某住宅小区管理处火灾处理程序（优选10篇）

某住宅小区管理处火灾处理程序

适配人群	物业管理员，消防对接人，现场负责人	使用场景	火灾初期，火情上报，人员疏散
制定目的	怕火灾没人管乱套，想快点灭火救人护财产，让大伙儿知道咋配合不慌。
适用范围	所有管理处员工，管报警、灭火、带路、疏散、抢救、查现场、报损失。
职责分工	现场员工先动手，负责人查原因带路，管理处领导组织疏散和上报，消防队来后听指挥。
禁止行为	不能光看不报火警，不能扔下火不管自己跑，不能乱动现场，不能漏报损失。
检查与监督	发现火立刻行动，负责人当天盯流程，没做到扣当月绩效，主管每周查记录，每月复盘漏洞。

住宅小区管理处火灾处理程序

1.当发生火灾时，所有员工必须及时报警和立即投入灭火抢救战斗，保护人民生命财产和国家财产安全;

2.现场员工立即扑火，尽快将初起的火源扑灭，在无力扑灭的情况下，应尽力控制火势蔓延，同时报警求援;

3.现场负责人查明起火原因、部位、燃烧物品的名称，以便消防队运来合适的消防用品和药品;

4.派专人迎接带路的消防灭火主力，尽快赶往现场救援;

5.管理处有关负责人应组织人员疏散，抢救被困人员和抢救财物，防止趁火偷盗;

6.扑灭火灾后，保护好火灾现场，配合消防主管机构清查，协同主管部门查明火灾原因，确定责任，并做好记录存档备查;

7.调查统计火灾损失，上报市消防局和上级行政主管机构，请市消防局出具证明作为向保险公司核定保险赔偿损失;

8.请投保的业户和保险公司共同核定保险赔偿损失。

某住宅小区管理处火灾处理程序：住宅小区设备、施维修管理内容

适配人群	维修班长，维修工，设备管理员	使用场景	设备试运行，机房巡检，管道清理
制定目的	小区设备老坏，业主总抱怨。想让电梯、水泵这些不罢工，大家住得安心点，故障少一点，安全多一点。
适用范围	管维修班、管理员、前台。管电梯、发电机、通风机、水管、楼道、门窗这些。
职责分工	维修班长带头干保养，管理员天天巡楼，前台接单派活，工程部盯着大修，物业经理月底查记录。
禁止行为	不准机房堆杂物、不准在机房吸烟、不准漏油漏水、不准不填维修表、不准拖过三天才修小问题。
检查与监督	班长按计划表做保养，管理员填日巡查表，前台记好每单时间，物业经理每月抽查，没做到就扣绩效，月底开会讲问题。

住宅小区设备设施、维修管理内容

1、设备、设施维修保养管理

为了提高公共设备的安全率，降低设备设施故障率，确保小区公共设备设施安全、正常稳定运行，设备设施完好率为98%以上，为小区业主/住户提供安全优质服务，规定维修班长必须按照《设备设施保养计划表》实施操作，并认真填写《设备维修记录表》。具体规定如下:

(1)设备设施维护保养:要求所有设备均设立《设备标识牌》，所有设备、管道、电气、仪表、支架、设备房地面等必须经常进行清洁，所有设备应无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，保持无锈蚀、油漆无脱落，并定期检查、维修和试运行各种设备，注意防尘、防潮、防腐蚀。

(2)柴油发电机设备:要求每半个月按《柴油发电机运行管理规程》试机，并按照《柴油发电机保养计划》进行保养维护。

(3)通风设备:要求所有机房每天巡查一次，并定期检查机组、配电箱，皮带张紧度，过滤网须完好无损且每月清洁一次，所有机房不得堆放杂物整洁干净，机房内禁止吸烟，机房门灵活无破损。

(4)给排水设备:要求维修工每月必须对下水管道、雨水管、排污管进行检查清理干净杂物垃圾，所有闸阀除锈打黄油，检查潜水泵、电源线及漏水检测探头，并进行绝缘测试。

2、房屋巡检管理:要求管理员每天必须对小区楼宇楼梯通道、门窗玻璃、车场、公共场地、公共设备进行巡检，填写《管理处日巡查表》，详细记录巡查情况，对存在的问题下单给相应部门进行整改;维修班负责所有设备、机房、管井房进行巡检，并及时发现存在问题于当日进行整改维修，保证小区公共设施的正常使用及楼宇完好，房屋完好率为100%。

3、维修管理:要求管理处前台接到住户家中维修时，维修工接单后必须在3小时内上门处理完毕，较大型的维修接单后12小时内上门处理完毕，并让业主在《服务工作单》上签名确认。公共区域小型维修要求维修工接单后4小时内完成，一般维修接单后12小时内完毕，复杂维修接单后7个工作日内完成。同时，对于复杂维修需专题报告公司设备部请求工程技术人员现场协助。维修工程质量合格率为98%以上。

某住宅小区管理处火灾处理程序：物业管理员《住宅小区的物业管理》试题

适配人群	物业管理员，业主委员会，开发商代表	使用场景	住宅小区，前期管理，入住率达标
制定目的	小区乱糟糟的，大家住得不舒服，想让房子干净、设施好用、邻里关系和谐。
适用范围	管所有业主和租户，管楼道卫生、电梯维修、停车秩序、绿地养护这些事。
职责分工	物业经理牵头安排活儿，保洁保安干日常，业委会盯着看做得好不好，街道偶尔来转转。
禁止行为	不准乱扔垃圾堆楼道，不准私拉电线改电路，不准在公共区养鸡鸭，不准堵消防通道。
检查与监督	每月查三次楼道和设备，物业自己记本子，业委会月底翻看，没做到就贴通知单，下周重做，再不行扣服务分。

一、单选题

90、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志是，是否具备( )

a、建设达到一定规模，基础设施配套齐全 b、室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施 c、按照城市统一规划而建设，并以投入使用 d、是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域

91、住宅小区物业管理的主要对象是( )

a、房屋 b、业主 c、设备 d、环境

92、( )是最容易被管理控制的因素、也是住宅小区构成中最重要的因素。

a、人为环境 b、地理环境 c、自然环境 d、社会环境

93、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。

a、北京 b、青岛 c、广州 d、深圳

94、住宅小区物业管理是( )过程。

a、超期管理 b、静态管理 c、动态管理 d、静态、动态管理

95、物业开发商可以通过与物业管理公司签订( )，委托其介入物业的前期管理和销售工作。

a、托管合同 b、临时委托合同 c、永久性合作协议 d、合作备忘录

96、住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是( )

a、创造最大的经济效益 b、减少漏交管理费的现象 c、使住宅小区居民满意 d、协调好业主之间的关系

97、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。 k#c

a、经常性的监督检查 b、业主委员会的督促 c、广大业主的自觉性 d、签定公约或管理制度

98、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签定( )。

a、前期物业管理服务协议书 b、前期物业委托管理合同 c、临时物业委托管理合同 d、永久性合作协议

99、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。

a、第一个业主入住一年 b、全部业主入住 c、成立业主委员会 d、接管验收

100、业主公约签定的条件是小区入住率达( )以上，已入住业主中持有产权( )以上。

a、30%，30% b、30%，50% c、50%，50% d、50%，80%

101、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由( )编制。

a、物业管理公司 b、业主委员会 c、特产办事处 d、房地产行政管理部门

102、住宅小区物业管理形式是( )

a、行政性管理 b、监督式管理 c、协商式管理 d、文件化管理

103、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求有( )。

a、房屋完好率达98%以上 b、居民满意率达90%以上 c、房屋零修及时率达100% d、新建小区公共绿地人均3平方米以上

104、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得( )

a、高于16oc b、低于16 oc c、高于20oc d、低于20oc

105、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定新建小区公共绿地人均( )平方米以上

a、0.5 b、1 c、2 d、3

106、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定对管理单位的评议满意率达( )。

a、90%以上 b、95%以上 c、98%以上d、100%

107、实行( )管理是指把设施的运行划分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。

a、动态 b、静态 c、多元化 d、状态化

108、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为( )。

a、管理者的管理手段在不断地变化 b、住宅小区的居民在不断地变化 c、物业在使用过程中不断发生变化 d、物业管理企业经常发生变化

二、多选题

; 109、住宅小区由( )构成。

a、居民 b、居住面积 c、居住设施 d、居住环境

110、住宅小区房屋按产权划分有( )。

a、异产毗连房屋 b、私人房屋 c、集体房屋 d、国有公有房屋

111、居民个人对自己拥有所有权的房屋享有( )等法律允许范围内的一切权利。

a、占有权 b、享用权 c、排他权 d、处置权

112、在法律允许的范围内，居民对自己拥有产权的房屋可以( )

a、租 b、出售 c、抵押 d、赠与

113、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》为我国城市住宅小区管理( )奠定了基础。

a、正规化 b、自动化 c、法制化 d、现代化

114、住宅小区物业管理主体由( )组成。

a业主和业主大会 b、业主委员会和物业管理公司 c、政府相关部门 d、房地产开发建设单位

115、iso9000质量体系认证最终要达到的目的是( )。

a、精神文明建设 b、提高人的素质 c、以质量保持市场 d、以质量扩大市场

116、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有( )。

a、房屋完好率 b、群众满意率 c、零修及时率 d、各种费用收缴率

117、住宅小区物业管理的原则包括( )。

a、依法管理原则 b、有偿服务原则 c、状态化管理原则 d、专业化与标准化管理相结合原则

118、住宅小区物业管理公司实行( )的服务原则。

a、有偿 b、低价 c、高档 d、高效

119、住宅小区物业管理的特点有( )。

a、重服务 b、重物不重人 c、重人不重物 d、重开发利用

三、判断题

120、( )住宅小区是指建设达到一定规模、基础设施配套齐全、已建成并投入使用的、相对封闭独立的住宅群体或住宅区域。

121、( )自然环境如何将直接影响人们的身体健康，所以，它是衡量住宅小区物业管理水平最直接、最重要的标志。

122、( )住宅小区最大特点是相对封闭独立、居住功能单一、居民居住集中。

123、( )住宅小区房屋产权多元化是指一个住宅小区由众多具有居民所有权房屋组成。

124、( )住宅小区公共设施社会化是指小区内的所有房屋及其附属设施、设备都属于公有，形成公有社会化格局。

125、( )住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。

126、( )iso9000族的核心就是创名牌企业。

127、( )住户手册是强制性、具有一定法规约束力的执行性文件

128、( )住宅小区物业管理手段是先进的计算机技术在管理工作中的应用。

129、( )住宅小区的一切物业都是为小区居民居住和生活服务的，使住宅小区的物业发挥最大的使用价值，物尽其用，是住宅小区物业管理的最大职能。

130、( )住宅小区物业管理主体是由多方面构成，如果不依法进行权利之间的界定，住宅小区物业管理工作就容易发生混乱。

131、( )物业管理服务价格的确定，不仅要考虑补偿服务过程中的生产和人力消耗，还要考虑按规定缴纳的税金。

某住宅小区管理处火灾处理程序：住宅小区物业管理内容

适配人群	物业工程主管，安防巡检员，绿化养护工	使用场景	住宅小区运维，装修施工监管，智能系统运行
制定目的	小区老了容易坏，水管漏、电梯停、路灯灭，住户住得不安心。想让房子一直好用，环境干净安全，大家住得舒服点。
适用范围	管所有住户的楼道、电梯、路灯、水管、绿化、停车这些公共地方。
职责分工	物业经理牵头定计划，维修工天天巡检修东西，保洁阿姨扫地清垃圾，保安大哥守大门查消防，客服登记报修并回访。房屋不能乱拆改，电梯不能超载用，消防通道不能堆杂物，草坪不能随便踩踏，装修不能砸承重墙。每月检查设施运行情况，季度做一次设备保养，年底汇总问题整改；没按时做就扣绩效，连续两次不合格换人干；客服每单跟踪到闭合才算完。下月1号起执行，物业办公室解释条款，修改要开业主会投票决定。

住宅小区物业管理内容(三)

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为"六项管理、三类服务"，即"房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理";常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行"管养合一"主要落实在以下几个方面:

a、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

c、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循"高标准、严要求"的环境卫生管理和"高质量、高频度"的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻"预防为主、防治(消)结合"的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

某住宅小区管理处火灾处理程序：某住宅小区停车场管理

适配人群	车场管理员，收费系统收费员，车库巡查员	使用场景	临保车辆管理，月保车辆管理，车位车辆管理
制定目的	小区车多乱停，怕丢车出事，想让进出有秩序，停车更安全。
适用范围	管所有进停车场的车，管发卡、收钱、巡查、登记、清洁这些活。
职责分工	收费员管发卡收钱，车场管理员管巡查核对，管理处财务管收钱对账，主管盯着别出错。
禁止行为	不能没卡放车，不能私改系统，不能漏登记，不能不查车况，不能不填记录。
检查与监督	每天三班查车，每小时记一次，月底交资料，查漏补缺，没做到扣绩效，主管每周抽查。

住宅小区停车场管理

1、ic卡收费系统管理:凡小区临保车、月保车、车位车一律凭车辆收费系统ic卡出入，规定收费员不得私自对无ic卡的车辆进行放行，如车主不慎丢失ic卡，须及时到管理处收费处填写《遗失声明》后方可重新开办ic卡，同时，车场管理员必须每日与收费员核对当日新开办卡、退保卡、遗失卡，并在电脑收费系统中进行处理及挂失，防止出现事故。收费系统收费员每天必须将票据及现金上交管理处财务，并进行核对。车场管理员每月必须对车场所有停放车辆进行核对，整理最新车辆资料，避免出现作弊情况。同时，对于少数办理月保或购买车位的车主如有多台车停放，收费员根据车主所登记在案的资料，按照一卡一车放行，其余车辆均按临保进行处理，从而有效堵塞漏洞。

2、停车场巡查管理:a、b区两个车场每日实行三班巡查制，规定每小时对停放的车辆进行巡查并做好记录，确保车辆无事故发生，所有停放在车库的车辆，车管员必须认真检查车辆完好状况，做好记录，必要时须车主签名确认，如遇紧急情况，当班车管员必须第一时间用对讲机通知管理处到现场进行处理。同时，车管员有义务提醒车主锁好门窗、随身携带贵重物品及停车ic卡，引导车辆有序停放。每班车管员负责所辖范围内车场清洁卫生，保持停车场地面无垃圾杂物、消防箱无尘。

某住宅小区管理处火灾处理程序：嘉园住宅小区管理规约（草案）

适配人群	业主，物业使用人，物业服务企业	使用场景	房屋装修，紧急避险，车辆停放
制定目的	小区刚交付，乱装修、占公共地、不交费的事越来越多。想让大家住得安心点，楼道干净点，电梯别老坏。
适用范围	所有业主和租户，管房子怎么装、公共地方怎么用、停车养宠这些事。
职责分工	业委会牵头定规矩，物业天天盯着执行，每个楼栋长帮忙看情况报问题。
禁止行为	屋顶搭棚、拆承重墙、堵消防通道、高空扔垃圾、把绿地变菜地、群租塞七八个人。
检查与监督	物业每周巡楼查装修，发现违规先口头提醒，三次不改贴通知单，再不听就找业委会开会处理。检查结果每月贴公告栏。

盛世嘉园住宅小区管理规约(草案)

第一章总则

第一条为加强物业管理区域内建筑物及其附属设施的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、国务院、浙江省、杭州市物业管理等有关规定，制订本规约，

第二条本规约经业主大会表决通过后，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。

第二章物业基本情况

第三条本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称:盛世嘉园

坐落位置:浙江省杭州市**西路**号

物业类型:住宅小区

第四条物业管理区域四至:

东至余杭区闲林镇荆山村

南至杭禹路

西至余杭区闲林镇荆山村

北至天目山西路

第三章建筑物及其附属设施的使用、维修和养护

第五条业主、物业使用人在使用、经营、转让物业时应遵守物业管理法规、规章、政策的规定，不得影响他人的正常使用。妨碍他人正常使用物业的应及时改正，造成他人损失或影响物业使用的，应承担修复或赔偿责任。

第六条业主、物业使用人应当加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，配合物业服务企业做好防火防盗工作，维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。

第七条为防止水、气泄漏或火灾及发生上述灾害获得及时有效的处理，业主、物业使用人应主动向物业服务企业预留家庭主要成员的紧急联系电话。

发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的突发事件，必须及时进入物业专有部分但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方(如所在地居委会或派出所或业主委员会)的监督下，进入相关业主的物业专有部分，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。业主、物业使用人应积极配合物业服务企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。

第八条房屋装修时，禁止下列行为:

1 、擅自在房屋屋顶加层建房或搭棚;

2 、擅自改房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)，设计用途，功能和布局等;

3 、在房屋承重墙、梁、柱(含构造柱)、板进行拆改，开挖门洞;

4 、在楼面上凿槽安装各类管道，包括在楼面上凿孔、打洞、砌墙或超标准荷载;

5 、在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞;

6 、在悬挑阳台拖梁部位的墙体上挖洞;

7 、拆改房屋共用设施设备;

8 、封闭侵占房屋共用部位;

9、卫生间、厨房间移位、扩大或者增设。

第九条业主、物业使用人装修房屋时，应自觉遵守《杭州市城市房屋使用安全管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定，开工前应向物业服务企业登记备案，并接受建设行政主管部门的监督。

业主、物业使用人和建设单位与物业服务企业签订《装饰装修管理协议》，并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业，并要求施工企业遵守本规约的相关内容，同时要积极配合建设行政主管部门和物业服务企业对装修房屋活动进行指导、监督，不得拒绝和阻碍。

第十条业主、物业使用人和建设单位对住宅房屋装修需进行下列行为之一的，应当在装修前向市建设行政主管部门进行备案:

(一)拆改、变动非承重结构;

(二)增砌墙体、增加房屋使用荷载;

(三)开凿非承重墙体、扩大或移动门窗尺寸、位置。

第十一条业主、物业使用人应当接受物业服务企业的现场监督检查，及时纠正违规装修行为。

第十二条非住宅房屋进行装饰装修的，业主、物业使用人应当按照法律、行政法规有关规定向市建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。

第十三条业主、物业使用人装修房屋有需要搭建建筑物、构筑物，或改变建筑物外立面、改变房屋使用性质等行为的，应当依法征得业主委员会、物业服务企业和直接利害人同意后，报规划部门或其他行政主管部门批准后方可实施。

第十四条在建筑物及其附属设施使用中，不得有下列行为:

1、擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车场(库)、自行车库等公用设施及场地;停车场(库)、自行车库不按规划性质使用，挪作他用;

2、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;

3、影响物业整体环境或市容观瞻的乱贴、乱挂、设立广告牌;

4、践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地(将绿地擅自改为私家花园或菜地);损坏涂划园林建筑小品。在树上刻划、拉绳(铁丝)晾晒衣服等;

5、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等;

6、随意堆放建筑装潢垃圾、杂物、乱丢弃垃圾、高空抛物;

7、未经有关部门同意设置营业摊点、店铺跨门营业;

8 、进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其它不道德行为;

9、按照国家、浙江省、杭州市对群租房管理的规定，及时了解使用人的居住人口，禁止出现群租情况，影响他人生活和安全。

9、法律、法规、规章及政府规定禁止的其它行为。

第十五条发现房屋共用部位、共用设施、设备需维修的，业主或物业使用人应及时告知物业服务企业，以便派人及时进行修复，在实施维修作业时，相关业主或物业使用人应配合维修人员做好维修工作，使维修工作正常进行。

第十六条业主、使用人使用电梯时，应遵守电梯使用管理规定。

第十七条业主、使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定:

1、5吨以上货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区;

2、机动车辆在小区内行驶，时速不得超过10公里，禁止鸣号、试车和练车;

3、机动车辆应按规定的车位停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放;

4、按规定缴纳停车费用;

5、不得擅自在公共停车位上安装任何

设置;车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，防止发生噪音，影响他人生活和休息;

6、主干道路面设置停车位后主干道实行单向行驶。

第十八条饲养宠物时，应遵守有关宠物饲养管理规定。

第十九条业主应自觉按规定缴纳应付的各项物业管理服务费用。

物业服务费用约定由承租人交纳的，从其约定，业主应负连带责任。转让物业的，业主应自觉与物业服务企业结清各项物业服务费用。

第二十条业主如委托物业管理企业对其自用部位、自用设施和毗连部位的有关设施、设备进行维修养护，应支付相应费用。

第二十一条自觉按规定或业主大会决定缴纳(续缴)专项维修资金。

第二十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

第二十三条因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

第二十四条业主利用共用部位、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的，应当征得有关业主、业主大会的同意，并按照规定办理有关手续。所得的收益，按下列第(三)种方式处理:

(一)纳入物业服务费;

(二)纳入物业专项维修资金;

(三)用于小区水箱、水泵、游泳池、网球场等共有部分的维修和养护。

第二十五条建筑物及其附属设施的维护费用分摊，按照以下方式约定:

按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第二十六条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利:

1、根据本规约配合业主委员会拟定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;

3、对属全体业主所有的共用部位和共用设施设备进行经营，按规定管理所得收益，每半年公布一次收支情况;

第二十七条物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，全体业主同意移交给相关专业单位。

第四章违约责任和违约纠纷的解决

第二十八条业主、使用人应自觉遵守本管理规约，违反本管理规约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负相应的赔偿责任。

对业主的违约行为，业主大会、业主委员会或其他业主有权督促其改正，也可委托物业服务企业督促其改正。

第二十九条业主对物业服务工作有意见或建议的，可直接向物业服务企业提出，也可向业主委员会提出。遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决。

第三十条业主、使用人违反管理规约，妨碍物业正常使用、造成物业损坏或导致全体业主共同利益受损的，负责修复或赔偿经济损失。其他业主、业主委员会或物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十一条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第五章附则

第三十二条全体业主需加强精神文明建设、弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，积极参加社区组织的各项活动，共同创造良好的工作和生活环境。

第三十三条本管理规约如有与法律、法规、规章文件相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

某住宅小区管理处火灾处理程序：s住宅小区搬运大件物品进出管理

适配人群	小区业主，物业使用人，长期空置业主	使用场景	大件物品搬运，装修材料出入，闲置家具处理
制定目的	怕东西乱搬乱放丢东西，让进出小区更清楚明白，大家心里踏实些。
适用范围	业主和物业使用人，搬家电、装修材料、旧家具这些大件东西。
职责分工	物业前台收手续，秩序员现场查东西，主管每周翻记录看有没有漏。
禁止行为	不能带腐烂的、有辐射的、国家不让进的东西；没办手续不能搬大件；不能砸坏花草和设施。
检查与监督	搬前去前台填单子，写清啥东西几件，出门时给秩序员看；没单子拦下不放行；三天内补不上罚五十；主管每月抽查登记本。

为保证小区业主财产安全，物业管理部门根据"宽进严出"的原则，对进出小区的大件物品做出如下规定:

一、业主需搬出家电或装修材料等大件物品或因维修、处理闲置家俱、家电等情况，可凭业主证搬出小区。

二、物业使用人需搬出家电或装修材料等大件物品或因维修、处理闲置家俱、家电等情况，应提前到物业管理部门办理出门手续，并注明搬运物品名称，数量。出门时交公共秩序维护人员查验。

三、各业主不得将易腐蚀、放射性等危险物品及国家命令禁止的各类控制物品带入小区。如确因特殊原则，需要带入小区，必须提前向小区管理部门说明情况，得到允许后方进入。

四、在搬出物品时，发生损坏公共设施、设备、绿化等情况，应由搬运人进行赔偿。

五、对于长期不在小区内居住的业主委托他人搬出物品时，应提前与小区物业管理部门联系，得到确认后再行搬出。

某住宅小区管理处火灾处理程序：住宅小区停车管理公约（意见稿）

适配人群	业主车主，物业管理员，保安巡逻员	使用场景	高峰时段停车，消防通道管理，临时车辆进出
制定目的	小区车太多乱停，影响大家走路和安全。想让停车有规矩，进出顺畅，消防通道不被堵。
适用范围	所有进小区的车，包括业主、访客、出租车。管怎么开、停哪儿、证怎么办。
职责分工	物业牵头定规则、收钱、发证；保安天天盯着停车、指挥路线；业委会看执行好不好，听大家意见。
禁止行为	不能压草坪、占人行道、堵消防通道；不能没证就停；不能一车占俩位；不能在车位修车、堆杂物、放油桶。
检查与监督	物业查证、看停车位置，每天巡；1月1号起执行；没证或乱停，保安不让进或清走；多次不改，停掉停车资格。

住宅小区停车管理公约(征求意见稿)

为了方便小区业主的居家生活，保证住户车辆的安全和小区公共秩序，特制定本管理公约。

1、进入小区的一切车辆禁止在绿化地或人行道上停放。车辆要严格按照小区内行使路线、停车线等标示正确进出并停放整齐。禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。

2、小区内停车:

(1)、进入小区的所有车辆，必须停放在划定的停车位，不得阻碍其他车辆正常通行及停放。

(2)、对于购买了车库或者地下车位的车主，在车辆停放高峰期内(17:00----8:30)，必须将车辆停入车库或地下车位。

3、车辆进入小区后，必须减速行使(不超过五公里/小时)。大型机动车两只准在主干道路上行驶，小区内严禁鸣笛。

4、车辆停放必须服从保安人员的指挥，任何人不得以任何理由堵塞交通。

5、出租车不准在小区内待客，不得在道路上随意停车上下乘客，影响其他车辆通行。

6、小区内车主在办理小区停车证时，应该首先在物业管理处登记您的机动车辆，并签署《停车管理服务协议》，办理《停车证》和交纳机动车场地占用费。

7、临时停放车辆，需向管理员办理《临时停车证》，车辆管理员进行登记，《临时停车证》须妥善保管，取车时一律凭证交费取车。否则车辆管理员将不予放行。

8、停车证、临时停车证遗失需及时到物业公司书面申报，同时办理补发手续，并补交停车证工本费。

9、《停车证》和《临时停车证》

(1)、没有悬挂《停车证》或《临时停车证》的机动车辆(专用车除外)，不得在小区内停放。

(2)、《停车证》采用一车一证的制度，不能混用和借用。停车证上注明车牌号码和有效日期。

(3)、《停车证》分为以下几种类型(用不同颜色区分): 绿色:包年停车证橙色:包半年停车证黄色:包月停车证蓝色:车库及地下车位停车证(一年审核一次，并换发停车证)

(4)、车辆进入小区后，车主必须将《停车证》或者《临时停车证》放置在明显位置，以备检查。

(5)、需要在小区内停车的业主，需要提前到物业处办理停车证并根据所办理停车证的类型缴纳停车场地占用费。并索取费用收据或发票。

10、停放在停车位上的车辆，车内勿要存放贵重物品、重要文件等，离车时应锁好门窗，否则，造成的损失由车主自行承担。

11、停车位内严禁存放杂物，或在停车位上长时间维修车辆;禁止存放危险品，如:汽油、柴油、油漆、纸张、纸箱及棉丝等;严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃、易爆、有毒、腐蚀性等危险品进入小区。漏油、漏水等有问题车辆不许进入小区停放。

12、业主之车辆应自行保险，物业管理公司只提供相关停车位置，对车辆之任何损坏、丢失等现象均不承担任何责任。

13、所有车主勿要将车辆停放于两个车位之间或在一个车位停放多于一部车辆。

14、所有车主应该在管理需要时，向管理人员出示驾驶执照及相关身份证明。

15、进入小区的车辆需要服从管理人员的疏导和管理，对屡次违反车辆停放管理规定并经劝告拒不服从疏导与管理的车主，物业公司有权终止其使用停车场地。

16、对不按规定停放的车辆，影响小区道路通畅或影响小区公共安全的，物业管理公司有权按照停车管理服务协议、业主(临时)公约或业主大会决议处理，由此产生的费用由停放人承担。

17、收费标准

(1)、包月停车服务费:小区内道路停车服务费月标准为:住宅小区业主(使用人)停放的私家小型客货车包月费为每辆100元;

(2)、半年停车服务费:小区内道路停车服务费半年标准为:住宅小区业主(使用人)停放的私家小型客货车包半年费为每辆550元;

(3)、全年停车服务费:小区内道路停车服务费全年标准为:住宅小区业主(使用人)停放的私家小型客货车包全年费为每辆1000元;

(4)、临时停车服务费:进入住宅小区内道路临时停车不超过2个小时的，免收停车服务费。超过2个小时的，每辆每4小时2元，不足4小时按4小时计算。每天(连续24小时)停车服务费，每辆超过6元的，按6元收取。临时停车收费由物业开具正规发票。

(5)、购买车库及地下车位的车主不再收取停车场地占用费。

18、该管理公约计划在20**年1月1日起实施。解释权归属zz业主委员会。以上办法经过业主委员会讨论，现征求大家意见。所有意见和建议跟贴阐述。

某住宅小区管理处火灾处理程序：住宅小区物业管理模式实施计划

适配人群	物业项目经理，设施维修技工，安全服务保安员	使用场景	住宅小区管理，装修施工监管，垃圾分类处理
制定目的	小区刚建好，住户陆续搬进来，得有人管起来。想让环境干净、安全、有秩序，大家住得舒服点。
适用范围	管物业员工和住户，管清洁、绿化、维修、保安、装修这些事。
职责分工	管理处主任牵头，各部员工干活，保安队长盯装修和巡逻，业委会以后一起监督。
禁止行为	不准乱扔垃圾不分类，不准私自改水电线路，不准装修时砸承重墙，不准保安脱岗睡觉。
检查与监督	保洁每天扫三遍，工程每周查设备，保安每两小时巡一次。主管月底检查，没做到扣钱或培训。下月起每月评一次服务分。

住宅小区物业管理模式与实施计划

(一)管理模式

设置**物业管理有限公司由精干、专业性强的人员组成，下设各管理服务专业部门:

1、管理处

a.人员的配置力求合理、科学，主任及助理须大专文化程度，精通物业管理，懂经营、懂法律，员工全面特证上岗。

b.各专业分工明确，在管理处总经理的指导下，各司其职、各负其责，以协调的、高效率的、相互促进的管理模式来实现管理的良性循环。

c.客户服务中心:负责房屋管理、入住管理、家政服务、环卫绿化、清洁信息处理等工作。

d.财务部:负责管理收支等工作。

e.设施管理中心:负责小区各种设备、设施的管理、维修、保养、抄水电表等工作。

f.安全服务中心:负责治安、消防、交通车辆、等工作。

(二)实施计划

1、全面推行五星级酒店服务物业管理模式，一手抓物业管理，一手抓精神文明建设，树立**「****」高尚住宅小区的物业形象。

2、依法管理、按章办事，在原有的一整套规章制度和管理基础上，有更多更新的创新，以人为本、以管理服务为中心、以业(用)户满意为目标。

3、坚持"以人为本"，抓好员工队伍的教育和培训，牢固树立"业主至上，服务第一"的思想。在服务中加强管理，寓管理于服务之中，做到以情感人、以理服人、以自己的实际行动去教育人、带动人。

4、建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范;实施诱导式的培训机制、情感式的激励机制、自我约束量化评制、目标管理业绩考评制，提高员工的集体荣誉感、自豪感，激励员工爱岗敬业，体现人生价值和成就感。

5、根据开发商对**「**」物业形象的定位，按照全国物业管理优秀示范小区的标准，对小区的路牌、标识、警示牌、宣传栏、广告栏等统一设计、制作及安装，使住(用)户进入小区方向明确、目标清楚、行有规范、动有准则，同时也扩大「**」物业管理有限公司的知名度。

6、在每幢楼宇的楼梯口、道路、公共场所设置垃圾分类箱，向住户发放垃圾分类袋，将可回收垃圾、不可回收垃圾分类放置处理，减少垃圾二次污染。

7、从人、环境和谐的角度出发，采用多种形式，积极进行环保的宣传教育，创造新型的环保社区。

8、采用车辆交通科学化管理方案，实施人车分流在车行入口，设置指导岗;在车行道路上，设置警示牌、减速驳等设施，最大限度地减少汽车噪音、废气对小区的干扰和污染。

9、加强装修管理，严格按照装修管理规定，规范住(用)户二次装修。

11、住(用)户装修申报制、装修施工队伍登记制、管理处审批制。

12、保证安全网、空调机的安装、施工动火、材料搬运、人员出入等装修管理规定落实到位。

13、严格装修施工的巡查、监管，落实管理员、水电工、保安员三重多频次的巡查，切实杜绝违章装修。

14、治安保卫消防

(1)实行24小时保安制度，采取人防与技防、昼与夜紧密结合，动态与静态管理相结合的措施，最大限度地减少治安发案率。

(2)采用先进的电视监控防范系统，对小区的梯口、通道、电梯、公共场所等进行中央监控管理，构成小区技防网络。

(3)定期进行消防演练及消防宣传，做到"以防为主、防消结合"，确保小区无火灾发生。

(4)严格保安值班、交接班、巡逻工作规程，实行保安员军事化管理。

(5)保安员是保一方平安的关键，是业(用)户满意的主要因素，严格保安员的选聘、录用、培训、考核，从军队退伍兵中招收合格人才，保证保安员思想过硬、军事过硬，规定不是退伍兵、不够高度、不够高中文化程度者不聘。

(6)根据《省物业管理条例》，协助成立**「****」业主委员会，切实做到业主自治管理和专业化物业管理相结合，实现**「****」的管理目标。

(三)人员的培训及主要内容:

1、管理人员

为适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，在管理人员队伍上，除严格调选、公开向社会招聘具有专业水平、实践管理经验丰富、善于协调各种人际关系、高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织学习培训，采取集中与分工种培训，本单位内部与派出去培训相结合，造就房屋管理、电脑与档案管理、治安管理、消防管理、水电管理、财务管理与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才便出好成果。

培训主要内容:

①本岗位规章制度及岗位责任制;

②物业管理应知应会;

③文明礼貌用语及行为道德规范;

④土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本要求;

⑤物业管理应知的法律法规;

⑥物业管理实用技巧;

2.工程技工

④本小区各种设备、设施的管理制度、维修保养规定及操作规定;

3.保安员

⑤物业管理应知的法律法规(重点治安、消防方面);

⑥突发事件处理实用技巧;

⑦保安员应知应会;

4.清洁绿化工

④不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范;

⑤物业管理应知应会的法律法规(重点环卫、绿化方面);

⑥清洁用品的使用规范及安全操作事项;

⑦不同绿化品种管理养护的标准;

⑧常见病虫害及防治;

⑨喷撒农药杀虫安全操作;

⑩常用农药的稀释配量;

某住宅小区管理处火灾处理程序：住宅小区电梯运行管理程序

适配人群	电梯操作员，大堂保安，保洁人员	使用场景	电梯运行，困人救援，货物搬运
制定目的	电梯刚装好得有证才能用，怕出事，想让大家坐得安心舒服。
适用范围	物业电梯工、外委公司、保安保洁，管电梯开和修、货客分流、应急救人。
职责分工	物业电梯工带头干日常检查，外委公司做维保，保安引导货梯使用，物业监督外委干活。
禁止行为	不准没证的人碰电梯，不准客梯拉货，不准保洁用客梯倒垃圾，不准拖延救困人。
检查与监督	电梯工每天巡检填表，物业查外委活干得咋样，月底看记录，干不好扣钱或换人，大中修后3天内存档。