物业管理细则（优选10篇）

物业管理细则

物业管理细则

为加强我局物业管理工作，规范物业管理的使用、维修，维护企业合法权益，现将物业管理细则明确如下：

一、物业管理主管部门：市局办公室及各县（市、区）局办公室、

二、物业管理范围

1、出租房屋的管理2、公共设施的管理3、公共场所的管理

4、园林绿地管理

5、中央空调管理

6、电梯（人坐电梯）管理

7、其它管理

三、物业管理流程

1、各局根据单位物业情况，明确物业管理的内容，拟出物业管理计划，并报局长办公会议通过。

2、根据物业管理的内容，寻找合作客户，初步达到合作意向后，填报物业管理合作意向书。

3、各局根据合作意向书和物业管理情况拟定合作协议（或合同），明确职责和权利。

4、各局根据合作协议（或合同的内容）征求相关部门意见，并进行修改。

5、各局根据修改后的合同（协议），提交局长办公会议讨论通过后，与合作客户签订。

四、注意事项

1、各局出租房屋出租期限是三年（含三年）以上的必须报市局审批，待市局审批结果再继续相关工作。

2、出租房屋时须收取一定额度的风险金。

3、各局出租房屋须建立台帐，将合同期限、金额等内容填写清楚。

4、房屋租金按月收取缴各局计财部。

5、各局物业管理专项费用由计财部专项管理。

五、其它

1、本细则由市局办公室负责解释。

2、本细则自发文起实施。

物业管理细则：物业

物业管理细则【1】

第一章 总则

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条

前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

物业管理服务编辑

第三十二条

从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条

物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条

物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第四十条

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条

县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第四章 使用与维护

第五十条

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第五章 法律责任

第五十七条

违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十八条

违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条

违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条

违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条

违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条

违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条

违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十四条

违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条

违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条

违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十七条

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十八条

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十九条

违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

武汉市物业管理条例实施细则最新解读【2】

《武汉市物业管理条例》经____年6月23日武汉市十二届人大常委会第25次会议通过，____年7月30日湖北省十一届人大常委会第17次会议批准。该《条例》分总则，新建物业与前期物业管理，业主、业主大会及业主委员会，物业管理服务，物业的使用与维护，法律责任，附则7章84条，自____年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市十届人大常委会第12次会议通过，1999年9月27日湖北省九届人大常委会第12次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。

第一章

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条

本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条

本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

第四条

市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

第二章

第五条

物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行:

(一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域;

(二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域;

(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

第六条

开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。

开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。

第七条

新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。

开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。

第八条

新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

第九条

新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。

第三节

第十条

住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。

有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业:

(一)投标人少于三人;

(二)多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。

第十一条

开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第十二条

房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

第十三条

开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四节

第十四条

新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

第十五条

开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业管理必需的其他资料。

区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终止时，前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。

第三章

第一节

第十六条

本条例所称业主，是指物业的所有权人。

尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。

第十七条

业主在物业管理活动中，享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十八条

业主在物业管理活动中，履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第二节

第十九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会:

(一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上;

(二)首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第二十条

专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:

(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照上述面积的统计总和计算;

(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数，按照上述人数的统计总和计算。

业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第二十一条

物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。

第二十二条

筹备组由业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料:

(一)物业管理区域划分证明;

(二)业主名册;

(三)建筑规划总平面图;

(四)附属设施设备交付使用备案证明;

(五)绿化竣工总平面图;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)专项维修资金交存证明;

(八)成立业主大会必需的其他文件资料。

第二十三条

筹备组履行下列职责:

(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;

(四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见;

(五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

第二十四条

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。

召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

第三节

第二十五条

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。

第二十六条

业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期;

(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)决定选聘、解聘物业服务企业;

(五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;

(六)根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫;

(七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;

(八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

第二十七条

业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开;逾期不改正的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

第二十八条

业主大会会议以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

第二十九条

业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

物业管理细则：写字楼物业

写字楼物业管理细则【1】

为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。

一、安全与消防管理

(一)办公室安全管理

1.办公楼的安全工作由办公室负责，办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。

2.严格来访登记制度。

凡是来访的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。

杜绝外来人员在办公区域内部乱串乱闯现象发生。

3.各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。

在下班前要检查门窗、用电使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门;关闭灯、电脑等用电设施，确保部门自身安全。

4.有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。

6.财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

7.各部门(人员)发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

8.保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。

非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

9.节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。

对需要加班人员须在值班处登记。

对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

(三)办公室消防安全管理

1.财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。

禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区(电梯)内吸烟。

2.各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

3.各部门员工要积极参加组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

4.妥善保管纸张等可燃性物品。

严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。

严禁私接、更改电器线路和设备。

5.严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。

6.严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

7.安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

二、绿化管理

1.绿化建设和管理是企业文化(精神文明)建设的重要内容。

2.管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

3.不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。

如因确实需要者，需报办公室批准。

4.禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。

5.不得损坏花木的保护设施。

6.不准私自摘拿花果。

7.不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。

8.不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

9.不准在绿化地上堆放任何物品。

10.未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

11.凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，按实际损失进行赔偿。

12.办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

三、设施设备使用维修管理

(一)、物业、设备设施的使用、维护和报修

1.全体员工要爱护公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

2.物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。

设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

3、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报领导审批。

做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

4、物业及公用设施设备的日常维修，由部门报办公室，再由办公室统一派人负责维修。

四、公共环境卫生清洁保洁

1、环境卫生设专人管理和清扫;

2、单元门外公共区域每日清扫一次;

3、合理分区设置垃圾桶，垃圾做到日产日清;

4、根据实际情况进行不定期的消毒和灭虫除害。

五、公共治安防范、门卫服务管理

1、由办公室负责区域内的治安防范、消防安全工作，发现有安全、消防隐患及时向有关部门做书面汇报;

2、门卫24小时值班，实行来客及物品出入登记制度;

3、负责区域内的车辆管理，保证小区内道路畅通;

4、发现安全、消防事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，并协助做好救助工作。

本规定自印发之日起执行。

写字楼物业管理细则【2】

第一条 办公楼是指挥部履行公务的活动场所。

为保障办公楼的正常运行，树立指挥部良好的公众形象，体现指挥部工作人员优秀的素质与精神风貌，维护办公与生活区域的正常秩序，实现优质、高效、规范和安全的工作管理要求，特制定本制度。

第二条 办公楼由办公室统一管理，具体履行对办公楼的管理职能和对指挥部的服务职能。

第三条 办公楼内所有部门员工和进入本大楼内的个人均应严格遵守制度，努力创建文明办公楼。

文 明 办 公

第四条 进入办公楼人员应保持仪表整洁，不准穿拖鞋、背心、短裤等衣冠不整的服饰上班，不准在办公大楼内大声喧哗，不得在办公楼进行与公务无关的活动。

第五条 楼内办公人员应举止端庄、语言文明，态度热情和蔼，礼貌待人，公正处事。

第六条 不准在公共通道、楼梯间、走廊、墙面、柱子等地方随意张贴通知、海报、广告等标识物。

不准在墙面、柱子等地方乱画、乱刻。

人员与物品进出

第七条 外单位人员进入大楼联系公务，须向门卫出示有效证件，并填写来客登记单，经确认后，方可入内。

进入大楼人员，应接受门卫对携带物品的检查。

第八条 认真执行24小时门卫值班规定，外咳嗽蔽淳旃胰菪恚旃ツ诓坏昧羲蕖=诩偃掌诩涿盼乐蛋嗳嗽庇ψ又富硬恐蛋喙ぷ魅嗽钡墓芾恚⑾忠斐g榭黾笆毕蛑富硬苛斓蓟惚ā

安 全 管 理

第九条 办公大楼的安全保卫工作由办公室负责，指挥部各部室应积极协助配合。

第十条 指挥部各部门要加强职工安全教育，增强安全意识，采取有效措施，内外结合，全方位设防，确保大楼内部安全。

第十一条 办公室具体负责门卫聘用并与之签订协议，所聘门卫必须做好办公楼安全保卫工作。

第十二条 办公楼实行封闭式管理，非工作时间如有公务活动的，活动承办部门(或承办人)应事先向办公室报告，由办公室通知门卫，承办部门(或承办人)在活动期间负责配合门卫搞好办公楼的安全工作。

第十三条 办公物品应摆放有序;工作人员离开办公室，应随手锁门;下班前各办公室要进行安全检查，切断电源，关锁好门窗，办公室门锁应处在保险位置。

第十四条 加强现金和物资管理。

财务室要认真执行现金和物资管理制度，备用金按规定数额存放;各部室使用的贵重物品、精密仪器要有专人负责，并存放在安全的地方。

第十五条 严格执行保密制度，做好涉密图纸、文件、合同、资料管理工作，防止失、泄密事件发生。

第十六条 认真执行消防安全的法律法规。

指挥部要经常结合内部的安全需求，开展防火宣传教育，提高消防意识。

办公楼内不得存放汽油、火药、液化石油气等易燃、易爆物品，工作人员要人人爱护消防设备，使消防器材处于战备良好状态。

水 电 管 理

第十七条 全体职工要树立安全用电意识，不准乱拉乱接电线，严禁使用电炉;确因工作需要安装、使用大功率(300w以上)电器的，事先必须向办公室申报，办公室根据负荷承受情况确定是否可以安装使用;未经同意擅自安装的，一经发现要立即拆除。

在此期内发生的一切后果，由安装及使用部室的领导负责。

第十八条 加强对用电设备的检修。

各部室要经常对本部门用电设备等进行检查，发现问题及时报修。

第十九条 办公室要根据办公楼用电实际情况，每月请电工进行一次维护和检修，以便及时排除用电故障。

第二十条 全体职工要坚持节约用电、用水的原则，外出时要养成随手关灯、关水、关闭电脑等一切用电设备的良好习惯，严禁出现长流水、长明灯现象，保证办公楼的正常办公用电;夏季室内温度不超过28c不得使用空调，必要时，办公室将根据用电负荷采取调控措施，停止部分大功率电器的使用。

大 楼 卫 生

第二十一条 全体职工要牢固树立创建文明洁净办公楼的意识，讲究卫生，美化环境，爱护公物;不准随地吐痰，乱丢杂物。

因值(加)班等特殊需要在办公室用餐的职工，要自觉维护办公室卫生。

第二十二条 各办公室要坚持每天打扫卫生，做到窗明几净，办公桌、文件柜等物品摆放整齐有序;垃圾要做到袋装化，定点堆放，及时清理;任何人不得在走廊内乱堆乱放物品，否则将作为废品收集处理;禁止向窗外抛扔杂物，而影响楼内外环境卫生。

第二十三条 办公室要定期开展卫生检查和评比活动，并通报结果，对卫生先进单位和个人要给予表彰。

第二十四条 不准在楼道、会议室、楼道及标明禁止吸烟的公共场所吸烟。

第二十五条 保持卫生间的清洁。

不准在卫生间内乱扔乱倒杂物，卫生间使用后应及时冲洗。

第二十六条 全体人员应自觉爱护办公及生活区域的一草一木，不得采折和毁坏绿化树木。

保养与修缮

第二十七条 办公楼内各种公用设施，如消防与报警设备，电源插座等，不准私自拆装或挪用，如确实需要，必须报请办公室安排统一办理。

第二十八条 办公室的所有装饰和设备，各使用部门应保持原样，非经指挥部领导批准，不准自行新增、移动或拆

除;不准在墙壁和楼板上凿洞或剔槽，更不得自行改造和装潢。

附 则

第二十九条 本制度由办公室负责解释。

写字楼物业管理细则【2】

一、安全与消防管理

(一)办公室钥匙管理

1.办公楼所有部门钥匙由公司办公室与具体部门分别保管，日常使用由各部门自行负责，不得互相转借。

如需借用或配制钥匙，需到办公室办理相关手续。

2.公司领导保管自己办公室的钥匙，备用钥匙由前台负责保管。

保洁人员需清洁公司领导办公室时，由前台负责开门，清洁完毕后，及时把办公室锁好。

3.严禁私自配置钥匙。

4.钥匙保管人员一旦遗失钥匙，应立即报告办公室，视情节严重程度，由办公室决定对门锁采取更换等相关措施。

5.钥匙保管人员一旦离职，在办理离职手续时将钥匙上交办公室。

6、办公楼一楼侧门与楼梯门锁匙交保安管理，负责早晚开关门。

(二)办公室安全管理

1.办公楼的安全工作由保安部门负责，公司办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。

保安服务工作职责和要求及保安具体工作细则及操作规程见附件。

2.严格来访登记制度。

凡到公司的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。

杜绝外来人员在公司内部乱串乱闯现象发生。

3.各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。

在下班前要检查门窗、用电、空调等使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门;关掉空调、微机等用电设施，确保部门自身安全。

4.有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。

6.财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

7.各部门(人员)发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

8.保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。

非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

9.节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。

对需要加班人员须在值班处登记。

对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

10.实行每日清楼制度，清楼时间为21时。

(三)办公室消防安全管理

1.财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。

禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区(电梯)内吸烟。

2.各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

3.各部门员工要积极参加公司组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

4.妥善保管纸张等可燃性物品。

严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。

严禁私接、更改电器线路和设备。

5.严禁各部门随意动火作业，特殊情况需要临时用火用电作业的，在操作前必须向办公室提出申请，由办公室安排专业人员操作，并配备相应的灭火器具。

对违章操作造成事故的，要追究当事人的责任。

6.严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。

7.严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

8.公司安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

二、清洁与绿化管理

(一)清洁管理

1.清洁管理是营造办公楼文明、整洁、舒适工作环境的重要内容，由公司办公室具体负责。

2.楼内各部门办公室的清洁工作由各使用部门(人)负责;公司领导办公室及大厅、会议室、接待室、贵宾室、洗手间等公共卫生及室外环境的清洁工作由专业保洁人员负责。

3.办公楼清洁管理的具体要求详见:办公楼卫生管理制度、办公楼卫生清洁标准、办公楼保洁人员考核标准。

(二)绿化管理

1.绿化建设和管理是公司企业文化(精神文明)建设的重要内容。

2.管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

3.不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。

如因确实需要者，需报办公室批准。

4.禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。

5.不得损坏花木的保护设施。

6.不准私自摘拿花果。

7.不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。

8.不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

9.不准在绿化地上堆放任何物品。

10.未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

11.凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，要进行罚款处理。

12.办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

三、设施设备使用维修管理

(一)、公共场所的空调管理

1.办公室负责公共场所空调日常运行管理工作，分管人员要严格按照规程操作，做好开关使用纪录。

设备部负责其维修保养工作。

2.空调开机时间根据季节变化确定，原则上在每年6月1日至9月31日(也可根据实际情况调整)开机制冷。

3.节假日期间公共场所空调不开启，因加班等特殊情况需要使用的，必须提前通知办公室。

4.空调使用部门要注意节约能源，降低能耗。

空调启动后，应及时关闭门窗，提高降温效果，夏季设置空调温度不得低于摄氏26度。

室内无人和下班后，及时关闭空调。

5.各部门(人员)要自觉爱护空调设备，注意保持清洁卫生，确保空调正常运行。

(二)、电梯管理

1.设备部负责电梯日常运行、安检、维修维护等管理工作，值班人员要严格按照规程操作，做好运行、安检、维修维护纪录。

2.员工乘坐电梯要文明礼让，进出轿厢时保持良好秩序。

如超载、指示灯报警应自觉退出电梯，保证电梯安全快捷运行。

3.员工乘坐电梯时应注意安全，不可将身体依靠轿门。

电梯门在关闭时请

勿将身体任何部位或其它物品伸出门外，以免发生危险。

4.搬运物品时，对可能造成环境污染或造成电梯损坏的物品要妥善包装，细心搬运，物品应尽量放置在轿厢中央并注意不得超载。

5.禁止携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。

禁止在电梯内吸烟、吐痰、乱涂滥画、乱扔杂物。

6.电梯运行中出现故障，要保持冷静，可按警铃按钮求救或按照提示与管理人员联系(联系电话:)，严禁敲击按钮、强行扒门，以免造成危险。

(三)、物业、设备设施的使用、维护和报修

1.公司全体员工要爱护公司物业、公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

2.物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。

设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

3、物业图纸、设备安装、使用和维护保养技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等由公司办公室和设备维护保养部门一式二份分别存放保管。

4、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报公司领导审批。

做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

5、物业及公用设施设备的日常报修，由各部门报公司办公室，再由办公室统一填写《维修派工单》，经公司领导批准后，安排设备或工程部门负责维修。

本制度报总经理批准后实施。

物业管理细则：物业管理公司合同管理实施细则怎么写

物业管理公司合同管理实施细则

(三)

一、总则

第一条为加强合同管理，维护企业合法权益，实现公司对合同的规范化、程序化管理，根据 、《集团合同管理制度》，结合本公司的实际，特制定本细则。

第二条对合同的管理要符合国家相关法律、法规，同时接受集团合同主管部门的监督、检查。

第三条对合同的管理实行统一管理原则。

在本公司范围内，凡涉及到提供服务项目、计价收费、设备和物质采购、工程外包等经营活动的均要求签订书面合同(协议)后方可实施;

各部门、管理处不得擅自签订合同(协议)，所有合同(协议)需上报公司，按iso9001:____的有关程序及有关制度要求进行评审， 经公司有关职能部门审核后，报请总经理批准。

凡以公司法人名义签订的合同(协议)一律需请律师审核同意后，方可签订。

二、合同管理组织

第四条合同管理由公司办归口管理，并落实专人负责。

第五条合同管理员的主要职责:

1、审查公司各类合同是否合法、明确、完整、规范，并监督、检查合同履行情况。

2、为公司其它人员签订合同提供法律咨询、业务指导，必要时参加合同的签订工作;3、负责建立公司的合同统计台帐和合同评审台帐。

4、提出有关合同管理的培训方案并实施，宣传有关合同及 知识。

5、不断完善合同管理实施细则，并督促各部门落实、执行好。

6、根据需要依法参加对公司重大合同纠纷的协商、调整、仲裁、诉讼;

三、合同评审管理的内容

第六条合同类型包括:买卖合同，供用电、水、气、热力合同，增与合同，借款合同，租赁合同，融资租赁合同，建设工程合同，运输合同，技术合同，保管合同，仓储合同，委托合同，纠纷合同，居间合同等涉及企业和生产经营过程中各类合同及协议。

第七条合同主要条款包括:

一、当事人的名称或者姓名和住所;

二、标的;

三、数量;

四、质量;

五、价款或报酬;

六、履行期限、地点或方式;

七、违约责任;

八、解决争议的方法;

九、法律规定或按照合同不同性质而要求必备的条款以及当事人要求在合同中必须约定的条款;

第八条签订合同前，经办人必须做好合同涉及事项的详细调查工作，如对对方当事人的经济状况、商业信誉及履约能力进行认真的审查，不可盲目草率。

1、对方是法人的，要看是否依法取得营业执照，参加签订合同的人是否是该法人的法定代表人或法定代表人所授权委托的委托代理人。

前者出示法人代表证明书等身份证明，后者除授权委托书外，应出示本人身份证明，注重审查授权委托书的内容、权限范围、有效期限。

对方是其他经济组织，要看是否有工商机关核准登记的证明材料。

2、要审查签约对方的注册资金、生产经济能力，以保证公司合同的履行率。

3、在签订前，还应当调查了解对方当事人的经营状况、商业信誉与合同有关的事项。

第九条合同由公司法定代表人或其授权的人员签订，签订时必须严格执行本细则，并对公司负责;

有关经办人员未经授权不得擅自以委托人名义与其它单位签订合同，否则应当对因此造成的损失负责。

第十条合同经办人应对签订合同所要达到的目标有明确有认识，合同的主要、必要条款不能遗留，语义要具体、明确、完整，条款要讲求逻辑性和严密性。

在审查由对方草拟的合同时，要从合同共同必备条款是否符合国家有关法律、法规和企业有关制度等方面审查，并可提出本方认为须增加的条款以使本方权益受到最大限度的保护。

另外，要特别注意分析制约性条款，避免因失误造成不必要的损失。

签订合同或协议，必须经合同管理员审议，并经办公室、财务部审核后，呈总经理审批，有必要据相关制度报董事长核准。

四、合同的台帐、归档

第十一条 合同管理员必须建立合同评审台账，以便于及时收回盖章后的文本。

第十二条 合同或协议签章人员必须严格执行印鉴保管使用方面的管理制度，未经审查、审批和未经合法程序签订的合同，一律不得盖章;

并严格登记备案。

合同文本要合法化，即使用统一文本和经工商部门监制的规范文本，也可使用经批准在一定范围内使用的标准文本。

第十三条 合同、协议签订后合同管理员分类设立台帐，要求台帐内容完备，数据正确，能确切反映合同的签订、履行、变更、解除等情况。

台帐设立应包括合同编号、类别、标的、价款、签约单位和人员、履行期限、签约时间及地点、履行情况、备注等内容。

第十四条合同管理员应对合同正本统一管理并归档，合同履行过程中往来的信函、电报、传真、电话记录等能反映合同签订、履行等状态的有效凭证，须经登记编号后作为合同的 一并归档。

合同履行完毕后，合同管理员应认真整理合同文本及所有有效凭证按规定归档。

第十五条合同管理人员应严格履行其职责，监督、检查合同执行情况，如果合同履行出现异常现象，应依照有关程序提出法律建议或上报合同主管部门。

如果合同履行中出现异常现象是由于签订或审查合同时相关人员的疏忽造成的则要追究相应人员的责任。

五、合同的执行、变更、解除及纠纷处理

第十六条重大合同签订后生效前，签约人可召集经办、审议人员对合同条款审查的基础上，预测合同执行中可能出现的问题，整理后作为合同的 下发，以便具体执行合同部门找出最佳对策。

如有失误，上述人员应负相应责任。

第十七条合同生效后，由经办部门或经办人负责，根据合同要求，把具体条款分解落实到当月计划，开始工作以确保合同的履行。

第十八条经办人在合同未履行或履行过程中，应及时掌握履行情况，以便发现隐患并尽早想办法排除;

重大问题应及时向合同管理归口部门或集团法务办汇报并提出相应处理意见，以求与另一方协商解决。

第十九条在不损害国家、社会、企业利益的前提下，经双方当事人协商同意，可以变更或解除合同;

由于不可抗力或过错责任，造成合同不完全履行，为避免造成更大损失，应及早与对方当事人协商变更或解除合同，但须权责分明，并采取书面形式;

对于对方当事人转让合同规定的全部或部分权责关系的行为，一经发现应及时加以识别或纠正，从而对生产经营作相应调整，相应的合同变更或解除须告知合同管理员。

第二十条合同纠纷处理

1、合同纠纷处理一般按:"协商、调解、仲裁、诉讼"的程序进行。

2、协商、调解由经办人出面，如达不成一致意见，由经办人所在部门或公司出面再行协商。

3、合同纠纷自行协商、调解不成，确定使用仲裁或起诉方式解决纠纷的，须由经办人所在部门报办公室审核，总经理核准。

同时报集团备案。

第二十一条本细则自下发之日起执行，原细则与此有冲突之处，以本细则为准，

物业管理细则：项目物业管理实施细则品质保障措施

**物业管理公司将首先组建****项目管理小组，配备各部门专业工作人员，全面负责完成****的前期物业管理工作，打造一个具有****自身特点的物业管理模式:

1、保安管理

在南都物业日常管理工作中，"人防 技防"始终是保安工作的重中之重。根据开发商提供的资料显示，****具备一定的技防设备设施，这为今后确保小区安全提供了技术保险。但物业管理商仍需建立更为严格的人防安全防范程序，制订出各种防范突发事件的应急措施，包括对小区的外围管理、楼道管理、消防管理、道路车辆管理、电梯管理、地下车位管理以及突发事件的处置方法等，将责任落实到每一位工作人员，确保治安事件发生率为零。

根据****分期建设、分批交付的特点，a、b、c三区同时有入库群体、装修群体与工程建设群体的存在，这给安全防范工作带来了一定的难度。**物业管理公司考虑采取内紧外松的安全管理模式，警卫门岗做好小区外围安保工作的同时，内部保安特别注意对重要部位及安全死角做好安全防范工作，尽力把安全隐患降低到最低程度。

2、装修管理

****简约通透的空间造型充分体现了设计者所追求的建筑风格，其浅色外墙、明亮通透的落地窗构成了别具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整洁，将成为****前期物业管理中的难点。对此，我们将根据以往的装修管理经验:

(1)在介入前期物业管理之时，根据楼盘的特点和开发商的要求，制订相应的可操作性的装修管理文本，在与业主、装饰公司三方进行交流和沟通的基础上，最大限度地保持小区整体环境的美观，保证房屋的结构不受破坏。

(2)与市、区房管局房屋装修监察部门建立经常性联系，依靠政府职能部门的力量，按照《湖南省城市住宅区物业管理条例》及《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》来规范业主的房屋装修行为，对违反《装修管理办法》的行为及时作出处理。

(3)在业主装修登记之时，即与之签订装修管理协议，使其明确装修范围和装修责任。

(4)由装修专管员、维修工和保安人员组成三级管理小组，对装修户进行巡查，及时了解装修进度，发现声音及时控制，迅速整改，把违章装修的影响控制在最小范围。

**物业管理公司将严格遵循"有章可循、违章必纠"的装修管理办法，灵活各种管理手段，与业主讲情、讲理、讲法，做耐心细致的思想工作确保****的建筑整体美观，符合原设计要求。

3、智能化设施管理

****是智能化程度相对比较高的小区，涉及监(消)控、综合布线、背景音乐、紧急呼叫、可视对讲、户外抄表等系统。这些设施一方面提高了业主的生活质量，另一方面也要求物业管理商不断提高物业管理的技术水准。南都物业对各类物业的机电设备设施和智能化系统维护，如:电梯、空调、高层楼宇消防系统、大型物业安保系统、停车场(库)管理系统积累了丰富的专业知识和管理经验。针对****智能化设施的功能，**物业管理公司将制定出科学规范的运行计划、养护和维修计划以及功能开发计划。

4、开展****物业管理的六项品质保证措施

(1)运用现代化科学手段，"三防"结合，确保小区安全。

虽然****智能化程度比较高，安保设施设备的功能比较齐全，但人防、物防、技防相结合仍然是我们治安管理的基础。"人防"由**物业管理公司保安部统一指挥调度，强调多种结合，即流动岗与固定岗结合、全面防范与重点防范相结合、工装与便装相结合，在小区周边围墙上，设置红外对射装置以提高预警防范能力;充分利用技防的优势，运用****已有的智能化保安设施，如紧急呼叫系统、监(消)控系统、警卫和游动哨等，结合管理处的统一管理、快速高度，确保治安防范万无一换。

(2)装修管理上经济、行政、法律、情理四法并用。

为了确保****无违章装修，**物业管理公司将针对房屋墙体内综合布线多和户型多的特点，以预防为主，有错必纠，对住户、装修单位员工大力宣传、解答"装修管理条例"，在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，加强追踪监管，将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，首先晓之以理、动之以情，运用情理关系手段解决。解决不了的，通过行政执法部门予以处罚，保证各种矛盾就地解决。

(3)加强园区环境保洁工作和环保文化建设。

针对****的绿化布局和环保要求，**物业管理公司将由公司管家部、绿化管理中心牵头，制定各项环保、清洁、园林养护等工作细则，并对小区噪音、水质、空气等要素进行监测，全面加强小区环境文化和环保建设。还将在此基础上做好以下各项工作。

①维护好已有的园林绿化，实施由地面向空中延展的立体式绿化工程，加强对小区环保意识的宣传力度，让每位住户都自觉成为小区环保工作的模范执行者和宣传者;

②开展垃圾分类收集，建立废电池回收系统，保护生态环境，实施蓝天碧山工程，进一步提升居住品质;

③注重小区环境形象(ei)，开展小区环境文化建设，统一规划小区的各种自然景观和人文景观。**物业管理公司将制定vi识别手册，环境手册，制定全面的环境管理方案。

④成立智能化设施管理小组:**物业管理公司工程管理中心拥有多名宾馆工程管理的资深人士主电梯、空调、强电、弱电等方面的专业技术人员，公司拟抽调部门人员组成智能化设备管理小组，在充分掌握****智能化系统运用基础上，制定出详细的智能化详细运行、维护方案。公司强调"三个到位"，既专业技术人员操作到位，管理人员培训到位，住户设备使用到位(住户能否使用智能化设备是降低小区管理难度、提高管理效率的关键)。**物业管理公司将根据****的智能化设施，编制《****智能化使用手册》，让业主感受到智能化设施给生活带来的方便、安全和快捷。

针对不同居住类型住户的特点，**物业管理公司将制定发展****智能化系统的3年规划，提倡网上远程服务，在条件成熟时建立小区局域网，让小区的业主在网上交流沟通，享受服务，享受智能化给居家生活带来的无穷乐趣。

(4)开展丰富多彩的社会文化活动，创造良好的社会效益和健康的社会氛围。**物业管理公司注重物业管理工作中的社会文化工作，并把此项工作内容列入每年各小区的年度考核目标。为了卓有成效地开展社会文化活动，公司主办了《南都生活》杂志、社区报刊、社区网站，举办一系列丰富多彩的社区文艺、体育活动，在业主与业主、业主与物管之间建立起一种新型而融洽的工作关系，增加了彼此间的了解，同时也提高了业主门的居住乐趣;**物业管理公司将适时地在****举行一些形式多样、寓教于乐的社会文化活动，例如节假日的业主联欢、暑期的儿童游泳、书法培训、社会实践等活动以及老年人的休身养心、医疗咨询、旅游观光等活动以及重大节日的特殊活动，建立一种健康向上的环境文化、网络文化和精神文化。

(5)实现人力、制度、技术的全面保证

各项制度的充分保证，是确保****物业管理工作正常运行的基础。**物业管理公司在长期的管理工作中，培养和引进了一大批知识结构全面、业务技能精湛、具有奉献精神的各类专业管理技术人才，积累了丰富的物业管理经验，建立了一套科学、规范的管理制度、各工种的培训制度、品质管理制度和各专业的管理制度。____年初，公司通过了is09001:2000版国际质量管理体系的第三方认证，使物业管理工作在人力、制度、技术以及日常管理服务等各方面，得到了科学有效的全方位品质保证。

(6)增强成本意识，做好开源节流、增收节支工作。

①对员工进行励行节约，勤俭办企业的教育，增强成本意识。在日常管理服务中，自觉地从节约一滴水、一度电做起努力降低管理成本。

②随着****开发建设交付使用的进展和业主入库率的提高，从小区客观条件和有利于提高居民生活质量出发，大力开展多种经营(如汽车美容店、家用电器安装维修，24小时便利店，植物配送及各类代办服务等)，以增加收入，弥补管理经理的不足;

③加强管理成本控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的管理设备和手段，减少人力投入，减少人工开支;

④加强各类消耗物料的管理和控制做到计划采购，专人保管，合理领用，杜绝积压、流失和浪费;

⑤严格控制费用支取出，****的每一项费用支出实行一支笔审批制;

物业管理细则：某局机关大院物业管理实施细则

*局机关大院物业管理实施细则

为创建文明庭院，加强院内管理，建立长效的物业管理机制，努力把我局院内创建成一个文明、卫生、花园庭院，根据市有关要求，结合院内实际情况，按照标本兼治、齐抓共管、规范管理的原则，特制定本实施细则。

一、物业管理的范围

凡在本院居住的住户(含租借住户)都纳入本管理范围。

二、成立机构

为促进物业管理规范运行，设立***局物业管理办公室，办公室设主任1名(兼)，工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派;工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用;义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。

物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。

三、物业管理办公室主要职责

1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。

2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。

3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。

4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。

5、按要求管理好财务收支帐目。

四、相关工作人员职责

1、保洁员工作职责

负责院内*―*栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。

2、保卫人员工作职责

严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。

3、水电维修人员工作职责

负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。

4、义务监督员工作职责

负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。

五、福利待遇及有关要求

1、福利待遇

物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。

2、有关要求

物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的职责，将各项管理工作执行到位。各工作人员应安全谨慎工作，在工作中所发生的一切安全事故及其他突事件概由本人负责，本局及物业管理办公室不承担任何责任。

***局物业管理领导小组

二00五年十四月十八日

物业管理细则：学生公寓物业管理奖惩细则

学生公寓物业管理奖惩细则(三)

为加强学生公寓公共区域卫生、设施等的管理，进一步提高公寓综合管理水平，特制定本细则。

一、检查范围:

(1)公寓楼单体除学生宿舍内部的所有内容。

(2)公寓楼周围所划定的责任区域。

(3)公寓楼的人员管理。

二、管理措施:

(1)楼长对本楼公共区域负全部责任。

(2)公共区域由中心主任、中心办公室、公寓检查组负责检查。

(3)检查不合格部分，从本楼临时工工资及本楼职工津贴中直接扣除。

三、检查内容及扣款数额

1、纪律:

(1)值班人员应24小时在岗，发现脱岗一次扣20元，本班未有值班人员按时到岗，扣100元。发现三次，临时员工予以辞退;

(2)保洁人员迟到、早退一次扣10元，无故脱岗扣50元;

(3)领取工装、工号后，在岗期间不穿工装、不佩带工号发现一次扣10元;

(4)在岗期间，捡拾垃圾发现一次扣50元，发现两次予以辞退。

2、卫生:

(1)上午9:30分，下午2:30分前，不能按时保质完成保洁区域卫生的，发现一次扣20元;

(1)楼道、楼梯下有车辆、杂物等摆放的，发现一次扣20元，特别严重的扣50-100元;

(2)有垃圾一处(不分大小)扣10元，有烟头、有痰迹，一处扣5元;

(3)公共洗刷间有积水或地面较滑，扣20元;

(4)公共厕所有异味，扣10元，有大便积存，一处扣20元;

(5)卫生工具摆放不整齐，一次扣20元;

(6)墙上有脚印、手印、球印等，每处扣5元;

(7)玻璃有擦涮痕迹各污染，每块扣10元;

(8)长明灯，一个扣10元;

(9)楼梯扶手不擦，一次扣10-50元;

(10)垃圾车两面有污染，一车扣20元。

3、设施:

(1)楼道照明灯、防火门发现已损坏但未报修，若楼长已报修而维修人员未及时修理(以维修报修记录为准)，发现一处，扣10-50元;

(2)楼道内公共设施表面有灰尘，每发现一处扣5元;

(3)消防设施及玻璃损坏一块，扣10元;

(4)公共场所玻璃损坏一块每平方扣10元;

(5)公共楼道墙面破损一处未及时报修，发现一处扣10元;

(6)宣传栏摆放不整齐，有乱张贴现象一次扣10元;

(7)垃圾车摆放不整齐，一车扣10元;

(8)垃圾车带伤工作，一车扣10元;

(9)值班室物品摆放不整齐，发现一次扣20元;

(10)公共洗刷间有长流水，一个水龙头扣10元。

4、安全:

(1)公寓楼违规放入异性一人，扣20元;

(2)发现推销人员一人，扣20元;

(3)出现被盗事件，一次扣50元;

(4)出现打架事件，一次扣100元;

(5)丢失应急灯一个，扣180元;

(6)找不到钥匙，打不开公共大门、厕所门，一次扣50-100元

5、其他未尽事宜，经公寓中心办公室协商后予以处理。

物业管理细则：物业管理公司合同管理实施细则

物业管理公司合同管理实施细则(三)

一、总则

第一条为加强合同管理，维护企业合法权益，实现公司对合同的规范化、程序化管理，根据《合同法》、《集团合同管理制度》，结合本公司的实际，特制定本细则。

第二条对合同的管理要符合国家相关法律、法规，同时接受集团合同主管部门的监督、检查。

第三条对合同的管理实行统一管理原则。在本公司范围内，凡涉及到提供服务项目、计价收费、设备和物质采购、工程外包等经营活动的均要求签订书面合同(协议)后方可实施;各部门、管理处不得擅自签订合同(协议)，所有合同(协议)需上报公司，按iso9001:2000的有关程序及有关制度要求进行评审， 经公司有关职能部门审核后，报请总经理批准。凡以公司法人名义签订的合同(协议)一律需请律师审核同意后，方可签订。

二、合同管理组织

第四条合同管理由公司办归口管理，并落实专人负责。

第五条合同管理员的主要职责:

1、审查公司各类合同是否合法、明确、完整、规范，并监督、检查合同履行情况。

2、为公司其它人员签订合同提供法律咨询、业务指导，必要时参加合同的签订工作;

3、负责建立公司的合同统计台帐和合同评审台帐。

4、提出有关合同管理的培训方案并实施，宣传有关合同及合同法知识。

5、不断完善合同管理实施细则，并督促各部门落实、执行好。

6、根据需要依法参加对公司重大合同纠纷的协商、调整、仲裁、诉讼;

三、合同评审管理的内容

第六条合同类型包括:买卖合同，供用电、水、气、热力合同，增与合同，借款合同，租赁合同，融资租赁合同，建设工程合同，运输合同，技术合同，保管合同，仓储合同，委托合同，纠纷合同，居间合同等涉及企业和生产经营过程中各类合同及协议。

第七条合同主要条款包括:

一、当事人的名称或者姓名和住所;

二、标的;

三、数量;

四、质量;

五、价款或报酬;

六、履行期限、地点或方式;

七、违约责任;

八、解决争议的方法;

九、法律规定或按照合同不同性质而要求必备的条款以及当事人要求在合同中必须约定的条款;

第八条签订合同前，经办人必须做好合同涉及事项的详细调查工作，

如对对方当事人的经济状况、商业信誉及履约能力进行认真的审查，不可盲目草率。

1、对方是法人的，要看是否依法取得营业执照，参加签订合同的人是否

是该法人的法定代表人或法定代表人所授权委托的委托代理人。前者出示法人代表证明书等身份证明，后者除授权委托书外，应出示本人身份证明，注重审查授权委托书的内容、权限范围、有效期限。对方是其他经济组织，要看是否有工商机关核准登记的证明材料。

2、要审查签约对方的注册资金、生产经济能力，以保证公司合同的履行率。

3、在签订前，还应当调查了解对方当事人的经营状况、商业信誉与合同有关的事项。

第九条合同由公司法定代表人或其授权的人员签订，签订时必须严格执行本细则，并对公司负责;有关经办人员未经授权不得擅自以委托人名义与其它单位签订合同，否则应当对因此造成的损失负责。

第十条合同经办人应对签订合同所要达到的目标有明确有认识，合同的主要、必要条款不能遗留，语义要具体、明确、完整，条款要讲求逻辑性和严密性。

在审查由对方草拟的合同时，要从合同共同必备条款是否符合国家有关法律、法规和企业有关制度等方面审查，并可提出本方认为须增加的条款以使本方权益受到最大限度的保护。另外，要特别注意分析制约性条款，避免因失误造成不必要的损失。

签订合同或协议，必须经合同管理员审议，并经办公室、财务部审核后，呈总经理审批，有必要据相关制度报董事长核准。

四、合同的台帐、归档

第十一条 合同管理员必须建立合同评审台账，以便于及时收回盖章后的文本。

第十二条 合同或协议签章人员必须严格执行印鉴保管使用方面的管理制度，未经审查、审批和未经合法程序签订的合同，一律不得盖章;并严格登记备案。

合同文本要合法化，即使用统一文本和经工商部门监制的规范文本，也可使用经批准在一定范围内使用的标准文本。

第十三条 合同、协议签订后合同管理员分类设立台帐，要求台帐内容完备，数据正确，能确切反映合同的签订、履行、变更、解除等情况。

台帐设立应包括合同编号、类别、标的、价款、签约单位和人员、履行期限、签约时间及地点、履行情况、备注等内容。

第十四条合同管理员应对合同正本统一管理并归档，合同履行过程中往

来的信函、电报、传真、电话记录等能反映合同签订、履行等状态的有效凭证，须经登记编号后作为合同的附件一并归档。合同履行完毕后，合同管理员应认真整理合同文本及所有有效凭证按规定归档。

第十五条合同管理人员应严格履行其职责，监督、检查合同执行情况，如果合同履行出现异常现象，应依照有关程序提出法律建议或上报合同主管部门。如果合同履行中出现异常现象是由于签订或审查合同时相关人员的疏忽造成的则要追究相应人员的责任。

五、合同的执行、变更、解除及纠纷处理

第十六条重大合同签订后生效前，签约人可召集经办、审议人员对合同条款审查的基础上，预测合同执行中可能出现的问题，整理后作为合同的附件下发，以便具体执行合同部门找出最佳对策。如有失误，上述人员应负相应责任。

第十七条合同生效后，由经办部门或经办人负责，根据合同要求，把具体条款分解落实到当月计划，开始工作以确保合同的履行。

第十八条经办人在合同未履行或履行过程中，应及时掌握履行情况，以便发现隐患并尽早想办法排除;重大问题应及时向合同管理归口部门或集团法务办汇报并提出相应处理意见，以求与另一方协商解决。

第十九条在不损害国家、社会、企业利益的前提下，经双方当事人协商同意，可以变更或解除合同;由于不可抗力或过错责任，造成合同不完全履行，为避免造成更大损失，应及早与对方当事人协商变更或解除合同，但须权责分明，并采取书面形式;对于对方当事人转让合同规定的全部或部分权责关系的行为，一经发现应及时加以识别或纠正，从而对生产经营作相应

调整，相应的合同变更或解除须告知合同管理员。

第二十条合同纠纷处理

1、合同纠纷处理一般按:"协商、调解、仲裁、诉讼"的程序进行。

2、协商、调解由经办人出面，如达不成一致意见，由经办人所在部门或公司出面再行协商。

3、合同纠纷自行协商、调解不成，确定使用仲裁或起诉方式解决纠纷的，须由经办人所在部门报办公室审核，总经理核准。同时报集团备案。

物业管理细则：物业管理奖惩细则模板

物业管理奖惩细则【1】

一、总 则

奖励先进，严明纪律，惩罚违章违纪是激发员工努力工作，忠于职守，提高服务质量和工作水平的重要措施。为保护员工的正当权益，促使每位员工自觉遵守规章制度，充分发挥自己的聪明才智，使干得好的员工精神上和物质上都得到鼓励。

二、奖励办法

奖励一般分部门奖励和单位奖励。

(一)部门奖励

凡符合下列条件之一者，由部门经理从掌握的奖金中实施奖励。

1微笑服务，体现程序、效率、温暖、主动，服务效果好;

21个月之内多次受到客人和上级表扬;

3工作勤奋认真、自觉奉献，绩效显著; 考试就到考试吧

4对提高管理水平有明显贡献;

5合理化建议被采纳，收效明显;

6增收节支，控制成本成效显著; 考试吧-全国最大教育类网站

7积极扩大营销，开拓市场，获明显经济效益;

8积极宣传企业形象、特色，扩大社会影响，获得明显社会效益;

9维护规章制度，敢于和不良倾向作斗争，技术和业务考核及在行业竞赛中获得优秀成绩;

10品德高尚，拾金不昧;

11伸张正义，见义勇为;

12发现事故苗头及隐患，采取积极措施，避免事故发生;

13工作创新，使质量和水平有明显提高;

14有其他明显成绩者。

(二)公司奖励

1成绩突出者，由部门上报总经理给予通报嘉奖。

2授予“优秀员工”称号。

对于表现突出的员工授予“优秀员工”称号，每月评选一次，由各部门提出候选人，经质检督导办公室进行横向比较，领导批准。授予荣誉称号，同时发给一次性奖金，并记入本人档案。

优秀员工评选标准:

1热爱本职工作，敬业精神好，集体观念强，工作满1年以上。

2有高度责任心，工作热情主动，任务完成出色，成绩显著。

3服务态度好，工作效率高。

4遵守规章制度，无违章违纪现象。

成绩特别突出者，总经理可给予晋职晋级奖励和一次性奖金鼓励。

三、处罚办法

对违章违纪行为的处罚分为轻度过失、警告、记小过、记大过、撤职和降级、辞退和除名。

(一)轻度过失

有下列行为之一者，质检办及部门经理有权给予扣除10%~50%浮动工资的处罚:

1迟到或早退超过5min，每月达2次;

2上班时间看书、阅报、吃食物、喝饮料、打瞌睡;

3随地吐痰，乱丢纸屑、杂物;

4不按规定时间到员工餐厅就餐，不遵守员工餐厅就餐规定;

5私自搭乘非员工使用的电梯;

6不走员工通道，穿行大堂，着便装进入工作岗位;

7在考勤卡上乱涂乱画，无故缺打考勤卡1月2次以内;

8进出员工通道口拒绝警员查验拎包;

9不按规定时间洗澡，违反倒班宿舍各项规章制度;

10在规定的禁烟区吸烟;

11当班时间听录音机、看电视;

12上班时间打私人电话或用电话聊天;

13上班时间私自外出购物、吃早点、着工装下班;

14工作时间擅离岗位，串岗或扎堆聊天;

15下班后无故在厦内逗留;

16不经请示擅自带厦外人员进入大厦;

17更衣柜内存放不应存放的物品;

18对上级分派的工作迟缓、拖延;

19被客人投诉一次情节较轻者;

20工作责任心不强，粗心大意，造成工作差错;

21在工作场所剔牙、挖耳、抓痒、抠鼻孔、照镜子、化妆、打响指、吹口哨、手插口袋、双手叉腰等有失职业风度的举动;

22在办公室和公众场所仪容不整，不按规定着装，长发过肩，不佩戴工牌等;

23服务不主动、不热情，不用敬语和礼貌用语，不积极解决客人提出的力所能及的要求和问题，引起客人不愉快。

24员工有违章违纪行为，在场的管理人员不纠正、不制止，不履行管理责任，情节较轻者;

25违反有关规章制度和部门规定，情节不足警告者。

(二)警告

有下列行为之一者，质检办及部门经理有权提出并经公司批准给予警告处分并扣罚当月全部浮动工资:

11个月之内有2次轻度过失者;

2没有完成领导交给的工作任务，或有意怠工;

3服务效果差，被客人投诉2次;

4言语粗俗，对客人不礼貌，与客人争辩，不经同意擅自闯入客人或上级办公室;

5当班时间睡觉;

6代人打卡或托人打卡、弄虚作假，虚报考勤。1月内无故缺打考勤卡2次以上，迟到或早退2次以上;

7工作中搬弄是非，诽谤他人，散布不利于团结的言论;工作上缺乏协调合作精神，致使工作受到影响;

8违反部门制定的安全守则、工作程序、操作规范和各项规章制度;

9旷工1天以内;

10警员不履行督查责任，发现问题不制止、不汇报;

11对下属不管理，发现违纪不制止、不批评、不按规章处罚;

12由于工作责任心不强造成经济损失500元以下(除按原价赔偿外);

13员工更衣柜内被查获财物，情节较轻者;

14私自使用客用品和客用设施;

15所犯错误比轻微过失稍重者;

16所犯错误不足记小过者。 考试吧-全国最大教育类网站

(三)记小过

有下列行为之一者，领导有权给予记小过处分，并连续扣除3个月全部浮动工资:

1两个月之内受到2次警告处分;

2一个月之内连续2次受到客人投诉;

3上班时饮酒或带有醉态;

4私自接受客人小费或物品;

5工作时间高声喧哗或干扰客人休息;

6由于个人工作失误及责任而影响宾客工作;

7违反各部、室所制定的工作程序和规章制度以致造成隐患;

8由于工作责任心不强，单位造成经济损失500元以上至2000元以下(除按原价赔偿外);

9用不适当手段干扰他人工作;

10未经批准私自使用单位的设备，如:车辆、餐厅、餐具、洗衣房设备等;

11明知财物受损失或丢失，而不管不问不汇报;

12提供不真实的报告、材料;

13泄露机密;遗失大厦钥匙、单据等重要物品;

14旷工1天以上，2天以下;

15所犯错误不足记大过者。

(四)记大过

违反下列规定者，部门经理有权提请人事部及质检办并报主管领导批准，给予记大过处分，连续扣除6个月全部浮动工资:

1半年内受到2次记小过处分;

22个月之内3次受宾客投诉;

3工作时擅离岗位或玩忽职守，造成一定恶劣影响;

4旷工2天，不足3天;

5领导分配工作不接受;

6造成停电、停水、停机等重大事故的责任者;

7责任损失在2000元以上;

8违反外事纪律;

9违反规章，不足辞退和除名。

(五)撤职或降级

凡有下列行为者，人事部按任免权限或提请总经理，给予撤职或降级处分。

1所辖部门工作长期无起色;

2有严重渎职行为;

3所犯错误丧失领导资格;

4犯有严重错误。

(六)辞退、除名或开除

有下列行为之一者，根据部门经理提议，人事部提请总经理批准，解除劳动合同，给予辞退或除名，错误严重者作开除处理:

1试用不符合录用条件;

2严重失职、营私舞弊，造成重大损失;

3被公安部门依法追究刑事责任;

4不能胜任工作，经过培训或者调整岗位仍不能胜任工作;

5患病或非因工负伤，医疗期满后不能从事原工作也不能从事另行安排的工作;

6连续旷工3天或累计旷工15天以上;

72个月之内4次受宾客投诉;

8盗窃或私拿大厦物品;

9侮辱、诽谤、殴打、恐吓、威胁、危害同事和上级或打架斗殴;

10酗酒、赌博;

11其他违反法律或治安条例的行为;

12不服从上级指挥，拒绝上级指派的工作，经教育无效;

13故意损坏公物;

14贪财、挪用公款;

15利用职务和工作之便，接贿赂赂，或利用不正当手段中饱私囊;

16擅自对外界发表有关公司的诬蔑性言论，发表有损公司声誉的言论;

17书写匿名诬告信;

18严重损坏单位形象;

19记一次大过或两次小过或4次警告或一次小过两次警告处分仍无明显悔改表现。

20其他严重违纪违章行为。

(七)取消处分

受警告以上处分一律填过失单装入档案。受处分后，本人认真吸取教训，积极努力工作，做出显著成绩者，可以撤销处分。一旦撤销处分，即可从档案撤出处分卡片。撤销处分按处分权限执行。撤销处分的最早时间:警告处分不少于1个月，记小过处分不少于3个月，记大过处分不少于6个月。有特别突出表现者，经总经理批准撤销处分的时间可以提前。

(八)处分作用期限。

凡受过警告以上处分者，当年奖金不能全额享受。凡上半年受一个警告处分者，半年奖金享受30%，受记小过以上处分者奖金全免。年内受一个警告处分者，年终奖金享受70%，受记小过处分者，年终奖金享受30%，受记大过处分者，年终奖金全免。凡因改正错误表现突出而被撤销处分者，从撤销之日起的奖金发放不受影响。

四、员工的申诉权

员工有申诉的权力，凡对奖励或处分有异议者，可自宣布之日起3日内向本部门或质检办、人事部提出申诉，由大厦人事部同有关部门进行调查，并自申诉之日起30日内做出最后决定。

人事部对申诉事件未做最后决定之前仍按原决定执行。如果人事部超过30日未作答复，申诉者可直接向总经理申诉。主管部门对申诉者应以实事求是的态度慎重处理。

物业管理奖惩细则【2】

一、处罚细则

本规定旨在加强维修运行部的规范管理，确保各项日常工作全面、顺利的开展，从而更好地为业主和用户提供高效、优质的服务。

二、处罚办法

维修部门各级主管，(领班、主管、经理)在巡检中，对违规下级员工均可按处罚细则扣分标准开具处罚单。发现其他部门员工违规应立刻向其主管通报，按处罚细则扣分标准开具处罚单。被罚人签名以视收到处罚通知。每月30日汇总交公司行政部。若被罚人认为处罚不公，可向直属上级或更上级汇报。

三、扣分标准

(1)仪表仪容

1.上班时不按规定着装、不佩带工作证的扣1分/次;

2.公共场合行为、言行举止不文明、不端庄的扣1分/次;

3.留长发、长胡须、染怪异发型的扣1分/次;

4.上班时精神不饱满、仪容仪表不整洁的扣1分/次。

(2)工作纪律

1.迟到、早退、离岗的扣4分/次;

2.未经允许，上班时间私自外出的扣4―10分/次，情节严重的予以辞退;

3.不按时交接班、私自调班、换班的扣5分/次;

4.上班时间喝酒(包括上班前)、吸烟、吃东西、聊天、打闹、会客、看书报、干私活的扣2―5分/次;

5.不遵守公司规章制度、违反工作纪律的扣2―5分/次;

6.不服从上级领导管理，工作期间不听从调配的扣4分/次;

7.拒签处罚单的扣5分/次。

(3)工作素质

1.对待本质工作不能认真负责，偷懒怠惰的扣2-4分/次;

2.不能勇于承挡责任，为自己在工作中的过失找借口、逃避、推诿的扣2-5分/次;

3.对工作中的违规行为不及时汇报的扣4分/次;

4.发现公司财产丢失或损坏时，不向有关部门报告的扣4分/次;

5.不能做到令行禁止的扣5分/次

6.接到联系单或业主电话后，不及时处理的、完工后不及时汇报记录的扣3-5分/次;

7.对业主的投诉置之不理的扣4分/次;

8.不正确使用服务用语、语气生硬导致用户投诉的扣3分/次;

9.在为业主或用户服务过程中，与其发生冲突的扣10分/次，同时视情节轻重予以严肃处理直至开除;

10.在工作过程中造成公司物料严重浪费或贪财公司财物的，赔偿相应损失，同时扣10分/次，情节严重的予以开除;

11.遇到问题，不协助其他班组或部门故意躲避的扣3-5分/次;

12.在为业主或用户服务过程中，私自收费、收受业主赠送的物品的，没收物品并扣10分/次，同时视情节轻重予以严肃处理直至开除;

13.利用工作之便私自接活的，一经发现，扣10分/次，立即开除;

14.在巡检过程中发现问题不及时解决，解决不了又不及时汇报扣5分/次;

15.相关工作重地，私自带人出入参观的扣10分/次，造成严重后果的追究其法律责任;

16.维修时服务态度差，用户反映一次扣1分/次;

17.不按时巡检或巡检不到位导致投诉或事故的扣3-5分/次;

18.接到派工单或业主报修电话后，不及时处理的、完工后不及时汇报记录的扣3-5分/次;

19.对讲机不开启使用或不使用礼貌用语、不及时回话的扣3-5分/次;

20.维修工作质量不达标，遭到业主投诉的扣2-5分/次;

21.在为业主或用户服务过程中要做到工完、料尽、场地清，否则扣5分/次;

22.工作不认真负责，给公司造成一定损失，给部门形象造成严重损坏扣10分/次;

23.电梯机房或强弱电井的安全设施不齐全无效、机房不通风、无照明或其他附属设施不齐全扣5分/次;

24.电梯轿厢井道或轿顶，门坎有灰尘有杂物扣5分/次;

25.设备阀门管道有跑、冒、滴、漏扣2-5分/次;

26.机房或泵房有杂物、灰尘等扣3-5分/次;

27.各机房设备不按时维保或因维保不到位引起故障或事故的扣5-10分/次，情节严重的予以开除;

(4)思想素质

1.搞不团结，拉帮派、有损团体形象的扣10分/次，情节严重的予以开除;

2.隐瞒个人工作经历，弄虚作假或泄露公司机密的扣10分/次情节严重的予以开除;

3.不接受批评而且顶撞辱骂上司或闹事的扣5-10分/次;

4.威胁上级、殴打他人或唆使别人打人，扣10分/次，视情节轻重予以严肃处理直至开除;造成严重后果的追究其法律责任。

5.犯有其他严重错误，对外损坏公司声誉的扣10分/次，立即开除。

6.乘工作之便，偷盗业主或公司物品的，一经发现，扣10分/次，除追究刑事责任外，立即开除;

7.无故不参加培训或公司集体活动的扣3―5分/次。

(5)管理人员

1.设备图纸档案资料不齐全、设备台帐项目不齐全、不清楚成本管理不完善扣5分/次;

2.各种设备若发生重大管理责任事故扣10分/次，情节严重予以开除;

3.设备及机房环境不整洁，有杂物灰尘鼠虫现象扣5分/次;

4.交接班工作脱节，队伍管理混乱的扣4分/次;

5.带班期间内，维修报修工作不及时、处理业主事务不及时，影响公司声誉的扣2―5分/次;

6.工作时间睡觉、脱岗的，扣10分/次;

7.对上级领导交办的任务，不能按时、按质、按量完成的扣2―5分/次;

8.工作期间，班组员工不着装上岗或聚集聊天的，扣带班人员2―5分/次;

9.处理事情不公正，造成团队失和的扣2―5分/次;

10.对本部门、本班组本部门员工违纪现象不使处理和上报的扣5分/次;

11.相关运行质量记录不按时记录和上交的扣3―5分/次;

12.各种会议和集体活动，不履行请假手续、无故缺席的扣5分/次;

13.日常管理服务质量不达标，遭到业主投诉的扣2―5分/次;

14.资料处理不规范的扣2分/次;

15.对业主的投诉置之不理的扣10分/次;

16.办公台有污渍、办公用品摆放不整齐、工作台面杂乱的扣2分/次;

17.在具体工作或活动中不能以身作则起带头作用的扣2―5分/次;

四、加分标准

1.工作中认真仔细，避免了重大设备事故的发生加20分/次;

2.由于认真巡查，消除了事故隐患加10分/次;

3.工作积极主动，协助其他班组或部门完成较重大任务加5分/次;

4.提出合理化建议(书面)，被公司采纳且效果明显的加20分/次;

5.工作热情周到，得到业主表扬或表扬信及锦旗的加5-20分/次;

6.在工作中为了部门及公司形象，做到大不还手、骂不还口，将事情圆满处理好的加20分/次;

7.每月被评为优秀员工加5分/次。每半年被评为优秀班组的，班长加20分/次;

8.员工在工作和思想上每月有较明显进步的加2分/次;

9.为了班组及部门的任务能及时圆满完成，主动积极加班加点加1分/次;

10.参加各种比赛，成绩优异者加20分/次;

五、评分细则说明

1.本细则中的每一分扣罚加人民币5元，在当月考核工资中体现。

2.普通员工的处罚限度为100元，班长为120元，主管为150元，部门经理级以上为200元。

3.员工每月被罚超过限度时，予以劝退或辞退。

4.班长以上被罚超过限度时，降级或辞退。

5.公司保留对扣分或加分的最后决策权，对本制度的扣分标准和加分标准也可作必要更改。

物业管理细则：小区物业管理监督组工作实施细则

小区物业管理工作监督组工作实施细则

(20**年**月**日工作组成员全体会议通过)

根据监督检查工作组职责和**花园物业服务合同相关内容，为了切实做好本小区物业管理的监督检查工作，特制订本工作实施细则。

一、人员组成。本工作组成员由业主代表和业委会成员产生，共13名，设组长一名、副组长三名。下设三个小组，分别为安保秩序监督小组、绿化保洁监督小组和公共设施监督小组，每小组4人，各小组组长分别由本工作组副组长兼任。各小组监督检查物业服务范围见附表。

二、工作方式。采取现场监督检查、召开工作会议和撰写督查报告等形式进行。

三、工作时间。采取固定时间和不固定时间相结合。

1、原则上规定每月最后一周的周六为全组人员参加的监督检查固定工作日;各小组每月要自行安排1-2次的不固定工作时间，按照各自的工作内容开展监督检查工作。

2、召开会议。

(1)每月召开一次本组与物业管理方联席会议，时间安排在工作组固定工作日。会议由本工作组组长主持，会议议题:一工作组通报督查检查情况，督促对方严格履行服务合同约定的义务，按服务质量标准整改存在问题;二物业管理方汇报上月存在问题的整改结果;三、双方共同商讨解决热点和难点问题。

(2)每月召开一次工作组例会，会议工作组组长或副组长主持，会议内容主要是研究布置近期工作任务。会议时间另定。

四、督察报告。做到每月一报。每月3日前，各小组组长负责将上月的工作情况进行小结并写成书面报告;每月5日前，工作组长负责整理汇总各小组的报告，形成工作组督查月报送交业委会(建议业委会审核后抄送一份给物业管理服务中心)。

五、工作纪律和要求。工作组成员以自愿参加为原则，本着无私奉献，服务广大业主的思想，义务做好物业管理的监督检查工作。每个成员在工作组期间，要认真学习和领会国家和区市有关物业管理的法律、法规，熟悉本小区物业服务合同的内容和质量标准，认真、客观的履行职责。工作组组长要负起领导全组工作的责任，副组长协助组长工作，并负责通知本小组成员参加会议和工作时间，带领小组成员开展监督检查工作。因事不能参加工作和会议的，组长要向其中一名副组长说明原因，并指定一名副组长主持本次的工作或会议;副组长要向组长请假;其他成员向本小组组长请假。全年不请假累计3次或因本人原因累计5次不参加本工作组的工作或会议，作自动放弃本工作组成员的身份。

各小组监督检查物业服务内容范围

安保秩序组

1、保安工作制度和岗位责任制是否建立健全。

2、保安人员是否按照规定的名额足额配备。

3、抽查保安人员是否坚守岗位。

4、对小区发生的失窃案件督促物业管理方及时查找原因，落实整改措施，堵塞漏洞。

5、小区安防设施运行保养状况。

6、小区道路是否畅通，车辆是否按指定车位停放。

绿化保洁组

1、草坪、花卉、绿篱、数木是否定期修剪和养护。

2、定期清理绿地杂草、杂物。

3、园林建筑和辅助设施完好无损。

4、小区公共场所、电梯、楼道每日是否清扫1次，干净与否。

5、生活垃圾每天清运1次。

公共设施组

1、共用设施日常管理和维修养护。

2、小区内公共配套设施完好，运转正常。

3、消防设施设备保持完好，可随时启用，消防通道畅通。

4、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上。

5、核查小区水电公摊是否合理、准确。

6、对小区公共部位收支情况进行核查。