物业辖区电梯故障维修规程（优选10篇）

物业辖区电梯故障维修规程

适配人群	电梯维修工，分包维保人员，维修主管	使用场景	电梯维保，故障抢修，机房检修
编制目的	让电梯修得对、修得快，别出事，大家坐得安心。
适用范围	公司管的电梯，坏了要修的时候用。
职责分工	电梯维修工动手修，分包公司也来修，维修主管在旁边盯着看。
操作流程	先赶到现场，再看哪坏了、为啥坏、坏在哪，接着照着办法一步步修。
执行标准	15或30分钟内到；用除污剂擦脏东西；换轴承、加润滑油、调链条、锉平轨道接口；保险丝得换同型号；修完填《电梯维修记录表》。

1目的

规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。

2适用范围

适用于公司管辖范围内的电梯故障维修工作。

3职责

3.1电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

3.2维修主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

4规程要求

4.1电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场(值班人员和电梯工15分钟内;分包公司根据维修合同的约定或30分钟内)。

4.2维修时应先察看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置，根据不同的故障，进行相应的处理。

4.3一般常见机械故障及处理措施。

4.3.1机房

机房常见故障及处理措施:

a)电机轴承故障:电机运转时发出异常声响，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如发卡、磨损过大，则需更换轴承;

b)选层器故障:一般有以下几种:

--滑链:应调整链条长度，调整带动轮位置;

--选层器三角出触不动:多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用;

--上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、出去主导轴锈污、加润滑油。

c)制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整或更换制动闸瓦，并除去制动轮上的油污;

d)限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清除杂物、更换轴承。

4.3.2井道与轿厢

井道与轿厢常见故障及处理措施:

a)轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b)厅门故障同上;

c)开门刀故障:表现为运行时有碰声、或突然停车。应调整开刀门位置(开刀门与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙);

d)导轨故障:表现为运行不平稳、发抖、振动等现象。应调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

e)导靴故障:表现为运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置;

f)安全钳故障:表现为运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各个活动部位灵活。

4.3.3底坑

底坑常见故障及处理措施:

a)补偿链故障:运行时间有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，应调整补偿链长度;

b)安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声，应调整安全钳钢丝绳，更换轴承;

c)缓冲器故障:缓冲器生锈，不活动，液压油量不足，应除去铁锈，补充液压油。

4.4电梯一般常见的电气故障及维修处理方法

4.4.1机房

机房常见的电气故障及处理方法:

a)保险丝故障:

--表现为缓冲器、底坑急停、断绳开关短路，应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;

--井道有水，回路有短路点，应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路;

--厅外指示有水或有线破裂断路，应排干水，排除短路点，更换保险丝、控制回路;

--控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。

b)接触器和断路器故障:接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险丝被烧坏等原因所致，应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

4.4.2开道与轿厢

开道与轿厢常见的电气故障及处理方法:

a)上、下限位及极限开关故障:此故障出现时电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，应清洁接触点或更换、排除断点等;

b)轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现时电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致，应清洁接触点，更换开关，排除线路断点等;

c)安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现时电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致;应清洁接触点，更换开关。

4.4.3底坑

底坑常见的电气故障及处理方法:

a)缓冲器开关、地坑急停开关故障:此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致，应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关;

b)张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

4.5电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中，归档长期保存。

5记录

《电梯维修记录表》

6相关支持文件

物业辖区电梯故障维修规程：物业辖区电梯困人处理

适配人群	维修技术人员，消监控值班员，保安应急队员	使用场景	电梯困人，停电故障，设备异常
编制目的	写这个是为了电梯卡人时能快点救出来，不让大家害怕，不让人受伤。
适用范围	停电或电梯坏了卡住人的时候用。
职责分工	维修组的人动手救，保安帮忙开门看人，管理处负责安排协调。
操作流程	先通知监控中心，再确认轿厢在哪，断电，看地坎距离，近就直接开门救人，远就得盘车挪到平层再救。
执行标准	用专用厅门钥匙开门，用手电照着找轿厢，断电要彻底，盘车至少四个人，一人松闸两人盘车一人盯标记，轿厢必须停稳才开门。

物业辖区电梯困人处理规程

1目的

为规范电梯困人处理程序，确保及时安全的进行援救，特制定本规程。

2适用范围

适用于因停电、设备故障等造成电梯困人事件的处理。

3职责

3.1管理处负责电梯困人救援的组织协调。

3.2维修组负责实施困人救援工作。

3.3保安部负责对救援工作进行配合。

4操作规范

4.1当发现电梯关人时，发现人员应立即通知消监控中心，或消监控中心收到被困人员的求救电话时，消监控中心值班人员应立即通知工程部、保安部进行救援，并通过通话装置安慰被困人员，及时就救援情况与被困人员保持联系。

4.2电梯困人救援由维修组技术人员负责操作，保安配合，具体操作程序如下。

4.2.1确认故障电梯轿厢位置

在进行救援被困乘客时，首先应确保自身安全，由机房控制轿厢位置指示灯确认轿厢位置。(在停电状态时，因轿厢位置指示灯无效，要确认轿厢位置，必须用电梯专用厅门钥匙小心开启厅门，再用随身照明探知电梯轿厢位置。)

4.2.2确保切断电源

为防止在进行救援的过程中轿厢突然移动而造成危险和人身伤害，应先将该电梯的机房总电源切断，并保证不会有其他人员失误操作。

4.2.3救援步骤

当轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm时，救援步骤如下:

a)用专用厅门钥匙小心开启厅门;

b)用力将轿厢门开启;

c)协助被困人员离开轿厢;

d)确认轿厢内无人后，将厅门完全关闭;

e)完成救援工作后，通知专业人员前来检修。

4.2.4当轿厢地坎与厅门地坎距离相差大于500mm时，必须依下述步骤移动轿厢并直至符合轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm的条件时，方可依照4.2.3条款的步骤进行救援。

移动轿厢步骤:

a)通知轿厢内乘客保持镇定，不能将身体的任何部位探出轿厢之外，以免发生危险，并说明将立即采取救援措施。同时，如轿厢门处于半开闭状态时，则应将其完全关闭;

b)进入机房，切断该故障电梯的总电源;

c)在控制柜上，将开门区感应开关(doorzonebz-on)上扳，控制柜内蜂鸣器将发出声音;

d)机房内至少应有4人进行手动操作，至少两人盘车，一人松开抱闸，一人监护并注意曳引钢丝绳上的平层标记;

e)一人将制动松闸杆放入制动器上下，将制动臂扳开，两人用手动盘车将电梯轿厢移至最近层平层处，然后将刹车恢复到制动状态;

f)确认制动可靠后，放开盘车手轮。

4.3注意事项

4.3.1如遇有其他情况，如安全钳动作或钢丝绳移位等重大故障，应等待电梯人员处理。

4.3.2在救援过程中，管理处、消监控中心、维修组、保安部应保持密切联系。

4.4维修在救援结束后，应及时、如实地将电梯困人情况记录在《电梯困人记录》内。

5记录

物业辖区电梯故障维修规程：绿景物业辖区电梯日常巡检维护

适配人群	电梯维保工，物业巡检员，机房值班员	使用场景	电梯巡检，机房维护，井底保养
编制目的	让电梯一直好用不坏掉，坐起来安全舒服，开关门顺溜，上下楼不耽误事。
适用范围	物业值班员、电梯设备、每天早晚两次巡检环节。
职责分工	值班员自己动手做检查，主管偶尔来看看，工程部师傅帮忙修大问题。
操作流程	先开梯调档位，再查灯和按钮，接着机房看听摸嗅，轿厢里乘一乘、听一听，最后关梯断电收尾。
执行标准	用手摸电机不烫手，耳朵听不到怪响，眼睛看清所有灯亮按钮灵，记录表每项都打钩，井底缓冲距离拿尺子量准。

物业辖区电梯日常巡检维护规程

一.工作内容

保证电梯设备处于良好的工作状态，达到安全可靠，舒适无故障使用，最大程度地满足乘客上下便利、装载货物便利的要求。

二.工作要求

(一)作业前

1.按时打开晚间关闭的电梯，将手动档转换到自动档。

2.检查轿厢内的照明是否良好。

3.检查基层面板显示是否正常。

4.检查大堂召唤按钮是否正常。

(二)作业中

1.巡视检查电梯机房。

(1)看:制动装置有无松动，钢丝绳有无磨损起毛，绳头有无松动。

(2)听:曳引电机转动时，轴承有无异声，电机运转有无异声。

(3)摸:曳引电机、减速器、轴承座等轴动部位温升是否正常。

(4)嗅:有无异味，如有异味应查找异味来源。

2.检查电梯轿厢与层门。

(1)看:轿厢内照明是否良好，楼层显示按钮是否完好。

(2)听:开、关门是否有撞击声，铃声是否正常。

(3)嗅:轿厢内有无异味。

(4)乘:检查电梯运行中的平稳、舒适度及平层精确度。

(5)检查各层层门是否完好无损、安全可靠。

(6)检查各楼层召唤按钮是否有效。

3.检查电梯井底。

(1)看:井底/井道灯是否完好无损;涨紧轮位置偏差有无超标。

(2)检查井底急停开关是否安全可靠。

(3)检查配重、轿厢缓冲距离是否符合规定。

(4)发现异常现象及时向主管汇报。

(5)准确清晰地记录《电梯日常巡视检查表》。

(三)作业后

1.将电梯由自动档切换到手动档。

2.关闭电梯电源。

3.检查轿门是否合拢。

(四)电梯维护保养

1.电梯机房每周清洁一次，保持机房整洁。

2.每半年清扫井底一次，保持井底清洁。

物业辖区电梯故障维修规程：物业辖区电梯应急处理

适配人群	电梯工，维修组主管，消监控值班员	使用场景	电梯断电，电梯进水，火灾迫降
编制目的	让电梯出问题时大家知道怎么快速反应，别慌乱，保护坐电梯的人安全，也保护电梯别坏得更厉害。
适用范围	公司管的所有电梯，维修组、保安队、消监控中心这些岗位。
职责分工	消监控中心值班员最先发现和通知，维修组的人动手处理，主管盯着整个过程，保安队配合疏散人。
操作流程	先打电话报情况，再看有没有人被困，接着断电或停梯，查原因，最后除湿或修好才能再用。
执行标准	要用应急电话、监控探头、干抹布、热风筒这些工具，断电必须彻底，湿气要完全干透，绝缘达标，试运行没异响才准开。

1目的

规范电梯突发事件下的应急处理工作，确保电梯的安全运行。

2适用范围

适用于公司管辖范围内的电梯应急处理工作。

3职责

3.1维修组主管负责电梯突发事件下应急工作的组织监控工作。

3.2电梯工具体负责应急工作的实施，做好应急处理的相关记录。

4操作要求

4.1突发事件

本规程所指的突发事件系指:

a)断电;

b)电梯进水;

c)电梯故障;

d)火灾;

e)电梯困人;

f)其他导致电梯不能运行的突发事件。

4.2断电情况下的应急处理

4.2.1电梯断电后，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心值班人员应拨打各电梯内的应急电话，或通过监控探头检查电梯内是否有人被困。如有人被困，消监控中心值班人员应通过电话进行安抚。

4.2.2维修人员应迅速判明停电原因，进行抢修，如有困难应及时与维修中心、工程部联系请求支援。

4.2.3如有人员被困，维修人员应首先进行救援操作，具体程序详见《电梯困人处理规程》。

4.3电梯进水的应急处理

4.3.1电梯发生进水事故时，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心应拨打进水电梯内的应急电话，通知乘梯人员迅速离开轿箱，以免发生意外。

4.3.2进水应急处理方法

维修人员到达现场后，应首先确认电梯内已无乘客，然后对电梯做如下处理:

a)当底坑内出现少量进水或浸水时，应立即将电梯停在二层以上，并断开电梯总电源;

b)当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源;

c)如因进水而导致电梯故障，应采用受动盘车，将电梯轿厢停于进水层站的上一层。如因进水导致电梯鼓掌而困人，按《电梯困人处理规程》进行救援;

d)当机房发生进水时，应立即停梯，并断开电梯电源总开关。

4.3.3维修人员关闭电梯电源总开关后，应迅速判明进水原因，阻断漏水源。

4.3.4对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

4.4发生火灾时的应急处理

4.4.1楼层发生火灾情况下的应急处理

应急处理方法包括:

a)楼层发生火灾时消监控中心值班人员应立即通过消防联动装置控制电梯进入消防运行状态，并通过应急电话安抚乘客使其保持镇静，电梯运行到基站后，立即疏导乘客迅速离开轿厢;

b)如消防联动装置失灵，消监控中心值班人员应通过应急电话请乘客立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态;

c)如消防联动装置、应急电话均失灵，则由消监控中心值班人员通知电梯工，由电梯工进行紧急迫降操作;

d)灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

4.4.2井道内或轿厢发生火灾时的应急处理

a)发现人员应疏导乘客迅速离开轿厢切断电源，报告消监控中心，同时用干粉和1211灭火器控制火势蔓延;

b)消监控中心通过消防联动装置对电梯进行迫降;

c)灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

4.5电梯困人按《电梯困人处理规程》进行处理。

4.6电梯工在应急处理结束后，及如实地做好相关的记录。

5相关文件

《电梯困人处理规程》

《火警、火灾应急处理规程》

6记录

《电梯应急处理记录》

物业辖区电梯故障维修规程：物业辖区电气设备保养

适配人群	电气运维人员，高压作业电工，物业设备技工	使用场景	变压器室维护，配电房检修，发电机试机
编制目的	为了让大家保养变压器、配电柜、发电机时不出错，防止停电事故，保护设备不坏掉，也避免人被电到。
适用范围	物业电工，管电气设备的师傅，还有负责保养变压器、配电柜、发电机的人。
职责分工	电工自己动手干，另一个同事在旁边看着帮忙，班长或主管偶尔来检查一下。
操作流程	先断电挂牌，再验电，接着查零件、紧螺丝、清灰尘，最后测绝缘、试运行、做记录。
执行标准	用2500v摇表测绝缘，高压侧＞20mω，低压侧＞13mω；戴绝缘手套和鞋；螺丝要拧紧不松动；灰尘要用干净布擦；放电必须彻底才敢碰。

物业辖区电气设备的保养规程

保养步骤:

(1)断开待保养变压器低压侧断路器，拉下隔离开关，在手把上悬挂相应的标示牌。

(2)断开变压器高压侧的负荷开关，确认在断开位置后合上接地刀，并完成开关的安保险和悬挂相关标识牌。

(3)进入油变压器室，首先应用高压验电器确认该台变压器是否在停电状态，然后拉开高压隔离刀，再检查外壳、瓷瓶及引线有无变形现象，有破损的应进行更换，油位是否正常，如有漏油现象，应更换胶垫，检查硅胶是否有效，如有变色或严重失效，应立即更换。

(4)重新紧固引线端子、销子、接地螺丝;进入线螺丝，如有松动，应拆下螺丝用细平锉轻锉接触面，用手触摸无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，抹上凡士林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝。

(5)检查变压器周边照明、散热、除尘设备是否完好，并用干净的布擦去变压器身及瓷瓶上的灰尘。

(6)检查变压器高压侧负荷开关，确保操作灵活，接触良好，传动部分作润滑处理。

(7)用2500v的摇表测量变压器高低压线圈绝缘阻值(对地和相间)，确认符合要求(在室温30℃时，1okv变压器高压侧大于20mω，低压侧大于13mω。在测试前，应接好接地电线，测定完毕后，应进行放电。

(8)检查变压器室及变压器有无遗留工具，无误后，合上高压侧隔离开关，撤离现场。

(9)拉开高压接地刀，检查接地处于断开位置无误后，合上高压负荷开关，让变压器试运行，并取下高压侧标识牌，注意在断开或合上变压器高压负荷开关时，现场必须有两人以上。将保养结果详细地记录后，交付资料室保存。

(10)干式变压器的保养规程与油浸式的保养大同小异。

保养变压器的注意事项:

确保变压器使用环境，在无腐蚀性的环境中运行，环境温度应在―>;;30℃至 40℃之内，风速不大于350米/秒，在变压器高压侧如设高压负荷开关，操作人员应将变压器侧三相短接，并随时作操作记录。

变压器高压操作人员应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。防止向变压器反送电及向变压器工作中的母排放电配电柜的保养规程

(1)bfc柜的保养

取出抽屉柜，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有的接线端，触点凹凸不平部分用细平锉锉平，弹簧垫片不行的应予以更换，检查主回路的线耳是否接触牢固，线端头绝缘是否良好，插接头有无烧蚀现象，清洁灰尘完毕后，放回配电柜中，合上空气开关，检查控制部分及指示部分是否正常。

(2)pgl柜的保养

先停电后，检查自动开关、隔离开关是否良好，紧固所有接线，触点有烧蚀部分用细平锉锉平。弹簧垫圈应予以更换，检查主回路线耳是否接触良好牢固。端子间绝缘是否可靠，检查零线的绝缘层是否破损、老化、接触松动，测试柜体接地情况，清洁灰尘后送电，检查二次回路。

(3)电容柜的保养规程

首先将电容柜转换开关打至停止，然后断开电容柜的总电源开关，用25mmz的导线通过电阻逐个把电容器对地进行放电，检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线端子，控制线的接线端子是否良好，接地装置是否符合要求，修锉烧蚀的触点，清除柜元器件灰尘，然后合闸检查放电指示灯及自动补偿系统是否正常。

所有以上保养结果，应写入保养记录中。

发电机定期保养规程

(1)在通常情况下，每7天开动发电机空载试机负载保养试机一次。次，每次5―lomin，每月带

(2)断开发电机的输出自动开关，将选择开关置于手动状态。

(3)检查蓄电池的液位，不够液位的应加装电解液或蒸馏水，检查液体比重，在苏打溶液中浸过并擦干净，涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电瓶(蓄电池)电压，及电池平时的充电电流。

(4)拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒干后装上。检查机油的油质，如有浑浊或变质的应予以更换。柴油机运行250小时后，应更换水、机油、柴油滤清器。

(5)装回柴油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调在满负荷运转的状态，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。

(6)平时要检查冷却水平面位置，更换水箱中的冷却水，换水后，应加防锈水。然后摇测电机绕组的绝缘电阻。

(7)检查整个机组是否有漏油现象，接地是否良好，然后搞好机组清洁。

(8)打开控制柜，检查熔丝、螺丝接触是否良好，然后合上控制电源并让油温、水温感应塞复位，并手动试机，观察油压、输出电压、频率等。

物业辖区电梯故障维修规程：物业辖区清洁质量检查

适配人群	保洁组长，管理处主任，物业质检员	使用场景	楼内清洁检查，外围绿化清扫，地下室保洁验收
编制目的	让小区楼里楼外都干干净净，检查时有依据，不靠感觉乱说。
适用范围	保洁员每天擦的地、扶手、玻璃、电梯、卫生间、花坛、地下室这些地方。
职责分工	保洁组长天天看，管理处主任每周查一次，公司每月来抽查，大家都要签字。
操作流程	先看地面干不干净，再用纸巾擦扶手和消防设施，接着查卫生间和电梯，最后看外围和地下室。
执行标准	地面要亮得照出人影，纸巾擦50厘米不能黑，卫生间没黄渍没毛发没水迹，玻璃没手印，地毯吸干水不滑脚，垃圾筒周围没灰。

物业辖区清洁质量检查规程

一、目的:保证管辖区环境的清洁卫生，对清洁工作进行客观评价。

二、适用范围:管辖区内外的清洁卫生工作。

三、职责:

1.组长:负责清洁工作的作业指导和日常巡查。

2.管理处主任:负责清洁工作的抽检、周检。

3.公司:负责清洁工作的月检。

四、相关文件:

五、操作规程:

1.楼内清洁工作检查

1)目视楼层地面通道干净，无污渍，有光泽。

2)楼梯扶手表面用纸巾抹拭50cm，纸巾基本不污染。

3)大厦、小区内各类消防设施表面用纸巾抹拭50cm，各类墙面瓷砖表面用纸巾抹拭50cm，纸巾基本不污染。

4)大厦、小区内防火门用纸巾抹拭门板50cm，纸巾基本不污染。

5)电梯外门表面无污渍、无锈迹、光泽明亮。

6)设备层、水箱层、机房层地面干净，无杂物。

7)目视电梯地毯无砂粒，无杂物。

8)每日清洗公共卫生间，做到恭桶、便池无黄迹，脸池、台面、镜面无水迹、无毛发，水笼头上保持光亮，地面无污渍，木隔板无水迹及灰尘，卫生间内无异味出现。

9)目视电梯四壁表面光亮，无污渍。

10)目视玻璃无灰尘、水迹、干净明亮，无手印。

11)大理石晶硬表面光亮、无污迹、无脚印，墙壁下踢脚线、门柜下部无蜡迹。

12)地毯清洗无遗留污迹、无死角，水份吸走充分，无残留清洁剂。指示牌、宣传栏等目视无灰尘。

13)消防楼道台阶地面无污迹、无杂物。

14)立式垃圾筒表面光泽明亮，桶周围目视干净，无死角。

15)目视天花板、灯具无灰尘，无蜘蛛网。

2.外围、绿化清洁工作检查

1)道路、地面无杂物、垃圾，无杂草。

2)花坛、草地每日清扫、无杂物。室内绿化叶面干净，叶片光泽明亮，盆内无杂物。

3)垃圾房卫生每日清扫，门上及地面干净、无杂物。

4)水池内无杂物、漂浮物。

5)小区各种灯具整洁无积灰;各种告示牌整洁无积灰。

6)小区木地板、通道黑大理石边、游乐区干净无积灰。

3.地下室清洁工作检查

1)地面整洁无杂物、积水，墙面无积灰、污迹。

2)明沟、暗沟无污迹，积水无异味。

3)消防栓、积水泵阀门、配电箱、告示牌无污染、无积灰。

4)减速带上无污迹、无杂物。

5)地下车库管道及墙面无蜘蛛网.无积灰。

6)反光镜、告示牌无灰尘，垃圾桶无污染，无死角。

六、相关记录:《保洁组长工作检查表》

物业辖区电梯故障维修规程：物业辖区对讲防盗报警系统保养

适配人群	保安人员，维修技工，系统维保员	使用场景	物业辖区，紧急报警，住户联系
编制目的	让对讲和报警系统一直能用，客人来能联系上住户，住户有急事能及时喊人帮忙。
适用范围	小区里所有对讲机、报警器这些设备。
职责分工	保安发现坏了就报修，维修班的人来修，清洁工擦墙时要小心别碰坏主机。
操作流程	保安先报故障，维修班马上派人修，每半年必须全面检查主机、线路、解码器。
执行标准	测电源电压是否正常，拧紧电线接头，里外灰尘全清掉，专人干这事，别人不准乱动开关和开箱。

物业辖区对讲、防盗报警系统的保养规程

一、目的: 保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。

二、适用范围: 本公司管辖区的对讲、防盗报警系统

三、职责:

1、保安随时解答住户对使用方法的咨询。

2、维修班接受住户故障投诉和故障处理。

四、相关文件:

五、操作规程:

1、保安一旦发现主机出现故障，应及时通知维修班。

2、维修班应根据故障登记情况及时派专人维修。

3、每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查维修。

4、检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头、清扫机箱内外灰尘。

5、维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。

6、清洁工清洁墙壁时避免对主机产生强大震动，并注意防止水渗入主机箱内。

六、相关记录:对讲报警系统半年保养记录

物业辖区电梯故障维修规程：物业辖区水泵维护保养

适配人群	给排水维修工，值班锅炉工，电梯工	使用场景	水泵房巡检，消防泵试运行，集水坑清淤
编制目的	让水泵维护有章可循，防止乱修乱动出问题，保护设备别坏得太快。
适用范围	生活水泵、消防水泵、集水坑潜水泵和它们的管路阀门控制柜。
职责分工	给排水维修工主干这事，锅炉工或电梯工晚上帮着看一眼，维修中心定计划盯进度。
操作流程	每天两次巡查泵房，每周轮换生活泵，每月做一级保养，每年搞二级保养，季度试消防泵，春检潜水泵。
执行标准	轴封漏水≤20滴/分、电机温度＜75℃、压力表指针要动、阀门开关对标识、柜内用吸尘器清灰、锈蚀超10%全刷漆。

1目的

为规范水泵维护保养程序，特制定本规程。

2适用范围

适用于公司管辖范围内水泵(包括生活水泵、消防水泵及集水坑潜水泵)及其相关设施的维护保养。

3职责

3.1给排水维修工负责水泵的维护保养。

3.2值班锅炉工或电梯工负责晚间协助对水泵房设备运转情况的巡查。

3.3维修中心负责制订、组织实施水泵及其相关设施的维修保养计划，并适时组织检查。

4操作规程

4.1日常巡查

4.1.1维修工每日上午和下午对水泵房做两次巡查。每日晚由值班锅炉电梯工进行一次巡查，并在"泵房设备运转情况登记"表上予以记录。

4.1.2巡查内容及方法

巡查内容及方法包括:

a)检查生活水池和消防水池水位是否正常，水池自动注水装置是否正常(检查方法:实地观察);

b)检查各阀门的开关位置是否正常，阀门是否处于正常位置(检查方法:看与标识是否相符，如不相符，则应在调整前报经维修班长确认);

c)检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常(检查方法:观察，高区压力在公斤以上，低区压力在公斤以上);

d)检查水泵有无异常振动及异常响声(检查方法:观察、手摸或用长柄旋凿接听;无强烈震动或强烈摩擦声);

e)检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象(检查方法:轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面);

f)检查电气控制柜和变频器的工作情况(检查方法:观察指示灯是否与实际情况相符);

g)每周在生活水泵运行泵和备用泵之间做一次轮换;

h)检查泵房的清洁卫生情况，每周清扫泵房一次(如有污渍用强力清洁剂去除)。

4.2生活水泵每月进行一次一级保养

一级保养的内容如下:

4.2.1检查轴封漏水情况(检查方法:轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面)。

4.2.2电动机运行正常无杂音，机身温度不超过75℃(检查方法:观察，用温感器或用手模电动机外表不发烫)。

4.2.3检查仪表工作情况(检查方法:观察)。

4.2.4检查电气柜信号灯(检查方法:观察是否与实际情况相符)。

4.2.5对电机接线头进行紧固和安全包扎。

4.2.6检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉。

4.2.7整理电气柜内电线标识;做柜内外清洁(清洁方法:柜内用吸尘器或毛刷清尘，柜外用干抹布擦拭)。

4.2.8检查阀门并添加润滑油，确保阀门开启灵活，关闭紧密，无漏水。

4.2.9转动平时不用的阀门，开启备用泵。

4.2.10外部清洁，并紧固所有螺栓、螺母。

4.3生活水泵除包括一级保养的内容外每年进行一次二级保养

二级保养的内容包括:

4.3.1检查水泵的密封环磨损情况，必要时进行更换或修理(检查方法:打开后观察)。

4.3.2更换密封填料、检查所有轴承的转动情况，用温感器测温，温度不超过75℃、更换轴承润滑油。

4.3.3检查联轴器与轴的磨损情况，必要时更换轴承或轴。

4.3.4检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座涂防锈漆，如蚀穿或缺损则进行更换。

4.3.5检查压力表是否正常，对电机做年度检修保养

操作方法如下:

a)打开电机机壳;

b)轴承以及转动部位添加润滑油;

c)检查电机电线绕组，有无过载痕迹。如有烧焦、熔化现象则送专业单位重新绕线;

d)电机接线头进行紧固，并用绝缘胶布进行安全包扎;

e)检查电动机电容是否已变形、膨胀或开裂，如是则应更换同型号规格的电容;

f)检查外部油漆质量如锈蚀面超过整体的10%则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的10%以下则对锈蚀处除锈处理后涂防锈漆、面漆。

4.4消防水泵每季度进行一次一级保养并做试运行，保养内容与生活水泵相同。以上保养工作均在"水泵保养项目表"中予以记录。

4.5集水坑潜水泵每年3、4月份进行一次保养

保养内容包括:

4.5.1进行自动/手动模式的切换(操作方法:将自动模式切换到手动模式，启动潜水泵10-30秒后，再回复到自动模式;在启动潜水泵时顺带检查压力表是否正常，指针在启动后是否转动)。

4.5.2清理控制柜，具体要求参见"配电箱、配电柜"的保养要求。

4.5.3打开集水坑盖板，检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座涂防锈漆，泵叶、泵壳如腐蚀严重，有缺损现象则予以更换。

4.5.4检查浮子是否正常(检查方法:观察其是否漂浮在水面上，手拉浮子能否转动，超过临界点后在自动模式下的潜水泵能否启动)。

4.5.5检查外部油漆质量，如锈蚀面超过整体的10%则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的10%以下则对锈蚀处除锈处理后涂防锈漆、面漆。

4.5.6集水坑盖板涂防锈漆两道。

5记录

水泵保养项目表

泵房设备运转情况登记表

维修人员:日期:

序号保养内容及标准处理情况及耗用材料

1检查漏水情况，轴封滴水不超过20滴/分

2电动机、轴承等添加润滑剂，确保润滑良好，运行正常无杂音

3检查仪表工作情况，计量准确

4检查电气柜信号灯

5对电机接线头进行紧固和安全包扎

6检查电气柜接触器，紧固接头线柱螺钉

7整理电气柜内电线标识

8检查各线路运转情况

9外观清洗

10用水量情况

11其他

物业辖区电梯故障维修规程：物业辖区停车场紧急情况处理

适配人群	车库巡逻员，秩序领班，秩序主管	使用场景	车库漏油，车辆燃烧，冲闸事件
编制目的	让停车场出事时少受损失，快点处理好，不让情况变糟。
适用范围	秩序维护部的人，管车库的岗位和巡逻队员。
职责分工	秩序主管负责盯总，领班带着巡逻队员干活，大家互相喊人帮忙，主管最后看结果。
操作流程	先看见问题马上喊人，领班快到现场，拿沙子盖油、拉隔离带、拿灭火器守着，联系车主，记清楚全过程。
执行标准	巡逻要一辆辆看车，发现漏油立刻报，用防火沙盖严实，隔离带围够大，灭火器必须拿在手上，对讲机随时通着，记录本字写清楚不漏项。

1.0目的

为使停车场发生紧急情况后使损失降至最低。

2.0适用范围

适用于秩序维护部。

3.0管理职责

3.1工作负责人:秩序主管。

3.2秩序领班、车库巡逻岗队员负责对当值区域的车场动态进行巡查。

4.0定义

停车场紧急情况是指车辆漏油、爆炸、燃烧、车辆冲闸、盗窃、抢劫等情况。

5.0操作细则

5.1对停车库内车辆漏油事件的处理

5.1.1车库巡逻队员于值勤时应逐车检查在场停放车辆的概况，一经发现车辆有滴、漏油的情况，立即通知当值秩序领班。

5.1.2当值领班接到报告后，立即赶往现场查看，视情况安排秩序维护员携带防火沙掩盖油迹，漏油严重时应用隔离带拦出安全区，防止外人或火种接近，安排秩序维护员拿灭火器到场监护。

5.1.3当值秩序领班想法尽可能联系车主工前来查看车辆漏油原因，看是否能止住漏油状况。

5.1.4如联系不到车主，应用隔离带拦出安全区，安排专人看护至车主到来。

5.1.5当值秩序领班详细记录对事件经过。

5.2对停车库内车辆发生爆炸燃烧事件处理

5.2.1当值车库岗位秩序维护员发现车场内发生车辆爆炸燃烧时，立即向秩序领班汇报事故具体位置、现场大致状况。

5.2.2当值领班立即组织秩序维护人员携带灭火器、灭火毯和使用消火栓进行扑救，阻止火势蔓延，并疏散周围闲杂人员，划出隔离区，并向秩序主管汇报。

5.2.3秩序主管视现场受控状况决定是否拨打"119"报警;

5.2.4现场如有人受伤，当值秩序领班通知消防中心值班员立即拨打120急救中心。

5.2.5当值秩序领班查明事故原因，写出详细书面报告，做好善后工作。

5.3对车辆强行冲闸的处理

5.3.1遇到有车辆强行冲卡时，岗位秩序维护员立即看清车牌号码，前往拦截的同时立即报告当值领班，并呼叫邻近岗位秩序维护员前来支援，在拦截时首先要保护自身安全。

5.3.2秩序领班立即赶往现场，视情况派秩序维护员拦截的士追踪，如确认是盗抢车辆应立即打"110"报警。

5.3.3秩序领班将事件情况以书面形式向秩序主管汇报。

5.4对停车库内发现盗窃、抢劫的处理

5.4.1车库巡逻队员密切观察车库内人员及车辆的动态。

5.4.2发现盗窃，立即用对讲机呼叫相邻岗位和值班领班，对盗窃份子实施围追堵截。

5.4.3当值秩序领班立即赶往现场指挥拦截、抓捕。

5.4.4擒住不法分子后，带到非对客区域，保护好被盗、被抢的现场，打电话报警。

5.4.5秩序领班将事件情况以书面形式向秩序主管汇报。

5.5停车场道闸失灵导致车辆损伤的处理

5.5.1车库出(入)口秩序维护员立即手动停止栏杆下降。

5.5.2立即向秩序领班报告情况。

5.5.3秩序领班第一时间赶到现场。

5.5.4现场查看确属道闸失灵，向车主表示歉意。

5.5.5秩序领班通知保险公司索赔。

5.5.6详细记录事件处理情况向秩序主管汇报。

5.6停车场内交通事故的处理

5.6.1车辆发生碰撞的，由事故双方协调处理，领班积极安排人员疏导车辆，防止塞车，引起噪音。

5.6.2双方协调不成，造成严重塞车和纠纷的，秩序领班立即拨打122报警，并安排秩序维护员将双方拉开。

5.6.3事故造成人员伤亡的，当值主管安排拨打120急救，劝离围观人员，车库秩序维护员加强巡逻，防止不法人员趁机作案。交警、救护人员到达后积极协助其工作。

5.6.4如事态严重秩序领班将情况向秩序主管或值班主管汇报。

物业辖区电梯故障维修规程：物业辖区突发水管爆裂处理

适配人群	秩序维护员，当值领班，监控中心人员	使用场景	水管爆裂，积水排险，用电安全防护
编制目的	水管爆裂了容易淹屋子、泡坏东西，写这个就是想快点堵住、少受损失。
适用范围	秩序维护部的人，天天巡逻盯水管的活儿。
职责分工	巡逻员先发现喊人，领班跑现场指挥，工程清洁来帮忙，主管在后面盯着。
操作流程	看见爆管马上喊领班自己动手堵；领班到场叫人支援；接水带排水；危险就断电；拍照留记录。
执行标准	堵漏用旧布草、胶桶、消防水带；排水要引到下水道或空地；断电得立刻通知；拍照要拍清漏水点和周围情况；记录写明时间地点和处理人。