nbs

p; (c)物业管理的早期介入 (d)前期物业管理

52、在物业管理活动中，始终处于主导地位的是()。

(a)房地产行政主管部门(b)业主和使用人(c)建设单位(d)物业管理企业

53、根据建设部于____年3月17日颁布的《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)规定，二级资质物业管理企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员中具有中级以上职称的人员应不少于()人。工程、财务等业务负责人须具有相应专业中级以上职称。

(a) 5(c) 20 (b) 10(d) 30

54、物业管理区域内第一次业主大会会议的筹备组应当在物业所在地的区、县房地产行政主管部门和()的指导下成立。

(a)建设单位(c)居委会(b)行业协会(d)街道办事处

55、根据建设部1993年发布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(建法字第8 14号)规定，住宅小区的()单位对住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。

(a)规划设计(b)开发建设(c)施工(d)物业管理

56、根据建设部2000年发布的《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》的要求，负责管理全国物业管理示范住宅小区的物业管理企业应定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，接受合理的建议并及时进行整改，住用户满意率至少要达到()以上。

(a)80%(b)90% (c)95% (d)99%

57、根据中国物业管理协会____年制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》的要求.普通住宅小区一级物业服务应做到每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率至少达到()以上。

(a)75%(b)80%(c)90%(d)95%

58、目前，在我国一般情况下在写字楼内为办公室工作人员每人平均提供()平方米建筑总面积比较合适。

(a)5~6 (c)10~15(b)8~10(d)15~20

59、以下表述中正确的是().

(a)商业场所的承租人应分担共用部位、共用设施设备的维修养护费用

(b)商业场所的承租人可以自己决定营业时间，不必与其他承租人保持一致

(c)旨在推广整个商厦的广告费用应由业主承担。承租人有权拒绝为此付费

(d)商业场所的房产税和土地使用税应由物业管理企业交纳

60、在工业区内，正确处理含有汞、镉、砷、铬、铅、氢化物、黄磷及其他可溶性剧毒物质的“废渣”的措施是()。

(a)深埋(b)冲入下水道(c)焚烧(d)存放在防水、防渗场所

61、根据‘物业管理条例》的规定，如果物业管理企业未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途，除由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令其限期改正，给予警告，没收违法所得外，还要被处(

)罚款。

(a)l万元以上，5万元以下 (b)1万元以上，10万元以下

(c)5万元以上，10万元以下(d)10万元以上，20万元以下

62、我国对物业管理招标投标活动实施监督管理的机构是()

(a)业主委员会(b)业主大会(c)街道办事处(d)房地产行政主管部门

63、法律规范的三要素是指( )

(a)调解、仲裁、诉讼 (b)假定、处理、制

(c)公平、公正、公开 (d)法律、法规、规章

64、吊销物业管理企业的营业执照，属于(

(a)追究民事责任(b)行政处罚(c)行政处分(d)追究刑事责任

65、物业专项维修资金属()所有。

(a)业主(b)业主委员会 (c)物业管理企业(d)建设单位

66、对违反《物业管理条例》规定者，执行各种行政处罚和行政处分的单位是()。

(a)房地产行政主管部门(b)物业管理企业(c)业主委员会 (d)业主大会

67、在物业管理活动中实施的监督应是()。

(a)政府各部门对开发建设单位、物业管理企业、业主委员会、业主的监督

(b)业主对政府各部门、开发建设单位、物业管理企业、业主委员会的监督

(c)物业管理企业对政府各部门、开发建设单位、业主、业主委员会的监督

(d)业主、开发建设单位、业主委员会、物业管理企业、政府各部门之间的相互监督

68、某业主将自己的杂物堆放在楼内公共通道上，妨碍了他人的通行，这位业主应当承担的民事责任是().

(a) 停止侵害(b)排除妨碍 (c)赔偿损失(d)支付违约金

69、对建设单位提出的新建房屋接管验收申请，接管验收单位应在()日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间进行验收。

(a)7(b)10 (c)15 (d)30

70、在接管验收新建物业时，如果发现影响相邻房屋安全问题的隐患，应由()负责处理。

(a)接管单位 (b)施工单位 (c)设计单位 (d)建设单位

7l、物业正式进入使用阶段的标志是()。

(a)施工完毕 (b)竣工验收合格(c)接管验收完成(d)业主办完入住手续

72、提前解聘物业管理企业的条件是()。

(a)业主或业主大会与物业管理企业双方协商不再续聘

(b)业主或业主大会与物业管理企业双方无法继续履行合同、

(c)部分业主

对物业管理服务不满意

(d)物业管理企业要开发新的项目

73、按现行税法，物业管理企业应上缴的域市建设维护税按营业税税额的()计征。

(a)3%(b)5% (c)7%(d)8%

74、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，物业服务费或物业服务资金应由()全额交纳.

(a)开发建设单位(b)物业买售人 (c)施工单位(d)房地产行政主管部门

75、物业管理企业违反有关价格的法律、法规和规定。应由()依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

(a)房地产行政主管部门(b)政府价格主管部门 (c)业主委员会(d)居民委员会

76、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用应按()进行分摊。

(a)保险受惠物业总面积(b)物业管理区域内物业总面积

(c)住宅总面积(d)住宅档次

77、物业管理企业应定期向()公开物业服务费的收支情况，接受监督。

(a)房地产行政主管部门(b)企业员工(c)业主和使用人 (d)行业协会

78、建设部的‘城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁实行登记备案制度。其具体要求之一是:房屋租赁登记申请须经()审查合格后，颁发《房屋租赁证》。

(a)物业管理企业(b)房屋租赁公司

(c)业主委员会(d)市、县人民政府房地商管理部门

79、承租人在物业租赁期限内，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，但必须征得()同意.

(a)物业管理企业(b)房地产行政主管部门(c)出租人(d)使用人

80、物业管理人员在与客户进行沟通时，应保持一定的距离，其自然距离以()为宜。

(a)双方心里感到舒适(b)2米以上(c)听清对方的声音(d)看清对方的表情

8l、为了解客户对物业管理服务的意见、建议以及满意情况，物业管理企业每年都应有l~2次的().

(a)信息发布会(b)社区活动 (c)咨询服务(d)客户调查

82、社区服务的首要理念应是()。.

(a)提供方便.经济效益第一(b)服务第一，一切为人

(c)树立形象，丰寓生活(d)加强交流，以利竞争

83、房屋结构施工图中常用的构件代号“tl’表示的是()。

(a)楼梯板(b)楼梯梁(c)构造柱(d)托架:

84、房屋给排水施工图中常用的图例符号“―●--”表示的是(

(a)闸阀 (b)水泵

(c)存水弯 (d)消火栓

85、下列房屋供暖施工图常用符号中( ) 表示热水供给管。

(a)------(b)―――(c)--- (d)

86、根据房屋完损等级的评定标准，房屋承重构件已属危险构件.结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋，属于().

(a)基本完好房 (b)一般损坏房(c)严重损坏房 (d)危险房

87、经鉴定属非危险房屋的.应在鉴定文书上注明正常使用条件下的有效使用时限，有效时限一般不超过()。

(a)三个月(b)半年 (c)一年(d)--年

88、由于使用不当或其他人为原因造成房屋损坏，应由()负责修复或给予赔偿。

(a)房屋所有人(b)房屋使用人(c)损坏责任人(d)房屋管理者

89、根据建设部的《房屋修缮范围和标准》，凡需牵动或拆换少量主体构件.但保持原房的规模和结构的房屋修缮工程为()工程。

(a)小修(b)中修 (c)大修(d)翻修

.

90、 <>;

(a)l~2 (b)2~3 (c)3~5(d)8~lo

9l、设备维修人员对房屋附属设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养，是设备的()保养

(a)一级(b)二级(c)三级(d)日常

92、以下有关房屋附属设备设施养护管理制度内容的表述中不正确的是()

(a)巡视检查的范围包括室内外外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房

(b)水箱清洗一般每三年进行一次

(c)水箱清洗消毒作业人员要有健康证明书

(d)室外管道、水表、阀门、消火栓等需定期刷油漆，减少锈蚀

93、房屋附属设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染严重，须更新设备，提高和改善技术性能，这种维修工程属于房屋附属设备的();

(a)零星维修工程(b)中修工程 (c)大修工程(d)设备更新和技术改造

94、对电梯运行人员和维修人员的管理，必须坚持()的资质审查、持证上岗制度

(a) 建设行政主管部门 (b) 劳动行政主管部门 (c)物业管理企业 (d)业主大会

95、房屋附属设备中的特种设备在投入使用前或投入使用后()日内。使用单位应当向直辖市或设区的市的特种设备安全监督管理部门登记。

(a) 7(b)10

;(c)15 (d)30

96、国务院第373号令《特种设备安全监察条例》自()开始施行

(a)2000年6月1日(b)____年6月1日 (c)____年6月1日(d)____年6月1日.

97、对建筑设备自控系统进行维修养护，应()使用相应软件工具扫描控制电脑硬盘。

(a)每天 (b)每周 (c)每月 (d)每季度

98、紧急避险是指为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害另一合法利益的行为.()不是紧急避险的构成要素

(a)合法利益受到紧急危险的威胁(b)危险是即将到来的

(c)没有其他方法能够排除危险(d)避险行为不能超过必要的限度

99、()不是物业管理区域内安全保卫工作的特点。

(a)管理难度大

(b)与社会治安管理功能完全相同

(c)安保部是物业管理企业各部门中唯一常年必须24小时工作的部门

(d)安全保卫工作就是为客户提供优质服务和高效管理

100、对灭火器进行检查时，要查看灭火器压力表指针是否在绿色区域，如果在()区域，

要检查原因，并送到专业公司重新灌装.

(a)绿色(b)红色 (c)白色(d)黑色

101、为保证物业管理区域停车场(库)内的车辆安全，防止被盗，应在停车场(库)加设必要的().

(a)安全防范设备(b)指示标志(c)照明设备(d)洗车设备

102、《中华人民共和国水污染防治法》规走，如果向水体排放的污染物超过国家或地方规定的排放标准，应按照排放污染物的种类和数量()交纳排污费。

(a)80%(b)原额(c)加倍(d)十倍

103、《中华人民共和国大气污染防治法》规定，向大气排放污染物超过国家和地方规定排放标准的，应限期治理.并可处()罚款。

(a) 2万元以下(b)5万元以下

(c)1万元以上5万元以下(d)l万元以上lo万元以下

104、在is014000系列标准中，制定环境管理体系的规范及使用指南是()。

(a)is014001(b)is014004 (c)isol4010(d)is014011

105、按照物业管理企业的管理方针、目标和任务，制定环境保洁计划和费用预算，一般是保洁部()的职责。

(a)部门经理(b)技术人员(c)班组长(d)保洁员

106、物业管理区域内的垃圾清运应做到()

(a)随倒随清(b)随意清(c)当日清(d)隔日清

107、根据《城市绿化条例》的规定，新建住宅小区内部有路名的道路绿化和

物业管理师中级知识试题与答案：助理物业管理师技能试题

第一部分 模拟现场操作

一、模拟现场操作题(1~2题，每题25分，共50分)

说明:1、2两题均为先看一段录像，然后按要求答题。考试开始，即播放第1题录像;考试后30分钟，播放第2题录像。每题录像均播放两遍。

⒈请看一段录像，指出录像中所反映的物业管理工作存在的问题，并说明理由。

⒉请看一段录像，指出录像中所反映的物业管理工作安排存在的问题，并说明理由。

第二部分 笔 试

二、情景题(3~6题，每题5分，共20分)

物业管理师中级知识试题与答案：物业管理师物业管理实务试-第十五章物业管理应用文书

物业管理师物业管理实务试题汇编之第十五章物业管理应用文书

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.属于内行文、上行文和后行文的行政公文是()。

a决定b报告c通知d通报

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对行政公文的掌握。“决定”是内行文或下行文;“通知”是内行文、下行文或前行文;“通报”是内行文、下行文或后行文;“报告”是内行文、上行文和后行文。故本题选b，有关内容可参见教材第231~232页。

2.唯一不受内外、上下、用印等规范限制的行政公文是()。

a 函b意见c批复d会议纪要

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对行政公文的理解，特别是对会议纪要的掌握。故本题选d，有关内容可参见教材第233页。

3. 在实际使用的各类文书中，规范性最强的是()。

a行政公文b事务文书c制度文书d礼仪文书

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对行政公文与其他文书的区别的掌握。故本题选a，有关内容可参见教材第235页。

4.以下哪种文书不是行政公文()。

a决定b通报c意见d守则

【解析】本题考查的是考生对行政公文和制度文书区别的掌握。“决定”、“通报”和“意见”行政公文，“守则’’是制度文书。故本题选d，有关内容可参见教材第231和234页。

5.会议纪要开头不可缺少的“七要素’’不包括以下哪一项内容()。

a起止时间

b参加人员

c记录人

d主要成果

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对会议纪要的写法的掌握。会议纪要的“七要素”包括:起止时间、地点、主持人、参加与列席人员、议题、会议进展情况、主要成果，不包括记录人。故本题选c，

有关内容可参见教材第240页。

6.以下不属于物业管理事务公文的是哪一项()。

a计划b总结c大事记d会议纪要

【解析】本题考查的是考生对行政公文和制度文书区别的掌握。事务文书包括计划、总结、大事记、倡议书，会议纪要是行政公文。故本题选d，有关内容可参见教材第233页。

7.行政公文与其他文书最简单的区别办法是()。

a从公文标题上加以区分

b从公文内容上加以区分

c从发文单位上加以区分

d从主送机关上加以区分

【解析】本题考查的是考生对行政公文与其他文书的区别的掌握。故本题选a，有关内容可参见教材第235~236页。

8.以下那种说法是物业管理制度文书的写作要领()。

a一般由前言、主体和结尾三部分构成

b一般由标题、称谓、正文、署名、时间等几部分构成

c一般由缘由、意义和事项三部分构成

d一般由标题、正文和签署三部分构成

【解析】本题考查的是考生对制度文书写作要领的掌握。制度的内容一般分标题、正文和签署三部分构成。故本题选择d，有关内容可参见教材第241页。

9.属于物业管理事务文书的类型是()。

a海报b收条c启事d总结

【解析】本题考查的是考生对事务文书的掌握。事务文书包括计划、总结、大事记、倡议书，会议纪要是行政公文，启示、海报属于告启类应用文书，收条属于条据类应用文书。故本题选d，有关内容可参见教材第233页。

10.以下那种说法属于告启类应用文书()。

a邀请函、请柬、感谢信和贺信等

b标语、温馨提示和好消息等

c告知函、商洽函、询问函和答复函等

d通知、通报、报告和请示等

【解析】本题考查的是考生对告启类应用文书的掌握。告启类文书包括标语(提示牌)、温馨提示、启示、海报和好消息。故本题选择b，有关内容可参见教材第235页。

11.关于应用文书写作的行款格式规则，说法不正确的是()。

a文章大标题居中排列，字号应大

b署名一般放在文章的大标题之上

c每个自然段的开头要空两个字的位詈

d较短的引文可夹在正文中

【解析】本题考查的是考生对应用文书写作的行款格式规则的掌握。署名一般放在文章的大标题之下才是正确的。故本题选择b，有关内容可参见教材第236~237页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.应用文书在选用词语上要注意哪些问题()。

a所选用的词语不能是误读误写、以讹传讹的错误词

b不能是被淘汰的等义词(包括异体词)

c不能是不规范的方言词、或旧词语

d不能是滥用的简称和生造词

e不能引用外来词

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对应用文书的基础知识的掌握程度。应用文书在词语的使用上应力求准确、简练、得当，e选项的内容不包括在内。有关内容可参见教材第228页。

2.属于物业管理行政公文的是()。

a决定、通知和通报

b报告、请示和批复

c意见、函

d大事记和倡议书

e各类会议纪要

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对行政公文的理解。本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第231页。

3.通报大体上可分为哪几类()。

a会议通报b批评性通报c情况通报d专题通报e表彰性通报

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对行政公文的理解，特别是对通报的掌握。本题选b、c、d、e，有关内容可参见教材第232页。

4.事务文书包括哪些类型()。

a计划和总结

b邀请书、请柬、感谢信

c制度和办法

d收条和欠条

e大事记和倡议书

【答案】a e

【解析】本题考查的是考生对事务文书的理解。本题选a、e.有关内容可参见教材第233页。

5.以下应用文书标题的写法错误的是()。

a《关于召开××会议的通知》

b《关于更换对讲机的请示报告》

c《××公司员工考勤管理办法》

d《关于在a花园组织象棋比赛的报告》

e《关于____年度培训计划的请示》

【答案】b d e

【解析】本题考查的是考生对应用文书标题的制作的理解。本题选b、d、e，有关内容可参见教材第236页。

6.会议纪要开头不可缺少的“七要素”包括哪些内容()。

a起止时间、地点、主持人

b参加与列席人员

d会议进展情况、主要成果

e会议议题

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对会议纪要的写法的掌握。会议纪要的“七要素”包括:起止时间、地点、主持人、参加与列席人员、议题、会议进展情况、主要成果，不包括记录人。本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第240页。

7.制度文书的内容一般包括以下哪几部分()。

a标题b主送c正文d称呼e签署

【答案】a c e

【解析】本题考查的是考生对制度文书写作要领的掌握。制度的内容一般分标题、正文和签署三部分构成。本题选择a、c、e，有关内容可参见教材第241页。

8.行款格式是长期的书面语表达中约定俗成的行列款式，包括以下哪几项()。

a标题、署名b引文、分段c子号d序码e称呼

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对应用文书写作的行款格式规则的掌握。行款格式是长期的书面语表达中约定俗成的行列款式，包括:标题、署名、分段、引文和序码，故本题选择a、b、d，有关内容可参见教材第236~237页。

9-行政文书的内容一般包括以下哪几项内容()。

a署名b发文字号c印章d前言e文头

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对行政文书的掌握。本题选b、c、e，有关内容可参见教材第235~236页。

10. 事务文书是物业管理企业表述工作事务所有的书面文书。主要包括以下哪几项内容()。

a总结b通知c计划d大事记e倡议书

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对行政公文和制度文书区别的掌握。事务文书包括计划、总结、大事记、倡议书，通知是行政公文。本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第233页。

11.礼仪文书的内容一般包括以下哪几项内容()。

a标题、称呼b正文c 时间d 印章e结语、签署

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对礼仪文书的掌握程度。本题选a、b、e，有关内容可参见教材第242―243页。

12.除了行政公文、事务文书、制度文书和礼仪文书等正式文书外，其他日常文书包括以下哪几项内容()。

a条据类文书

b告启类文书

c守则类文书

d计划类文书

e请示类文书

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对物业管理应用文书类型的理解和对其他日常文书的掌握程度。本题选a、b，有关内容可参见教材第235页。

>;;

“1.请按物业管理通知的常规要素，纠正以下通知中的错误(3处):

日期:____年7月8日星期四范围:7号楼文件编号:____099

停水通知

尊敬的业主:

由于7号楼6单元供水管道出现问题，物业公司工程部决定临时抢修下水管道，现对7号楼6单元02户型暂停中水及生活用水的供应。请您做好准备。

在此给您的生活带来不便，请谅解!

敬请转达周知!

北京××物业管理有限公司

×××管理部

(张贴期限:____―7―81

【解析】(1)通知中说上水管道有问题，可物业公司下一步的工作是修下水管道。

(2)在通知中没有说明具体的维修时间。

(3)通知中没有留下咨询联系电话，客户如果有问题不知道找谁联系。

2. 你是某物业公司的员工，负责应用文书的起草工作，请说明通用的应用文书可分为哪些类型

【答案】可分为行政公文、事务公文、会议公文、制度公文、礼仪文书、经济公文、其他el常文书和司法公文等八大类。

【解析】本题考查的是考生对物业管理应用文书的类型的掌握有关内容可参见教材第231页“物业管理应用文书的类型”。

3.你是某物业公司的员工，请说明公文式标题的构成要素和构成模式是什么

【答案】组成公文式标题的要素包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等，其中“事由”和“文种”是最基本的要素。

文章式标题的构成模式:从构成形式看，可以有单标题和双标题。主标题一旦概括到某种程度，不能概括和反映需要传达的含义就必须用副标题来做具体说明。

物业管理师中级知识试题与答案：物业管理师培训教学大纲

一、物业管理方案的制订

(一)学习要求

掌握物业管理对物业的基本要求，了解并做好物业管理早期介人的准备工作;具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力;掌握制订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。

(二)学习重点

1.物业管理的早期介入

(l)物业管理对物业的基本要求

物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

物业管理对物业的基本要求是:

①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。

②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。

③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。

④环境优美、安全、舒适。

⑤为物业管理提供必要的设施。

(2)物业管理的基本内容

①基本业务

包括房屋建筑物的维护、修缮与改造;物业附属设备、设施的维护、保养与更新;相关场地的维护与管理;消防设备的维护、养护与更新。

②专项业务

包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。

③特约业务

包括各种与业主和使用入相关的代办业务。

④经营业务

包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。

(3)物业管理早期介入的物质准备

人员准备

资料准备

设备、器材准备

资金准备

(4)房地产开发的基本程序

我国房地产开发的程序通常分为四个阶段:

①决策、立项阶段

通过调查研究，寻求合作伙伴，选定开发地点和开发项目，向政府有关部门申请立项。

②前期阶段

1)在申请立项的项目建议书基础上，经过进一步的调查研究，编制项目可行性研究报告，并向有关部门申报，同时办理企业申报登记事宜。

2)项目的规划设计工作。

3)规划设计工作的报批工作，进行工程勘探，制定开发项目的建设方案。

4)征用土地，开展拆迁安置工作。

5)完成施工现场的基础设施配套建设，做到“四通一平”:即通水、通电、通路、通信、平整土地。

6)办理开工手续。

③建设阶段

通过招标、投标、发包工程，进行施工建设;同时，要加强施工期间有效的工程监理，包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表，直至竣工验收，交付使用。

④营销阶段

这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段，通常包括房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后服务等。

上述四个阶段的实施不一定按部就班，有时可交替进行。

(5)建筑工程基本知识

①建筑工程分类

建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为:

1)一般土建工程:包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。

2)管道工程:包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。

3)暖卫工程:包括室内外给排水管道，采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。

4)电气照明工程:包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是贯

穿以工程项目为对象，以施工现场为中心，遵循建筑施工的特点和规律，把各个施工过程有机地组织起来，使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要内容包括:

l)落实施工任务，签订对外承包合同;

2)编制施工组织设计或施工计划;

3)做好施工前的准备工作，保障顺利开工;

4)按计划组织施工，并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比，发现问题及时调整，使各项施工活动处于最佳状态;

5)做好工程施工资料分析与整理。

③建筑工程涉及的主要工作

1)熟悉施工图样，参加图样会审，熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序;

2)熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况，了解施工区域的地理环境和施工条件;

3)了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格;

4)编制施工组织设计，绘制施工平面图，制定施工进度计划，提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划;

5)抓好施工技术及技术管理工作;

6)抓好质量管理;

7)抓好安全生产管理;

8)抓好材料与工具管理;

9)抓好班组管理;

10)抓好劳动定额与劳动报酬等。

2.物业管理早期介入的实施

(l)工作内容

根据房地产开发的不同阶段，物业管理早期介入实施的工作内客主要有:

①参与规划设计阶段

参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要，以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，用咨询报告的形式提交设计单位，并促其纠正。物业管理公司应注意反映下列问题:

1)配套设施的完善问题;

2)水电供应容量的问题;

3)安全保卫系统;

4)垃圾的处理方式;

5)高层建筑物外观的清洁问题;

6)消防设施问题;

7)物业管理所需设备问题;

8)对建筑材料的意见;

9)其他问题。

②参与建设阶段

通过参与施工管理，对工程建设提出意见。主要包括:

1)监督工程质量并提出意见;

2)监督建设过程(是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求)并提出意见:

3)监督物业附属设施设备配套建设过程并提出意见;

4)监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。

(2)早期介入应注意的问题

①必须从思想上十分重视早期介入的准备工作

②必须明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位

③抓好人员准备这个关键

④精心准备，细致周到，力求全面、充分

3.拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查

通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。

(l)项目情况调查

①调查内容

项目位置:具体位置及东、西、南、北的毗邻。

项目面积:占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

项目建筑情况:建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

配套及附近交通状况:已通达公交车次、小区班车等。

消防、安保、清洁等设施状况

项目性质及特色

政府的支持、扶持与介入程度

开发商的背景:规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

周边坏境状况

②调查方法

包括实地考察、公

开信息收集、座谈及其他途径。

(2)使用人需求调查

①调查内容

住区人员自然状况分析:包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收人等。

住区人员需求分析:

l)按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不同的需求配备相应的公共设施;

2)按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于满足需求弹性小的公共设施必须具备，对于满足需求弹性大的公共设施，应从管区实际出发进行建设，并更多注意面向社会服务与经营，以提高其开发利用的效益。

3)按需求条件分为现实需求和潜在需求。

4)按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平出发，定量与定性结合，协助制订有针对性的方案。

②调查方法

1)询问法

询问法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主题，采用一定的提问方式，向被调查者提出询问，再从被调查者的回答中获取所需资料的一种方法。具体方式有访问调查、电话调查、发调查表和交谈旁听法。

2)观察法

观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察被调查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。

3)实验法

实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。

4)抽样调查法

抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包括任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。

(3)竞争企业调查

调查内容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验以及与竞争对手比较。

4.制订物业管理方案的其他准备工作

(l)组建制订物业管理方案的工作班子:

(2)对方案制订人员进行必要的业务培训:

(3)准备经费;

(4)准备设备;

(5)准备相关资料。

5.制订物业管理方案

(l)物业管理方案的内容

①物业管理档次

物业类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定，是制定订物业管理方案的基础。管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。

②物业管理服务的标准

物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目和质量标准。

③物业管理财务收支预算

物业管理是有偿的服务与管理。由物业管理档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心。

(2)物业管理方案的基本架构

①项目管理的整体设想与策划

包括项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务措施。

②管理模式

包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制等。

③公司人力资源管理

包括管理服务人员配备。管理服务人员培训、管理服务人员管理。

④规章制度建设

包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。

⑤经营管理指标

包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。

⑥社区文化建设与服务

包括社区文化建设、社区服务与特约服务。

⑦财务管理及经费收入测算

包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用计划。

⑧日常管理

包括前找介入、业主人住、业主投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。

⑨物业维修养护计划和实施

nbs

p; 包括物业维修养护管理、共用部分的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。

(3)制订物业管理方案的主要步骤

第一步:成立制订方案的工作机构

第二步:培训工作人员

第三步:经费、设备、资料准备

第四步:项目、使用人、竞争调查

第五步:研究分析调查资料

第六步:确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目

第七步:经费预算

第八步:草拟方案文本

第九步:向专家顾问征询

第十步:送公司领导审阅

第十一步:修改、研讨、再修改

第十二步:可行性研究

第十三步:定稿

第十四步:实施、反馈

⑷制订物业管理方案的主要方法

①经理意见法

主要以物业公司经理的意见为方案的基本思路和主要内容，在征求公司内外意见的基础上确定。

②内部征询法

发动公司内部各部门以及全体员工提建议，在广泛征求意见的基础上综合归纳制订出物业管理方案。

③学习借鉴法

主要是学习借鉴国内外对相似物业管理的思路和做法来制订方案。

④专家意见法

主要是聘请业内着名专家，在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订物业管理方案。

⑤综合制订法

6.可行性研究知识

(l)可行性研究的基本概念

可行性研究是在做出投资决策之前，对投资项目进行全面的技术上和经济上的分析，即进行全面的调查研究和综合论证。

(2)可行性研究的程序

可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和评价报告四个阶段。

①投资机会研究

带有预测性，主要是分析投资方向的可能性，鉴别预计的投资是否有成功的可能。投资机会研究主要从项目发展的背景、基础、条件等方面进行研究。

②初步可行性研究

进行项目的初步选择和范围的确定。主要是从进行项目的市场需求和企业能力方面进行预测，考察合格规模、估计资源分配和协作配套来源，对项目实施需要采用的技术、装备进行初步规划。对项目盈利性进行分析等。初步可行性研究估算精确度一般要求达到±20%左右。

③详细可行性研究

对项目进行深入的技术经济论证，仔细分析项目的利弊，对多种方案进行比较选优，从中选出满意的可行性方案。这一阶段估算的精确度要求达到±10%。

④评价报告

重点进行项目评定和投资决策。提出正式的可行性研究报告。

(3)可行性研究的内容

①市场需求预测;

②物质资源预测;

③项目方案研究;

④人力资源研究;

⑤项目实施过程研究;

⑥项目投资的成本分析及资金筹措研究;

⑦项目经济效益研究。

(4)编写可行性报告

①总论;

②项目分析;

③需求预测;

④物资资源及公用设施条件分析;

⑤人力资源分析;

⑥实施进度分析;

⑦投资估算、资金筹措或成本估算;

⑧社会及经济效益评价;

⑨附件。

二、物业管理制度

(一)学习要求

掌握物业管理制度体系的内容以及制定物业管理制度的程序和方法

;了解业主公约的法律依据、特点和主要内容，掌握业主公约订立原则和程序，并能正确界定管区内违反(公约)的行为，熟悉房屋装修程序。

(二)学习重点

1.物业管理制度体系的内容

物业管理制度可分为两大类:一类是物业管理企业内部管理制度;另一类是物业管理企业的外部制度。

(l)物业管理企业内部制度

内部制度是物业管理公司为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点制订的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。

①物业管理公司员工管理条例

员工管理条例是物业管理公司最基本的内部管理制度，主要包括劳动用工制度、员工行为规范、员工福利制度、企业奖惩制度。

②物业管理企业各部门的职责范围

包括公司办公室的职责范围、财务部门的职责范围、管理部内助职责范围、服务部门的职责范围。

③物业管理企业员工岗位责任制

包括经理室人员岗位责任制、公司办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。

(2)物业管理企业外部制度

外部制度是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方的行为，协调各方主体间关系的制度，主要制度有:

①物业接管验收规定

②楼宇入住规定

包括人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。

③物业管理公约

是将业主以及管理者的权利与义务以法律文件的形式加以确定，对全体业主或使用人以及物业管理者均有约束力，主要包括以下内容:

1)明确业主的权利、义务和责任

2)明确物业开发商应享有的权利

3)明确物业管理者的权利与义务

4)明确对物业公共部位以及公用设施的管理

5)对物业全部损坏或部分损坏无法正常使用的规定

6)管理费用的规定

7)法律责任

8)其他事项

④住户手册

是一种交住户保存的文件，主要包括以下内容:

l)居住区概况;

2)居住区的管理;

3)业主或住户须知;

4)购日灯管理与维修;

5)物业管理条例;

6)综合服务;

7)其他应注意的事项。

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

1)对房屋及有关设施接代管范围、接管标准、接代管程序的规定。

2)对房屋代管权责的规定。

⑥房屋管理服务制度

1)房屋维修养护管理规定。

2)房屋装修管理规定。

⑦住宅区管理制度

主要包括住宅小区治安保卫管理、楼宇管理、机动车管理、环境卫生管理、消防管理、绿化管理、禁止违章用地及违章建筑的管理及农贸市场管理等规定。

⑧业主公约

⑨业主委员会章程

l)成立业主委员会的宗旨、目的;

2)业主委员会的权利、义务;

3)成立业主委员会的程序;

4)劝业主委员会会议及业主大会;

5)业主委员会的任务;

6)有关补充说明。

2、制订物业管理制度的程序和方法

⑴程序

第一步:研究所管物业的实际情况。

第二步:研究业主及物业使用人的全面情况。

第三步:正确评价本企业状况。

第四步:学习理解国家及当地政府的有关法律、法规、制度，借鉴外企业经验。

第五步:整理出本管区应制订的内外规章制度条目及制订制度的基本思路。

第六步:分头草拟制度。

第七步:征求各方意见，反复讨论修改。

第八步:定稿。

第九步:通过正式程序批准执行。

(2)方法

①经理意见法:在征求公司内外意见的基础上，以物业公司经理的意见为制订规章制度的基本思路和规章制度的主要内容。

②业主委员会制订法:适用于制订(业主公约)、(业主委员会章程》等。

③内部制订法:适用于制订部门岗位职责和各部门管理范围内相关制度。

④学习借鉴法:主要是学习借鉴国内外对相似物业进行管理的规章制度。

⑤综合征定法:综合运用以上四种制订规章制度的方法。

3、业主公约的法律依据、特点和主要内容

(l)法律依据

业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用摊护及其管理等方面的行为。其法律依据主要是:

①《民法通则》第83条规定。

②建设部19*第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》第五条和第六条规定。

(2)特点

①公约的主体是全体业主。

②公约的客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为。

③公约的内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利。义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。

④公约经业主签约或业主大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。

⑤公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

(3)业主公约的主要内容

业主公约一般由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本物业区域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主(代表)大会通过后上报行政主管部门备案。

4.业主公约的订立

(1)订立的原则

包括合法性原则、整体性原则和民主性原则。

(2)订立的程序

首次制订业主公约一般按以下程序进行:

第一步:物业管理公司组织有关人员学习研究国家和当地政府的有关法律、法规，尤其是研究建设部制订的业主公约“示范文本。”

第二步:结合所管项目的实际情况，依照建设部“示范文本”的基本内容，制订出所管项目的业主公约(草案)。

第三步:用召业主大会将业主公约(草案)提交大会讨论。修改。

第四步:业主大会通过修改后的业主公约。

第五步:业主签字，业主公约生效

业主公约如需修改，一般由业主委员会提出修改意见及修改草案，将修改草案提交业主大会计论通过后执行。

5、纠正违反业主公约的行为

⑴界定所应处理的违反《公约》的行为

在物业管理中，用来约束主体行为的公约有两种:一是《业主公约》;二是《物业管理公约》。前者的主体是全体业主，后者的主体是业主、非业主使用人和物业管理经营者。因此，违反《公约》的行为一般说来有以下三种:

①业主违反《公约》。

②非业主违反《公约》

③物业管理公司违反《公约》

作为物业管理人员应正确处理的是业主和非业主使用人违反《公约》的行为，具体有:装修时违反《公约》的行为，搬迁时违反《公约》的行为，日常违反《公约》的行为。

⑵及时发现违反《公约》的行为

物业管理人员应努力做到及时发现各种违约行为，需做到:

①加强工作责任心，认真履行岗位责任。

②物业管理公司和部门负责人要经常检查、解决员工工作不到位的问题，及时发现并处理使用人违约行为。

③提高业主和非业主使用人遵守《公约》的自意识，建立有效的监督机制，认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。

⑶正确处理违反《公约》

的行为

从广义上说，《业主公约》和《约业管理公约》也属于物业管理制度，两者既有共性，也有个性，概括起来，共性表现在目的相同的实质内容相近上而个性则表现在:制订者不同、承诺人与制约人不同、性质不同以及对违反者处理方式不同。

对违反《公约》行为的处理只能按照《公约》约定的方式进行，主要有:规劝、制止、批评、警告、按物业管理制度处理、提起民事诉讼。

6、房屋装修管理

⑴住用户装修申报

①业主或使用人如需对房屋进行装修，必须首先向物业管理公司工程部门提出申请。

②工程部门对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料。

③业主或使用人尽快请设计公司进行装修方案设计，并选择合格的装修单位。④业主或使用人在15天将装修设计图纸交工程部门。

⑵物业管理公司审批

①接到业主或使用人递交的装修方案一周内，工程设备部门会同安保部门进行审核，考虑是否同意业主或使用人提交的方案，或提出方案的修改意见。

②装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。

③方案批准后，与物业管理公司签订协议，并领取装修许可证。

⑶装修单位施工

与物业管理公司签订《装修施工责任书》，并领取施工许可证必须按方案进行施工，施工期间应严格遵守各项规定严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。

⑷物业管理公司验收。

①由业主或使用人通知工程设备部门并会同其他有关部门对工程进行验收。

②隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。

③竣工验收合格后，由工程设备部门向业主或使用人出具竣工验收单。

④业主或使用人凭竣工验收单到管理部。安保部门办理必要的手续。

三、物业管理资金的管理

(一)学习要求

掌握物业管理资金的概念，了解物业管理启动资金与日常物业管理资金的来源及其管理;掌握物业管理资金的使用方向和使用原则，掌握物业管理资金的预算管理工作。

(二)学习重点

1、物业管理资金及其管理

(1)物业管理资金的概念

物业管理资金是为保持物业及附属设备的状态完好和使用安全，充分发挥其各项功能以满足需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段的不同，可分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。

(2)物业管理资金的管理

概念

物业资金的管理是物业管理企业对物业管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。

管理对象

物业管理企业所能支配或将要支配的物业管理资金。

管理目的

物业管理企业有计划、低成本、最大限度地筹集物业管理资金和提高该资金的运用效率和运用效果，保证物业管理工作的高效开展。

2.物业管理资金的来源和管理

(l)物业管理启动资金

概念

物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。

内容及来源

一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。

物业管理启动资金的管理:其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。

(

2)日常物业管理资金

来源

包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。

②日常物业管理资金的管理

1)收取、使用上的管理。重点在于及时有效地收取各种管理费用，并做到有计划地使用，量收支出，专款专用，不挪用、多用或少用。

2)财务上的管理。应加强财会制度的建立与监管力度，杜绝内部出现财务漏洞，避免发生意外事件，防止贪污、冒领现象的发生，并注意安全保卫工作。

3.利用会计手段进行经济管理

(l)会计的基本知识及会计制度

会计的概念

会计是经济管理活动的重要组成部分。会计是通过收集、加工和利用以一定货币单位作为计量标准表现的经济信息，对经济活动进行组织、控制、调节和指导，促使人们比较经济得失、权衡利弊讲求经济效益的一种管理活动。

②会计的基本职能:核算和监督。

l)核算是会计的首要职能。主要从价值上反映核算单位的经济活动状况及成果。

对会计监督可分为事前、事中、事后监督三种，主要通过对价值指标的监督，防止核算单位经济活动的偏差与失误，保障核算单位财产免遭损失。

③会计法规体系

我国会计法规制度按它们之间的相互关系，可分为三层:第一层是基本法，即(会计法)、(预算法)等国家法律;第二层是国家财政部根据基本法制定的对所有单位的会计核算工作.

均有约束力的会计准则;第三层是由各基层单位自行制定的单位内部会计制度。这三个层次的关系是第一层统驭第二层，第二层统驭第三层，三个层次共同构成物业管理单位的会计制度。

(2)通过会计报表分析提高经济效益

会计报表的概念

会计报表亦称财务报告，是会计核算的结果，是反映会计主体财务状况、经营成果和财务收支情况的书面文件，是财会部门提供财会信息的一种重要手段。

②会计报表的构成:会计报表一般由主表、附表和报表附注三部分组成。

l)主表包括资产负债表、损益表和财务状况变动表(或现金流量表)。

2)附表根据各行业、各单位的特点而有所不同。

3)报表附注是对表内有关项目所做的必要解释。

会计报表对外提供时，一般还附有财务状况说明书，这是会计部门向管理者说明情况、提出建议及其他要说明情况的书面报告。

③会计报表分析的意义

物业管理者根据提供的会计报表，通过一定的技术方法，对物业管理单位的资金管理、经营状况进行过程分析和结果比较，总结经验，揭露问题，以提高物业管理经营水平和经济效益。

4.物业管理资金的使用与运作

(l)物业管理资金的性质

物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。

(2)物业管理资金的使用

物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。具体包括三方面:

①成本性资金支出与使用:

成本性资金支出，是物业管理服务在一定日期内发生，用货币形式表现的劳动生产耗费。其包括劳动对象的耗费、劳动手段的耗费和劳动力的耗费三方面。成本性资金支出是必需的，是不产生资金回收的，是向社会提供劳务时必须耗费的成本性支出。这些资金转化为劳动产品的价值，为社会所承认。这是物业管理企业必须保障的，是物业管理企业生存的基本条件之一。

②公益性资金使用

公益性资金使用是物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出，如向社会福利事业捐资、做公益性广告等，这是物业管理企业必须支出的、无资金回收的支出。这部分支出数量不固定，也不经常发生，物业管理企业却不能忽视它的存在。这部分资金为物业管理企业的生存与发展奠定良好的基础。

③投资性资金支出与使用

投资性资金使用是为了筹集发展用资金而使用的资金，主要是把

暂时不用或缓用的物业管理资金用于收益性投资支出以求得更大的资金回报。投资性资金支出一定要选好投资方向，注意资金的安全性、资金的回收周期，同时注意这部分资金占物业管理资金整体的比例额。

(3)物业管理资金的使用原则

①保障物业管理需求的原则。物业管理资金使用要首先满足物业管理工作的需要。

②节约支出，合理收益原则。对成本性资金支出，要厉行节约，做到合理支出;对投资性支出，要有目的、有步骤，在考虑收益的同时，注意回避投资风险。

③制约性支出使用原则。建立资金使用的审批制度、监督制度和财会制度，使资金使用过程中存在相互制约机制，保证物业管理资金得到安全、合理、有效的使用。

(4)物业管理资金使用的责任制

在遵守国家相关法律和单位财会制度的基础上，建立、健全物业管理企业内部有效的管理体制，即物业管理资金的使用由单位领导负领导责任，财务人员负管理责任，使用人员负使用责任，领导下达资金使用指令和计划，财会人员负责把资金拨到使用者手中，三方面相互监督，共同完成资金的使用过程;并落实监督审核制度，通过对物业管理资金使用方式、使用金额、使用时间及使用效果的监督和考核，保证物业管理资金的使用效果。

5.物业管理资金的预算管理

(l)物业管理资金预算的准备工作

①物业管理资金预算管理的概念

物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向，以提高管理效益为出发点，以财务管理体系为保障，全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。

②物业管理资金预算管理的前提条件

1)扎实的会计工作和基础管理工作;

2)对完善的制度体系;

3)好的领导体制与领导集体;

4)要充分利用管理会计的职能。

(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则

①物业管理资金预算编制的程序

一般都先由预算专业部门负责，如财务预算处根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展和现有管理资金的掌握情况，于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划，报领导审批，待审批后执行。对规模较大的物业管理企业，应采取分层编制，层层审核把关，最后汇总论证，再经横向、纵向讨论论证，经几个回合讨论，把集中制定和分散制定方法相结合，最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下结合论证式。

②物业管理资金预算编制的原则

1)目标性原则。即预算编制应围绕物业管理经营目标进行。

2)全面性原则。凡是与物业管理经营目标相关的经济业务活动都要纳入预算范围，预算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。

3)预算单位与周期性原则。预算编制应确定预算单位的大小和范围，并确定预算周期。

4)人本原则。预算应考虑人的因素，使之成为有激励效益的预算。

(3)物业管理资金预算编制的方法

①固定成本预算编制法

1)日常综合管理费用成本预算公式

p=∑pi(i=l，2……，n)

2)人工费用成本预算公式

p1=∑(ni×wi)(i=l，2……，n)

3)行政办公费成本预算公式

p2=f0(1 i%)-f0’

4)公用水电费预算公式

p3=∑q电i×p电 ∑q水i×p水

5)保安服务费预算服务公式

p4=∑fi=f1 f2 f3

滚动预算编制法

即将预算周期始终保持在一个固定期间，如一年、一季度或一个月，连续进行预算编制。具体编制方法是先制定一个周期的预算，在执行过程中进修改预算边制定下一个周期的预算。

(4)物业管理资金预算管理的方法

主要有以成本为中心的预算管理方法和以现金流量为中心的预算管理方法。以成本为中心的预算管理方法将成本预算层层分解到人，着眼于降低成本;以现金流量为中心的

预算管理方法控制现金流入流出，尽量做到用最少的钱办更多的事。另外，还有以利润或出资人利益为中心的预算管理方法、以资本预算为中心的预算管理方法。

四、房屋构造与识图

(一)学习要求

了解房屋建筑的一般构造以及建筑制图国家标准和规定画法，掌握阅读施工图的最基本方法和技能，具备参阅施工图纸解决房屋修护问题的能力。

(二)学习重点

1.建筑物的分类

建筑物是指直接供人们使用的建筑，为人们的生产、生活服务，如住宅、教学楼等。构筑物是指不直接供人们使用的建筑，间接地为人们服务，如水塔、烟囱等。依据不同分类标准，可将建筑物进行分类。

(l)按建筑物的使用功能分类

分为居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。

(2)按建筑物的层数分类

分为低层建筑(1-3层)、多层建筑(4-6层)、中高层建筑(7-9层)、高层建筑(10层以上的住宅和总高度超过24米的公共建筑及综合建筑，不包括高度超过24米的单层主体建筑)。

(3)按主要承重结构使用的材料分类

分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。

(4)按建筑结构的承重方式分

分为承重墙结构、框架结构、剪力墙结构、商体结构、大跨度空间结构。

2.房屋的构造组成

一般的民用建筑是由基础、墙体、楼地面、楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。

(1)基础

基础是建筑物的组成部分，它直接承受建筑物的所有负荷，并把它传到地基上。地基是基础下面承受力的那部分土层，承受建筑物的全部荷载，包括基础的自重。

①基础的埋置深度

是指由室外设计地面到基础底面的距离。基础的埋深直接影响工程造价。一般情况下，基础的埋深应不小于500毫米。

③基础的分类

1)按构成基础的材料分为砖基础、灰土基础、三合土基础。毛石基础、混凝土基础和钢筋混凝土基础。

2)按受力特点分为刚性基础(如砖基础、灰土基础、三合土基础、毛石基础、混凝土基础)和柔性基础(如钢筋混凝土基础)。

3)按基础的构造形式分为条形基础(多用于多层住宅)、独立基础(用于工业厂房或民用建筑的框架结构中)、整片基础(用于上部荷载较大的建筑物中)、桩基础(用于高层或超高层建筑物中，或地基质差的工程中)。

(2)墙体

墙的作用主要是承重、围护和分隔空间。

①墙体的分类

1)按墙体受力情况分为承重墙(直接承受上部传来荷载的墙)和非承重墙(不承受外来荷载的墙)。

2)按墙体的构造方式分为实体墙、空体墙和复合墙

②墙体的细部构造

l)钢筋混凝土过梁:门窗洞口上的横梁pg过梁，其高度为60毫米的倍数，宽度一般应与砖墙厚度相适应，端部伸入两侧墙内不少于240毫米。

2)钢筋混凝土圈梁:沿房屋外墙和部分内墙中设置的连续而封闭的梁，其主要作用是为了增强房屋的整体刚度。一般高度不宜小于120毫米。

3)墙身水平防潮层:阻断地下水，保持墙身干燥。防潮层的位置与所在的墙及地面情况有关。墙身防潮层一般有油毡防潮层、防水砂浆防潮层、细石混凝土带防潮层等不同种类。

4)构造柱:是设置在砖墙内的钢筋混凝土现浇柱，是房屋抗震的一个主要措施。

5)变形缝:是沿建筑物的某些部位，将其垂直断开，分成若干独立的单元的断缝，它是为较少房屋应自然条件影响而受到的损害。变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝三种。

(3)楼地面

楼板层把整个建筑分成若干层，并将其承受的荷载传给墙或柱。钢筋混凝土楼板是目前应用最广泛的楼板类型。按施工方式可分为现浇钢筋混凝土楼板、预制装配式钢筋混凝土楼板和装配整体式钢筋混凝土楼板。

地面包括底层地面和楼层地面，由面层和基层组成，面层是人们活动直接接触的部分，基层是地面的持力层，包括垫层、结构层、找平层和保温层

(4)楼梯

物业管理师中级知识试题与答案：物业管理师物业管理实务试题-第四章早期介入与前期物业管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业管理的咨询活动。

a物业办理入住前

b新建物业竣工之前

c新建物业竣工时

d物业办理人住时

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选b，有关内容可参见教材第68页。

2.前期物业管理是指()的物业管理阶段。

a物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止

b物业销售开始至物业办理人住为止

c物业竣工验收开始至业主大会选聘物业管理企业为止

d物业办理人住开始至业主大会选聘物业管理企业为止

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理概念的理解。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

3.前期物业管理服务对象是()。

a建设单位

b承建单位

c全体业主

d建设单位、物业产权人

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理的掌握程度。前期物业管理的服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。故本题选c，有关内容可参见教材第68页。

4.早期介入分为以下哪几个阶段实施()。

a可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

b可行性研究、规划设计、建设、销售阶段

c规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

d可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

5.早期介入的服务对象是()。

c物业产权人

d全体业主

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

6.早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的()活动。

a服务b咨询c管理d监理

7.前期物业管理最明显的特点是()。

a管理服务呈现波动和不稳定状态

b经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

c沟通与协调

d前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。由前期物业管理工作的内容分析可知，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征。故本题选d，有关内容可参见教材第76页。

8.前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于()。

a早期介入与常规物业管理之间

b早期介入与前期物业管理之间

c前期物业管理与常规物业管理之间

d常规物业管理之后

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间，故本题选a，有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是()。

a规划设计阶段

b物业承接查验阶段

c竣工验收阶段

d销售阶段和建设阶段

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项b“物业承接查验阶段”属于前期物业管理，故本题选b。有关内容可参见教材第71页。

10.对早期介入的必要性说法不正确的是()。

a早期介入可以从源头上堵住漏洞

b早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷

c早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题

d早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少

【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。c选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”，故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.早期介入的作用有()。

a优化设计

b有助于提高工程质量

c制止售房时的不合理承诺

d为前期物业管理作充分准备

e有助于提高建设单位的开发效益

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①优化设计;②有助于提高工程质量;③有利于了解物业情况;④为前期物业管理作充分准备;⑤有助于提高建设单位的开发效益，故本题选a、b、d、e。有关内容可参见教材第69~70页“早期介入的作用”的内容。

2.早期介入规划设计阶段的主要内容有()。

a根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容

b就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议

c提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议

d根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准

e就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有:①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项a“根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容”和选项d“根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容，故本题选b、c、e。有关内容可参见教材第7l~72页“早期介入的内容”的内容。

3.前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括()。

a物业共用部位、共用设施设备承接查验

b为建设单位开发物业项目提供物业管理专业技术支持

c装修管理

d工程质量保修处理

e业主人住

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第75页。

4.前期物业管理的特点有()。

c与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案

e从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的特点包括:①由前期物业管理工作的内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征;②前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间;③管理服务呈现波动和不稳定状态;④经营亏损，故本题选a、b、d。有关内容可参见教材第76~77页“前期物业管理的特点”的内容。

5.物业管理企业参与竣工验收，主要作用和目的是()。

a掌握验收情况

b收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题

c为物业的承接查验做准备

d参与验收结论

e派出工程技术人员，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第75页。

6.在物业项目的建设阶段，物业管理早期介入的内容主要有()。

a与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案

b就物业的结构布局、功能方面提出改进建议

c提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见

d配合设备安装

e对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理早期介入内容的掌握程度。b选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期

介入“规划设计阶段”的内容，而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选a、d、e，有关内容可参见教材第73页。

7.在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，除包含物业正常使用期间所需要的常规服务，还包括()。

a物业公共部位承接查验

b物业公用设施的承接查验

c 业主入住

d业主专有部分的保修处理

e装修管理

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第75页。

8.前期物业管理沟通协调主要包括()。

a供水、供电部门

b政府主管部门

c社区居民委员会

d开发商

e规划设计单位

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理沟通协调的掌握程度。在前期物业管理期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会等;相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中，前期管理主要包括()。

a物业承接查验阶段

b物业人住阶段

c业主大会选聘物业管理企业阶段

d建设阶段

e竣工验收阶段

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业管理的掌握程度。前期管理包括:物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业管理企业阶段。d选项“建设阶段”和e“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第68页。

10.在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括()。

a规划设计阶段

b物业承接查验阶段

c竣工验收阶段

d销售阶段

e建设阶段

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。b选项“物业承接查验阶段”属于前期物业管理。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第71页。

11.物业管理项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括()。

a管理制度的完善

b物资配备到位

c物业管理人员到位

d服务规范的完善

e管理用房到位

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理项目前期运作的掌握程度。物业管理项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括:管理用房到位、物资配备到位和物业管理人员到位。故本

题选b、c、e，有关内容可参见教材第75页。

三、案例题

1.物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问:(1)分别站在开发商和物业管理企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。

(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容

【答案】

(1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多。

①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。

②开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。

③开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。

物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。

①通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管

理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

②物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。

③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。

(2)早期介入的作用包括:优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。

(3)早期介入的内容:

可行性研究阶段:①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

规划设计阶段:①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

建设阶段:①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案;②配合设备安装，确保安装质量;③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

销售阶段:①完成物业管理方案及实施进度表;②拟定物业管理的公共管理制度;③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

2.a大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻

烦)。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理，你准备如果突破阻力，把人室维修工作引入正轨

【答案】

(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

(2)说明

了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

(3)针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。

(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

物业管理师中级知识试题与答案：物业管理师备考:不同类型物业管理公共关系

不同类型物业管理公共关系(6课时)

[内容提要]

本章分别介绍住宅小区，写字楼，商业场所，酒店公寓和工业物业公共关系的特点，要求和内容.

[学习目标]

通过本章学习，应达到以下目标:

素质目标:培养分析公共关系信息和物业管理公共关系创意的素质.

知识目标:掌握不同类型物业管理公共关系的特点和内容.

能力目标:培养观察事物，分析问题和公共关系的创新能力.

技能目标:培养公共关系调查技能.

[学习建议]

物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政，公用设施，屋宇所在的 建筑地块与附属的场地，庭院.物业根据其用途可分为:住宅，写字楼，商场，酒店旅馆，工业厂房等等.

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化，社会化，专业化，规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效，周到的服务，创造安全方便的居住和工 作环境，提高物业的使用价值和经济价值.

公共关系是社会组织有目的地运用传播手段，实现与公众的双向沟通，建立良好信誉与形象的一种管理活动.其主要目标是建立社会组织与公众相互了解和相互合作的良好关系，确立组织的整体形象，以提高组织在公众心目中的知名度，信任度和美誉度，建立广泛的公众市场，促进组织不断向前发展，并与公众获得共同的利益.

5.1 住宅小区的物业管理公共关系

5.1.1 住宅小区概述

1)住宅小区的概念

备考资料下载:物业管理师备考-不同类型物业管理公共关系

物业管理师中级知识试题与答案：物业管理师资格认定考试试题

____年度全国物业管理师资格认定考试

《物业管理实务》试卷

一、单项选择题(共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( )万元以上。

a.50b.300

c.500 d.1000

2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起( )日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

a.30b. 45

c. 60d. 90

3. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报( )资质条件。

a. 一级b. 二级

c. 三级d. 三级暂定

4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。

a. 7 b. 15

c. 30d. 45

5. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( )。

a. 可任选其中一个作为中标人

nb

sp; b. 应以报价最低的为中标人

c. 应报请房地产行政主管部门确定中标人

d. 应按照中标候选人的排序确定中标人

6. 物业管理投标的过程包括:①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是( )。

a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥

c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥

7. 物业服务合同由( )与业主大会选聘的物业管理企业签订。

a. 各业主分别 b. 业主大会

c. 业主委员会代表业主 d. 物业建设单位

8. 业主临时公约由( )制定。

a. 建设单位 b. 购房人

c. 物业管理企业 d. 房地产行政主管部门

9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的( )。

a. 设计工作 b. 工程监理工作

c. 开发建设工作 d. 物业管理咨询活动

10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至( )之日止的物业管理活动。

a. 首次业主大会会议召开 b. 业主大会成立

c. 50%业主入住 d. 物业服务合同生效

11. 业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向( )交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

a. 建设单位 b. 业主委员会

c. 政府主管部门 d. 新物业管理企业

12. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，( )应当负责修复和赔偿。

a. 装修人

; b. 装修企业

c. 装修施工人员 d. 物业管理公司

13. 在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，( )。

a. 建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立

b. 建设单位和物业管理企业将视业主入住成立

c. 业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立

d. 即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立

14. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取( )查验方法。

a. 测量b. 敲击

c. 使用d. 目测

15. 房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括( )。

a. 砖结构 b. 木结构

c. 钢筋混凝土结构 d. 框架结构

16. 对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调( )。

a. 事后维修 b. 紧急抢修

c. 预防性维修 d. 大修

17. 物业供配电系统技术档案不包括()记录。

a. 日常运行 b. 客户投诉

c. 维修和技术改造 d. 各项电气预防性实验和其它测试

18. 下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是( )。

a. 挖巢法 b. 药杀法

c. 熏蒸法

d. 诱杀法

19. 下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是( )。

a. 浇水b. 病虫害防治

c. 杂草防治 d. 绿化改造工程

20. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是( )。

a. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作

b. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任

c. 物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任

d. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问

21. 下列关于消防通道管理的说法中，正确的是( )。

a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位

b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位

c、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示

d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理

22. 电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是( )。

a. 确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生

b. 通过安全窗撤离轿厢

c. 通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援

d. 通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救

23. 实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每( )不少于一次公布物业服务资金收支情况。

a. 三个月 b. 半年

c. 一年d. 二年

24. 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括( )和物业管理企业的酬金。

a. 物业服务成本 b. 物业服务支出

c. 物业服务支出、法定税费 d. 物业服务成本、法定税费

25. 住宅专项维修资金属于()所有。

a. 物业管理企业b. 全体业主

c. 物业管理企业和全体业主d. 建设单位

sp; 26. 在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业( )。

a. 提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔

b. 自行决定

c. 与部分业主商议决定

d. 与建设单位商议决定

27. 物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是()。

a.政府定价

b.政府指导价

c.业主定价

d.物业管理企业与业主协商确定

28. 新建物业承接验收时，物业管理公司应向()索取物业档案资料。

a. 业主b. 建设单位

c. 施工单位 d. 监理单位

29. 某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是( )。

a. 通知b. 报告

c. 请示d. 决定

30. 按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)，业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议，收取( )。

a.管理服务费 b.审批费

c.施工现场管理费d.装修保证金

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

31.二级物业管理企业资质证书由( )颁发和管理。

a.国务院建设主管部门

b.省、自治区人民政府建设主管部门

c.省、自治区人民政府房地产主管部门

d.直辖市人民政府房地产主管部门

e.设区的市的人民政府房地产主管部门

32.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持( )向当地房地产主管部门申报。

a.企业法定代表人的身份证明

b.企业总经理的身份证明

c.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同

d.管理和技术人员的职称证书和劳动合

同

e.物业服务合同

33.物业管理招标的主体包括( )。

a.物业管理企业 b.物业建设单位

c.业主大会 d.业主委员会

e.物业所有权人

34.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有( )。

a.签订合同的主体不同

b.合同终止条件不同

c.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要

d.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同

e.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同

35.下列关于业主公约的说法中，正确的有( )。

a.业主公约经业主大会通过后生效

b.业主公约对全体业主具有约束力

c.业主公约对物业管理企业具有约束力

d.业主公约对物业建设单位具有法律约束力

e.业主公约仅有道义上的约束力

36.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有( )。

a.立即通知电梯公司解决故障停梯问题

b.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用

c.建设单位应承担此次事故的全部费用

d.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用

e.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支

37.按使用功能划分，物业可分为( )物业。

a.居住 b.公共

c.商业 d.工业

e.其他

38.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括( )。

a.车辆维修员 b.车辆清洗员

c.交通疏导及管理员 d.停车场保洁员

e.停车收费员

39.物业管理企业主营业务收入包括( )收入。

a.物业管理 b.物业经营

c.政策性亏损补贴 d.物业大修

e.共用部位的租赁收入

40.物业管理企业利润总额包括( )。

a.企业所属项目上交的管理酬金 b.营业利润

c.投资净收益 d.营业外收支净额

e.补贴收入

41.物业服务支出的构成不包括( )。

a.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

b.物业管理企业财产保险费用

c.物业共用部位、共用设施设备保险费用

d.管理服务人员的工资

e.项目管理处用房装饰装修费用

42.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行( )。

a.政府定价 b.政府指导价

c.市场调节价 d.业主定价

e.政府与业主共同定价

43.住宅专项维修资金可用于( )。

a.弥补物业管理经费的不足

b.共用部位、共用设施设备的大修

c.共用部位、共用设施设备的更新

d.共用部位、共用设施设备的改造

e.共用部位、共用设施设备的日常维修

44.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有( )。

a.由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用

b.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动

c.物业管理企业应聘请专业审计机构对物

业服务费用收支情况进行审计

d.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担

e.物业服务费用中不包括法定税费

45.物业管理信用档案的建立范围包括( )。

a.物业管理企业 b.物业管理专业人员

c.业主委员会 d.建设单位

e.物业使用人

三、案例分析题(共2题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答)

案例分析题 (一)

某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1:解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)(5分)

编号 意见与建议

1 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷

2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患

3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理

4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理

5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素

6 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换

7 某部电梯安全隐患严重，需要大修

8 建议小区外墙全部翻新

9 小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子)，建议采取措施

10 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理

11 部分业主要求减免物业服务费

12 希望提供家政服务

13 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路

14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯

问题2:上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些对此，物业管理企业应如何处理(4分)

问题3:试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施(4分)

问题4:在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项为什么(4分)

问题5:针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平(3分)

案例分析题 (二)

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于____年8月开始入住，____年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于____年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于____年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

____年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1:上述20户业主提出的修复请求是否合理是否应由乙物业管理公司负责无偿修复(4分)

问题2:乙物业管理公司的做法是否妥当如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉(4分)

问题3:该小区的前期物业服务合同何时终止(3分)

问题4:甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立请说明理由(3分)

问题5:在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙

物业管理公司应如何进行物业承接查验(6分)

____年度全国物业管理师资格认定考试

《物业管理实务》试卷答案

一、单项选择题(共30题，每题1分)

1.c

2.a

3.c

4.c

5.d

6.d

7.c

8.a

9.d

10.d

11.b

12.a

13.c

14.b

15.d

16.c

17.b

18.c

19.d

20.a

21.b

22.c

23.c

24.b

25.b

26.a

27.d

28.b

29.c

30.a

二、多项选择题(共15题，每题2分。错选，本题不得分;少选，所选每个选项0.5分)

31.bd

32.acd

33.bce

34.abe

35.ab

36.ac

37.acde

38.cde

39.abd

40.bcde

41.be

42.bc

43.bcd

44.ad

45.ab

三、案例分析题(共2题，每题20分)

案例分析题(一)

问题1答案要点及评分标准:

(1)需要资金投入的项目有:第1、6、7、8、9项(2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分)。

(2)其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支(1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分);第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊(1分， 每项0.5分，错答1项得0分;答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分)。

问题2答案要点及评分标准:

(1)第4项和第12、13项(2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分)。

(2)物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理(1分);物业管理企业应向有关部门(城管、交通等)反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务(0.5分);并跟踪事态，及时向业主通报(0.5分)。(凡未答第12项如何处理的不扣分)。

问题3答案要点及评分标准:

(1)可能原因有:环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因;有食源是老鼠较多的原因(2分)。

(2)应采取措施:加强环境治理，包括:及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠(1.5);同时加强宣传教育，取得业主配合(0.5分)。

问题4答案要点及评分标准:

第11项(2分)，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务(2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分)。

问题5答案要点及评分标准:

1、加强基础管理，包括日常检查和员工

培训;

2、调整优化管理服务工作流程;

3、加强安全管理，公共秩序管理;

4、加强小区共用设施设备的更新改造工作;

5、加强小区卫生管理工作;

6、加强沟通和宣传工作(答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。

案例分析题(二)

问题1答题要点及评分标准:

(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限(2分);

(2)但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责(2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分)。

问题2答题要点及评分标准:

(1)乙物业管理公司的做法不妥当(1分);

(2)该公司应勘察现场，统计业主损失情况(1分)，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修(1分);

(3)同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况(1分)。

问题3答题要点及评分标准:

答“____年7月31日(24时)”或“____年8月1日(零时)”均可以得分(3分)。

问题4答题要点及评分标准:

拒绝移交的理由不成立(1分);理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途经解决(2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分)。

问题5答题要点及评分标准:

(1)乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录(1分);尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作(1分)。

(2)自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案(2分)。

物业管理师中级知识试题与答案：助理物业管理师试题

助理物业管理师习题

一、单选

1、与物业管理公司签订写字楼物业管理合同的是( )

a、大厦业主委员会b、大厦承租人

c、大厦产权人d、大厦投资人

2、写字楼商务服务中心是()为了方便客人，满足客人需要而设立的商务服务机构。

a、写字楼业主b、大厦承租人 c、大厦业主委员会 d、物业管理公司

3、写字楼商务中心服务保障的前提条件是( )

a、物业的保值增值b、物业的出租率

c、资金的良性循环d、设备的正常使用和保养

4、在客户正式迁入写字楼之前，营业部应向( )发出客户迁入通知，并将合同中的特殊条款通知有关职能部门。

a、工程部b、客务部 c、保卫部 d、各部门

5、客户对承租的写字楼办公室进行装修的过程时，工程部应协助()到写字楼保卫部办理动工手续并监理施工。

a、客户b、装修商 c、营业部 d、施工人

员

6、客户办公室装修竣工后，由()进行工程验收。

a、工程部b、客户 c、装修商 d、工程部和客户

7、在客户迁出过程中，()负责现场监督管理工作。

a、保卫部n

bsp; b、经营部 c、保卫部与经营部 d、保卫部与工程部

8、在客户迁出之日，由()安排专用货梯服务。

a、经营部b、保卫部 c、工程部 d、客务部

9、写字楼物业管理者核查承租户财务状况的目的主要是()

a、为了了解租户心理b、为了掌握市场信息

c、为了确定收费标准d、为选择租户时作决策

10、为了实现商品的扩大再生产，( )应当实现正常消耗完全得到补偿，并可获取一定利润的租金。

a、商品租金b、成本租金 c、基础租金 d、市场租

金

11、()是房屋租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准。

12、能够抵偿抵押贷款还本付息，经营费用和空置损失的租金为( )

a、抵押租金b、商品租金 c、成本租金 d、基础租金

13、市场租金是在商品租金的基础上，反映物业()而出现的一种租金。

a、新旧程度b、供求关系 c、偿还能力 d、自身发展

14、写字楼物业租约一般分为( ) nbs

p;

a、毛租约和纯租约b、长租约和短租约

c、有偿租约和无偿租约d、成本租约和利润租约

15、现在我国大型商厦一般是每()平方米的地上建筑面积设置一个停车位

a、10-100b、50-100 c、100-200

d、200-500

16、定期租赁大型购物中心或商厦10年以上的承租户为( )

a、基本承租户b、主要承租户

c、次要承租户d、一般承租户

17、()是公共商业区发展的基础。

a、基本承租户b、特殊承租户 c、主要承租户 d、一般承租户

18、根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户和主要承租户承租的商业区营业面积应达到( )以上。

a、50% b、60%c、80%d、95%

第1页(共6页)

19、在选择商场承租户时，首先在考虑的因素是承租户的( )

a、声誉b、社会地位 c、经济效益 d、财务状况

20、商场物业管理者将每一个独立的零售商都作为整个购物中心的一部分来对待，是使承租户()的有效方法。

a、利润最大化b、组合最优化 c

、减少矛盾 d、增加知名度

21、商业场所的百分比租金通常以( )为基础计算。

a、日营业额b、年总营业额 c、零售商总利润 d、商场总利润

22、商业场所物业租约一般分为( )

a、毛租约和纯租约b、基本租约和百分比租约

c、一般租约和特殊租约d、毛租约、纯租约和百分比租约

23、零售商业物业的出租一般以平方米可出租面积计算，可出租面积是指( )

a、营业面积b、分摊的公用面积

c、营业面积和分摊的公用面积d、营业面积和门前三包面积

24、在工业厂房外墙或屋顶设置企业标志和广告，应()

a、 经厂长办公会同意b、经职工代表大会批准

c、 事先向管理者申请d、事先经工商部门批准

25、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，不按要求造成的损失由( )

a、责任企业负责b、物业管理公司负责c、由双方负责d、施工单位负责

26、在物业管理法律关系中( )法律关系占大多数 。

a、刑事b、民事c、人事d、行政

27、民事法律关系的主要特点不包括()

a、主体法律地位平等

b、大多由当事人自愿设立

c、当事人权利义务对等 d、主体之间有隶属关系

28、民事责任主要表现为一种()

a、财产责任b、侵害责任c、财务纠纷d、财力归属

29、为了规范物业管理活动，维护()的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定《物业管理条例》

a、业主b、开发商c、物业管理企业 d、业主和物业管理企业

30、国家提倡业主通过公开、公平、公正的()选择物业管理企业。

a、市场竞争机制b、民主法治机制c、法律法规意识 d、开拓创新意识

31、业主大会应当()物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

a、代表b、维护c、代表和维护 d、监督和指导

32、召开业主大会会议，应当于会议召开()以前通知全体业主。

a、3日b、7日 c、15日d、30日

33、业主委员会是业主大会的()

a、权力机构b、管理机构c、执行机构 d、附属机构

34、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的()

a、业主公约b、物业服务合同c、前期物业服务协议 d、前期物业服务合同

35、建设单位应当按照()在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

a、协议

b、合同c、调解 d、规定

36、()应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

a、施工单位b、建设单位c、物业管理企业 d、业主委员会

37、国家对从事物业管理活动的企业实行()制度。

a、资质管理b、合格证书c、职业资格证书 d、自治管理

38、业主委员会应当与()选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

a、业主b、业主委员会c、业主大会 d、建设单位

39、物业管理用房的所有权依法属于()

a、业主b、业主委员会c、开发建设单位 d、物业管理企业

40、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由()按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

a、业主b、物业管理企业c、业主和物业管理企业 d、物价管理部门

41、已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业，物业服务费用由()交纳。

a、业主b、建设单位c、施工单位 d、前期物业管理企业

42、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由()

a、双方约定b、物业管理企业确定c、物价部门确定 d、业主委员会确定

43、因维修物业或者公共利益，业主确需在物业管理区域内临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得( )的同意。

a、业主委员会

; b、物业管理企业

c、业主委员会和物业管理企业 d、房产地行政管理部门

44、专项维修资金属()所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。

a、业主b、业主委员会c、物业管理企业 d、房地产行政管理部门

45、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应用于()

a、补充开展多种经营资金 b、补充专项维修资金

c、业主大会决定的使用范围 d、补充专项维修资金，或按照业主大会的决定使用

46、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，()应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

a、建设单位b、物业管理企业c、责任人d、业主

47、违反物业管理条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对()予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

a、建设单位 b、业主委员会

c、物业管理企业 d、建设单位、物业管理企业

48、违反物业管理条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款( )的罚款。

a、30% b、40% c、50% d、30%-50%

49、违反物业管理条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额( )以下的罚款。

a、2倍b、5倍 c、20% d、50%

50、违反物业管理条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处()的罚款。

a、1万元-10万元 b、10万元-30元 c、30万元-50万元d、10万元-50元

51、招标人对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少()前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

a、3日b、7日 c、15日d、30日

52、开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为()的地点。

a、招标文件中预先确定 b、招标人根据投标人的情况确定

c、双方协商一致同意 d、多数投标人认可的

53、房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其()等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。

a、评标能力和廉洁公正 b、评标能力和评标水平

c、评标能力 d、廉洁公正

54、招标人应当在投标有效期截止时限()前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

a、3日b、7日 c、15日d、30日

55、国家鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过()形成。

a、国家指导 b、双方协议 nbs

p; c、市场竞争 d、降低成本

56、物业服务收费应当区分不同物业的()分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

a、性质和特点 b、档次和级别 c、业主和使用人 d、出租人和承租人

57、物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在()中约定。

a、业主公约 b、物业服务合同 c、业主大会议事规则 d、物业管理规章制度

58、酬金制是指在预收的()中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

a、物业服务费用 b、物业服务成本 c、物业服务资金 d、物业服务支出

59、物业服务成本或者物业服务支出中不包括管理服务人员的( )

a、工资 b、奖金c、社会保险d、按规定提取的福利

60、业主应当按照物业服务合同的约定()交纳物业服务费用或者物业服务资金。

a、按日 b、按月c、按年 d、按时足额

二、多选

61、商业场所物业租赁合同的内容不包括( )

a、限制承租人在附近重复设店b、公用面积维修责任的承担

c、公用面积维护费的分摊d、停车场的使用

62、大型商厦为了吸引承租人，常常给予承租一定的折让优惠。折让优惠的具体方式有( )

a、向承租人提供装修补贴b、为承租人支付搬家费用

c、提供一段时间的免租期d、补贴一部分

经营上的亏损

63、签订物业租赁合同时的注意事项有()

a、按统一规定填写 b、不得擅自涂改变更

c、合同一式两份，双方各执一份 d、起租日期按合同约定之日确定

64、商业场所的物业管理者必须重视对承租商的选择和搭配，对承租商种类的划分可以按( )。

a、零售商店员工素质 b、零售商店的经营品种范围

c、零售商店的不同形式 d、零售商店的经济效益

65、商业场所收取百分比租金取决于()

a、物业的规模b、物业的性质 c、物业的地点 d、承租人生意的类型

66、写字楼和商业场所的租金可以按()调整

a、消费价格指数b、零售物价指数 c、股票上涨指数 d、资产评估指数

67、工业区物业管理包括()等房屋建筑的管理

a、工业厂房b、生产车间 c、仓库 d、住宅区

68、工业区物业管理工作难度较大，主要是因为( )

a、管理面广收益低b、噪声污染大 c、固定资产比重大 d、维修保养费用高

69、工业区环境污染的类型有()

a、水体污染b、固体废弃物污染 c、空气和噪声污染 d、电磁波污染

70、在学校物业管理中，安全管理尤为重要，应向学生明确提出安全要求，这些具体要求包括()。

a、不准在公寓内使用电炉子 b、不准在公寓内乱拉各种线路

c、不准留宿外来人员 d、不准往窗外扔各种物品

71、医院物业管理的特点有()

物业管理师中级知识试题与答案：助理物业管理师试卷:基础知识

助理物业管理师试卷-基础知识

第一部分职业道德(1~50题，共50道题)

一、职业道德理论知识部分

答题指导:

◆该部分均为选择题，每题均有四个备选项，其中单项选择题只有一个选项正确，多项选择题有两个或两个以上选项正确.

◆请根据题意的内容和要求答题，并在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。

◆错选、少选、多选均不得分。

(一)单项选择题(请在下述每题的4个选项中，选择1个选项，并将答题卡相应宇母涂黑)

l、你认为没有顾客时，柜台服务人员比较妥当的做法是()

(a)坐下来休息一下(b)与同事聊聊天 (c)整理一下货架上的物品(d)看报纸

2、符合从业人员举止得体要求的是()

(a)态度谦卑 (b)表情严肃(c)谨小慎微 (d)形象庄重

3、流传于商界的谚语"悦来客店兴旺，狗猛酒酸萧条"，说明了()的重要性。

(a)爱岗敬业 (b)团结协作 (c)勤劳节俭 (d)文明礼貌

4、下列关于职业兴趣的表述中.你认为正确的是()。

(a)每个从业人员都可以完全依据自己的职业兴趣选择职业

(b)对不感兴趣的岗位，从业人员有权不服从安排

(c)兴趣和爱好是天生的.后天无法培养

(d)尽可能地把岗位需要与个人兴趣结合起来

5、对于从业人员来说，关于学习的正确说法是()。

(a)学习技能就够了，没有必要强调知识的学习

(b)既要向同行学习，也要向行业以外的人学习

(c)学就学先进.比自己水平低、能力差的人不值得学习

(d)知识不都是有用的，不必学习与工作无关的知识