物业工程部人员服务意识培训（优选10篇）

物业工程部人员服务意识培训

1、及时掌握并排除设备故障

一幢大楼里，大大小小的设备不计其数，分布四面八方。有时候某个部位、某台设备有了故障，工程设备部门不一定马上能掌握，等到住用户投诉或造成明显损害时才发现。因此，工程设备部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制，在故障发生后的最短时间内掌握它和排除它，将住用户的报修和投诉降低到最低水平。

(1)建立设备自动监测系统

现在一些智能型的大楼大多安装了设备的监测系统，某处设备发生了故障，系统能及时将信息传送到监控室，监控室就立即将情况报告工程设备部门。例如，空调、水泵、电梯等重要设备的自动监测是十分必要的。

(2)加强设备的巡查

自动监测是重要的，但是它不能解决全部的设备故障问题，而且自动监测本身也会发生故障，因此，人工巡视检查就显得必不可少。巡查以工程部为主，建立部门、班组多级巡查制度，同时还应该依靠其他部门的配合，如保安巡视、清洁检查中发现情况也应及时向工程部报告。

(3)一旦发现了设备出现故障，应该及时排除

2、建立设备报修及投诉渠道

没有住用户的投诉是最理想的，但是任何物业管理公司都做不到这一点。我们一方面要减少投诉，另一方面又应为住用户提供方便的设备故障投诉渠道。

(1)有关设备方面的投诉一般可向工程设备部门提出。

(2)实践中，有的住用户往往会将工程部电话忘了，于是将电话打到总机、办公室或别的地方。因此，物业管理公司要建立报修投诉内部联网制度，住用户可以向工程部提出，也可以向总机、办公室或其他任何一个部门提出。

(3)任何一个部门接到报修或投诉，都应负责立即将此报修或投诉转告工程部，并记录备案，认为必要时可将情况向总经理报告。

(4)一定要防止推托现象，如住用户向某部门提出问题，某部门推给另外一个部门，让住用户转来转去解决不了问题。

(5)工程部当班员工在接到故障投诉后应该在10分钟之内到达现场，属一般故障应该立即排除，复杂的故障应立即向领导汇报，由领导组织力量排除。在现实中许多住用户有意见并不是因为设备有了故障，而是因为有了故障得不到及时解决。故障总是难免的，但是有了故障无处投诉或投诉多次仍不能解决，这就会使住用户感到难以忍受。

3、正确处理复杂故障

所谓复杂故障，是指难以马上解决的设备问题。物业管理公司应该分别情况，予以正确的处理。

(1)第一种是设备比较复杂，一次或多次修复仍达不到原来状况。在这种情况下，物业管理公司应该花大力气认真修复，不厌其烦，使住用户满意。

(2)第二种是设备本身的工作参数达不到设计标准，一般是产品质量有问题。对这种情况，物业管理公司应向住用户说明实情，表示歉意，并表示将尽快与生产厂家联系，解决问题。

(3)第三种是设备运转正常，达到了设计标准，却达不到住用户的要求。这种情况最难处理，如空调运转正常，某位住用户却偏偏说冷或热，进行投诉，当班员工急匆匆赶到现场却发现一切正常，这时候员工往往会带点情绪，容易给双方造成不愉快。物业管理公司应教育员工，遇到这种情况应保持规范的礼貌服务，进行友好的解释，切忌用生硬的口气回答，如"没有办法"、"就是这样"等。

4、遵守上门维修服务规范

住用户的每间房间都有设备，如果设备坏了，一般都要上门进行维修，员工应按照服务规范上门维修。上门维修不仅有技术的要求，而且有礼仪礼貌、劳动纪律等多方面的要求，弄不好会引起用户的反感，造成不好的影响。因此，凡上门维修的员工必须有较强的服务意识，要将上门维修的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。

上门维修服务的规范要求是:

(1)敲门。

有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候十分钟。若主人仍未返回，填写歉意信留言栏，塞入用户门内。

(2)介绍。

主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍:"对不起，打搅了，我是物业管理公司维修员

物业工程部人员服务意识培训：z科技园物业工程人员的工作内容

(一)机械维修工、管道维修工的工作内容

1、配合空调、机电设备维修工做好管道设备的维修抢修工作。

2、每天完成上级安排的报修任务，并填写维修单。

3、指导其它人员对机械设备的正确使用及操作方法。

4、每年对区内铁器类设施保养，翻新。

5、每日填写工作日志。

(二)机电设备维修工的工作内容

1、每日对区内供水、中央热水系统运行记录数据。

2、每月对消防、供水、供电及其它设备进行一次二级维护保养并记录。

3、每月对区内照明、动力、开关箱保养及维护并记录。

4、每月将保养运行表格整理交主管。

5、每月填写工作日志。

(三)电梯维修工的工作内容

1、每日巡查区内电梯1次，发现异常立即处理。如不能解决通知保养单位。

2、对电梯卫生清洁进行监督，发现问题及时通知使用单位。

3、每月配合保养单位对区内电梯进行两次保养，并填写保养报告。

4、每日完成上级安排的报修任务，并填写维修单。

(四)空调运行维修工的工作内容

1、每日监测中央空调运行并记录相关数据。

2、每日监测泳池设备运行并记录相关数据及投药。

3、每二天对泳池底吸泥一次。

4、每月对区内空调、泳池设备进行一次二级维护保养并记录。

6、每月将空调、泳池进行保养，表格整理交主管。

7、每周对冷却塔加h2206保养药水，药水1.5kg，每月清洗冷却塔一次，并加药h2206-3kg，冷冻水根据水质化验报告再加入h8800保养药水，每年换冷冻水一次。

(五)配电房值班运行工的工作内容

a班

1、两小时巡查高、低压配电房一次，并登记相关数据。

2、对工程部集体工具，公用锁匙，安全用具管理。

3、每月对高、低压配电房设备进行一次二级维护保养。

4、每月对发电机及其配套设施进行一次二级维护保养。

5、协助供电部门做好查抄表工作并记录。

6、完成上级安排的维修任务。

8、每周对发电机试运行并对电瓶冲电一次。

9、每月将高、低压配电设备保养表格整理交主管。

10、每日填写工作日志及交接班内容。

b、c班

1、每两小时巡查高、低压配电房一次并登记相关数据(下半夜负荷小时可

不作记录)。

2、对工程部集体工具公用锁匙，安全用具的管理。

3、每月对集体工具及专用设备保管，保养及维护。

4、每月对高、低压配电房进行一次二级维护保养。

5、完成上级安排的维修任务。

7、做好应急及特发事件处理(特别是雷雨天)并及时通知主管并记录。

8、每月将高、低压配电设备保养表格整理交主管。

9、每班对高、低压配电房，值班室卫生清洁并拖地一次，门及办公

台进行清洁用湿布抹一次。

10、每日填写工作及交接班内容。

11、在下半夜区内用电负荷小的情况下可作适当休息。

物业工程部人员服务意识培训：物业工程培训资料-二次供水卫生知识

l、什么是饮用水二次供水

是指将米白公共设施供水利白备设施供水的管道水另行加压或储存，再送至水站或用户的供水。其设施包括水箱、水塔、水池、水泵等。

2、二次供水专(兼)职卫生管理人员和清洗消毒人员应符合什么条件

①掌握清洗、消毒二次供水设施的基本方法及日常卫生管理要求，经培训取得《卫生知识培训合格证》后方可上岗。

②每年进行一次健康检查，合格者领取健康合格证，凡患有病毒性肝炎、活动性肺结核、伤寒、痢疾、化脓性(或渗出性)皮肤病及其他有碍饮用水卫生的患者不得从事二次供水设施的清洗、消毒等工作。

3、生活饮心水常用的消毒方法是什么

液氯、漂白粉、漂白粉精片。

4、生活饮用水消毒的目的

防止发生肠道传染病。

5、测定饮用水中余氯的作用是什么

确定饮用水的消毒效果及防止生活饮用水二次污染。

6、评价饮用水的消毒效果的常用指标是什么

细菌总数、总人肠菌群、余氯量。

7、二次供水的储水设备(水箱)的溢水管为什么要有卫生防护网罩。

防止病媒动物和昆虫进人水箱污染水质。.

8、二次供水水箱为什么要加盖加锁

防止投毒，防止病媒动物和比虫掉进水箱污染水质。

9、二次供水的排水管为什么不能与下水道管直接连接

防止因负压和虹吸，把下水道的污水吸入水箱。防止下水道的废气通过排水管渗入水箱。

10、为什么要定期清洗二次供水水箱

去除水箱鼙及水箱底的附着物和沉淀物，防止污染饮用水。

11、饮用水二次供水箱(池)清洗消毒程序

根据《二次供水设施卫生规范》的要求，饮用水二次供水水箱(池)的清洗消毒程序如下:

(1)对所有进入水箱(池)使用的工具进行消毒。

(2)清洗消毒人员穿戴的服装、雨靴须经消毒处理。

(3)切断进水供水阀，打开放水排污阀，将水放尽。

(4)清除水箱(池)底部和四周沉积物。

(5)用自米水喷射四壁，并用硬尼龙刷刷洗，玻璃钢等合成树脂材料水箱用软布擦洗，直至清洗水透明为止。

(6)用3―5%的漂白粉溶液喷洒或浸泡整个箱池，1小时后排空，然后用自来水冲洗内壁数次待用。

(7)自来水放至止常使用容积，用持续消毒器进行消毒，使水箱(池)游离余氯含量不少于

0.05mg/l。持续消毒器每2个月更换一次。

(8)每只水箱(池)必须加盖上锁，井有专(兼)职人员负责。’

(9)清洗消毒单位对水箱(池)清洗消毒后，通知卫生监督单位验收，并填写有关记录。

物业工程部人员服务意识培训：z项目物业工程部维修服务作业标准

一、维修接待和上门维修服务作业标准

1、报修电话

(1)拿到电话讲"您好，我是工程部，先生(小姐)有什么事情请讲"

(2)记录好报修内容、门牌号，并告诉客户上门时间。

(3)应轻轻方下听筒并道声再见。

2、接待报修业主

(1)客户来维修服务处报修，应先说声"您好!您有什么事需要帮忙吗"并应起立和业主说话。

(2)用报修单记录客户报修内容，问清客户什么时候可以上门维修，并和客户道别。

3、从接到报修开始，如无其它特殊情况，应在15分钟内到达维修现场。

4、到达客户家门口，如无门铃，敲门应轻轻地敲，先轻轻敲三下，如无反应，间隔10秒钟再轻敲三下，不要过重或连续不断的敲。

5、客户开门后，应招呼一声"您好!"说明自己的身份，告诉客户我是来维修什么东西的，在客户的认可下:

(1)脱鞋，把自己带的鞋套穿上方可进入。

(2)在客户带领下进入维修房间，不随意走动，左顾右盼。

6、修理

(1)电气修理必须按照"低压电气操作规程"进行。

(2)在修理中必须移动有关物品时，应先征得业主同意，并小心轻放。水工在维修过程中为防止渗水、垃圾散落，应事先铺上自己带来的报纸、毛巾，防止渗水、灰尘散落。

7、工作完毕

(1)修水必须把污水擦干，扫清堵物、污垢。

(2)电工必须随身携带刷子，把散落在地上、踢脚线上的墙粉、线头清扫干净。

(3)工作前移开的物件要帮助业主方回原处。

8、请业主验收

不论修水、修电，修理完毕必须请业主验收，取得业主认可，不然不能认为修好。

9、维修完毕，离开业主家，应做到:

(1)和业主说声"有什么需要再帮忙的尽管来维修处联系"，"打扰了"。

(2)出门应面向业主后退几步，到门口转身说再见。

10、维修部人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范外，在间接方面维修人员应定期巡视，并做好记录，以保证不断电、不停水、不停电梯，让业主感受到物业管理的星级服务水平。

二、日常工作标准

1、给排水管道，单元供水总阀及水表等连接处无滴漏，无锈蚀，阀门关闭灵活;排污管、雨水管、消防水管无滴漏、堵塞、锈蚀，排、入口通畅，无私搭乱接水管。

2、消防箱、消防栓，消防箱体完好，玻璃明亮，关闭灵活，消防带干燥无毒变。消防枪、消火栓、消防泵接口完好，消火栓阀门关闭灵活。有检查记录，检查、维修责任明确。

3、绿化地用水阀关闭灵活，无滴漏。

4、污水井、雨水井，井盖完好，轻重规格符合要求，标识正确。

5、明暗沟，沟渠通畅无阻塞，沟体完好。

6、路灯、庭院灯，灯座箱盖完好，灯罩、灯泡完好;灯柱无锈蚀、无乱张贴，按时开关。

7、户外分线盒，有线电视、电话分线箱标识清楚、关锁良好、电缆不外露。

8、小品、广告牌、宣传栏，小品完好，符合要求，告示牌、宣传栏完好。

9、路面，(人行道、车行道、广场、停车场)路面平滑，无凹坑;边角整齐无缺口，无污渍。

10、变配电房，编号、安全标识醒目;室内通风良好，不潮湿，无积水，绝缘板(屉)配置符合要求，无乱改建，有检查记录，安全、维修责任明确。

11、电压泵房，设备图纸、资料档案齐全，管理完善。设备良好，运行正常，无事故隐患。有运行记录、操作规程、维修保养规范、二次供水许可证、水质定期化验报告，操作人员健康合格证齐全。机房整洁，不积水，不潮湿，设备及管道无锈蚀，卫生消毒符合要求。

物业工程部人员服务意识培训：物业工程技能考核试卷问答题第二部份

苏州物业工程技能考核试卷(4)问答题第二部份

61、防止电磁场危害的主要措施是什么

答:屏蔽和接地。

62、金属构件维修标准是什么

答:牢固、安全、不锈蚀。

63、什么是绿色照明

答:是指高效、舒适、有利于环境的照明系统。

64、火灾自动报警系统三种基本形式

答:区域报警系统、集中报警系统和控制中心报警系统。

65、低压配电箱的主要构成元件

答:有隔离开关、断路器、熔断器、电涌保护器、计量表等。

66、消防系统主要组成部分

答:由火灾自动报警系统、自动或半自动灭火系统和应急、疏散指示照明系统三大部分组成。

67、湿式自动喷水灭火系统的组成

答:由闭式洒水喷头、水流指示器、湿式报警阀组，以及管道和供水设施等组成。

68、使用钳形电流表时，应注意哪些安全事项

答:(1)使用钳形电流表时，应注意钳形电流表的电压等级和电流值档位。测量时，应戴绝缘手套，穿绝缘鞋。观测数值时，要特别注意人体与带电部分保持足够的安全距离。(2)测量回路电流时，应选有绝缘层的导线上进行测量，同时要与其他带电部分保持安全距离，防止相间短路事故发生。测量中禁止更换电流档位;(3)测量低压熔断器或水平排列的低压母线电流时，应将熔断器或母线用绝缘材料加以相间隔离，以免引起短路。同时应注意不得触及其他带电部分。

69、国际电工委员会(iec)规定了低压电网有五种接电方式，请问是哪五种目前苏州地区居民用电通常使用那种节电方式

答:tn-stn-ctn-c-stt工厂方式;目前苏州采取的是tn-c-s。

70、三相异步电机的空载电流与额定电流的百分比约在多少为正常:

答:三分之一到三分之二或35%--55%。

71、三相异步电机的三相电流不平衡值不允许偏差多少

答:应小于10%。

72、电动机在投入使用前，应做哪些检查

答:1、检查机械部分:润滑是否良好，活动部分是否轻便灵活，紧固部分是否牢固可靠;2、测量绝缘电阻:相对相不小于0.5兆欧，相对地不小于0.5兆欧。

73、为什么照明开关必须接在火线上

答:如果将照明开关装设在零线上，虽然断开时电灯也不亮，但灯头的相线仍然是接通的，而人们以为灯不亮，就会错误地认为是处于断电状态。而实际上灯具上各点的对地电压仍是220伏的危险电压。如果灯灭时人们触及这些实际上带电的部位，就会造成触电事故。所以各种照明开关或单相小容量用电设备的开关，只有串接在火线上，才能确保安全。

74、手提式abc干粉灭火器(2kg/4kg)的配置要求

答:2具/100平方米

75、感温探测玻璃球喷头(消防喷淋头)配置要求

答:1个/6-7平方米

76、使用500v兆欧表测试低压设备绝缘电阻时，应注意那些问题

答:1)被测量设备应全部停电，并与其他连接的回路断开;2)设备在测量前后，都必须分别对地放电;3)被测设备应派人看守，防止外人接近;4)穿过同一管路中的多根绝缘线，不应有带电运行的线路;5)在有感应电压的线路上(同杆架设的双回线路或单回线路与另一线路有平行段)测量绝缘时，必须将另一回线路同时停电后方可进行。

77、雷雨天气对高压设备巡视，操作、验电，这三种情况有什么要求

答;雷雨天气，需要巡视高压设备时，应穿绝缘靴，并不得*近避雷器和避雷针。雷电时，一般不进行倒闸操作，禁止在就地进行倒闸操作。雨雪天气时不得进行室外直接验电。

78、在电气设备上工作，保证安全的组织措施。

答:保证安全的组织措施是:1)工作票制度;2)工作许可制度;3)工作监护制度

79、电动机直接启动电流和电动机额定电流的关系

答:直接启动电流为4-7倍额定电流

80、380v三相电机y型接法相电压是多少

答:220v

81、变电所接地网接地电阻要求

答:一年四季不大于1ω

82、建筑设施防雷接地电阻要求

答:≤4ω

83、设备外壳接地电阻要求

答:≤10ω

84、在单相桥式整流电路中，如果有一个二级管短路、断路或反接，会出现什么现象

答:在单相桥式整流电路中，如果有一个二极管短路，将变成半波整流，另半波电源短路;如果有一个二极管断路，就会形成半波整流，如果有一个二极管反接，则电路不起整流作用，负载中无电流流过。

85、额定容量是100千伏安的变压器、能否带100千瓦的负载为什么

答:一般情况下是不允许的，因为100千伏安是指视在功率，变压器在额定负载下，其功率因数若按0.8考虑，则该变压器所带有功功率为p=100×0.8=80千瓦，如果带100千瓦的负荷，会使变压器的过负荷运行，变压器温度升高，加速绝缘老化，减少变压器使用寿命。特殊情况下，变压器短时过负荷运行，冬季不得超过额定负荷的1/3，夏季不得超过15%。超负荷运行时间长短的限制决定于变压器的环境温度和超负荷的倍数。

86、常用的时间继电器有哪几类

答:常用的时间继电器有:电动式、空气阻尼式、晶体管式、电磁式、机械式。

87、空气阻尼和电动式时间继电器主要结构怎样

答:空气阻尼式时间继电器主要由底板、空气室、双断点行程开关、操作电磁铁等几部分组成，继电器接点的动作由电磁机构和空气室中的气动机构驱动。

电动式时间继电器由同步电动机、减速齿轮、差动齿轮、离合电磁铁、触头、脱扣机构、凸轮和复位游丝等组成。

88、自动开关有哪些特点常用的有几种自动开关

答:自动开关的特点是:动作后不需要更换元件、电流值可随时整定，工作可靠，运行安全，断流能力大，安装和使用方便。

自动开关可分为:塑料外壳式自动开关(原称装置式自动开关)、框架式自动开关(原称万能式自动开关)、快速自动开关、限流式自动开关等几种。

89、一般室内低压布线方式有哪些

答:瓷夹板布线;瓷柱布线;瓷瓶布线;木槽板(塑料槽板)布线;钢管布线;塑料管布线;另外还有钢索布线半硬聚乙烯管布线等。

90、防爆电机在检修时有何特殊要求

答:(1)防爆电机不得随意拆卸;拆卸检修时，不能用零件的防爆面作撬棒的支点，更不允许敲打或撞击防爆面。(2)拆卸电机时，应先取下风罩、风扇，再用套管板手拆卸端盖和轴承盖的螺栓，然后，用圆木或铜棒沿轴向撞击轴伸，使端盖和机座分开，最后取下转子。拆除零件，防爆面应朝上搁置，并用橡皮或布衬垫盖上，紧固螺栓，弹簧垫等注意不要丢失。(3)浸漆和组装时，应将防爆面附着的绝缘漆或脏物清洗干净，不得用铁片等硬物刮划，但可以用油石研磨不平整的地方。(4)若防爆面损伤，必须用铅锡焊料hisnpb58-2，焊剂为30%浓度的盐酸(对钢制零件)或含锡58~60%的锡锌焊料，焊剂为氯化铵30%，氯化锌70%，加水100~150%混合溶液(对铸铁件)进行焊补，焊料与零件的结合要牢固，凸起部分要磨平，达到规定的光洁度。(5)为防止防爆面生锈，应在防爆面上涂抹机油或204-1置换型防锈油。

91、绕线式异步电动机运转时，为什么转子绕组不能开路

答:因为转子绕组开路，在转子回路中就不能产生感应电流，也就不会产生电磁转矩，转子不可能转动，所以绕线式电动机运转时，转子绕组不能开路。

92、单相异步电动机分几类它们的基本结构怎样

答:单相异步电动机大体上分为三类:电容起动电动机;电容起动和电容运行电动机;罩极式电动机。

它们的基本结构和三相异步电动机相似。但一般有两套定子绕组，一套称为工作绕组(主绕组)，用以产生主磁场。另一套是起动绕组(辅助绕组)，用以产生起动转矩。

93、单相异步电动机为什么不能自行起动，一般采用哪些方法来起动

答:由于在单相异步电动机的定子绕组中，通以单相电流所产生的磁场为脉动磁场。它的轴线在空间上是固定不转的，所以不能自行起动。

一般采用电容裂相及罩

极公相的方法来获得旋转磁场，从而不能自行起动。

94、直流电机一般有哪些绕组

答:直流电机一般有:电枢绕组、励磁绕组、换向极绕组、均压绕组和补偿绕组。

95、交流电焊变压器与普通变压器有何区别

答:(1)普通变压器是在正常状态下工作的，而电焊变压器是在短路状态下工作的。(2)普通变压器负载变化时，其副连电压变化很小，而电焊变压器则要求在焊接时，有一定的引弧电压(60~75伏)，在焊接电流增大时，输出电压迅速下降，当电压降至零时，副连电流也不致过大。(3)普通变压器的原、副线圈是同心地套在一个铁芯柱上，而电焊变压器原、副连线圈分别装在两个铁芯柱上。

96、防爆电气设备安装一般有哪些规定

答:(1)电力设备和电路，特别是在运行时发生火花的电气设备，应尽量装设在爆炸危险场所以外，若需要设在危险场所内时，应装设在危险性较小的地点，并采限有效的安全措施。(2)爆炸危险场所以内的电气设备和线路，应注意其免受机械损伤，并应符合防腐、防潮、防晒、防风雨和防风沙等环境条件的要求。(3)有爆炸危险场所内的电气设备应装设可靠的过载和短路等保护。(4)有爆炸危险场所内，必须装设的插座，应装在爆炸混合物不易积聚的地方;局部照明灯具，应安装在事故时气体不易冲击的位置。

97、变压器分接头为什么能起调节作用

答:电力系统的电压是随运行方式及负荷大小的变化而变化的，电压过高或过低，都会影响设备的使用寿命的。因此为保证供电质量，必须根据系统电压变化情况进行调节。改变分接头就是改变线圈匝安息。即改变变压器的变化，亦改变了电压，故起到调压作用。

∵u1/u2=w1/w2u1w2=u2w1∴u2=u1w2/w1

98、什么叫内部过电压

答:内部过电压是由于操作(合闸，拉闸)事故(接地、断线等)或其它原因，引起电力系统的状态发生突然变化，将出现从一种稳态转变为另一种稳态的过渡过程，在这个过程中可能产生对系统有危险的过电压，这些过电压是系统内部电磁能的振荡和积聚所引起的，所以叫内部过电压。这可分操作过电压和谐振过电压、前者是产生于系统操作或故障，后者是电网中电容元件和电网中电感元件(特别是带铁芯的铁磁电感元件)，参数的不利组合谐振而产生的。

99、怎样使用操作票

答:操作票在执行时由于监护人掌握，监护人手中执行的操作票不得超过一份。操作顺序不得临时颠倒。每执行一项前、监护人负责检查操作人的位置和准备工作后唱票，操作人复诵无误后，监护人发令，操作人立即执行。每一项执行完了用红笔划号。执行完的操作票盖已执行章，保存三个月，变电所所长每月应检查一次操作票。

100、在什么情况下电力电容应退出工作

答:在下列情况下应将电力电容器立即退出工作，并汇报调度:(1)电力电容器爆炸;(2)接头严重过热或熔化;(3)套管发生严重放电闪络;(4)电容器严重喷油或起火;(5)环境温度超过40℃以上。

101、变压器运行中发生异常声音可能是什么原因

答:变压器运行发生异音的原因有以下几种可能:(1)因过负荷引起;(2)内部接触不良放电打火;(3)个别零件松动;(4)系统有接地或短路;(5)大动力起动，负荷变化较大(如电弧炉等);(6)铁磁谐振。

102、电流继电器的主要技术参数是什么

答:电流继电器的主要技术参数是:动作电流、返回电流和返回系数。

103、继电保护装置的主要任务:

答、当电力系统出现不正常的运行方式时，及时地发出信号或警报，通知运行值班人员处理，而当电力系统发生事故时，它能自动地将故障切除，限制故障的扩大，尽量减少对其它用户的影响。

104、对继电保护装置的基本要求。

答:a、选择性。b、快速性。c、灵敏性。d、可靠性。

105、什么是过电流保护、电流速断保护

答:电力系统的发电机、变压器和线路等电气元件发生故障时，将产生很大的短路电流。故障点距离电源愈近，则短路电流愈大。为此，可以根据电流大小而动作的电流继电器构成过电流保护和电流速断保护。当电流超过它们的整定值时，保护装置就动作，使断路器跳闸，将故障段切除。过电流保护一般是按照避开最大负荷电流来整定的，为了使上下级过流保护有选择性，在时限上以应相差一个级差。而电流速断保护是按被保护设备的短路电流来整定的，因此一般它没有时限。

106、什么是低电压闭锁的过电流保护

答:电力系统短路故障时，会使系统的电压降低，尤其使故障点的电压降低得更多。而正常运行情况下过负荷只是电流增大，电压并不降低。针对这一特点可以构成低电压闭锁的过电流保护，既在过电流保护回路中只有接入了低电压继电器的触点，才接通过电流保护的出口回路使断路器跳闸，而在过负荷情况下，由于电压正常而使电流保护闭锁。

107、变压器差动保护的动作原理。

答:变压器的差动保护是由变压器的高低压两侧电流互感器的二次电流的数值和相位进行比较而构成的保护装置。它主要用来保护变压器及其引出线上发生是相间短路以及单相接地短路(在大电流接地系统中)。在两个电流互感器之间的所有元件几引线均包括在保护范围之内。对于变压器的匝间短路等内部故障还是也瓦斯保护为主，差动保护做为它的后备保护。

108、试述瓦斯保护的动作原理。

答:瓦斯保护是一种非常灵敏的变压器内部故障保护装置。它主要由位于变压器器身与油枕之间的瓦斯继电器等构成。瓦斯保护的保护范围是变压器内部相间短路、层间或匝间短路、油面下降以及分接开关接触不良等故障。

109、对继电保护装置及二次线路系统巡视检查的内容有那些。

答:与一次电气设备一样，运行值班人员应定期对继电保护装置及其二次系统进行定期巡视检查，内容如下:1)各类继电器外壳有无破损，整定值的指示位置是否变动。2)继电器触电有无卡住，变位倾斜、烧伤以及脱轴、脱焊等情况。3)感应型继电器的铝盘转动是否正常，经常带电的继电器触点有无大的钭动及磨损，线圈及附加电阻有无过热现象。4)压板及转换开关的位置是否与运行要求的一致。5)各种信号指示是否正常。6)有无异常声响及发热冒烟以及烧焦等异常气味。

110、变压器瓦斯继电器动作后，如何收集气体及判别故障

答:当变压器的瓦斯保护动作后，如果不能明确判断是变压器内部故障时，则应立即鉴别瓦斯继电器聚集的气体性质。一般可用专用的玻璃瓶，将其倒置，瓶口靠近瓦斯继电器的放气阀来收集气体。1)如果收集到的气体是无色无味又不能燃烧的，则说明瓦斯继电器动作的原因是油内排出的空气引起的。2)如果收集到的气体是黄色不易燃烧的，则为木质部分故障;淡黄色带强烈臭味并可燃的则为纸或纸板故障;灰色或黑色易燃的，则为绝缘油故障。在判断气体颜色时，必须动作迅速，否则几分钟之后颜色就会消失。3)判断气体可燃性可采用如下方法:室外可直接打开瓦斯继电器放气阀点燃气体，如果气体可燃则开始燃烧并有明亮火焰，到有油溢出时则迅速关闭放气阀;室内则应将收集到的气体拿到安全的地点去点燃实验，禁止在变压器室内进行。

111、主变差动保护动作后，如何判断、检查和处理

答:主变差动保护，除了做为变压器的主保护外，它的保护范围还包括主变各侧差动电流互感器之间的一次电气部分。但是，主变差动保护还会因为电流互感器及其二次回路故障以及直流系统两点接地而发生误动作。因此，当差动保护动作后，需对动作原因进行判断。首先应观察主变压器套管、引线以及差动保护区内有无故障痕迹。经检查若未发现异常，则应检查回路是否两点接地，电流互感器二次回路有无开路或端子接触不良。在排除上述几种可能后，则可初步判断为变压器内部故障。此时应对变压器本身进行各种实验及绝缘油化验，以便判定变压器内部故障的原因。如果变压器差动保护动作，是由于引线引起的故障或电流互感器及二次回路等原因造成，则经处理后，变压器可继续投入运行;如为内部故障，则停止运行。

112、运行中如发现断路器的红灯或绿灯不亮应如何处理

答:不亮原因:灯泡损坏、回路接触不良、附加电阻损坏，断路器辅助触点接触不良以及断路器跳、合闸线圈断线或控制回路母线电源熔丝熔断等原因造成。它有监视断路器位置和回路是否完好的作用。在

运行中如发现红绿灯不亮应立即查明原因并处理，否则当系统发生故障时，断路器不能正常动作，将造成事故扩大。检查应由两人进行，遵守《安规》，防止直流接地或短路。

113、中央信号装置。

答:是监视我站电气设备运行信号装置的总称。它包括事故信号(音响信号和灯光信号)、预告信号(音响信号和光字牌)和位置信号(红绿灯)。

114、什么叫磁场和磁感应强度写出磁感应强度公式。

答:在磁铁周围的空间存在一种特殊的物质，它能表现一种力的作用，这一特殊物质叫磁场。

物业工程部人员服务意识培训：z小区物业工程部工作职能

小区物业工程部工作职能

1.0负责设备的管理、运行、维护、保修工作，实行24小时值班制度，并做好值班记录。

2.0每天定时巡视一次机电设备各部位运行状况和公共设施情况，发现异常和损坏及时报修。

3.0对重大突发性故障，立即组织抢修，如无法解决及时向上级报告。

4.0热情接受业户报修、投诉，及时、快捷、合理解决出现的问题。

5.0节能降耗、合理更新，为业户提供优质服务。

6.0每月抄录水电表读数，确保数据无误，并对水电通知单进行审核。编制本小区水、电用量汇总表报主任和公司相关部门。

7.0制定每月备品备件的采购计划，并上报管理处。

8.0按设施设备实际情况，提出的合理化建议。

9.0负责管理处大型维修保养项目的审查、报批及合同审查。

物业工程部人员服务意识培训：物业工程部主管工作说明书范文

物业工程部主管工作说明书范例

1.0目的

明确员工职业道德规范，熟悉工作流程

2.0范围

适用于"**物业"物业服务中心

3.0内容

职务名称:工程部主管

所属部门:服务中心工程部

职务等级

职务概要

共有部位、设施设备

项目工作职责

1、负责工程部管理、监督、协调、内

物业工程部人员服务意识培训：大s厦物业工程部工作维修流程

一、工程部工作维修流程

为保持工程部有效进行维修工作，一般日常维修将以工作单形式进行，此种运作模式，使工程经理能通过工作单报告，得知大厦运行操作及维修情况，而每位员工工作表现，亦能通过工作单统计分析，得知各人工作效率，借以达至低成本、高效益的营运。

二、运行模式

各部门在正常维修情况下，通过物业管理部，发出工作单至工程部，而总工程师将按维修级别，重要等级，现有人力资源，计划维修时间及分派到各专业，进行维修工作，当各主管带领技术员完成工作后各主管需填报完成工作单，送回给总工程师。为保持维修质量，总工程师将抽样检查各维修工作直以达到高维修品测水平。

当完成抽样检查后，总工程师可向物业部报销工作单及制定每周工作完成报告。

工程部员工巡查大厦后，将需要维修项目记下，并内部发出工作单，总工程师将按标准工作流程处理有关工作分配，当工作完成后，内部报销工作单，并于每周提交工作完成报告分析给工程经理。

日常维修计划亦跟以上工作运行模式相同，每周按指定维修工作计划，填报工单，分派工作于各专业，当工作完成后，提交工作完成分析报告，并内部报销工作单。

维修工作单

no.

部门名称: 日期:

联络人名称: 维修种类:日常/紧急

联络人电话: 发出时间:

工程部专用

工程部门:强弱电 / 消防 / 空调 / 给排水 / 土建

接收日期及时间:

负责维修人员名称: ()

完成日期及时间:

完成维修工作需要时间:小时/分钟

工作内容

工作位置:

维修内容:

物业工程部人员服务意识培训：大厦物业工程维修部质量服务目标

大厦物业工程维修部质量、服务目标

维修服务满意率设备设施完好率请修及时率请修合格率

1.0维修服务满意率= (对维修服务满意的业主人数/客户满意调查总业主人数)×100%，不得低于85% 。

2.0设备设施完好率= (每月检查中完好的设备设施数量/总设备设施数量)×100%，不得低于98%;

3.0请修及时率=(对维修服务及时感到满意的业主人数/客户满意调查总业主人数)×100%，不得低于95%;

4.0请修合格率= (每月一次请修合格次数/每月请修总次数)×100%，不得低于95%。

物业工程部人员服务意识培训：自管物业工程维修服务内容考核标准

一、工程维修服务内容:

1、对物业共用部位进行日常维修、养护和管理。

2、对物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。

3、负责编制物业共用部位、共用设施设备年度维修养护方案。

4、水电气暖的维护与管理，包括弱电的维护与管理。

5、房屋维修服务。

6、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。

二、工程维修服务考核标准:

1、在岗时间必须统一着装，佩戴带服务号码或姓名的标志牌，办公场所禁止吸烟。

(如发现有人违犯此规定，每人次扣除服务质量标准分值10分)

2、在工作中必须使用礼貌用语，服务态度要好;任何情况下不得与业主发生争吵，不使用不文明的语言，不发生不文明的行为。

(如使用不文明语言，经确认后每人次扣除服务质量标准分值20分。与业主发生争吵等行为，无论对与错，扣服务质量标准分值20分;与业主发生肢体冲突者，扣服务质量标准分值50分，恶劣者应除名)

3、每个岗位有工作记录。

(每缺一岗扣除服务质量标准分值10分)

4、熟悉所服务社区的每一位业主房屋位置，熟悉所有公共设施设备特别是水、电(包括弱电)管线、阀门等。

(业主有权对不能尽职的保安向监督会投诉，经查实属实的投诉每次扣服务质量标准分值20分)

5、共用设施设备运行正常、维护良好，无事故隐患，不准发生非计划外的停止运行现象。所有的公共设备必须做到:每天小检查一次、每周大检查一次、每月保养一次。要有设备台帐、实时运行记录、检查记录、维修记录以及保养记录，所有记录必须整理存档备查。

(定期或不定期进行检查，如发现不符合此条规定，每发现一处扣服务质量标准分值50分)

6、水、电、气、暖等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程，设备设施有情况接报警后，责任人必须在30分钟内到达现场;每年进行一次消防演习，消防器材可随时启用。

(每年组织一次抽查，抽查进行打分，以10分作为满分，8分为合格。如平均分低于8分，每低一分扣服务质量标准分值50分，不足一分按一分计算)

7、保持社区路灯等公共照明设施完好美观，完好率达98%，接到公共照明灯具报修，须在24小时内完成维修。

室外开灯时间:

5月1日~ 8月31日 19:45~次日5:00

9月1日~ 10月31日19:00~次日6:00

11月1日~ 3月1日17:30~次日7:00

3 月2日~ 4月30 日19:00~次日6:00

(路灯等公共照明设备完全好率不得低于98%。接到公共照明灯具报修，须在24小时内完成维修。因此发生的投诉每发生1次扣服务质量标准分值50分;室外开灯时间如违犯此条规定，每出现投诉1次，扣服务质量标准分值50分)

8、各设备房及公共场所、场地，在危及人身安全隐患的地方必须要有明显标志，根据不同的安全隐患必须要有防范设施。

(如没有标识或不清楚，扣服务质量标准分值20分;对安全隐患没有防范设施的，扣服务质量标准分值50分)

9、实行24小时报修值班制度。紧急报修(漏水、冒水、下水堵塞、漏气、漏电等)必须立即处理，其它报修必须当场定下维修时间。急修报修维修工必须在20分钟内到达现场，预约维修、报修按双方约定时间到达现场。不得发生在约定时间报修无人处理的情况。报修和维修过程必须书面记录，并由业主签字建档备查。

(对于紧急报修，按照业主服务投诉进行核实。核实方法为:业主到电信局打印电话话单，报修当天最后一条物业联系通话的时间与维修工到达时间相比较，超过20分钟和记录不全者即为不合格，每次扣除服务质量标准分值20分)

10、办理房屋及公共设备实施损坏险及公共责任险，保留原始单据备查。

(定期或不定期进行检查，如缺少原始单据，扣服务质量标准分值50分)

11、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，并进行公示。如发生此类重大事件，事件的过程、处理记录、责任鉴定等必须形成文件，整理存档。

(定期或不定期进行检查发生重大事件的事件过程、处理记录、责任鉴定等文件，如果文档缺失，每少一项扣服务质量标准分值50分)

12、为保障水源安全，对地下水质每半年检测一次并公告结果。小区水压须达到国家标准。

(如发现没有按照此条标准进行处理，扣服务质量标准分值100分)

13、与开发商协商保障水源供应，每天检查开发商供水情况，确保业主用水。

14、 区内公共雨、污水管道1次/年(四月份)全面疏通。

(如发现没有按照此条标准进行处理，扣服务质量标准分值50分)

15、 雨、污水井1次/月检查，并视检查情况进行及时清掏。

(如发现没有按照此条标准进行处理，每次扣服务质量标准分值50分)

16、化粪池1次/月检查，上下半年各一次清掏。

17、供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网;每日两次巡查。

(如发现没有按照此条标准进行处理，每次扣服务质量标准分值500分)

18、检查公共水、电的使用情况，防止跑冒滴漏，报告并制止偷电、偷水。

(如发现没有按照此条标准进行处理，出现跑冒滴漏，每次扣服务质量标准分值50分，每制止和处理一起偷电、偷水事情奖励服务质量标准分值50分)