物业辖区安装维修有偿服务规程（优选10篇）

物业辖区安装维修有偿服务规程

物业辖区安装维修及有偿服务规程

1.0目的

对物业区域范围内的各类安装维修及有偿服务过程进行控制，为业主/业户提供满意的服务。

2.0适用范围

适用于物业管理公司管理处向业户提供业户室内设施设备安装及有偿维修服务的管理。

3.0 职责

3.1管理处工程部负责组织日常的小型设备安装及维修工程，由客户服务中心按标准收取维修服务费用。

3.2管理处工程部人员负责向业主/业户提供具体的维修安装服务，并填写相关记录。

3.3管理处环境部负责联系清洁公司向业主/业户提供清洁有偿服务。

3.4管理处采购人员负责申购、提供安装维修服务所需的物品、材料、工具。

3.5管理处客户服务中心工作人员负责安装维修及有偿服务信息登记及回访工作。

4.0程序要点:

4.1服务需求的登记

4.1.1 管理处通过入伙、日常宣传等形式将管理处有偿服务公布给业户。

4.1.2管理处客户服务中心如接有业户来人、来电的要求服务的申请后，登记在《业户服务/需求/意见记录表》，签发《有偿服务单》，单中应注明住户的地址、联系电话、要求的维修内容时间等。

4.1.3中控室接到业户口头、来电、打对讲机的维修服务需求时将业户地址、姓名、服务内容、联系电话、预约服务时间记录在《业户服务/需求/意见记录表》上。

4.2派工

4.2.1客户服务中心、中控室在做完记录后及时填写《有偿服务单》，并通知相关维修人员按业务预约的时间前往维修。

4.3安装维修

4.3.1维修人员接到通知后，根据《有偿服务单》中的情况到仓库办理物品领用手续。维修人员也可先到现场了解情况以确定维修用料。

4.3.2维修人员领料后，即前往《有偿服务单》指定地点给业户提供安装维修服务，并在《安装维修及服务工作标准》中规定的时间内完成维修任务。

4.3.3经查实无法实施维修的，维修人员应及时向工程部主管报告，并向业户说明情况。工程部解决不了的，应及时上报管理处经理，直至问题解决为止。

4.3.4维修人员在提供服务过程中应遵守公司规定的服务人员文明礼貌有关规定。

4.4维修收费

4.4.1维修人员在现场提供安装及维修服务时，应根据《有偿服务收费项目及标准》真实地向报修业户告知，并在《有偿服务单》上将各类材料用品费用、人工费等收费数额按实记录并统计，在征得业户同意用银行托收方式或现金支付费用的前提下，方才可及时为业户提供安装及维修服务。

4.4.2原则上，所有业户的有偿安装及维修服务提供，凡涉及收费的，均明确要求业户采取银行托收的方式付款，不允许维修人员私自收取业户的现金支付，如出现有此类情况，当以违规严肃处理。

4.5维修记录

4.5.1维修人员根据服务内容，填写《有偿服务单》，提供服务时请业户在相应栏目签名。

4.5.2服务完成后，维修人员将《有偿服务单》第一联、第三联送交客户服务中心，第二联工程部留存，第四联交由业户备存。第三联由客户服务中心作为收取有偿服务费用的凭据。

4.5.3客户服务中心每天至少两次到监控中心抽查《业户服务/需求/意见记录表》记录情况，并收回前一天的记录。

4.6回访

4.6.1客户服务中心事务管理员针对维修人员已完成的有偿服务的工作质量和服务态度进行回访，每周按安装维修及服务数量的60%填写《回访单》。回访时可采用电话或上门的形式。

4.6.2对于收费金额在200元以上的维修项目，客户服务中心主管应登门回访或电话回访，了解维修工作质量、服务态度和收费情况等。回访情况记录在《回访单》上。

4.6.3业户对服务质量不满意而投诉，按《业户投诉处理程序》执行。

5.0相关记录

5.1《安装维修及有偿服务收费标准》

5.2《有偿服务单》

5.3《回访单》

5.4《业户服务/需求/意见记录表》

物业辖区安装维修有偿服务规程：物业辖区水泵维护保养

1目的

为规范水泵维护保养程序，特制定本规程。

2适用范围

适用于公司管辖范围内水泵(包括生活水泵、消防水泵及集水坑潜水泵)及其相关设施的维护保养。

3职责

3.1给排水维修工负责水泵的维护保养。

3.2值班锅炉工或电梯工负责晚间协助对水泵房设备运转情况的巡查。

3.3维修中心负责制订、组织实施水泵及其相关设施的维修保养计划，并适时组织检查。

4操作规程

4.1日常巡查

4.1.1维修工每日上午和下午对水泵房做两次巡查。每日晚由值班锅炉电梯工进行一次巡查，并在"泵房设备运转情况登记"表上予以记录。

4.1.2巡查内容及方法

巡查内容及方法包括:

a)检查生活水池和消防水池水位是否正常，水池自动注水装置是否正常(检查方法:实地观察);

b)检查各阀门的开关位置是否正常，阀门是否处于正常位置(检查方法:看与标识是否相符，如不相符，则应在调整前报经维修班长确认);

c)检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常(检查方法:观察，高区压力在公斤以上，低区压力在公斤以上);

d)检查水泵有无异常振动及异常响声(检查方法:观察、手摸或用长柄旋凿接听;无强烈震动或强烈摩擦声);

e)检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象(检查方法:轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面);

f)检查电气控制柜和变频器的工作情况(检查方法:观察指示灯是否与实际情况相符);

g)每周在生活水泵运行泵和备用泵之间做一次轮换;

h)检查泵房的清洁卫生情况，每周清扫泵房一次(如有污渍用强力清洁剂去除)。

4.2生活水泵每月进行一次一级保养

一级保养的内容如下:

4.2.1检查轴封漏水情况(检查方法:轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面)。

4.2.2电动机运行正常无杂音，机身温度不超过75℃(检查方法:观察，用温感器或用手模电动机外表不发烫)。

4.2.3检查仪表工作情况(检查方法:观察)。

4.2.4检查电气柜信号灯(检查方法:观察是否与实际情况相符)。

4.2.5对电机接线头进行紧固和安全包扎。

4.2.6检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉。

4.2.7整理电气柜内电线标识;做柜内外清洁(清洁方法:柜内用吸尘器或毛刷清尘，柜外用干抹布擦拭)。

4.2.8检查阀门并添加润滑油，确保阀门开启灵活，关闭紧密，无漏水。

4.2.9转动平时不用的阀门，开启备用泵。

4.2.10外部清洁，并紧固所有螺栓、螺母。

4.3生活水泵除包括一级保养的内容外每年进行一次二级保养

二级保养的内容包括:

4.3.1检查水泵的密封环磨损情况，必要时进行更换或修理(检查方法:打开后观察)。

4.3.2更换密封填料、检查所有轴承的转动情况，用温感器测温，温度不超过75℃、更换轴承润滑油。

4.3.3检查联轴器与轴的磨损情况，必要时更换轴承或轴。

4.3.4检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座涂防锈漆，如蚀穿或缺损则进行更换。

4.3.5检查压力表是否正常，对电机做年度检修保养

操作方法如下:

a)打开电机机壳;

b)轴承以及转动部位添加润滑油;

c)检查电机电线绕组，有无过载痕迹。如有烧焦、熔化现象则送专业单位重新绕线;

d)电机接线头进行紧固，并用绝缘胶布进行安全包扎;

e)检查电动机电容是否已变形、膨胀或开裂，如是则应更换同型号规格的电容;

f)检查外部油漆质量如锈蚀面超过整体的10%则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的10%以下则对锈蚀处除锈处理后涂防锈漆、面漆。

4.4消防水泵每季度进行一次一级保养并做试运行，保养内容与生活水泵相同。以上保养工作均在"水泵保养项目表"中予以记录。

4.5集水坑潜水泵每年3、4月份进行一次保养

保养内容包括:

4.5.1进行自动/手动模式的切换(操作方法:将自动模式切换到手动模式，启动潜水泵10-30秒后，再回复到自动模式;在启动潜水泵时顺带检查压力表是否正常，指针在启动后是否转动)。

4.5.2清理控制柜，具体要求参见"配电箱、配电柜"的保养要求。

4.5.3打开集水坑盖板，检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座涂防锈漆，泵叶、泵壳如腐蚀严重，有缺损现象则予以更换。

4.5.4检查浮子是否正常(检查方法:观察其是否漂浮在水面上，手拉浮子能否转动，超过临界点后在自动模式下的潜水泵能否启动)。

4.5.5检查外部油漆质量，如锈蚀面超过整体的10%则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的10%以下则对锈蚀处除锈处理后涂防锈漆、面漆。

4.5.6集水坑盖板涂防锈漆两道。

5记录

水泵保养项目表

泵房设备运转情况登记表

维修人员:日期:

序号保养内容及标准处理情况及耗用材料

1检查漏水情况，轴封滴水不超过20滴/分

2电动机、轴承等添加润滑剂，确保润滑良好，运行正常无杂音

3检查仪表工作情况，计量准确

4检查电气柜信号灯

5对电机接线头进行紧固和安全包扎

6检查电气柜接触器，紧固接头线柱螺钉

7整理电气柜内电线标识

8检查各线路运转情况

9外观清洗

10用水量情况

11其他

物业辖区安装维修有偿服务规程：物业辖区汽车道闸保养

物业辖区汽车道闸保养规程

为规范停车场汽车道闸保养工作，确保停车场汽车道闸的各项性能完好，达到停车场汽车道闸良好运行。

1.0 停车场汽车道闸维修保养。维修人员每月下旬应对所有道闸进行一次清洁、保养。

2.0 保养程序:

a开道闸总电源，挂号警示牌"有人操作，禁止合闸"，打开箱盖，用小毛刷，干净干抹布清理控制线路板所有元器件上的灰尘，清洁控制箱外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

b. 检查、紧固所有接线子，对于烧蚀严重的接头应更换。

c. 检查箱内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

d. 用内六角扳手松开廉洁杆的紧固螺丝，取下档杆并取出道闸控制箱外罩。

e. 检查传动皮带，缓冲弹簧，连杆底座及固定螺丝是否松动，是则适当紧固，若传动皮带有所松时，调整皮带的松紧度，如果皮带磨损严重则予以更换。

f. 检查档杆连动轴上的传动部分，加注润滑油以达到灵活动作。

2.1电动机维修保养:

a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。

b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;

c.检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;

d.清洁电动机外壳;

2.2以上工作完成后，检查无误后，通电试运行，若不正常必须立即进行调整修复。

2.3试运行正常后先安装控制箱外罩，再安装档杆并盖上箱盖上锁。

3.0工程部主管应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为三年。

物业辖区安装维修有偿服务规程：物业辖区供配电系统维保

物业辖区供配电系统维保规程

1.变配电室值班电工对供配电设备设施日常维修保养:

变配电室实行两班制运行，每班两人，每月转换一次，白班8:00-18:00点，夜班18:00-次日8:00点，每班值班电工应按《供配电设备设施巡视记录表》规定的频次进行检查、巡视、监控，并记录在表上。

2.外委维修保养:

每年的11月份委托供电公司对大厦内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督。

2.1每年的4月份、10月份对大厦内所有变压器外部进行一次清洁保养:

a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如绝缘油不合格，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);

b)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;

c)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

电力变压器如不经常过负荷，每年小修一次，十年大修一次。

2.2高压开关柜维修保养。

每年12月份委托供电公司对大厦内所有高压开关柜进行一次维修保养。

2.3低压配电柜维修保养

每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

2.3.1熔断器的维修保养:

a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;

b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹

2.3.2交流接触器维修保养:

a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢;

b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

c)清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

d)清洁铁芯表面的油污及脏物;

e)拧紧所有紧固件。

2.3.3自耦减压启动器维修保养:

a)用500v摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5mω，否则应进行干燥处理;

b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

2.3.4电容器维修保养:

a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;

b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声;

c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀;

d)检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相。

2.3.5热继电器维修保养:

a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整;

b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤。

2.3.6断路器(自动空气开关)维修保养:

a)用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于10mω，否则应烘干处理;

b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒;

c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;

e)各传动机构应注入润滑油;

f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;

g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠;

h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠;

i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹;

j)检查接地线有无松动或锈蚀。

2.3.7二次回路维修保养:

a)号码管是否清晰或掉落;

b)接头处是否松驰，。

2.3.8主回路维修保养:

a)标示牌是否清晰或掉落;

b)接头处是否有过热或烧伤痕迹;

c)母线排油漆是否脱落。

2.4每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好;妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次;

2.5避雷针每年试验一次。

2.6配电室内的接地网每年检修一次。

3.供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，物业管理处站长审核、物业经理批准后方可延可。

4.对计划中未列出的维修保养工作，应由物业管理处站长尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

5.变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交物业管理处存档，保存期为长期。

物业辖区安装维修有偿服务规程：物业辖区监控系统维护

物业辖区监控系统维护规程

1.监控系统设备包括:各级监控中心主机和配套设备、计算机监控网络、监控模块及前端采集设备。

2.监控中心主机和配套设备应由不间断电源供电，交流电压的变化范围应在额定值的-15%~ 10%内;直流电压的变化范围应在额定值的-15%~20%内。

3.监控中心主机和配套设备应有良好的接地。

4.保持监控中心主机和配套设备的整齐和整洁。

5.监控系统作为通信电源的高级维护手段，其自身应有例行的常规巡检、维护操作和定期的对系统功能与性能指标的测试。

6.分析每天的各种告警数据报表、历史数据报表和参数曲线，结合月、季的阶段汇总报表，了解设备设备运行情况，报告给站长制定相应的设备维护设计。

7.日常值班人员应对系统终端发出的各种声光告警，立即作出反映。对于一般预报警，可以记录下来，进一步观察;对于紧急告警，应电话了解报警来源，严重应通知站长。

8.(每月)对监控系统作好巡检记录:

a)监控中心内设备，服务器、业务台、打印机、音响和大型显示设备等运行是否正常;查看系统操作记录、操作系统和数据库日志，是否有违章操作和错误发生。

b)前端采集设备的数据采集、处理以及上报数据是否正常。

9.监控系统的功能和性能指标每季抽查一次，每半年检测一次，抽查检测过程以不影响供电系统的正常工作为原则。

10.数据的管理和维护:

a)系统配置参数发生改变时，自身配置数据要备份，在出现意外时，用来恢复系统。

b)系统操作记录数据，每季备份一次，以作备查。

11.监控中心和监控站中主机的系统软件有正规授权，应用软件有自主版权，系统软件应有安装盘，在系统出现以外情况下，重新安装恢复。具备完善的安装手册，用户手册和技术手册，整套软件和文档由值班长保管。

12.数据库内保存的历史数据在定期倒入外存后，作上标签妥善保管。

13.每日、每月、每季和每年打印出的报表，装订成册，妥善保管。

物业辖区安装维修有偿服务规程：物业辖区中央空调维修保养

物业辖区中央空调维修保养规程

(二)

1、目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。

3、职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3. 2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

3. 3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

3. 4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。

3. 5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。

4、工作内容

4.1 中央空调维修保养计划的制定。

4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。

4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报管理处主任审核后组织实施。

4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:a.中央空调使用的频度;

b.中央空调运行状况(故障隐患);

c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:a.维修保养项目及内容;

b.具体实施维修保养的时间;

c.预计费用;

d.备品、备件计划。

4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。

4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。

中央空调的大型修理及pc中央处理器的故障处理由外委完成。

4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4.4.1 用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5mω以上时则应拆修电机线圈。

4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;

如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;

检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查出一次);

检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

4.4.7 拧紧所有紧固件。

4.4.8 清洁整个冷却塔外表。

4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

4.5.1 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气(不定期)。

4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

4.5.3 用500v摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应整修处理。

检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;

检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

4.5.6 拧紧所有紧固件。

4.5.7 清洁风机盘管外壳。

4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

4.6.1 柜式蒸发器维修保养:a.每周清洗一次空气过滤网;

b.清洁蒸发器散热片;

c.清洁接水盘。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);

b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。

也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时;

c.酸洗完毕后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。

d.全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

4.7.1 电动机维修保养:a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应进行干燥处理或修复。

b.检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。

c.检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

4.7.2 水泵维修保养:a.转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;

如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

b.检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期);

4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4.7.4 清洗水泵过滤网。

4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:a.检查是否泄露，如是则应加压填料;

b.检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;

c.如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

d.检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器;

b.电磁调节阀、压差调节阀:--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。

4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.10.

1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

b.送检温度计、压力表合格后方可使用;

c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

d.检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

4.10. 2 控制部分维修保养:a.清洁控制柜内外的灰尘、赃物。

b.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

c.交流接触器维修保养:--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

--清洁铁芯上的灰尘及赃物;

--拧紧所有紧固螺栓。

d.热继电器我诶修保养:--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换;

--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e.自动空气开头维修保养:--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应烘干处理;

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f.信号灯、指示仪表维修保养:--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

h.pc中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

4.1

1 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

1.1 检查压缩机油位、油色。

如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;

如油已变色则应彻底更换润滑油。

4.1

1.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

4.1

1.3 具体检查压缩机如下参数:a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5mω以上);

b.压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);

d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);

e.吸气压力(正常值

4.9~

5.4kgf/cm2);

f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);

g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;

h.检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

4.1

1.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

4.1 2 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，工程维修部须报管理处主任，经同意后方能继续维修保养工作。

4.1 3. 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部尽快补充至计划中;

对于突发性的设备设施故障，先经主任口头批准后，可以先组织解决后上报管理处主任。

4.1

4 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由主管填写《停申请表》经主任批准后，客户中心提前一周通知业主/业主/用户。

如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。

5、表格、标识

5.1《中央空调维护保养记录表》

物业辖区安装维修有偿服务规程：物业辖区周界报警系统的维修保养

物业辖区周界报警系统的维修和保养规程

1.目的: 保证小区周界报警系统的正常工作。

2.适用范围: 本公司管辖区周界报警系统

3.职责:

3.1维修组人员必须严格按以下规程执行。

4.相关文件:

5.操作规程:

5.1维修

5.1.1检查投光器与受光器是否校对正确。

5.1.2投光器与受光器之间有无障碍物。

5.1.3接线是否紧密、正确。

5.1.4防尘罩内外是否有较厚的灰尘。

5.1.5接线桩有无受潮或短路。

5.1.6检查电压是否正常。

5.2保养

5.2.1规定每月对系统进行一次维护保养。

5.2.2检查防尘罩，并清洁干净，擦洗投光器和受光器镜，并调较正确。

5.2.3检查室外部分设备内有无受潮，接线是否牢固，导线绝缘层是否良好，有无裸露。

5.2.4检查控制键盘输入是否正常，并清洁干净。

5.2.5检查主机箱内有无异常情况，电器元件有无异常发热，接线是否牢固，通风散热是否正常，电源是否正常。

5.2.6抽查50%的报警点，检查设备运行是否灵敏，报警号码是否正确，警铃是否正常，键盘控制是否正常。

5.2.7检查室外设备的防风、防雨、防尘的密封性，支撑杆的固定及防腐是否完好。

6.相关记录

6.1周界报警系统维修保养记录

物业辖区安装维修有偿服务规程：物业辖区对讲防盗报警系统保养

物业辖区对讲、防盗报警系统的保养规程

一、目的: 保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。

二、适用范围: 本公司管辖区的对讲、防盗报警系统

三、职责:

1、保安随时解答住户对使用方法的咨询。

2、维修班接受住户故障投诉和故障处理。

四、相关文件:

五、操作规程:

1、保安一旦发现主机出现故障，应及时通知维修班。

2、维修班应根据故障登记情况及时派专人维修。

3、每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查维修。

4、检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头、清扫机箱内外灰尘。

5、维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。

6、清洁工清洁墙壁时避免对主机产生强大震动，并注意防止水渗入主机箱内。

六、相关记录:对讲报警系统半年保养记录

物业辖区安装维修有偿服务规程：物业辖区电梯应急处理

1目的

规范电梯突发事件下的应急处理工作，确保电梯的安全运行。

2适用范围

适用于公司管辖范围内的电梯应急处理工作。

3职责

3.1维修组主管负责电梯突发事件下应急工作的组织监控工作。

3.2电梯工具体负责应急工作的实施，做好应急处理的相关记录。

4操作要求

4.1突发事件

本规程所指的突发事件系指:

a)断电;

b)电梯进水;

c)电梯故障;

d)火灾;

e)电梯困人;

f)其他导致电梯不能运行的突发事件。

4.2断电情况下的应急处理

4.2.1电梯断电后，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心值班人员应拨打各电梯内的应急电话，或通过监控探头检查电梯内是否有人被困。如有人被困，消监控中心值班人员应通过电话进行安抚。

4.2.2维修人员应迅速判明停电原因，进行抢修，如有困难应及时与维修中心、工程部联系请求支援。

4.2.3如有人员被困，维修人员应首先进行救援操作，具体程序详见《电梯困人处理规程》。

4.3电梯进水的应急处理

4.3.1电梯发生进水事故时，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心应拨打进水电梯内的应急电话，通知乘梯人员迅速离开轿箱，以免发生意外。

4.3.2进水应急处理方法

维修人员到达现场后，应首先确认电梯内已无乘客，然后对电梯做如下处理:

a)当底坑内出现少量进水或浸水时，应立即将电梯停在二层以上，并断开电梯总电源;

b)当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源;

c)如因进水而导致电梯故障，应采用受动盘车，将电梯轿厢停于进水层站的上一层。如因进水导致电梯鼓掌而困人，按《电梯困人处理规程》进行救援;

d)当机房发生进水时，应立即停梯，并断开电梯电源总开关。

4.3.3维修人员关闭电梯电源总开关后，应迅速判明进水原因，阻断漏水源。

4.3.4对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

4.4发生火灾时的应急处理

4.4.1楼层发生火灾情况下的应急处理

应急处理方法包括:

a)楼层发生火灾时消监控中心值班人员应立即通过消防联动装置控制电梯进入消防运行状态，并通过应急电话安抚乘客使其保持镇静，电梯运行到基站后，立即疏导乘客迅速离开轿厢;

b)如消防联动装置失灵，消监控中心值班人员应通过应急电话请乘客立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态;

c)如消防联动装置、应急电话均失灵，则由消监控中心值班人员通知电梯工，由电梯工进行紧急迫降操作;

d)灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

4.4.2井道内或轿厢发生火灾时的应急处理

a)发现人员应疏导乘客迅速离开轿厢切断电源，报告消监控中心，同时用干粉和1211灭火器控制火势蔓延;

b)消监控中心通过消防联动装置对电梯进行迫降;

c)灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

4.5电梯困人按《电梯困人处理规程》进行处理。

4.6电梯工在应急处理结束后，及如实地做好相关的记录。

5相关文件

《电梯困人处理规程》

《火警、火灾应急处理规程》

6记录

《电梯应急处理记录》

物业辖区安装维修有偿服务规程：z物业辖区消防灭火应急

物业辖区消防灭火应急规程

目的:为在消防内出现火灾时，作到忙而不乱，有效控制灾情，把损失控制在最小范围，减少住户业主的损失。

内容:

值班室接到消防报警信号;

1、1接到消防信号，看清楼层位置。

1、2利用对讲机通知巡逻保安立即前往火灾现场。

1、3火警属误报的通知值班室消除警号。

1、4火警证实，情况严重，通知值班室启动报警设施，并利用现场设施进行灭火。

2、火警信号被证实，情况严重，值班室应注意事项:

2、1拨打119电话报警，通知有关领导。

2、2启动报警设施通知有关人员到现场施救。

2、3引导群众利用消防楼梯向安全地点疏散。

2、4迫电梯降至首层。

2、5切除非消防电源，启动应急电源。

2、6启动相关防排烟设备、消防泵。

3、管理公司责任人到现场指挥灭火:

一查火场是否有人被困，二查燃烧什么物资，三查从哪里到火场最近。

一看火烟定方向、定火势、定性质，二看建筑定结构、定通路。三看环境，定重点、定战力、定路线。

3、1确定灭火策略。

室内火灾，内功近战。

2)楼层火灾，分层截击。

3)下层火灾，上层设防。

4)战力分配上做到:灭火救人同时进行，灭火部份要把主力用于直接灭火上，同时以小部份力量在可蔓延的地方，防止火势乘隙扩大，当火势已经扩大，就应将主力用于蔓延火势或可能造成更大灾害的方面。

2、灭火的基本方法;

1)冷却灭火法，2)隔离灭火法，3)窒息灭火法，4)抑制灭火法。

3、组织力量进行扑救火灾:

1)组织义务消防队，按消防组织的分工任务，进行灭火行动

2)启动消防水泵，满足着火层以上各层的消防用水量，铺设水带作好灭火准备。

3)关闭防火分区的防火门。

4)组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火。

a、喷射水流，应反水流喷射到火焰根部，即把水流射到燃烧物体上，不要喷射到火焰上，看不见火焰的情况下，不要盲目射水，要根据火场燃烧情况，及时变换射流。

b、喷射干粉1211，对准燃烧物体的火焰根部平行喷射，如果燃烧区火焰面积较大，可将干粉在距离火源5米距离的上风或侧上风的位置，操纵干粉1211枪向左右两侧稍微平行摆动，使灭火剂完全覆盖燃烧区，向有遮蔽物质的燃烧物体喷射干粉1211，应居高临下，否则不宜灭火。

4、断电:

a、切断电源。当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物体时，应尽快关闭总开关，断绝电源，并及时用灭火器(干粉1211)进行扑救。

b、带电灭火。电器发生火灾时，在一般情况下应切断电源后方能扑救。但是在特殊危急情况下，如若等切断电源后才进行扑救的话，就会失去战机，为了夺取灭火战斗的主动权，争取时间，应果断采取带电灭火，但带电灭火时应有安全措施，绝对保证人生安全，并由专业技术人员或专业消防人员操作。

5、救人:

积极抢救受火灾威胁的住户和群众，是灭火工作的主要任务，当有住户和群众受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有的灭火力量首先组织参战人员救人，同时部署一定的力量扑救火灾，在力量不足的情况下，应将主要要力量投入救人。

1、火场救人的方法和应注意的特点:

a、在火场寻人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入细致地进行观察判断，作到动作迅速、沉着冷静，注意安全。

b、特别要注意以下特点:

1)通向出入口的通道，走廊及门窗附近。

2)晚间寻找的重点是床上，床下和床的附近。

2)儿童发生惊慌后，常常躲在墙角、门旁和柜厨里，以及桌子、床和其它物体的下面，在寻找时，特别要注意室内所有的角落。

c、救人术:

1)缓和救人术，当露面火灾面积较大，受困人员较多时，可先引导疏散受困人员到安全地方，然后设法转移到地面。

2)转移救人术;街道、楼房，往往一个单元一个楼梯，当某单元发生火灾时可引导被困人员通过屋顶或阳台转移到另一个单元再有序撤离安全。

3)绳管救人术;利用室外排水管或安全绳抢救被困人员。

4)控制救人术:用水枪控制住楼梯间的火势，引导被困人员迅速冲下。

5)拉网救人术:张开救生网或棉被、帆布等设施铺设地面，供被困人员跳楼逃生。

6)当火场被困人员暂时无法进行施救时，利用消防广播引导火场人员进行自救;如楼梯、走廊着火，则引导被困人员用被条结成绳吊落到下一层的方法，或密闭门窗，堵塞孔洞，防烟串入房间，用水淋湿毛巾降温，清除这些部位的易燃物品，防止火势蔓延过来，以待营救的方法，或利用外墙的墙垛、夹缝、水管避雷针管攀落下一层的方法，若房内外有救生器材，则引导他们使用这些器材，包括救生绳、缓降绳、救生袋、跳救生垫进行自救。

二、疏散抢救住户:

明确分工，在火场总指挥的具体组织下，把责任落实到参加灭火的消防员，负责"引、送、查、接"等工作。

1、消防中心利用消防广播或派人大声引导住户从着火楼往安全地点疏散。

2、派一分队负责运送伤员。

3、派应急分队负责检查火场滞留人员。

4、第三分队负责在消防梯口接应火场撤离人员。

六、要求:

1、义务消防队员必须具有高度的思想政治觉悟和扶危救困，救死扶伤的人道精神，以及果敢机智的救护本领。

2、义务消防队行动时，应携带必要的器材工具，如:安全绳、手电筒等。

3、在危险情况下救人时，对被困人员应加强防范措施，防止由于工作疏忽而造成误伤，救人必须经过烟火弥漫区时，要用喷雾水流进行掩护。

4、不准使用载客电梯疏散人员。

5、不能让住户回着火间。

6、在疏散路线口设立哨位向住户指明方向，保持通道畅通无阻。

疏散、抢救出来的人员要清点清楚人数，认真核对，切实搞清被困人员是否全部救出。

8、对受伤人员，除在现场进行急救外，还应及时送往医院治疗。

疏散和保护物资:

疏散和保护物资，是灭火战斗中的又一项重要任务，对受火势威胁的各种物资，以及住户家中的各种贵重物品、车

辆、设备及图书档案资料等是采取疏散还是就地保护，要根据火场的具体情况来决定，其目的是尽量减少国家、住户、业主的财产损失。

1、疏散和保护物资，主要在下列情况下进行:

1)重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时，要进行疏散，特别是业主贵重

和不能用水扑救的物资，必须立即疏散。

2)易燃、易爆和有毒物品及受较大压力的桶、罐等容器设备，在火势威胁下有发生燃烧

爆炸或散发毒气的危险时，要抓紧疏散和加强保护措施。

3)当物资防碍战斗人员接近火场而影响灭火行动时，要尽快搬移。

4)对有助长火势蔓延的物资，要迅速转移。

2、要求和方法:

在火场上，疏散和保护物资要分清主次、缓急，行动迅速，方法得当，避免损坏和丢失物资，并注意人员安全。

1)在一般情况下，应该先疏散和保护贵重的、有爆炸和有毒害危险的以及处于下风方向的物资，然后疏散和保护受火势威胁较小的，处于上风方向的物资和其他的一般物资。

2)在受到火势威胁的情况下，要用水枪掩护疏散物资的人员。

3)疏散和保护物资的具体方法应根据情况进行，可一人搬走或几人共同搬走或者队列依次递送，对贵重物品和爆炸物品要轻拿轻放，防止损坏或被碰撞引起事故，对需要就地保护的物资、设备等，可以分不同的情况用水射，冷冻、降温或者用浸湿的麻袋、帆布、棉被等覆盖，不能用冷却的可设法使用石棉板等耐火材料，将其与火隔开。

4)疏散出来的物资不得堵塞通道，应放在免受烟、火、水等的安全地点，并派人保护、防止丢失和损坏。

一、防排烟:

在扑救高层建筑初期火灾时，为了增大视距，降低烟气扩散，采取防烟、排烟，这一保障人员安全，加快灭火进程的必要措施:

1、对有自动送排烟设备的，马上启动，对疏散楼梯间，前室采取正压送风排烟。

2、开启疏散楼梯间的自然通风窗。

3、关闭防火分区的防火门，防烟门。

4、把客用电梯全部降至首层锁好，严禁使用。

5、使用喷雾水流排烟。

6、使用湿毛巾捂住鼻口，匍匐地面排烟。

注意:在排烟时，要注意不要过多地打开首层下部的窗门。

八:防爆

扑救高层建筑物火灾时，一是防止易爆物体受热而产生爆炸，二是防止产生轰燃，因此，在扑救火灾时要力求作到:

1、把处于或可能受到火势威胁的易燃易爆物品迅速处理出楼外。

2、对受火势威胁的液化石油气罐，石油产品贮罐要加速冷却。

3、打开着火间的房门，要站在房门打开方向的另一侧、要缓慢的开启房门，同时要使用喷雾水流掩护。

4、扑救房间火灾，要坚持正确的射流方法，防止轰燃的发生。

九、现场救护:

扑救火灾过程中，为防止扩大人员伤亡事故，组织医务人员对伤员进行护理，然后及时送附近医院救治。

十、安全警戒:

为保证扑救火灾疏散与抢救人员工作有秩序地顺利进行，必须对大楼内外，消防各主要通道及大门采取安全警戒措施，安全警戒的部位，包括楼宇外围，楼宇首层出入口，着火层，消防大门，设置警卫人员，其任务是:

1.楼宇外围的警戒任务是:清除路障，指导一些无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维护好楼宇大厦外围的秩序，迎接消防队，为消防队到现场灭火开创有利条件。

2.楼宇大厦首层出入口警戒任务是:不准无关人员进入楼宇大厦，直到疏散人员离开，看管好着火层疏散下来的物件，指导消防队员进入着火层，消防控制中心，为消防队的灭火战斗行动维持好秩序。

3.着火层下一层的警戒任务是:不准住户进入或再登上着火层，防止坏人趁火打劫，混水摸鱼或制造混乱，保护好消防装备器材，指导疏散人流自下一层有秩序撤离。

4.消防主要通道及大门的警戒任务:疏散群众，安全撤离到区外安全地点，指挥好机动车辆不得堵塞通道，控制好大门，无关人员一律不得进入，指挥消防车及时达到着火楼宇具体位置，作好群众思想工作。

十一、通讯联络:

1.楼内的自动电话要保持畅通，各值班室要设专人接电话，及时传话。

2.值班领导与消防中心着火点以上各楼层维修班(供水、供电)利用对讲机保持联络。

3.专设通讯人员，负责通讯联络，其人必须是熟悉各部位位置，各部门负责人的，方可担任。

十二、后勤保障:

后勤保障的内容:一是保证供水供电供应不间断，二是保证灭火器材和运输车辆，三是与协同作战部门单位联系，组织提供灭火器材，以上十三件事情必须在5---7分钟内完成，并出水扑救火灾。