物业管理公司主要工作职能（优选10篇）

物业管理公司主要工作职能

适配人群	管理处前台，工程维修员，清洁绿化主管	使用场景	收楼交接，装修申报，报修响应
制定目的	让业主住得安心，解决日常问题，管好进出人员物品，保护物业不贬值，公共设施常修常新。
适用范围	管全体业主和住户，管收楼、装修、报修、缴费、清洁、维修这些事。
职责分工	经理室牵头定方向，管理处员工执行日常事务，办公室汇总考勤和文件，各部门按分工干活。
禁止行为	不准乱扔垃圾，不准私自改动水电线路，不准破坏公共设施，不准拖欠物业费，不准在小区内乱贴广告。
检查与监督	每月抄水电表、查卫生、核领料，办公室月底检查，没做完扣绩效，问题超三天没回就通报，每季度复盘改流程。

物业管理公司主要职能

一、**物业管理公司主要功能:

1.作为mm房地产对外的主要窗口，也是业主与mm房地产的联系渠道;

2.协调管理处与业主或住户的关系;

3.代表业主向公司反映意见，代表公司向业主传达管理方的精神;

4.为业主提供全方位的配套服务;

二、目的:

1.最大限度地满足业主或住户的生活要求，使业主或住户住得放心;

2.解决业主日常生活及使用物业过程中遇到的问题;

3.通过对进出小区人员及物品的管控，有效地降低小区罪案的发生;

4.通过对业主使用物业的指引及管理，能最大限度地使物业保值甚至增值，从以达到物业管理的目的;

5.通过对小区内公共设施进行定期养护，保证业主或住户充分享用物业的最大功能。

三、职责范围:

(一)办公室

1.统筹计划管理处各部门工作的分配安排;

2.负责与各公司(部门)的工作协调与沟通;

3.跟进会所范围内的商铺租赁手续;

4.收发并整理管理处对外及外来文件;

5.每月汇总管理处各部门员工的考勤;

6.每月核对各部门领料记录;

7.向各部门传达经理室下达指示或向经理室汇报各部门情况;

8.整理收楼资料，建立及管理业主资料档案;

(二)各区管理处

1.办理业主收楼手续;

2.办理业主所需的各类服务申报手续;

3.办理装修申请及各类出入证手续;

4.办理业主日常项目申报等有关手续;

5.有偿服务的咨询及办理有关手续。

6.协助业主处理日常生活中遇到的问题。

7.接待来访单位或个人及其来电(函);

8.接收及记录业主报修工程项目，并落工程单到各有关部门;

9.监督并反馈业主工程检修问题的处理进度及结果;

10.管理未收楼单位或已收楼单位留下的门匙;

11.接听业主日常来电咨询，并落工程单跟进;

12.协助财务部处理有关业主缴(欠)费事宜;

(三)清洁绿化部

1.负责对小区的公用娱乐设施、公园、道路、车站、公共楼梯间、楼宇外墙、样板房等地的卫生清洁工作;

2.对未收楼的单位进行日常养护工作;

3.负责行政办公楼的日常清洁;

4.看管样板房，防止室内饰物被窃或破坏;

5.负责清运小区淤泥、垃圾;

6.为业主或住户提供家居清洁、灭鼠灭蚊、收送洗衣等有偿服务(暂未有);

7.服务过程中，听取客人意见，及时向上级汇报并反馈有关部门;

8.定期对全区公共场所进行灭"四害"工作;

9.积极、认真地完成上级交办的各项任务。

(四)工程维修部

1)水电维修组

1.保持小区内水、电等资源的供给与管理及其工程的养护与维修;

2.对小区内机电、消防、配电房、水泵房等设施、设备进行操作管理、维修、保养等工作;

3.负责协助小区的通讯设备、有线电视天线的维修保养和故障检修;

4.对管理处各部门传达或本部巡查发现所得有问题的公共设施进行检修;

5.与相关部门保持良好关系，及时处理相关问题;

6.定期巡查区内设备房设备用及各游乐设施的运行情况，并认真做好巡查记录和值班记录;

7.每月抄录住宅单位水电表，进行月度水电耗用分析对比，及时发现并杜绝浪费现象;

8.保持值班室、配电房、加压泵的清洁、设备保养及维修等;

9.确保各苑区的电房设施、公用设备的运行、维修和保养工作有序开展，并在紧急情况下及时派遣相关工作人到现场排除故障;

10.遇到突然停电或其它突发性事故时，迅速赶往现场，保持镇定，按操作规程及时排除故障或采取有效的应急措施，及时处理问题;

11.积极、认真地完成上级交办的各项任务。

2)土建给排水维修组

1.严格遵守公司(部门)规章制度，维护公司(部门)利益，工作中按实际情况、实事求是地为业主解决问题;

2.在业主收楼前提前介入社区的管理工作，协助各部门对社区的管理，使业主的交楼工作能顺利进行;

3.对小区物业进行维修、部分安装、修改工程的计划、组织施工、进度跟进、质量监督;

4.定期与管理员陪同业主到楼宇现场进行验收交接工作，并对物业手尾工程进行跟进;

5.负责跟进各部门传达或巡查发现的小区公共设施问题及收楼后业主提出的物业更改工程，组织各施工部门施工及按实际情况制订施工时间;

6.定期组织相关部门对小区内公共道路、设备设施、暗藏管网、给排水系统等进行维修工作;

7.跟进工程过程中保持与业主或各区管理处联系，及时反馈工程情况，从而降低投诉率;

8.积极、认真地完成上级交办的各项任务。

物业管理公司主要工作职能：某物业管理创优工作培训

适配人群	物业项目经理，创优申报专员，品质管理主管	使用场景	住宅小区管理，政府考评验收，行业创优评比
制定目的	以前小区管理乱糟糟，没统一标准，想让物业干得更规范，让大家住得更舒服。
适用范围	管物业公司和他们管的小区，重点是卫生、安全、维修这些日常活儿。
职责分工	公司经理带头抓，客服主管天天盯，业委会叔叔阿姨随时看，发现问题马上说。
禁止行为	不准保洁拖着不扫，不准门禁坏了不修，不准投诉堆着不回，不准检查前突击补材料。
检查与监督	每月15号查一次楼道和设备，客服主管记本子，月底贴公示栏，三次不过关就换人重新学。

物业管理创优工作开展

物业管理的创优达标

提示:创优达标工作是指物业管理企业推选合适的管理项目，参加由政府行业主管部门组织的对管理项目整体形象、综合管理及全面服务工作的综合考评验收。

理解创优达标含义的关键点是政府行业主管部门组织;参评项目符合条件;综合考评验收。

创优达标工作按组织考评的层次可分为国家级、省(直辖市、自治区)级、市/ 区级，即通常所说的“国优、省优、市/ 区优”。

第一节创优达标的标准与条件

一、标准的产生与发展

二十世纪九十年代，中国房地产业迅速崛起和发展，为物业管理行业提供了广阔的市场，在全国范围内催生了众多的物业公司。为了推动建立物业管理体制，规范市场，引导住宅小区物业管理的开展，提高城市住宅小区的整体管理水平，国家建设部先后于1990年、1992年颁发了《全国城市文明住宅小区标准》和《全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行)》，作为各地创优达标的指导性文件和参照依据。标准的产生为创优达标工作奠定了基穿

物业管理公司主要工作职能：区行政中心物业

适配人群	政务物业经理，政府工程监理，设施验收工程师	使用场景	行政中心筹建，政务楼宇接管，政府物业验收
制定目的	行政中心物业太新太复杂，怕以后管不好、花太多钱。想提前插手，把图纸看懂、提建议、定规矩，让后面省心省力。
适用范围	管中标后的物业公司自己人，管前期介入这事，包括看图纸、提建议、验收准备、招人、设办公室等。
职责分工	总经理当组长，每周开会布置检查；副组长天天在现场盯；工程师们天天干活；其他部门主管按计划交报告。
禁止行为	不能图省事不看图纸细节；不能验收走过场；不能乱招人不培训；不能设备没标清楚就交房；不能预算糊弄着报。
检查与监督	所有任务列进表格，按工程进度走；副组长每天查，每周汇总；完不成要说明原因；检查结果和工资挂钩；9月前必须做完关键项。

某区行政中心物业管理工作计划

一、前期介入计划

专业、科学、规范的物业管理前期介入，将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本，打下坚实的基础。针对行政中心，现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点，本公司如果中标，将成立前期物业管理介入工作组，以国际先进的物业管理理念，专业化、科学化的管理方式，介入某某区行政中心的前期物业管理工作。

(一)、前期介入人员安排

组长:公司总经理兼任

副组长:行政中心物管事务所经理

其它成员:公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名，项目经理2名、品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各1名。

(二)、工作方式

1.组长每周组织会议对一周工作作全面布署，并检讨各项工作的完成情况。

2.副组长全日制现场办公，负责行政中心现场工作的协调与安排。

3.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作，副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。

4.工作组其它成员按现场半日工作制工作，按计划完成各口工作，每周向副组长提供工作报告。

(三)、工作内容

内容完成时间落实部门备注

一、前期工程监督

1)审阅楼宇、设备图则及设计工程部、工作组

2)设施设备隐蔽线路的熟悉与标注工程部、工作组

3)从物业管理角度向业主方提供建议工程部、工作组

4)按工程合同承诺标准，编造验收表格工程部、工作组

5)制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程按工程进度工程部、工作组

6)向机关事务局提供楼宇、设施设备保养及维修建议工程部、中心物管事务所

二、人事

1)物管事务所架构制定及讨论审定资源部、工作组

2)管理级员工的招聘

3)各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批资源部

4)人事管理制度、员工手册的讨论审批资源部

a公开招聘资源部

b面试资源部

c聘用及入职培训资源部

d熟悉物管事务所运作及在职培训资源部、中心物管事务所

三、设立雨花区行政中心物管事务所

1)设立及装修物管事务所工程部、工作组

2)办公设备及工具设备的采购资源部、工作组

3)现场清洁及布置中心物管事务所

四、管理文件

1)中心公约、服务手册制定及审批市场推广部

2)各类文件、表格的制定及印刷品质部、资源部

五、管理预算、启动预算及财务安排

1)制定初步管理预算、启动预算及讨伦计划财务部

2)管理费及各项费用制定及申报市场推广部

3)各项财务管理制度制定计划财务部

六、楼宇基本设备预算

1)设计及审定各类标牌、指示牌市场推广部

2)采购、制作及安装市场推广部

七、物业验收之准备

1)楼宇各单项验收根据情况确定工程部、工作组

2)公共地方的验收(道路、停车场等)根据情况确定工程部、工作组

3)楼宇各项设施设备测试及验收根据情况确定工程部、工作组

4)楼宇内部初验根据情况确定工程部、工作组

5)遗漏工程跟进及监督验收根据情况确定工程部、工作组

6)绿化工程的验收根据情况确定工程部、工作组

八、楼宇接管安排

1)制定接管计划工作组

2)安排准备各类文件品质部、工作组

3)人员安排工程部、工作组

4)接管培训工程部

5)清洁开荒中心物管事务所

6)现场氛围布置市场部、中心物管事务所

7)进行接管工作工程部、中心物管事务所

九、遗漏工程跟进

1)整理资料及落实遗漏工程跟进按工程进度工程部、中心物管事务所

2)维修后复检、通知业主方再次验收按工程进度工程部、中心物管事务所

3)现场施工方的管理讨论品质部、中心物管事务所

十、各服务项目检讨

1)物业保险事宜之建议计财部、中心物管事务所

2)检讨物业管理人力资源资源部、中心物管事务所

3)检讨保安安排中心物管事务所

4)检讨清洁服务之安排中心物管事务所

5)检讨维护保养服务之安排工程部、中心物管事务所

6)检讨处理客户投诉之程序品质部、中心物管事务所

7)检讨园艺绿化保养及节日布置之安排工程部、中心物管事务所

8)检讨公共关系之安排市场部、中心物管事务所

物业管理公司主要工作职能：物业管理前期介入工作内容

适配人群	物业前期介入小组，地产设计管理人员，工程部技术负责人	使用场景	项目规划评审，施工图会审，交付前验收
制定目的	地产和物业要提前搭伙干活，避免房子建好后毛病多、管起来费劲，让后期好管省事。
适用范围	物业前期小组盯规划设计、施工、验收这些环节，提建议改问题。
职责分工	物业派评估小组干活，地产配合给资料，物业领导最后签字发报告。
禁止行为	不能拖着不回消息，不能缺资料不说明，不能乱写评估报告，不能跳过评审直接交。
检查与监督	地产提前1个月通知，物业3天内组队，7天内写完报告，3天改完，公司评审把关，没按时按质扣绩效。

物业管理前期介入的工作内容(1)

1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。

2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，验收阶段，项目入伙交付业主使用。

第一节:规划设计阶段介入

规划设计阶段包括:

物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。

规划设计评估的程序:

1.地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

2.物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。

4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

5.物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

8.评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

10.物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

11.项目规划设计总体评估要点:

住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

便于物业组织管理，节约管理成本。

各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

项目规划设计分类评估要点:

1.安保布局

a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。

b)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。

2.消防布局

a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理，使用可靠。

b)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

c)消防登高面(场地)设置合理，其位置及面积符合国家规范。

d)消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

3.交通布局

a)各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1:1，另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5，以上指标可以按照不同地区需求进行调整)，便于停放。

d)有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

4.生活配置

a)根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c)如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

d)如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。(指标供参考)

5.设备配套

a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

c)沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用

节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。

6.智能化配置

a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平

台系统。

c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

d)中央控制中心位置宜管理处相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

7.房屋单体

a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

c)楼板厚度与隔音符合国家规范。

d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

e)住宅外窗应考虑开启方便，尺度(安装空调要求)，隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2-3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

g)卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

j)宜采用垂直烟道，断面尺寸充分(一般不少于250mm)，应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

k)底层地坪应充分考虑防潮措施。

l)房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。

m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时，应考虑防盗措施。

n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m)，宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10m，防止儿童攀爬。

8.室内配置

a)室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相

d)邻时，应采取安全隔离措施。

e)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

f)室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

g)当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

h)如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

i)室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

j)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

k)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

l)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

9.绿化配置

a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

d)绿化品种便于养护，养护成本节约。

e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。

g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

10.景观配置

a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。

b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设备、设施。

e)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

f)泛光照明不影响住户，不造成光污染。

11.公共空间

a)应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

c)公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。

e)各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。

f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

h)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

12.生态环保

a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。

b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。

c)住宅区内无各类污染源。

d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。

h)宜在住宅区内形成自然生态链。

13.管理用房

a)物业管理处

管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:

管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2(指标供参考)

位置:住宅区中央，底层。

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功能:办公室、资料室、会议室、接待室

面积:根据具体情况而定

位置:和管理处相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处

14.新材料、新技术

a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

b)试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。

c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

15.管理成本测算

a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b)管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。

16.与相似典型项目的比较

a)相似点

b)差异点

c)优势

d)劣势

物业管理公司主要工作职能：物业管理招投标工作程序

适配人群	业主委员会，开发商代表，招标代理	使用场景	物业招标，投标评审，中标签约
制定目的	物业招标容易出乱子，怕不按规矩来惹纠纷，想让整个过程清清楚楚、有人盯着、不出岔子。
适用范围	管业主方、招标小组、代理机构、投标公司；管怎么招、怎么投、怎么开标、怎么签合同。
职责分工	业主方牵头成立小组，代理机构干活，专家进评标委员会，行政主管部门在旁边看进度、提意见。
禁止行为	不能私下定中标单位，不能漏掉公证环节，不能跳过资质审查，不能改投标截止时间，不能少公示环节。
检查与监督	招标书写完要审核，开标必须现场公开，评标结果三天内公示，没做到就重来，监督人每月查一次记录。

招标与投标足按法律规定程序进行的一种经济活动，其全过程必须严格依照法律的有关规定进行，否则就可能会引起纠纷。物业管理招标投标的一般程序如下:

(一)准备阶段

1.选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。

2.成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下，由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组，小组成员由业主方派出，也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。

3.确定招标项目、招标指导思想及原则。

4.编写招标书。招标书的主要内容有:

(1)拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。

(2)物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。

(3)对招标的有关说明。如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)，物业管理服务收费及维修资金标准，以及其他需要说明的问题。

(4)物业管理考核标准与奖惩措施。

(5)投标开标时间。

此外，对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，如提供建筑结构图、设备型号清单等，以便投标单位编制标书。

5.若是公开招标，则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，投送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。

(二)招标阶段

1.招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常安排在现场;或者先到现场视察，再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

2.投标单位资质资信审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。

3.投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。

(三)开标阶段

1.按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。

2.由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。

3.公证员宣读公证书，确认预选中标单位。

(四)中标和订立合同

确定中标单位后，应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判，才会正式签订物业管理服务合同。合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。

物业管理公司主要工作职能：z苑小区前期物业管理运作工作

适配人群	管理处人员，发展商代表，施工单位	使用场景	工程验收，物业接管，业主入驻
制定目的	小区还没人住，物业得先干活。要帮开发商把房子接过来，检查好、收拾好，等业主来就能直接用。
适用范围	管物业接管验收这事。查房子、收图纸、拿钥匙、试设备、搞清洁、发手册。
职责分工	管理处牵头干，工程人员查现场，客服发文件，保洁做开荒。开发商和施工方配合签字。
禁止行为	不能漏查渗水空鼓，不能少收图纸资料，不能不试设备就交房，不能乱用清洁剂伤墙面。
检查与监督	验收前约好时间标准，查完双方签字。有问题书面催返修，没修的备案。试运行时工程员上手操作，施工方得教。开荒清洁专人盯材料。

某苑小区前期物业管理与运作工作

管理处人员应在工程验收后进行，也可以同时进行。但由于相关性的交接方不同，验收的侧重点及程度也不同，需要区别对待。工程验收是施工单位向发展投资商移交物业，验收的方式按国家标准进行。而物业接管验收是发展投资商向物管方移交物业，验收的方式是按业主、租户进驻的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收，资料交接、其它交接等三个方面。

第一节现场验收主要项目

一、土建工程:包括各屋面排水坡度，伸缩缝、墙身及地面有无渗水;地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。

二、装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门柜及附件;护栏及扶手;灯具及其它小电气设施;墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);

公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备管理用房、信报箱等;

三、供配电系统:包括正常供配设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房设备;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;

四、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;比例中项排水管网、接头及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及供水系统等。

五、弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力、保安等);弱电检查井内管线、接线箱等。

第二节资料交接

一、产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等;

二、技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、发电、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

三、验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电话、网络保养及协议等。

第三节其它交接

一、设施设备的备品备件，施工剩余材料备品等;

二、具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议书)等。

三、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

接管验收注意事项:

(1)在接管验收前，管理处应该主动与管理方协商有关验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)，同时要尽量明确验收标准、明确交接双方的责、权、利。

(2)接管验收不但要检查物业的质量而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方签字后才能生效。

(3)针对初验发现的情况，必须整改的，书面报请施工管理方督促施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请用户认可，属于无法返修的项目报告"**苑 "开发商记录备案;属于暂无须返修的问题，列出清单报请"**苑 "开发商备案。

四、设施设备试运行:

为保证业主进驻后设备即能正常运行，在设施设备验收完成后进行一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

五、清洁开荒:

在业主、租户进驻前，管理方将负责进行初次全面清洁工作，在清洁开荒中，管理处要注意对墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面的清洁液，防止腐蚀以上材料避免业主、租户损失及后续物业管理的困难。

六、公众文件的确立:

为保证"**苑"业主全面进驻后得到良好的服务，管理处应该主动将注意事项、管理处联系电话、值班电话及管理承诺、《业主、租户手册》、《业主、租户管理公约》等一系列公众文件呈交"**苑"发展商审阅，在修改后整理成册，公布于业主、租户。

七、做好业主全面进驻的准备:

在全面进驻之前，我公司将主动与发展商联系，确定包括入迁的单位及办公场所、日期及时间、物资数量、停车地点、搬迁时间、搬迁路线等，并共同制定搬迁计划及注意事项。管理处应该全力以赴地配合确认公共区域、照明、洗手间、停车场标识等正常。在适用过程中，管理处应再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工作遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其它单位的影响。在迁入完成应立即在征询意见后跟进改善服务。

根据"**苑"的具体情况来看，目前还没有业主、租户入场，物业管理公司将提前进入管理，配合施工和出售和招租工作。若"**苑"发展商选中与我司合作进行管理，我司将与发展商共同商议入场前的费用问题，若前期进入管理，对于人员配备，我公司会按发展商提出来的要求随时增加人员和设备，满足广大业主的需求，提高服务档次，真正做到令业主、租户、发展商领导满意。

物业管理公司主要工作职能：丽景项目物业

适配人群	物业客服专员，工程维修员，保安巡检岗	使用场景	业主入住前，装修管理期，入伙后日常管理
制定目的	物业要保值增值，让业主住得舒服，帮开发商做好售后，一起把牌子擦亮。
适用范围	管丽景嘉苑全体业主、装修队、物业员工，管入住、装修、日常服务这些事。
职责分工	服务处牵头定计划，保安和维修员天天巡装修，保洁做开荒，主管盯着每项落实。
禁止行为	装修不办手续不准进场，乱拆承重墙不行，施工垃圾堆楼道不行，消防通道不能堵。
检查与监督	装修前交齐资料，巡查每天至少一次，问题当场记、当天催改，整改超3天报执法部门，验收拖过2天扣绩效。

丽景嘉苑项目物业管理工作计划和物资装备

一、拟采取的工作计划

为了使物业保值、增值，服务处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到"双赢"的目的。

1. 业主入住前

在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。

对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。

协助发展商制定《临时管理规约》、《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《前期物业服务协议》、《房屋交付验收表》、《物品领用登记表》、《业主信息登记表》、《装修管理责任书》、《装修防火责任书》、《装修申请表》等其它管理规定。

在业主办理入住前，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态;保安人员要熟悉小区情况;设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。

2. 业主入住与装修期间

业主办理入住时由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。

向业主交付相关入住资料，并介绍有关物业入住后的管理规定。

在业主装修期间，在建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《沈阳市家庭居室装修管理规定》和《业主临时管理规约》等规定的指导下，进行现场巡查。保安门岗严格检查施工人员的《临时出入证》，并由保安巡逻岗与工程维修人员共同组成装修巡检小组，每日不低于一次的对装修现场进行巡查，以避免装修人员违章施工，督促其保持环境卫生、爱护共用设施设备。对发现的违章装修现象立即要求装修人员进行整改，或报行政执法部门处理。装修结束后由业主提出装修验收申请，服务处人员在2个工作日内到现场查看是否符合装修标准。

3. 业主入伙后

进入正常管理阶段后，物业服务处将按物业合同约定标准开展以下主要工作(但不限于):

房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;

设备设施管理:对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;

清洁管理:加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生;

绿化管理:物业范围内的绿化建设和养护;

消防管理:建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理;

安全管理:加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适;

车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序;

财务管理:对物业管理资金运作和管理;

协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。

二、物资装备情况

1. 物业管理用房

依据建设部《物业管理条例》的规定，以及结合"丽景嘉苑"住宅小区的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括:

管理服务用房:服务处接待、办公室;

保安、保洁、工程维修人员的更衣室，及存放工具设备、维修材料、清洁物料的仓库;

2. 管理设施的配置要求

服务处开办物品表

名称数量/型号

一、办公用品开办物品

二、维修工器具开办物品

三、保洁工具开办物品

四、保安器具开办物品

物业管理公司主要工作职能：物业管理质量检查工作程序

适配人群	质量检查小组，经营管理部，综合办公室	使用场景	物业联检，住户回访，现场检查
制定目的	怕检查乱套，想让每次检查都顺顺利利的，把小区管得更好一点。
适用范围	管小区里所有物业活儿，比如卫生、绿化、消防设备这些。
职责分工	副总授权副代表组检查小组，小组干活，经营部给资料，综合办发计划。
禁止行为	不准漏查项目，不准不记检查结果，不准不问住户意见，不准不写报告。
检查与监督	每季度查一次，综合办提前发计划，小组现场查、记表、访住户，开总结会出报告，副总批后发整改单，没改就再盯。

1.目的:

对物业管理质量检查实施控制，确保公司内部各项检查工作顺利进行，达到物业管理目标。

2.适用范围:

适用于小区各项物业管理项目的质量检查。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.10 4.14章

3.2 iso9002标准第4.10 4.14章

4.职责:

4.1副总经理授权管理者副代表成立质量检查小组，负责检查工作。

4.2质量检查小组负责检查日常工作及有关计划统计工作。

4.3经营管理部负责提供有关的资料和检查配合工作。

5.工作程序:

5.1准备工作:

5.1.1公司物业管理质量联检每三个月进行一次，检查的依据是《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》。

5.1.2综合办公室制定《物业管理质量检查计划》，并通知检查小组的成员和有关部门。

5.2现场检查:

5.2.1检查小组根据检查标准计划的安排，现场检查清洁卫生、绿化、建筑物、消防设备、公共设备管理及员工工作情况。

5.2.2检查小组将检查结果详细记录，形成《现场检查记录表》。

5.3住户意见征询:

5.3.1小区住户抽查5-10户，对公司各项服务进行评价，检查投诉是否得到恰当的处理。

5.3.2检查小组对住户意见征询及其涉及到的部门如实记载形成《走/回访住户记录表》。

5.4检查总结:

5.4.1在公司物业管理质量联检全部结束之后，应召开质量检查小组会，对住户意见征询情况、现场检查的结果进行讨论，并形成《物业管理质量检查报告》。

5.4.2副总经理批准后的《物业管理质量检查报告》作为评定物业管理服务工作的依据，并对检查中存在的问题由检查小组向责任部门发出《整改通知书》，并进行跟踪检查。

5.4.3对于重大问题或潜在的不合格，副总经理组织采取纠正预防措施

物业管理公司主要工作职能：新城物业管理方式及工作计划

适配人群	物业项目经理，客服主管，工程主管	使用场景	前期介入，入伙交付，二次装修
制定目的	怕物业乱套，想让服务稳当点，业主住得舒服点，小区看着整齐点，大家办事有规矩不扯皮。
适用范围	管新城国际整个小区，管保洁、维修、装修、档案、活动这些事。
职责分工	绿城物业派经理带头，员工照流程干活，公司总部盯着执行情况，定期查漏补缺。
禁止行为	不能拖着不修，不能乱收钱，不能糊弄验收，不能不培训就上岗，不能丢业主资料。
检查与监督	按表格里的时间节点做事，经理每周看进度，没做完扣绩效，月底开会复盘，问题当天记下来改。

新城国际物业管理方式及工作计划

一、管理方式

为使【**新城国际】物业管理工作的顺利开展，浙江绿城物业管理有限公司将从公司派出优秀的物业管理人员组建【**新城国际】物业管理处。

运用cs系统(顾客满意战略)，建立富有亲和力的管理和服务模式。

按照iso9001质量体系管理标准，制定各项管理制度。

运用ci系统设计，进行整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

按照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务。

在接到中标通知书三十日内，与招标单位签订【**新城国际】物业管理服务合同。

物业交付前三个月，正式组建管理处，主要管理人员到位，招聘部分管理服务人员，组织培训。

根据物业交付进程，按照接管验收标准，建立设施设备档案，并完成对园区设施设备的使用情况的验收，对需整改部分提出建议。

我司将利用交付前一个月的时间对园区进行彻底清洁开荒。

针对园区实际情况，结合公司管理的要求，编制切实可行的管理方案。

实施日常管理。

二、工作流程

管理处与外部总体关系图

管理处提供服务的流程

业主报修、维修、回访流程

建立客户报修热线，实行一站式服务，业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员，对房屋、水电等质量问题进行报修，物业维修人员在接到报修后，急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。

三、工作计划

前期介入工作计划

序号项目工作内容计划时间

1签定物业管理服务合同a、签定物业管理服务合同。

b、与开发商进行协商，确认物业管理用房、经营管理用房。中标后30天内

2参与规划、设计与建设a、收集整理各类图纸资料，熟悉【**新城国际】情况。

b、加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工程进度。

c、就物业管理方面，对【**新城国际】当时阶段提出专业建议。

d、参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。

e、设备保险建议。中标后进驻到物业交付前三个月

3在建物业前期介入工作a、全面介入在建物业的施工。

b、向项目部提出合理化建议。

c、参与隐蔽过程验收、机电设备调试。

d、分专业工种全面熟悉物业。中标后至物业交接前

4组建机构a、人员招聘。

b、人员培训考核。

c、人员上岗及试运行。物业交付使用前三个月

5办公后勤a、管理用房办公用品配置。

b、安排员工用房。

c、物资配备。物业交付使用前三个月

6制定与完善各管理规章制度a、严格按照iso9001质量管理体系标准，制定符合【**新城国际】管理处的各项操作规范。

b、结合【**新城国际】实际情况，对各项操作规范进行调整完善。物业交付使用前三个月

7销售配合a、配合开发商进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。

b、协助【**新城国际】商场的宣传推广。物业销售全过程

8物业验收

与接管a、依据接管验收标准，逐项严格进行审查。

b、对不合格项目，备案并督促责任部门整改。

c、进行复验。

d、继续整改。

e、符合接管标准后办理书面移交手续。

f、制作【**新城国际】的"备忘录"。物业交付使用前一个月

入伙阶段工作计划

1入伙实施a、与环卫、房管局、公安、物价局、电信、银行等有关政府部门取得联系，开展有关工作。

b、各项入伙资料文本的准备。

c、明确入伙流程及各岗位职责。

d、与开发商共同策划举行入伙仪，入伙现场的准备。

e、入伙手续办理。物业交付使用前后三个月

2初次业主意见调查a、以问卷调查、电话、拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交流。

b、针对业主合理意见，进行纠正措施。

c、回访与回馈意见收集。物业及交付使用三个月内

3二次装修管理a、宣传精装修优点，说服业主减少二次装修

b、装修方案审批，宣传装修规定。

c、装修手续办理及装修服务。

d、装修施工工程监控。

e、装修工程验收。物业交付使用起

4档案建立与管理a、收集业主资料归档。

b、各类图纸资料的装订归档。

c、建档与运用。物业交付使用起

5配合销售a、以出色的物业管理协助推动销售;及时将顾客信息反馈给销售部。

b、协助销售部、工程部做售后服务工作。物业交付使用起

日常管理阶段工作计划管理期主要规划项目备注

第一年a、全面导入iso9001质量保证体系，修订和完善符合【**新城国际】特点的各项管理规章制度及操作规范。

b、开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规。

c、全面导入ci识别系统。

d、建立电脑网络系统，建立物业管理信息平台工作，实现办公自动化。

e、员工系统培训开展。

f、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。

g、按照年度社区活动计划，开展适合【**新城国际】特点的社区活动。

h、根据实际情况进行业委会成立的准备工作。

i、管理水平达到市优标准，在达到评比资格的前提下，申报"杭州市物业管理优秀示范小区、大厦"。

j、开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况下满足业主需求。

第二年a、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展各项增收节支工作。

b、开展各项便民服务活动。

c、争创"杭州市物业管理优秀示范小区、大厦"，并获得称号。

d、管理水平达

到"全国物业管理优秀示范小区、大厦"的标准，并在达到评比资格的前提下，申报。

e、中修计划制定。

f、个性化服务的提供和推广。

创优阶段工作计划

时间工作性质工作内容

20**年9月至20--年2月创优达标准备阶段组建创优领导小组，设组长一名，成员若干名;为确保创优活动有组织有计划地开展，建立创优领导小组例会制度，每月召开一次工作例会，总结上一时期的工作，对发现的问题及时确定解决方案，安排本期工作，检查计划落实情况。

开展宣传动员工作，为保证创优工作的顺利开展，在创优过程中开展宣传动员工作，使全体员工积极参与到创优工作中去，齐心协力完成创优活动。

20--年3月至20//年3月创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评，通过自我初评寻找差距，并就相关问题的解决落实到人，即时进行整改。

将问题进行整改，根据市达标标准，结合iso9001质量保证体系的相关程序文件及工作规程，对发现的问题进行整改，并进行跟踪检查，以确保问题整改的及时性和有效性，最终达到所制订的目标。

20//年4月至6月迎检

阶段根据市创优达标的评分标准，组织创优领导小组成员对小区的管理进行自评、自检，做好考评验收工作。

20//年7月至20//年9月创市优

阶段总结经验、积累资料，提高管理水平和服务水准。

根据评审结果，继续保持达标的标准，对未达到标准的不足之处加以整改，在达标的基础上进一步提高服务质量和管理水平，力争在达到市(省)优小区标准。

20//年10月至____年9月创国优

阶段总结创市(省)优的经验，发扬成绩，改进不足。

物业管理公司主要工作职能：某售楼处物业管理员工安全工作守则

适配人群	物业管理员，售楼处客服，设施巡检员	使用场景	售楼处运维，防火通道管理，工具使用现场
制定目的	怕大家干活时出意外，保护员工安全，让售楼处能照常运转。
适用范围	所有物业管理员，管日常巡查、工具使用、清洁、应急报告这些事。
职责分工	主任牵头教规矩，员工自己照做，主管天天看有没有照办。
禁止行为	不准摸湿手开灯，不准用手捡碎玻璃，不准在消防通道堆东西，不准乱扔东西进马桶。
检查与监督	每天上班前自查一遍，主管每周抽查三次，月底汇总问题，没做到就重学守则再考试。