x小区物业服务管理办法（优选10篇）

x小区物业服务管理办法

第一章总则

第一条为给我乡居(村)民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强和规范我乡居(村)民安置小区物业管理，维护业主和物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合我乡实际，制定本办法。

第二条本乡行政区域内居(村)民安置小区的物业管理适用本办法。

第三条本办法所称居(村)民安置小区，是指国家征收农村集体土地上的房屋，对农民合法建筑物实行集中还建具有一定规模，基础设施配套比较齐全的住宅区域。

本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。

本办法所称物业管理，是指居(村)民安置小区内业主自治组织及其委托的物业管理企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。

本办法所称物业管理企业，是指具备相应专业资质，依法登记注册，取得法人资格;并具有较为成熟的物业服务管理经验，经政府主管部门严格审核后进入“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”的专业管理服务企业。

本办法所称业主，是指本乡居(村)民安置小区物业的所有权人及合法使用人。

第四条本乡居(村)民安置小区的物业管理，实行社区(村)委员会管理逐步过渡到业主自治管理再到物业管理企业专业化管理的渐进管理模式，坚持合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化、市场化、社会化。

第五条社会事务办公室(物业管理办公室)负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督。充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。

第二章业主委员会

第六条居(村)民安置小区应成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。一个居(村)民安置小区成立一个业主委员会。

第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地社区居(村)民委员会的人员参加。

业主委员会一般由5至7人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。

业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。

业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。

第八条业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到社会事务办公室登记:

(一)业主委员会登记申请书;

(二)业主委员会委员名单;

(三)业主委员会章程。

第九条业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责:

(一)召集业主大会审定《物业管理公约》和业主委员会章程;

(二)通过公开招标、竞标方式，选聘物业管理企业;

(三)审定物业管理企业拟订的物业管理计划、目标和大中修理、更新改造方案;

(四)遵循竞争性谈判定价拟订居(村)民安置小区物业管理服务具体收费项目和标准;

(五)检查、监督、考核物业管理企业的工作，督促村民安置小区内业主遵守《物业管理公约》，调解业主与物业管理企业之间的纠纷;

(六)监督物业管理企业合理使用物业维修金和物业管理用房、经营性用房;

(七)组织实施行政机关委托管理的事项;

(八)《业主委员会章程》规定的其他重要事项。

第十条业主委员会成立以后，应当及时在纪委的监督、指导下，从“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”中通过竞争性谈判，择优选聘具有相应专业资质证书的市场化物业管理企业。

业主委员会只能选聘一个物业管理企业统一负责本社区(村)安置小区的物业管理，居(村)民安置小区的业主不得自行委托物业管理企业。

第十一条业主委员会通过公开招标、竞标方式选聘的物业管理企业须向居(村)民安置小区所在社区(村)缴纳物业管理保证金，与其签订《物业管理合同》，明确物业管理的事项、标准、费用、期限、违约责任、争议处理及双方约定的其他事项。《物业管理合同》由经济发展办公室统一制定和审核。

第十二条居(村)民安置小区在未产生业主委员会的情况下，由社区(村)代为行使业主委员会职责。

第三章物业管理企业

第十三条政府将每年对“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”进行评审更新，不定期对已选聘的物业管理企业的管理进行明查暗访、监督、检查，对不按合同约定规则执行、信誉不好、群众满意度测评不合格的物业管理企业，将其纳入“黑名单”，并不得再进入我乡物业管理行列。

第十四条物业管理企业享有下列权利:

(一)依照《物业管理合同》制定受托范围内的物业管理措施;

(二)依照《物业管理合同》《物业管理公约》实施管理，制止管理范围内的违章行为;

(三)依照《物业管理合同》收取管理服务费用和根据有关专业管理部门的委托代收水、电、气等费用;

(四)选聘专业人员承担专项管理服务业务;

(五)请求业主委员会督促居(村)民安置小区内业主遵守物业管理规定;

(六)依照《物业管理合同》的约定使用物业管理用房，并可优先租赁经营用房开展与物业管理服务有关的经营活动;

(七)在履行《物业管理合同》规定义务的前提下开展其他特约服务。

第十五条物业管理企业应当履行下列义务:

(一)依法经营，全面履行《物业管理合同》;

(二)不间断地为居(村)民安置小区业主提供服务;

(三)超出《物业管理合同》规定采取重要管理措施时征得业主委员会同意;

(四)自觉接受上级主管部门、业主委员会和居(村)民安置小区业主的监督;

(五)自觉接受物业行政主管部门依法实施的行政管理和监督。

第四章物业管理活动

第十六条物业管理企业根据《物业管理合同》负责下列管理事项:

(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护;

(二)道路、路灯、停车场(库)、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管理和维护;

(三)小区容貌、绿化、环保、卫生的管理、维护;

(四)小区安全、治安、交通、邻里秩序的维护;

(五)代收代缴房租和水、电、气、通讯、有线电视等费用，代办房屋装修和水、电、气增容手续。

第十七条根据《中华人民共和国消防法》第二条和《省消防条例》第三条的规定:消防工作要以贯彻预防为主、消防结合的方针，按照政府统一领导、部门依法监督、单位全面负责、公民积极参与的原则，实行消防安全责任制，建立健全社会化的消防工作网络。居(村)民安置小区物业管理企业应当在消防部门严格监管下对本小区管理范围内履行下列消防安全职责:

(一)按照《中华人民共和国消防法》《省消防条例》的规定，制定消防安全制度，落实消防安全责任制，利用多种形式，途径在居(村)民安置小区内开展消防安全宣传教育;

(二)随时开展防火检查，发现问题，及时整改，消除火灾隐患;

(三)确实保障疏散通道、安全出口、消防车通道的畅通;

(四)定期对公共消防设施、器材以及消防安全标志进行检查，若发现有损坏失效等情况，应及时向社区(村)委会及上级消防安全管理部门汇报，进行整改，确实保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效;

居(村)民安置小区物业管理企业应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。对消防安全工作管理不力，违反消防安全责任有关规定的责任人，依法给予行政处罚;对发生火灾事故，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第十八条城市供水、供电、供气、通讯、广播电视等专业管理部门在居(村)民安置小区内进行建设、检修活动的，应当事先通知物业管理企业配合，并遵守该区域物业管理的规定。因建设、检修活动损坏房屋、道路、场地、绿化及其他公用设施的，应当负责恢复原状或作价赔偿。

第十九条居(村)民安置小区内业主装饰、维修房屋，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项明确告知业主。业主须向居(村)委会缴纳房屋装修保证金，由物业管理企业进行监督管理，房屋装修结束后，必须及时清运废弃物，由社区(村)委会退还房屋装修保证金;若业主在装饰、维修房屋过程中，有下列情形之一的，将责令其限期整改、恢复原状，以房屋装修保证金作为赔偿并做出相应处罚:

(一)改变房屋结构的;

(二)改变房屋使用性质的;

(三)影响有关公用设施和消防安全的;

(四)影响相邻房屋使用的;

(五)影响景观容貌的。

第二十条若因物业管理企业管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小区内乱搭乱建，限期内又不能拆除的违法建筑，将由城管部门按照相关规定和程序组织拆除。由此产生的费用由物业管理企业承担。

第二十一条居(村)民安置小区内业主应当遵守《物业管理公约》，自觉维护供水、排水、供气、供电、消防、通讯等公用设施的安全正常使用，正确处理相邻关系。

第二十二条居(村)民安置小区内业主和进入居(村)民安置小区的人员不得实施下列行为:

(一)拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用;

(二)擅自改变房屋的使用性质、结构和外貌;

(三)损坏或擅自占用、移装公用设施、公用设备;

(四)擅自在道路、空地、屋顶搭建建筑物、构筑物、广告牌和摆设经营服务摊点;

(五)占用房屋的公用部位堆放杂物或者存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;

(六)排放有毒、有害物质或者超标排放噪声;

(七)践踏、占用绿地和损坏花木;

(八)乱倒垃圾、乱排污水、乱扔废弃物;

(九)在建筑物、构筑物和树木上张贴、涂写、刻画;

(十)违规行车、停车、呜喇叭;

(十一)国家法律、法规、规章和《物业管理公约》禁止的其他行为。

第二十三条《物业管理合同》终止前，物业管理企业有意续签合同的，需提前3个月向业主委员会提出续签申请，业主委员会接到续签申请后须在2月内上报社区(村)委员会及社会事务办公室(物业管理办公室)，并在上级主管部门监督下，由居(村)委会或业主委员会组织，进行群众满意度测评，测评结果达90%以上者方可续签合同。获得续签合同资格的物业管理企业，第一年，在物业管理内容，方式不变的情况下，物业管理服务费保持原价不变;第二年，根据市场变化，物业管理服务费涨幅不得高于原价的5%。对《物业管理合同》终止前2个月内未提出续签合同的物业管理企业将视为自动放弃续签合同资格。《物业管理合同》终止前15日内，物业管理企业应当向业主委员会办理下列事项并报社会事务办公室备案:

(一)对物业管理服务费据实结算;

(二)移交物业档案资料及有关财务帐册;

(三)移交物业管理用房、经营性用房、场地及其他财物。

第五章物业管理保障

第二十四条建设单位应当在业主委员会成立之日起一个月内，向其提供下列物业管理资料:

(一)居(村)民安置小区综合验收批准文件及有关资料;

(二)居(村)民安置小区规划图、竣工总平面图;

(三)单体建筑、结构、设备竣工图;

(四)地下管网竣工图;

(五)业主分布情况;

(六)其他有关物业管理的资料。

第二十五条物业资金的管理

(一)各社区(村)及物业管理企业应规范物业资金的管理，按照三资管理中心收支两条线的财务管理规定，确保资金运行规范;

(二)物业管理企业向居(村)委会缴纳的物业管理保证金、居(村)民安置小区业主向居(村)委会缴纳的房屋装修保证金、居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益，应由社区(村)委会直接收取存入乡三资管理中心村集体账户;

(三)各社区(村)收取的上述所列资金，只能用于物业管理服务费的支付、物业管理服务费保证金及居(村)民缴纳的房屋装修保证金的退还;用于房屋公用部位、公用设施、公用设备的维修及购置经营用房，专款专用，不得挪作他用;

(四)居(村)民安置小区遇重大物业维修项目，在没有确定物业维修金的情况下，必须由物业管理企业提出维修项目计划，资金预算，经社区(村)委员会讨论同意并报政府按照有关报批程序审批后实施。社区(村)委员会应当及时对居(村)民安置小区物业维修项目及资金使用情况进行公示，并接受上级主管部门及居(村)民安置小区业主监督;

(五)居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益不能保证居(村)民安置小区正常资金支付的，差额由社区(村)从村集体资产收益中补足。

第二十六条各社区(村)居(村)民安置小区业主在享受专业物业服务的同时须向服务提供方缴纳物业服务费:

(一)各社区(村)可根据自身经济情况，在一定时期内为本社区(村)居(村)民安置小区所在村集体经济组织成员的业主缴纳物业管理费;

(二)各社区(村)在小区业主委员会建立后，应逐步推行“业主缴费，村级补贴”的物业服务缴费新模式;

(三)居(村)民安置小区内非小区所在社区(村)集体经济组织成员的业主不得享受本社区(村)物业服务费的补贴及相关优惠政策。

第六章奖惩

第二十七条对在物业管理中取得显著成绩的物业管理企业，由上级主管部门给予表彰并向社会公布，并且可享受我乡居(村)民安置小区物业管理的有关优惠政策。

第二十八条物业管理企业在合同期内，不履行本办法规定的物业管理义务的，政府将予以警告、责令限期改正;情况严重者，村民安置小区业主委员会可以据此解除与其签订的《物业管理合同》。

第二十九条居(村)民安置小区内业主和进入居(村)民安置小区的人员违反本办法第二十二条规定之一的，物业管理企业有权依照《物业管理公约》给予警告、罚款，情况严重者，提请有关行政管理部门依法给予行政处罚。

第三十条居(村)民安置小区内业主、业主委员会、物业管理企业及其他有关当事人违反本办法规定和《物业管理公约》《物业管理合同》，应承担民事责任的，受侵害的当事人可以向人民法院起诉。

第七章附则

第三十一条本办法有关专业用语的含义:

房屋公用部位，是指居(村)民安置小区内全体业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、外墙面、屋面等部位。

公用设施，是指居(村)民安置小区内业主共同使用的道路、停车场所、化粪池、窨井、安全设施、环卫设施、照明路灯、绿地等设施。

公用设备，是指居(村)民安置小区内业主共同使用的给排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、电梯、避雷器及消防等设备。

第三十二条本办法由社会事务办公室负责解释。

x小区物业服务管理办法：小区物业服务

第一章总则

第一条 为给我乡居(村)民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强和规范我乡居(村)民安置小区物业管理，维护业主和物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合我乡实际，制定本办法。

第内，物业管理企业应当向业主委员会办理下列事项并报社会事务办公室备案:

(一) 对物业管理服务费据实结算;

(二) 移交物业档案资料及有关财务帐册;

(三) 移交物业管理用房、经营性用房、场地及其他财物。

第五章物业管理保障

第二十四条 建设单位应当在业主委员会成立之日起一个月内，向其提供下列物业管理资料:

(一) 居(村)民安置小区综合验收批准文件及有关资料;

(二) 居(村)民安置小区规划图、竣工总平面图;

(三) 单体建筑、结构、设备竣工图;

(四) 地下管网竣工图;

(五) 业主分布情况;

(六) 其他有关物业管理的资料。

第二十五条 物业资金的管理

(一) 各社区(村)及物业管理企业应规范物业资金的管理，按照三资管理中心收支两条线的财务管理规定，确保资金运行规范;

(二) 物业管理企业向居(村)委会缴纳的物业管理保证金、居(村)民安置小区业主向居(村)委会缴纳的房屋装修保证金、居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益，应由社区(村)委会直接收取存入乡三资管理中心村集体账户;

(三) 各社区(村)收取的上述所列资金，只能用于物业管理服务费的支付、物业管理服务费保证金及居(村)民缴纳的房屋装修保证金的退还;用于房屋公用部位、公用设施、公用设备的维修及购置经营用房，专款专用，不得挪作他用;

(四) 居(村)民安置小区遇重大物业维修项目，在没有确定物业维修金的情况下，必须由物业管理企业提出维修项目计划，资金预算，经社区(村)委员会讨论同意并报政府按照有关报批程序审批后实施。社区(村)委员会应当及时对居(村)民安置小区物业维修项目及资金使用情况进行公示，并接受上级主管部门及居(村)民安置小区业主监督;

(五) 居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益不能保证居(村)民安置小区正常资金支付的，差额由社区(村)从村集体资产收益中补足。

第二十六条 各社区(村)居(村)民安置小区业主在享受专业物业服务的同时须向服务提供方缴纳物业服务费:

(一) 各社区(村)可根据自身经济情况，在一定时期内为本社区(村)居(村)民安置小区所在村集体经济组织成员的业主缴纳物业管理费;

(二) 各社区(村)在小区业主委员会建立后，应逐步推行“业主缴费，村级补贴”的物业服务缴费新模式;

(三) 居(村)民安置小区内非小区所在社区(村)集体经济组织成员的业主不得享受本社区(村)物业服务费的补贴及相关优惠政策。

第六章奖惩

第二十七条 对在物业管理中取得显著成绩的物业管理企业，由上级主管部门给予表彰并向社会公布，并且可享受我乡居(村)民安置小区物业管理的有关优惠政策。

第二十八条 物业管理企业在合同期内，不履行本办法规定的物业管理义务的，政府将予以警告、责令限期改正;情况严重者，村民安置小区业主委员会可以据此解除与其签订的《物业管理合同》。

第二十九条 居(村)民安置小区内业主和进入居(村)民安置小区的人员违反本办法

第二十二条 规定之一的，物业管理企业有权依照《物业管理公约》给予警告、罚款，情况严重者，提请有关行政管理部门依法给予行政处罚。

第三十条 居(村)民安置小区内业主、业主委员会、物业管理企业及其他有关当事人违反本办法规定和《物业管理公约》《物业管理合同》，应承担民事责任的，受侵害的当事人可以向人民法院起诉。

第七章附则

第三十一条 本办法有关专业用语的含义:

房屋公用部位，是指居(村)民安置小区内全体业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、外墙面、屋面等部位。

公用设施，是指居(村)民安置小区内业主共同使用的道路、停车场所、化粪池、窨井、安全设施、环卫设施、照明路灯、绿地等设施。

公用设备，是指居(村)民安置小区内业主共同使用的给排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、电梯、避雷器及消防等设备。

第三十二条 本办法由社会事务办公室负责解释。

x小区物业服务管理办法：某小区物业服务收费

1、为规范本小区物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和浙江省《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合本小区实际，制定本办法。

2、本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

3、本办法所指的物业服务包括以下内容:

(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;

(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;

(三)公共绿地、花草树木的养护管理;

(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作;

(五)物业的档案资料管理;

(六)《日月星城小区物业管理合同》和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法》中规定的其他公共性服务内容。

4、 本小区采用包干制约定物业服务费用。即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，具体收费标准经由业主委员会与物业管理企业谈判，由合同约定。

5、物业管理企业应当每半年一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收取情况，接受业主和业主委员会的监督。

业主或业主大会对公布的物业服务资金的收取情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，聘请有资质的中介机构进行审计。

6、电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费不列入物业服务成本，由享受的业主按实分摊。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费和公共设施维修费外，不再分摊其它费用。

7、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本或物业服务支出。

8、在本小区内，供水、供电、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方或业主收取规定的代办服务费。

9、已购置房屋，但未向物业管理企业办理相关入住手续的业主，其物业服务费的收取按市住宅小区综合服务费收取办法收取。

10、物业管理企业可以依据双方签定的合同的约定，在每年的年中和年底分两次收取全年物业管理服务费用，但依据合同和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法》，出现应当打折收取的情况时，应当按打折的数额收取。具体操作按照《日月星城小区物业管理考核办法》中的规定进行。

11、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人(承租人)交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

12、对本小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按政府价格主管部门相关规定执行。

13、本办法由日月星城小区业主委员会负责解释。

x小区物业服务管理办法：×区住宅小区物业

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

(3)对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

x小区物业服务管理办法：小区物业

小区物业管理办法(4)

为进一步提高小区居住户的生活质量和提升小区的形象，为使小区达到规范管理，根据《成都市物业管理条例》和市委、市政府《关于进一步提高农民集中居住质量的意见》和《成都市房产管理局关于进一步规范农民集中区物业管理的通知》精神，按照《黄龙溪镇人民政府关于**村小区物业管理的实施方案》制定**村小区物业管理办法。

一、设立小区物业管理委员会;物业管理委员会在党支部村委会的指导下召开业主会议产生，物业管理委员会组成人员5―17人，其中监事会人员3―5人，物业管理委员会负责小区的日常管理和矛盾纠纷调解工作。

二、物业管理的资金来源;1、小区居住户每年每平方米房屋交一元，2、村级公共服务资金

三、物业管理资金的使用范围;1、小区卫生保洁员的工资2、小区公共实施的维修维护3、小区物业管理人员的工资。

四、小区管理;

第一条、物业管理委员会统一招聘小区保洁人员，并组织保洁人员全天对小区进行保洁，保洁人员负责所在区域的环境卫生，并有权制止破坏小区环境卫生的人和事。

第二条、小区内各单位、居住户和外来人员必须做好门前屋后的环境卫生，做到房上不乱挂，房后不乱放，房前不乱贴，杂物堆放整齐，不堆放农作物秸秆，门窗、玻璃清洁干净，做好门前三包(包卫生、包绿化、包秩序)，保持小区环境卫生优美整洁。

第三条、凡居住在小区的农户、单位和外来暂住人员，必须将垃圾分类袋装后按照指定的地点投放，由保洁人员统一清运，做到垃圾不乱扔和散倒垃圾，禁止直接把垃圾和食物残渣倒入雨水和污水管道。

第四条、禁止在小区内饲养家禽家畜和散养犬只，禁止无证养狗，做到养狗办证，犬只拴养。

第五条、小区住户要自觉遵守文明公约，不随地吐痰，不乱扔果皮纸屑、食品包装袋和其他废弃物，不乱倒粪便污水，自觉爱护小区环境卫生。

第六条、小区内公共厕所由物业管理委员会指定专人负责管理和保洁，厕所内外墙面保持干净无乱张乱贴，无乱涂乱画，厕所地面要随时干净，便池内无积粪，达到厕所基本无臭味、无蝇蚊。

第七条、小区住户和外来人员的车辆一律停放在自家门口或指定的停车场，任何车辆不得占用小区道路停放，影响小区道路交通，在小区道路上行驶的车辆应尽量减速慢行。

第八条、小区住户禁止在房前屋后私自搭建，和改变房屋的外风貌，遵守小区物业管理的规定。

第九条、在小区内从事餐饮、洗车等服务行业的人员禁止占道经营。

第十条、小区居住户和外来暂住人员，应当爱护小区绿化，不得攀折花枝树木，不践踏草坪。

第十一条、小区内流转给居住户的土地，居住户要有序合理种植，不种有秸秆的农作物，不乱扔菜叶和杂草，施用农家肥要及时回土覆盖，避免影响小区环境，影响他人生活。

第十二条、小区居住户和外来暂住人员和单位要爱护小区公共设施，不得损坏公共设施。

五、小区安全管理

第一条、小区居住户、外来暂住人员和单位遵守用气、用电协议，按照用电、用气安全须知规范操作，不得私拉乱接电线，不乱接天然气管。

第二条、小区居住户、外来暂住人员和单位不得在小区内焚烧废弃物和农作物秸秆，遵守消防安全的法律法规。

第三条、车辆慢速通行，遇到行人和非机动车应当避让禁止机动车辆长时间鸣号。

第四条、小区居住户、外来暂住人员和单位，要关好自己的门，看好自己的人，守好自己的财，护好自己的楼，并积极参与社会治安综合治理，避免财产受损。

六、小区治安管理

第一条、物业管理人员必须全面掌握小区的情况和外围情况，搞好管理工作，发现违反小区管理规定、影响小区正常运转的人和事，必须立即加以制止，并妥善作出处理，保持小区良好的管理秩序，如果发现大的问题，在作出妥善处理的同时，必须第一时间向公安机关报案，应请公安机关协助处理。同时及时向村委会汇报。

第二条、物业管理委员会应组织村综治服务队对小区进行定时或不定时的巡查，做到安全巡检检查与小区设备、设施、防火、防盗相结合进行巡检，夜间和节假日应增加次数加强巡检，在巡检中发现可凝的人和事，必须做到追踪盘查，巡查必须做到认真、仔细、全面，并做好巡检记录。

第三条、小区内禁止任何人士殴斗，物业管理人员和综治服务队员第一时间赶到现场予以制止控制事态，立即打报警电话，请公安机关协助处理。

第四条、小区内禁止任何人士吸毒、贩毒，小区居住人员应自觉远离毒品并有责任、有义务向公安机关提供信息，并及时报案。

七、小区的群宴管理

第一条、凡是要办宴的小区住户必须服从物业管理人员的管理，到指定的地点办宴。

第二条、聘请的流动厨师必须是在镇人民政府作了登记的人员，厨师和帮厨人员要有健康证。

八、小区物业管理区域禁止下列行为

1、违法搭建建筑物或者构筑物

2、擅自占用、损坏共用设施、设备及附属设施

3、损坏房屋结构或者从事其它影响房屋使用安全的行为

4、损坏公共绿化

5、任意弃置垃圾

6、违法小区管理规定饲养家禽家畜和散养犬只

7、在小区内乱涂写、乱刻画、乱张贴

8、制造噪声干扰他人正常生活

9、违反规定乱停放车辆

10、在房前屋后乱打井，影响房屋使用安全

11、其他违反法律、法规和物业管理规定德尔行为

物业管理委员会对有以上行为人员，应当劝阻、制止，对劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应及时报告相关行政部门和公安机关依法予以处理。

九、小区管理监督组

第一条、小区管理监督组负责对物业管理委员会日常工作开展情况进行监督

第二条、对小区住户提出的合理化建议的落实情况进行监督

第三条、对小区管理委员会物业资金的使用、公示进行监督

第四条、对上级下达的任务的完成情况进行监督

第五条、组织小区居住户、单位对物业管理委员会年度工作开展情况，进行民主评议，评议的结果纳入物业管理人员、卫生保洁人的工资考核。

**村村民委员会

____年3月30日

x小区物业服务管理办法：z住宅小区物业

**住宅小区物业管理办法

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

(3)对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

x小区物业服务管理办法：某小区物业帐务

华庭小区物业帐务管理办法

[管理费的预、决算管理]

做好年度管理费的预决算，是做好费用管理的首要工作。因此，每年年底或年初，要按照国家的政策法规和"量出为入、合理节约"的原则，并按照单项预算编制方法来制订下年度的小区的管理费用预算，以确保所管物业正常运行之费用需要。

每年末要做好当年度的管理费用决算，并提出决算报告，报业委会审批，并接受审计。

[各类收支的日常管理]

建立并保持管理费、房屋设备运行费及物业经营收入的台帐。

物业经营收入扣除经营成本后归入小区物业维修资金。

收费项目合理、合法、公开。

每项收费都应开具正规的发票或收据，应字迹清晰、数据准确。

每月15日将"付款请求书"送交业户，请业户于当月20日前付费，逾期由业户服务员上门收款。

收费项目:物业管理费、房屋设备运行费(有偿服务在提供服务后，请业户确认签字，每月结算一次)。

准确、及时做好实收账册，统计应收费用、实收费用以及欠收费用，做好收费报表。

管理服务费的收支账目每半年公布一次，接受业户的监督和查询。

年度预算确定以后，在加强费用管理的同时，更要加强收费管理。按每户业主分别设立收费台帐，以确保各项费用应收、实收、预收或欠费的每笔记录清楚、准确、完整，便于查询。

在预算的范围内合理安排好每月的开支，做到平衡支出。各类费用的支出要符合国家的有关法规和财经纪律，做到不乱花业主的一分钱，年终确保收支平衡。

[物业维修、更新帐务管理办法]

根据国家商品住宅维修资金管理有关规定。

维修资金的筹集，按规定由开发商和业主在办理产证时缴入政府主管部门指定账户或业委会开立的维修资金专户。

按规定维修资金利息及停车管理净收益应归入维修基金专户。

维修资金不足时，可由管理处编制筹集方案报业委会，由业委会征集。

维修资金应严格按照有关法规规定的范围使用，不准挪作他用。

日常维修费使用应按规定报业委会批准后并报公司审批，经总经理或授权代理人批准方可使用。

对于电梯、污水处理、空调系统等比较大的维保项目，应签订合同，并报公司审批同意后实施。

中、大修或更新项目在年度计划中立项，应编制项目预算书，选定施工单位，订立工程施工合同，报公司审批，同时报业主委员会审批。经公司、业委会批准同意后，由业委会与施工单位订立工程合同。若由物业公司与施工单位订立工程合同，应由业委会出具委托书，并写明工程的支付约定，按合同规定经业委会正、副主任签字和公司总经理签字认可后从维修资金中支付。

按规定维修资金应按幢、按门牌号立账，按单元立分户账。

管理处应将每年的维修资金筹集、使用及分摊情况年终结算后归档。

维修资金使用项目:

--物业日常维修;

--物业专项维修、更新;

--物业中、大修;

--业委会活动经费(由业主大会或业主代表大会决定)。

物业发生维修、更新的费用及时做好清单提交开户银行。

每月与开户银行核对维修资金帐目。

每半年向全体业户公布一次维修资金使用和管理的情况。

[管理费收入、房屋设备运行费及物业经营收入等的帐务管理办法]

加强现金库存限额(除额定的备用金外)的管理，超过限额的现金应当及时存入公司计划财务部指定的银行帐户，为安全起见超过1万元，必须有人陪同。

现金收入应当及时存入指定的银行帐户，不得用于直接支付单位自身的支出，因特殊情况需坐支现金的，应事先报计划财务部批准，严禁擅自挪用，借出货币资金。

管理处取得的货币资金收入必须及时入帐，不得私设"小金库"，不得帐外设帐，不得"白条"抵库，严禁收款不入帐。

对于库存现金的收支和保管，应由专职的出纳人员负责办理。

x小区物业服务管理办法：新区住宅小区物业

*区住宅小区物业管理办法

××区住宅小区物业管理办法

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

(3)对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

x小区物业服务管理办法：小区物业管理人员

小区物业管理人员的管理办法

人是企业的核心，人的管理是企业双重管理运作机制的过程。在坚持"以人为本"管理理念的基础上，健全人事管理机制，实施诱导式的培训机制与情感式的激励机制，提高员工的集体荣誉感与团队精神，进一步发掘与开发人才资源，量才录用，知人善任，合理调配。

确定标准、严格招聘

确定企业的用人标准，比较突出的做法是:重品德修养，热爱物业管理事业，讲奉献、能吃苦;重工作能力，要求员工一专多能;管理队伍年龄结构要求因岗而异，合理优化，既稳健经营，同时又充满朝气。

根据上述的用人标准，可按以下几项指标进行严格的招聘:

1、知识层次:为了符合高品质物业管理的要求，管理层均要求持物业管理资格证;操作层人员全部要求高中以上文化;保安队伍要求以退伍军人、党员为主，以保证队伍素质;维修工岗位要求全部持证上岗。

2、录用考核:所有管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外，必须通过基本知识的考核，成绩合格者方可录用;作业层人员要通过技能考试。

3、人员配置:逐步加大管理人员配置比率，符合高科技、高智能化物业管理的要求，使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。

4、年龄结构:公司决策层为30~45岁，管理层员工25~50岁，保安员20~35岁，其它操作人员工可放宽到25~45岁，特殊情况可适当放宽年龄限制。

5、工作经验:所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其他相关管理工作经历。

量才适用、合理配置

为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘员工的潜能，建议对企业的人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现"会用人、用好人"的思路。并规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其他专长的，实行调岗安排使用，充分发挥个人专长。

规范管理，分层实施

1、组织落实，制度规范:企业的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订管理规章制度，明确各级人员的岗位职责和权务;建立一套合理公正的奖励制度;依据工作表现确立不同的报酬工资福利系统。通过规范企业运作，约束员工行为。

2、分工协作，层级管理:在物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中需对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。对管理层员工实施授权管理，即在一定的范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。

3、规范言行、注重仪表，实施形象战略。行为规范是形象战略的重要组成部分，建议将员工的言行举止、仪容仪表等软性因素纳入规范化管理范畴，制订详细的员工守则，让员工熟记于心，自我约束，自我控制，参照对比，严格执行，全面提高企业的美誉度。

素质评价，绩效考核

1、量化考核，客观评价:人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。建议通过"考核评鉴、行为测评、专项考试"三种管理人员素质评价系统，对员工的"德、能、勤、绩"进行全面客观的评鉴。制订科学、合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套实行绩效与综合测评相结合的考核实施方案。各级人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、绩效的高低、综合素质的优劣均可通过量化反映出来，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。

2、末位淘汰，吐故纳新:为使***物业管理队伍更有战斗力和生命力，建议在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化管理队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。

激励驱动，留住人才

近几年，物业管理行业人才流失现象严重。实践证明，企业要想保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓励员工奋发向上、努力工作;通过企业文化活动的形式，培养集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。企业文化的建设，不仅能为公司赢得了奋斗的成果，也能为公司赢得人才与人心。团结、拼搏、奋斗，建立利益共同体，尊重与沟通是植根于维维精神的"三大支柱"。

1、树立员工也是公司的主人翁管理理念:公司不仅给员工提供工作场所，更要给员工营造精神家园。通过充分沟通，实现人格平等，关注员工自我价值的实现，使员工与企业共同成长。强调规范管理中的人性化因素，在严格的制度管理中，关心员工，尊重员工，使企业在规范公平的基础上更富有人情味。

2、给人才创造机会，让机会造就人才。善待企业的每一位员工，鼓励每一个人都成为各自岗位上的行家里手，倡导竞争上岗，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，真正盘活企业的人力资源。

3、创造宽松的环境，发现人才，重视人才。在用人问题上要坚持唯才是举、任人唯贤的原则。管理人员能上能下、不拘一格，只要是人才，就应毫不犹豫地让其发挥最大的作用。为此，建议坚持员工建议制度，在广大员工中，定期开展调查活动，认真听取、分析、处理员工反映的意见和建议。

4、物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才的归属感。尊重人才、关怀人才，形成以人才为楷模的企业风尚。为此，除了要给人才委以重任之外，还应给予人才物质和精神的双重奖励。

5、营造文化氛围，促进交流沟通。提倡"尊重每一位员工"，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下级之间、同事之间的沟通与交流，增强员工的集体协用精神。同时也让企业人才更加重视集体，珍视现在的职位。

x小区物业服务管理办法：时代小区物业

时代广场(小区)物业管理办法

第一章总则

第一条为了加强**时代广场物业管理，保证住宅小区房屋和公用设施的正常使用，创造清洁、优美、舒适、安宁的生活环境，制定本制度。

第二条zz物业公司负责管理**时代广场的物业工作，包括制订、撤消、修改小区内的各项管理制度。

第三条 管理原则

1、统一管理综合服务

2、依法管理、遵守契约

3、依靠业户、齐抓共管

4、以区养区、取用于民

第四条**时代广场的公用配套设施，实行有偿使用，住户有合理使用权利和维护的义务。

第二章住宅小区的使用与维护

第五条业主按设计要求正常使用房屋和区内公配套设施，有责任保护房屋完整和使用的安全。

第六条 业主需对房屋内进行装时，应按开发部门的要求进行施工。

第七条 业主对房屋的使用，必须严格遵守下列规定

1、不准擅自改变房屋的结构及外貌。

2、不准随便改变窗户或阳台形状及色调和外墙的色调。

3、不准私自改变房屋内的供热、供水、排水。

4、不准私自安装暖气管线，增加或拆除暖气片。

5、不准在供热设备上安装放水装置或擅自启闭损坏控制阀门。

6、不得损坏楼梯间公共部分设施。

7、不准在楼房屋面上堆放物品，架设天线从事有损屋面防水保温的任何活动。

8、不准利用房屋从事危害他人合法权益和其他非法活动。

第八条房屋的维修

1、住房室内的电表、便器、门锁、洗手盆、水嘴、灯头、闭火、插头座属于业主自已的物品应正常使用，如有损坏由业主自已更换。室外部分属自然损坏的一切设施由物业公司负责。属人为造成的损坏由个人负责并追究其造成的一切损失。

2、毗连的房屋维修时，业主应积极支持配合，不得以任何借口阻碍维修工作。

第九条 凡需维修的房屋，责任者须及时进行维修，不得借故拖延或抵制。

第十条 小区内所有配套设施，不得随意动迁拆改，如人为造成损坏，应由损坏者修复或赔偿。

第十一条 业主有保护和美化住宅小区环境的权利与义务，禁止有损坏环境的行为

第十二条 为保护和美化住宅小区的环境业主必须遵守下列规定:

1、不得擅自搭建各种违章建筑。

2、末经批准不得擅自接水、接电

3、不准损坏电器设备、小区公共设施。

4、不准从楼上往楼下抛杂物。

5、不准在公用楼间、走廊、屋面、庭院堆放杂物

6、不准有影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱画、乱挂等现象和行为。

7、不准随地吐痰、乱弃烟头、纸屑、果皮瓶罐、乱倒垃圾。

8、晚10时至次日6时前小区内禁止播放大功率音响，大声喧哗吵闹，鸣放鞭炮。

第十三条 住户有责任配合治安人员做好治安保卫工作，保证小区秩序的安定。

第十四条 允许进入小区的机动车辆在小车区内须按指定的道路行驶场所停放。

第三章管理经费

第十五条为保证住宅小区管理和维修工作正常进行，物业公司遵循以区养区，取用与民的原则，每月收取物业费待定。

第十六条物业费服务项目

1、清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部位的卫生清洁，生活垃圾清运及经常性的保洁。专职保洁人员负责公共区域的清洁，请广大住户自觉遵守社会公德，确保小区环境整洁，住户应将室内日常垃圾用袋装好、密封，每日早7:00――8:00放置在门前，由保洁员按时收集。

2、保安管理。设专职保安人员坚持24小时的巡逻值班，维持小区的公共秩序。实行人防、技防相结合。发现可疑迹象或发生突发事件时，应立即通知物业管理办公室。

3、共用部位日常维修养护。屋面、梁板、柱、基础、楼道、楼道内外门窗等。

4、水电设施管理。对配电设备、设施进行日常管理维修。

5、排污设施管理。清疏和维修排水管道、化粪池。

6、根据需要增设的其他服务项目。

第四章 管理要求

第十七条 zz物业公司对违反本规定下列行为之一者视其情节轻重，依照有关规定处罚或移送公安部门究责任。

1、违反第七条，第十二条的任何一项的

2、无故拖延交纳各项费用，干涉管理人员正常工作抵制正常房屋维修的。

3、人为造成公共配套设施损坏的

第五章 zz物业管理公司和管理人员

第十八条 zz物业管理公司的宗旨是依法管理，热情服务，管理人员必须依法办事，严格管理，谦洁奉公。

第十九条管理人员必须热爱本职工作，忠于职守，努力学习，掌握管理技能，不断提高管理水平。

第二十条zz物业管理公司和管理人员如有不履行职责或有违法行为，业主有权向上级主管机关投诉。