物业工程部技工职务说明书（优选10篇）

物业工程部技工职务说明书

适配人群	物业技工，工程领班，设备维保员	使用场景	日常值班，住户报修，设备巡检
制定目的	怕设备乱跑出事，怕住户报修没人管，怕值班时打瞌睡漏看警报。
适用范围	物业工程部所有技工，管的楼栋、机房、公共设施都算。
职责分工	领班盯着活儿干没干，主管看整体顺不顺，技工自己守岗、查设备、修东西。
管理要求	盯住机电设备别停摆，住户一叫修马上去，异常立刻处理，记录不能空着。
监督与检查	领班天天转着看，主管月底翻记录，漏记少修要重做，三次不改调岗。

物业工程部技工职务说明书

1遵守公司的各项规章制度，按规定着装及使用文明用语，树立公司良好形象。

2服从领班调度、安排;认真完成领班及部门主管分配的工作任务。

3参加公司日常值班，坚守岗位，监控各类机电设备的运行状况，接待并处理住户的请修，按规定作好相关记录。

4按规定定期对各类公共设施、设备进行巡视及维修保养，发现异常情况及时

处理，作好工作记录。

5积极参加各种故障抢修工作，遵守安全操作规程及维修技术程序。

6积极参加管理处各类培训，不断总结实际工作经验，提高思想素质和技术水平。

7爱护工具、节约各类维修材料，认真执行落实节电、节水措施，积极主动提出各种合理化建议。

8负责自己责任区内设备、设施的日常保养，并做好责任区的保洁工作。

物业工程部技工职务说明书：物业工程技能考核试卷问答题第一部份

适配人群	物业工程主管，持证电梯维保员，DDC系统运维员	使用场景	电梯维保，喷淋系统调试，配电房巡检
制定目的	防止设备带病运行出事故，避免停电时乱操作伤人，堵住日常检查没发现的隐患。
适用范围	物业所有电工、电梯工、消防值班员，还有机房、井道、泵房这些地方。
职责分工	主管盯整体，班长管现场，员工守规程。谁操作谁负责，谁签字谁担责。
管理要求	停电必须验电，挂锁挂牌不能少，接地线要接牢，警铃水带常备着。
监督与检查	班组长每天查，工程经理每周看，漏做一次扣分，两次停岗培训，三次调离岗位。

苏州物业工程技能考核试卷(4)问答题第一部份

1、用户低功率因数有什么不利

答:简单说:1、用户电压降大，电机起动困难;2、线损增大;3、降低了发供电设备的利用率。

2、电梯按运行速度分类，高速梯的运行速度是多少米/秒到多少米/秒

答:3米/秒到5米/秒

3、电梯设备有哪四大空间部分

答:电梯机房、井道、轿厢和层站。

4、直流电动机是否允许低速运行

答:直流电动机低转速运行将使温升增高，但若采取措施，提高电动机的散热功能，如l增加风扇工附设风机等，改善通风条件，则在不超过额定温升的前提下，是可以长期低速运行的。

5、直流电动机降低转速常用哪几种方法

答:以并励电动机为例，可以有以下三种:(1)降低端电压:此种方法由于存在着端电压降低的同时又导致励磁电流下降的弊端，所以很少采用。(2)增加励磁电流:即增加磁场，但此方法又受磁饱和的限制，有一定的局限性。(3)在电枢回路中串联电阻，降低电枢端电压。此方法容易实现，所以是一种经常采用的方法。

6、溴化锂吸收式制冷机组主要由哪五个部分组成

答:发生器、冷凝器、蒸发器、吸收器和节流装置。

7、照明器具中的光通量的单位是什么

答:流明(lm)

8、电动机最高绝缘等级是h，它的极限工作温度是多少度

答:180度。

9、一台三相异步电动机的额定电压是380v，当三相电源线电压是380v时，定子绕组应采用哪种联接方法当三相电源线电压为660v时，应采用哪种联接方法

答:当三相电源线电压为380v时，定子绕组应采用三角形连接;当三相电源线电压为660v时，定子绕组应采用星形连接。

10、楼宇现场直接数字控制器ddc常用哪几种输入输出量

答;模拟量输入、数字量输入、模拟量输出和数字量输出四种。

11、检测空调系统过滤网堵塞常用什么传感器

答:压差传感器。

12、自动开关有哪些特点

答:自动开关的特点是:动作后不需要更换元件、电流值可随时整定，工作可靠，运行安全，断流能力大，安装和使用方便。

13、简述湿式自动喷水灭火系统的联动控制过程。

答:①自动喷水灭火系统的联动控制逻辑过程是:当发生火灾、水喷头的温度元件达到额定温度时，水喷头动作，系统支管的水流动，水流指示器动作，湿式报警阀动作，压力开关动作，这三个部件的动作信号均送消防控制室;随后消防泵启动，启泵信号送消防控制室，且水力警铃报警。当支管末端放水阀或试验阀动作时，也将有相应的动作信号送入消防控制室。这样既保证了火灾时动作无误，又方便平时维修检查。

②消防控制设备对自动喷水和水喷雾灭火系统应具有的控制、显示功能。

a、控制系统的启、停;b、显示消防水泵的工作、故障状态;c、显示水流指示器、报警阀、信号阀的工作状态。

14、简述生活供水系统的组成。

答:生活供水系统由市政管网、水表、水池、水箱、供水泵、室内生活供水管系、阀门、减压阀、气压罐、仪表等组成。

15、简述在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成的安全技术措施和组织措施。

答:在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成的安全技术措施是:a、停电;b、验电;c、装设接地线;d、悬挂标示牌和装设遮拦。

必须完成的组织措施是:a、工作票制度;b、工作许可制度;c、工作监护制度;d、工作间断、转移和终结制度。

16、简述接地系统的主要分类。

答:接地系统的分类主要有以下几种:a、供电系统接地;b、信息系统的接地;

c、防雷接地;d、防静电接地

17、简述电梯功能上的八个系统组成。

答:按电梯部件的功能可将电梯的功能划分为以下八个系统:a、曳引系统;

b、导向系统;c、轿厢;d、门系统;e、重量平衡系统;f、电力拖动系统;

g、电气控制系统;h、安全保护系统

18、简述蒸汽压缩式制冷原理。

答:蒸汽压缩式制冷循环是利用低压下工质(制冷剂)液体在蒸发器中汽化来吸热制冷。为了能连续提供制冷量，汽化后的蒸汽由压缩机吸收压缩，工质(制冷剂)的蒸汽被压缩到比较高的压力，被外界冷却介质(冷却水或空气)冷却转变成液体，再经节流，使压力和温度同时降低后进入蒸发器内蒸发，完成循环。

19、运行中的变压器应做哪些巡视检查

答:a、声音是否正常;b、检查变压器有无渗油、漏油现象、油的颜色及油位是否正常;c、变压器的电流和温度是否超过允许值;d、变压器套管是否清洁，有无破损裂纹和放电痕迹;e、变压器接地是否良好。

20、简述电梯功能上的八个系统组成。

21、建筑物防雷电感应应采取哪些措施

答:建筑物内部管道、构架、设备等金属物均应连接保护接地装置与大地可靠连接地。

22、评定灭火机械强度三个指标

答:⑴设计压力⑵试验压力⑶爆破压力

23、制冷系统节流装置作用

答:⑴对高压高温液态制冷剂进行节流降温减压，保证冷凝器与蒸发器之间的压力差，以便使蒸发器的液态制冷剂在所要求的低温低压下吸热汽化，达到制冷的目的。⑵调整进入蒸发器的液态制冷的流量，以适应蒸发器热负荷的变化，使制冷装置更加有效的运行。

24、值班电工应严格执行什么制度

答:严格执行值班巡视制度，倒闸操作制度，工作票制度、交接班制度，安全用具及消防设备管理制度和出入制度等。

25、目前电梯有几种安全保护措施

答，二种，机械式安全保护装置和电气安全保护装置。

26、物业承接查验时，开发建设单位应提供工程竣工后，工程承包单位与之签署的《工程质量保修书》。请问:根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等规定，以下各工程的最低保修期限为多少

1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程;

2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏;

3)供热与供冷系统;

4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程。

答:1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

27、常见的机械传动形式有哪几种

答:1.齿轮传动2.涡轮涡杆传动3.带传动4.链传动5.轮系传动

28、小型笼型异步电动机结构主要

哪些。

答:定子、转子、定子绕组、风扇、风罩、出线盒、轴承、端盖、外盖、内盖

29、热量传递有三种基本方式:导热、热对流、热辐射，请问，我们的经常接触的空调制冷、制热属于那种传递方式

答:热对流

30、管道连接的形式主要有哪几种

答:主要有螺纹、法兰、焊接、承插这四种方式

31、手动火灾报警按钮安装一般处于建筑的什么部位

答:手动火灾报警按钮宜安装在建筑物内的安全出口、安全楼梯口等便于操作的部位。有消火栓的，应尽量设置在靠近消火栓的位置。

32、智能化弱电系统线路与电力系统线路应分开敷设，弱电竖井内设有单独接地干线，将每层弱电设备的保护接地和工作接地与接地干线相连。采用联合接地时，接地电阻应不大于多少ω采用单独接地体时，接地电阻应不大于多少ω。

答:1.不大于1ω;2.不大于4ω。

33、《电梯使用管理与维护保养规则》规定，电梯的日常保养周期不应超过多少天

答:规则规定，每15天就应对电梯做一次常规保养。

34、焊接方法主要分为哪几种

答:手工电弧焊、埋弧焊、氩弧焊、c02气体保护焊、气焊、塑料焊接等

35、请问印有编号为:bl*型和b*型电线有何区别

答:bl*型为铝芯电线，而b*型为铜芯橡皮绝缘电线。

36、承接验收的主要范围及内容包括哪些

答:1)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;2)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;3)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。4)包括资料验收、数量和安装位置确认及外观功能验收等内容。

37、承接验收应具备哪些条件

答:1)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;2)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;3)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;4)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;6)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;7)法律、法规规定的其他条件。

38、什么是设备的点检物业设备日常点检内容主要包括哪些方面

答:就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。点检内容主要包括:①运行状况及参数;②安全保护装置;③易磨损的零部件;④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件;⑤在运行中经常要求调整的部位;⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。

39、物业设备维护保养一般包括哪些方式

答:主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。

40、物业设备维护保养工作应如何实施

答:①对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。②定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。

41、请试述火灾报警系统、湿式喷淋系统的联动关系及联动顺序

答:当发生火灾时，报警主机扫描到感烟或感温的火灾信号后，发出声光报警(消防广播);本层及相邻层的正压风口、排烟风口打开，风机启动;电梯迫降至首层;防火卷帘门迫降;本层及相邻层非消防电切除，应急照明启动;当火灾现场温度超过喷头动作温度时，喷头动作开始喷水，管道是的水流指示器动作，向主机发出水流动作信号;随着管道中的压力下降，湿式报警阀动作，同时报警阀也被打开经过延时器延时5-90s后，驱动水警铃报警，压力开关动作向主机报告湿式报警开启信号;主机启动喷淋消防主泵。

42、请试述常见高压配电系统中信号柜的功能

答:高压配电系统中的信号柜主要作用是配合微机控制、继电器控制对系统一次配电线路中存在的过载、对地、短路发出事故报警;对变压器超温、高温、变压器门开预告报警;

43、请简述常见的配电方式与接地方式有那些

答:常见的配电方式有树干式、放射式、环式。接地方式有tt、it、tn(tn-c、tn-c-s)。

44、请简述交流三相异步电动机的起动方式有那些制动方式有那些

答:交流三相异步电动机的起动方式有:直接启动、星三角启动、自耦变压器降压启动、软启动;制动方式有:电磁制动、能耗制动、发电制动、反接制动、串接制动。

45、请简述无负压供水系统由那些器件组成及优缺点

答:无负压供水系统由:水泵组、稳流缓冲罐、负压消除器、变频控制柜、隔膜式气压罐。优点:1、节能。2、环保无二次水污染。3、噪声低。4、占地少。缺点:要求地当市政管网口径和水量、压力足够大。

46、请简述高层建筑排水立管中辅助通气管作用是什么

答:主要作用是:消除高层排水管道中因排水立管过长，气压不均匀，污水排放时产生吸存水弯水、排水口压喷现象;

47、请试述智能楼宇管理系统的由那些部分的组成

答:智能楼宇管理系统由空调、配电、照明、电梯、给排水、防灾、保安、车辆管理等这些子系统组成。每个子系统由:传感器与执行器、ddc直接数字控制器、通讯网络、中央管理计算机四部分组成。

48、描述电动机的使用、维护及故障情况

答:1、新装或大修后和长期停用(停用超过3个月)又恢复使用的电动机，应用500v兆欧表检查绕组与绕组之间、绕组对地的绝缘电阻，其职应不小于0.5兆欧。2、按照电源电压与铭牌检查电动机的定子接线，检查接地(接零)是否完好。3、三相不平衡电流，不应超过额定电流的10%。4、当电动机转矩显著减小、转速变慢、声音异常，或带负载无法启动，并有“嗡嗡”的堵转声时，说明是两相运行，必须立即切断电源。5、电动机正常运转时，突然散发出绝缘漆的烧焦味，同时电动机外壳的温升超过规定值而各部位的温升如果是均匀的，一般是过载运行或电源电压太低或太高。6、电动机正常运转时，如发现某一部位(如轴承盖)热的烫手，轴承运转有杂声，一般是轴承损坏或轴承内有杂物或赃物，应拆洗或调换轴承。7、电动机如运转不久就冒烟，可能是定子绕组或定子绕组与外壳之间绝缘损坏，使绕组局部短路。

49、在照

明回路上工作的安全措施

答:1、断开有关的开关，验电证明确无电压后，方可进行。2、在断开的开关处应悬挂:“禁止合闸，有人工作”标示牌。3、需要带电检修或查找故障时，应卸去负载(如灯泡、仪表电压线圈等)，以防人体回路中触电。4、在登梯高处作业时，要做好预防高处坠落的安全措施，检修工作必须两人进行。

50、消防自动喷淋系统压力开关水力警铃误报警原因及处理方法

答:原因:1、直接由供水侧水压力波动大，而湿式报警阀本质上是一只止回阀，只允许水单方向流动。当系统侧处于一定低压时湿式报警阀处于关闭状态，那么在供水侧水压力升高，湿式报警阀即打开，引起误报2、用稳压泵稳压，如果稳压泵补水平缓，始终使阀瓣小角度开启向管网补水，即不会发生"误报"。如果补水速率过大，一开始补水，阀瓣就冲至大角度开启，即发生误报。

处理方法:1、转换稳压泵到手动启动状态，观察是否报警。2、检查整个管网是否漏水，检查延迟器溢出孔是否堵塞或排水不畅。3、检查湿式报警阀阀瓣组件与阀座之间是否密封不严，使大量的水进入延迟器。4、检查阀瓣上橡胶垫片的密封面，清除附着在橡胶密封垫上的污物和异物;如有磨损或损坏，应及时更换。

51、简述视频电缆syv75-5-1(c)规格型号含义

答:s:射频y:聚乙烯绝缘v:聚氯乙烯护套75:75欧姆5:线径为5mm

1:代表单芯c:128编

52、什么叫减压启动它有哪些方法

答:起动时比较低的电压送到定子绕组上，起动后再恢复全压。方式:1.y-△起动2.频敏变阻起动3.自耦降压起动。

53、墙面工程维修标准是什么

答:平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。

54、何谓电动机的效率它与哪些因素有关

答:电动机输出功率p2与电动机输入功率p1之比的百分数，叫做电动机的效率。用字母“η”表示。即:η=(p2/p1)×100%

电动机的效率与拖动的负载、电动机的转速、电动机的类型和电源的电压都有关系。一般异步电动机的效率为75%~92%，负载小时效率低，负载大时效率高;电动机的转速降低时，多数情况下效率是降低的;电源电压高于或低于电动机额定电压时，其铁损和铜损增加(电动机在满载情况下)，因而效率降低;大中容量的绕线式电动机和深槽式电动机效率低。

55、对电梯运行人员和维修人员的基本要求是什么

答:对电梯运行人员和维修人员进行业务培训，坚持行政主管部门的资质审查、持证上岗制度。

56、空气调节的“四度”是指

答:温度、相对湿度、空气流动速度、清洁度。

57、怎样正确选用电动机

答:(1)根据电源电压、使用条件，拖动对象选择电动机。所选用电动机的额定电压要与电源电压相符。(2)根据安装地点和使用环境选择电动机的型式。(3)根据容量、效率、转速和功率因数选择电动机。电动机的容量既不能过大，也不能过小。容量过大会造成在马拉小车，不经济，浪费电能;过小影响电动机的使用寿命、甚至带不动负载而烧毁。电动机的转速必须和拖动机械要求的转速相匹配。

58、开闭供电开关时应注意什么

答:尽量把配电箱门锁好，利用箱外手柄操作，手柄在箱内时，人体不应正对开关。

59、电气安全装置按用途可分为哪些

答:漏电保护装置、电气连锁装置、信号与报警装置和电工安全用具等四类。

60、对电气线路或装置的基本要求有哪些

物业工程部技工职务说明书：z科技园物业工程人员的工作内容

适配人群	电梯维修工，配电房值班工，空调运行工	使用场景	电梯维保，配电房值守，空调系统运维
制定目的	怕设备出毛病影响大家生活。比如电梯停运、停水停电、泳池水不干净。
适用范围	机械维修工、管道维修工、机电设备维修工、电梯维修工、空调工、配电房值班工。
职责分工	班长盯整体，师傅带新人，每人管好自己负责的设备和记录本。
管理要求	每天巡查、按时保养、填单子、记日志、异常马上报、药水按量加、发电机定期试。
监督与检查	主管每周查记录本和保养表，缺一次扣绩效，漏报故障要重做，表格交晚了被提醒两次就谈话。

(一)机械维修工、管道维修工的工作内容

1、配合空调、机电设备维修工做好管道设备的维修抢修工作。

2、每天完成上级安排的报修任务，并填写维修单。

3、指导其它人员对机械设备的正确使用及操作方法。

4、每年对区内铁器类设施保养，翻新。

5、每日填写工作日志。

(二)机电设备维修工的工作内容

1、每日对区内供水、中央热水系统运行记录数据。

2、每月对消防、供水、供电及其它设备进行一次二级维护保养并记录。

3、每月对区内照明、动力、开关箱保养及维护并记录。

4、每月将保养运行表格整理交主管。

5、每月填写工作日志。

(三)电梯维修工的工作内容

1、每日巡查区内电梯1次，发现异常立即处理。如不能解决通知保养单位。

2、对电梯卫生清洁进行监督，发现问题及时通知使用单位。

3、每月配合保养单位对区内电梯进行两次保养，并填写保养报告。

4、每日完成上级安排的报修任务，并填写维修单。

(四)空调运行维修工的工作内容

1、每日监测中央空调运行并记录相关数据。

2、每日监测泳池设备运行并记录相关数据及投药。

3、每二天对泳池底吸泥一次。

4、每月对区内空调、泳池设备进行一次二级维护保养并记录。

6、每月将空调、泳池进行保养，表格整理交主管。

7、每周对冷却塔加h2206保养药水，药水1.5kg，每月清洗冷却塔一次，并加药h2206-3kg，冷冻水根据水质化验报告再加入h8800保养药水，每年换冷冻水一次。

(五)配电房值班运行工的工作内容

a班

1、两小时巡查高、低压配电房一次，并登记相关数据。

2、对工程部集体工具，公用锁匙，安全用具管理。

3、每月对高、低压配电房设备进行一次二级维护保养。

4、每月对发电机及其配套设施进行一次二级维护保养。

5、协助供电部门做好查抄表工作并记录。

6、完成上级安排的维修任务。

8、每周对发电机试运行并对电瓶冲电一次。

9、每月将高、低压配电设备保养表格整理交主管。

10、每日填写工作日志及交接班内容。

b、c班

1、每两小时巡查高、低压配电房一次并登记相关数据(下半夜负荷小时可

不作记录)。

2、对工程部集体工具公用锁匙，安全用具的管理。

3、每月对集体工具及专用设备保管，保养及维护。

4、每月对高、低压配电房进行一次二级维护保养。

5、完成上级安排的维修任务。

7、做好应急及特发事件处理(特别是雷雨天)并及时通知主管并记录。

8、每月将高、低压配电设备保养表格整理交主管。

9、每班对高、低压配电房，值班室卫生清洁并拖地一次，门及办公

台进行清洁用湿布抹一次。

10、每日填写工作及交接班内容。

11、在下半夜区内用电负荷小的情况下可作适当休息。

物业工程部技工职务说明书：物业工程部每天工作事项

适配人群	工程运维人员，配电值班员，夜班运行工	使用场景	设备巡检，报修响应，夜班值守
制定目的	怕设备出问题影响办公，怕卫生差影响大家健康，怕没人管事耽误维修。
适用范围	物业工程部所有人，办公楼所有设备、操作间、配电室、报修电话。
职责分工	员工查设备填记录，班长开会总结，经理检查督促，夜班人员睡前再查一遍。
管理要求	每天搞卫生，按时开关机组，耗能要记清，报修必须马上修，问题马上报。
监督与检查	经理天天查，记录本要翻看，没做到就问原因，整改不及时要提醒，再不行要谈话。

物业工程部每天工作事项(一)

1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。

2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。

3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。

4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。

5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为100%，保证整栋办公楼的正常工作。

6、工程部经理每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正

7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启制冷机组，下午6点关闭运行设备。

8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。

物业工程部技工职务说明书：z物业工程部新职员上岗提示

适配人群	物业工程人员，新入职技术人员，一线服务员工	使用场景	物业上岗培训，日常服务接待，业主沟通现场
制定目的	怕新员工说话不当惹业主生气，怕服务出错影响公司形象。
适用范围	物业工程部所有新来同事。
职责分工	主管要带好头，组长盯紧组员，新人自己注意言行。
管理要求	不聚堆聊天，不模仿别人说话，不和业主争辩，不讲难听话。
监督与检查	主管每天看现场，组长随时提醒，新人错了要重学一遍，再错就换岗。

物业工程部新职员上岗提示

第一节服务理念

为您想得更多，为您做得更好

第二节业主消费心理相关知识

一、花钱买服务。

二、消费就是追求心理、生理上的满足感、优越感、自尊感。

三、业主总是对的。

四、我的理由是最重要最紧迫的。

第三节在服务过程中的注意事项

一、三人以上对话，要用互相都懂的语言。

二、不允许模仿他人的语言、声调和谈话。

三、不允许聚堆闲聊，高声喧哗或高声呼喊另一人。

四、不与住户争辩。

五、不讲有损公司形象的言语。

六、不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论业主。

七、不讲粗言恶语或使用歧视、污辱性的语言。

物业工程部技工职务说明书：x物业工程部工作单流程

适配人群	工程文员，专业领班，维修技工	使用场景	物业维修，消防隐患处置，客户报修响应
制定目的	怕维修乱套出事故，比如有人受伤、火警没及时处理、客户投诉多。
适用范围	物业工程部所有人，所有维修单，所有设备和客户报修点。
职责分工	文员接单记时间；领班派活盯进度；维修工干活写清时间材料；主管查单子；经理抽查。
管理要求	必须填清楚单子才派工；优先处理人命和火警；不接电话报修除非特批；做完要客户签字。
监督与检查	主管经理随时翻单子检查；文员每月统一下报给经理；漏填漏签漏返单，要被问话重做；检查发现三次问题，要重新学流程。

物业工程部工作单流程

1.各种维修单均应统一送达，由工程部助理/文员统一接单。维修单上内容必须填写清楚并记录接单时间。

2.工程部助理/文员根据轻重缓急和工种不同，将维修单派往各专业领班或主管，由各专业主管或领班安排实施。

3.维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料，并请客户签字认可后带回交给专业领班。

4.各专业领班审核后交还工程部助理/文员备案，并向有关部门返单。

5.工程部一般情况下不接受电话报修，如有特殊情况，事后应补工作单。

6.所有正常的维修保养计划，应根据各专业领班或主管的指示填写工作单后方可进行。

7.工作单按如下顺序分列优先安排:

7.1人身安全、消防安全。

7.2与客户有关。

7.3设备故障影响到客人。

7.4一般维修。

7.5正常计划维修保养。

8.主管和经理应经常检查或抽查工作单的执行情况。

9.文员每月汇总一次工作单，向经理汇报。

物业工程部技工职务说明书：z项目物业工程部维修服务作业标准

适配人群	维修技工，工程主管，水电技师	使用场景	上门维修，设施巡检，设备保养
制定目的	怕维修时吵到邻居、弄脏业主家、修不好出事故。电话接不好、进门不注意、干活马虎，业主会不满意。
适用范围	工程部所有维修人员，上门服务和日常巡检都算。
职责分工	主管盯流程，师傅带徒弟做对动作，新人照单子一步步来，谁出错谁补救。
管理要求	轻敲门、穿鞋套、铺报纸、擦干水、扫线头、移回东西、请业主点头才走。
监督与检查	主管每天查记录本，抽查两家现场，漏一步扣当月服务分，三次不合格要重学标准。

一、维修接待和上门维修服务作业标准

1、报修电话

(1)拿到电话讲"您好，我是工程部，先生(小姐)有什么事情请讲"

(2)记录好报修内容、门牌号，并告诉客户上门时间。

(3)应轻轻方下听筒并道声再见。

2、接待报修业主

(1)客户来维修服务处报修，应先说声"您好!您有什么事需要帮忙吗"并应起立和业主说话。

(2)用报修单记录客户报修内容，问清客户什么时候可以上门维修，并和客户道别。

3、从接到报修开始，如无其它特殊情况，应在15分钟内到达维修现场。

4、到达客户家门口，如无门铃，敲门应轻轻地敲，先轻轻敲三下，如无反应，间隔10秒钟再轻敲三下，不要过重或连续不断的敲。

5、客户开门后，应招呼一声"您好!"说明自己的身份，告诉客户我是来维修什么东西的，在客户的认可下:

(1)脱鞋，把自己带的鞋套穿上方可进入。

(2)在客户带领下进入维修房间，不随意走动，左顾右盼。

6、修理

(1)电气修理必须按照"低压电气操作规程"进行。

(2)在修理中必须移动有关物品时，应先征得业主同意，并小心轻放。水工在维修过程中为防止渗水、垃圾散落，应事先铺上自己带来的报纸、毛巾，防止渗水、灰尘散落。

7、工作完毕

(1)修水必须把污水擦干，扫清堵物、污垢。

(2)电工必须随身携带刷子，把散落在地上、踢脚线上的墙粉、线头清扫干净。

(3)工作前移开的物件要帮助业主方回原处。

8、请业主验收

不论修水、修电，修理完毕必须请业主验收，取得业主认可，不然不能认为修好。

9、维修完毕，离开业主家，应做到:

(1)和业主说声"有什么需要再帮忙的尽管来维修处联系"，"打扰了"。

(2)出门应面向业主后退几步，到门口转身说再见。

10、维修部人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范外，在间接方面维修人员应定期巡视，并做好记录，以保证不断电、不停水、不停电梯，让业主感受到物业管理的星级服务水平。

二、日常工作标准

1、给排水管道，单元供水总阀及水表等连接处无滴漏，无锈蚀，阀门关闭灵活;排污管、雨水管、消防水管无滴漏、堵塞、锈蚀，排、入口通畅，无私搭乱接水管。

2、消防箱、消防栓，消防箱体完好，玻璃明亮，关闭灵活，消防带干燥无毒变。消防枪、消火栓、消防泵接口完好，消火栓阀门关闭灵活。有检查记录，检查、维修责任明确。

3、绿化地用水阀关闭灵活，无滴漏。

4、污水井、雨水井，井盖完好，轻重规格符合要求，标识正确。

5、明暗沟，沟渠通畅无阻塞，沟体完好。

6、路灯、庭院灯，灯座箱盖完好，灯罩、灯泡完好;灯柱无锈蚀、无乱张贴，按时开关。

7、户外分线盒，有线电视、电话分线箱标识清楚、关锁良好、电缆不外露。

8、小品、广告牌、宣传栏，小品完好，符合要求，告示牌、宣传栏完好。

9、路面，(人行道、车行道、广场、停车场)路面平滑，无凹坑;边角整齐无缺口，无污渍。

10、变配电房，编号、安全标识醒目;室内通风良好，不潮湿，无积水，绝缘板(屉)配置符合要求，无乱改建，有检查记录，安全、维修责任明确。

11、电压泵房，设备图纸、资料档案齐全，管理完善。设备良好，运行正常，无事故隐患。有运行记录、操作规程、维修保养规范、二次供水许可证、水质定期化验报告，操作人员健康合格证齐全。机房整洁，不积水，不潮湿，设备及管道无锈蚀，卫生消毒符合要求。

物业工程部技工职务说明书：物业工程部培训资料-电梯的安全知识

适配人群	电梯安全管理员，持证维保人员，物业工程主管	使用场景	电梯维保，困人救援，故障处置
制定目的	电梯钥匙乱放容易出事，有人没证就开厅门，困人救援不专业，怕大家瞎操作出危险。
适用范围	管电梯的、修电梯的、用电梯的，还有机房和轿厢这些地方。
职责分工	保管钥匙的人要记清楚谁拿了，修梯的人必须持证上岗，管梯的人要盯住困人情况，配合维修。关鍵措施：钥匙专人保管，开厅门前先看轿厢在哪层，故障时先报修再防护，困人时不能硬推门。
监督与检查	物业主管每天查记录，没按要求做要重新培训，钥匙丢失马上停用相关电梯，检查发现一次警告，两次扣绩效。

------安全知识(1.三角钥匙等专用钥匙如何管理和安全使用 )

1、电梯机械钥匙应由持专业部门颁发的上岗证人员专门保管，严禁乱拿乱放。

2、由于工作需要确实要用钥匙时，保管人员应及时做好跟踪记录。

3、当电梯发生故障须开启电梯厅门时，应由专业人员开启。

4、当您开启电梯厅门时，务必观察电梯是否在本层，以防发生危险。

5、严禁在电梯运行时开启电梯厅门。

6、严禁无证上岗操作电梯。

------安全知识(2，如何配合电梯维修人员进行工作 )

电梯出现故障后，首先第1时间给维修单位报修，然后自己检查一下电梯里有没有困人，在1楼及电梯所坏的楼层做好电梯防护或安全标识，防止再有人使用，再准备好交待接待电梯维修人员工作(机房钥匙准备好)，节约电梯维修时间。维修人员到了以后，询问一下他们是否需要配合，做哪些能在份内的配合工作，结束后尽快撤除安全标识，恢复正常使用。

------安全知识(3.乘客被困轿厢里的救援方法 )

电梯里困人全国各地每天都在发生，首先做为电梯管理人员要自己普及电梯知识，安抚好被困乘客。配合电梯维修人员选择电气方法(动慢车)到安全楼层的平层位置放人或选择机械方法(手动松闸)到安全楼层的平层位置放人，切不可不考虑电梯高低位置就随便放人，操作时要保证好自身的安全及乘客的安全，做到万无一失，不要试图用手推开门爬出来。

------安全知识(4.电梯突发事故的应急措施和现场急救)

1应立即停用

2尽快组织抢修后方可使用

3电梯突发停电或重大事故时，维修人员应尽设法使乘客安全退出轿厢

4妥善保管好机械钥匙，配合电梯维修人员组织疏散、维修，情况严重时必需第1时间报警或救护。

------管理人员必答(如何建立特种设备(电梯)管理制度 )

电梯设备管理主要包括电梯设备的安全管理、运行管理、维修管理等内容。电梯设备的安全管理主要包括:

电梯使用安全教育、安全措施，电梯困人的援救管理等。电梯设备的安全管理好坏直接影响电梯管理人员和电梯司乘人员的安危，所以电梯设备的安全管理居物业管理的首要地位。电梯的运行管理主要包括:规范电梯的日常管理工作，以保证电梯设备的正常运行。

电梯设备的维修管理是规范电梯的维护保养工作，使电梯各项性能指标达标，消除电梯的故障隐患，以减少运行费用。

物业工程部技工职务说明书：xs项目物业工程部经理职位说明书

适配人群	物业工程经理，设备主管，维修班组长	使用场景	物业工程管理，设备检修保养，能源费用管控
制定目的	设备老化多，维修不及时容易出事，现场检查发现不少隐患。
适用范围	物业工程部所有人，所有设备机房、配电间、水泵房这些地方。
职责分工	经理要带头查安全，带班人盯现场，员工按规程操作别乱动开关。
管理要求	每天巡检设备，停用设备挂锁挂牌，灭火器每月看压力，应急灯常亮。
监督与检查	经理每周查记录，主管天天盯现场，没做到扣当月绩效，严重就调岗。

岗位名称:物业工程部经理

岗位职责

1、贯彻执行公司的各项规章制度和文件精神。

2、贯彻执行物业总经理的指示，直接对总经理负责。

3、负责组织制定本部门各岗位责任制，操作流程及设备检修保养等制度，并督导实施。

6、检查部门工作，发现问题及时采取措施纠正。

7、负责组织制定工程设备维修及更新改造方案，并组织实施。

8、负责控制物业公司能源消耗和维修费用。

9、负责制定本部门培训计划，并负责落实以提高部门员工的整体技术技能水平。

10、定期对员工进行绩效评估。

11、负责部门员工的招聘、考核、奖惩、升迁评审工作。

12、负责与其它部门沟通与协调。

13、负责指导本部门的安全工作，认真执行各项安全、消防操作规程。

14、合理分配部门人力资源，做到人尽其能。

15、关心员工工作、生活和学习，深入了解工程部员工的思想状况，帮助员工解决困难。

16、积极开展职业道德教育工作，培养员工的自觉奉献精神，积极倡导和培养班组之间及部门之间的团结协作精神。

17、负责本部门的工程材料申购计划审定工作，控制开支，杜绝浪费。

18、审定外包工程技术资质、方案、造价、工程施工的监督管理，协调验收及决算工作。

19、深入现场掌握人员、设备状况和工作质量，发现问题及时解决。

20、编制部门全年预算、工作计划、年终总结。

任职资格:

1、大专以上学历，工程相关专业。2、2年以上工程管理经验。

3、有较强的组织协调能力、熟悉工程各专业知识、有独立解决工程问题的能力。

4、工作认真负责、考虑问题周全、细致，有较强的工作责任心。

5、严格遵守公司的各项管理制度，严格执行各项安全操作规程。

6、制定设备巡视检查制度，并检查落实情况。

7、负责提出所辖设备的年、季、月度检修计划，并督导组织计划的有效实施。

8、积极采取节能措施，做好节能降耗工作。

9、制定并提出所辖设备的备品、备件、工具等所需材料的申购计划。

10、有高低压电工操作证及设备维修经验。

物业工程部技工职务说明书：物业工程部设备设施领班职务说明书

适配人群	物业工程主管，机电值班人员，设备巡检员	使用场景	小区设备运维，供配电巡检，电梯运行监控
制定目的	小区设备老了容易出问题，怕停电停水影响住户生活。
适用范围	工程部机电岗员工，管小区所有设备房和水电气电梯。
职责分工	主管定方向，员工盯设备、报故障、做记录、守房门。
管理要求	按时巡设备房，记清每项数据，会操作也会应急处理。
监督与检查	主管每周查记录，漏记少记要重做，问题不报扣绩效。