房地产公司文件控制工作程序（优选10篇）

房地产公司文件控制工作程序

1.目的

通过对质量体系运行有关文件的控制，确保在项目的开发建设过程中能得到和使用相关的有效文件。

2.范围

本程序适用于公司所有与质量活动有关的文件控制，包括外来文件和资料。

3.职责

3.1 工程部是文件控制的主管部门，主要负责:

a.指导、监督各部门对文件控制的执行情况;

b.质量手册和质量管理作业文件的归口管理工作。

3.2 总经理工作部负责公司的档案管理工作以及图书、标准、规范、信函传真等外来文件和资料的归口管理工作;

3.3 各部门负责分管范围内的文件管理工作;

3.4 项目部负责图纸及工程项目的有关文件的归口管理工作。

4.控制程序

4.1 受控文件的范围:

4.1.1 用以指导质量体系运行的文件和资料，包括质量手册、程序文件和质量管理作业文件;

4.1.2 用以指导项目具体运作的文件和资料;

4.1.3 外来文件和资料，包括:法律法规、标准、规范等图书资料以及信函、传真等其它外来文件和资料。

4.2 文件和资料的编制与审批

4.2.1根据质量体系文件中的有关规定，由文件的归口管理部门负责编制文件，并由规定的授权人进行审核和批准:

a.《手册》和程序文件由工程部编制，管理者代表审核，公司总经理批准;

b.质量管理作业文件由各归口管理部门编制，部门经理审核，管理者代表批准;

c.项目运作性文件由归口管理部门编制，根据各业务活动的有关规定，由相应人员进行审核和批准。

d.外来文件由总经理工作部负责审核、登记，由总经理工作部经理或分管副总经理批准下发。

4.2.2 文件的编写要求，执行q/tzh-wi-007《质量体系文件编写导则》的规定。

4.3 文件的标识与发放

4.3.1文件的编制部门依据q/tzh-wi-006《文件编码规定》所规定的范围和方法，对文件进行编号。

4.3.2 对质量手册和质量管理作业文件，需加唯一性标识以识别，对合同、工程图纸以及其它项目运作性文件，具备授权人签字或盖章后即为有效，日常使用的法律法规等资料，不需加盖受控章。

4.3.3根据文件的发放范围，由发放部门做好发放登记，填写"文件发放登记表"。公司内部编制的文件，可在文件的原件上加盖发放章，登记发放情况。

4.3.3 各部门资料员负责签收文件，填写"文件接收登记表"。

4.4 文件的更改

4.4.1 文件需要更改时，由更改部门填写"文件更改申请/通知单"，说明更改的理由和内容，并由原审批人审批，当原审批人因故不能审批时，应向指定的审批人提供审批所需要的背景资料。

4.4.2 文件的原编制部门负责将审批通过的"文件更改申请/通知单"发至各部门资料员。

4.4.3 各部门资料员根据"文件和资料更改申请/通知单"进行更改，在文件的"更改记录"中做好记录。对于局部改动，采用手写更改方式，并在更改处注明更改状态，以字母"g"加顺序数字表示，如"g3"代表本文件和资料的第三处更改。如一页中有多处改动或考虑到文件的完美性，可采用换页的方式进行修改。文件经过多次修改或主要内容修改后，应换版发行。

4.4.4对图样的修改，执行q/tzh-wi-010《图纸管理规定》。

4.5 文件的保存与回收

4.5.1 对归档文件和资料的保存和管理，执行q/tzh-ty-wi-008《档案管理办法》。

4.5.2对各部门保存的文件资料，由部门资料员负责妥善保管，防止污损遗失，保存期限为一般为3年，超过保存期的，由各部门资料员负责进行销毁并做好记录。

4.5.3 受控文件不得随意复印，需要时，应向其归控管理部门申请，批准后，方可进行复制。

4.5.4文件换版后，由原发放部门负责将作废版本进行回收，并进行记录，对作废的文件和资料需保留以备参考时，应加盖"作废"章予以标识。

4.6 外来文件的控制

4.6.1对外来文件，由接收部门负责进行签收、登记和处理，纳入到受控文件的管理范围。

a)上级机关下发的行政和管理性文件以及房地产开发的法律法规，由总经理工作部负责签收登记，交分管领导签批后贯彻实施;

b)工程施工技术类文件，由工程部负责保存和处理，对建筑施工类的国家、地区和行业标准、工艺、技术规范等，由工程部审核其是否为有效版本，并提供有效版本清单，发放项目部使用。

c)项目经营运作的有关文件和顾客提供的文件等，由策划营销中心负责处理。

4.6.2 各部门按照分工管理范围，负责主动收集相应的外来文件(如:最新颁布的法律法规、技术标准、规范、上级政府主管部门的有关政策等)，并对文件的落实情况进行相应的跟踪。

4.7 项目部负责工程项目的图纸使用管理，执行q/tzh-wi-010《图纸管理规定》。

4.8 总经理工作部负责公司的档案管理，各部门按分工做好本部门的档案管理工作，执行q/tzh-wi-008《档案管理办法》。

4.9 总经理工作部负责公司的信函管理，做好信函的收发和处理工作，执行q/tzh-wi-011《信函管理办法》。

4.10 总经理工作部负责公司的图书资料管理，执行q/tzh-wi-009《图书资料管理办法》。

4.11 工程部负责对各部门的文件控制情况进行日常的监督检查，并结合质量管理体系审核以及整改等工作，进行检查指导。

5.质量记录

5.1 qr05-01文件发放登记表

5.2 qr05-02文件接收登记表

5.3 qr05-03文件借阅登记表

5.4 qr05-04文件更改申请/通知单

5.5 qr05-05受控文件清单

6.支持性文件

6.1 q/tzh-wi-006《文件编码规定》

6.2 q/tzh-wi-007《质量体系文件编写导则》

6.3 q/tzh-wi-008《档案管理办法》

6.4 q/tzh-wi-009《图书资料管理办法》

6.5 q/tzh-wi-010《图纸管理规定》

6.6 q/tzh-wi-011《信函管理办法》

房地产公司文件控制工作程序：房地产集团公司设立

如何设立房地产集团公司

鉴于企业集团是企业法人联合体，其自身不具备法人资格，不可以对外投资，但企业集团需要登记:

一、设立或变更为集团公司，应当具备下列条件:

1、企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家控股子公司;【必须是实物或者货币出资，不动产以及在建工程不得作为出资。】

2、母公司与其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上;

3、集团成员单位均具有法人资格。

4、子公司没有行业限制。

5、集团公司要求的控股标准。这里所指的控股，是指绝对控股，即51%以上，成立集团公司，控股关系只能是资本控股。

6、企业名称使用中国的，须国务院批准。

二、设立程序:

首先将集团母公司迁入省或市局，迁入的同时申请企业名称变更登记及集团登记。

三、集团设立登记提交的材料:

1、母公司法定代表人签署的《企业集团设立登记申请书》(领取);

2、母公司法定代表人签署的《企业(公司)申请登记委托书》(领取);

3、集团章程，::母公司盖章;

4、集团成员申请加入集团、承认集团章程的文件;

5、母公司对子公司的持股证明:

子公司登记主管机关出具的证明或国有资产产权登记表复印件或子公司出具的股权证复印件;

6、集团成员的法人资格证明复印件，加盖本单位印章;

7、国务院批准的试点企业集团需提交有关批准文件。

以上各项未注明提交复印件的一般均应提交原件;

提交复印件的，除上述说明外，均应由被委托人签名并署明经核对，本复印件与原件一致;

有关部门的批准文件在提交复印件的同时应出示原件。

集团有限公司设立必须具备的条件

只有企业集团的核心企业，才能登记注册为集团有限公司;

核心企业必须实力雄厚，具有投资中心功能，企业管理基础好，组织机构及各项制度健全，有较强的市场开拓能力和竞争能力;

注册资本不少于5000万元;

核心企业与控股、参股企业注册资本合计不少于1亿元。

有多层次的组织机构，包括控股企业、参股企业和关联企业。集团有限公司与成员企业(不含关联企业)之间应以资产为联系纽带，逐步达到相互投资参股。

有5个以上控股企业和5个以上的参股企业。国有独资的集团有限公司除具备以上前4项条件外，应当有5个以上的子公司。

符合《公司法》的其他有关规定。

房地产公司文件控制工作程序：房地产测量分析和改进控制

8 测量、分析和改进

8.1总则

公司为确保质量管理体系的符合性和持续改进质量管理体系的有效性，采用适当的方法包括统计技术，实施以下方面的监视、测量、分析和改进过程:

a)证实产品的符合性;

b)确保质量管理体系的符合性

c)持续改进质量管理体系的有效性。

8.2监视和测量

8.2.1顾客满意

顾客满意是公司建立和实施质量管理体系的目标。

8.2.1.1顾客信息的主要内容:

a)有关产品及服务的顾客反映;

b)顾客需求的变化

8.2.1.2信息收集的方法

a)接收顾客的意见和投诉;

b)定期对顾客和市场(针对潜在顾客)进行走访，采取调查问卷、顾客意见调查表、召开座谈会、实施维修维护时的意见反馈等方式，征求顾客意见;

c)利用参展会或促销会，听取并记录顾客对公司产品和服务质量的意见;

8.2.1.3顾客信息的处理

a)策划营销中心负责顾客信息的收集、汇总，组织有关部门进行处理，并根据《纠正和预防措施控制程序》的规定，采取纠正和预防措施。具体要求执行q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。

b)策划营销中心每半年或根据实际情况，利用统计技术和其它计算方法，对顾客信息进行统计，统计出顾客满意度和其它信息，从顾客的角度，评价公司质量管理体系的业绩以及存在的差距，并提交公司的管理评审会议，用以公司质量管理体系的改进。

房地产公司文件控制工作程序：房地产开发程序:政府部门审批手续

建房项目前期手续十分繁杂，涉及规委、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门。

建设项目按资金来源，分为政府财政资金和单位自有资金;按用地权属，分为自有用地和新征占用地;按土地性质，分为国有土地和集体土地;按单位性质，分为中 央单位和地方单位;又可分为政府投资项目和非政府投资项目;按供地方式，分为无偿划拨用地和有偿出让用地;按使用方式，分为基建项目和开发项目;按建筑性质，分为公建(办公楼、宾馆、饭店、商场、影院、医院等)、住宅(公寓、别墅、连排等)和工业(厂房、车间等);不同前提的排列组合决定了审批方式的有所差异，以及是否能获得批准，不同单位以不同方式在不同时期建不同项目，审批待遇标准及结果会有很大不同。

举例大致说明前期审批流程(前提:中央单位自建财政投资新征地办公楼项目):

第一步: 编制可研报告，取得发改委“立项批复”。

第二步: 取得国土局“用地预审意见”。

第三步: 取得环保局“环境评估审查意见”。

第四部: 取得规委给发改委的“规划意见函复”。

第五步: 取得规委给建委的“规划意见函复”。

第六步: 取得建委的“选址意见通知书”。

第七步: 取得发改委的“招投标方式通知书”。

第八步: 委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规委 的“设计招投标备案回执”。

第九步: 取得规委的“规划意见通知书(选址)”。

第十步: 完成方案设计，取得规委的“设计方案审查意见”。

第十一步:完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

第十二步:取得规委的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

第十三步:取得规委的“用地规划许可证”。

第十四步:取得建委的“征地计划通知书”。

第十五步:取得国土局的“建设用地批准书”。

第十六步:完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。

第十七步:完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。

第十八步:完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。

第十九步:委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。

第二十步:委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”。

第二十一步:取得建委的“年度施工计划通知书”。

第二十二步:设计院完成规证报批图纸设计，取得规委的“工程规划许可证 “。

第二十三步:与原土地方完成安置补偿工作，签定“安置补偿协议”。

第二十四步: 完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政 院的“市政供源方案”。

第二十五步:取得园林局的“树木伐移许可证”。

第二十六步:取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。

第二十七步:取得国土局的“国有土地划拨决定书”

第二十八步:取得国土局的“国有土地使用证”。

第二十九步:设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格 书”。

第三十步:完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

第三十一步:完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。

第三十二步:委托拆迁公司完成现场三通一平。

第三十三步: 建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。

第三十四步:完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。

第三十五步:完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。

第三十六步:完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。

第三十七步:资金到位，取得银行出具的“资金证明”。

第三十八步:取得人防办的“人防施工图备案回执”。

第三十九步:取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

规划部门的审批流程是:

控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。

房地产公司文件控制工作程序：房地产员工聘用招聘程序

一、本公司录用新员工主要采用公开向社会招聘及内部调动的形式。

二、凡就聘人员须经行政部和用人部门经理面试考核，符合公司聘用标准，报总经理批准后方可录用。

三、公司录用新员工的程序:

1、新员工应提交"三证"，即身份证、学历证(含学位证书、毕业证书、结业证书、岗位培训证书等)、职称证、近期免冠照三张，并提交最后工作单位的离职证明(或劳动手册、聘用手册)。

2、新员工入职时，填写人事登记表，由管理部办理试用手续。新员工试用期为三个月(最长不超过六个月，培训部根据新进员工的岗位不同设置一至三个月的有薪实习培训及一般培训，实习培训期薪资总额最高不超过550元)，期满进行考评，成绩特别优秀者，可适当缩短其试用时间，考评不合格的，则实行淘汰。

3、在试用期内发现有虚报或谎报个人履历者以及表现不良或不能胜任本职工作的一概不聘用。

4、新员工上班的首个工作日，应先到公司报到，由管理部向其介绍公司的简要情况及公司的规章制度，并带其去公司设定的部门岗位上岗。

四、新员工试用期满，须由部门提交转正申请报告，经任职考核后，报总经理批准，与公司签订"员工聘用合同"，即可转为公司正式员工。

房地产公司文件控制工作程序：房地产过程的监视和测量控制

8.2.3过程的监视和测量

8.2.3.1由公司经营副总经理任组长，各部门经理为小组成员，组成公司的稽查小组，办公室设在财务与资产经营部，对质量管理体系的过程进行监视和测量，以证实过程实现策划结果的能力。

8.2.3.2公司通过以下方式对过程进行监视和测量:

a)在公司召开的周例会和月度生产经营计划会上，对各部门所分管工作完成情况进行检查考核，执行《月度工作考核办法》;

b)通过内部质量管理体系审核及有效性评价;

c)对需确认的过程进行监督检查;

d)通过生产和服务的提供，听取顾客意见的反馈。

8.2.3.3对过程监视和测量中发现的问题，由稽查小组负责组织进行整改，对需要采取纠正和预防措施的，由工程部按照《纠正和预防措施控制程序》的规定执行。

8.2.3.4公司对以下过程实施监视和测量:

a)项目开发的投资决策;

b)项目的前期开发工作;

c)项目的开发建设;

d)社会周边关系的协调;

e)各阶段的验收把关;

f)房地产的市场营销。

房地产公司文件控制工作程序：房地产顾客相关过程控制程序

1.2与顾客有关的过程

1.2.1 与产品有关的要求的确定

1.2.1.1公司策划与营销中心负责通过开展市场调研、与顾客洽谈等方式，确定与房屋销售有关的要求，主要是:

a)顾客规定的要求，(含交付和交付后活动的要求)，如:户型、面积、交付日期、价格、居住环境、配套设施、房屋及设备的功能、分项分部工程施工质量等;

b)产品的隐含要求，如:房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒适性等;

c)房地产开发行业所涉及的法律法规;

d)公司的附加要求，包括公司广告承诺和合同外对顾客的让利与优惠等。

1.2.1.2公司财务与资产经营部负责确定房地产开发融资顾客的要求:

a)顾客规定的要求，如:融资额度、期限、偿还利息、公司应具备的信用条件和提供的资料;

b)隐含要求:如:到期支付本金和利息、因不可抗力造成无法按期还贷应提前通知、提供必要的服务等要求;

c)金融行业的法律法规要求;

d)公司的附加要求。

1.2.2与产品有关的要求的评审

1.2.2.1评审的时机

在产品有关的要求中，以书面合同的形式确定的，在合同签定前进行评审;其它要求，在项目开发策划中、公司向顾客做出承诺之前，进行评审，在项目运作方案中明确相应的要求，如:隐含要求、适用的法律法规和公司的附加要求等。

1.2.2.2通过评审，应确保:

a)产品的要求得到规定，一般形成文件，如:合同、设计图纸、项目运作方案等;

b)与以前表达不一致的合同的要求已予解决;

c)公司有能力满足规定的要求;

d)如果顾客提供的要求没有形成文件，在接收顾客要求前，对顾客的要求进行确认。

1.2.2.3评审的方式

a)会议评审:适用于项目开盘前对销售方案中有关要求(如:购房通用合同)的评审以及集团购买、数量多、金额大的合同评审;

b)书面评审:适用于散户销售或租赁的合同评审，以签署 "合同巡签单"的方式进行评审。(见q/tzh-wi-005《合同管理制度》)。

合同评审的具体方式以及变更等，见《合同评审控制程序》。

1.2.3顾客沟通

公司确定并实施以下与顾客沟通的方式和安排:

a)策划与营销中心负责进行市场调查，向顾客提供产品目录，组织顾客现场参观;

b)采取各种方式，如:发布会、展销会、广告发布、现场讲解等，向顾客宣传介绍产品的有关信息，包括使用功能和使用方法等。对于广告宣传的具体规定，执行q/tzh-wi-002《广告宣传实施办法》。

c)在与顾客的接洽中，征求听取顾客的意见;经常或定期进行顾客走访，接收和处理顾客投诉，执行q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。

房地产公司文件控制工作程序：房地产代理公司全程策划

房产代理公司全程策划工作程序

[初步接洽阶段]

1、项目资源条件整合及判断

负责部门:策划部、代理部、研究部

报告名称:《**项目策划大纲》

中心内容:

宏观资料:市场整体、片区趋势、基本行情。

地段资料:规划要点、坐标。

周边资料:交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。

发展商资料:背景、关系、资金、技术等的实力情况。

判断内容:优势、难点、突破口、把握度。

2、多方案初步规划、设计或调整建议

负责部门:策划部

报告名称:《会议纪要汇总》《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》

中心内容:草图、立意、说明、交流记录

[前期策划阶段]

3、地块内在条件整合及价值分析

负责部门:策划部、投资部

报告名称:《**项目土地价值与分析报告》

中心内容:适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较

4、资源综合及定位

报告名称:《**项目综合定位报告》

中心内容:上述各内容汇总，初步定位或创意

5、依据定位针对性的市场调查

负责部门:策划部、研究部

报告名称:《**项目市场调查报告》

中心内容:客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据

6、经济可行性分析

负责部门:投资部、策划部

报告名称:《**项目经济可行性分析报告》

中心内容:静态的综合成本(地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金)收益率与销售价格的分析。

7、初步营销框架

报告名称:《**项目初步营销报告》

中心内容:推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系

8、规划、设计方案及跟踪

报告名称:《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》

中心内容:草图，设计创意、任务书、设计交底、指导

[营销策划阶段]

9、营销整体规划

负责部门:策划部、代理部

报告名称:《**项目营销整体规划》

中心内容:vi，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。

10、经济敏感分性

负责部门:投资部

报告名称:《**项目经济敏感性分析报告》

中心内容:造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

11、价格策略执行计划

负责部门:投资部、代理部

报告名称:《**项目价格策略报告》

中心内容:依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。

12、物业准备工作计划

报告名称:《**项目的物业模型》

中心内容:配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。

13、销售准备工作计划

负责部门:代理部、策划部

报告名称:《**项目前期工作计划表》

中心内容:文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算

14、项目包装执行计划

报告名称:《**项目包装概念设计》

中心内容:vi设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位(装修套餐)等的设计和制作计划安排及费用预算。

15、广告宣传炒作计划

报告名称:《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》

中心内容:户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

16、销售活动规划及策划

报告名称:《**项目公关活动计划报告》∑《**项目**活动报告策划书》

中心内容:开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。

17、装修套餐

报告名称:《装修套餐服务计划报告》

中心内容:售后装修和装修按揭服务。

[销售实施阶段]

18、销售培训

负责部门:代理部、策划部、投资部

教材名称:《销售基础知识》《**项目销售相关内容》

中心内容:建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。

19、执行修正

往来文件:《**项目销售情况总结》《**项目策划执行修正安案》

中心内容:根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

20、置业锦囊

负责部门:策划部代理投资部

报告总称:《置业锦囊》

中心内容:根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

21、夸张和消费者投资的可性报告

房地产公司文件控制工作程序：房地产经纪业务程序

房地产经纪业务程序(二)

一、接盘要求

1、收集物业资料

收到业主的电话，传真或当面委托，售卖或出租其物业，经纪应根据拟定好的物业资料表格，尽力向业主收集物业资料。否则贸然向客户推荐，不但成功几率极微，也耽误大家时间，是极不负责的态度。

(1)物业资料

出售、出租委托单为依据(表单)

上述资料可通过业主问询了解或直接索取房地产证等权利文件，并及时填妥资料表格让业主签名确认。

(2)收集渠道及方式

1、地毯式

2、询问式

3、发放传单

4、通过朋友

2、明确委托关系

经纪接受放盘委托时，应与业主签署书面委托协议或径以物业资料表格向业主索取其委托的书面确认，并明确经纪服务范围、委托条件及佣金标准。委托关系确立可避免日后纠纷并可供客户查询是否具有推广资格。

(1)如何获得委托

(2)明确告知收费标准

3、提供个案资料

当业主向经纪征询售价或租金建议时，经纪应提供近期可比案例或其他放盘资料供顾客参考。但不可声称自己是专业估价师，应尊重顾客自行决定物业叫价或征询专业估价师。

4、信息上传

(1)表单信息

(2)图片信息

(3)户型信息

5、房源报价处理

对于房源的报价直接影响一宗房产交易是否达成意向。首先，置业顾问应该摸清该套房源的卖点，给予卖方一个正确的价格引导，综合地段、户型、楼层、朝向，年限等各种因素为卖方做一个分析，这时候，置业顾问要表现的专业，热情、诚恳，可以考虑在洽谈中借助一些房产主语来表现，对于卖方来说，他准备该房产上市，基本都已定好了以多少价格上市，置业顾问要给卖方一些鼓励，卖方若询问该房产价位。这时，如果置业顾问不清楚该房产的价位点，就不可以给卖方很肯定的答复，因为卖方这时的询问可能是试探性的，也有可能会偏离市场价，置业顾问在这时必须把握好尺寸，由于中介方是站在一个中间的立场，不是只帮买方“杀价”，而应是“协调”价格，所以置业顾问在说到这个价位点时候，应以“灵活”为原则。如果卖方价格合理，应该告诉卖方争取卖个好价格，为以后的经纪活动中的配合做个铺垫。同时，应该告诉卖方也有买方明确意向时再商量，如果卖方价位过高，应该针对卖方心理做说服工作，价位落定以后，应该防止卖方价格反弹。

(二)物业调查

1、核实产权

接获委托后，经纪应在第一时间核实产权，即可避免可能发生的诈骗行为，又能防债务陷阱或他项限制，保障客户及自身利益。核实产权最直接的方式是去房地产权登记部门查册，但各地的政府部门未必能做到。这样我们只好通过其他渠道如档案馆、发展商、物业管理处等，或从房地产证辨识产权之真伪。

2、现场查勘

在业主或其代表人带领下，仔细勘察物业状况是否与物业资料表格一致，遇到有疑问应及时向业主了解清楚，不可含糊。勘察与越仔细能做到心中有数，信心十足地向客户推荐。除物业现况外，经纪人员亦可向业主或邻里住户打听真切感受及配套情况，更有必要针对该物业作个案市场及搜罗市场资料。

(三)客户开发

在不动产行业要获得成功，需要依赖于建立并保持一个客户基础。

客户基础:指有一批人，他们在任何时候，只要有需要，就愿意使用你的服务。

建立客户基础需要时间和努力。但是，一旦建立起这样的客户基础，它将为你带来回头业

务，并将成为客户推荐的来源。

大多数经纪人都认为，要建立一个能够使你业绩稳定的客户基础，大约需要三年时间。这需要你致力于:

积极开发业主、客户;

向顾客和客户提供质量服务;

始终保持与你的业务相关人士的接触;

树立你的专业形象;

不断地在你的工作中进行投资。

客户开发的重要

客户满意

客户开发约定会面提供服务成交

佣金

该流程图展示业务成交的活动内容。每项活动都同等重要，不能够省略或简化其中任何一项

活动。开发客户是建立客户基础的第一步。

只有顾客认为服务质量好，服务才是优质的，请记住，我们对质量和价值的看法可能会

与我们的顾客对它们的看法大相径庭。

质量服务满意忠诚的感觉客户推荐质量服务

(四)发展客户

(1)广告客户a:电话销售部客户b:上门客户

(2)自主收集客户

a:同事(你自己的、配偶的、父母的)

b:同学(中学的、大学的、其他培训班中的、配偶的)

c:同乡(你自己的、配偶的)

d:同好(信仰、爱好、你加入的组织)

e:邻居(目前的、过去的)

f:家人(直系亲属、远亲)

g:专业人士(保险代理人、医院、律师，餐厅老板)

h:其他

(五)客户分析

1、时间:急缓程度

2、购房动机(需求点):投资、落户、拆迁、父母子女住、以小换大、结婚。

3、客户背景:职业、年龄、收入、家庭结构、爱好、信仰、购买能力。

4、客户心理分析及对策

购房者虽然目标都是共同的，即寻找理想的物业，但心理却差距悔恨大。房地产中介人员必须时刻注意分析购房者的心理状态，设身处地为对方着想，以刺激对方的购买欲望。中介人员成功的一半取决于对购房者的心理状态的把握。购房者的心理状态通常有如下几种类型:

(1)成熟稳健型

这一类型的顾客通常具备丰富的购房知识，投资经验多，对房屋本身的性能以及各类物业的市场行情都相当了解，与中介人员洽谈时往往深思熟虑，冷静稳健，喜欢追根到底，不容易被销售人员或中介人员说服。

对策:这种类型的顾客虽然难于对付，但通常都是有心人。中介人员应以诚相待，并就产品性能、优点及企业信誉详细说明，并注意讲究合理与证据充分，以获得顾客信任。

(2)谨慎小心型

这一类型的顾客特征是外表严肃，反应冷淡。对说明书和海报反复阅读，对于中介人员的亲切询问，出言谨慎，不表现热心，甚至装着一问三不知，惟恐透露秘密。

对策:中介人员除了详细介绍产品外，还应以亲切、诚恳的态度，沟通感情，通过家常闲话，慢慢了解顾客的信任和依赖感，然后再切入主题。

(3)犹豫不决型

这一类型的顾客对房地产品本身要求并不高，只是反反复复，拿不定主意，一会儿喜欢三层，一会儿喜欢五层，不一会儿又觉得底层有花圃也不错。这类顾客并不是对房屋性能挑剔，其购买愿望强烈，但自己也不清楚自己喜欢什么，似乎都喜欢，但最终无法决定究竟选定那套房子。

对策:快刀斩乱麻，中介人员不必推荐过多的物业供其选择，而是坚决果断地以专家的理性论据说服对方购买特定物业，放弃其他的选择，即帮助顾客尽快做出决策，使顾客依赖并心服口服。优秀的房产推销人员或中介人员决不会失去这种必成的买卖机会，而是在了解对方心理后将自己的意志加于这类顾客身上，以促成业务成交。

(4)欠缺经验型

这一类顾客一般是初次购房，对产品本身的性能一无所知，喜欢问东问西，并已经说出一些外行话，比如对于建筑面积、使用面积等基本概念一窍不通，既无建筑方面知识，又无市场方面的常识，对房地产市场行情、各类物业的价格水平缺少起码的概念。最常见的是对华丽的样品房赞叹不已，只是对外观有感觉，而对内部结构、各种尺寸以及使用的方便程度均无感觉，当然也就无法关心这些问题。

对策:中介人员应不厌其烦地介绍房地产说明书，并提出诚实可信的经营业绩，作出产品品质的保证，使购房者对开发公司和推销人员或中介人员产生依赖感，切不可使对方感觉到恐慌。

(5)眼光挑剔型

这一类型的顾客思考过于周密，喜欢挑毛病，不论对建材、建筑造型和风格，以及坐向、色调、大小、公共设施和面积等都有意见，斤斤计较，东扣西减，狠力杀价，态度蛮横。

对策:对这种顾客决不能“心软”，要“以毒攻毒”，要在气势上压倒对方，不宜做出让步，否则对方会得寸进尺。向对方强调产品品质之优良、付款方式之优惠，先施之以小惠，促其快速做出决定。

(6)风水迷信型

这一类型的顾客最关心的往往不是房产的品质、结构、造型，而是注意房子的坐向、方位，有的甚至还带“风水先生”一道看房。这种顾客对楼号楼层都有讲究。

对策:

由于顾客迷信天真，主观性很强，因此不能以一般的推销方法对待，最好是尽量用现代思想观念破除其迷信，改变其风水观念，并尽可能举出反例来解除其疑虑。如果对方迷信欣太重，不妨投其所好，将一些所谓好的坐向、楼号先卖给这些买主。

(7)行动易变型

这一类型的顾客最难捉摸，天性容易激动，易于受影响，往往买与不买只在一念之间，缺乏周全的考虑，缺少主见。有时决定买，过不了多长时间又反悔了，毫无理性可言。中介人员费尽口舌也无济于事。

对策:如果这种顾客带有同行者，要特别小心反对者的理由，一开始即大力强调该房产的特色与实惠，并可暗示该房产比较抢手，促其快速做出决定，尽快地办理手续，以免反悔。

(六)质量服务:增强服务意识，树立行业品牌

1、电话接触(激发客户*)

优点:省时、不受天气影响、不受时间地点影响

缺点:比较容易拒绝

要点:选择适当的时机打电话;

要意识到你的声音就是对方对你的第一印象;

准备好给对方打电话的充分理由;

一定要询问对方是否方便;

快速切入正题;

让对方参加到谈话中来(不要只顾着自己一个讲);

牢记你的目标;

安排一整块时间打电话，要做记录。

2、接触(插入表单的合理性利用):

优点:加深印象、马上反馈

缺点:占用时间多、受气候影响，会使对方主观判断

要点:塑造良好的第一印象;

用名片或职业服装来证明自己的身份;

准备好与对方见面的充分理由;

出发前准备好专业的展示资料;

让对方参加到谈话中来(不要只顾自己一个讲);

控制谈话进程。

3、客户沟通的礼节(如何与客户或业主建立关系):

(1)介绍的礼节。

了解是沟通的开始。介绍是社交场合中相互了解的基本方式，包括居中为他人介绍，以及相互之间的自我介绍。

为他人作介绍时，有一个基本原则，即应该受到特别尊敬的一方有了解的优先权。因此，为他人介绍的先后顺序应当是:先向身份高者介绍身份低者，先向年长者介绍年幼者，先向女士介绍男士。口头表达时，先称呼身份高者、年长者和女士，再将被介绍者介绍介绍出来。当双方地位、年龄相当，又是同性时，可以先向先在场者介绍后到者。

自我介绍时，须向对方点头致意，得到回应后再向对方介绍自己的姓名、身份和单位，同时递上事先准备好的名片。递、接名片时最好用双手;或右手递，左手接。名片的正面应向着对方。接过对方的名片后应点头致谢，不要立即收起来，也不应随意玩弄和摆放，而是认真地读一遍，最好将对方的姓氏与主要职务、身份轻声读出来，以示敬重。

双方事先约好的面谈，或介绍人已经为双方作过介绍时，不一定忙着交换名片，可以在交谈结束、临别之时再取出名片给对方。以加深印象，并表示保持联络的诚意。

第一次见面后，应在名片背面记下对方的特征(如籍贯、毕业学校、特殊爱好等)。这样积累起来的名片就成为自己的社交档案，为再次会面或联络提供线索和话题。

(2)握手的礼节

握手是社交场合中，相互见面和离别时，以及在相互介绍时表示热情、礼貌、致意的常见礼节。一般是先打招呼或点头示意，然后相互握手，寒暄致意。关系亲密的边握手问候，时间可长一些。初次见面的，则应听完介绍之后轻握一下手即可。年轻者对年长者，身份低者对身份高者应稍稍欠身，以双手握住对方的手，以示尊敬。男子与妇女握手时，微笑致意问好，不要看第三者握手。对方如伸出手来，不要拒绝，以免尴尬。握手的先后顺序是:应由主人、年长者、身份高者、妇女先伸手;客人、年轻者、身份低者见面时先问候，待对方伸手再握。男子在握手前，应先脱下手套、摘下帽子。

(3)说话的声音与姿态

在正式的社交场合，即使是熟人，谈话声音也不宜于过高，以免妨碍他人，引起反感侧目。

谈话时与对方之间的距离要适当。距离较近时，避免正面相对，以防相溅。

谈话时手势的动作不要过大，特别是不要伸出手指对人指点。交谈时，无论是坐还是站，身体不要太拘谨，但出不能太放松，显得懒散松垮，对人不尊重。

聆听他人谈话时，眼睛应该有礼貌注视对方，并适当地点点头，以示对说话者的尊重和鼓励。不要轻易地打断对方的发言，也不要随便插人别人的人别谈话之中。

(4)话题

在公众场合，应选择大家都可以介人，都方便发表意见的话题，如现场气氛、环境布置、天气、当日新闻等;不要只谈个别人知道的而冷落了其他人。

不要涉及令人不愉快的内容，如疾病、死亡等。一般不宜用批评的语气谈讼在场都或其他相关人士，也不要讥笑他人。

话题不要涉及他人的隐私。如对女不问年龄、婚否、衣饰价格等;不用身体壮、保养好等涉及身体方面的模糊用语。对男士不问钱财、收入，履历等。不随便议论他人的宗教信仰和政治信仰，以免犯忌。

遇到不便谈论的话题，不轻易表态，应适当转移话题以缓和气氛。涉及对方反感的问题应及时表示歉意.

男士一般不参与女士圈内的议论。与女士谈话要宽容、谦让、尊重，不随便开玩笑。

(5)礼貌用语。

交谈时应注意使用礼貌用语，如您好，请，谢谢，对不起，没关系，打搅了，再见等。对西方人不说“吃过了吗”、“去哪里”，这被认为是个人的私事，不宜过问。

4、与顾客沟通的一些技巧

(1)提高自己的可信度

可信度指顾客对你的信任程度。房地产中介人员首先一定要保持良好的外表形象，一般要装西装，打领带，擦亮皮鞋。其次，中介人员要把自己优秀的一面展示给客户。比如，可以告诉顾客自己的学历、职称以前的业绩等。第一，表现出为客户着想的愿望，把物业的优缺点都告知客户，说话的语气不卑不吭。第二，寻找自己与客户的共同价值观和共同爱好，谈论客户感兴趣的话题。

(2)对客户进行分析

如果客户是一个群体，一定要找到客户群体中的“精神领袖”，即对其他人的意见影响最大的那个人;然后把主要精力放在说服这个“精神领袖”上。知道客户已经知道了什么，不要重复客户已经知道的，以节约时间，减少客户的反感。明白客户对你沟通的感觉和态度(有三种态度:肯定态度、中立态度、否定态度)，并采取相应对策(少说服、多信息;继续说服;加强说服)。

(3)给客户传递重要信息

研究表明，听众的注意力最高的时候，是在谈话开始的前五分钟，和谈话结束前的五分钟，所以中介人员应最重要的信息在这两个时段告诉给客户。另外，中介人员还要以采取幽默的话语、双方都有兴趣的话题来吸引客户的注意力。

(4)回答客户的问题

对客户的各种问题，一定要认真全面如实地回答。对一些需要用专业术语的地方，想方设法用比喻等方法让客户弄明白，万一有些问题不知道如何回答，要如实告诉客户自己不知道并给客户一个知道答案的时间表，送走客户后想办法获得答案并及时告知客户。

(5)利用非语言表达方式。

非语方表达方式指通过身体语言、手势、面部表情、目光交流的运用来传递信息的方式。据统计，信息的表达和传递有55%是取决于非语言沟通的。中介人员可以与客户沟通时夹杂一些手势、表情的运用以利于交流的通畅。在听客户说话时在以运用目光同客户进行交流，以显示出自己对客户的专注和尊重。

(6)电话接听

通常客户总是喜欢先打电话询问一下情况，再来现场参观。客户对电话的接听的感觉往往是决定他是否来的一个主要因素，客户来电往往是抱着问题的心理，有着多种多样的疑虑。他可能是看了销售广告后，被一些条件吸引，需要的是证实，另外的想确认一下自己的判断，如果能发现这确实是自己心仪的楼盘才会最后确定购买。因此，销售人员必须对楼盘广告的各个要点有透彻的了解。并事先设想，客户来电可能提出的替换疑点，以求在应答中滴水不漏，有条不紊。公司售楼部可以编写统一的售楼答客提纲，统一售楼人员应答口径。

接听电话时，铃声响过要及时接听。首先问好，报公司名称，然后还不妨说一声:“对不起，让您久等了。”俗话说好言一句三冬暖，这会使客人感到你的细心和周到，好感油然而生。

(7)妥善挂断电话也是一个非常重要的技巧。

通话完毕，应等对方挂机自己再挂机，不要仓促挂断，以免客户还有什么要补充，挂电话的动作不要太重，以免对方觉得你粗鲁。

在应答过程中，售楼人员应促使客户来看示范楼盘。售楼人员应记住，一笔购房生意不是一下就成交的。关键是吸引客户到售楼现场来，在现场可以参观洽谈，因此谈吐要简明但不抽象，更不能打官腔。

通话时间适中，不长不短，一般接近但不超过三分钟。

避免在电话中出

现消极被动或过于主动的两种倾向。所谓消极被动就是有问才答，等客提问，这种电话会影响客户来现场看楼的兴趣;过于主动就是急不可耐地向客户吹嘘楼盘长处，甚至急于追问客户的姓名地址联络电话。这样会让客户生疑，怕其中有诈。

发挥电话的想象和知觉作用也很重要。客户第一次和售楼人员联系，只闻其声不见其人，可以通过话筒里传来的声音、语调、语言内容让对方作出良好想象，这种声音应该充满自信和获利，让人感到真诚。

(8)赞美客户

人都是喜欢被赞美的，赞美可以令客户感到无比的温馨进而化解彼此之间的生疏感，对客户的一句简单的赞美的话往往能促使一笔大生意成功。但赞美客户要注意一些原则，不可以信口开河，矫揉造作;赞美之词应发自内心，应具体不抽象;应根据事实。不可乱发表意见，不可言过其实;赞美应寓于自然和无形之中，应适可而止。

(9)说服客户

说服客户是让客户接受你的建议，决定购买你的房屋。说服客户的常用方法有以下几种:

a:理性诉求。以充足的理由，让客户理智地判断，最终相信我们。

b:感性诉求。即动之以情，以情感人。人是感情动物，尤其对自己的家人均有一份浓厚的情谊，以家庭，孩子作为诉求对象，往往会收到事半功倍的效果。

c:善意地制造紧张气氛。适当制造抢购气氛。让客户知道若不立即做出决定，机会就会错过。

5、约房、看房的细节及技巧

(1)创造有利于成交之条件。

意在化解房屋缺陷，表现房屋优点，让客户容易接受，为业主卖个好价钱。如建议修复缺陷，打扫、油漆、修补裂缝渗漏、电灯更新、暗处使用玻璃补光、歪斜处摆放品家私等。

留意通风采光，空屋应常开窗通风，避免客户看房呼吸不适。

建议使用低成本整修，甚至装潢，抬升房至格调。

清理家私，破败之杂物尽娄抛弃，体现家的温馨和人的精神。

预备赠送家私电器有单，贵重家私不想赠送则宜提前搬出，免生异议。

通知业方准备好房地产证、室内平面图、管理公约及其他文件。

(2)引导客户看房。

首先建立信心:没有卖不掉的房子，这套房子不错，能卖好价钱。将该房屋之优缺点尽数列在表上，针对优点款款道来，客户指出缺点，胸有成竹，立即作答。

注意安排客户在某一较集中的时段看房(如周末时间宽裕)，可以烘托购屋气氛，加快成交速度及提高成交价。

当引领客户进入房屋后，除介绍房屋本身特色外，绝不可冷场，环境，学校、公园、周边行情、邻里关系都可成为话题，海阔天空，充满激情。

看房线路安排上，应先看缺点再看优点。

提起客房背景话题，职业、人口、教育程度，可以判断对方是否本单位目标客户。

注意了解客户购房动机，用家强调学校、购物中心，投资强调增值远景、当前房屋价值高于价格之类。

经纪服务务必双向沟通，否则便是一派胡言。适度渲染是技巧，但要说到点子上，如“玄关可以摆设艺术花台”、“转角可摆设简约雕塑”之类，让客户产生美好联想，并接受小小缺憾。不可直来直去，“没关系，邻家就处理得很好”，“没这些缺点，就不会这个价格了”，伤了客人的心，伤了自己的财。

经纪进入佳境，在修行在乎各人，客观展示，言行得体。

6、推销技术

(1)把握客户心理之动态历程，因势利导。

顾客购物时的心理动态大体经历以下八个阶段:注目、兴趣、联想、欲望、比较检讨、信赖、行动、满足。房地产买卖或租赁行为也不例外，经纪应针对八个阶段施以相应对策和行动。

(2)推荐物业应从低档的开始

不知道顾客的购买预算时，此种方法较易得顾客反馈。给客做面子，顾客感觉好，会道出真实意图。反之则容易伤害顾客的自尊，以一句“太贵了”结束访问。

(3)掌握顾客需求。

接连不单方面询问甚至质问会使顾客反感而不肯说实话。询问应与推荐物业及介绍房地产知识交互进行，循序渐进地探寻顾客需求，并试图逐渐集中顾客习楼或卖楼的焦点上。

(4)增长见识的方法。

房地产经纪苦于无法进修或缺少指导书，这是因为房地产经纪行业还不发达的缘故。我们可以在实干中学习，向同业先进学习，注意听营销专家讲座，走出去各售楼处、展销会去体验，从报章杂志学习，尝试顾客经验等。

(5)推荐时的用语。

配合顾客的需求及时说出合适的参考意见，往往收到较好的效果。如:两房的小单位非常好卖，今年流行这种复式结构，框架结构可以改动，这种弧形阳台您孩子一定喜欢，物业管理真让人省心，这个学校的老师认真……要说得自信、够专业、有水平，设身处地从顾客的角度说。

(6)成交的契机。

密切留意顾客的成交信号，及时给予确认和巩固。如:顾客询问完毕时，询问集中在某一特别事项，开始默默地思考、不自觉地点头时，专注价格问题时，反复询问相同问题时，关注售后手续之办理。

7、客户落订技巧

房地产交易巨大，购房客户选择多多。在客户已明确对某物业表示兴趣后，就应努力促成他选择你推荐的房子，且须快速成交。二手楼缺点更容易看得明白，把握有限的机会，就是在进行一场心理战。往往有房地产经纪一表斯文且又刻苦勤力，却总好感动不了上苍，看来问题就在这“临门一脚”。

(1)时时警觉，准备落订。

警觉不是紧张。

千万不要夸夸其谈，忘乎所以，错过落订时机。准备充分有利树立自己的成交信心。

(2)建立客户对你的信心。

透过你的包装感受职业能力及诚实操守。将产权清晰、屋况良好、房屋整洁等可控因素展露无遗，你的说辞便可赢得客户信任。

(3)对客户所好、需求、弱点成竹在胸，寻机进攻。

是否因为孩子上学而选择，或是上班方便，格局及厨房太大喜欢等。

(4)强调房屋优点，抓住客房的心。

不厌其烦地强调房屋优点，用动听的言辞、不同的表达方式反复敲打，让中意的客户更加心动，砰然落订。

(5)遇有迟迟不下决定的客户，可慎重使用压迫措施。

如透露新情报、当着客户的面与其他客户洽谈等。切记压迫不是强卖，只是帮客户早作决断，或中意有加即刻落订，或犹疑万千就此作罢。

(6)议价有节，谨慎从事。

首先不必有底价观念，对开价有十足信心并为价格找支撑。客户满意时，及时要求落订，引导客户开出价格。客户开出价格却不能轻易答应，要让客户争取得很辛苦，感到买到了合格合理的价格甚至低价买入了。客户不愿开价是觉见的，通常要求经纪或业主开出合理价格。这时可小额降价再次引导开出价位。提示附近最新行情价格，不为杀价，只是显示该单位价格已是很便宜，难再退让。客户若能合理开价，经纪亦不必马上答应，以征询业主意见为由尝试加价，视客户反应再作定夺。拿到订金，切不可沾沾自喜甚至喜形于色。订金越多越好，签约越早越好。

(7)成交机会瞬间即逝，掌握气氛立即决定“卖”。否则客户出门，便回天无力了。

(8)收订签约时务必明确大订、主楼款、尾款的数额及支付时间，安排贷款、税费负担也要交待明白。巩固落订成果，佣金落袋为安。

8、签约成交

(1)临时合约。

通过经纪成功洽商，业主和客户在各项条件及价款方面均达成一致意见，便需将各重要条款落实到临时买卖或临时租约中。经纪通常提供临时合约样本并向客户解释每一条款的含义，不应误导客户或隐瞒任何重要资料。临时合约中应包括支付佣金条款及违约方之佣金支持责任。经纪应填妥全部合约内容，不留空白，然后才让客户签名。合约上的修改条款均应由双方加注签名。若该物业连租约一起出售，经纪应在临时买卖合约上附上一份租约复印件;处理附带家具或电器的物业时，应准备一份详细的盘点清单，甚至需要拍照以作识别。除非客户有特别要求，经纪可以安排合约双方同时或分别在临时买卖合约或临时租约上签署。立约一方预告签署之合约若经纪人不能在有效期内安排另一方签署，经纪应及时将合约及已付定金全数退还立约人，把此交易作废。临时合约的所有文本上均需取得双方的原本签名并交双方各一份。

(2)注意事项

a、熟悉合同条款

b、掌握现场谈判气氛，减少冷场

c、缩短签约时间

d、不能做太多承诺，特别是不利于公司的书面承诺

9、佣金、交易及后续服务

(1)佣金

佣金是地产经纪服务成果的回报，但必须以合法的方式收取。其一必须事先告知及明确在书面合同中;其二不可索取佣金之外其他形式的报酬、利益、茶钱、红包等。经纪收取佣金应给予足额发票或收款收据，否则有可能被怀疑个别业务人员私吞。

(2)交易

房地产交易真是不容易

，业主、客户和经纪均付出时间、精力和心机，总算到了结局的时候。这时一定要严格恪守合约精神，经纪应积极协助完成交易手续，直至新业主拿到锁匙，脸上绽放新业主的自豪与满意。

(3)后续服务

经纪恭贺新业主搬家，帮助理清煤气开户、水电费户口转名等烦锁小事，略施小善为之，相信能巩固服务成绩，培植生意，再续机缘。

二、善用资讯，天天进步

不少房地产经纪从租售信息做起，却并未能始终重视资讯的价值。业主常常抱怨房地产经纪带错路，按揭计算糊涂，税费不清楚之类。其实这些做起来并不难，不要自视聪明光用脑，善用资讯更方便。

1、常规资讯

如:城市建设一日千里，搜集不同版本城市地图，注意新楼盘推出，收集楼书和平面图，政府部门、服务机构常用电话一览表、公共大巴、小巴路线图及过路站点清单，按揭供款速查表、地产交易税费表。

2、动态资讯

房地产公司文件控制工作程序：房地产公司资金使用审批

房地产公司资金使用审批程序

1、该项目项目负责人由双方共同委派，委托权限应成立书面文件，形同合同或协议。

2、财务报销必须是合法、有效的发票或收据，白条一律不予报销。特殊情况，购买货物金额较小，不能取得合法、有效的发票或单据，由经办人在白条上写出缘由，报项目负责人签字，方可报销。

3、所有发票或收据的报销，必须业务内容完整，金额计算正确，大小写相符，字迹清晰可认，签章齐全，合法、有效，汇总发票或单据还须附有清单。

4、所有原始单据上业务经办人必须签字。

5、会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理，并及时向上级请求处理。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。

6、工程款支付

1)、工程合同应由各部经理共同草拟，所有承包业务必须公开、透明，双方公司之间应签定反商业贿赂协议。所有的建筑安装合同必须双方董事长或总经现亲自确认批准，相关参与人员应与公司签订业务承诺书。本项目所有合同只能使用本项目合同专用单。

2)、工程款报销单据:建筑筑工程及安装、调试设备工程的发票，必须是合法、合规建筑安装工程发票，建筑安装工程发票入账，还必须附有建筑工程、设备安装工程合同、工程预决算等否则不予报销或结算。

3)、工程进度款计划:由工程部、财务部按合同规定和工程进度具体情况，提出用款计划，经项目负责人审批并报双方董事长或总经理确认批准，留档财务室，财务室准备资金。

4)、工程进度款支付:建筑公司提供工程进度表，工程部、预算部(财务部)、统计部共同审核，填写"工程付款申请单"，经各部门负责人审核，报项目负责人签署意见，并报双方董事长或总经理审批后，将有关凭据交财务部，由财务负责人根据合同约定，工程进度计划，视资金情况安排付款。

5)、根据已获批准签订的合同付款的，应严格按合同规定的期限付出，不得早付或迟付，也不准改变支付方式和用途，非经收款单位书面正式委托，也不准改变收款单位(人)

7、差旅费借支款申请单，出差人员填写，项目负责人审批，双方财务人员复核，出纳付款。

8、其他暂借款，因工作需要暂借现金，由借款人按规定在"借款单"上填列借款人姓名、所属部门、借款用途、借款日期及预计报帐日期，经项目负责人确认批准，会计复核后，出纳方可付款，借款人应在业务结束后及时报帐。

9、其他个人或公司借支，均须经过双方负责人签字审批后，才能支取款项。

10、工资单由项目负责人签字后才能发放。

11、办公物资(包括文具、纸张等文案用品，办公桌椅、档案柜等家俱器具，电话机、传真机、计算机、打印机等办公机具设备，电扇、空调等家电设备)的购置应遵从"保证供应、方便工作、节省开支"的原则，由项目部统筹计划，编制"采购计划"，报项目负责人审批后实施采购，采购人员在实施采购业务时，应充分了解所购物资的品名、规格、质量要求及其他特别要求，要做到货比三家，保证物美价廉。采购后要由财务部或办公室验收确认，并将相关凭证由财务部审核后，报项目负责人审批报销

12、通讯费

固定办公电话费用采取限额制，在规定限额内，实报实销，超出部分，从部门工资中扣除。

移动电话费采取电话补贴形式在工资中发放，具体标准由项目负责人制定。

13、车辆维修、使用费

由办公室根据《公司车辆管理办法》有关规定进行审核签字，由项目负责人签字报销，所有罚款一律不予报销。私家车费用采取车贴形式在工资中发放。

14、购买支票、汇票凭证、支付汇费及其他财务费用，由财务部审核报销。