物业辖区住户报修服务规程（优选10篇）

物业辖区住户报修服务规程

物业辖区住户报修服务规程(十三)

1.0目的

规范住户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理

2.0适用范围

适用于zz城服务中心管辖范围内住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。

3.0职责

3.1工程维修部主任负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《便民服务收费标准》以外的报修内容进行收费评审;

3.2客户服务部客服助理及中控值班员负责具体记录报修内容，及时传达至工程维修部，并跟踪督促维修工作及时完成;

3.3工程维修部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。

4.0程序要点

4.1住户报修

4.1.1客服助理及中控值班员接到住户报修要求时，立即填写《客户服务信息登记处理表》，其他人员收到住户报修要求时，第一时间转告客服助理及中控值班员;

4.1.2客服助理及中控值班员在三分钟内将记录的报修内容(包括:住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《工作联系单》(一式两联)相应栏目，并在二分钟内通知工程维修部前来领取派工单，工程维修部领单人在《客户服务信息登记处理表》上签收;

4.1.3工程维修部主任按照报修内容，安排维修人员工作

4.1.3.1如住户报修内容属《专项维修项目收费标准》中的项目，住户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后10分钟内带齐工具、备件到达维修现场;

4.1.3.2报修内容属《专项维修项目收费标准》中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达现场;

4.1.3.3对于不属于《专项维修项目收费标准》中的报修项目，由工程维修部主任在接单后5分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复客服助理是否可以维修，由客服助理与住户联系，经征得住户对维修费用的认可及同意后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。

4.1.4工程维修部维修人员到达现场后，首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在《工作联系单》上如实填写实际的维修项目及收费标准;

4.1.5维修人员向住户出示收费标准、住户同意后开始维修;如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再进行报修，并及时返回工程维修部向主任说明情况，与工程维修部主任一同在《工作联系单》上注明原因并签名确认后交还客服助理备案;

4.1.6如果维修材料是住户提供的，由维修人员对材料质量进行验证，并将验证结果(合格、不合格等)填写在备注栏内;对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择;

4.1.7维修工作完成后，维修人员应按《专项维修项目收费标准》在《工作联系单》上注明应收的各项费用金额;并请住户试用或检查合格后，在《工作联系单》上签名确认;维修人同时将《工作联系单》第二联交给住户作为交费依据;

4.1.8维修人员将《工作联系单》交回给工程维修部主任确认后，交收款员核算服务费，收款员后核算完成后交回客户服务部存档;

4.2公共设施设备的报修处理

4.2.1客户服务部客服助理接到公共设施设备的报修信息后，立即填写报修内容，并在三分钟内将报修内容填入《工作联系单》，在二分钟内通知工程维修部前来领单，工程维修人员在《公共设施设备报修记录表》上签收。

4.2.2工程维修部主任按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内赶到现场进行维修;

4.2.3完成维修后，维修人员在《工作联系单》上注明维修有关事项;

4.2.4维修人员将《工作联系单》交工程维修主任确认签名后返还客户服务部作为月底统一费用的依据;

4.3费用结算

4.3.1客户服务部于每月月底前将当月《工作联系单》按住户维修和公共设施设备维修的项目分类，将费用分别统计，送交客户服务部主任审核;

4.3.2客户服务部主任审核后，送交服务中心经理审核;

4.4资料保存:《客户服务信息登记处理表》、《公共设施设备报修记录表》、《工作联系单》由客户服务部行政文员保存，保存期为两年。

5.0支持性文件

无

6.0质量记录

6.1《公共设施设备报修记录表》-qp-08-13-f001

物业辖区住户报修服务规程：物业辖区住户报修服务

物业辖区住户报修服务规程

1.0目的规范住户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理

2.0适用范围适用于城服务中心管辖范围内住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。

3. 0职责

3.1工程维修部主任负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《便民服务收费标准》以外的报修内容进行收费评审;

3.2客户服务部客服助理及中控值班员负责具体记录报修内容，及时传达至工程维修部，并跟踪督促维修工作及时完成;

3.3工程维修部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。

4.0程序要点

4.1住户报修

4.1.1客服助理及中控值班员接到住户报修要求时，立即填写《客户服务信息登记处理表》，其他人员收到住户报修要求时，第一时间转告客服助理及中控值班员;

4.1.2客服助理及中控值班员在三分钟内将记录的报修内容(包括:住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《工作联系单》(一式两联)相应栏目，并在二分钟内通知工程维修部前来领取派工单，工程维修部领单人在《客户服务信息登记处理表》上签收;

4.1.3工程维修部主任按照报修内容，安排维修人员工作4.

1.3.1 如住户报修内容属《专项维修项目收费标准》中的项目，住户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后10分钟内带齐工具、备件到达维修现场;

4.1.3.2 报修内容属《专项维修项目收费标准》中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达现场；

4.1.3.3 对于不属于《专项维修项目收费标准》中的报修项目，由工程维修部主任在接单后5分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复客服助理是否可以维修，由客服助理与住户联系，经征得住户对维修费用的认可及同意后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。

4.1.4工程维修部维修人员到达现场后，首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在《工作联系单》上如实填写实际的维修项目及收费标准;

4.1.5维修人员向住户出示收费标准、住户同意后开始维修;

如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再进行报修，并及时返回工程维修部向主任说明情况，与工程维修部主任一同在《工作联系单》上注明原因并签名确认后交还客服助理备案;

4.1.6如果维修材料是住户提供的，由维修人员对材料质量进行验证，并将验证结果(合格、不合格等)填写在备注栏内;

对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择;

4.1.7维修工作完成后，维修人员应按《专项维修项目收费标准》在《工作联系单》上注明应收的各项费用金额;

并请住户试用或检查合格后，在《工作联系单》上签名确认;

维修人同时将《工作联系单》第二联交给住户作为交费依据;

4.1.8维修人员将《工作联系单》交回给工程维修部主任确认后，交收款员核算服务费，收款员后核算完成后交回客户服务部存档;

4.2公共设施设备的报修处理

4.2.1 客户服务部客服助理接到公共设施设备的报修信息后，立即填写报修内容，并在三分钟内将报修内容填入《工作联系单》，在二分钟内通知工程维修部前来领单，工程维修人员在《公共设施设备报修记录表》上签收。

4.2.2 工程维修部主任按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内赶到现场进行维修;

4.2.3 完成维修后，维修人员在《工作联系单》上注明维修有关事项;

4.2.4 维修人员将《工作联系单》交工程维修主任确认签名后返还客户服务部作 底统一费用的依据;

4.3费用结算

4.3.1 客户服务部于每月月底前将当月《工作联系单》按住户维修和公共设施设备维修的项目分类，将费用分别统计，送交客户服务部主任审核;

4.3.2 客户服务部主任审核后，送交服务中心经理审核;

4.4资料保存:《客户服务信息登记处理表》、《公共设施设备报修记录表》、《工作联系单》由客户服务部行政文员保存，保存期为两年。

5.0支持性文件无

6.0质量记录

6.1《公共设施设备报修记录表》-qp-08-13-f001

物业辖区住户报修服务规程：z物业辖区消防灭火应急

物业辖区消防灭火应急规程

目的:为在消防内出现火灾时，作到忙而不乱，有效控制灾情，把损失控制在最小范围，减少住户业主的损失。

内容:

值班室接到消防报警信号;

1、1接到消防信号，看清楼层位置。

1、2利用对讲机通知巡逻保安立即前往火灾现场。

1、3火警属误报的通知值班室消除警号。

1、4火警证实，情况严重，通知值班室启动报警设施，并利用现场设施进行灭火。

2、火警信号被证实，情况严重，值班室应注意事项:

2、1拨打119电话报警，通知有关领导。

2、2启动报警设施通知有关人员到现场施救。

2、3引导群众利用消防楼梯向安全地点疏散。

2、4迫电梯降至首层。

2、5切除非消防电源，启动应急电源。

2、6启动相关防排烟设备、消防泵。

3、管理公司责任人到现场指挥灭火:

一查火场是否有人被困，二查燃烧什么物资，三查从哪里到火场最近。

一看火烟定方向、定火势、定性质，二看建筑定结构、定通路。三看环境，定重点、定战力、定路线。

3、1确定灭火策略。

室内火灾，内功近战。

2)楼层火灾，分层截击。

3)下层火灾，上层设防。

4)战力分配上做到:灭火救人同时进行，灭火部份要把主力用于直接灭火上，同时以小部份力量在可蔓延的地方，防止火势乘隙扩大，当火势已经扩大，就应将主力用于蔓延火势或可能造成更大灾害的方面。

2、灭火的基本方法;

1)冷却灭火法，2)隔离灭火法，3)窒息灭火法，4)抑制灭火法。

3、组织力量进行扑救火灾:

1)组织义务消防队，按消防组织的分工任务，进行灭火行动

2)启动消防水泵，满足着火层以上各层的消防用水量，铺设水带作好灭火准备。

3)关闭防火分区的防火门。

4)组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火。

a、喷射水流，应反水流喷射到火焰根部，即把水流射到燃烧物体上，不要喷射到火焰上，看不见火焰的情况下，不要盲目射水，要根据火场燃烧情况，及时变换射流。

b、喷射干粉1211，对准燃烧物体的火焰根部平行喷射，如果燃烧区火焰面积较大，可将干粉在距离火源5米距离的上风或侧上风的位置，操纵干粉1211枪向左右两侧稍微平行摆动，使灭火剂完全覆盖燃烧区，向有遮蔽物质的燃烧物体喷射干粉1211，应居高临下，否则不宜灭火。

4、断电:

a、切断电源。当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物体时，应尽快关闭总开关，断绝电源，并及时用灭火器(干粉1211)进行扑救。

b、带电灭火。电器发生火灾时，在一般情况下应切断电源后方能扑救。但是在特殊危急情况下，如若等切断电源后才进行扑救的话，就会失去战机，为了夺取灭火战斗的主动权，争取时间，应果断采取带电灭火，但带电灭火时应有安全措施，绝对保证人生安全，并由专业技术人员或专业消防人员操作。

5、救人:

积极抢救受火灾威胁的住户和群众，是灭火工作的主要任务，当有住户和群众受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有的灭火力量首先组织参战人员救人，同时部署一定的力量扑救火灾，在力量不足的情况下，应将主要要力量投入救人。

1、火场救人的方法和应注意的特点:

a、在火场寻人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入细致地进行观察判断，作到动作迅速、沉着冷静，注意安全。

b、特别要注意以下特点:

1)通向出入口的通道，走廊及门窗附近。

2)晚间寻找的重点是床上，床下和床的附近。

2)儿童发生惊慌后，常常躲在墙角、门旁和柜厨里，以及桌子、床和其它物体的下面，在寻找时，特别要注意室内所有的角落。

c、救人术:

1)缓和救人术，当露面火灾面积较大，受困人员较多时，可先引导疏散受困人员到安全地方，然后设法转移到地面。

2)转移救人术;街道、楼房，往往一个单元一个楼梯，当某单元发生火灾时可引导被困人员通过屋顶或阳台转移到另一个单元再有序撤离安全。

3)绳管救人术;利用室外排水管或安全绳抢救被困人员。

4)控制救人术:用水枪控制住楼梯间的火势，引导被困人员迅速冲下。

5)拉网救人术:张开救生网或棉被、帆布等设施铺设地面，供被困人员跳楼逃生。

6)当火场被困人员暂时无法进行施救时，利用消防广播引导火场人员进行自救;如楼梯、走廊着火，则引导被困人员用被条结成绳吊落到下一层的方法，或密闭门窗，堵塞孔洞，防烟串入房间，用水淋湿毛巾降温，清除这些部位的易燃物品，防止火势蔓延过来，以待营救的方法，或利用外墙的墙垛、夹缝、水管避雷针管攀落下一层的方法，若房内外有救生器材，则引导他们使用这些器材，包括救生绳、缓降绳、救生袋、跳救生垫进行自救。

二、疏散抢救住户:

明确分工，在火场总指挥的具体组织下，把责任落实到参加灭火的消防员，负责"引、送、查、接"等工作。

1、消防中心利用消防广播或派人大声引导住户从着火楼往安全地点疏散。

2、派一分队负责运送伤员。

3、派应急分队负责检查火场滞留人员。

4、第三分队负责在消防梯口接应火场撤离人员。

六、要求:

1、义务消防队员必须具有高度的思想政治觉悟和扶危救困，救死扶伤的人道精神，以及果敢机智的救护本领。

2、义务消防队行动时，应携带必要的器材工具，如:安全绳、手电筒等。

3、在危险情况下救人时，对被困人员应加强防范措施，防止由于工作疏忽而造成误伤，救人必须经过烟火弥漫区时，要用喷雾水流进行掩护。

4、不准使用载客电梯疏散人员。

5、不能让住户回着火间。

6、在疏散路线口设立哨位向住户指明方向，保持通道畅通无阻。

疏散、抢救出来的人员要清点清楚人数，认真核对，切实搞清被困人员是否全部救出。

8、对受伤人员，除在现场进行急救外，还应及时送往医院治疗。

疏散和保护物资:

疏散和保护物资，是灭火战斗中的又一项重要任务，对受火势威胁的各种物资，以及住户家中的各种贵重物品、车

辆、设备及图书档案资料等是采取疏散还是就地保护，要根据火场的具体情况来决定，其目的是尽量减少国家、住户、业主的财产损失。

1、疏散和保护物资，主要在下列情况下进行:

1)重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时，要进行疏散，特别是业主贵重

和不能用水扑救的物资，必须立即疏散。

2)易燃、易爆和有毒物品及受较大压力的桶、罐等容器设备，在火势威胁下有发生燃烧

爆炸或散发毒气的危险时，要抓紧疏散和加强保护措施。

3)当物资防碍战斗人员接近火场而影响灭火行动时，要尽快搬移。

4)对有助长火势蔓延的物资，要迅速转移。

2、要求和方法:

在火场上，疏散和保护物资要分清主次、缓急，行动迅速，方法得当，避免损坏和丢失物资，并注意人员安全。

1)在一般情况下，应该先疏散和保护贵重的、有爆炸和有毒害危险的以及处于下风方向的物资，然后疏散和保护受火势威胁较小的，处于上风方向的物资和其他的一般物资。

2)在受到火势威胁的情况下，要用水枪掩护疏散物资的人员。

3)疏散和保护物资的具体方法应根据情况进行，可一人搬走或几人共同搬走或者队列依次递送，对贵重物品和爆炸物品要轻拿轻放，防止损坏或被碰撞引起事故，对需要就地保护的物资、设备等，可以分不同的情况用水射，冷冻、降温或者用浸湿的麻袋、帆布、棉被等覆盖，不能用冷却的可设法使用石棉板等耐火材料，将其与火隔开。

4)疏散出来的物资不得堵塞通道，应放在免受烟、火、水等的安全地点，并派人保护、防止丢失和损坏。

一、防排烟:

在扑救高层建筑初期火灾时，为了增大视距，降低烟气扩散，采取防烟、排烟，这一保障人员安全，加快灭火进程的必要措施:

1、对有自动送排烟设备的，马上启动，对疏散楼梯间，前室采取正压送风排烟。

2、开启疏散楼梯间的自然通风窗。

3、关闭防火分区的防火门，防烟门。

4、把客用电梯全部降至首层锁好，严禁使用。

5、使用喷雾水流排烟。

6、使用湿毛巾捂住鼻口，匍匐地面排烟。

注意:在排烟时，要注意不要过多地打开首层下部的窗门。

八:防爆

扑救高层建筑物火灾时，一是防止易爆物体受热而产生爆炸，二是防止产生轰燃，因此，在扑救火灾时要力求作到:

1、把处于或可能受到火势威胁的易燃易爆物品迅速处理出楼外。

2、对受火势威胁的液化石油气罐，石油产品贮罐要加速冷却。

3、打开着火间的房门，要站在房门打开方向的另一侧、要缓慢的开启房门，同时要使用喷雾水流掩护。

4、扑救房间火灾，要坚持正确的射流方法，防止轰燃的发生。

九、现场救护:

扑救火灾过程中，为防止扩大人员伤亡事故，组织医务人员对伤员进行护理，然后及时送附近医院救治。

十、安全警戒:

为保证扑救火灾疏散与抢救人员工作有秩序地顺利进行，必须对大楼内外，消防各主要通道及大门采取安全警戒措施，安全警戒的部位，包括楼宇外围，楼宇首层出入口，着火层，消防大门，设置警卫人员，其任务是:

1.楼宇外围的警戒任务是:清除路障，指导一些无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维护好楼宇大厦外围的秩序，迎接消防队，为消防队到现场灭火开创有利条件。

2.楼宇大厦首层出入口警戒任务是:不准无关人员进入楼宇大厦，直到疏散人员离开，看管好着火层疏散下来的物件，指导消防队员进入着火层，消防控制中心，为消防队的灭火战斗行动维持好秩序。

3.着火层下一层的警戒任务是:不准住户进入或再登上着火层，防止坏人趁火打劫，混水摸鱼或制造混乱，保护好消防装备器材，指导疏散人流自下一层有秩序撤离。

4.消防主要通道及大门的警戒任务:疏散群众，安全撤离到区外安全地点，指挥好机动车辆不得堵塞通道，控制好大门，无关人员一律不得进入，指挥消防车及时达到着火楼宇具体位置，作好群众思想工作。

十一、通讯联络:

1.楼内的自动电话要保持畅通，各值班室要设专人接电话，及时传话。

2.值班领导与消防中心着火点以上各楼层维修班(供水、供电)利用对讲机保持联络。

3.专设通讯人员，负责通讯联络，其人必须是熟悉各部位位置，各部门负责人的，方可担任。

十二、后勤保障:

后勤保障的内容:一是保证供水供电供应不间断，二是保证灭火器材和运输车辆，三是与协同作战部门单位联系，组织提供灭火器材，以上十三件事情必须在5---7分钟内完成，并出水扑救火灾。

物业辖区住户报修服务规程：物业辖区游乐健身不锈钢清洁

物业辖区游乐健身、不锈钢清洁规程

一、目的:为了保证游乐、健身、不锈钢清洁、光亮。

二、适用范围:游乐、健身、护栏、标牌及其它的不锈钢制品的清洁。

三、职责:责任保洁员应按规范操作，做好游乐、健身、护栏、标牌的清洁工作。

四、相关文件:

五、操作规程:

1.作业程序

1)先用兑有中性清洁剂的溶液抹表面。

2)然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面上的水珠。

3)置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹。

4)表面面积大的可用手动喷雾枪将不锈钢油喷于不锈钢表面，然后用无绒干毛巾拭抹。

2.工作标准

1)亚光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影。

2)镜面不锈钢表面光亮，三米内能映出人物影象。

3)游乐健身器具表面无积水、灰尘。

3.注意事项

1)上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣物。

2)要使用干净的干毛巾，防止砂粒划伤不锈钢表面。

六、相关记录:清洁记录表

物业辖区住户报修服务规程：物业辖区房屋维修服务

物业辖区房屋维修服务规程(1)

一、土建部分的维修

(一)、墙和顶棚维修(石膏板基层)

1、修补发丝裂缝

a.沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。

b.用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底，待干后补刷面层涂料。

2、修补一般裂缝(刚性基层，非沉降裂缝)

a.沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。

b.用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。

c.准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。

d.用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。

e.在补缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。

3、修补小孔、小洞

对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑，可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。

a.填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿。

b.填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。

c.在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。

4、修补大的孔洞

a.先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净，用与基层相同质地的材料进行嵌填。

b.为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝，剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。

c.清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。

d.等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂子打磨，分别喷刷二道表面涂料。

(二)、更换地面或墙面瓷砖、瓷片

1、剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。

2、涂抹水泥结合层。

3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平、直，划去砖缝多余泥浆。

4、必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片，留缝后不得高出瓷片周边弧形角。

5、修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。

6、对于外门窗周围瓷砖的修补， 把需要更换的瓷砖进行凿除(含结合层)，在门窗口或接触处基层，为防止渗水常需涂抹防水涂料(修补程序同1.2.3.4.5.)。

(三)、更换外墙面、地面马赛克

1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。

2、将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层(水泥加107胶)。

3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。

4、手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位，后用平板拍打平整，与原墙、地面平直。

5、粘贴约4小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透，并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。

(四)、地下室墙体堵漏

1、堵塞不漏水的孔洞

a.超过1/8英寸的裂缝，必须用凿子和手锤凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎必须清除干净。

b. 将裂缝用水浸湿。

c. 用1:3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。

d. 填补材料要保持湿润，并养护三天。

e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好;拌和后抹在需要修补的部位(半小时要用完)，半小时用湿手揩光面。

2、堵塞漏水孔洞

a.用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。

b.用水泥不漏水胶结材料堵填。操作时，按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料，在这种材料刚开始硬化时(一般在搓成后的几分钟内)，作为塞子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。

(五)、修补损坏的人行道和车道

1、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补;

对于大面积损坏的修补，采用用1:2:2 硅酸盐干硬性混凝土。

a.将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度约1英寸。

b.用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。

c.将要修补的砼表面浸湿(但不能太湿)。

d.在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆，并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实，填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。

e.用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。养护6天。(人行道在养护期间不得让人行走)。

2、人行道或车道上裂缝修补

a.清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。

b.浸湿要浇捣的裂缝。

c. 浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。

d. 养护6天。

注:如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时，可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补;如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除，并用新拌砼填实。

(六)、开裂墙体和地面修补

1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，

用刷子将松散灰砂刷除干净。

2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。

3、用1:3水泥砂浆(稠浆)填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护6天。

4、修补地面同墙体，养护48小时后，用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。

(七)、修补损坏的踏步

1、将损坏部分凿成v形槽，直凿至坚实的砼层为止。

2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。

3、用水将露出部分浸湿。

4、如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。

5、用水泥浆涂抹v形部分，并用1:3水泥砂浆将其填满，抹平后养护6天。

(八)、修补抹灰层

1、修补抹灰层裂缝

a.用小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。

b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽，以便将新填入的灰膏"固定住"。

c. 刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝

浸湿。

d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。

e. 如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层，就要在裂缝处多填入一些灰膏，

待灰膏干燥15分钟后，再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。

f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水，对其进行湿养护，持续三天。

2、修补大面积的抹灰层

a.将损坏的抹灰面从墙体上刮除。

b.彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面，要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗;对于光滑的砼墙面，要用凿子将墙面凿毛。

c. 将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1:3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸。

d. 在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时， 就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结合。

e. 待第一遍抹灰已充分凝固，并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。通常，第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止;在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。

f. 用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一遍，抹灰完后，隔天才进行养护，养护持续一天。

(九)、维修渗水外墙

1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的，应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。

2、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。 3、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层。

3、外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。

4、墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

5、用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外的内粉刷层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10-15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层， 在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平，再粉刷面层。

(十)、维修屋面水池(或水箱)

1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。

2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做保护层。

(十一)、屋面修漏(刚性屋面)

1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形，原刚性防水层分仓缝处漏水。

2、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。

3、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、pvc胶泥等。

4、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

(十二)做砂浆面层

1、整理、夯实基础。

2、首先将水泥、砂按1:1配好并干拌均匀，然后加水拌到颜色一致。

3、水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

4、如表面水分较多可撒适量的1:1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木块搓平压光(不宜撒干水泥)。

5、如做地面在层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

(十三)贴地面砖

1、在房间四周墙面弹好 500mm水平线。

2、基层处理:对于光滑的水泥地面要凿毛或半路洗干净后刷水泥浆。

3、做灰饼、做标筋:

①从墙面 500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘贴层的厚度;

②根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1-1.5m作标筋一道。有地漏的房间，标盘应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20-30mm。

4、抹线平面:根据标筋高度用1:2或11:9.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求，如不行则重新刮平。

5、规方、弹线、拉线:

①测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处;当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝间的方法来解决;

②根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。

6、铺贴地砖:

①从房间里面向门口方向铺贴;

②在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰;

③砖背面抹满、抹匀1:2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直;

④用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。

7、勾缝:

①用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑;

②如缝隙很小(1mm)以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙。

③水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。

8、养护:地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。

(十四)坐厕安装

1、将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。

2、在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。

3、在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承接口上抹上玻璃胶，放在坐便器，并调整好坐厕位置。

4、将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。

5、将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入8-10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。

6、连接好水箱进水软管。

(十五)立柱式洗面器安装

1、按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。

2、将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器和立柱移到别处。

3、按墙上的印记用冲击钻 10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入 10mm膨胀螺栓并拧紧。

4、将安放立柱的地面印记内铺好15-30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。

5、将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧(用力应适度)。

物业辖区住户报修服务规程：绿景物业辖区空调系统设备日常巡检维护

物业辖区空调系统设备日常巡检维护规程

一.巡检维护人员应有高度的工作责任心，按照规定的时间、要求进行巡检维护，巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录，巡检时应注意人身和设备的安全，发现重大问题立即报告。

二.运行中的冷水机组应每小时巡检一次，巡检维护内容:机房清洁卫生。设备、管道清除积尘;机房各种阀门状态、管道、阀门滴、漏情况;冷却机冷冻水、冷却水进回水温度、压力;冷冻机油压、油温、冷冻机轴承温度，电压、电流;机器发热、震动、泄漏情况。管道滤网每年清洗二次、电子除垢器每年检测一次。

三.运行中的空调水泵每小时巡检一次，巡检维护内容:泵马达的电流、散热情况，联接轴器声响、震动、渗水情况。每月检查一次润滑油，供冷、供热季节结束应对泵的轴承、密封等机械结构全面检查维护一次。

四.运行中的冷却塔应每二小时巡检一次，巡检维护内容:电机电流、阀门开关状态、补水情况以及灰沙过滤器工作情况。膨胀水箱水位、进水浮球、阀门状态。冷却塔风机应每月检查润滑油;供冷结束对风机机械传动全面检查维护一次，全面清洗冷却塔。

五.运行中的锅炉每小时巡检一次，巡检维护内容:机房清洁卫生，设备管道清除积尘，锅炉的水位、压力、温度、供油情况，火焰火头、油箱油位，送风机工作情况和各阀门的状态(蒸汽流量、压力、温度、减压阀工作情况，以及汽水交换器的工作情况)，进回水温度、压力。每年停炉期对锅炉进行全面保养，清除水垢及杂质，对安全阀及附属设备进行检修。

六.楼层变风量系统每天巡检一次，巡检维护内容:风机风门开启状态，防火阀开启状态，马达、风叶、轴承声响、皮带松紧、电机电流、频率、滤网状况、凝结水排水情况;进回水温度、压力、送回风湿度、压力。每个vav末端风速、温度、室温等情况每年检测二次(供冷、供暖各一次)，滤网1---2个月轮流清洁一次。

七.运行中的通风、排风设备每天巡检一次，巡检维护内容:风机马达送排风效果，所有运行风机每月检查一次润滑油。机械传动每年检修维护一次。

八.空调水处理系统设备每月巡检一次，及时更换、检查处理材料。

九.详细记录巡检维护时间、情况、处理结果;发现一般问题立即处理解决，复杂问题应向主管、经理请示，因故没有处理应及时报告。在炎热和严寒季节要增加巡检次数。

物业辖区住户报修服务规程：物业辖区周界报警系统的维修保养

物业辖区周界报警系统的维修和保养规程

1.目的: 保证小区周界报警系统的正常工作。

2.适用范围: 本公司管辖区周界报警系统

3.职责:

3.1维修组人员必须严格按以下规程执行。

4.相关文件:

5.操作规程:

5.1维修

5.1.1检查投光器与受光器是否校对正确。

5.1.2投光器与受光器之间有无障碍物。

5.1.3接线是否紧密、正确。

5.1.4防尘罩内外是否有较厚的灰尘。

5.1.5接线桩有无受潮或短路。

5.1.6检查电压是否正常。

5.2保养

5.2.1规定每月对系统进行一次维护保养。

5.2.2检查防尘罩，并清洁干净，擦洗投光器和受光器镜，并调较正确。

5.2.3检查室外部分设备内有无受潮，接线是否牢固，导线绝缘层是否良好，有无裸露。

5.2.4检查控制键盘输入是否正常，并清洁干净。

5.2.5检查主机箱内有无异常情况，电器元件有无异常发热，接线是否牢固，通风散热是否正常，电源是否正常。

5.2.6抽查50%的报警点，检查设备运行是否灵敏，报警号码是否正确，警铃是否正常，键盘控制是否正常。

5.2.7检查室外设备的防风、防雨、防尘的密封性，支撑杆的固定及防腐是否完好。

6.相关记录

6.1周界报警系统维修保养记录

物业辖区住户报修服务规程：物业辖区突发应急事件处理

1.0 目的

为监视和巡查管辖区，防止不安全事件发生，掌握小区正常运作状态和公共秩序，完善安全设施，确保住户、员工生命财产安全。

2.0 适用范围

适用于本小区范围内

3.0 管理职责

3.1工作负责人:秩序主管。

3.2各级管理人员及秩序维护巡逻人员加强巡查。

4.0 操作细则

4.1 发生爆炸案时之处理程序

4.1.1 各岗位如发现爆炸时，立即上报当值领班。

4.1.2 监控中心值班员报警，并派秩序维护员保护现场，劝阻业主不要惊，马上通知各部门，听从领导指挥人员有秩序地撤离现场，不要乱闯，避免引起其它不必要的事故。

4.1.3 在公安人员到达之前，业主应留在安全地带，并维护好现场秩序，迅速将伤者送往医院抢救。

4.1.4 应在现场周围划出警戒线，拉上警戒绳，并派专人专职看守，不得让无关人员进入。

4.1.5 及时向公安人员提供案发前后的可疑线索，目击者要向公安人员主动提供所目睹的详细情况。

4.1.6书写报告，报相关部门存查，跟进处理。

4.2 如何保护杀人案件现场

4.2.1服务中心、监控中心及岗位秩序维护员接到业主、住户报告凶杀时，立即通知秩序维护部当值领班赶往现场。

4.2.2并派秩序维护员保护现场的原始状态，在公安人员到场前，不许任何人触摸或移动现场中的任何一件物体，因为现场上的任何物品可能成为证实犯罪的确凿证据。

4.2.3 不要引起惊慌，立即疏散围观人员，避免事态扩大。

4.2.4 及时向公安人员提供案发前后的可疑线索，目击者要向公安人员主动提供所目睹的详细情况。

4.2.5 尽量配合公安机关破案。

4.2.6书写报告，报相关部门存查，跟进处理。

4.3发生绑架案件处理程序

4.3.1 如发现案犯正在绑架人质时，应立即用对讲机领班，领班根据现场实际情况随时下达命令。

4.3.2 当值秩序维护员迅速赶到尽力阻止案件人发生，并将犯罪分子抓获。如不能完成以上行为，应记下犯罪分子人相貌、交通工具特征或号码、人质情况以及案犯逃离方向等。

4.3.3 监控中心应迅速向公安机关或附近巡警报告。

4.3.4书写报告，报相关部门存查，跟进处理。

4.4失物处理程序

4.4.1在公用地方，如走廊、楼梯等拾获财物时，应立即向当值领班报告，并交回服务中心，等待失主领回。

4.4.2 将财物情况详细记录在个人及部门工作日志上。

4.4.3当物主来领回失物，应要求其说出失物日期、地点详情，情况符合，在部门工作日志上签收，并登记身份证号码。若有可疑之处，可报警处理。

4.4.4 拾获有价值或名贵的物品，应交回当值领班并及时交行政部处理，并考虑是否交警方处理。

4.4.5 将详细情况记录后，尽快呈报领班。

4.5发现住户受伤或生病处理

4.5.1 当发现住户或有任何人在公共地方突然晕倒或意外受伤时，必须通知当值领班及主管。

4.5.2 将病者或伤者安置在适当地方休息，并设法通知其家人。

4.5.3 妥善保管好伤者或病者的财物。

4.5.4 只有受过急救训练者，方可急救伤者。

4.5.5 尽量将伤者或病者与围观者隔离。

4.5.6 将详细情况记录后，尽快呈交领班。

4.6可疑物及恐吓电话处理程序

4.6.1秩序维护员在巡视时如发现可疑物品，应及时上报领班，并不准触摸，指导业主、住户或行人远离该处，秩序维护领班发现物品有可疑之处，须报上级领导及消防值班中心，如明显属危险品或爆炸物品等，立即通知当值领班致电110支援。

4.6.2如接获恐吓电话或任何有危险性发生的电话，须保持镇定，与对方详谈，留意电话背景、动机及有任何要求，如对方已经收线，不要把电话挂断(待警方寻找电话来源)，通知上级主管及公司领导，并尽快报警求助。

物业辖区住户报修服务规程：物业辖区大理石保养

物业辖区大理石的保养规程(五)

1.0适用范围:

适用于公司管理小区水池、门厅、台阶的大理石的保养。

2.0工作指导:

2.1对经过抛光、打腊、晶面处理过的石材地面，先用胶扫清扫。

2.2用拖布对地进行拖抹去尘。

2.3对石材表面沾贴的胶水油漆，用活性清洁剂少许起渍去污，然后用半干的拖布擦拭。

2.4对表面粗糙、做防滑处理的石材地面，清洁可用竹帚清扫，然后清水拖抹。

2.5对石材无抛光处理过的粗糙表面，有污渍的可用洁瓷灵少许倒进浸润污渍表面，然后用长柄胶刷和水冲洗干净。

3.0标准:

3.1大理石表面清洁后，1米内可清晰倒映人影。

3.2表面无大面积污迹。

3.3经过防滑处理的各种石材表面无积尘、无垃圾。

4.0注意事项:

表面抛光处理过的石材地面去除污渍时禁止使用强酸、强碱去污剂，以防石材表面变色、失去光泽。

编制:审核:批准:日期:

物业辖区住户报修服务规程：物业辖区中央空调维修保养

物业辖区中央空调维修保养规程

(二)

1、目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。

3、职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3. 2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

3. 3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

3. 4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。

3. 5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。

4、工作内容

4.1 中央空调维修保养计划的制定。

4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。

4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报管理处主任审核后组织实施。

4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:a.中央空调使用的频度;

b.中央空调运行状况(故障隐患);

c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:a.维修保养项目及内容;

b.具体实施维修保养的时间;

c.预计费用;

d.备品、备件计划。

4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。

4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。

中央空调的大型修理及pc中央处理器的故障处理由外委完成。

4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4.4.1 用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5mω以上时则应拆修电机线圈。

4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;

如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;

检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查出一次);

检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

4.4.7 拧紧所有紧固件。

4.4.8 清洁整个冷却塔外表。

4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

4.5.1 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气(不定期)。

4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

4.5.3 用500v摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应整修处理。

检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;

检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

4.5.6 拧紧所有紧固件。

4.5.7 清洁风机盘管外壳。

4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

4.6.1 柜式蒸发器维修保养:a.每周清洗一次空气过滤网;

b.清洁蒸发器散热片;

c.清洁接水盘。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);

b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。

也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时;

c.酸洗完毕后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。

d.全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

4.7.1 电动机维修保养:a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应进行干燥处理或修复。

b.检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。

c.检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

4.7.2 水泵维修保养:a.转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;

如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

b.检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期);

4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4.7.4 清洗水泵过滤网。

4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:a.检查是否泄露，如是则应加压填料;

b.检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;

c.如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

d.检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器;

b.电磁调节阀、压差调节阀:--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。

4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.10.

1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

b.送检温度计、压力表合格后方可使用;

c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

d.检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

4.10. 2 控制部分维修保养:a.清洁控制柜内外的灰尘、赃物。

b.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

c.交流接触器维修保养:--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

--清洁铁芯上的灰尘及赃物;

--拧紧所有紧固螺栓。

d.热继电器我诶修保养:--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换;

--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e.自动空气开头维修保养:--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应烘干处理;

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f.信号灯、指示仪表维修保养:--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

h.pc中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

4.1

1 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

1.1 检查压缩机油位、油色。

如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;

如油已变色则应彻底更换润滑油。

4.1

1.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

4.1

1.3 具体检查压缩机如下参数:a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5mω以上);

b.压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);

d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);

e.吸气压力(正常值

4.9~

5.4kgf/cm2);

f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);

g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;

h.检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

4.1

1.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

4.1 2 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，工程维修部须报管理处主任，经同意后方能继续维修保养工作。

4.1 3. 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部尽快补充至计划中;

对于突发性的设备设施故障，先经主任口头批准后，可以先组织解决后上报管理处主任。

4.1

4 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由主管填写《停申请表》经主任批准后，客户中心提前一周通知业主/业主/用户。

如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。

5、表格、标识

5.1《中央空调维护保养记录表》