x物业设备管理作业指导书（优选5篇）

x物业设备管理作业指导书

适配人群	工程服务人员，客户服务人员，设备管理员	使用场景	设备巡检，消防维保，给排水运维
制定目的	公司新来人搞不清设备管啥，怕出错漏活，想让大家一上岗就明白自己该盯哪些设备。
适用范围	所有工程和客服人员，盯小区里水电气暖、消防电梯、空调通风这些设备。
职责分工	工程主管牵头定计划，维修工每天巡检填表，客服帮住户报修，经理每月抽查记录。
禁止行为	不准跳过每日巡检，不准把报修单乱放，不准让没证的人碰配电箱和消防泵。
检查与监督	每天早上九点前填完巡检表，主管下午三点收齐检查，月底汇总问题；漏填三次扣绩效分，整改超两天加罚。

物业设备管理作业指导书

1目的和范围

1.1目的

本作业指导书明确了艾嘉物业管理公司的设备管理范围，使工程服务人员了解设备管理的基本概况。

1.2使用范围:适用全体物业工程服务人员与客户服务人员

2物业设备管理内容

2.1物业设备包括室内设备及物业管理区域内的室外设备与设施系统具体主要有给排水、供电、供暖、消防、安防、通风、电梯、空调、燃气供应、环境保护以及通讯网络等设备。这些设备构成物业设备的主体，是物业全方位管理和服务的有机组成部分。

2.2给排水部分主要包括:室内给排水、室内饮水系统、室内热水系统、室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统等。

2.3消防工程主要包括:消火栓消防系统、自动喷淋灭火系统以及其他非水消防系统(如干粉灭火器、泡沫灭火系统、卤代烷灭火系统、二氧化碳灭火系统等)。

2.4供热、供燃气、通风、空调工程主要包括室内供暖及热源、室内燃气供应、建筑物通风及防排烟系统、空气调节系统及冷源等;建筑电气主要包括:低压配电系统、建筑照明、建筑防雷、消防控制系统、安防系统、网络系统、通讯与广播及有线电视系统、环境保护设备等。

3物业管理公司管理的设备范围

3.1物业管理区域内的设备设施管理责任并非全部由物业管理公司承担。

3.2其应该承担管理责任的范围;

a.建筑的附属设备;

b.产权归全体业主公司的设备;

c.物业管理委托合同中约定的由物业管理公司管理的设备;

d.业主(或部分业主)特约服务中约定管理的设备;

e.政府颁发的有关政策、法规、条例规定的应由物业管理公司管理的设备，规定不由物业公司管理的，物业管理公司不负管理责任;

f.设备保修期内物业管理公司不负设备维修责任;

g.因各种因素物业管理公司无法履行物业委托合同时，不负设备管理责任。

x物业设备管理作业指导书：zz城物业设备管理运行程序

适配人群	工程部技术人员，物业设备管理员，工程主管经理	使用场景	设备选型采购，安装调试验收，日常运行维护
制定目的	物业设备老坏，影响住户生活。想让设备少出问题，用得久一点，修起来快一点。
适用范围	管工程部、保安部、物业部这些部门。管电梯锅炉这些设备从买进来到报废的全过程。
职责分工	工程部牵头干，领班盯一级保养，主管查二级保养，经理管大修验收。财务部管入账，资料员管存档。
禁止行为	不能不验货就入库，不能没签验收单就移交，不能跳过保养周期，不能没批就报废设备。
检查与监督	每月做一级保养，三个月做二级保养，一年安排大修。工程主管每月检查，没做完扣绩效。年底汇总问题，下年计划里改。

新星城物业设备管理运行程序

设备管理主要内容是指从设备的更新改造、选型开始，一直到设备报废为止的设备管理的全过程。按设备管理中的不同阶段，总程序可分为四个不同的运行程序:

1、设备的更新规划、选型、订购、安装调试及日常运行

1)设备的更新规划:根据物业的发展目标，结合发展商/大业主/业主委员会的意见，制订出3-5年中设备增添和更新改造的具体规划，由工程部提出，报管理处最高负责人审核后提交公司相关部门审核，经由公司物业管理部最高负责人审批同意后提交发展商/大业主/业主委员会。

2)设备的选型:选型应考虑三个方面。第一是技术先进，选用同类产品中效率高，操作简便，安全可靠并符合国家标准要求的产品;第二是同类产品互换性能好，选用检修简便，零部件通用性强的产品;第三是经济合理，选用能耗低和维修费用较低的产品。

3)设备订购:订购可由物业公司负责，也可由发展商直接订购，采购时必须注意随机附件、技术资料和易损件的供应等问题，订购合同按相关操作程序申报。

4)入库保管:设备到货运至物业后，必须及时开箱验收(进口设备应有外贸和商检人员到场)，查验装箱单、合格证书和技术文件等，按装箱单仔细核对品种，数量。认定质量合格的情况下，登记造册，办理入库手续。有问题时，应及时与有关单位交涉。开箱验收过程应有发展商人员在场。暂时不用的设备，仓库管理员应按技术要求做好保养工作后，封存入库。资料员应把全部资料编册存档。

5)设备安装调试:安装调试可由物业工程人员完成，也可委托供应商找专业公司进行。对关键设备的安装，物业工程人员应全程在场共同参加。验收工作由发展商、物业管理处、公司工程部等共同参加。特种设备(如电梯、锅炉等)应请政府部门参加。最后会签验收单。

6)设备移交、入帐及建档:依据设备竣工验收单，由工程部会同财务部门向使用部门移交(如保安部、物业部等)，根据设备统一编号，填写设备登记卡，列入台帐，工程部管理的设备应移交相关技术班组。

7)日常管理:设备移交后，应会同使用部门或班组制定设备的操作规程及完好标准，按操作规程运行操作，定期检查确保设备正常运行。

2、设备的定期维护保养，即设备一级、二级保养和设备大修，工程部应编制年度维修计划，设备的一、二级保养的内容和标准以及外判保养的项目。外判项目中应审核合同中有关保养程序和计划，并在合同执行中配合和监督。

1)一级保养:物业小区或小区的动力、电气设备等，可每月按一级保养的内容进行一次保养工作，保养内容根据相关设备和系统的保养要求和程序进行。一级保养由领班督促检查，工程主管抽查。

2)二级保养:设备使用三个月后按规定进行二级保养工作，根据保养程序和要求，逐项开展。二级保养由领班和工程主管/经理进行验收并备案。

3)设备大修:一般设备使用一年后，可进行大修程序工作(视各设备、系统情况而定)。大修项目确定后，应填写大修申请表，编制大修方案，明确修理内容、技术标准，并做好技术资料及备件准备工作。对大型重要设备或系统建议由专业公司承担大修工作，修理过程中，要做好现场质量及进度监督工作，大修结束，应组织竣工验收工作并将大修技术资料完整归档。

3、设备的技术改造，设备在运行一段时间后，会发现某些系统和设备配套不尽合理等情况，需在设备原有基础上作一些技术、效率、安全、环保和节能等方面的技术改造，工程部须对改造的原因、方案提出可行性报告，上报管理处最高负责人，经公司工程部审核后，发文给发展商建议改造，设备的技术改造程序与大修程序相同。

4、设备的更新报废，设备的更新报废应同时办理，设备的报废原则为:

1)国家指定的淘汰产品。

2)已超过使用期限，损坏严重，修理费用昂贵。

3)因受自然灾害或事故损坏，而修理费接近或超过原设备价值的设备。

4)虽能运转，但有严重隐患，而修理费用昂贵的设备。

5)无法修复的设备。

设备报废应由使用部门提出申请，由工程部会同有关技术单位进行评判和技术鉴定，确认后，由工程部出具书面报告报管理处最高负责人，价值超过人民币2000元的应报公司工程部审批，经公司物业管理部最高负责人同意后，报发展商或业主委员会审批通过后，方可办理报废手续。

x物业设备管理作业指导书：z小区物业设施设备管理内容

适配人群	物业工程主管，设施管理员，维修技工	使用场景	小区运维，设备巡检，故障抢修
制定目的	设备老坏影响住户生活，想让所有机器一直好用，不出问题，服务不掉链子。
适用范围	管物业工程部所有人，管配电、给排水、消防、电梯、弱电、通风这些机器。
职责分工	维修主管盯运行，值班员报异常，管理处建台账，工程维修中心抽查和备份资料。
禁止行为	设备房不标名字和责任人不行，设备没挂牌不行，故障不挂“待维修”牌不行，台账不建不行。
检查与监督	每月查标识和台账，季度查运行记录，缺一项扣绩效，整改超3天罚200元，年底评优一票否决。

小区物业设施设备管理内容

目的:通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求

工作范围1.供配电系统设备:高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜)。

2.给排水系统设备:各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。

3.消防系统设备:电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、co2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。

4.电梯设备:各类电梯及其附属设备。

5.弱电系统设备:电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。

6.通风系统设备:通风设备及其附属设备。

工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。

2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。

②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。

③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。

3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备台账》。

②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。

4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。

②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。

③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况，及时通知设备责任人或主管处理，并做好记录。

④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。

5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。

②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向维修主管报告，请求主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。

x物业设备管理作业指导书：管理处出租物业设施设备管理模式

适配人群	维修队人员，物管处专员，承租方代表	使用场景	物业出租交接，设施损毁处理，退租现场核验
制定目的	怕租出去的设备被乱动乱改，弄坏了没人认，大家扯皮。想让每处设备都有据可查，出事好找人。
适用范围	管租房子的人和维修队、物管处。管设备检查、签字、巡查、维修、抄表、退租核对。
职责分工	维修队天天跑现场看设备、修设备、抄表、填单子；物管处管协调、收单子、处理赔偿；租方得配合签字、按契约用设备。
禁止行为	不能私自移设备位置，不能自己改线路，不能弄坏不报，不能拒签检查单，不能退租时不一起核对。
检查与监督	维修队每月至少巡检两次，物管处每季度查记录本，没按时填单罚50元/次；9月起执行，首月试运行，问题报物管处调整。

项目管理处出租物业设施设备管理模式

1.租方与公司物业管理处达成承租意向后，由维修队、物管处、求租方代表共同对所承租区域的设备设施进行检查。

2.维修队按现场的物业设施状况详细填制记录表，并与租方代表、物管处三方共同签字确认。

3.《物业设施状况记录表》一式多份，除维修队留存一份外，其余根据需要附于《物业租赁契约》后由契约收执方保存备查。

4.承租方租用的物业设施应按契约规定使用及维护，并接受维修队日常巡查监督管理。

5.维修队负责日常对出租物业区域的设施进行巡查，及时维修保养。

6.如发现出租给承租方的设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约规定的，应立即制止并报告物业管理处。出租的物业设施由物业管理处负责归口管理

7.承租方损毁所租用的物业设施的情况反馈至物管处后，由物管处、维修队、租方代表共同现场核实损毁范围，由维修队根据情况填写记录单，三方签字确认。

8.租方移位、更改、损毁的物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原，或由维修队修复。所有损失及费用由物管处负责按契约规定索赔处理。

9.出租的物业设施设备在正常使用情况下发生的各种故障均由承租方直接向物管处反映，再由物管处按报修程序通知维修队进行维修。

10.维修队按要求定期对出租区域的物业设施进行保养、检修，所有计划均事先向物管处反馈，由物管处联系租方做好协调。其它事项按《维修队运作规范》处理。

11.维修队负责定期按物管处要求准确对出租的物业区域的用水、用电、空调等各种能耗数据进行抄表统计，填制记录交物管处。

12.出租物业退租时，由维修队、物管处、租方代表共同对照契约所附承租时的物业设施设备状况记录现场进行核对，填制退租物业设施移交单。

13.其它事项按公司物业管理规定处理。

签署人:物业管理有限公司

x物业设备管理作业指导书：校区物业设施设备维修维护使用运行管理技术要求

适配人群	物业工程主管，设施运维技师，机电值班员	使用场景	校区运维，宿舍维修，教学楼保障
制定目的	校区设施老了容易坏，学生老师天天用，得有人管好修好，别出事耽误上课和生活。
适用范围	物业团队管所有房子、水电、电梯、空调这些，从外墙到厕所马桶都算在内。
职责分工	物业经理牵头定计划，维修工动手干，校方后勤每周抽查记录本和现场。
禁止行为	不准乱贴乱建，不准改房间用途，不准让电梯带病跑，不准水池不消毒。
检查与监督	每天查照明水电，故障20分钟到场，12小时修完；没做到扣当月绩效，月底校方打分看整改。