物业管理法规运用技能培训试卷（优选10篇）

物业管理法规运用技能培训试卷

一、是非判断题(对的打"√"，错的打"×"，共30分，每小题2分)

( × )l、行政处分是对公民和法人违反行政管理法律法规的行为所实施的制裁措施。

( √ )2、行政诉讼在审理中不能调解。

( √ )3、分期开发尚未完成的住宅区，只能成立临时业主委员会。

( √ )4、法律关系的实质就是主体的权利和义务关系。

( × )5、违约责任一般为过错责任。

( × )6、行政法规是由国务院所属各部、委根据法律法规所颁布的规范性文件。

( × )7、公平责任同样适用于精神损害赔偿场合。

( √ )8、新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

( √ )9、在复有法律关系中存在主体法律地位不平等。

( × )10、物业管理委托属于具体委托。

( × )l1、行政调解不具[[有法律效力。

( √ )12、法律规范的中心规范是行为规范。

( × )13、在我国，仲裁是两审终审制。

( × )14、合同成立时合同生效。

( √ )15、合同附件与合同正文具有同等法律效力。

二、简答题(20分，每题10分)

1、物业管理合同一般包括哪些主要条款(10分)

答案要点:

合同一般主要包括八项条款

①当事人的名称或者姓名和住所

②标的

③数量

④质量

⑤价款或者报酬

⑥履行期限

⑦地点和方式

⑧违约责任及解决争议的方法第二条和第八条各2分，其余每条各1分

2、物业管理企业的权利与义务有哪些

建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理公司的权利是:

1)物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法;

2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

4)有权制止违反规章制度的行为;

5)有权要求管委会协助管理;

6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

7)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理企业的义务是:

(1)履行物业管理合同，依法经营

物业管理企业的义务，首先是履行合同，对合同规定的事项要全面履行。

1)管理服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业管理企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。

2)不得擅自变更和解除管理服务合同，双方必须信守合同。如果发生新的情况，要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当事人都不得擅自变更或解除合同，也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同。

3)依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷，一种是通过有关主管部门的调解解决，也可以向人民法院起诉。

(2)接受管委会和住宅小区内居民的监督

(3)重大的管理措施应当交管委会审议，并经管委会认可

(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导

权利与义务答出主要要点即可，每条1分

三、案例分析(50分)

(一)某小区四楼业主张某向管理公司投诉五楼业主李某，称李改造住房时将客厅一角加建了一厕所，由此对其生活带来了不良影响(张家在客厅时常闻李家冲厕水声)，要求物业管理公司进行处理。

问:物业公司应如何解释或者处理理由是什么(15分)

物业管理公司应告知住户，此类事件可在物业管理公司配合下先协商解决，如协商不成住户可向法院提起诉讼。(假设物业管理公司并未超越权限审批楼上住户的装修方案)。3分

其理由为:

(1)在物业管理委托合同无特别规定的情况下，物业管理公司的权限范围不包括对住户装修方案的审批，只应对报修的业主尽告知义务，要求其按照《住宅使用说明书》进行使用。4分

(2)业主装修属于对自己所有财产的处分，在不影响其他使用人的情况下是合法的。但是本案中楼上业主改变楼宇使用结构，给楼下业主造成损害。4分

(3)根据《民法通则》，楼上楼下属于相邻关系，楼下业主是否起诉则以造成损害的严惩程度而定。4分

(二)某小区业主黄某一家人"五一"旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连处的下水道(管)漫出。事后，小区物业管理公司称:下水管道是畅通的，因此不负管理责任。开发商则称:此楼己通过综合验收，是合格的，包以也无责任。黄某于是投诉到消费者协会。

问:你如何看待此次事件(10分)

(1)下水道漏水，物业管理公司应协助业主查明原因及情况:4分

(2)如在保修期内，由开发商负责维修，如确属先天质量缺陷，亦同。3分

(3)此外其他情形，则由物业管理公司负责维修。3分

(三)2000年10月，某房地产公司在拟建花园住宅小区的报批文件和图纸说明，住宅楼为17层，第一层为本楼地下停车场。办完审批手续后，该小区于2000年11月破土动工，并做售楼广告，称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。____年年底该楼预售完毕，张某等52户均在售房合同中约定:由房地产公司提供地下停车场的停车位。交付使用后，张某等户在地下停车场停车时得知停车场已转让给小区的物业管理公司，小区住户使用需交纳5元/天的停车费。张某认为购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权，他不应付费。为此，张某等数十名住户与房地产公司交涉，但房地产公司则称合同约定的提供停车位是有偿提供，未说明是无偿提供。鉴于协商不成，张某等诉至法院，要求判决房地产公司对地下停车场无处分权，转让行为本身不合法，合同无效。

请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。15分

(1)停车场在建筑物内形成了一定空间，四周的范围明确是具有独立的出入口，已经构成了与住房相区别的特定物，在构造上和利用上具有独立性，因此停车场所有权仍归房地产公司所有。3分

(2)本案中不能认为因张某等购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权，即区分所有建筑物的共用部分。而对于合同上的约定:房地产公司提供地下停车场的停车位，不能认为房地产公司对地下停车场所有权的放弃。因此，房地产公司对地下停车场仍有

处分权，换言之，物业管理公司对停车场的取得合法有效。4分

(3)对于张某等业主信赖利益的损失，如房地产公司售房广告的内容，由于合同已生效履行，故本案中不存在缔约过失责任的承担问题。因为缔约过失责任是指在合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方致合同不成立或无效所具有的过失而承担的责任。4分

(4)但本案例中，房地产公司称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。没有尽详尽告知的义务，即没有告知消费者房地产公司提供的停车位是属于所售楼房的一部分，还仅是公司为购房消费者能够提供的一种有偿服务。它没有告知消费者停车场的所有权或使用权的划分，且有一种误导的嫌疑，对消费者造成信赖利益的损失，应该负一定的责任。但由于我国现行法律没有规定，业主们很难得到这方面的损失赔偿。4分

(四)某物业管理公司不与小区业主委员会协商，擅自将所管辖住宅小区的所有楼内一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给他人设摊经营。该住宅小区业主委员会认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位让与他人经营是一种侵权行为，经交涉无果，遂一纸诉状将物业管理公司告上法庭。被告辩称:物业管理公司作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人设摊经营。

请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。10分

(1)我国《物业管理条例》第五十条规定:"物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。""物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。"

我国《民法通则》第78条规定:"财产可以由两个以上的公民法人共有。" 物业的共有是指两个或两个以上的权利主体对同一项物业共同享有的所有权。共有权利主体称为共有人，客体称为共有物业，各共有人之间因物业共有而形成权利义务关系称为共有关系。物业的共有可分为按份共有和共同共有。除夫妻共同共有和家庭共同共有的物业，大都属于按份共有。在住宅小区的大厦中，大门、楼梯、电梯、大厅等都属于业主共有财产。

《民法通则》第106条规定:"公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。" 5分

(2)本案中的物业管理公司将属于业主所有的一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给一单位设摊经营，是一种对财产使用权的处分行为，它的行为侵害了部分业主对公共部分拥有的使用权，物业管理公司应承担相应的民事责任:停止侵权，返还违法所得，赔偿损失。3分

(3)物业管理公司要出租共有房屋部分，必须征得大多数业户或业主委员会同意，且收益要归全体业主所有。2

物业管理法规运用技能培训试卷：物业管理法规测试题

物业管理法规测试题(下篇)

一、判断题(每题1分，共10题)

1、专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。( √ )

2、共用部分是指物业管理区域以内，专有部分以外的，属于全体业主或两个以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。( √ )

3、物业建设单位依法所保留非法定共用部分的物业或配套设施，可以不按照原规划设计的用途和功能使用。( χ )

4、建筑物专有部分的修缮、管理、维护，由业主自行负责并独立承担费用。( √ )

5、物业建设单位在物业管理中应以未出售物业的业主身份依法享有业主的权利并承担业主的义务。( √ )

6、业主或者物业使用人装饰装修物业的专有部分，不论是否涉及到共用部分均应向物业管理企业申报登记。( √ )

7、建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权，可以自由占有、使用、收益、处分、并排除他人干涉。( √ )

8、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。( √ )

9、业主大会会议应当有物业管理区域内1/2以上的业主参加才能生效。( χ )

10、业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。( √ )

二、选择题(每题1分，共20题)

1、保修期满后，物业共用设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担，执行责任由( b )承担。

a、业主 b、施工单位 c、建设单位 d、物业管理企业

2、( a )不属于物业管理安全防范服务的范围

a、业主人身与财产的安全保障 b、治安协防

c、交通秩序管理 d、消防管理

3、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向( b )收取有关费用。

a、业主 b、最终用户c、业主委员会

d、业主大会 e、物业管理企业

4、物业管理纠纷的处理，通常分为( a )三个层次。

a、协商解决、调解、仲裁或诉讼

b、协商解决、调解、仲裁和诉讼

c、协商解决、调解、诉讼

d、协商解决、调解、仲裁再诉讼

5、建筑物致人损害的民事责任适用于( b )的归责原则。

a、违约责任原则 b、过错推定责任原则

c、无过错责任原则 d、公平责任原则

6、先行调解制度作为我国民事诉讼的一项基本原则，在物业管理的行政复议和行政诉讼中( d )先行调解制度。

a、也适用b、允许采用c、应该采用d、不适用

7、业主委员会是( d )。

a、全体业主合法权益的代表 b、物业共用部分的经营者

c、重大事项的决策者 d、业主大会的执行机构

8、对于管理运作混乱、滥用职权、严重违反物业管理法律、法规和政策的业主大会，( d )可以责令其整顿或暂停工作。

a、开发建设单位b、全体业主

c、物业管理企业d、政府物业管理主管部门

9、除首次业主大会外，业主行使业主大会会议表决权的依据是( a )。

a、业主大会议事规则 b、业主每人一票

c、业主所拥有的建筑面积 d、物业管理企业的规定

10、依据民法通则第一百二十六条的规定，建筑物或者附属设施等倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的( b )应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

a、建造施工者b、所有人或者管理人

c、物业管理企业d、政府主管部门

11、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( a )。

a、 前期物业服务合同约定的内容 b、业主公约约定的内容

c、业主临时管理规约约定的内容d、物业服务合同约定的内容

12、物业管理活动内容的依据是( b )。

a、业主公约b、物业服务合同

c、业主的财产权d、行政主管部门的监督

13、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对(a)。

a、业主临时管理规约予以书面承诺

b、前期物业服务合同予以书面承诺

c、业主公约予以的承诺

d、物业服务的内容予以的承诺

14、制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归(b)

a、物业管理企业 b、业主大会

c、行政主管部门 d、居民委员会

15、业主大会发起的主体是(c)

a、建设单位 b、物业管理企业 c、业主 d、行政主管部门

16、业主大会作出重大事项决定时，必须经过物业管理区域内全体业主( b )通过。

a、2/3以上b、所持投票权2/3以上

c、1/2以上d、所持投票权1/2以上

17、首次业主大会投票权确定办法由( c )规定

a、由《物业管理条例》 b、建设部

c、省、自治区、直辖市 d、全体业主

18、我国有权制定宪法、法律的国家权力机关是( a )

a、全国人民代表大会 b、国务院

c、地方行政机关 d、地方人民代表大会

19、我国第一部物业管理行政规章是( c )。

a、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

b、《物业管理条例》

c、《城市新建住宅小区管理办法》

d、《物业管理企业财务管理规定》

20、我国第一部以授权立法形式颁布的地方性物业管理法规是( a )。

b、《上海市居住物业管理条例》

c、《厦门市住宅区物业管理服务条例》

d、《海南省物业管理条例》

三、多项选择题:(每小题1分，共20分)

1、国家规定的建筑工程的最低保修期限为( abcde. )

a.地基基础和主体结构为工程的合理使用年

b. 有防水要求的屋面，卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年

c.供热与供冷系统为两个暖期、供冷期

d.电器系统、给排水管道、设备安装为两年

e.装修工程为两年

2、业主管理规约可以对( abcd )作出约定。

a.物业的使用 b.物业的维护及管理

c.业主的共同利益 d.物业应当履行的义务

3、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括(abc)

a.物业服务成本 b.税费

c.物业管理企业的利润 d.物业管理企业的酬金

4、依据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十三条的规定，( ab )可以按照物业服务合同的约定聘请专业服务机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

a.物业管理企业b.业主大会c.业主委员会d.物业建设单位

5、物业管理服务收费标准由( a d)按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

a.业主 b.业主大会 c.业主委员会 d. 物业管理企业

6、合同订立的合法原则所包括的内容有( abcd )。

a.合同内容必须符合法律、法规的规定

b.合同内容不得损害国家利益

c.合同内容不得损害社会公共利益

d.合同订立的程序符合法律、法规的规定

7、以下属于物业建设单位义务的有( abcd )

a. 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约

b. 建设单位应当在物业销售前将业主临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明

c. 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任

d. 承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用

8、《中华人民共和国合同法》的总则中明确规定了( abcde )合同法的基本原则。

a.公平原则b.平等原则 c.自由原则

d.诚实信用原则e.合法性原则

9、依据《中华人民共和国合同法》的规定，有( abcdef )情形之一的，合同无效。

a. 以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

b. 损害社会公共利益

c. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

d. 以合法形式掩盖非法目的

e. 违反法律的强制性规定

10、住宅物业的建设单位，在下列( ac)情况下，经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

a.投标人少于3个b.投标人少于5个

c.住宅规模较小d.物业建设单位认为没有必要

11、通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下( abc )规定时限完成物业管理招标投标工作。

a. 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成

b. 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成

c. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成

d. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日完成

12、合同附随义务是因缔约关系而产生的( abc )以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。

a.协助b.通知c.保密d.保护

13、依据《中华人民共和国合同法》规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担( acdef )的违约责任。

a.继续履行合同b.支付罚款金c.支付违约

d.双倍返还定金e.赔偿损失f.采取补救措施

14、有下列( abcd )情形之一的，当事人可以解除合同

a. 因不可抗力致使不能实现合同目的

b. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务

c. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

d. 当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

15、以下说法正确的是( a b )。

a. 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格

b.物业管理企业应当按照物业服务合同提供相应的服务

c.物业管理企业承接物业时，应当与业主大会办理物业验收手续

d.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主委员会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

16、以下说法错误的是(b c)

a、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格

b、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主不再负连带责任

c、前期物业服务合同可以约定期限，且该期限未满，业主委员会不得终止前期物业服务合同

d、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，必须告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

17、以下属于行政处罚的是( abcd )。

a. 警告 b. 罚款 c. 没收非法所得和非法财物

d. 行政拘留 e.罚金

18、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以(acd)

a. 责令限期改正

b. 处委托合同价款20%以上50%以下的罚款

c. 处委托合同价款30%以上50%以下的罚款

d. 情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书

19、物业建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可以(abd)

a. 责令限期改正

b. 给予警告

c. 没收违法所得，并处10万元以上30万元以下的罚款

d. 没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款

20、依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，处理相邻关系应遵循( abcd )的原则。

a. 有利生产b.方便生活 c.公平合理 d.团结互助

四、论述题:

1、 试述《物业管理条例》的立法原则(8分)

答:《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下，主要遵循了以下基本原则。

一是，物业管理权利和财产权利相对应的原则。

在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。

二是，维护全体业主合法权益的原则。

为维护全体业主的合法利益，《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。

三是，现实性与前瞻性有机结合的原则。

《条例》注重保持法规、政策的连续性和稳定性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。四是，从实际出发，实事求是的原则。

我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平

等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。

2、《条例》的基本思路之一是:保护业主的财产权利，协调好单个业主利益和全体业主共同利益的关系。试问:你是如何理解这一基本思路的 (12分)

答案一: 物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业企业。《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。

《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。《条例》对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任;物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。行政机关在实施对物业管理活动的行政管理中，必须牢牢把握这一精神。

答案二:业主的财产权利是物业管理的基础，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同利益。条例从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护:一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。

二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益，决定物业管理中的重大事项，业主委员会负责公共日常事务，为保护业主合法权益提供组织上的保障。三是规范了业主大会的会议形式和表决方式，业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利，如自主地选聘或者解聘物业管理企业、决定物业服务合同的内容、监督物业管理企业履行物业服务合同等，为保护业主的合法权益提供程序上的保障。四是通过规范建设单位、物业管理企业的行为，来保护业主的合法权益。如条例规定了建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权;建设单位应当依法承担物业的保修责任。条例还明确了物业管理用房的所有权归业主，物业管理企业不能擅自改变其用途;物业管理企业在代收有关公用事业费用时，不得收取手续费等额外费用;物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途等。

五、案例分析:

(一)某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内公布物业管理服务收费及支出账目，物业管理企业未在此期限内公布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停止向物业管理企业交费，并向业主委员会交费。第二天，业主委员会在小区内摆摊收费，并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。(8分)

答案要点:

1、业主委员会违反了《物业管理条例》第15条的规定，其收费行为没有法律依据。

2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为。

3、物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉，要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。

4、依据《物业管理条例》第19条的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤

(二)为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理企业与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。试问:(1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质应如何分配(2分)

(2) 物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益(2分)

答: (1)租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理费的不足;

(2)未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的，具有公益性。

(三)某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业企业上门催讨时，陶小姐以前不久其家水管渗漏，物业企业没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据为什么(3分)

答:自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。当然也可以请物业企业维修，但这种维修属特约服务的范围，不属物业管理综合服务的范围，物业管理企业并无法定维修的义务，所以陶小姐的主张是没有法律依据的。

(四)一天清晨，某车主找到某物业管理企业大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理企业接到人民法院的传票以及保险企业的起诉书副本，称保险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理企业承担车辆丢失的赔偿责任。试问:

(1)物业管理企业应车辆丢失的承担责任吗法律依据是什么(2分)

(2)依据《中华人民共和国合同法》的规定，如何具备保管合同关系(3分)

物业管理法规运用技能培训试卷：物业管理法规分章练习答案

一、名词解释

物业管理法:物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。

二、简答题

1、简述物业管理立法的原则

(一)实事求是、因地制宜(二)科学的创见性 (三)协调配套(四)保障物业合理使用(五)依法维权、自治自律

第二章 物业管理法律制度

1、法律关系:是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。

2、物业权属:是指物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况。

1、简述物业管理法律关系的特征

(一)物业管理法律关系性质的多重性

(二)物业管理法律关系基本主体的特定性

(三)物业管理法律关系中业主居于主导地位

(四)物业管理法律关系的客体有特殊性

(五)物业管理法律关系的国家干预程度比较大

(六)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。

第三章 业主和业主团体

1、业主。业主为物业的所有权人。

2、业主大会。是由依法划定的业主自治管理辖区，亦即特定物业管理区域内全体业主组成的业主大会，业主大会是物业内的最高决策机构。

3、业主委员会。又称业主管理委员会(管委会)。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。

4、业主委员会章程。是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。

5、业主自治。是指业主依靠物业居住所形成的团体，实施自我管理、平等相处、民主协商、团体约束的社区生活方式。

6、业主自律。是指业主在物业社区生活过程中，以自我约束行为、自主表达权利，既维护自身物业安居，又尊重他人居住权益的生活模式要求。

7、业主公约。是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。

1、简述业主自治自律原则

这些原则可以概括为;

(1)、 依法自治原则

(2)、 积极自治原则

(3)、规范自治原则

(4)、 民主管理原则

(5)、 接受监督原则

(6)、 尊重私权，公益优先原则

2、简述业主大会的职责

召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。根据《物业管理条例》规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项:

(一) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二) 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

(三) 选聘、解聘物业管理企业;

(四) 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

(五) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第四章 物业管理企业

物业管理企业。是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。

简述物业管理企业的职责范围

(1)物业的验受接管义务

(2)房屋装修装潢的管理义务

(3)建筑物及其设施的保养、维修义务

(4)物业小区的环境管理义务

(5)物业小区的安全管理义务

(6)合同约定的其他义务

第五章 物业管理合同

1、物业管理合同。是接受委托物业管理服务的物业管理企业与委托人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。

2、、物业管理专用基金。包括货币形态的维修基金和实物形态的物业管理专用房屋、依与业主团体约定归物业管理支配经营的商业性用房、场地以及经营收入中归业主团体共有共享部分。

3、物业管理收费。指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用

简述物业管理合同的特点

1、物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同

2、物业管理合同是一种以劳务为标的的合同

3、物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提。遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则

4、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同

第六章 不同物业的管理规范

收益性物业:是指以经营性房屋为主体的物业。

简述收益性物业管理的特点

1、收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。

2、收益性物业管理具有时间的紧迫性。

3、收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。

4、收益性物业管理是综合性的统一管理。

5、收益性物业管理具有极大的社会效益。

第七章 物业管理法律责任

1、物业管理法律责任--是指在物业管理相关活动中，物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。

2、归责事由--是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况，按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责任原因。

3、违约责任--又称合同责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果

。

4、侵权责任--是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。

1、简述物业管理法律责任特征

法律具有综合性特征

法定责任与约定责任相结合

责任认定对技术规范有较强的依赖性

法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅

2、简述承担物业管理法律责任的一般构成

行为本身具有可非难性

损害结果

因果关系

行为人心理主观过错状态

第八章 物业管理纠纷的防范与处理

物业管理纠纷--是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。

试述物业管理纠纷的起因及其防范

1、完善相关立法工作。房地产行业的迅猛发展势头，必然要求建立与之相配套的物业管理法律，以推动和完善房地产行业的发展。我国虽然出台了《物业管理条例》，但它毕竟仅仅是国务院颁布一个行政法规，要尽快改变立法层次低、自相矛盾的现状，加快全国性立法，完善地方性立法，废止过时的规章和条例，明确确立物业管理的主体、权利、义务、范围、标准及法律救济手段，从而为解决物业管理纠纷提供法律标准和依据。

2、加大行业规范化管理力度。在目前尚无全国性立法予以调整的情况下，相关行政管理部门加强对物业公司的管理监督尤为重要。首先，要对物业管理公司的资质进行严格审查，提高物业管理公司的素质;其次，要督促开发商成立业主管理委员会，保护业主的合法权益，对开发商不设立业主委员会的，要给予惩罚措施;第三，要打破物业管理公司的垄断地位，在适当时候要采用公开招标的方式，由业主自主选择合适的物业管理公司;第四，有关行政管理部门要定期对物业公司加大抽查力度，对不合格的予以整顿，并给予相应的惩罚和制裁措施，第五，协调物业管理中涉及到治安、环保、城管、消防、水电、卫生等政府部门的事务，第六，确立物业管理企业在招标、投标过程中一系列的具体措施和物业服务及物业服务收费标准。

3、培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。首先是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法，用市场竞争的方式产生物业企业，并在政策上给予一定的扶持;对现有的物业公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产商分离;其次推广和完善物业企业聘用和招投标的办法，要实行市场的准入机制、准入制度，加强物业企业的资质认证，防止不合格的企业在市场上充数;第三，应当确立物业管理的商业模式、标准模式，根据不同的消费层次确立不同的服务标准和费率。

4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。现在，无论是商家还是消费者，都很看重售后服务，因为售后服务是交易双方的交易目的得以实现的重要保障。物业管理是买房后的售后服务，而房屋可能是一个人终身使用的商品，因此，物业服务内容与项目、服务水准以及收费标准都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因;反之，合同双方会减少很多麻烦。从司法实践来看，业主因物业管理公司服务质量低劣而拖欠物业管理费或解聘物业管理公司的案件大量出现。由于物业管理合同签订的过于笼统，细化不够，结果通常是业主举证不足，而导致败诉。所以我们呼吁作为物业管理行政主管部门应尽快制定物业管理服务的量化考评标准。具体标准可以参考建设部1996年4月1日颁发的《全国城市物业管理优秀住宅小区达标分细则》

5、进一步规范政府行为。前边我们提到由于物业管理尚未定型化、规范化，因此物业管理行政主管部门应当加强对物业管理公司的监督管理，但任何不受制约的权力都会产生腐败，所以我们应当进一步规范政府行为，防止权力被滥用。关于这一点国务院《物业管理条例》第69条对此有明确规定，"违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。"但这还远远不够，比如目前物业行政管理活动中的一个突出问题是行政事业性收费问题， 据不完全统计，广东省内有关地区相关管理部门对物业管理企业的行政事业性收费，包括公安、工商、卫生环保、物价、劳动、建设、房管等部门的收费多达10类13种50项，这些收费的合理性是否经过论证，我们不得而知。今后我们必须通过立法加强对政府行政行为的规范，起码应当核定统一的收费项目与标准，取缔部门自定收费的做法。

6、物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。物业管理社会化、专业化、市场化都有其特定的内涵。

物业管理社会化有两个基本含义:一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业管理专业化是指物业管理企业有专业的人员配备;有专门的组织机构;有专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施和工作程序;运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化管理。

物业管理市场化是指形成有活力的物业管理市场，业主通过市场选择物业管理企业，物业管理企业通过市场寻找代管的物业;物业管理企业按照现代企业制度组建和运作，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具有独立承担民事和经济法律责任的企业法人，日常管理工作也纳入市场运行轨道，走以业养业、自我发展的道路。

42.业主公约

43.包租转租模式

44.火灾保险

45.营业成本

六、简答题(每小题4分，共24分)

46.员工管理条例主要包括哪些内容

47.危房的使用管理方式有哪些

48.热网设备事故抢修工作程序有哪些步骤

49.环境绿化中绿地建造、日常保养、用户爱护之间的关系如何

50.购买物业保险对物业管理公司有何意义

51.如何确定公共商业物业的承租人的整体组合形式

42.也称物业管理公约，是一种公共契约，属于协议、合约性质。

是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理方面的行为准则，对全体业主有约束力。业主和使用人均应遵守业主公约。

43.是物业管理企业接受业主委托，将出租物业全部或部分包租下来，支付业主租金，然后负责转租，即再将其零星出租，获取一定的租金批零差价的物业租赁管理形式。

44.火灾保险是因火灾所引起的财产损失给以经济保障的保险。

45.企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。包括直接人工费、直接材料费和间接费用等项目。

六、 简答题(每小题4分，共24分)

46.主要包括:

(1) 劳动用工制度;

(2) 员工行为规范;

(3) 员工福利制度;

(4) 员工培训制度;

(5) 企业奖惩制度。

47.(1)观察使用;

(2)处理使用;

(3)停止使用;

(4)整体拆除。

48.(1)查出损坏

部位，并用分段阀门将其关闭，同时关闭从损坏管段引出的各支管阀门;

(2)使干管中未损坏的管段恢复运行;

(3)排除损坏故障;

(4)开通管路，并恢复向关断的用户供热。

49.绿地的建造是环境绿化的前提，物业管理企业对环境绿化的日常养护是保证。物业环境特别是居住区绿化效果的保持，离不开广大住用户的爱护。物业管理企业要采取多种形式向广大住用户进行广泛的宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，同时制定相应的绿化管理规定并抓好落实。

50.购买物业保险对物业管理公司有两大意义;一是分散意外损失;二是利于善后工作。

51.(1)确定主要承租人的类型，它决定了每一公共商业物业最好的承租人组合形式。

(2)确定次要承阻人的类型。

(3)空间位置的安排。

(4)合理安排不同承租人的租期。

物业管理法规运用技能培训试卷：《物业管理法规》试题

1、物业管理法律关系客体可以分为( )。

a.物 b.货币 c.行为 d.非物质财富

2、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规( )以及国际公约。

a. 地方性法规 b. 行政规章 c. 宗教戒律 d. 司法解释

3、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物( )所构成。而且是以( )处于主导地位。

a.专有部分所有权 b.房地产产权

c.共用部分持分权 d.人身权和人格权

4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为( )。

a.占有 b.使用 c.收益 d.相邻权

5、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为( )。

a.按照本来用途和使用目的使用专有部分

b.维护建筑物的安全和外观美观

c.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线

d.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任

e.对他人的合理行为应相互容忍

6、以下关于业主权利、义务的叙述正确的是:( )

a. 业主有对自用部位完全的占有、使用、收益和处分的权利;

b. 单个的业主对共用部位有完全的占有、使用、收益和处分的权利;

c. 业主的基本义务是遵守有关法律法规及业主公约的规定;

d. 业主有参加业主大会的权利，并有选举权和被选举权。

7、业主大会的职责是:( )

a. 听取、审议业主委员会的工作报告

b. 审核与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件

c. 与物业管理公司签订物业管理合同

d. 业主委员会的换届选举与委员的增减

8、业主大会在进行投票时，如某物业由两人或两人以上共同共有，则该物业投票时可由下列方式执行:( )

a. 各共有人均有权投票

b. 各共有人可授权其中一人投票

c. 各共有人可授权共有人以外的某位业主投票

d. 该物业业主无投票权

9、在下列各项中，属于业主委员会职责的有( )。

a.召集和主持业主大会，报告物业管理实施情况

b.批准物业管理合同

c.草拟业主公约、业主委员会章程

d.物业档案资料的管理

e.监督共用设备、设施、场地的使用和维护

10、以下关于业主委员会权利义务的叙述错误的是:( )

a. 业主委员会有召集和主持业主大会的权利

b. 业主委员会有否决业主公约、业主委员会章程的权利

c. 业主委员会应向业主大会报告工作

d. 业主委员会应定期向物业管理公司报告工作

11、房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作，其主要职能是依法行政，包括:( )

a. 规划、组织和推动全国物业管理工作的实施

b. 监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作

c. 制定物业管理价格和税收政策

d. 协调物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展的良好外部环境

12、以下关于业主委员会与物业管理公司关系的叙述正确的是:( )

a.物业管理公司必须服从业主委员会的指挥

b.业主委员会必须服从物业管理公司的指挥

c.两者是聘用与被聘用的合同关系

d.两者是基于物业管理合同的平等民事主体关系

13、合同又可以叫做( )。

a.契约 b.协

议 c.交易 d.合约

14、合同订立的合法原则所包括的内容有( )。

a.合同内容必须符合法律、法规的规定

b.合同内容不得损害国家利益

c.合同内容不得损害社会公共利益

d.合同订立的程序符合法律、法规的规定

e.依法成立的合同受法律保护

15、物业管理合同因以下原因而终止:( )

a.合同约定的服务期限届满，双方又没有续签合同的

b.物业管理公司或业主委员会解除合同的

c.因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的

d.其他法律规定或当事人约定终止的情形

16、前期物业管理合同与一般物业管理合同的不同之处在于:( )

a. 合同主体不同

b. 物业管理费用的承担人不同

c. 物业管理合同期限不同

d. 合同的终止方式不同

17、《中华人民共和国合同法》的总则中明确规定了( )合同法的基本原则。

a.公平 b.平等 c.自愿 d.诚实信用 e.遵守法律、行政法规

f.尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益

18、依据《中华人民共和国合同法》的规定，有( )情形之一的，合同无效。

a.以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

b.损害社会公共利益

c.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

d.以合法形式掩盖非法目的

e.违反法律的强制性规定

f.违反行政法规的强制性规定

19、下列各项中，属于合同的书面形式的是( )。

a.电报 b.电传 c.传真 d.电子邮件

20、合同的生效条件包括( )。

a.当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力

b.当事人意思表示真实

c.手续和程序符合法律的规定和当事人的约定

d.合同内容不违背国家利益和社会公共利益

e.合同内容符合法律法规的规定

21、合同附随义务是因缔约关系而产生的( )以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。

a.协助 b.通知 c.保密 d.保护

22、房地产行政主管部门应当根据( )对物业管理企业核定资质等级。

a.物业管理服务的收费档次 b.物业管理企业的注册资产

c.专业技术人员 d.物业管理业绩

23、依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第六条的规定，实行经营者定价的物业管理服务收费标准由( )与( )协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地( )备案。

a.房地产主管部门 b.业主委员会或产权代表人

c.非业主使用人代表 d.物价部门

e.税务部门 f.物业管理公司

24、依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第十条的规定，物业管理单位应当定期向业主、非业主使用人公布( )，接受业主、非业主使用人以及业主委员会的监督。

a.收费的收入和支出帐目

b.业主名册及联系电话

c.物业管理公司员工的奖金分配情况

d.住宅小区物业管理的重大措施

e.物业管理年度计划

f.物业管理公司的利润分配方案

25、物业管理立法应当规范( )方面的权利与义务。

a.政府主管部门 b.业主 c.物业管理公司

d.房地产开发商 e.建设单位

26、依据《中华人民共和国合同法》规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担( )的违约责任。

a.继续履行合同 b.支付罚款金 c.支付违约金

d.双倍返还定金 e.赔偿损失 f.采取补救措施

27、在下列各项中属于行政处分的是:( )

a.记过 b. 拘留 c. 开除 d. 罚金

28、以下属于物业管理纠纷的是:( )

a. 房屋共有人对共用天台使用产生的纠纷

b. 业主与物业管理公司之间因收取物业管理费产生的纠纷

c. 物业管理公司总经理不服公司免职决定而产生的纠纷

d. 因业主拒交物业维修基金而产生的纠纷

29、建立物业管理投诉制度的意义在于:( )

a. 有利于维护业主委员会、业主和非业主使用人的合法权益;

b. 有利于规范物业管理企业的行为;

c. 有利于房地产主管部门对物业管理的监督和管理;

d. 有利于物业管理的健康发展。

30、依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，处理相邻关系应遵循( )的原则。

物业管理法规运用技能培训试卷：物业管理法规模拟试题

物业管理法规模拟试题

得分 评卷人

一、填空题(每空1分，共10分)

1、物业管理的内容更多的是____，而不是_____。

2、物业管理法是物业管理企业据以和业主签约，据以合法管理业主物业得具有____，并_____、_____制约得法律规范得总称。

3、一般收益性物业的委托管理合同须规定物业管理公司要____呈送各种文件和报告以及物业管理人员的管理责任，主要工作等。

4、是由物业管理公司编制的，发给业主、使用人的较为详尽而全面地反映住户应遵守的管理规定，以及物业管理公司所能提供的服务项目的非强制性执行文件。

5、我们把业主定义为: 的所有权人。

6 、物业管理企业管理物业的基础是 和 。

二、在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题3分，共15分)

1、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则( )

a、公平合理 b、方便生活c、团结互助 d、有利生产

2、我国政府主管部门现采取( )重大措施来促进我国物业管理行业健康，全面地提高整体素质和质量。

a、立法b、考评c.、招标 d、资质

3、下列哪些情况不属于物业管理法律关系( )

a、某市物业管理公司因长期亏损而破产

b、业主林某因车祸而死亡

c、某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》的申请

d、某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作为行为

4、属于物业管理纠纷中涉及的常见罪名有()

a、诈骗罪b、侵占财产罪c、故意伤害罪d、滥用职权罪

5、经过()以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。

a、10%b、20%c、30%d、40%

三、名词解释(每小题5分，共20分)

1、物业管理

2、侵权责任

3、业主委员会

4、物业管理纠纷

四、简答题(每小题8分，共24分)

1、简述物业管理法律关系的主要特征

2、简述业主自治自律原则

3、简述物业管理法律责任特征

得分评卷人

五、论述题(本题共16分)

业主公约的性质、特点、订立原则

六、案例分析题(本题15分)

____年9月广州帝力房地产开发公司与阳光有限公司签订了房屋售卖合同，约定以1756万的价格购买了某大厦裙楼的一层商铺，建筑面积为1634平方米。年1月，帝力房地产开发公司通知阳光公司，称在交付商铺时，须与佳美物业发展有限公司签订为一期十年的物业管理协议，并一次性交纳管理费、维修基金共人民币85万元。阳光公司认为无法接受该协议，两公司就此发生了争议。

问题:1、阳光公司可以通过什么途径来主张自己的权利

2、你认为本案应如何处理

物业管理法规模拟试题答案

1、服务管理2、民法性质行政法经济法3、定期向业主4、住户手册5、物业6、委托授权合同约定

1、abcd2、abcd3、abcd4、abcd5、b

三、名词解释(每小题5分，共20分

1、物业管理指业主通过对选聘物业管理企业，由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、侵权责任--是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。

3、业主委员会。又称业主管理委员会(管委会)。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。

4、物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。

答:物业管理法律关系性质的多重性 物业管理法律关系基本主体的特定性

物业管理法律关系中业主居于主导地位物业管理法律关系的客体有特殊性

物业管理法律关系的国家干预程度比较大物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性

这些原则可以概括为;

nbs

p;1、 依法自治原则

2、 积极自治原则

3、规范自治原则

4、 民主管理原则

5、 接受监督原则

6、 尊重私权，公益优先原则

法律具有综合性特征

法定责任与约定责任相结合

责任认定对技术规范有较强的依赖性

法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅

性质:

(1)业主公约是业主(区分所有权人)之间的非单纯债权性质的契约;

(2)业主公约是众多业主(区分所有权)之间的社会化的契约;

(3)业主公约具有合伙性质、集团性质;

(4)业主公约类似于劳动法上的劳动协约;

(5)业主公约是有关区分所有人相互之间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规则。

特点:

(1)公约主体是全体业主。在我国，不同地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所不同，但订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体--业主(代表)大会。

(2)公约客体是物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。

(3)公约内容是有关物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。

(4)公约是经业主签约或业主(代表)大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。

(5)公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

订立的原则

(1)合法性原则。业主公约的内容符合法律、法规、政策有关规定和土地使用权出让合同的规定。业主公约自业主签约或业主(代表)大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报所在地的县以上房地产管理部门备案。

(2)整体性原则。业主公约的订立是在全体业主自愿和充分协商的基础上进行，当个别意见难以统一的情况下，应当以全体业主的整体利益为目标，个人服从全体，少数服从多数。

(3)民主性原则。业主公约的订立应当采取民主管理的形式，即通过业主大会或业主代表大会的形式，反映全体业主或者大多数业主的利益和要求。

物业管理法规运用技能培训试卷：物业管理法规试题

一、单选题

1、《物业管理条例》第一条规定:为了规范物业管理活动，维护( )的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

a.业主

b.物业管理企业

c.开发建设单位

d.业主和物业管理企业

2、条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由( )按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

c.业主和使用人

3、县级以上地方人民政府( )负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

a.房地产行政主管部门

b.工商行政管理部门

c.小区管理办公室

d.物业管理协会

4、业主大会应当( )物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

a.代表

b.维护

c.代表和维护

d.领导和保护

5、一个物业管理区域成立( )业主大会。

a.一个

b.二个

c.多个

d.不限

6、业主( )参加业主大会会议。

a.必须本人

b.可让物业使用人

c.可以委托代理人

d.不可以委托代理人

7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。

a.10%

b.20%

c.30%

d.50%

8、召开业主大会会议，应当于会议召开( )以前通知全体业主。

a.7日

b.10日

c.15日

d.20日

9、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的( )。

a.物业管理公司

b.行政主管部门

c.公安派出所

d.居民委员会

10、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权( )以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则:选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权( )以上通过。

a.1/3;1/2

b.1/2;2/3

c.2/3;1/2

d.1/2;3/4

11、业主委员会是业主大会的( )

a.组织机构

b.权力机构

c.自治管理机构

d.执行机构

12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的( )备案

a.工商行政管理部门

b.房地产行政主管部门

c.政府社团登记部门

d.公安部门

13、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行( )职责。

a.招标管理

nbs

p;b.委托管理

c.统一管理

d.自治管理

14、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其( )

a.管理

b.指导

c.监督

d.指导和监督

15、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的( )

a.委托协议书

b.临时委托合同

c.前期物业服务合同

d.物业管理委托合同

16、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的( )

a.临时委托合同

b.物业管理服务协议

d.临时性合作协议

17、建设单位应当在销售物业之前，制定( )，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

a.管理契约

b.住户手册

c.管理规定

d.业主临时公约

18、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害( )的合法权益。

b.物业使用人

c.住宅区居民

d.物业买受人

19、住宅物业建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地房管理部门批准，可以采用( )方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

a.协议

b.批准

c.推荐

d.选派

20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( )约定的内容。

a.公共维修资金

b.物业装饰装修

d.公用面积分摊

21、前期物业服务公同可以( );但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

a.约定期限

b.不定期限

c.定期二年

d.定期三年

22、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同( )

a.暂停

b.作废

c.调解

d.终止

23、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的( )，建设单位不得擅自处分。

a.所有权

b.使用权

c.处理权

d.所有权或使用权

24、物业管理企业承接物业时，应当对物业( )进行查验。

a.技术资料

b.共用部位

c.共用设施设备

d.共用部位、共用设施设备

25、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的( )

a.公共停车场

b.商业服务设施

c.物业管理用房

d.公共场所绿地

nbs

p; 26、从事物业管理活动的企业应当具有( )。

a.独立核算能力的企业

b.能自负盈亏的企业

c.独立承担民事责任

d.独立的法人资格

27、一个物业管理区域由( )物业管理企业实施物业管理。

a.一个

b.二个

c.多个

d.不限

28、物业管理企业( )，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

a.按照物业服务合同约定

b.未能履行物业服务合同约定

c.对于住宅小区治安，消防防范不够

d.虽然加强管理，但仍旧

29、物业管理企业承接物业时，应当与( )办理物业验收手续。

a.施工单位

b.开发建设单位

c.业主委员会

d.居民委员会

30、物业管理用房的所用权依法属于( )。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

a.使用人

b.业主

c.开发建设单位

d.物业管理企业

31、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸，档案资料交给( )

a.居民委员会

b.业主大会

c.业主委员会

d.当地房管部门

32、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得( )

a.职业资格证书

b.职业技术等级

c.职业等级技能

d.职业技术职称

33、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的( )

a.物业托管合同

b.物业服务合同

c.前期物业合同

d.物业选聘合同

34、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的( )

a.经济责任

b.赔偿责任

c.违约责任

d.法律责任

35、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经( )同意，不得改变用途。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.物业管理企业

36、物业管理企业可以将物业管理区域内专业服务项目委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的( )一并委托他人。

a.常规服务项目

b.特约服务项目

c.全部物业管理

d.房屋装修管理

37、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，若物业服务费用欠交，由( )负连带交纳的责任。

a.业主

b.业主的直系亲属

c.使用人所属单位

d.房屋中介机构

38、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费( )

a.可以不交

b.有业主分摊

c.由物业企业核销

d.由建设单位交纳

39、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务( )的监督。

a.质量

b.经营

c.收费

d.保值

40、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由( )。

a.业主确定

b.物业管理企业确定

c.政府物价部门确定

d.双方约定

41、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向( )收取有关费用

a.物业管理企业

b.业主

c.业主委员会

d.最终用户

42、物业管理企业应( )做好的物业管理区域内的安全防范工作。

a.努力

b.全力

c.加强

d.协助

43、物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得( )。

a.擅离职守不负责任

b.监守自盗违法犯罪

c.侵害公民合法权利

d.形成恶势力危害业主

44、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由( )约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

a.业主

b.物业使用人

c.物业管理公司

d.业主和物业使用人

45、物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关( )应当承担连带责任。

a.使用人

b.业主

c.使用人直系亲属

d.业主直系亲属

46、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主，业主委员会、物业使用人和物业管理企业在( )

a.公共维修资金的使用

b.经营所得利润的分配

c.物业管理活动中的投拆

d.招投标管理活动的批准

47、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得( )

a.随意租售

b.改变用途

c.擅自占用

d.任意损坏

48、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知( )

a.业主委员会

b.业主大会

c.物业管理企业

d.居民委员会

49、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请( )讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.物业使用人

50、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由( )依法办理有关手续。

a.业主委员会

b.业主

c.物业管理企业

d.房地产行政主管部门

51、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得( )的同意

a.业主委员会

b.物业管理企业

nb

sp; c.业主大会

d.业主委员会和物业管理企业

52、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得( )的同意。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.业主和物业使用人

53、业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路，场地，在( )恢复原状。

a.10天内

b.20天内

c.30天内

d.约定期限内

54、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当( )

a.经业主大会同意

b.经业主委员会同意

c.经物业管理企业同意

d.及时恢复原状

55、业主需要装饰装修房屋的，应当( )物业管理企业。

a.事先告知

b.同时告知

c.完工告知

d.验收告知

56、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的( )告知业主。

a.禁止行为

b.注意事项

c.规章制度

d.禁止行为和注意事项

57、( )擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款:给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

a.施工单位

b.建设单位

c.业主委员会

d.物业管理企业

58、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止( )，处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

a.违法行为

b.从业活动

c.服务工作

d.经营活动

59、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款( )的罚款;

a.10~20%

b.20~30%

c.30~50%

d.40~60%

60、业主逾期不交纳物业服务费用的，( )应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

a.业主大会

b.业主委员会

c.居民委员会

d.物业管理企业

二、多选题

61、国家提倡业主通过( )的市场竞争机制选择物业管理企业。

a.公开

b.公平

c.公正

d.合理

62、国家鼓励物业管理采( )，依靠科技进步提高管理和服务水平a.新技术

b.新知识

c.新方法

d.新成果

63、业主在物业管理活动中，享有下列权力( )

a.按合同约定接受物业管理企业提供的服务

b.监督业主委员会工作

c.对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权d.监督专项维

修资金的管理和使用

64、业主在物业管理活动中应履行下列义务( )

a.参加业主大会会议，行使投票权

b.遵守业主公约，业主大会议事规则

c.按规定交纳专项维修资金

d.按时交纳物业服务费用

65、物业管理区域的划分应当考虑物业的( )等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

a.共用设施设备

b.建筑物规模

c.社区建设

d.市政公用设施

66、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的( )等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

a.先后顺序

b.建筑面积

c.住宅套数

d.产权期限

67、业主在物业管理活动中，享有下列权利:( )

a.选举业委会委员，并享有被选举权;

b.提议召开业主大会会议，并提出建议;

c.提出制定和修改主业主公约、大会议事规则的建议;

d.参加业主大会会议，行使投票权;

68、业主大会履行下列职责( )

a.制定、修改业主公约和业主大会议事规则

b.选举更换业主委员会委员，监督委员工作

c.选聘解聘物业管理企业

d.决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施

69、业主大会会议可以采用( )的形式，但应当有物业管理区域内容持有1/2以上投票权的业主参加。

a.集体讨论

b.分组讨论

c.书面征求意见

d.小会讨论

70、业主大会作业出以下决定:( )必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

a.制定和修改业主公约

b.业主大会议事规则

c.选聘和解聘物业管理企业

d.专项维修资金使用和续筹方案的决定

71、业主大会会议分为( )会议。

a.定期

b.不定期

c.临时

d.随时立会

72、业主委员会履行下列职责( )

a.召集业主大会，报告物业实施情况

b.选聘、解聘物业管理企业

c.与选聘的物业管理企业签订物业服务合同

d.监督业主公约的实施

73、业主公约应当对有关利益:( )等事项依法作出约定。

a.物业的使用、维护、管理

b.业主的共同利益

c.业主应当履行的义务

d.违反公约应当承担的责任

74、业主大会议事规则应当就业主大会的( )等事项作出约定。

a.议事方式

b.表决程序

c.业主投票权确定办法

d.业主委员会组成和委员任期。

75、业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出和从事与物业管理( )

a.无关的决定

b.无关的活动

c.相抵触行为

d.不作为行为

76、业主大会、业主委员会应当配合( )相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

a.物业管理企业

b.公安机关

c.居民委员会

d.街道办事处

77、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:( )

a.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

b.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

c.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

d.物业管理所必需的产权资料。

78、物业服务合同应当包括对( )等内容进行约定。

a.服务质量

b.服务费用

c.物业管理用房

d.物业管理事项

79、物业服务收费应当遵循( )原则

a.合理、公开

b.收费与服务水平相适应

c.区别不同物业的性质和特点

d.使业主不产生投诉和纠纷

80、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为( )。

a.予以制止

b.依法处理

c.行政处罚

d.行事处分

81、物业管理服务收费应由( )制定，在物业服务合同中约定。

a.业主

b.业主委员会

c.物业管理企业

d.物价主管部门

82、业主、物业管理企业不得擅自占用，挖掘物业管理区域内的( )损害业主的共同利益。

a.公共建筑

b.公用设施、设备

c.道路

d.场地

83、利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关( )的同意后，按照规定办理有关手续。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.物业管理企业

84、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会，物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所行收益应当( )

a.主要补充专项维修资金

b.也可按业主大会的决定使用

c.和效益创造人分成

d.物业管理企业也应利益均占

85、挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门( )

a.追回挪用的专项维修资金

b.给以警告

c.没收违法所得

d.并处挪用数额2倍以下的罚款

86、物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门和司法部门( )

a.吊销资质证书

b.依法追究直接主管刑事责任

c.依法追究直接责任人刑事责任

d.依法追究法人代表刑事责任

87、( )个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下罚款;

a.擅自改变公共建筑、公共设施用途

b.擅自占用、挖掘道路、场地

c.擅自利用共用部位、公用设施经营

d.擅自占用物业用房

88、《物业管理条例》的主要内容可归纳为:( )

a.建立了十项基本制度

n

bsp; b.明令六项禁止行为

c.规范两项书面合同

d.法规授权四项规定

89、《物业管理条例》归纳为建立了十项基本制度包括( )

a.招投标制度

b.资质管理制度

c.人员资格制度

d.专项维修资金制度

90、《物业管理条例》明令四项禁止行为( )

a.物业管理用房不得擅自改变用途

b.物业区域道路、场地不得占用、挖掘

c.区域内公共建筑和设施不得改变用途

d.不得将该区全部物业管理一并委托他人

三、判断题:

91、只有一个业主的，或者业主人数虽多且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。( )

92、业主可以委托代理人参加业主大会会议。( )

93、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。( )

94、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力( )

95、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。( )

96、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。( )

97、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于5个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。( )

98、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。( )

99、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。( )

100、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止或者依法处理，并及时向有关行政管理部门报告( )

物业管理法律法规试题答案

单选题1~60题

1、d2、d3、a4、c5、a6、c7、b8、c9、d10、b

11、d12、b13、d14、d15、c16、c17、d18、d19、a20、c

21、a22、d23、d24、d25、c26、d27、a28、b29、c30、b

31、c32、a33、b34、d35、b36、c37、a38、d39、c40、d

41、d42、d43、c44、d45、b46、c47、b48、c49、b50、b

51、d52、c53、d54、d55、a56、d57、b58、a59、c60、b

多选题61~90题

61、abc62、ac63、abcd64、bcd65、abc

66、bc67、abcd68、abcd69、ac70、abcd

71、ac72、acd73、abcd74、abcd75、ab

76、cd77、abcd78、abd79、abc80、ab

81、ac82、cd83、abcd84、ab85、abcd

86、abc87、abc88、acd89、abcd90、bcd

物业管理法规运用技能培训试卷：某物业管理公司文件编号规则

物业管理公司文件编号规则

1.0质量环境手册代码:zl

2.0部门代码

2.1客户服务中心代码:01

2.2综合事务部代码:02

2.3工程技术部代码:03

2.4环境管理部代码:04

2.5护卫服务部 代码:05

2.6财务稽核部代码:06

3.0质量环境手册 yshz-zl-××

yshz-表示公司名称缩写，zl-质量环境手册缩写，××-标准条款号。

3.1程序文件yshz-c*-□□-××

yshz-表示公司名称缩写，c*-程序文件缩写，□□-部门代码，××-流水号。

3.2作业指导书 yshz-zy-□□-××

yshz-表示公司名称缩写，zy-作业指导书缩写，□□-部门代码，××-流水号。

3.3记录 yshz-jl-□□-××

yshz-表示公司名称缩写，jl-记录缩写，□□-部门代码，××-流水号。

3.4外来文件 yshz-wl-××

yshz-表示公司名称缩写，wl-外来文件缩写，××-流水号。

3.5图纸 yshz-tz-□□-××

yshz-表示公司名称缩写，tz-图纸缩写，□□-图纸类别代码，××-流水号。

其中类别代码为:

dq--电气 js--给排水 tj--土建

*f--消防kt--空调、暖通 yl--园林

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物业管理法规运用技能培训试卷：物业管理手册之顾客需求调查指引

物业管理手册:顾客需求调查指引

1适用范围

1.1本指引主要适用于物业分公司(筹备处)在项目开盘前及入伙开展的顾客需求调查工作，为物业管理方案的深化提供必需的数据和信息。

1.2对正常运营项目，物业分公司为确切了解和掌握顾客需求，不断提高服务质量，实现持续的顾客满意，在开展顾客满意调查之外可参照本指引进行专项的顾客需求调查。

1.3对外承接物业项目过程中，为保证投标的取得预期成果，物业分公司根据实际需要，在征得委托方同意后可参照本指引规定开展顾客需求调查工作。

2目标顾客需求调查

2.1目标顾客的基础资料(包括年龄、职业、收入、联系方式等)由项目所在公司营销(策划)部提供，针对目标顾客的调查内容包括，但不限于:

a)目标顾客的职业类别划分;

b)目标顾客对au*物业品牌的认知;

c)目标顾客对竞争项目物业管理的印象;

d)目标顾客购买个案的主要原因;

e)目标顾客可接受的物业管理费的标准、收缴的方式;

f)目标顾客对未来物业管理公司提供的服务内容的要求和期望;

g)目标顾客的其他需求。

2.2物业分公司可采用答卷法、谈话法和电话调查等方法，对不同类别的目标顾客进行分组、抽样调查。

2.3在项目开盘前一个月，物业分公司根据以上调查结果拟订目标顾客物业服务需求调查报告，作为物业管理方案编制及深化修订的依据，目标顾客物业服务需求调查报告应作为物业管理方案的支持资料，在报批时一并提交。

3准业主需求调查

3.1准业主的基础资料(包括年龄、职业、收入、联系方式等)由项目所在公司营销(策

划)部提供，针对准业主的调查内容包括，但不限于:

a)准业主的职业类别划分及对日后物业管理的外部资源作用;

b)准业主购买本物业的用途;

c)对物业管理的需求期望;

d)物业管理难点的问题。

3.2物业分公司可采用答卷法、谈话法和电话调查等方法，对不同类别的准业主进行分组、抽样调查。

3.3在项目入伙前的3个月，物业公司根据以上调查结果拟订准业主物业服务需求调查报告，作为物业管理方案编制及深化修订的依据，目标顾客物业服务需求调查报告应作为物业管理方案的支持资料，在报批时一并提交。

物业管理法规运用技能培训试卷：别墅项目物业管理人员配置培训

别墅项目物业管理人员配置与培训

人员配置:

1. 项目经理:1人，本科以上学历，年龄35岁以下，具有15万平米以上物业管理经验，有亲和力及应变能力，有良好的组织、协调、沟通能力，有敬业和创新精神。

2.项目助理: 2人，专科以上学历，年龄24--30岁熟知物业管理并有酒店管理服务经验，具有一定生活经验，善于沟通，协调能力强。具有强烈的服务意识，和吃苦耐劳甘做业仆的思想理年。

3. 保安员: 16人，男性，年龄30岁以下，退伍军人，具备游泳技能，身体健康，有较强的工作责任心，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。

4. 维修员(水、电、智能化):4人，具有强弱电、水暖、土建、园林绿化、电梯、智能化等方面的专业技能，有上岗证书，专业技术掌握握熟练，有丰富的实际操作经验，沟通能力强，工作认真、踏实。

5. 保洁员:4人，男女不限，年龄45岁以下，身体健康，工作责任心强，能吃苦耐捞，有敬业精神。能，品貌端正，责任心强，善于沟通，具有良好的团队协作精神。

(架构图 共计27人)

部门岗位人数职责专业素质

物业管理法规运用技能培训试卷：物业公司年终总结暨表彰大会团队物业管理知识问答试题

(共二十题100分，每题5分，以举手抢答形式进行，答对加分，答错扣分)

1、**的通讯地址是:z市***区*路c号。

a、3b、5c、6d、10

2、**项目的物业服务费收费标准是:d元/平方米。

a、1.5b、1.58c、1.6d、1.68

3、根据《**前期物业服务协议》，室内汽车停车位的停车管理服务费是

b元/个。

a、40b、50c、60d、70

4、根据政策规定，z市配备电梯的住宅及非住宅专项维修资金统一按c元/平方米标准收取。

a、58b、60c、68d、70

5、根据《**前期物业服务协议》，逾期欠交物业服务费的违约金为按所欠费用每天c交纳。

a、千分之一b、千分之二c、千分之三d、千分之四

6、根据《**装修管理规定》，装修初次验收通过之日起c个月内安排复检。

a、一b、二c、三d、四

7、根据《**装修管理规定》，装修单位应按消防部门规定配备充足的灭火器(每平方米配b只4公斤的灭火器)。

a、1b、2c、3d、4

8、据《**临时管理规约》，**项目的总建筑面积是:a平方米。

a、209380b、219380c、209680d、209386

9、业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行a的定价方式。

a、政府指导价b、成本指导价c、政府定价d、市场调节价

10、根据《z市住宅物业服务收费管理办法》业主委员会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行d。

11、根据《z市区住宅物业服务收费政府指导价》，高层住宅物业服务收费，在多层住宅各等级基准价及上下浮动20%的基础上相应增加d元/月.m2。

a、0.2b、0.3c、0.4d、0.5

12、根据《z市住宅物业服务收费管理办法》住宅物业装修如要收取保证金(押金)的，应由物业公司与业主签订合同，或在业主公约中约定。保证金应在装修验收后一个月内退还，最长不得超过c个月。

a、一b、二c、三d、半年

13、根据《z市物业服务收费管理办法》，地下(室内)自有车位物业服务收费标准为每个车位50-d元/月。

a、55b、60c、70d、80

14、根据《z市物业服务收费管理办法》，实行出入证管理的住宅小区，物业服务企业应为业主免费配置至少c张出入证(含ic卡等)。

15、根据《z市区住宅小区物业装修收费管理规定》，业主对其物业进行装修的，物业服务企业可向业主或装修人员(企业)收取共计不超过b元/户的装修保证金。

a、1500b、2000c、2500d、4000

16、根据《z市区住宅小区物业装修收费管理规定》，业主装修期间对装修工人实行出入证管理的小区，物业服务企业可按照每张不超过b元/证的标准向业主或装修人员(企业)收取出入证押金。

a、10b、15c、20d、30

17、根据《广东省物业管理条例》，百分之a以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求

a、20b、30c、50d、70

18、根据《广东省物业管理条例》，业主大会筹备组应当自成立之日起d个月内，组织召开首次业主大会会议。

a、一b、二c、三d、六

19、根据《广东省物业管理条例》，业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积b以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;

a、三分之一b、三分之二c、二分之一d、四分之三

20、根据《业主大会和业主委员会指导规定》，业主委员会由业主大会会议选举产生，由b至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，;