某某物业管理公司用工须知（优选10篇）

某某物业管理公司用工须知

某物业管理公司用工须知

(一)对个人素质的控制

因为质量是公司各个部门和全体员工共同努力的结果，是公司整个工作和管理水平的综合体现，服务质量的好坏是和每一名员工密切相关的。每一位员工的工作都直接或间接地影响着公司服务的质量，每一位成员都承担着与自己工作相关的质量职责。因此，为了获得所期望的质量，每位员工的个人素质必须符合岗位要求。

(二)劳动条例

1、聘用原则

(1)招聘员工的原则是根据公司的工作需要，依据应聘者是否适合应聘岗位职务的素质和培养潜质，并以该职位人员应具有的完备知识和操作技能作为考核标准"公开招聘，择优录用"。

(2)用人原则是优胜劣汰，能者任用，不能胜任者辞退，没有"铁饭碗"。

2、培训期

应聘员工均有培训期，学习所应聘岗位的业务范围、本小区的基本情况及公司规章制度，培训期一般为七天，可以根据具体情况延长。如需延长，须由管理处主任报人事部门审核批准。经培训考核后合格方可试用。

3、试用期

(1)新录用员工均有试用期，以考核其实际工作表现和适应能力。试用期一般为1个月，也可以根据具体情况缩短或延长。如需缩短或延长，同样由部门主管报公司经理审核批准，但试用期最长不得超过3个月，最短不得低于1个月。

(2)试用期内违反公司规定或不称职者，公司可随时辞退，而不作任何补偿。

4、调职

公司因工作需要或员工的工作表现能力适合与否，可以决定员工工作的调整。

5、晋升

公司对于工作能力强，表现良好或有特殊贡献的员工，在认为适当的时候，可以给予晋升。晋升后第1至3个月属见习期，见习期满后，工作表现满意者则由公司经理正式委任。

6、辞职

员工在合同期内，因有特殊原因需要辞职时，须提前15天通知管理处或缴交半个月工资额作为违约金。获准后按规定办理相关手续。若员工未按上述规定而擅自离职，将不给该员工任何证明，并扣回该员工1个月工资总额以代替通知。试用期内的职工须提前7天递交辞职申请，或以7天实际工资代替通知。

7、解聘

(1)员工在工作期间有重大过失，或属于聘用合同有关辞退条款，公司有权随时辞退该员工而不做任何补偿。

(2)因业务调整或管理方面有变化而产生冗员，公司有权裁减人数，但需提前15天书面通知员工。

(3)认为员工不适宜本职工作而又不可能调职，可提前书面通知员工，予以解聘。

(三)其他事项

下列事项如有变更，员工须在变更后7天内通知公司。

1、个人变更事项;

2、住址和通讯方式;

3、婚姻和家庭。

(四)工资管理

1、工资构成

由基本工资、考核工资、补贴、其它工资(劳保统筹等)等构成。

2、员工工资岗位及标准

根据行业状况和岗位的实际操作制定员工工作岗位标准。

3、岗位设立及条件

根据公司经营规模和发展需要，本着"精简、效能"的原则，设立内部经营管理机构和部门，并按照职责范围和工作任务、岗位任职条件，定岗、定员、定费。

4、岗位工资级别评定方法

(1)员工经招聘入职后，根据任职资格确定工作岗位。

(2)试用期人员工资根据新聘人员从事的岗位，按相应岗位的试用期工资标准发放。

5、工资发放

月薪发放日为次月的10日。各管理处在每月的最后一天将考勤情况上报公司人事财务部，由人事财务部计算并经核准后发放。

6、工资变动管理

(1)建立员工工资的动态管理。员工评定岗级后，工资按照岗位标准套入相应的档次，做到薪随岗定，岗变薪变，易岗易薪。

(2)根据企业经济效益和目标规划，由公司领导研究决定调升和下浮员工工资的比例，以增强企业的发展后劲。

(3)工资调整实行考核制。对于员工的表现将依据奖惩制度执行，发现有违纪现象，立即填写"违规记录表"按相应的处罚标准在当月的工资中扣除。

(4)奖励实行评比制。通过自评、群众评议、领导评议评出优秀给予奖励。

某某物业管理公司用工须知：物业管理档案建立管理试题

第二章 物业管理档案的建立与管理

一、单选题

228、物业中的公共设施和房屋公共部位是多个产权人共有财产，其维修养护费用应由( )

a、共有人按产权比例分担 b、共有人按人口数量分

229、物业档案资料是指人们在物业的开发和管理活动中形成的，作为( )保存起来以备查考的各种文件。

a、原始记录 b、业主档案 c、管理制度 d、用户信息

230、客户投诉记录应每年更新，旧的记录一般( )后可以销毁。

a、半年 b、1年 c、2年 d、3年

231、制作房地产分幅平面图应按照( )的比例

a、1:200 b、1:500 c、1:1000 d、1:5000

232、物业管理档案中的( )是指在物业管理活动过程中形成的各种文字资料

a、图 b、表 c、档 d、册

233、物业管理档案中( )的特点是内容浓缩，检索方便。

a、图 b、表 c、卡 d、册

234、一个有序的物业管理资料库是一个完整的( )。

a、树形图 b、菱形图 c、矩形图 d、环形图

235、在管理档案的各个环节中，( )的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。

a、收集 b、整理 c、归档 d、利用

236、归档就是按照资料本身的( )进行科学地分类与保存。

a、大小顺序 b、字母排列 c、内在规律 d、图表卡册

237、物业资料归档要做到( )。

a、去伪存真 b、尽可能完整 c、尽可能准确 d、十清

二、多选题

238、在物业管理工作中，用户档案的建立与管理是通过( )完成的。

a、收集档案资料 b、分类存档 c、建立管理制度 d、建立使用制度

239、档是物业管理档案资料的主要成分，包括( )。

a、房屋接管验收记录 b、房屋分户平面图 c、管理合同副本 d、房屋产权证副本

240、物业档案资料的作用有( )。

a、制约作用 b、凭证作用 c、参考作用 d、协调作用

241、物业档案资料是( )

a、销售、出租物业时的凭证 b、前期建设开发成果的记录 c、实施物业管理时工程维修和配套发行的依据 d、更换物业管理企业是必须移交的内容之一

242、计算机在物业管理中的应用包括( )。

a、编辑、处理、打印、保管各种文书和资料 b、制作规划设计图纸，存储各项基础资料 c、确保物业具备正常的使用功能 d、建立网络，沟通信息，实现资料、设备共享

243、有物业管理系统中的计算机技术主要用于( )等方面。

a、电子数据处理 b、管理信息系统 c、决策系统 d、消防系统

三、判断题

244、( )房地产的权属登记和产权备案是物业管理中的重要环节。

245、( )在对物业管理档案进行分类时，通常是采用一种方法比较好。

246、( )档案资料的建立主要抓住收集、整理、归档、利用四个环节。

247、( )使用电子数据处理技术不仅可以节省人力、物力，而且使管理工作更加科学化、规范化和现代化，从而提高服务水平。

某某物业管理公司用工须知：大型小区物业管理目标整体设想

大型住宅小区物业管理的目标及整体设想

针对****的实际情况，我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。我们对****的管理目标定位是:在管理期内，使****的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为深圳市物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业管理服务，在全面接管小区后一年内使****达到龙岗区物业管理优秀小区的管理标准，二年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准，三年内达到广东省优秀示范小区物业管理的标准，四年内达到国家优秀示范小区物业管理标准。我们对****的管理设想可概括为:

树立***物业管理形象

建设专业规范的服务队伍

提升****的综合品质

打造***一流地产品牌

(一)树立***物业管理形象

***物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业，她最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新。***物业经过四年的历炼，积淀了丰富的企业文化，储备了大批优秀人才，拥有成熟的物业管理经验，保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力。***在接管****后，****将成为***物业明年工作的重中之重，必将投入主要精力，努力树立起***物业管理的形象，为提升****物业管理水平，***物业准备采取以下措施:

1、全面推行"人性化物业管理模式"

***物业借鉴国外物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特征的具有***特色的人性化管理模式，使***物业在管理水平上有了质的提高。***的人性化管理实现了几个统一:对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一;对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一;对员工来说，体现了企业发展和个人成长的统一。

***"人性化物业管理模式"可以表述为:(1)关注员工和业主不同层次的需求;(2)小区环境建设中人性化因素的融入;(3)对业主在管理服务过程中的"家庭式关怀";(4)现代文明社区精神的塑造。简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。***物业在桂芳园的物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使****的物业管理在档次上得到全面提高。

2、个性化服务

作为服务性行业，***物业在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念，在****的物业管理中，我们将提供个性化服务，以适应社会发展与消费细分的市场趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求，提高到在满足业主上述需求的基础上，最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度;尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此，***物业将根据各类业主的不同需求，提供不同层次、不同类型的个性化服务。我们将根据****各类业主的不同需求，提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容，实行有效的"爱好分类、个性服务"，将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。

3、实践"即时服务和隐性管理"相结合的管理设想

我们在****的物业管理中，将引入"即时服务"和"隐性管理"相结合的管理理念。"即时服务"，就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解，并成立"业主应急服务队伍"和"二十四小时快速维修队伍"，保证在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的服务，我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。"隐性管理"是服务档次的提升，其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，而且保证在业主需要帮助时即时出现，提供深层次的个性化服务。比如，小区的清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员，充分尊重了业主的私密空间。

4、物业管理人职业化

人力资源是物管企业最大的资本，因而，必须树立现代的人力"资本"观念，把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用，扩大投资，让其为企业创造更多的价值。***物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制，能量化的尽量加以量化，不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目，在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进，而在工作态度和能力方面侧重于长期表现，在考核过程中，以上级考核下级为主，辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量，确保考核的公平、公正和公开。***物业已经具有以下三个方面的优势:一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策;二是重视与员工的沟通，加大了情感投资力度，充分尊重员工，对员工进行"人文关怀、情感服务"，用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染员工，让员工感受到企业这个"大家庭"的温暖;三是进行职位激励，帮助员工进行职业生涯设计，给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力，***物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才，使员工以公司为家，以目前的职业为终身职业，确保****物业管理质量，保证了***物业的可持续性发展。

5、全面实施mis、cis系统及cs系统工程

a.mis系统:物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证四季雅节信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统，对社区所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。

b.cis系统:我们将对****进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等，这些设计完成并实施以后，****将有一个独立完整的形象系统，从而大大提高****的形象，提高社区的文化品味。

c.cs系统:我们将在****的物业管理中实施顾客满意战略，即一切从业主、住户的需要出发，以业主满意为***物业管理服务的目标，使****业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。

6、实行社区计算机网络管理

现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理，实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。***物业已在桂芳园使用了当时较为先进的物业管理软件系统，现在物业管理软件日新月异，我们将总结经验，争取将目前最新的网络版投入****的管理中，从而全面提升****的物业管理水平。

7、全面实施iso9001质量保证体系

实施iso9001质量保证体系是进行社区规范化管理的保证，***物业将力争于____年通过iso9001国际认证，我们将在****的管理中全面导入iso9001的管理体系，保证小区的管理规范化

、制度化。

8、建立治安快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素，****的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保小区治安防范万无一失。

9、逐步增加社区管理服务的技术含量

未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞争将起最终作用。在****的物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重;环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本;在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。

10、全面导入酒店式商务物业管理(重点介绍)

我们将在****推行"以业主为中心"的酒店式管理服务模式，倡导"以人为本"全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对****进行全方位的服务:

(1)****酒店式物业管理的行为标准:

smile(微笑):每一位员工必须对所有服务对象(业主)保持真诚的微笑;

e*cellent(杰出):要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。

ready(准备):主动，要求能随时为服务对象(业主)提供专业、规范的服务;

viewing(看待):要把每一位服务对象(业主)都看作需要特殊照顾的贵宾。

inviting creating(创造):要精心创造出使服务对象(业主)能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务;

eye(关注):始终要用热情友好的关注态度对待服务对象(业主)，关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受;

国际酒店业认为，service(服务)的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。

(2)****酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准:

要满足服务对象的个性服务需求，具体要注意下列两点:

*要事前了解服务对象的各种不同的需求:

不同类型的业主具有不同的个性服务需求。一般而言，业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业主归属需要方面，应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自我实现需要方面的需求;这样，必须事前了解各类型业主的"个性"归类集中，拟定服务的实施计划。

*按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象(业主)的需要:

物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品(物业管理职能实施效果)的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对产品的形式和表象(即物业管理职能的实施过程)有不同的要求。

在提供服务时，不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求，特别应注重实施过程中的业主的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务。由此，应凭"以物业管理为依托、以业主服务为中心"的理念，推行充分体现酒店式的"隐性管理"管理模式。

(3)****服务工作的指导方针(服务诫条):

*业主满意是我们工作的目标。

*微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。

*沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。

*快捷。根据业主的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。

*职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。

*职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲;注意个人卫生;时刻留意员工就是公司的形象的体现者。

*团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现，认同***的企业文化和管理。

*工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。

(4)业主服务感受描述:

*安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射"纪律严明、训练有素"的安全防范行为。

*大堂优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的大堂保安的真诚微笑、礼貌问候，让业主体现星级酒店服务的感受。

*优美的绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。

*整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务。

*任何时候需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品;且常备"红十字"应急医药，以备不时之需。

*公共设备正常运行和迅速的家居维修服务，便可商居无忧。

*组织有主题的文化娱乐和体育活动，常保心身开朗。

*拥有独立的私人空间，亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。

***的酒店式物业管理将使****的业主倍感尊贵。

(二)建设专业规范的服务队伍

在实施****物业管理的过程中，我们将建设一支能够将***物业管理模式与****全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍。同时，我们将持续推行"物业管理人职业化"的管理主题，有计划地选拔培养管理处高层管理员，为****物业管理的持续发展和提高培养和储备人才。***物业历来重视培训工作，建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此，我们有信心在****的物业管理期间，培育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。

(三)提升****的综合品质

略

某某物业管理公司用工须知：物业管理公司岗位消防责任制

物业管理公司岗位消防责任制(五)

一、消防安全管理中心职责

1.负责物业范围内的安全管理监控，并进行录像，发现可疑情况立即通知当值安全管理员前往调查处理。

2.负责消防监控，在火情情况下根据工作程序启动各种消防设备，使之正常工作。

3.负责本责任区域内的消防设施、设备的保养。

4.负责相关消防表格的记录。

5.负责物业消防安全管理指挥系统正常畅通。

6.负责责任区域内的清洁卫生工作。

7.负责紧急情况下利用公众广播系统引导、疏散物业内人员及重要物资。

8.服从上级的工作安排。

二、安全管理员消防职责

1.努力学习消防业务知识，熟悉消防灭火设施、器材的使用性能，达到“三懂三会三能”。

2.配合消防监控员做好火警确认工作。

3.巡楼查看火险隐患及消防器材设施在位情况，如发现丢失、损坏要及时报告直属领导，并通知消防主管及消防监控员调查处理。

4.遇有火情要立即按下手动报警器，或电话通知消防安全管理中心，讲清起火具体位置及燃烧物质，同时利用就近灭火器、消火栓扑救，控制初起火灾，待上级及其扑救人员赶到。

5.待上级领导到达现场，要服从领导，听从指挥，做好灭火、疏散、引导工作，维护好火场秩序，做好防范工作。

三、班组长消防职责

1.对本班组的消防安全负责。组织员工学习、贯彻公司部门各项消防要求，带领班组成员执行消防制度和各岗位的消防责任制。

2.每日班前结合服务工作向员工提出消防安全要求，交班前检查，并向下班交接消防安全工作。

3.负责对新上岗员工进行岗位消防安全教育。

4.每日检查工作同时检查消防安全，制止、纠正违章，经常组织员工对所用电器设备、电动机械、明火器具等进行日常维护保养，发现故障及时维修，保证安全。

5.坚持每周班组消防安全检查制度，整改不安全因素，无力解决的及时报部门经理。

6.发生各种火灾、火险事故，立即报告并组织员工抢救，保护好现场，参加事故调查处理。

7.搞好岗位内消防用具、灭火器材的日常维护保养，保持完好、整洁，专物专用。

四、员工共性岗位职责

1.消防安全事关全公司的效益、声誉和员工、客户的人身安全，任何人不准以任何借口影响和损害消防安全。

2.每个员工都是义务消防员，认真学习消防知识，自觉遵守安全服务(技术)规程，严格执行各项消防安全制度，努力达到“三懂三会”(即懂本岗位火灾危险性，懂预防措施，懂扑救方法;会使用消防器材，会处理火险事故，会报警)。

3.保持安全出口、消防疏散通道的畅通无阻，无违章用火、用电、吸烟，不随意堆放易燃、易爆危险物品和杂物，不冒险蛮干，发现他人在办公室、工作间等处使用电炉、电饭锅等加热器具及随意存放易燃易爆危险物品，应及时劝阻或制止，并报告主管领导。

4.坚持岗位消防检查，保持本岗各种照明、电器设备、机具等的安全，及时正确处理火险苗头，发现火灾，迅速报告，接到指令后准确地报警并积极扑救。

5.对本岗位配置的灭火器材、设备，做好日常维护、保养，保持完好、整洁，专物专用，发现故障及时反映。

6.自觉接受领导和消防监督员工的检查指导，积极参加消防学习活动。

某某物业管理公司用工须知：z小区物业管理公约文本

小区物业管理公约文本

为加强物业小区管理，维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用，创造一个安全、清洁、舒适、优雅的生活环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，制订本公约。

第一章总则

第一条:****公司受******公司委托，组建海韵***物业管理处，对***小区物业的公共设施和居住秩序等事项进行管理和服务。

第二条:全体业主应遵守和履行本公约的规定，支持配合物业公司的工作，同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等文件规定的使用要求进行使用。

第二章建设单位的权利和义务

第三条:建设单位的权利:

1、住宅出售后至业主大会成立前，由建设单位选聘管理单位进行物业管理;业主大会成立后，由业主大会按有关程序和授权选聘管理单位进行物业管理。物业公司在获得建设单位或业主大会委任后，将被视为全部业主之集体代理人，全面负责统一管理土地及物业。

2、建设单位有权按土地或物业实际需要另行制定适用于该土地及物业其他部分、地方或单位的附属公约，有关业主同意签署后，须遵守该附属公约。

3、经有关管理部门许可后建设单位有权改换本物业公共外墙和公共部位的颜色。

4、涉及政府有关法律、法规(配套、规划)政策的调整，建设单位有义务按政府相关政策进行调整。

5、建设单位有权将本公约内保留给建设单位的权利转让给其认为适当的人或公司。

6、建设单位有权在经地名办等机关同意后更改本物业的名称或其中任何部分的名称及编号，无须就因此而引起的任何损失、费用或开支向业主或其他拥有使用权的人负责或赔偿，物业公司亦不承担因更改名称及编号所引的任何损失。但建设单位必须提前一个月通过物业公司向业主发出更改名称及编号的通知。

7、建设单位可委派代理人行使建设单位在该土地上拥有的任何权利。

第三章物业公司的权利和义务

第四条:物业公司的管理职能:

1、维护小区正常公共秩序，搞好安全及消防工作，配置保安，组织24小时安全巡逻，安排消防训练和培训。

2、保护小区内公共区域的环境清洁卫生，进行小区共用部位的清洁工作、及时收集清运生活垃圾。

3、负责小区内的共有部位及公共配套设备设施的维修保养，确保各种设备设施的正常运行。

4、做好小区内公共绿化的养护和管理工作。

5、对进出小区各种车辆(包括机动车和非机动车)实行管理。外来机动车除施工车、搬场车及特种车辆外，禁止其他客车或货车停放本小区;各种车辆实行定点停放，对进入小区的各种车辆(除值勤的特种车辆外)按物价局有关规定收取停放费。

6、提请当地房地产行政管理部门拆除违反公约规定并劝阻无效的一切设置，拆除及恢复原貌所发生的费用由被执行者承担。

第五条物业公司可按照《前期物业管理服务协议》之规定收取物业管理费及其他费用。收费标准按市物价局核定标准或日后与业主委员会协商确定。

第五条:物业公司应妥善管理及维修物业公共范围的设备设施，提供约定的服务，使物业保持清洁安全及正常使用。物业公司在管理及维修物业时，作为全体业主的代理人，物业公司根据本公约做出的行为及决定，在各方面对所有业主均有约束力。为此，各业主特授予物业公司一切必须的管理及维修权利，包括(但不限于):

1、向各业主、租客及物业使用者收取本公约约定的一切费用和款项，按照本公约约定随时制定管理细则。

2、为物业购买一切物业公司认为必需之保险，为物业安排垃圾收集、清洁、维修及其它公共服务。

3、在必要的情况下经预先通知(紧急情况除外)，携带工具进入物业任何部位(包括任何单元)，以进行在本公约之下维修及管理。

4、对于本公约规定必须获得物业公司同意之事项，物业公司可对其许可附加条件或收取合理费用。物业公司为个别业主提供额外的管理或维修服务可在事先告知的情况下向有关业主收取额外费用。

5、为执行本公约约定，拆除土地及物业上违法或违反本公约的物体，物业公司有权经有关部门同意后截断违反本公约之业主的水、电及其它供应和服务;或把违反本公约的业主的名字张贴于物业之告示版上;或采取一切必要的法律或诉讼行动。

6、如因管理及维修物业所需，物业公司有权要求相关单元之用户容许有关人员进入该单元进行有关工作，否则，该相关单元之用户须承担因物业公司无法管理及维修造成第三方蒙受之损失。

第四章业主的权利和义务

第六条业主的权利和义务:

1、每位业主对其拥有的住宅单元有全权处理权，包括依法出售、转让、抵押、出租或其它方式处置、变卖。

2、每位业主对小区共用部位及公共设施与其他业主共同享有产权和使用权。

3、自觉遵守《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等相关各项规章制度，共同维护物业的各项设备及设施;督促其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者配合物业管理工作，创造良好的工作秩序和生活秩序。

4、按时向物业公司缴纳物业管理费、停车管理服务费、维修费及其它用于物业管理之费用。

5、各业主应对其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者的行为负责。因上述人士的行为而发生的对物业及他人损害、损失的，该业主应承担因此而产生的连带责任。

6、业主应依据其拥有的房地产管理部门核发的房产证上记载的房屋用途使用其物业，不得擅自更改房屋用途，否则将承担相应的法律责任。

7、业主转让/出租其单元住宅物业任何部分，请于有关买卖/租赁合约签署之日前将此情况书面告知物业公司。

在物业公司收到书面通知前，如业主之承让人/承租人发生违反管理公约的行为(包括但不限于拖欠物业管理费或其它费用等)，业主将承担连带法律责任。

第五章房屋使用管理

第七条:业主、使用人同意按照下列规定使用和维护物业:

1、按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，需经相邻业主、使用人同意后，并报有关行政管理部门批准。

2、因维修物业或者公共利益，业主、使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业管理企业提出书面申请，经书面同意后方可实施，并在7天内恢复原状;给他人造成损失的，应做相应赔偿。

3、业主转让或者出租物业时，须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况书面告知物业管理企业。

4、物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入该物业内部应急维修的，物业管理企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人承担。

5、物业管理企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时，业主要予以配合;业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的，由其承担修复或者赔偿责任。

6、为确保物业环境清洁，不得在物业公共部位随地吐痰、乱扔烟蒂果皮杂物;不准随意张贴，严禁乱抛杂物。每个垃圾桶/箱周围应保持清洁，凡倾倒粘潮或有异味等废物，须用塑料袋或纸包好。不得从空中向地面抛弃任何垃圾或物品，并承担因故意或过失向地面坠弃垃圾或物品之责任。

7、爱护花草树木，不得侵占绿地、毁坏绿化。

8、空调外机必须按指定位置安装。

第八条:业主在上班或房屋空置期间应把水、电、天然气等开关关好，以防泄漏，避免影响他户之安全;对卫生间、厨房等排水管道应畅通，以免溢水，影响他户，各业主需对疏忽引发之损失负一切责任。

第九条:业主或用户必须爱护本物业内的电梯、消防、电讯、绿化、道路等公用设施及附属设施。

第十条:每户设置独立电表，禁止未经电力部门及物业公司批准而私自增大负荷或私拆装电气线路和设备。

第十一条:业主自用电器设备发生故障，或发现公用电气线路发生故障，应及时向物业公司或供电部门报修，以防事故扩大，自用设备维修费由业主自行支付。

第十二条:每户设独立电表，未经供水部门及物业公司同意，业主不得在水表之前装出水管或使水表传感失灵。

第十三条:每户设独立天然气，未经供气部门及物业公司同意，业主不得擅自改变表具位置及表具之前的管道。

第十四条:除非得到物业公司事先书面同意及经有关部门批准并告知物业公司的，不得在物业公共部位装置或树立招牌、告示、通知、广告旗帜、海报、

竹竿、天线、铁笼等物体，不得粉刷或涂漆物业外墙任何部位，以免影响物业外观。

第十五条:业主或用户需搬场者，以安全、方便为原则，但不得损坏物业的设施设备;搬场者无论进出，均应提前三天向物业公司登记，以便物业公司作出安排;搬场车辆，应听从保安的指挥调度，保证物业交通畅通。

第十六条:凡是有大件物品要运出小区者，必须由业主到物业公司开具出门单。

第十七条:进出物业小区的车辆和车辆停放须遵守车辆进出及停放的管理规定，除特种车辆外无有效"汽车通告证"的车辆未经同意不得进入小区。

第十八条:除租用车位之业主外，任何其他人士的车辆未经批准不得停放于专用停车泊位。各车位的业主或使用人只可将车位用作停泊车辆的用途，不得放置货物或其他物件，每个划定车位只可停泊一部车。

第十九条:本物业业主或用户有机动车需要在物业小区内固定停放者，应先向物业公司填妥业主联络表，缴纳停车管理服务费后由物业公司核发车辆通行证。

第二十条:每辆机动车停放在专用停车位，车位业主应按物价局规定每月须支付停车管理服务费。凡外来车辆要在物业区域临时停放，视停放时间、车种等情况，收取临时停车费(执行公务的特种车辆除外)。

第二十一条:车辆进出物业必须听从保安的指挥，注意安全，车速控制在每小时五公里内。

第二十二条:为使物业保持美观、整洁、安全并使这能保值增值，各业主、使用人在物业使用中，下列行为属禁止行为:

1、擅自改变物业的原设计用途，损坏房屋承重结构;

2、违章搭建建筑物，构筑物，擅自占用公共部分堆放杂物;

3、擅自在室外安装防盗门窗、封闭阳台、更换外立面门窗及在屋面和露台上安装太阳能热水器等破坏房屋外貌的行为;

4、停放货车或17座以上客车或随意停放车辆;擅自改建、占用物业共用部位;

5、损坏或擅自封闭管理道井检查口及占用、移装共用设施设备;

6、在小区管辖水域内戏水;

7、侵占绿地、毁坏绿化;

8、饲养家禽、家畜及无证养狗;

9、乱张贴、乱涂写、乱倒垃圾杂物;

10、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品;

11、排放有毒、有害物质;

12、发出超过规定标准的噪声;

13、法律、法规和规章禁止的其它行为。

第六章房屋的装修和维修

第二十三条:房屋在进行装修时不得影响物业结构及整体外观，

同时装修公司须向物业公司申报并提供室内装修图纸，经物业公司有关管理部门审核后实施。

第二十四条:装修房应按装修管理规定执行，做到:

1、填写"装修申请表"，申请表应写明装修内容、时间、施工单位名称及其负责人、施工人员名单，并附上装修施工图。

2、业主偕同装修单位与物业公司签订"装修责任书"。

3、装修申报人应担保施工人员进入物业施工的安全，并接受消防、卫生等检查和指导，如有问题须承担经济和法律责任。

第二十五条:装修房在装修时不得改变单元主要结构(如柱、梁、楼板、承重墙及外墙等)，不得损坏房屋设施，包括物业所有上、下管道、电器线路、安全报警装置等，亦不得随意拆除和改动。

第二十六条:物业公司对业主在装修施工期间的车辆和人员进出等方面提供方便。但施工人员应向物业公司办理物业临时出入证(凭身份证)，门卫凭证放行。未经申报批准的装修业务，其施工人员不得进入本物业区域施工。

第二十七条:施工建筑垃圾必须袋装后自行搬运到物业公司指定的建筑垃圾场堆放，不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放，违反规定者由物业公司根据有关规定进行处理(处罚)。

第二十八条:业主委托物业公司维修保养***小区内所有的公共设施、设备，并确保该物业设备、设施正常使用和安全运行。

第二十九条:前条所述的维修保养的项目范围包括，但不限于:

1、消防设备;

2、非供电公司维修保养的公用照明及电路;

3、泵房及供水设备、非供水公司维修保养的公用给水管;

4、公用走廊、扶梯、门窗;

5、公用道路及排水设施;

6、景观及娱乐设施;

7、公共绿化保养;

8、垃圾桶;

9、物业其它共用部位及公建配套设施、设备。

第三十条:本章所述的维修项目所需收取的费用，应根据本公约第八章之有关约定执行;但在房屋保修期内的保修项目，按国家有关建筑工程保修规定执行，而不再收取费用。

第三十一条:自房屋交付使用后，在法律规定的工程质量保修期内的质量问题，由建设单位根据法律规定责成施工单位负责解决。如属因业主造成的人为损坏或房屋装修后则由业主自行负责解决。

第七章消防、安全保卫

第三十二条:各业主须自觉遵守国家法律、法规，自觉遵守户口登记条例，自觉遵守公共秩序，维护社会秩序和公共安全。各业主或用户须按规定在所属公安派出所登记并申领有关居住证件，外来人员寄住三日以上的须往派出所登记，离开前申报注销，超过六个月的，须申报临时户口，并一律到物业公司登记。

第三十三条:消防系统由物业公司集中管理，未经物业公司同意，业主不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施，更不许破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误操作，否则，物业公司将报有关部门，由有关部门按公安消防条例进行处理。

第三十四条:业主或用户有义务保证物业内消防设施设备的完好无损，消防水龙头处禁止停放各种车辆或堆放其他物品。非火灾或救火报警联系时，不得使用火灾报警系统;非火灾事故时，不得从消防给水设备中给水。

第三十五条:各业主或用户应自备简易灭火器材置于室内。严禁在物业内随意乱丢烟蒂、堆放易燃、易爆等危险品。业主燃放鞭炮必须按政府有关部门规定，在物业公司指定区域燃放，违反规定者，物业公司有权要求其自行清理燃放场地，造成损失者需照价赔偿并承担其它相关责任。

第三十六条:各业主或用户应确保本人使用之单元及***小区公共区域之安全、防火工作，并愿意遵守如下规定:

1、协助、配合小区做好防火、治安防范的各项工作，共同维护小区安全。

2、负责本单元的防火、治安防范工作，确保安全。

3、遵守《中华人民共各国消防法》、***小区管理规定的一切消防条款。

4、遵守***小区有关治安安全管理规定。

5、遵守禁止在***小区内任何水域嬉水的规定。

若因业主或用户疏忽所引起之火灾或治安全事故，该业主或用户须承担相关法律责任，及对其他因此而受损的业户做出赔偿。

第三十七条:除非获得物业公司事先书面同意，不得在指定位置以外的窗口或墙壁上装置空调系统，并应尽一切可能降低空调系统所发出之声响，不得有滴水情况。

第三十八条:物业专业保安管理由物业公司负责，为保障物业的安全和方便业主，物业由物业公司实行严格的保安制度，实行24小时值班及巡逻。

第三十九条:前条所述的保安制度是指:

1、业主汽车凭***小区及车辆管理系统专用装置可自由进出本物业小区。

2、来访车辆须在征得被访业主或住户同意、填妥"临时停车卡"后方可进入物业小区。

3、来访人员须经由业主或住户同意方可进入物业小区。

4、业主聘请的家政人员和装修施工人员等，应事先向物业公司办理手续，办理"临时出入证"后方可进入物业小区。

第四十条:外来摩托车、助动/电动车、自行车应在小区入口进行登记。

第四十一条:为保证物业内各业主或用户的车辆进出方便、畅通、凡进入物业大门的车辆应听从门卫指挥，并按指定地点、顺序停放。如有装修、搬场或大批物品进出物业，应事先向物业公司申请批准，确定时间、装卸地点及行走路线，以保证物业的正常交通。

第八章管理、维修费用

第四十二条:为便于物业管理，业主在签订本公约或同意遵守本公约的承诺书的同时应先支付六个月的物业管理服务费。自下次交费起的前10天，物业公司按规定收取下次下半年的物业管理服务费。

第四十三条:各单元业主应于签订本公约或同意遵守本公约的承诺书前按政府的有关规定支付维修资金，以支付非经常性之管理维修开支，只有在获得业主大会书面批准的情况下，物业公司方可使用该维修资金。当维修资金不足时，物业公司可经业主大会同意后发出通知要求各业主增缴维修资金。各业主不得以维修资金扣除其在本公约项下应缴的各项费

用。

第四十四条:任何业主在转让其单元住宅后无权索回维修资金或任何预缴之管理费，但维修资金及预缴管理费结余可按规定的程序转让给新业主的名下。在土地的使用权年期届满而不为续展时，该维修资金及其他物业的管理盈余或亏损由当时所有业主按其单位所占面积之比例分摊。

第四十五条:各业主应按时缴付管理费用维修资金，不论是否办理进户手续及使用与否，各业主都必须自建设单位(或物业公司)书面通知办理入住手续之日起缴付其单元住宅的物业管理服务费。

第四十六条:若任何业主收到缴费通知十五日内仍未缴交当期的管理费或增缴之维修资金，该业主应向物业公司另外缴付:

1、迟交或欠交款项的滞纳金(从有关款项到期之日开始，按每日千分之三，复利计算)。

2、物业公司为追讨款项而发生的额外行政、法律费用。

第四十七条:各业主须按时向物业公司缴付其应付之管理费用，但物业公司另有规定的除外。任何业主如未能于物业公司规定最后付款之日起七天内付清，则物业公司有权采取以下行动追索所欠交的管理费用及利息，并收取附加费用:

1、向法院申请索还欠款;

2、向当地房管部门或其他有关政府部门申请，在欠交的管理费用、利息及索偿费用未全部缴清前，该业主不得转让产权;

3、经有关部门批准后将有关单位的水、电供应中断。

第四十八条:物业公司征收的物业管理费以物价的备案为依据，如物业公司征收的管理费未足支付管理及维修物业之支出，物业公司可与业主大会协商一致后，调整管理及维修费用。

第四十九条:物业公司征收的各项费用以市房管局、物价局等政府有关部门最新公布的的收费标准为依据，一旦有新的收费标准公布，公司物业管理收费标准将根据有关规定作相应调整。

第五十条:业主大会成立后，在每个财政年度终止后的三个月内，物业公司应公布维修资金的使用情况。

第九章其他条款

第五十一条:当任何业主(以下简称"旧业主")将其拥有的单元产权转给他人(下称"新业主")，旧业主(或其代理人)应在买卖合同签署之日前就所有权变更情况以书面形式通知物业公司，并取得新业主签署物业公司规定格式之承诺书并交与物业公司，以确保新业主承诺遵守本公约的所有约定，并接受其约束，在物业公司收到上述承诺前，旧业主仍需遵守本公约的所有约定，并继续有责任缴付本公约的约定应缴的一切费用。

第五十二条:物业公司在物业适当的范围设告示板，以张贴管理规定及其它本公约约定的通知或布告，通知或布告在告示板上连续张贴七日后，即构成对所有业主、其租客、被许可人及代理人有效通知。建设单位及物业公司还可以其它合法方式向各业主及上述人士发出通知。

第五十三条:除非证实因物业公司雇员或代理人的违法行为、严重过失或疏忽所引起，物业公司及雇员或代理人不需向任何业主负责由下列事项而引发之任何损失;公共设备及设施、水、电、天然气及其它公共服务之损毁、故障或停顿;物业之火灾或水浸、虫害、偷窃或刑案等;其它不可抗力。

第五十四条:本公约是按中华人民共和国法律、法规及河南省、鹤壁市政府各项规定，并参照物业的实际情况综合制定的，业主如有对本公约不理解之处可向物业公司咨询。本公司可经本物业全体业主三分之二以上投票同意修订，但不得违反有关政策法规。

第五十五条:各业主及物业公司就物业之业权、使用、维修及其它方面发生争议时，除应尽协商解决外，适当时业主大会可协助调解。若协商不成，各方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第五十六条:业主如将房屋租赁给他人，必须通知物业公司。承租者必须遵守本公约及物业的管理规定。

第五十七条:以上条款如与国家、地方法律、法规相抵触，以国家或地方法律、法规为准。

某某物业管理公司用工须知：物业管理标识牌内容

物业管理标识牌的内容

1)公司办公区

公司牌总经理副总经理办公室计财部物业部策划部

资料室会议室值班室仓库茶水房

2)管理处办公区

物业管理人管理处牌管理处室外招牌主任室副主任室

会计室资料室收款处值班室业主管委会房管部

维修部保安队治安办仓库卫生间制度镜框

3)员工生活区

员工食堂卫生间(含男女卫生间)员工宿舍(含男女宿舍)

员工活动室储藏室

4)文娱、服务区

商务中心保健中心文化娱乐中心老年活动中心

美容室音乐室棋牌室卡拉ok室英语俱乐部

乒乓球室桌球室教室办公室售票处值班室

义工站商务中心

仓库电脑室

5)设施、设备区

高压配电室低压配电室发电机房电梯机房变压器室

配电房空调机房水泵房风机房地下室值班室

消防中心设备房水池水箱

6)体育场地

游泳池网球场羽毛球场儿童娱乐场以上"各入场须知"等

7)停车场所、通道

机动车停车场非机动车停车场地下车库自行车库(棚)

摩托车库(棚)值班室停车场收费表人行道通道

机动车通道(含单行)非机动车通道残废人通道货物通道

工作人员通道紧急疏散通道

8)公共设施

小区村牌小区大门宣传栏阅报栏通告栏意见箱信报箱

衣物晾晒处水池煤气总阀煤气分阀供水总阀供水分阀

消防总阀消防分阀生活水泵消防水泵喷淋泵冷却水泵

冷冻水泵强电井弱电井电缆井供水管井空调管井

消防管井岗亭挂衣亭果皮箱垃圾桶(箱)垃圾车

9)平面及指示图

小区总平面图大厦总平面图消防疏散图

管理处位置指向停车场指向业主公约楼座牌单元号牌楼层指示牌

10)仓库

绿化类清洁类电器类水暖类建筑类设备类

工具类消防类保安类化学品易燃类综合类

办公用品待检类不合格品牌劳保用品

11)电梯

乘梯须知消防电梯货梯电梯序号

12)办公及桌面指示

人员去向板来访请登记请出示证件工作人员名牌

13)公开电话

辖区派出所辖区局委会管理处值班电话医院急救煤气抢修

供电抢修供水抢修消防值班匪警110火警119

14)消防用语

请爱护消防设施严禁占用消防通道消防通道严禁停车

严禁烟火禁止吸烟消防用水，严禁他用消防器材，严禁挪用

大厦内严禁使用瓶装煤气喷淋接合器消防栓接合器

15)设施设备的警告用语

机房重地，非请莫入高压危险，请勿靠近小心触电小心滑倒

小心坠物高空作业，请您绕行设备检修，暂停使用

有人作业，严禁合闸

16)环卫宣传、警告用语

正在打扫，请稍候!正在清洁，请绕行!请勿乱扔果皮纸屑!

请将垃圾放入池内爱护树木，勿挂衣物爱护绿化，请勿跨越

青青绿草，请勿践踏春意在脚下，草地请勿践踏足下留情

请勿在草坪上坐卧爱护花木，请勿攀枝爱护家园，美化环境

创温馨环境，树美好心灵齐建文明大厦，共筑美好家园

各种树木、雕塑名牌或简介足下留情，家园常春

植物茂，家园美美化家园，从我做起生命常绿，需要用爱灌溉

树环保意识，爱护小区环境花木共赏，人人呵护

17)车辆管理方面

专用车位标识收费一览表请出示证件注意安全，小心驾驶

小心车辆禁止停车禁止鸣笛单行道，限速××公里

限高××米停车场进口停车场出口禁止驶入

宁静致远，一"鸣"惊人

18)游泳池方面

售票处小卖部入场须知男更衣室女更衣室男士请进

女士请进体检室卫生间仓库衣物保管处开放时间表

水深××米先淋浴后下池小心滑倒请凭健康证购票入场

请您出示票证请勿跳水、打闹"深"不可测，请勿冒险

某某物业管理公司用工须知：某物业管理公司财务报表编制

物业管理公司财务报表编制

编制会计报表的目的，是向会计报表的使用者及时提供该核算单位的财务状况、经营成果、现金流量等信息。因不同使用者有不同需要，所以报表的式样及种类，亦应按实际的需要编制。

国家对会计报表的格式有统一的规定，但该格式所表达的信息对各物业的管理决策、委托方及其用户不一定足够及适合。因此，财务管理部有必要定期编制更为详尽的内部报表。这些报表的格式并没有固定要求，较据灵活性，视各物业的具体情况而定，但应以符合物业管理法规、用户公约、管理合约要求，清楚表达各物业的财务状况为原则。

以下是一些在内部财务报表中应予明确表述的事项:

一、收支表(损益表)

1.按用户公约的规定要求独立核算的部分，已各自编制独立收支表。

2.本期成本费用已按当地《物业管理服务收费实施办法》中物业管理服务收费项目和构成列示。

3.各项费用可分为合约性及非合约性两大类，合约性开支有专表说明。此举可以提供决策者更多有用数据，来处理资金调动及制定预算。

4.关于一些非经常性而金额大的费用，已给予重点注释，令使用者了解该等费用的实际用途。

5.本月实际收支与预算收支及上月收支比较，并对有重大差异的项目作出分析，便于有关部门有所了解以加强控制。

二、资产负债表

1.已对该物业名下持有的固定资产，提供明细表。

2.附有管理处员工工资明细表。

3.附有往来单位往来账项明细表，特别是与开发商和物业公司之间的往来账款。

4.附有各用户单位应收款账款前期欠款、本期应收账款、本期实收账款和本期末欠款明细表。

5.附有待摊费用、应付款、预付款等明细表。

某某物业管理公司用工须知：a物业管理质量策划控制程序

e物业管理质量策划控制程序

1目的

对实现公司的质量方针和目标进行质量管理体系策划。

2适用范围

适用于对确保实现质量方针和目标的资源加以识别和策划。

3职责

3.1总经理根据公司的质量方针和目标，配置必要的资源，负责批准有关部门编制的质量管理体系策划输出文件。

3.2管理者代表负责审核各部门为质量管理体系策划编制的有关文件。

3.3质管部负责组织各部门进行质量管理体系策划，编写相应的策划文件，并对实施效果进行监督检查。

3.4各部门主要负责人负责组织本部门的质量管理体系策划。

4程序

4.1质量目标

4.1.1为实现公司的质量方针，组织总的质量目标为:业主、住户对服务质量的满意率每季度平均应达到:96%。

4.1.2与服务质量相关的各部门应根据公司总目标进行分解，转化为本部门每季度具体的服务项目满意率:

a)管理服务:90%;

b)保安服务:95%;

c)清洁服务:98%;

d)绿化服务:98%;

e)维修保养:96%;

f)社区文化活动:98%;

g)服务质量:98%。

各部门应在部门工作手册中对上述要求进一步说明、分解，使部门员工正确理解并遵照执行。为保证目标的顺利完成，需进行相应的质量管理体系策划。

4.2进行质量管理体系策划的时机

公司在下列情况下需进行质量管理体系的策划:

a)按照质量管理标准建立、改进质量管理体系;

b)公司的质量方针、质量目标、组织机构发生重大变化;

c)公司的资源配置、市场情况发生重大变化;

d)现有体系文件未能涵盖的特殊事项。

针对具体的服务、项目或合同的服务质量策划执行《服务实现的策划程序》。

4.3质量管理体系策划的内容

总经理应确保对实现质量目标所需的资源加以识别和策划。策划的内容应包括:

a)需达到的质量目标及相应的质量管理过程，确定过程的输入、输出及活动，并作出相应规定;

b)识别为实现质量目标所需建立的过程的资源配置;

c)对实现总体质量目标和阶段或局部的质量目标进行定期评审的规定，重点应评审过程和活动的改进;

d)根据评审结果寻找与质量目标的差距，确保持续改进，提高质量管理体系的有效性和效率;

e)策划的结果(包括变更)应形成文件，如质量管理方案、质量管理计划等。

4.4质量管理体系策划输出文件的编制原则

a)应参照质量手册的有关内容，应符合质量方针、目标，并与服务实现过程的策划及其他质量体系文件的内容协调一致;

b)已有的质量文件中的内容可被引用，并根据特殊的要求增加新的内容。

4.5质量管理体系策划输出文件的编制、审批和发放

4.5.1质量管理体系策划输出文件由质管部组织各部门负责人编制，经管理者代表审核、总经理批准后，以受控文件形式发放到相关部门。

4.5.2质量管理体系策划输出文件的封面必须写明策划项目名称及编号、编制人、审核人、批准人、发布日期。

4.6质量管理体系策划的实施、监督检查和更改

4.6.1各部门在执行中应按照质量管理体系策划规定的内容、进度、要求进行控制，并将执行情况、存在的问题等及时反馈到质管部。

4.6.2质管部对质量策划实施情况进行检查和验证，协调相应的资源，并填写《质量策划实施情况检查表》报告总经理。

4.6.3质量策划的更改

a)质量策划输出文件的更改应在受控状态下进行，应由更改部门填写《文件更改申请单》，经总经理批准后进行更改，按《文件控制程序》执行;

b)在更改期间应保持质量管理体系的完整运行，例如组织机构的调整应对职责作出相应的变更，以确保体系正常运作。

4.7质量管理体系策划所形成的相关文件，由质管部负责存档保存。

5相关文件

5.1《文件控制程序》。

5.2《服务实现的策划程序》。

6质量记录

6.1《质量策划实施情况检查表》。

6.2《各部门的质量管理体系策划输出文件》。

6.3《文件更改申请单》。

某某物业管理公司用工须知：物业管理员《商业场所的物业管理》试题

一、单选题

156、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于( )商业场所。

a、敞开型 b、封闭型 c、多用型 d、综合型

157、市级购物中心的建筑规模一般都在( )平方米以上。

a、1-3万 b、1-5万 c、1-10万 d、3-10万

158、我国地区级购物商场建筑规模一般在( )。

a、1-3万 b、1-5万 c、2-5万 d、3-5万

159、我国地区级购物商场年营业额一般在( )。

a、1-5亿元 b、5-10亿元 c、10-20亿元 d、30亿元以上

160、我国地区级购物商场服务人口一般在( )。

a、5万人以下 b、5-10万人 c、10-30万人 d、30万人以上

161、商业场所在( )上要下足工夫，力求新颖独特、突出个性和特色，给顾客留下强烈的第一印象。

a、投资方面 b、设计方面 c、施工方面 d、管理方面

162、现在我国大型商厦一般是每( )平方米的地上建筑面积设置一个停车位。

a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500

163、商业场所具有( )，才会吸引更多的顾客。

a、强大的经济实力 b、自己鲜明的特色 c、大面积的停车场 d、装饰豪华的营业大厅

164、物业管理公司的治安管理实质上是( )

a、 治理 b、管理 c、治安 d、服务

165、商业场所的保安工作更多的是与( )打交道。

a、犯罪分子 b、不法商贩 c、违反规章制度的群众 d、违反规章制度的工作人员

二、多选题

166、商业场所按建筑功能可分为( )

a、敞开型 b、封闭型 c、综合型 d、商住两用型

167、商业场所要规划设计合理，就是要合( )之理。

a、广开就业渠道 b、经济规律 c、经济发展 d、提高效益

168、商业服务业设施建设要防止( )

a、盲目效仿 b、主次颠倒 c、精心策划，合理布局 d、只看眼前，不计长远

169、商业场所对市容有很大影响，要符合社会的( )

a、一贯要求 b、超前要求 c、实用要求 d、美学要求

170、商业场所在管理上要突出( )，使顾客认识熟悉，潜移默化产生联想，逐步达到接受的目的。

a、一般形象 b、一贯形象 c、独特形象 d、大众形象

171、商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统，它包括( )

a、理念识别体系 b、视角识别体系 c、行为识别体系 d、幻想识别体系

172、公共商业场所识别体系包括( )

a、企业名称 b、商标、招牌 c、企业简介 d、员工服装

三、判断题

173、( )商业场所不仅包括各类商店，而且也包括服务企业、娱乐场所和银行等。

174、( )商业场所的重要作用就是依靠奖金雄厚，增大知名度，扩大影响力，设法把顾客引进来，购物后使其产生流连忘返之情。

175、( )公共商业场所的销售业绩原则上应刻与商场的知名度成正比。

176、( )公共商业场所的良好形象是潜在的资产和潜在的销售额。

某某物业管理公司用工须知：物业管理手册－管理评审控制程序

物业管理手册:管理评审控制程序

1、目的

确保管理体系持续的适宜性、充分性和有效性。

2、适用范围

适用于公司对管理体系的评审工作。

3、职责

3.1总经理主持管理评审会议。

3.2管理者代表负责向总经理报告管理体系运行情况，并提出改进建议。

3.3品质部负责管理评审计划的制定及收集管理评审所需的资料，负责对评审后的纠正、预防和改进措施进行跟踪和验证，并编写管理评审报告。

3.4各部门负责准备、提供与本部门工作有关的评审所需的资料，并负责落实管理评审中提出的纠正、预防和改进措施。

4、程序

4.1管理评审计划

4.1.1每年至少进行一次管理评审，两次评审时间不得大于一年。

4.1.2品质部于每次管理评审十天之前编制《管理评审计划》，报管理者代表审核，总经理批准后，通知到各部门。

4.1.3当出现下列情况之一时可增加管理评审频次:

4.1.3.1公司组织机构、服务范围发生重大变化时。

4.1.3.2发生重大质量、环境事故时。

4.1.3.3当法律法规、标准及其他要求有变化时。

4.1.3.4即将进行第二、三方审核时。

4.1.3.5体系审核中发现严重不符合时。

4.2管理评审的输入

4.2.1管理体系内、外审核的结果。

4.2.2企业的组织机构、部门职责、资源配置的情况。

4.2.3合规性评价的结果

4.2.4业主、员工反馈的信息沟通、处理情况及满意程度。

4.2.5服务、过程业绩及环境绩效的符合性，包括过程、服务、环境绩效监视和测量的结果。

4.2.6以往管理评审提出的改进措施跟踪验证情况。

4.2.7预防和纠正措施的状况，包括对内部审核和日常发现的不符合项采取的纠正、预防措施的实施及其有效性的验证结果。

4.2.8管理方针、目标、指标和管理方案的执行情况，考虑各种改进的机会。

4.2.9重要环境因素的控制结果。

4.2.10可能影响管理体系的变更，包括内外的环境变化，如法律法规的变化、新服务项目的开发等。

4.2.11改进的建议。

4.3评审的准备

4.3.1预定评审前十天，品质部以书面的形式向管理者代表汇报现阶段管理体系运行情况并提交本次《管理评审计划》，由管理者代表审核，总经理批准后，将会议通知发放到各部门。

4.3.2品质部负责根据评审输入要求，组织评审资料的收集，准备必要的文件，评审资料由管理者代表确认。

4.3.3品质部向参加评审的人员发放管理评审有关资料。

4.4管理评审会议

4.4.1总经理主持会议，各部门负责人对评审资料进行充分的讨论并做出评价，对于存在或潜在的不符合项提出改进措施，确定责任人和整改计划。

4.4.2总经理对所涉及的评审内容作出结论(包括进一步调查、验证等)。

4.5管理评审的输出

4.5.1管理评审报告应包括下列内容

4.5.1.1管理体系运行的有效性及质量、环境二方面持续改进的决议和措施。

4.5.1.2与业主有关要求的服务改进包括对现有服务符合要求的评价。

4.5.1.3业主、员工满意度及改进要求。

4.5.1.4资源需求的相关决定和措施。

4.5.1.5重要环境因素确认和控制的结果及改进要求。

4.5.1.6管理方针和目标的执行情况及持续改进要求。

4.5.1.7对管理体系适宜性、充分性、有效性的评审结论。

4.5.2会议结束后，由品质部根据管理评审输出的要求进行总结，编写《管理评审报告》。《管理评审报告》经管理者代表审核，交总经理批准，发至相应的部门并监督执行。

4.6改进措施的实施和验证

4.6.1品质部根据管理评审报告中提出的改进要求填写《不合格项纠正(预防)措施》发至相关责任部门，按《不符合、纠正和预防措施控制程序》的规定，分析原因制定措施并实施。

4.6.2品质部对措施的实施效果的有效性进行跟踪验证。

4.7如果评审结果引起文件更改，应执行《文件控制程序》。

4.8本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《不符合、纠正和预防措施控制程序》

5.2《文件控制程序》

5.3《记录控制程序》

6、相关记录

6.1《管理评审计划》jw/jl-5.6-001

6.2《管理评审报告》jw/jl-5.6-002

6.3《不合格项纠正(预防)措施》jw/jl-8.2.6-003