物业管理水浸处理工作程序（优选10篇）

物业管理水浸处理工作程序

1.员工巡区时或在岗位上发现小区范围内水浸，应立即将情况报告当值主管。

2.当值主管接报后应第一时间到现场查看情况。经核实后应视情况决定是否立即通知有关部门(如工程部、保安部、管业部、客户服务中心等)部门负责人，说明有关出之地点和简要情况，同时积极组织现有的人力物力开展抢险工作并拍摄水浸现场以供备案分析。

3.组织当值人员采取有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。包括:

1)关闭受浸区域之电掣，以防人员触电;

2)在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其它地方;

3)用布、沙包或其他材料塞住水浸的洞口;

4)疏通排水地漏、排水渠;

5)开启排水泵;

6)用吸水机吸水;

7)其他一切经济有效的措施。

4.设法查明水浸之来源并采取有效措施加以截断:

1)如水浸引起自小区机电设施之损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位的水掣，防止水浸程度加大。

2)如洪水来自小区外，应当在小区各低于水位出入口安上拦水闸板。

3)如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道在通往本小区的入口处封闭，并用排水泵将小区内的积水抽出小区外。

4)水源中断后应尽快通知清洁人员清除积水、清理现场环境，通知工程部修复受损的设施，尽快回复小区的整洁外貌和正常使用。

5)事故处理过程中应设法维持好小区内的秩序，并耐心做好向业户的安慰和解释工作，尽力为业户克服因水浸所带来的实际困难，并注意维护好小区和管理处的形象，对自己不清楚的情况不要胡乱作答。

6)如有别墅受浸，应尽快通知有关业户回来处理单位内的财物，管理处同时提供必要的帮助。

7)如有任何公共设施的正常使用受到影响，应在小区各主要出入口设置告示，知会业户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。

附则:一些常见水浸事故的针对性处理措施

在发生以下所列的情况时，除采取上述的措施外，还应采取以下相应的针对性措施:

1.小区的供水管道发生破裂，应尽快查找并关上能够控制破裂部位的水掣。

2.如小区的供水泵房出现大量漏水现象，应当在隔水伐处摆放塑料桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的别墅单元。

物业管理水浸处理工作程序：物业管理评审控制工作程序（总经理办公室）

物业管理评审控制程序(总经理办公室)

1、目的和范围

总经理按计划对质量管理体系进行评审，以确保其持续的适宜性、充分性和有效性。通过定期的评审评价质量管理体系变更的需要，并适合于实现物业的质量方针和质量目标的要求。

2、引用文件

fshtl-0301物业文件控制程序

fshtl-0302物业记录控制程序

fshtl-0321物业客户满意度测量控制程序

fshtl-0322物业内部质量体系审核控制制度

fshtl-0325物业改进控制程序

3、职责

3.1总经理负责主持管理评审，作出评审结论和决策措施，并对质量管理体系的适应性和持续有效性负责。

3.2总经理办公室主任负责管理评审的计划落实、组织协调，并向总经理报告质量管理体系的运行情况。

3.3总经理办公室负责管理评审的准备工作和组织实施，收集并提供管理评审所需资料，以及评审后问题的分解、检查和报告工作。

3.4与质量体系评审相关的职能部门负责人参加评审，准备并提供本部门的评审所需的资料，落实评审中提出需要采取的纠正与预防措施的制订和实施。

4、工作程序

4.1评审时间、形式、依据

4.1管理评审每年至少进行一次，一般选择在本年度质量目标检查总结之后，下年度新的质量目标颁布之前进行，一般为每年十一月中旬。可结合内审后的结果进行，也可根据需要安排。当内外部环境情况变化时，应及时进行管理评审。

4.2总经理办公室须在评审前一个月编制《管理评审计划》，特殊情况如，遇重大或紧急情况可根据需要即时安排评审;《计划》需交总经理批准。

4.3管理评审一般以会议形式进行评审。

4.4开展管理评审活动的要求:

a.确保质量管理体系持续的适宜性。由于物业所处的环境不断地变化，要求物业根据行业、法律法规要求、业主及市场要求适时调整质量管理体系过程，以保持其持续的适宜性;

b.确保质量管理体系持续的充分性。在物业质量体系运行中，对服务实现过程或体系现状的测量分析、新目标的建立、新方法的提出或新过程的识别，使原有质量管理体系存在不充分的情况，通过管理评审来调整相互关联的过程，以达到体系的持续的充分性;

c确保质量管理体系持续的有效性。有效性是物业实现质量方针、目标的程度的度量。必须把业主的满意度、服务的业绩、物业整体服务素质与行业法规的符合性等与质量目标对比，找差距，不断改进，以确保体系的持续的有效性;

d.上述三种情况都有可能导致体系的变更，物业需适时地调整过程和质量目标，以达到体系的持续的适宜性、充分性和有效性。

4.5管理评审计划或评审要求(包括评审时间、评审目的、评审范围及评审重点、参加评审的部门/人员、评审依据和评审内容)，应由总经理办公室提前通知参加管理评审的部门负责人。

4.6管理评审的依据是物业质量方针、目标的实现情况以及市场和顾客需求的变化状况。

4.7当出现下列情况之一时，可增加管理评审频次。

a.物业组织机构、服务内容、资源配置发生重大变化时;

b.当法律法规、行业标准规范及业主要求有变化时;

c.市场需求发生重大变化时;

d.即将进行第二、三方审核，或法律法规规定的审核时;

e.质量审核中发现严重不合格时。

4.2管理评审的输入和输出

4.2.1管理评审的输入包括物业当前的业绩和需要改进方面。如:

a.审核结果。通过内、外审核的结论及所采取的纠正措施实施的效果，评价质量管理体系的适宜性、有效性以及企业结构、职责分工、程序和资源配置的合理性、充分性;

b.业主的反馈信息。根据市场信息、业主反馈的信息、服务情况的信息以及与业主沟通的结果，评价业主对本物业服务的满意程度;

c.过程的业绩和服务的符合性。通过对服务过程的确认、控制的效果以及产品实际质量状况与质量要求的符合性的审核，评价质量管理体系运行的有效性;

d.预防和纠正措施的情况。对预防和纠正措施实施的结果进行评审、确认，以便修改相关文件，保持措施的后续有效性;

e.以往管理评审的跟踪措施情况。检查评审上次管理评审结果所采取的纠正措施的跟踪验证结果的有效性、及时性和正确性，以确保质量管理体系运行的有效性;

f.可能影响质量管理体系的变化。根据市场策略、技术进步相关法律法规和社会要求等外部环境的变化以及物业内部的变化(如体系的重大变更，财务状况变化等因素)，评价体系进行变更和完善的必要性;

g.评价持续改进项目实施的有效性，并提出新的改进目标和项目;

h.根据物业经营状况的相关数据的趋势、分析和应用情况及效果，以确定体系的适宜性、充分性、有效性和需要改进的顺序和项目;

i.改进的建议。

4.2.2评审的输出

a.质量管理体系及其过程有效性的改进。在评审结论中应有关于体系及过程改进的要求、顺序、项目等内容(如业主满意、过程改进、硬件设施设备环境等);

b.与服务要求有关的改进。在服务的改进方面，包括服务质量特性、满足市场需求的能力等。优先考虑业主的要求以及服务实现中的薄弱环节;

c.确定和提供资源的措施。根据内外部环境的变化，确定资源需求，尤其对关键设备、关键工序、特殊过程、测量设备、人员等方面的需求，予以确认和配置，以适应体系运行的需要。

4.3管理评审的实施办法

4.1总经理办公室向有关部门提出评审所需的资料清单。包括:

a.内外部质量管理体系审核报告及不符合项实施纠正措施的有关材料;

b.本年度或某阶段质量目标完成情况的材料;

c.物业服务质量、服务水平的分析材料;

d.业主满意度调查信息和服务情况的汇总材料;

e.其他有关服务与体系运行的情况资料、纠正和预防措施的有关资料;

f.物业管理方面的数据的趋势分析、应用效果以及持续改进的相关数据、报表、材料等。

4.2总经理办公室将《管理评审通知单》和批准的《评审计划》下发各参加评审的部门，同时要求各参加部门作好会议的准备工作，包括对本部门薄弱环节的分析、产生原因及改进的设想。

4.3召开评审会议:

a.总经理主持

会议，各部门经理参加会议;

b.指定评审重点部门作主要发言;

c.参加会议人员进行充分讨论。

4.4评审报告

4.4.1根据总经理对管理评审中相关问题的决定，总经理办公室形成文件，经总经理审核、批准后，下发实施。

评审报告的内容一般包括:评审时间;评审组成员姓名、部门、职务;评审简要过程及结论;不符合项的具体说明及改进建议。

4.4.2对管理评审出现的不符合项，由总经理确定责任部门，总经理办公室进行分解，下发各部门制订纠正措施，予以实施。

4.4.3管理评审报告分发范围:总经理、总经理办公室、相关部门。

4.5纠正措施的跟踪验证

4.5.1各相关部门收到评审报告后，应立即分析原因，制订纠正措施，并报告总经理办公室审核，总经理批准，然后组织实施。

4.5.2总经理办公室对实施情况跟踪检查，验证实施的有效性，并报总经理。

4.6管理评审计划、记录、报告等相关资料应由总经理办公室按照《文件控制程序》归档备查。

4.7管理评审结果引起文件更改时，按fshtl-0301《文件控制程序》执行。

5、记录

管理评审计划(见总办手册7.13)管理评审通知单(见总办手册7.14)

物业管理水浸处理工作程序：某商业大厦物业

商业大厦物业管理工作思路

zz大厦一万余平方米，是全装修内销商办房。该大厦造型独特，地理位置优越，交通便利，房型合理。简福饴测量行(上海)有限公司提供物业管理，旨在为租户提供一个"安全、整洁，秩序、便利、"的办公和营业环境，全方位满足住户各种需要，提高大楼租售业绩。

从上述目标出发，我司制定管理思路如下:

一.安全管理 提供全天候24小时保安服务，保障大厦安全。

1.保安的职责范围为:管安全、管秩序、管环境、非办公时间访客进出登记、大件(或贵重)物品携出物业需确认、消防设施点检、装修管理等。

2.各项保安制度 详见目录。

3.kf安保特点:

保安员执行kf的规范流程、规范语言和规范行为

定期对保安员进行kf的专业培训。

二.物业管理和服务内容

1.房屋及设备的维修养护制度，确保供电、供水、供气。保障大厦正常运作。

2.住户交楼入住手续及一周内跟进制度，为住户解决实际问题。

3.确定财务收费程序，保障各项费用及时回收。

4.拟定工程报修程序及接待客户投诉程序，加强管理处与客户沟通，改善管理。

5.加强清洁卫生管理，垃圾、废物的及时收集清运、大堂等公共部位的保洁工作、水箱、外墙的定期清洗，保障大厦的环境美观整洁。

6.管理处推出各项有偿、无偿服务项目，满足住户的多种需求，使客人满意。

7.kf管理与服务特点

以人为本，推行kf"管家式服务"理念，设专人对口服务住户，入住一周跟进制度，以便及时了解客户的要求与想法，快速反映，使住户感受温馨的服务。以服务促进租售。

物业管理水浸处理工作程序：物业管理合同签定工作程序

物业管理合同签定程序

1.目的

对物业管理合同在签定前进行评审，以确保客户要求明确，公司有能力满足客户要求。

2.适用范围

适用于公司新承接及合同期满的物业项目管理合同的签订。

3.引用文件

3.1质量手册4.3章。

3.2iso9002标准第4.3章。

4.职责

4.1总经理或副总经理负责合同评审的组织工作。

4.2保安部负责对清洁卫生、绿化、消防安全、治安、信件收发、内容进行评审。

4.3工程部负责对设备保养运行、维修管理等内容进行评审。

4.4财务室负责对管理收支费内容进行评审。

4.5物管部负责对人力资源等内容进行评审。

5.工程程序

5.1合同的评审

5.1.1总经理或副总经理组织物管部、保安部、工程部、财务室对管理合同进行评审。

5.1.2物管部、保安部根据现行物业管理的各项法规、条例及公司现有的资源能力对委托方在治安、消防安全、清洁卫生、绿化、信件收发管理等各方面的要求进行评审并记录，提出满足委托方要求应增加的资源。

5.1.3工程部根据现行的各项有条例及公司现有的资源能力对委托方在设备保养运行维修的要求进行评审并记录，提出需要增加的资源。

5.1.4财务室根据物业管理行业及公司的有关规定对物业的各项收支费标准，零星维修服务收费等方面进行评审并记录存档。

5.1.5物管部根据有关的劳动法规要求和公司管理的需要，对人力资源方面进行评审，并记录。

5.1.6制定物业管理方案的筹备小组根据各部门合同评审记录、编制物业管理方案，按物业管理方案的制定(qp-2.1)文件执行，修订标准合同，报总经理或副总经理审查批准后提交法律顾问咨询，然后根据法律顾问的意见修改后再报总经理或副总经理审查批准后形成合同草案。

5.2合同的磋商

5.2.1筹备小组制定合同计划，并与委托方联系约定时间进行磋商。

5.2.2合同的磋商由总经理或副总经理组织，有需要时可安排各部门代表及法律顾问参加。

5.2.3筹备小组对合同的磋商形成备忘录。内容包括讨论的情况和修改的意见。

5.2.4总经理或副总经理决定合同需继续磋商的，由筹备小组联系，直至委托方达成一致意见，现经总经理或副总经理批准形成正式的物业管理方案和合同文本。

5.3合同的签订与公证

5.3.1筹备小组联系合同双方举行签署仪式，合同由总经理或授权副总经理与委托方签署并加盖公章。

5.3.2总经理或副总经理或法律顾问认为需要办理公证的，由筹备小组办理有关手续。

5.3.3合同签署后正本由物管部专人保管，副本交财务部、工程部部门保管。

5.3.4筹备小组根据正式签订的合同修订《物业管理方案》具体内容参见qp-2.1《管理方案的制订》。

5.4根据物业管理项目的管理方案、合同有关的法律法规编制业主公约及有偿服务收费标准，并评定公司具有满足规定要求的能力。

6.支持文件与记录

6.1合同评审记录(qr-1.1-01)

物业管理水浸处理工作程序：物业管理筹备工作内容范本

(1)确定物业管理费收费标准

瑞科根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为发展商确定物业管理收费标准提供依据。一旦发展商确定收费标准后，瑞科将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。

(2)安排和招聘管理人员

瑞科目前已有许多全权物业管理项目，可抽调部分骨干到项目任职，只需从社会上招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工，均在瑞科工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理处的员工，熟悉瑞科和发展商的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。

(3)完成物业管理人员入职培训

瑞科将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后，瑞科利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训;对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉瑞科的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。

(4)准确各种物品和装备

瑞科按发展商批准的物业管理启动预算，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购置工作包括:购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外，瑞科还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。

(5)参与设备调试和验收

瑞科在获得发展商正式物业管理委任后，将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。

(6)提供施工现场安保服务

由于施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，瑞科将根据发展商的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。

(7)确保物业管理各种方案

瑞科根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合金利达花园的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括:《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

(8)制订物业管理的各项规章制度

瑞科将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供发展商制订正式的《物业管理公约》。瑞科将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业;部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。

(9)完成物业保险工作

对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中，瑞科利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。

物业管理水浸处理工作程序：前期物业管理规划设计阶段介入工作指引

项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引

1规划设计评估准备

1.1规划设计评估需要获得的资料。

1.1.1报批报建文件

《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。

1.1.2企划文件

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

1.1.3设计文件

总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸(平面图、立面图、***图)〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。

2项目评估细则。

2.1总体评估。

2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

2.2分类评估

2.2.1安保布局

a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。

b)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速(详见2.2.6智能化设备)。

2.2.2消防布局

a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理，使用可靠。

b)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

c)消防登高面(场地)设置合理，其位置及面积符合国家规范。

d)消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

2.2.3交通布局

a)各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1:1，另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5)，便于停放。

d)有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

2.2.4生活配置

a)根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c)如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

d)如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

2.2.5设备配套

a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

c)沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。

2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。

c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

d)中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

2.2.7房屋单体

a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

c)楼板厚度与隔音符合国家规范。

d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

e)住宅外窗应考虑开启方便，尺度(安装空调要求)，隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2-3米，燃气热水器位置合理，灶宜

避开窗口设置。

g)卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

j)宜采用垂直烟道，断面尺寸充分(一般不少于250mm)，应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

k)底层地坪应充分考虑防潮措施。

l)房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。

m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时，应考虑防盗措施。

n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m)，宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10m，防止儿童攀爬。

2.2.8室内配置

a)室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。

d)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

e)室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

f)当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

g)如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

h)室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

i)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

j)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

k)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

2.2.9绿化配置

a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

d)绿化品种便于养护，养护成本节约。

e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。

g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

2.2.10景观配置

a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。

b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设备、设施。

e)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

f)泛光照明不影响住户，不造成光污染。

2.2.11公共空间

a)应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

c)公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。

e)各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。

f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

h)高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

i)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

2.2.12生态环保

a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。

b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。

c)住宅区内无各类污染源。

d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。

h)宜在住宅区内形成自然生态链。

2.2.13管理用房

a)物业管理处

管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:

管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2

位置:住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。

b)业委会、居委会(根据当地政策)

功能:办公室、资料室、会议室、接待室

面积:根据具体情况而定

位置:和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处

2.2.14新材料、新技术

a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

b)试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。

c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

2.2.15管理成本测算

a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b)管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。

2.2.16与相似典型项目的比较

a)相似点

b)差异点

c)优势

d

)劣势

e)改进建议

3规划设计评估的程序:

3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

3.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

3.9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

物业管理水浸处理工作程序：某某住宅前期物业

某住宅前期物业管理工作设想

**物业公司从得到中标通知起成立专门的工作小组(工作小组成员组成名单另附)，针对"zz"的实际情况，尽快熟悉有关图纸，从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，定期派有关人员参加工程例会，参与工程验收，做好各种资料的收集存档工作。

1、物业公司提供前期物业管理的内容

对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。对小区的配套部分，包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。

结合物业管理的实际经验，对"zz"小区所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合开发商进行验收，包括检验其质量是否符合国家有关标准要求，有无质检合格证书，配件是否齐全，安装是否平整，是否便于维修，各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确，运转是否正常，辅机和工具是否齐全等。对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。

2、配合开发商做好楼宇销售工作

物业管理服务的前期介入重要任务之一，就是配合开发商的售楼工作，管理服务中心将按开发商的具体要求，拟定关于接待、陪同、解释，样板房管理等一系列方案确保开发商的信誉不受影响和售楼工作的方便，同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管理服务的真谛，从而激发置业欲望。公司将遵循上述原则，为"zz"提供上佳的物业管理服务，并通过矢志不渝的努力，同开发商及全体业主一起，共创物业开发和管理的佳绩，使该小区成为上海地区的亮点。

物业管理水浸处理工作程序：物业管理处员工食堂工作准则

物业项目管理处员工食堂工作准则

1.0厨师守则

1.1厨师在管理处主任和食堂管理员领导下进行工作。在工作中自觉接受监厨小组的监督和监厨小组提出的意见，及时改进工作。

1.2按时上班，保证准时开饭。

1.3努力学习烹饪技艺，不断提高烹饪水平，经常调换菜的花色品种，改善职工生活。

1.4保持厨房清洁卫生，做到地面勤扫，桌凳勤擦，炊具勤洗，物品放置定位。

1.5搞好个人卫生，做到勤洗衣服，勤剪指甲，勤理发，勤刮胡须。工作时不得光背和穿拖鞋。

1.6严防食物中毒，把好进菜进粮关，不用腐烂变质的物品;米、菜要清洗干净，保证饭菜的质量，做到饭熟、菜香、汤美。

1.7节约用水用电用气，努力降低就餐成本。

2.0监督小组职责

2.1监督小组成员由员工选举产生，在管理处主任领导下开展工作。监督小组是食堂管理最高领导机构，全权决定食堂的各项工作，并监督食堂各项制度的实施。

2.2指导、督促监厨员开展工作，发现问题及时纠正。

2.3经常征求员工的意见，定时召开会议，研究食堂管理问题和伙食改进办法。

2.4听取食堂管理员当月开支情况汇报，并负责公布当月收支账目情况，提出食堂管理意见。

3.0监厨员职责

3.1监厨员由安管员轮渡担任，在食堂管理员和监督小组领导下进行工作，对食堂进行全面、认真、检查和监督。

3.2对采购的所有食品进行把关，验质验量，并在当天采购凭证上签字。

3.3对厨师工作进行监督，节约用水、用电和用气。对每餐用米用菜计量，检查米、菜清洗情况，保证饭菜质量。

3.4对就餐人员进行监督管理维持食堂秩序，对严重浪费饭菜的人员实行处罚(处罚标准另定)。

3.5监督厨师搞好食堂卫生、餐具定期消毒。

3.6为了对采购工作进行有效的监督，每周不低于两次市场调查，了解菜价行情。

4.0采购制度

4.1采购员由安管员轮流担任，在食堂管理员领导下进行工作，自觉接受厨师和监厨的监督。

4.2采购员必须本着向员工高度负责的精神，精打细算，努力降低生活成本，禁止购买零售价格菜，购买低价食品，做到价廉物美。

4.3按照食堂管理员和厨师的意见采购所需食品，及时向食堂管理员和监厨小组通报市场相关信息，便于控制成本和调整食堂菜谱。

4.4采购的食品必须质好量足，不买过期食品、不买腐烂变质食品和蔬菜。

4.5采购员所购食品，必须经监厨和厨师验质验量后才能入库。采购凭证必须经售菜人、监厨和厨师签字后方才视为有效凭证，并在当天报于会计。

5.0卫生制度

5.1食堂必须保持清洁，严禁随地吐痰，严禁乱扔废弃物，严禁乱倒剩饭剩菜。

5.2定期做好消杀，消除“四害”:灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂，防止疾病传染。

5.3地面、桌凳、厨具定期清洗，餐具定期清毒。

5.4厨师必须定期进行体检，对体检不合格的厨师应及时调换。

6.0就餐管理规定

6.1管理处食堂以安管员就餐为主，其他人员就餐必须向食堂监督小组提出书面申请，由监督小组同意并报食堂管理员登记后方可订餐。

6.2需停餐人员(连续三天以上不在食堂就餐)须提前两天填写好《停餐申请单》，送监厨和食堂管理员签字后即可。停餐单由厨房管理员保管。

6.3伙食费一月一结算，其费用(含水、电、气，不含厨师工资)由所有就餐人员按餐数平均分摊，从当月工资中扣除。

6.4监厨小组月底公布就餐情况及费用(包括水、电、气)，如有异议请当天向食堂管理员提出，过后不予受理(特殊情况除外)。

6.5就餐人员不能随意进入厨房，就餐是不能大声喧哗，保持安静秩序。

6.6厉行节约，杜绝浪费。每个员工都要自觉做到:节约一滴水、一度电、一粒饭;讲究卫生，不乱到剩饭菜。

物业管理水浸处理工作程序：物管师复习资料--物业

____物管师复习资料--物业管理工作的移交

物业管理工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常进行，因此，物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况:一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业;二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业;三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。

一、新建物业的移交

(一)移交双方

在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作;物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。

(二)移交内容

移交的物业资料包括:产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交的对象包括:物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。

二、物业管理机构更迭时管理工作的移交

物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。

物业管理机构更迭时管理工作的移交包括:原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交;业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位;后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。

1.物业资料

(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

(2)业主资料包括:

1)业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片;

2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。

(3)管理资料包括:各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。

(4)财务资料包括:固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

(6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

(7)其他需要移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。

2.物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接

(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等;

(2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等);

(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。

停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

3.人、财、物的移交或交接

(1)人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。

(2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

(3)物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。

(三)办理交接手续

同新建物业的物业管理移交一样，原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面:

(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度;

(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式;

(3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单;

(4)提出遗留问题的处理方案。

(四)注意事项

(1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。

(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。

(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。

物业管理水浸处理工作程序：z建设厅机关大院物业

某建设厅机关大院物业管理工作计划

(一)、工作计划

(1)管理人员每周例会一次，研究分析一周工作情况，特别是分析所存在的问题，研究解决措施，安排本周主要工作。

(2)日常工作要按业主的托管要求，提供有序的规范化的服务。在服务中贯彻iso9001:2000国际质量体系要求，始终坚持以业主满意度为中心，不断提高服务质量，广泛征求意见，持续改进服务水平，树立企业的市场信誉度和业主满意度，塑造出我们园中物业良好的公司企业形象。

(3)每6个月与业主委员会就物业管理进行沟通不少于1次。接受业主的建议，把**省建设厅机关大院搞的更加美好。

(4)在6.1儿童节和9.9重阳节开展各种活动，搞好小区的精神文明建设;在小区内组织各种经常性的健康娱乐活动。

(二)具体措施

日常管理事务:

(1)接受业主服务要求，及时率达到98%;服务满意率达到98%。

(2)服务时间按照相关规定要求，每天12小时服务。

(3)针对管理处的基础工作，进行周计划安排，服务，检查的形式。

(4)对小区的精神文明建设采取定期组织各种文明活动的措施，安排小区内老年人的娱乐活动。

(5)关于收取物业管理费用，采取定点收取，或者上门服务等多种形式。

(6)采取各种有效措施，优化**省建设厅机关大院的设施设备的效用。

(7)定期或不定期与业主委员会/业主沟通，尊重业主委员会的意见，努力寻求改进。

(8)对小区的房屋及附属设施进行例行巡检，营造园区的温馨、安全、文明的环境。

(9)接受业主的建议和投诉，并作出整改意见。

公共区域保洁服务:

(1)目的 :日常保洁、定期保洁，保持整个小区的整洁美观。

(2)适用范围 :小区内的公共区域。

(3)职责 :保洁员按服务标准操作实施，并组织逐级监督检查。

(4)工作程序: 参照专业服务运作实务的相关内容。

①公共道路区域:地面保持清洁、光亮，无污迹、无水迹、无脚印;走道四角及踢脚板保持干净，无垃圾;

②楼道:安全扶梯台阶保持清洁，无污物、无垃圾;扶杆上保持光亮，无积灰;楼面垃圾间内垃圾放置整齐，把垃圾袋套在垃圾箱上，四周无散积垃圾，无异味;墙面及走道设施、门框、通风口、灯管保持干净、无积灰;

③绿化带:保持植物根部无垃圾、大片落叶;

④地下车库:保持地下车库道路畅通，无堆积垃圾及物品;保持地面无灰尘、无垃圾;保持地下车库空气流畅，无异味、无毒味，定期喷洒药水。

⑤垃圾做到日产日清

工程维修服务:

(1)严格按照相关的法律法规和公司质量体系要求进行工程维修服务。

(2)延长值班时间，实行12小时值班制，以解决业主的需求。

(3)对公共区域设施设备严格执行例行检查制度。

(4)对业主的特约服务要求，半小时快速响应。

保安服务:

(1)门卫值勤服务

a. 每天按时开启和关闭服务大门。

b. 值勤时站立姿势规范。

c. 对问询人员询问的问题，要准确回答所提问题。

d. 外来车辆来访，必须登记。

e. 无关车辆一律谢绝进出或停放。

f. 在值勤中发现顾客有困难要及时提供帮助，对有生理残疾的顾客要主动提供帮助。

(2)安全巡视服务

a.在每天巡视中要仔细检查各类设施和门窗等安全设施，发现故障或设备运行异常要及时报告相关人员或负责人。

b.定期检查消防设施和消防器材是否过期。检查是否缺少消防器材。

c. 对巡查中发现的可疑情况和可疑人员要进行情况追踪和汇报。

d. 每天对巡查情况要进行记录。

(3)园区安全监控

a.24小时对园区进行监控设备监控。

b.发现可疑情况，立即报告。

(4)车辆管理

a.每2小时作一次巡逻，保证停车场内有序;

b.按照科学规范在园区地面划分临时停车车位;

c.制定科学制度，保证园区内车辆管理有序;

d.严格划分机动车和非机动车的停放地点。

(5)应急服务

应急服务管理有五方面:①水浸事故应急服务;②治安事故应急服务;③停水、停电事故应急服务;④火警事故应急服务;⑤其它安全事故应急服务。上述五个方面应急服务预案参照专业服务运作实务的应急服务服务内容具体制订。无论出现哪一种紧急情况，物业管理均为紧急或危急状态，应该采取应急服务内容管理措施。办公楼应急服务应该有一套完善、快捷、高效的服务管理机制，做到发生情况即时运行，快速见效。

结合小区物业情况制订出《水浸事故应急预案》、《治安事故应急预案》、《停水停电应急预案》、《火警事故应急预案》，配备必要的物资，指定专人负责，做到防患于未然，随时投入应急服务。超越物业管理职能的(如治安处警、火警状态严重等)应立即与相关主管联系，不得擅作主张。

绿化保养服务:

(1)采取措施使绿化植物布局合理。

(2)认真护理使花卉长势良好，无枯黄叶。色彩搭配协调

(3)花坛内干净，无杂草。

(4)注意养护管理，每周养护二次。

(5)草坪按时修剪达到2级要求。

(6)制定相关制度，以保证绿化植物不受侵犯。