住宅小区电梯运行管理程序（优选10篇）

住宅小区电梯运行管理程序

住宅小区电梯运行管理程序(七)

1.电梯安装结束，取得质量技术安全监督部门发给的电梯准用证后，方可投入运行。

2.物业公司的电梯工须经质量技术监督部门培训，并取得电梯操作员资格后(年审有效期内)，方可上岗操作。

3.电梯按规定的时间运行。在保证服务的前提下，合理配置资源。

4.电梯日常维保按《电梯巡检记录表》项目展开工作，保证最佳外观状态和使用效果。

5.电梯管理应按《电梯维修保养安全操作规范》操作，以达到安全舒适的运行要求。

6.电梯实行客货分开，大堂保安应引导搬运货物的乘客使用专用货梯，禁止使用客梯载运货物，乘客搬运货物时应避免损坏电梯，乘客若搬运大量货物需专梯服务时，可通知电梯工现场配合，保洁人员运送垃圾严禁使用客梯。

7.电梯出现困人、水浸等紧急故障，电梯工应快速到达现场(上班时间内电梯工10分钟内;外委公司30分钟内)采取救援办法，及时安全地把人救出。

8.电梯机房按《电梯机房管理制度》进行管理，以符合设备正常运行的需要。

9.物业公司电梯工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。

10.电梯大、中维保后，3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。

11.相关记录:《电梯巡视记录表》

住宅小区电梯运行管理程序：住宅小区电话配套工程管理程序

1、目的:确保电话配套工程与区住宅建设同步完工，确保第一时间正确解决问题。

2、范围:适用于住宅小区开发项目。

3、职责:

3.1负责项目申请(向电话局)并负责向公司各部门收集各项下列资料:

3.1.1项目发展部提供大市政配套费交费证明、规划许可证。

3.1.2设计部提供1/1000有效地形图，1/500建筑及室外环境平面图，建筑单体图及单体水电图，项目技术数据。

3.1.3物业公司提供有效项目门牌号证明(衩申请的项目)。

3.1.4项目地盘主任提供项目施工执照。

3.2负责申报合同送工程部、预算部审核。

3.3合同执行过程，合同评审、进度、质量及验收标准控制。

3.3.1由于电话行业的特殊性，工程合同统一按电话局合同执行。

3.3.2工程施工周期，按四大市政公司作业流程，因自来水、煤气使用的是硬管，对敷设位置能变动性小，所以自来水、煤气应先施工，电话局在电话排管时可根据现场实际管位情况作上下左右变动，整个工期30天到45天(按30000平方米估算)。

3.3.3电话工程在施工过程中的质量控制主要从管位敷设标高控制、人工井位置及人工井配件安装数量控制。另每幢建筑单体的出墙管敷设标高及位置管径是否与规划图相一致，如果发现建筑施工单位未按要求施工，应要求施工单位整改直到符合要求。另负责协助电话局施工队在施工过程中按上海邮电管理局关于通信线路工程施工规范进行工程质量管理。

4、工程收费标准及申报建筑面积。

4.1新建住宅小区电话配套工程收费标准以上海市物价局沪价经(1998)第132号文执行。

5、作业程序:

5.1送建筑单体图，电、水、煤各一套交电话局营业室审图，电话局收取审图费0.20元/平方米，按新三区3.2万平方米计，审图费6400元，如请客吃饭或送1000元礼品，这笔审图费就可不交。

5.2向电话局申请住宅小区电话配套工程设计、施工委托申请时需附上本程序文件3.2-3.5的资料。

5.3合同生效后，电话局在30天内给申请方电话配套主干线草图，负责人将该草图交内配套工程师负责向各施工单位发放，要求出墙管位置严格按该草图施工。

5.4合同生效后，甲方按合同付款条件付款。

5.5电话局在收到工程款后的二个月内组织测绘工程师到现场核实施工内容。

5.6负责人联系电话局，设计室工程师安排设计计划书。

5.7负责人落实电话局安排施工计划，与施工单位取得联系，协商进场事项。

5.8负责人与各配套工程师及地盘主任共同召开协商会，内容主要是落实各配套单位进场施工顺序及分步施工计划，会上明确各配套管位的敷设区域及分块施工的进度。

5.9负责人协调电话配套工程的竣工验收，落实电话开通事项。

6、本程序文件应发放到下列人员;

注:1、本人保证严格按此文件要求执行。

2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。

编制:校对: 审批:发放号:

住宅小区电梯运行管理程序：s住宅小区搬运大件物品进出管理

为保证小区业主财产安全，物业管理部门根据"宽进严出"的原则，对进出小区的大件物品做出如下规定:

一、业主需搬出家电或装修材料等大件物品或因维修、处理闲置家俱、家电等情况，可凭业主证搬出小区。

二、物业使用人需搬出家电或装修材料等大件物品或因维修、处理闲置家俱、家电等情况，应提前到物业管理部门办理出门手续，并注明搬运物品名称，数量。出门时交公共秩序维护人员查验。

三、各业主不得将易腐蚀、放射性等危险物品及国家命令禁止的各类控制物品带入小区。如确因特殊原则，需要带入小区，必须提前向小区管理部门说明情况，得到允许后方进入。

四、在搬出物品时，发生损坏公共设施、设备、绿化等情况，应由搬运人进行赔偿。

五、对于长期不在小区内居住的业主委托他人搬出物品时，应提前与小区物业管理部门联系，得到确认后再行搬出。

住宅小区电梯运行管理程序：花园小区创建省物业管理优秀住宅小区申请报告

关于花园小区创建“省物业管理优秀住宅小区”的申请报告

省建设厅:

首先感谢省建设厅、aa市房产管理局对*花园小区物业工作的支持，在房管局的正确领导下由aa市某物业管理公司该小区物业管理工作取得了骄人的成绩，在我公司精心、科学和系统的管理和服务下，*花园小区先后获得了“优秀住宅小区”、“平安小区”和“花园式小区”等荣誉称号，为aa市物业管理起到了示范的引领作用。在20**年我们通过真诚的服务、高效的管理申请加入创建山东省优秀住宅小区的行列来，现将小区情况和物业工作汇报如下:

1、*花园小区基本情况

aa市*花园住宅小区由jn市某置业公司有限责任公司建设，某置业公司本着“倡导现代文明，传播居住文化”的开发理念，以高舒适度、高功能配置、高性能标准、高质量保证这“四高”的要求来设计开发建设aa市“*花园”小区。公司力将“*花园”住宅小区打造成aa市标志性高品味居住小区。

同圆*花园地处aa市东部，东邻龙山分局、西接新城办事处广场。小区占地5.5万平方米，规划建设商住楼18栋，总建筑面积8万余平方米。小区紧临aa市最大的市政绿化广场，周边绿化配套为本地最高标准，环境优美，空气清新，是市区最适合居住的地段。户型设计中强调客厅和主卧朝阳，并采用大阳台、落地窗、外飘窗、空中花园等现代居住建筑设计手法，使人与自然能够更自由的交流。

整个小区采用环抱分布、南北朝向、整体围合的立体景观布局。小区主要景点有瀑布涌泉、绿树芳香、小桥流水、曲径回廊，把中国古典园林中的“移步换景”、“情景交融”的景观精髓进行发挥，强调人与自然和谐的生活环境，创造宜人、和谐、自然的现代化的生活小区。

2、本小区物业公司简介

aa市某物业管理有限公司是国家物业管理三级资质企业。20**年8月18日被中国物业管理协会吸收为会员单位，8月23日取得了中国国际诚信体系会员证书，8月25日正式通过iso9001:2000国际质量管理体系认证。

公司不断吸收国内先进技术和管理服务理念，经过不断发展，在实践中已形成了一套完整的高品质服务体系。良好的管理理念与以人为本的企业文化，吸引了众多专业人才的加盟，公司目前拥有员工277人，专业高级职称人员37人，特殊工种人员17人，制定了多种物业管理业务的管理服务作业标准，最大限度地满足各种业主工作和生活的需求。公司对员工“实行半军事化”的管理体系，始终秉承“客户的需求满足就是我们的最终目的”的服务理念，始终坚持“以人为本，业主至上”的企业宗旨，竭诚为开发商和各界业主提供全方位的优质服务。

目前，我公司直接管理和顾问管理的主要项目有:aa市第一高中教学楼、办公楼、学生公寓、学生食堂及校园园区，面积9万余平方米;一中教书公寓，面接6万余平方;商场和酒店组成的新华大厦，面积约2万平方米;aa市国土资源局信息中心大楼1.2632万平方米;国泰现代城小区包括联排别墅，面积6.2万平方米;*花园小区，面积约8万平方米等，涵盖住宅小区、别墅、商场、学校及政府单位多种物业单位，为我公司的发展奠定了良好的基础。

我们深信，凭借良好的外部形象，超强的服务意识，科学、先进使用的管理体系，不断创新的工作精神，加之总结出的成功经验和模式，势必能够为各方业主提供高质量、高品位、高效率、全方位的物业管理精品服务，从而形成拥有良好口碑的品牌物业公司。

3、小区物业工作情况

我公司自*花园建设之初就对该小区进行了前期物业管理，今天社区的运行管理和*花园物业服务工作奠定了坚实的基础。为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为小区的物业管理服务过程中体现“差异化服务，人性化关怀”。从而提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利业主与物业公司良好沟通、业主与业主亲情相处、大家与社区文化融洽的的工作和生活环境。

3.1 基础物业管理工作

小区物业交付使用前，我公司派专业技术人员对小区物业实施前期介入，提出了大量的合理化、人性化的建议，减少了好看不好用、浪费不实用的设计和施工的不足，提高了小区及各种设备设施的实用和舒适性。对每套房屋、小区共用部位、公共设施认真查验验收手续、资料齐全，这一做法既维护了业主利益，保证了物业建造质量，物业公司与开发公司还成立了接管验收小组，为后期高品质的物业管理做好了全方位的铺垫。

在小区正式实施接管、服务前，我公司根据小区物业状况制定了物业服务方案，与开发公司签定了《*花园前期物业服务合同》。业主交房时，逐户与业主签定了《前期物业服务合同》，向业主发放《临时管理规约》和《住户手册》。

3.2 房屋管理与维修养护

根据《*花园物业管理方案》，对房屋共用部位警醒日常管理和维修养护，做好检修、保养纪录，对超过保修期的大中修问题，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划。小区无乱搭乱建现象，空调安装规范整齐。按照*花园《临时管理规约》要求，制定了完善的房屋装修管理规定，并与住户签订《*花园装修管理协议书》，物业管理员和保安员轮流检查，确保按要求、按时间的施工，取得良好的效果。

3.3 共用设备设施管理

小区内公共设施设备使用运行情况关系着业主日常生活秩序，为此编制了《公共设备设施维修保养计划》，并及时做好维修、保养和检查记录。对公用设施设备定期检查，巡查中以防、养为主，发现小问题的当场解决，属于大、中修或者需要更新改造的，及时编制维修改建方案和维修资金使用计划。

小区道路平整，设置了必须的各种交通标志，严格限制车速和鸣笛。为小区业主创造安静、安全的环境。对危及人身安全的设备设施挂设明显的标志和必要地防范设施，并制定各种应急预案。小区车辆实行入库及规划固定车位停放，车辆停放规范，无乱停乱放现象。

3.3.1 道路完好率及使用率95%。严格执行道路管理养护制度，合理使用道路，及时整修损坏的路面。

3.3.2 化粪池、雨水井、污水井、完好率的98%。发现问题，立即处理进行疏通，化粪池每半年清理一次，雨水井、污水井每一年全面检修一次。

3.3.3 排水管、明暗沟完好率97%。发现问题立即设计施工方案，处理并进行疏通，每半年进行一次全面检修。

3.3.4 照明灯及疏散灯完好率99%。每日记录检查情况及时更换检修，每月全面检查检修一次。

3.4 保安、消防、车辆管理

小区实现封闭式管理，各楼均安装楼宇对讲系统、监控和可视系统，设有大门岗、巡逻岗、检查岗，保安员均配有对讲机，还配有保安用电子巡更，同时从管理处内部转好制度建设，建立健全安保规章制度，使保安员有章可循。小区主出入口为智能道闸系统，一车一卡，外来车辆换证进出，并详细登记进出缘由和去向，保证了

车辆的有序和安全。巡逻岗每半小时对小区进行全面巡逻一次，发现问题及时用对讲机通知相关人员处理。

消防安全责任重大，这是我公司对物业管理的切身体会。“全员皆兵，预防为主”是我们开展消防管理工作的方式和原则。“全员皆兵”是指管理处的每个员工都是义务消防宣传员、义务消防救护员，他们平时在各自的岗位上从事自己的本职工作，火情发生时则迅速进入火情状态下的对应岗位，履行该岗位职责。“预防为主”是天天讲天天抓的日常工作内容，包括宣传教育和检查。在宣传方法上我们会采取多样化的宣传形式。在检查手段方面，将依照本公司iso9001程序文件的规定，包括“消防工作管理规定”、“义务消防员职责”、“紧急疏散程序”、“灭火救护程序”等等，在各项规定中我们都制定了细致严密的条款:

3.4.1 宣传教育。开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作方针的前提，设消防宣传栏、收看录相、散发宣传材料等向住户宣传消防知识。

3.4.2 加强监督。加强监督检查可防患于未然，我们将依照本公司iso9001质量保证体系的规定对小区内一切涉及消防安全的生活起居、装修施工进行监督检查，明确规定装修工程队必须配备灭火器材，将事故消灭在萌芽状态。

3.4.3 模拟演习。我们每年安排二次大规模消防模拟演习，训练义务消防队员救护能力，提高住户的消防意识，增强自救能力。

3.5 保洁绿化管理

为充分展现小区洁净、清幽的环境，体现出净化、绿化、美化的人文环境，使小区真正成为一流的花园式住宅区，为创建国优、省优打下坚实的基础，在保洁绿化工作上狠抓落实，责任到人，实行“三级检查，连带责任”的管理方式:

3.5.1 卫生管理机制。全员保洁:在小区管理处，上至经理，下至操作人员，全员树立保洁意识，人人都是保洁员，人人都是绿化员，保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理，还将承担起小区清洁维护、监督等工作。

3.5.2专业养护、责任分明，以"四有"促进管理。有专业管理，以一名物业管理员组成卫生绿化项目小组，全面管理;有专业队伍，保洁队和绿化队，层层落实;有明确的奖励措施，若有扣分因素，相关责任人扣发薪金;有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。

3.5.3服务标准。楼梯、公用过道:每日清扫2次以上，生活垃圾日产日清，保持洁净;路面:实行16小时全天候保洁，无杂物，无垃圾，道路洁净，每周冲洗公共通道2次以上;生活垃圾:每天上门收集3次，周围环境洁净;乔木:每周巡查二次，及时修剪枯枝，病虫枝，名贵树种悬挂标识牌;灌木:每周巡查二次，及时修剪，保持旺盛长势，注意灭虫害;花卉:每周巡查二次，勤浇灌，保持正常生长;草坪:及时修剪，夏季不长于15厘米，春季不长于10厘米。杂草每周巡查拔除。隔离绿化带和环型绿化带:每月修剪一次，定期浇水，关键对有特别形状的绿篱、花球重点养护。彻底达到无"五乱"的效果，即无乱张贴;无乱涂写;无乱排水;无乱堆放;无乱竖广告牌。

3.5.4监管措施。卫生、绿化离不开监管，在卫生绿化项目小组的组织下，对楼梯、路面、植被等全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机相结合，每季度进行评比检查，对未达标的卫生死角予以清理。

3.6 社区文化建设

社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品味的重要措施。随着时代的进步、经济的发展，人们已经不满足于一般的卫生、绿化、安全以及良好的服务，人们希望生活在一个体现文化色彩、关注个性发展、富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。住宅区社区文化恰能创造这种环境、满足这种心理需求。

我们在社区文化活动的实践中，积累了丰富的经验，在小区物业处的倡导下先后举办了:*花园业主“泉城一日游”、*花园仲秋联谊会、小区篮球赛、亲子教育讲座等多起大家乐活动，通过小区活动既丰富了业主的生活，也增进了业主与业主、业主和物业服务处的感情，是小区也感觉*花园小区好像是温馨、和谐、充满亲情的大家庭。

我公司认为“创优”，不仅是简单得达标，而是企业的一种自我挑战、一个更高的追求，更是一个有助于公司发展的契机。通过本次“创优”，我们将在管理机制上和服务水平上找差距、找不足、求创新，增强员工的服务意识，优化管理模式，争创知名品牌物业管理企业。

住宅小区电梯运行管理程序：x住宅小区绿化管理程序

公司程序文件

--住宅小区绿化管理程序

1.目的:

加强住宅小区绿化环境的正常维护和管理，给住户提供一个优美、舒适的居住环境。

2.适用范围:

小区绿化发包给分承包商负责，公司要求分承包商按合同中签定的绿化管理的要求与标准即乙方责任来实施绿化管理。

3.引用文件

3.1质量手册第4.6、4.9、4.10、4.12、4.13章

3.2iso9002标准第4.6、4.9、4.10、4.12、4.13章

4.职责:

4.1公司副总经理负责绿化设计，整改及大中型维护项目的审批工作。

4.2工程维修部负责绿化整改及大中型维护项目的施工计划，预决算审核监督、检查、验收和对分承包商的日常绿化维护监督、检查工作。

4.3工程维修部负责分承包商的选择与合同签定工作。

5.工作程序:

5.1工程维修部汇同其它部门一起研究提出小区绿化整改及大中型维护项目的计划，上报公司副总经理审批。

5.2计划审批后，工程维修部根据计划要求，选择分承包商。

5.3根据小区绿化特点，在与分承包商签定的合同中，要详细制定绿化管理的要求与标准即乙方责任。

5.4分承包商按合同要求，对小区绿化管理进行具体实施工作。

5.5工程维修部根据合同要求，每月二次对分承包商的具体工作按每周工作安排内容进行检查并做《绿化工作检查记录》。

5.6检查达不到合同要求，发《整改通知书》责令其进行整改，如仍达不到要求，工程维修部研究上报副总经理批准，撤消合同，另择分承包商。

5.7公司所有员工均有权制止一切对绿化植物，绿地和园林小区设施的破坏行为，对已形成的破坏行为，由经营管理部对其实施教育及赔偿，在工作过程中执行《物业管理服务规范用语》。

6.支持性文件与质量记录:

6.1《绿化管理的要求与标准》ej-wi-qp4.6-01

6.2《整改通知书》ej-qr-qp4.9-05

6.3《物业管理服务规范用语》ej-wi-qp8.1-02

6.4《对物业分承包商的选择和控制》ej-qp5.3

6.5《绿化工作检查记录》ej-qr-qp4.6-02

住宅小区电梯运行管理程序：水木清华住宅小区临时管理规约

宁波市水木清华住宅小区临时管理规约

第一章 总则

第一条 为加强水木清华住宅小区的管理，维护全体业主和物业所用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据国家《物业管理条例》和浙江省、宁波市物业管理等有关规定，制定本规约。

第二条 本临时管理规约由宁波杉杉鸿发置业有限公司制定，经辖区物业主管部门备案后作为商品房买卖合同附件。

宁波杉杉鸿发置业有限公司在物业销售前已将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

第三条 本临时管理规约对业主和物业使用人均有约束力。

第四条 宁波杉杉鸿发置业有限公司与宁波中建物业管理有限公司签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。

第二章物业基本情况

第五条本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称 水木清华;

座落位置 位于鄞州区集仕港镇望春工业园区;

物业类型 住宅小区;

建筑面积 约122779平方米。

第六条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备:

1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共走廊、户外墙面、屋面、公共进户门等;

2、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等;

3、依照相关法律、法规约定的其他由全体业主共有的部分和设施。

第三章物业的装修

第七条业主或非业主使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和是否需要报送备案等事项书面告知业主或者非业主使用人。在装修过程中，业主或非业主使用人应:

1、交纳装修履约保证金和装修垃圾清运费。

2、装修房屋过程中，应当注意保护建筑物的墙、柱、梁等结构体系，防止危及房屋的承重、抗风抗震及抗渗水能力;装修材料应分散堆放。

3、业主应按装修协议的约定从事装修行为，遵守装修的注意事项，不得从事装修的禁止行为。

第八条房屋装修时应考虑到全体业主的共同利益，突出体现物业保值增值的长期功能。各业主或物业使用人装修房屋时，应自觉遵守《宁波市城市房屋使用安全管理条例》等有关规定，按规定进行装修。同时接受房管部门或物业服务企业对装修房屋活动的检查、指导和监督，以免给物业整体设计带来破坏而影响自身利益。

第九条在装饰装修中禁止下列行为:

1、擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)，设计用途，功能和布局等;加装外墙墙檐或公共进户门;

2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

3、擅自占用或损坏楼梯、通道、房屋、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;

4、违法搭建建筑物或者构筑物(如:在房屋顶面上加层建房搭棚、安装卫星接收器、燃油锅炉);

5、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、供暖、有线电视、通讯、排水、排污、消防等公用设施;

6、违反规定擅自开挖地坪、破墙开门;

7、将不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房间;

8、擅自占用物业共用部位和公共场所放置装饰装修材料及装修垃圾;

9、在楼面上凿槽安装各类管道，包括在楼面上凿孔、打洞、砌墙或超标准增大荷载;

10、不得高空抛物;

11、不得影响市容观瞻或擅自在本物业外观乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

12、不得利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

13、室内不得制造超标准噪声，包括大音量播放电视、音响，举行喧闹的聚会、舞会，机器设备噪声等;

14、不得在公共场地、设施、绿化带上晾晒衣物;

15、法律、法规及规章中禁止的其它行为。

第十条 对本物业外立面装修，遵守以下规定:

1、保持原外立面设计状态，不任意改变或安装其他构件和设施;

2、阳台不得私自封闭，如需封闭需经物业服务企业同意，并在保持原有建筑风格的基础上，按统一式样、规格、颜色封闭;

3、露台不得违章搭建;

4、空调外机安装在原设计位置或物业管理企业指定位置，并按要求做好噪音及冷凝水的处理;

5、安装防盗窗(栅)的，应将防盗窗(栅)安装在窗内侧;

6、晾衣架设置不得突出外立面;不安装花架、雨蓬;

7、不得改变公共部位原有设计;

8、公共进户门处不得擅自加装门等设施;

9、沿街商铺广告牌按原有定位及尺寸安装，不得另行安装;

10、法律、法规禁止的其他行为。

第十一条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

为保证业主的正常休息，本物业管理区域的装饰装修施工时间如下，其他时间不得施工:

集中装修期间07:00时――21:00时;

集中装修期限后周一至周五07:30时――18:00时;

其中节假日施工时间为08:00时――12:00时

14:00时――18:00时，

进行高噪音、大灰尘、有异味装修施工作业时间为

09:00时――11:00时，

14:00时――17:00时;

节假日不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

第十二条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第四章物业的使用

第十三条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第十四条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十五条业主因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第十六条 各业主、使用人在物业使用中，除遵守国家、省和宁波市有关法律、法规的规定外，不得有下列行为:

1、私设摊点、跨门营业;在店铺外的走廊上放置杂物等物品;

2、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物和高空抛物;

3、在物业共用部位、共用设施设备上乱涂写、乱刻画、乱张贴、乱悬挂;

4、影响市容观瞻的乱搭、乱挂、设立广告牌;店面招牌的设置应符合物业的整体美观并经相关职能部门审批后进行设置;

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质等，违反规定燃放烟花爆竹;

6、践踏、占用、擅自改变、破坏环境绿化用地(将绿化擅自改为私家花园);损坏园林建筑小品，在树上刻画、拉绳(铁丝)晒衣服等;

7、聚众喧闹、噪声忧民等危害公共利益或其他不道德的行为;

8、其他违反法律、法规的行为。

第十七条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

1、22座以上客车、货车(如有搬家等特殊情况，需经物业管理处同意后，方可进入)以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区;

2、机动车辆在小区内行驶，时速不得超过 5 公里，禁止鸣号、试车、修车、练车;

3、机动车应在专门的车位停放，禁止在消防通道、消防井盖、人行道和绿化等场地停放;

4、使用停车位的业主，应承担车位的综合服务费或租赁费，且车位仅可作停放车辆之用，不得自行在车位上安装任何设置;停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除;

5、有私家车位(库)的业主或非业主使用人应将机动车停入私家车位(库)，不得停放于公共车位、公共通道及道路;若确有临时性停车需要的，停放时间不得超过15分钟(装卸货、搬家等特殊情况除外)。

第十八条业主在出租物业时，不得拆改卫生间、厨房及供电、供水、供气等设施;不得在屋内增设卫生间、厨房等;不得改变车棚、车库的使用性质;不得群租。

第十九条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养宠物，应遵守有关养犬管理规定及有关法律法规的规定并应遵守以下约定:

1、在犬只外出时应为犬只戴防护口罩、佩束犬链，并由成年人牵领、看管，即时清除犬只排出的粪便。

2、因宠物在本物业管理区域内所造成的一切人身伤害或对公共财产、其他业主的财产损失的，由宠物饲养人负责。

3、遇重大疫情时，宠物饲养人应积极配合政府主管部门和物业管理企业实施的卫生防疫措施。

第五章物业的维修养护

第二十条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十二条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方(如所在地居委会或派出所)的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，同时由此引起的损失由受益人负责。

第二十三条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应告知物业服务企业及社区居委会，并征得相关业主同意后报相关职能部门审批，在约定期限内恢复原状。

第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十五条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第六章业主的共同利益

第二十六条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利:

1、根据本临时管理规约配合物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

2、以批评、规劝、公示、宣传等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为。

第二十七条建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。

第二十八条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同、前期物业管理服务协议的约定按时足额交纳各项物业服务费。

业主未按规定交纳物业管理服务费的，物业管理公司和业主委员会应当督促其限期交纳，并按合同或协议要求支付滞纳金，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业管理企业可以在物业管理区域内公布欠交费用的业主姓名、楼座房号进行催缴;仍不交纳的，物业管理企业可以依法直接向人民法院提起诉讼。

第二十九条业主在办理交付手续后或在符合交付条件而由于业主自身原因延迟交付的，不论是空置或业主没有入住使用，业主均应按照前期物业服务合同的约定按时全额交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供前期物业服务合同约定之外的特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。

第三十条业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，业主应与物业服务企业结清各项费用。

第三十一条物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第六章违约责任

第三十二条 业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十三条 业主违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十四条 建设单位未能履行本临时管理规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

第七章附则

第三十五条 本临时管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十六条本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十七条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约。

第三十八条本临时管理规约由建设单位、物业服务企业和每位业主各执一份。

第三十九条 本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。

承 诺 书

本人为(物业名称及具体位置，以下称该物业)的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下:

一、确认已详细阅读 宁波杉杉鸿发置业有限公司(建设单位)制定的“水木清华住宅小区 业主临时管理规约”(以下称“本临时管理规约”);

二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约;

三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任;

四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

承诺人(签章或签字)

住宅小区电梯运行管理程序：某绿色住宅小区管理要求

保安管理:

在绿色住宅小区保安管理方面主要从技术设备防范和人手管理防范着手进行管理:

一、依靠技术设备防范管理方面有:

1、各小区主要出入口、通道设置闭路监控系统，各监控镜头连接监控中心系统，实现24小时监控。

2、各小区主要出入口、通道设置车辆出入ic卡闸杆系统。

3、各楼宇楼层内设置有消防监控喷淋装置，并连接到消防监控系统，可以及时发现和通报火灾，并及时采取有效措施，控制和扑灭火灾。

4、各梯间大堂出入口设置有可视对讲系统，可以与住宅小区物业管理中心或小区警卫有线或无线通讯，从而起到防盗、防灾、防煤气泄漏等安全保护作用，为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。

二、在绿色住宅小区人手防范管理方面:

1、对物品出入放行等情况进行核实登记。

2、对外来人员来访进行登记管理，控制闲杂人员进入，有效加强了社区安全防范。

3、对出入车辆实行放行凭条登记管理，作为车辆出入凭证，从而起到防盗等安全保护作用。

4、对辖区内出租房进行登记管理，清楚辖区出租房居住人员情况，并实施有效管理。

5、保安通过不定时、::定点对辖区实行24小时巡逻、监控管理，及时发现问题，并采取有效措施，为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。

三.绿色住宅小区建设及管理规章制度:

1、实施《社区文化建设管理制度》，不定时开展社区文化活动，提高社区生活质量，创造社区和谐居住环境。

2、实施《设备维修保养服务管理制度》，并设水电运作组、土建维修组对辖区内的公共设备、设施及时维修保养，确保设备正常运作。

3、实施《安全防范管理制度》，对小区实行24小时临控，为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。

4、实施《装修监控管理制度》，根据国家装修管理规定，对不符合环保、消防安全的材料进行有效地控制。

5、实施《清洁卫生环境管理制度》，对生活垃圾实行日产日清，并定期对虫害进行消杀，营造良好的小区卫生环境。

6、实施《绿化环境管理制度》，有独立的苗莆，定期对小区绿化进行维护。

7、制订《突发事件应急处理管理制度》，对台风、洪灾等起到操作指引作用，极大地避免业主的生命财产受到损失。

8、实施《业主(住户)投诉处理、服务管理制度》，对业主投诉问题及时处理，并提供优质服务，为业主营造一个温馨、舒适、安全的居住环境。

住宅小区电梯运行管理程序：住宅小区物业管理内容

住宅小区物业管理内容(三)

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为"六项管理、三类服务"，即"房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理";常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行"管养合一"主要落实在以下几个方面:

a、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

c、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循"高标准、严要求"的环境卫生管理和"高质量、高频度"的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻"预防为主、防治(消)结合"的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

住宅小区电梯运行管理程序：住宅小区物业管理目标

住宅小区物业管理目标(五)

1、基本要求

(1)执行质量管理体系;

(2)管理人员、专业操作人员按国家规定取得上岗证书;

(3)建立健全劳动管理、服务质量、岗位职责、财务管理、公共维修金使用管理，档案管理等制度;

(4)员工着装统一、挂牌服务、行业规范、文明礼貌;

(5)与服务对象签订规范的物业服务合同，双方责权明确，并严格履行承诺;

(6)企业对所承接的物业项目按规定要求进行接管验收，手续齐全，并建立物业和档案，查阅方便;

(7)按合同要求和政府规定公开物业服务收费项目、收费标准，定期公布代收水电费、经营性收支帐目、房屋公共维修金账目;

(8)公示24小时服务电话，按合同约定的时间进行报修、一般小修10分钟之内到达现场，做到小修不过夜，维修有记录;

(9)建立业主求助、投诉记录，处理及时，并有回访记录;

(10)每年至少进行2次征求业主意见的活动，业主满意率在95%以上;

(11)物业管理费收缴率95%以上，用户有效投诉率1%以内，处理率100%;

(12)物业管理人员专业培训合格率100%。

2、房屋管理

(1)按规定要求对房屋竣工总平面图、单体建筑结构、配套设施、地下管网工程竣工图以及综合验收、消防验收等技术档案资实收集齐全，管理妥善;

(2)按规定要求建立住宅装饰装修管理制度，并告知业主和使用人，每天进行巡视，发现违规行业进行劝阻或及时报告业主委员会和有关部门进行处置，有记录可查;

(3)每半月对房屋的地基、承重结构、公共楼道、消防通道、公共部位的门窗、屋面、外墙面、小区道路和其他公共设施进行巡视并有记录;

(4)按物业服务合同约定建立房屋维修养护制度。需要维修的，属小修的按合同约定及时组织维修，属大修的及时编制维修计划报业主委员会审批然后组织实施，房屋维修养护有记录、有完备的手续，维修金的开支符合规定;

(5)小区各栋、单元、楼层、户、公共设施、设备房、地下车库、道路有明显标识;

(6)无违章搭建，消防通道无占用堵塞，外墙面、楼道、路面无破损;空调室外机安装有序、冷凝水集中排放;

(7)无室外安全铁栅、无阳台包封;

(8)房屋零修、急修及时率100%。

3、房屋公共设备设施维修养护管理

(1)建立公共设备设施档案，包括权属清册，设备台帐、设备卡、运行记录、维修保养记录;

(2)配备专职的机电工程人员负责公共设备设施日常的管理与维修保养工作，维修保养记录齐全;对设备24小时有专人值班;

(3)设备设施外包维修保养的应有外包协议，检查记录齐全;

(4)建立健全设备设施管理、运行、保养制度、作业指导书;

(5)每天1次对设备设施进行巡视，并有记录;

(6)按法规要求及物业服务合同的约定，对设备设施进行维修保养，属小修的应及时维修，设备设施维修及时率100%、完好率100%、合格率100%，道路完好率及使用率99%;维修服务回访率100%

(7)二次供水设施及水质取得合格证;

(8)消防设施至少每个月运行保养一次，设备设施完好率100%，随时可投入使用;

(9)路灯、楼道灯、应急灯完好率100%;

(10)容易危及人身安全的设备设施有明显警标志和防范措施，对可能发生的各种设备故障有应急方案;

(11)设备房应保持整洁、通风，无泡、冒、滴漏和鼠害，设备无油污、灰尘、锈斑;设备卡和状态标识齐全、醒目;设备配套专用工具齐全。

(12)电梯具有专业资质的人员进行定期维护保养，年检合格，有安全使用标识。电梯一般故障维修停机不超过2个小时;

(13)外电停电有预先告知，备用电源5分钟之内投入使用。

(14)化粪池、雨水井、污水井完好率100%，排水管、明暗沟完好率及使用率98%以上。公共文体设施、休息设施完好率95%以上。

4、公共秩序维护管理

(1)小区主要出入口设有固定安防值班员，24小时值守，有值班记录，对来访人员经业主确认后方可过入，并有登记;

(2)小区重点部位每1小时巡视一次，有巡视记录;

(3)对车辆进出小区有记录，车辆停放有引导，停放有序;

(4)对大件物品出小区须经业主确认;对装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理;

(5)不定期在小区开展消防、治安防范以及有关公共秩序方面的宣传;消控中心有专职值班人员，24小时值班;

(6)对小区主要部位和周界实行24小时监控，对小区存在的安全隐患及时采取措施予以消除，接受业主24小时专线救助;

(7)对小区火灾、治安、公共卫生等突发事件有紧急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(8)治安案件、火灾发生率1‰以下，消防设施、设备安好率100%，违章发生率1%以下，处理率100%。

5、公共保洁服务

(1)小区按单元设置生活垃圾投放箱、桶，生活垃圾每天清运2次，垃圾箱、桶清洗干净无臭味、异味，并进行消毒;

(2)小区楼内公共楼道、通道每天打扫2次，每天擦洗一次;楼梯扶手、公共窗台、消防栓箱每天擦洗一次;小区公共道路、场地每天打扫2次;公共玻璃窗、雨阳棚、屋面天台、天沟每月清洁一次;楼道灯、路灯每两个月清洁一次;电梯轿箱每天清洁1次，每2天上1次保护液;

(3)小区内公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次;雨水、污水井每月检查清理一次，并视检查情况及时清掏;化粪池每月检查一次、每年至少清掏一次，发现异常及时清掏;

(4)对公共环境每月消杀2次，遇有特殊情况要及时进行消杀或按政府有关部门的布置统一进行消杀;

(5)二次供水水箱按规定进行清洗，水质达标。

(6)公共卫生间每天清洁4次无臭味、异味。

(7)外墙清洗每年一次。

(8)清洁、保洁率达到99%。

6、绿化养护管理

(1)有专业人员实施绿化的养护管理，绿化养护管理实行外包的应有协议书和监督检查记录;

(2)针对植物的生长习性对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、浇水、施肥等养护;保持观赏效果;

(3)

定期进行清理绿地杂草、杂物;

(4)根据季节和气候状况，适时对花草、木进行病虫害的防治

(5)小区的绿化长势良好，草地无明显杂草、杂物、修剪平整、无斑秃，花卉、绿篱、树木无枯萎现象，绿篱修剪平整、造型美观

(6)小区的小品景观维护管理良好。

(7)绿化养护管理的日常记录完整。

(8)绿化完好率99%以上。

说明:

1、房屋及配套设施完好率、设备设施及房屋零修/急修及时率、设备设施返修率、大中修工程质量合格率、停车场/道路完好率、机电设备完好率、公共文化设施完好率，根据设施设备清单与维修记录表、完好情况等进行统计测算。

2、维修工程回访率是根据维修回访记录与维修数量进行统计。

3、绿化完好率、清洁保洁率根据绿化维护养护检查表及室内、外卫生检查表进行统计。

4、管理人员专业培训合格率根据专业管理人员和持证情况进行统计。

5、客户有效投诉率、有效投诉处理率根据业主投诉、处理结果等情况进行统计。

住宅小区电梯运行管理程序：物业管理员《住宅小区的物业管理》试题

一、单选题

90、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志是，是否具备( )

a、建设达到一定规模，基础设施配套齐全 b、室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施 c、按照城市统一规划而建设，并以投入使用 d、是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域

91、住宅小区物业管理的主要对象是( )

a、房屋 b、业主 c、设备 d、环境

92、( )是最容易被管理控制的因素、也是住宅小区构成中最重要的因素。

a、人为环境 b、地理环境 c、自然环境 d、社会环境

93、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。

a、北京 b、青岛 c、广州 d、深圳

94、住宅小区物业管理是( )过程。

a、超期管理 b、静态管理 c、动态管理 d、静态、动态管理

95、物业开发商可以通过与物业管理公司签订( )，委托其介入物业的前期管理和销售工作。

a、托管合同 b、临时委托合同 c、永久性合作协议 d、合作备忘录

96、住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是( )

a、创造最大的经济效益 b、减少漏交管理费的现象 c、使住宅小区居民满意 d、协调好业主之间的关系

97、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。 k#c

a、经常性的监督检查 b、业主委员会的督促 c、广大业主的自觉性 d、签定公约或管理制度

98、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签定( )。

a、前期物业管理服务协议书 b、前期物业委托管理合同 c、临时物业委托管理合同 d、永久性合作协议

99、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。

a、第一个业主入住一年 b、全部业主入住 c、成立业主委员会 d、接管验收

100、业主公约签定的条件是小区入住率达( )以上，已入住业主中持有产权( )以上。

a、30%，30% b、30%，50% c、50%，50% d、50%，80%

101、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由( )编制。

a、物业管理公司 b、业主委员会 c、特产办事处 d、房地产行政管理部门

102、住宅小区物业管理形式是( )

a、行政性管理 b、监督式管理 c、协商式管理 d、文件化管理

103、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求有( )。

a、房屋完好率达98%以上 b、居民满意率达90%以上 c、房屋零修及时率达100% d、新建小区公共绿地人均3平方米以上

104、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得( )

a、高于16oc b、低于16 oc c、高于20oc d、低于20oc

105、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定新建小区公共绿地人均( )平方米以上

a、0.5 b、1 c、2 d、3

106、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定对管理单位的评议满意率达( )。

a、90%以上 b、95%以上 c、98%以上d、100%

107、实行( )管理是指把设施的运行划分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。

a、动态 b、静态 c、多元化 d、状态化

108、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为( )。

a、管理者的管理手段在不断地变化 b、住宅小区的居民在不断地变化 c、物业在使用过程中不断发生变化 d、物业管理企业经常发生变化

二、多选题

; 109、住宅小区由( )构成。

a、居民 b、居住面积 c、居住设施 d、居住环境

110、住宅小区房屋按产权划分有( )。

a、异产毗连房屋 b、私人房屋 c、集体房屋 d、国有公有房屋

111、居民个人对自己拥有所有权的房屋享有( )等法律允许范围内的一切权利。

a、占有权 b、享用权 c、排他权 d、处置权

112、在法律允许的范围内，居民对自己拥有产权的房屋可以( )

a、 租 b、出售 c、抵押 d、赠与

113、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》为我国城市住宅小区管理( )奠定了基础。

a、正规化 b、自动化 c、法制化 d、现代化

114、住宅小区物业管理主体由( )组成。

a业主和业主大会 b、业主委员会和物业管理公司 c、政府相关部门 d、房地产开发建设单位

115、iso9000质量体系认证最终要达到的目的是( )。

a、精神文明建设 b、提高人的素质 c、以质量保持市场 d、以质量扩大市场

116、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有( )。

a、房屋完好率 b、群众满意率 c、零修及时率 d、各种费用收缴率

117、住宅小区物业管理的原则包括( )。

a、依法管理原则 b、有偿服务原则 c、状态化管理原则 d、专业化与标准化管理相结合原则

118、住宅小区物业管理公司实行( )的服务原则。

a、有偿 b、低价 c、高档 d、高效

119、住宅小区物业管理的特点有( )。

a、重服务 b、重物不重人 c、重人不重物 d、重开发利用

三、判断题

120、( )住宅小区是指建设达到一定规模、基础设施配套齐全、已建成并投入使用的、相对封闭独立的住宅群体或住宅区域。

121、( )自然环境如何将直接影响人们的身体健康，所以，它是衡量住宅小区物业管理水平最直接、最重要的标志。

122、( )住宅小区最大特点是相对封闭独立、居住功能单一、居民居住集中。

123、( )住宅小区房屋产权多元化是指一个住宅小区由众多具有居民所有权房屋组成。

124、( )住宅小区公共设施社会化是指小区内的所有房屋及其附属设施、设备都属于公有，形成公有社会化格局。

125、( )住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。

126、( )iso9000族的核心就是创名牌企业。

127、( )住户手册是强制性、具有一定法规约束力的执行性文件

128、( )住宅小区物业管理手段是先进的计算机技术在管理工作中的应用。

129、( )住宅小区的一切物业都是为小区居民居住和生活服务的，使住宅小区的物业发挥最大的使用价值，物尽其用，是住宅小区物业管理的最大职能。

130、( )住宅小区物业管理主体是由多方面构成，如果不依法进行权利之间的界定，住宅小区物业管理工作就容易发生混乱。

131、( )物业管理服务价格的确定，不仅要考虑补偿服务过程中的生产和人力消耗，还要考虑按规定缴纳的税金。