工程维修员

售楼案场物业员工礼仪规范和作业程序

(一)员工必须达到的礼仪标准:(主管/领班、接待员、吧员)

1、员工上班，面容整洁，大方，舒适，精神饱满;

2、男性员工不留长发、小胡子、大鬓角。女性员工不留怪发型。

物业工程维修部交接班管理制度

一.接班人必须提前15分钟接班，交班人员在接班人员未到场或未完成接班检查工作前不得擅自离岗。

二.交班人员应将本班情况及遗留工作作详细记录，并向接班人员如实反映。

三.接班人员应认真阅读值班记录，了解上一班的工作情况，如接班人员休假后上班，应同时阅读休假期间的工作记录，了解整个工作运行情况。

四.交班人员应明确回复接班人员提出的问题，并和接班人共同核实、检查设备的运行情况及运行参数，包括各安全附件、运行设备、工具、钥匙、环境和设备卫生等。

五.接班人员发现交班人员未认真完成有关工作及已检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确的回复或不加以改善，接班人员可拒绝接班，并报上级领导处理。

一、目的规范空调系统管理。

确保空调系统运行正常。

二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。

三、职责

1、工程部给修人员严格执行空调系统管理制度。

2、工程部主管负责监督、检查。

四、工作流程

1、严格按运行、检查和维修养护等规程操作，保障空调系统的正常运行。

2、严格按设备启动、 时间操作，每日定时巡视检查，认真做好记录，发现问题及时维修，遇到重大问题及时通知工程维修部进行抢修，保证设备正常运转。

3、严格按保养规定对空调系统进行保养、维修工作。

4、定期对空调系统进行清洁工作，保证设备表面无灰尘，运转良好。

物业园区工程管理监督程序

监督检查程序

管理处采用三级监督检查管理直线机制，对维修工程实行有效的监控与管理，在监督检查过程发现问题及时改进，有效保证工程管理工作的有效性与及时性。

序号监督检查人监督内容及频次检查内容

1主任1、主任对工程每月的工程计划进行审核.

2、对工程的重大维修进行组织及监督.

3、对工程外包项目进行审定及监督.

4、应每月二次对各类设备房、公共设施进行20%抽查并在相关的记录签名，是否有按相关的作业指导书进行操作。

5、对有偿便民服务价格的审定及监督。

6、对物料采购的审定及用料的抽查。1、值班人员、工程主管巡视检查情况及巡视记录;保养记录。

2、标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。

e物业质量记录控制程序

1目的

对质量管理体系所要求的记录予以控制。

2范围

适用于为证明服务符合要求和质量管理体系有效运行的记录。

3职责

3.1质管部负责监督、管理各部门的质量记录。

3.2各部门资料员负责收集、整理、保管本部门的质量记录。

3.3管理部档案室负责保管超过一年的质量记录。

3.4各部门负责人负责批准本部门编制的质量记录格式。

4程序

4.1各部门资料员负责收集、整理、保存本部门的质量记录。

4.2质量记录的标识编号

质量记录的标识编号按《文件控制程序》执行。

4.3质量记录填写

4.3.1质量记录填写要及时、真实、内容完整、字迹清晰，不得随意涂改;如因某种原因不能填写的项目，应能说明理由，并将该项用单杠划去;各相关栏目负责人签名不允许空白。

4.3.2如因笔误或计算错误要修改原数据，应采用单杠划去原数据，在其上方写上更改后的数据，加盖或签上更改人的印章或姓名及日期。

4.4质量记录的保存、保护

4.4.1各部门的资料员必须把所有质量记录分类，依日期顺序整理好，存放于通风，干燥的地方，所有的质量记录保持清洁，字迹清晰。各部门按规定的期限保存记录，对于保存一年以上的记录交档案室保存。

丽景新城物业管理通用行为规范(5):巡逻岗项目规范礼仪礼节

巡逻:

1.行走时应昂首挺胸，正视前方，保持中速，手臂要摆直线，肘关节略屈，前臂不要向上甩动。向后摆动时，手臂外开不超过30度，随步伐自由、协调摆动，前后摆动的幅度为30-40厘米。手不能插入口袋。

2.巡逻行走时头可微摆，主要以眼睛余光巡视四周。

路遇客户:

1.巡逻行走时遇到客户，要面带微笑，点头致意。

2.在小区或大厦内见到需要帮助者，应主动上前询问并帮忙。

遇见可疑人物:

1.通知中心进行监视。

2.进行跟进，严密注意对方行为。

3.上前询问前，要先通告同伴，再近距离接触。

教工小区消防安全管理制度

住宅小区内消防安全管理工作，与每个住户的切身利益密切相关。为了确保小区消防安全，特制定本制度。

1、物业管理中心保卫部全体成员员均为消防安全管理人员，保卫部部长为消防主要负责人。全体环卫绿化人员和物业管理中心职工均为兼职消防人员，全小区每个职工都有维护小区防火安全的责任和义务。

2、小区配有多个消防栓和消防器材，除治安保卫人员注意保护以外，小区每个职工都要共同保护和维护。如发现消防设施、设备损坏或丢失，必须及时报告小区卫室或校公安处，以备完好，随时启用。

3、消防值班员要阶段性对消防加压泵进行试运行和维修维护，以便随时启用。

4、任何人员一但发现火情，必须与小区门卫、物业管理中心取得联系，说明火情所在楼号。火警电话:119，物业公司办公电话:1*******2。

物业区域消防系统运行管理规程

1.0 目的

规范消防系统运行管理工作，确保消防设备处于良好状态。

2.0 范围

适用于**物业区域内各类消防系统的运行管理。

3.0 职责

3.1 消防中心值班员负责消防系统设备的运行管理。

3.2 消防中心负责人负责组织实施消防系统设备的运行管理工作。

3.3 消防工程师负责消防系统设备运行管理的业务指导工作。

3.4 安管部主管负责消防系统设备运行管理的统筹、协调。

4.0 工作内容

4.1 运行监控。

4.1.1 消防中心值班人员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器或防火防盗闭路监控等设备进行监控。

4.1.2 消防技工或消防专员每天对园区消防设备进行巡视。

物业区域丢失、捡拾物品的处理程序

1.若是公司员工，捡拾物品应立即交送到物业安全服务管理处。

2.物业安全服务管理处在接到物品时，必须如实填写“捡拾物品登记表”。

3.所捡拾的物品由物业安全服务管理处暂时代为保管，并通知物业客户服务部在当天张贴捡拾物品启事通知物业管辖区域内的业主。

4.失主在认领物品时，应说明丢失物品的内容、地点，经核实无误并出示相关证件，在填写“领取物品登记表”后，方可认领。

1.0目的

为使安全工作落到实处，确保按安全操作规程开展工作，保护人身和财产安全。

2.0适用范围

适用zz城服务中心工程维修技术人员在工作中应遵守的规程。

3.0职责

3.1服务中心经理负责安全操作的教育、检查、考核工作;

3.2工程维修主任负责工程技术人员的安全培训、严格按安全操作规程开展工作;

3.3工程维修人员严格按安全操作规程开展工作。

4.0程序要点

4.1工作前，必须检查工具，测量仪表和防护用具是否完好。

4.2任何电器设备未经验电，一律视为有电，不准用手触及，二次回路必须有一个明显的断口点。

物业工程设备管理制度:房屋维护制度

第五节 房屋维护制度

一、为了有效提高房屋使用寿命，降低房屋维护资金投入，确保房屋保值增值，制订本制度。

二、各管理处维修班应严格执行《房屋接管验收标准》，确保新建工程交付质量。

三、维修班依据《定期检查项目一览表》对物业进行巡视检查，填写《定期检查记录表》，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作。

四、定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容包括维护、中修、大修、改造。

五、加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。

六、建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计。

七、对二次装修的管理，依据现行相关法规进行管理。

物业辖区保安服务控制程序

1目的

采取快速、有效的措施处理紧急事件，从而控制事态的发展。

2适用范围

适用于物业管辖区内各种紧急事件的处理。

3职责

3.1管理处保安队、中央监控室、消控室值班员负责火警、匪警的应急处理。

3.2管理处大堂值班员和工程部值班员负责电梯困人的应急处理。

3.3管理处工程部值班员负责水管爆裂、煤气泄漏、供电供水设备故障的应急处理

3.4管理处主任负责协调各部门处理紧急事件，必要时报告公司办公室，由总经理或副总经理指挥协调各部门处理紧急事件。

4程序

4.1物业服务中常见的紧急情况

a.火警、匪警、盗警;

b.设备设施突发事故，如煤气泄漏、水管爆裂、大范围停电等;

c.电梯困人;

d.交通事故;

e.其他情况。

4.2火警的应急处理

4.2.1任何人发现火警后都有义务采取必要的应急措施，并应迅速报告管理处办公室或保安值班室，保安值班员接到火警报告后，应迅速呼叫责任区巡逻保安员赶赴现场。同时呼叫保安队长，由其迅速组织消防人员赶赴现场灭火，保安值班员根据火情决定是否打"119"报警(特别紧急火警，任何人都可报"119")，执行《消防工作手册》中的有关规定。

4.2.2火警灾情较重时，应报告公司领导，由领导亲临现场协调指挥。

小区物业工程维修部岗位职责(七)

1、工程维修部在管理处主任的领导下，组织本部门开展专业维修工作。

2、制定小区设备、设施维修保养计划，并抓好落实，及时提出设备、设施的更新和质量管理建议。

3、负责处理维修申请，及时安排维修人员为业主提供服务，核定收费项目和标准，现场验证维修工作。

4、组织消防设施、防盗设施和机电设备的定期检查工作。

5、熟悉辖区内各类房屋的结构、安全要求;熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况，开展定期检修工作;延长房屋及设备设施的使用寿命。

6、经常巡视辖区，走访、回访业主。

7、了解本部门员工思想动态，做好思想教育工作。

工程部主管岗位职责

对工程部员工进行管理。

确保所有设备的正常运转与合理维护。

分析所有设备运行记录，发现异常及时解决。

指导有关人员正确使用设备。

每月月终对园区水电使用进行抄表。

每月提交所有设备的维护报告。

电梯维护人员岗位职责

每日巡查园区十二部电梯，发现异常及时处理，如不能解决，通知有关人员前来维修。

对电梯的清洁卫生进行监控，发现问题及时通知使用单位派人清洁。

每月对所有电梯进行两次保养，如实填写维护报告。

兼作其他报修工作。

空调维护人员岗位职责

每天对a座中央空调进行两次检查，对相关数据进行记录。

每月对园区内所有空调(包括宿舍窗式空调)进行一次维护保养，并详细填写保养记录。

3.每二天对泳池底吸污泥一次，并对游泳池的卫生情况作监控。

4.监测空调、泳池水质情况。

机电维护人员岗位职责

每天对所有机电设备进行检查，并对异常情况进行处理。

物业园区临时管理规约(九)

第一章 总则

为落实本物业的售后管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》及有关法规、规章、规范性文件制订本公约，由本物业区域内全体业主共同遵守。

第二章 物业基本情况

第一条 本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称 ;

座落位置 ;

物业类型 ;

建筑面积。

君临国际广场交通管理设想

停车场的合理使用以及车辆的管理都是贴近业主的具体问题。管理中心将从规范化操作方面为业主提供方便和车辆安全保障，并挖掘现有物业条件，妥善开展经营。针对君临国际广场交通停车设施情况，我们就车辆管理作如下设想。

(一)合理制定车辆流向。

根据附页的车辆流向，规定车辆按统一的路线行驶，车辆高峰期，指定专人现场车辆疏导，保证现场不堵塞。

(二)专人负责车辆疏导。

针对君临国际的交通状况，安排专人负责车辆的交通疏导工作。

1、高层公寓采用封闭式管理，主要是对公寓入口前与写字楼共用道路、地面交通车辆的指引、疏导;自行车因有专用车库，由专职车管员提供管理服务。

1目的

为满足公司和员工个人发展需要，规范公司员工职业生涯发展通道，明确晋升标准，充分调动员工的积极性。

2范围

适用于ee物业服务中心员工晋升管理工作。

3职责

3.1物业服务中心经理负责本中心员工晋升的审核与上报。

3.2各部门负责人负责本部门员工的晋升管理。

3.3行政人事专员负责报送ehr系统走流程。

客户服务程序:办理临电、动火和货梯申请

办理业主/施工单位临时用电、动火和使用专用货梯申请工作程序

业主/施工单位在施工作业需用公共电源或动火时，需到管理处前台办理申请手续，得到批准后，方可作业;业主/施工单位搬运大件物品时，应到管理处前台申请使用专用货梯。

(一)办理临时用电申请手续

1、业主/施工单位临时用电手续

(1)业主/施工单位填写《临时用电申请表》，由工程部审核、定价，管理处前台通知经办人签名、加盖公章后，转财务部缴纳临时用电费。

(2)管理处前台将《临时用电申请表》复印三份。原件交用户，复印件财务部、工程部、用户档案各存一份。