住宅小区设备、施维修管理内容（优选10篇）

住宅小区设备、施维修管理内容

适配人群	维修班长，维修工，设备管理员	使用场景	设备试运行，机房巡检，管道清理
制定目的	小区设备老坏，业主总抱怨。想让电梯、水泵这些不罢工，大家住得安心点，故障少一点，安全多一点。
适用范围	管维修班、管理员、前台。管电梯、发电机、通风机、水管、楼道、门窗这些。
职责分工	维修班长带头干保养，管理员天天巡楼，前台接单派活，工程部盯着大修，物业经理月底查记录。
禁止行为	不准机房堆杂物、不准在机房吸烟、不准漏油漏水、不准不填维修表、不准拖过三天才修小问题。
检查与监督	班长按计划表做保养，管理员填日巡查表，前台记好每单时间，物业经理每月抽查，没做到就扣绩效，月底开会讲问题。

住宅小区设备设施、维修管理内容

1、设备、设施维修保养管理

为了提高公共设备的安全率，降低设备设施故障率，确保小区公共设备设施安全、正常稳定运行，设备设施完好率为98%以上，为小区业主/住户提供安全优质服务，规定维修班长必须按照《设备设施保养计划表》实施操作，并认真填写《设备维修记录表》。具体规定如下:

(1)设备设施维护保养:要求所有设备均设立《设备标识牌》，所有设备、管道、电气、仪表、支架、设备房地面等必须经常进行清洁，所有设备应无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，保持无锈蚀、油漆无脱落，并定期检查、维修和试运行各种设备，注意防尘、防潮、防腐蚀。

(2)柴油发电机设备:要求每半个月按《柴油发电机运行管理规程》试机，并按照《柴油发电机保养计划》进行保养维护。

(3)通风设备:要求所有机房每天巡查一次，并定期检查机组、配电箱，皮带张紧度，过滤网须完好无损且每月清洁一次，所有机房不得堆放杂物整洁干净，机房内禁止吸烟，机房门灵活无破损。

(4)给排水设备:要求维修工每月必须对下水管道、雨水管、排污管进行检查清理干净杂物垃圾，所有闸阀除锈打黄油，检查潜水泵、电源线及漏水检测探头，并进行绝缘测试。

2、房屋巡检管理:要求管理员每天必须对小区楼宇楼梯通道、门窗玻璃、车场、公共场地、公共设备进行巡检，填写《管理处日巡查表》，详细记录巡查情况，对存在的问题下单给相应部门进行整改;维修班负责所有设备、机房、管井房进行巡检，并及时发现存在问题于当日进行整改维修，保证小区公共设施的正常使用及楼宇完好，房屋完好率为100%。

3、维修管理:要求管理处前台接到住户家中维修时，维修工接单后必须在3小时内上门处理完毕，较大型的维修接单后12小时内上门处理完毕，并让业主在《服务工作单》上签名确认。公共区域小型维修要求维修工接单后4小时内完成，一般维修接单后12小时内完毕，复杂维修接单后7个工作日内完成。同时，对于复杂维修需专题报告公司设备部请求工程技术人员现场协助。维修工程质量合格率为98%以上。

住宅小区设备、施维修管理内容：a住宅小区环境卫生管理

适配人群	业主住户，物业保洁员，装修施工方	使用场景	装修施工，公共区域保洁，宠物饲养管理
制定目的	小区脏乱差影响大家生活，想让环境干净整洁，住得舒服点。
适用范围	全体业主和住户，管扔垃圾、装修堆物、阳台摆放、公共区域使用。
职责分工	物业牵头安排清洁，保洁员每天收运垃圾，保安和管家巡查提醒，经理监督落实。
禁止行为	不准随地大小便吐痰，不准乱倒装修垃圾，不准在草坪晾衣堆物，不准破坏路灯井盖。
检查与监督	保洁员早晚各清一次垃圾，管家每周巡楼三次，发现就口头提醒，三次不改贴通知单，月底汇总报经理处理。

e住宅小区环境卫生管理

一、为保持小区及公共场所清洁，业主应自觉维护公共卫生。

二、生活垃圾实行袋装处理。居民将生活垃圾定时放在指定地点，由物业清洁人员定时清理。

三、业主装修时应将装修垃圾按指定地点堆放，由物业部统一安排清运，不要乱扔乱倒，污染环境。

四、居民应保持室外卫生，不要向室外乱泼、乱倒、乱丢杂物。阳台不得堆放超重物品，不得吊挂杂物，影响观瞻。

五、严禁随地大小便、吐痰、扔果皮、废纸和杂物，随地倒垃圾。物业管理人员有权对其进行批评教育和处理。

六、禁止在道路和绿化等公共地带晾晒衣物、堆放杂物、随意践踏草坪。停放车辆时不得随意辗压草坪，冲撞树木。

七、严禁破坏公共设施、路灯、围栏、护墙、井盖、水闸、电线等。

八、小区内严禁搭建违章建筑，饲养家禽家畜。(持有户卡及防疫卡的观赏动物除外)。

九、业主不得利用住宅、道路、公共场所摆设摊点。

十、未经物业管理部门批准不得在公共区域私设广告牌，严禁在公共区域内乱涂乱画，张贴广告、宣传品、标语等。

住宅小区设备、施维修管理内容：x住宅小区清洁管理程序

适配人群	保洁班长，保安主任，垃圾清运工	使用场景	住宅小区，保洁外包，垃圾清运
制定目的	小区要干净整洁，住户住得舒服。不能有垃圾堆着，不能有灰尘乱飞，看着清爽才好。
适用范围	保安服务部管清洁这事。保洁员扫地擦窗，垃圾工运走垃圾，都归他们干。
职责分工	主任盯着班长，班长盯保洁员和垃圾工。班长天天查，主任每月抽两次，综合办存记录。
禁止行为	保洁员不许漏扫角落，垃圾工不许拖着不运。检查不合格必须马上重做，记录不能空着不填。
检查与监督	班长每天按标准查，填检查表。主任每月抽查两次，有问题发整改单。返工没到位就扣分，月底总结交主任看。

公司程序文件

--住宅小区清洁管理程序

1.目的:

保持小区干净、整洁，为住户提供幽雅、舒适的生活环境。

2.适用范围:

适用于保安服务部对小区的清洁管理。公司的清洁发包给分承包商，公司要求分承包商建立保洁班专门向我公司提供服务，并在服务过程中执行公司规定的程序(在与分承包商签定的合同中规定此项)。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.64.94.104.124.13章

3.2iso9002标准第4.64.94.104.124.13章

4.职责:

4.1保安服务部主任负责监督保洁班长对保洁员、垃圾清运工的管理，并做考评。

4.2保洁班长负责监督检查日常保洁、垃圾清运工作，并巡视整个管理小区。

4.3保洁员负责所辖区域的卫生保洁工作及义务宣传工作。

4.4垃圾清运工负责整个小区的垃圾整理、清运工作。

5.工作程序:

5.1保安服务部主任根据小区实际情况制定《保洁工作程序》《垃圾清运工作安排》及《卫生检查标准》。

5.2保洁班长根据小区实际情况制定每月《保洁工作计划》。

5.3保洁工作:

5.3.1保洁员依据《保洁工作程序》、《卫生检查标准》及《保洁工作计划》实施保洁，作《保洁工作记录》，并执行《物业管理服务规范用语》。

5.4垃圾清运工作:

5.4.1垃圾清运工依据《垃圾清运工作安排》及《卫生检查标准》.

施垃圾清运工作。

5.5保洁、垃圾清运工作的检查:

5.5.1日常的保洁、垃圾清运工作由保洁班长依据《保洁工作程序》、《垃圾清运工作安排》及《卫生检查标准》每天进行检查并填写《保洁、垃圾清运检查记录》。

5.5.2每个月由保安服务部主任组织两次卫生抽查，并做《保洁、垃圾清运抽查表》，如发现重大问题发出《整改通知书》，抽查结果将作为对分承包商服务质量进行评审的依据之一。

5.5.3公司将不定期进行卫生检查，作为保安服务部主任考核依据。

5.5.4在检查中不合格的，保洁班长通知保洁员、垃圾清运工返工直至合格为止，并填写《保洁、垃圾清运检查记录》。

5.5.5由保洁班长作《保洁工作月总结》、《垃圾清运工作月总结》，并报保安服务部主任审核后由综合办公室存档。

6.支持性文件与质量记录

6.1《保洁工作程序》ej-wi-qp4.5-02

6.2《垃圾清运工作安排》ej-wi-qp4.5-03

6.3《卫生检查标准》ej-wi-qp4.5-01

6.4《物业管理服务规范用语》ej-wi-qp8.1-02

6.5《保洁工作计划》ej-qr-qp4.5-01

6.6《保洁工作记录》ej-qr-qp4.5-02

6.7《保洁、垃圾清运检查记录》ej-qr-qp4.5-03

6.8《保洁、垃圾清运抽查表》ej-qr-qp4.5-04

6.9《保洁工作月总结》ej-qr-qp4.5-05

6.10《垃圾清运工作月总结》ej-qr-qp4.5-06

6.11《整改通知书》ej-qr-qp4.9-05

住宅小区设备、施维修管理内容：x住宅小区车辆管理

适配人群	物业管理员，业主委员会，保安人员	使用场景	小区停车，车辆通行，外来车辆
制定目的	小区车太多乱停乱放，路被占道还刮蹭别人车，想让大家停车有规矩，开车慢点不吵人。
适用范围	所有进小区的车，包括业主和外来车，管停车位置、开车速度、鸣笛、修车这些事。
职责分工	物业经理带头管，保安天天巡逻看车，业主委员会不定期抽查，谁不听就提醒三次。
禁止行为	不能随便停在路中间，不能开快过15码，不能按喇叭，不能在草坪上压车，不能自己修车试车。
检查与监督	保安每天早晚各查一次停车，发现乱停贴单提醒，三次还不改就锁车半天，月底汇总报物业经理处理。

e住宅小区车辆管理

一、遵守交通管理规定，爱护小区的道路，公用设施，不乱停放各种车辆。

二、除小区业主车辆外，其它外来车辆不得在小区内长期停放，临时停放物业管理部门将按郑州市有关规定收取费用。

三、小区内车辆行驶停放应服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置放好。

四、业主停放好车辆后，应注意锁好车辆，调好防盗系统，车内贵重物品须随身带走。

五、机动车辆在小区内行驶，时速不得超过15公里，严禁超速超车。小区内禁止鸣笛。

六、不准在小区任何场所试车、修车、练习。

七、车辆行驶小区内，不准辗压绿地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。

八、小区机动车应按物业管理部门指定位置停放，自行车、摩托车应停放在小区固定的停车棚内。

九、除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车辆一律按本规定执行。

住宅小区设备、施维修管理内容：嘉园住宅小区管理规约（草案）

适配人群	业主，物业使用人，物业服务企业	使用场景	房屋装修，紧急避险，车辆停放
制定目的	小区刚交付，乱装修、占公共地、不交费的事越来越多。想让大家住得安心点，楼道干净点，电梯别老坏。
适用范围	所有业主和租户，管房子怎么装、公共地方怎么用、停车养宠这些事。
职责分工	业委会牵头定规矩，物业天天盯着执行，每个楼栋长帮忙看情况报问题。
禁止行为	屋顶搭棚、拆承重墙、堵消防通道、高空扔垃圾、把绿地变菜地、群租塞七八个人。
检查与监督	物业每周巡楼查装修，发现违规先口头提醒，三次不改贴通知单，再不听就找业委会开会处理。检查结果每月贴公告栏。

盛世嘉园住宅小区管理规约(草案)

第一章总则

第一条为加强物业管理区域内建筑物及其附属设施的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、国务院、浙江省、杭州市物业管理等有关规定，制订本规约，

第二条本规约经业主大会表决通过后，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。

第二章物业基本情况

第三条本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称:盛世嘉园

坐落位置:浙江省杭州市**西路**号

物业类型:住宅小区

第四条物业管理区域四至:

东至余杭区闲林镇荆山村

南至杭禹路

西至余杭区闲林镇荆山村

北至天目山西路

第三章建筑物及其附属设施的使用、维修和养护

第五条业主、物业使用人在使用、经营、转让物业时应遵守物业管理法规、规章、政策的规定，不得影响他人的正常使用。妨碍他人正常使用物业的应及时改正，造成他人损失或影响物业使用的，应承担修复或赔偿责任。

第六条业主、物业使用人应当加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，配合物业服务企业做好防火防盗工作，维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。

第七条为防止水、气泄漏或火灾及发生上述灾害获得及时有效的处理，业主、物业使用人应主动向物业服务企业预留家庭主要成员的紧急联系电话。

发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的突发事件，必须及时进入物业专有部分但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方(如所在地居委会或派出所或业主委员会)的监督下，进入相关业主的物业专有部分，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。业主、物业使用人应积极配合物业服务企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。

第八条房屋装修时，禁止下列行为:

1 、擅自在房屋屋顶加层建房或搭棚;

2 、擅自改房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)，设计用途，功能和布局等;

3 、在房屋承重墙、梁、柱(含构造柱)、板进行拆改，开挖门洞;

4 、在楼面上凿槽安装各类管道，包括在楼面上凿孔、打洞、砌墙或超标准荷载;

5 、在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞;

6 、在悬挑阳台拖梁部位的墙体上挖洞;

7 、拆改房屋共用设施设备;

8 、封闭侵占房屋共用部位;

9、卫生间、厨房间移位、扩大或者增设。

第九条业主、物业使用人装修房屋时，应自觉遵守《杭州市城市房屋使用安全管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定，开工前应向物业服务企业登记备案，并接受建设行政主管部门的监督。

业主、物业使用人和建设单位与物业服务企业签订《装饰装修管理协议》，并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业，并要求施工企业遵守本规约的相关内容，同时要积极配合建设行政主管部门和物业服务企业对装修房屋活动进行指导、监督，不得拒绝和阻碍。

第十条业主、物业使用人和建设单位对住宅房屋装修需进行下列行为之一的，应当在装修前向市建设行政主管部门进行备案:

(一)拆改、变动非承重结构;

(二)增砌墙体、增加房屋使用荷载;

(三)开凿非承重墙体、扩大或移动门窗尺寸、位置。

第十一条业主、物业使用人应当接受物业服务企业的现场监督检查，及时纠正违规装修行为。

第十二条非住宅房屋进行装饰装修的，业主、物业使用人应当按照法律、行政法规有关规定向市建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。

第十三条业主、物业使用人装修房屋有需要搭建建筑物、构筑物，或改变建筑物外立面、改变房屋使用性质等行为的，应当依法征得业主委员会、物业服务企业和直接利害人同意后，报规划部门或其他行政主管部门批准后方可实施。

第十四条在建筑物及其附属设施使用中，不得有下列行为:

1、擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车场(库)、自行车库等公用设施及场地;停车场(库)、自行车库不按规划性质使用，挪作他用;

2、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;

3、影响物业整体环境或市容观瞻的乱贴、乱挂、设立广告牌;

4、践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地(将绿地擅自改为私家花园或菜地);损坏涂划园林建筑小品。在树上刻划、拉绳(铁丝)晾晒衣服等;

5、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等;

6、随意堆放建筑装潢垃圾、杂物、乱丢弃垃圾、高空抛物;

7、未经有关部门同意设置营业摊点、店铺跨门营业;

8 、进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其它不道德行为;

9、按照国家、浙江省、杭州市对群租房管理的规定，及时了解使用人的居住人口，禁止出现群租情况，影响他人生活和安全。

9、法律、法规、规章及政府规定禁止的其它行为。

第十五条发现房屋共用部位、共用设施、设备需维修的，业主或物业使用人应及时告知物业服务企业，以便派人及时进行修复，在实施维修作业时，相关业主或物业使用人应配合维修人员做好维修工作，使维修工作正常进行。

第十六条业主、使用人使用电梯时，应遵守电梯使用管理规定。

第十七条业主、使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定:

1、5吨以上货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区;

2、机动车辆在小区内行驶，时速不得超过10公里，禁止鸣号、试车和练车;

3、机动车辆应按规定的车位停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放;

4、按规定缴纳停车费用;

5、不得擅自在公共停车位上安装任何

设置;车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，防止发生噪音，影响他人生活和休息;

6、主干道路面设置停车位后主干道实行单向行驶。

第十八条饲养宠物时，应遵守有关宠物饲养管理规定。

第十九条业主应自觉按规定缴纳应付的各项物业管理服务费用。

物业服务费用约定由承租人交纳的，从其约定，业主应负连带责任。转让物业的，业主应自觉与物业服务企业结清各项物业服务费用。

第二十条业主如委托物业管理企业对其自用部位、自用设施和毗连部位的有关设施、设备进行维修养护，应支付相应费用。

第二十一条自觉按规定或业主大会决定缴纳(续缴)专项维修资金。

第二十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

第二十三条因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

第二十四条业主利用共用部位、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的，应当征得有关业主、业主大会的同意，并按照规定办理有关手续。所得的收益，按下列第(三)种方式处理:

(一)纳入物业服务费;

(二)纳入物业专项维修资金;

(三)用于小区水箱、水泵、游泳池、网球场等共有部分的维修和养护。

第二十五条建筑物及其附属设施的维护费用分摊，按照以下方式约定:

按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第二十六条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利:

1、根据本规约配合业主委员会拟定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;

3、对属全体业主所有的共用部位和共用设施设备进行经营，按规定管理所得收益，每半年公布一次收支情况;

第二十七条物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，全体业主同意移交给相关专业单位。

第四章违约责任和违约纠纷的解决

第二十八条业主、使用人应自觉遵守本管理规约，违反本管理规约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负相应的赔偿责任。

对业主的违约行为，业主大会、业主委员会或其他业主有权督促其改正，也可委托物业服务企业督促其改正。

第二十九条业主对物业服务工作有意见或建议的，可直接向物业服务企业提出，也可向业主委员会提出。遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决。

第三十条业主、使用人违反管理规约，妨碍物业正常使用、造成物业损坏或导致全体业主共同利益受损的，负责修复或赔偿经济损失。其他业主、业主委员会或物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十一条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第五章附则

第三十二条全体业主需加强精神文明建设、弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，积极参加社区组织的各项活动，共同创造良好的工作和生活环境。

第三十三条本管理规约如有与法律、法规、规章文件相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

住宅小区设备、施维修管理内容：住宅小区物业管理目标原则

适配人群	房地产开发企业，物业管理公司，业主委员会成员	使用场景	小区交付前，业主自治，物业监管
制定目的	建部出这办法，想让小区干净安全、生活方便，还要把房子和设备修好护好。
适用范围	管新建住宅小区，管选物业、签合同、监督干活这些事。
职责分工	开发企业开头管，管委会选物业并盯着干活，物业具体干，房管局在旁边看着。
禁止行为	开发企业卖房前不许不找物业，管委会不能自己乱定规矩，物业不能光收钱不办事。
检查与监督	开发企业先管着，交房前得签好合同；管委会每季度查一次活干得咋样；没按要求做的，房管局约谈整改，三次不行换掉。

住宅小区物业管理的目标与原则

依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称“管理办法”)的要求，居住小区的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“管理办法”第五条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”

为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督，“管理办法”第六条规定“ 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

一、管委会的组建及其权利与义务

(一)管委会的组建

该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

(二)管委会的权利与义务

管委会的权利:

1.制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人，使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利;

2.决定选聘或续聘物业管理公司;

3.审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;

4.审查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

管委会的义务:

1.根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;

2.协助物业管理公司落实各项管理工作;

3.接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;

4.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作

城市新建居住小区的物业管理，从规划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前，由房地产开发企业负责管理;房地产开发企业与物业公司签订合同分别同步管理(以上的管理为“同步介入”或称为“超前管理”);居住小区物业管理。其中，第二阶段的物业管理具有一定特殊性，依据不同的管理项目。

三、居住小区物业管理的目标

建设部“管理办法”的制订，有两个重要的目的:一是“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”;二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备……进行维护修缮和整治”。这一目的，要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。第一是社会效益。这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境，它对调解人际关系、维护社会安定团结具有重要的意义。

第二是经济效益。这种经济效益从以下几方面表现出来:一是从政府方面来说，不仅它改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还可以向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看，物业的专业和科学管理，对维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长其使用寿命，从而保障业主的经济利益。最后，从开发企业以及住宅小区物业管理来说，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各种有偿服务，既便利于居民生活，又可取能得一定的经济效益，从而增加管理费用的来源。

第三是环境效益。居住小区的物业管理，通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的专业管理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生积极的影响。

四、居住小区物业管理的原则

物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、独立核算的企业，居住小区物业管理的目标，应密切联系服务与经营来进行。为此，它遵循的主要原则是:

1.业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主;住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。

2.服务至上、寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点:服务时限很长，往往几十年以上;服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。

3.所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的 “两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、全方位服务。

4.企业经营、独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。

5.有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则，物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

住宅小区设备、施维修管理内容：住宅小区日常物业管理简介

适配人群	保安主管，保洁班长，工程领班	使用场景	小区安防，环境保洁，设施养护
制定目的	小区治安差大家就不爱住，安全是头等大事，得让业主天天安心
适用范围	所有业主、保安、保洁、维修工，管门禁巡逻、卫生打扫、设备保养、停车秩序
职责分工	经理总盯，保安队长带班巡逻，保洁班长查卫生，维修组长修设备，客服每天巡楼记问题
禁止行为	门岗脱岗、垃圾堆两天不运、水箱半年不洗、外墙脏了不擦、乱停电动车堵消防通道
检查与监督	每月15号经理带队检查，问题当天发整改单，超3天没改扣当月绩效，季度评比挂红黑榜

住宅小区的日常物业管理简介

物业的安全保卫和管理

对所有业主及开发商来说，一个区域的治安状况好坏，将直接影响到他对这个区域的看法，从着名心理学大师-马斯洛先生的"人生需求定律"也可反映，人们对安全这一最基本的需求是多么看重。所以，对****来说，安全管理就是我司的最根本的工作。我们提倡:"没有安全，就没有一切"。

通过不断的对员工的培训、对业主的宣传、反复对安全防范的认知、社区及周边区域的联防及技防设施的养护等，全面做好"群防群治"全员化安全管理工作。真正做到小区安全、安定、有序。

*采用人防加技防安全保卫措施

*小区人行进出口实行24小时保安服务

*在车库出入口等重点部位设岗值守

*建立小区公共区域24小时保安巡逻制度

*用好并维护好先进可靠的保安技防措施

*制订并落实完善的小区内安全防范宣传工作

*保安人员培训后上岗等

物业的环境维护和管理

我司将综合已接管项目之良好管理经验，根据**小区之特殊性质，制定行之有效的短、中、长期的小区环境保护计划，力求使小区较之上述二个项目在此方面的管理更进一层，给各阶段入户业主都有一个良好的影响，使小区时刻保持优美、清洁和舒适的环境。

*实行标准化清扫保洁

*建筑、生活垃圾时产时清

*特定区域定期清洗外墙

*定期清洗水箱

*公共区域无随意堆放杂物和被非法占用

*物业内的设施设备、机房等保持清洁

*做好节日布置

*精心维护绿化等

物业的设施维护和管理

物业内的设施作为小区运作心脏部位，能否长期保持完好，是一个物业生存的关键。我司将严格按国家优秀小区评比要求，对小区内所有设施设备进行日常养护，并对所有使用人群加以宣传，以提高广大从业人员及业主的共同爱护，使之生命力更长久，我司之设施长效管理更全面。

*制定完善的操作管理制度

*建立台帐和维护登记制度

*建立短、中、长期的维护保养计划

*严格业户的二次装修管理

*建立物业报修、修理和回访程序

*建立工程人员的岗位责任制及培训制度

*建立物品和工具等管理制度等

物业的交通秩序管理

其实小区内交通管理的好坏，也直接影响到业主或来访宾客对小区物管的认同感，根据我司多年来的管理经验，我司亦会针对**小区之特殊性质，车库内非机动车较多的情况，制订出一系列可操作性强的管理方案，以保障小区内机动车/非机动车行车、停车等交通的有序及通畅。

*根据物业情况，建立交通管理制度

*确保外围广场、道路及车库内交通通畅

*物业内我车辆乱停乱放现象

*车库管理设施保持运行正常

住宅小区设备、施维修管理内容：某住宅小区管理处火灾处理程序

适配人群	物业管理员，消防对接人，现场负责人	使用场景	火灾初期，火情上报，人员疏散
制定目的	怕火灾没人管乱套，想快点灭火救人护财产，让大伙儿知道咋配合不慌。
适用范围	所有管理处员工，管报警、灭火、带路、疏散、抢救、查现场、报损失。
职责分工	现场员工先动手，负责人查原因带路，管理处领导组织疏散和上报，消防队来后听指挥。
禁止行为	不能光看不报火警，不能扔下火不管自己跑，不能乱动现场，不能漏报损失。
检查与监督	发现火立刻行动，负责人当天盯流程，没做到扣当月绩效，主管每周查记录，每月复盘漏洞。

住宅小区管理处火灾处理程序

1.当发生火灾时，所有员工必须及时报警和立即投入灭火抢救战斗，保护人民生命财产和国家财产安全;

2.现场员工立即扑火，尽快将初起的火源扑灭，在无力扑灭的情况下，应尽力控制火势蔓延，同时报警求援;

3.现场负责人查明起火原因、部位、燃烧物品的名称，以便消防队运来合适的消防用品和药品;

4.派专人迎接带路的消防灭火主力，尽快赶往现场救援;

5.管理处有关负责人应组织人员疏散，抢救被困人员和抢救财物，防止趁火偷盗;

6.扑灭火灾后，保护好火灾现场，配合消防主管机构清查，协同主管部门查明火灾原因，确定责任，并做好记录存档备查;

7.调查统计火灾损失，上报市消防局和上级行政主管机构，请市消防局出具证明作为向保险公司核定保险赔偿损失;

8.请投保的业户和保险公司共同核定保险赔偿损失。

住宅小区设备、施维修管理内容：翠园住宅小区管理规约

适配人群	业主委员会，物业服务企业，住宅业主	使用场景	住宅装修，房屋租赁，宠物饲养
制定目的	小区老出事，楼道堆杂物、装修乱砸墙、宠物乱拉屎。想让大家住得安心点，公共地方干净点，邻里少吵架。
适用范围	所有业主和租户，管房子怎么用、怎么装修、车停哪、宠物养法、垃圾扔哪。
职责分工	业委会牵头定规矩，物业天天盯着看，每个业主自己守着做，邻居发现不对也能说。
禁止行为	不准乱搭违建，不准高空抛物，不准深夜装修吵人，不准私改承重墙，不准在电梯里抽烟。
检查与监督	物业每天巡楼拍照留证，月底贴公示栏，没改的发三次提醒单，再不听就停装修进小区资格，下月起执行。

翠竹园住宅小区管理规约(讨论稿)

第一章总则

第一条为加强本小区物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、中华人民共和国住房和城乡建设部印发《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本规约。

第二条物业区域概况:

物业名称:**翠竹园住宅小区

物业类型:住宅和配套商用房

坐落位置:南京市**台区**路5号

用地面积:241000平方米。

房屋总建筑面积:392156平方米。住户:2777户。

第三条本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。

第四条业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。

第二章业主的共有权

第五条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施、设备的共有权:

(一)由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、水泵房、电表间、电梯间、电话分线间、传达室、内天井、户外墙面、屋面及其他共用部位等;

(二)由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、监控设施、电梯、单元防盗门等;

(三)由建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备及使用的房屋、物业管理用房(包括业主委员会用房)、会所用房、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场、部分地下车库、地面停车位、绿地、广场、道路等。

第三章物业的使用与维护

第六条业主和使用人遵守物业管理法律、法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则，妥善处理供电、供水、供热、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、环境安静等方面的相邻关系，维护区域的和谐与安全。

第七条业主和使用人在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。

第八条业主、使用人应当遵守《南京市住宅装饰装修管理办法》规定装饰、装修物业:

(一)需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议，按照装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修，遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。

(二)在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响。

(三)装修时间如下:

周一至周五上午8时至12时，下午14时至20时;双休日及节假日为上午10时至12时，下午14时至20时;春节期间清场，不得留宿。

(四)房屋装饰装修期间，允许物业服务企业入户巡视。凡发现未签订装饰装修管理服务协议、违反规定擅自分割搭建或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改变功能的，物业服务企业有权劝阻制止;经劝阻制止不改正的，物业服务企业在书面告知业主委员会的同时，有权阻止该户施工人员、装修材料、家具物品等进入小区。

(五 )因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

(六)安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。遵守如下约定:

(1)安装空调应当注意安装牢固，防止跌落。发现有不牢固的情况，应当及时加固;

(2)空调机排水不得随处滴漏，如发生滴漏，业主应自行及时处理解决;

(3 ) 空调外机发出超标噪音的，应停止使用，经排除故障或更换后使用。

(七) 应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。

(八)使用电梯及扶梯，应遵守本物业管理区域的电梯扶梯使用管理规定。

第九条居住房屋租赁，应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得改变房屋的居住用途，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。当事人自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内，须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。

违反本条第一款、第二款约定出租或转租房屋的，业主委员会可委托物业服务企业书面责成业主或承租人限期纠正;出租或转租房屋的行为损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

第十条业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质的，损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

第十一条各业主、使用人在物业使用过程中，不应发生违法搭建建筑物、构筑物的行为。

业主、使用人有违法搭建行为的，其他业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门举报，受侵害的相关业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼。

第十二条业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定:

(一)车辆行驶、停放:在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规定。

(二)电梯使用:遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。电梯乘客不得实施下列行为:

(1)违反电梯安全使用警示操作电梯;

(2)乘坐明示处于非安全状态下的电梯;

(3)采用非安全手段开启电梯层门;

(4)拆除、破坏电梯安全警示、标志或者报警装置和安全控制回路等电梯安全部件;

(5)电梯内禁止吸烟及其它危及电梯安全运行或者他人安全乘坐的行为。

(三)宠物饲养:饲养宠物的业主必须向政府部门申领许可证，接受每年一次的疫苗注射，并前往管理部登记注册。并应遵守以下约定:

(1)在公共区域内遛狗时须以绳束之，

(2)及时清除宠物在公共区域内排放的粪便，

(3 )不得因宠物喧叫妨碍他人休息，

(4)不得因宠物放养滋扰邻里;

(5)不得饲养鸡鸭鹅等家禽。

(四)阳台封闭:封闭立面不得超出阳台围栏，封闭形式应为无框白玻或与窗户同色的蓝框白玻。

(五)不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌(包括但不仅限于外墙、外门窗、阳台、屋顶和露天底层庭院等部位的颜色、形状、规格等)。

(六)不得以任何形式安装防盗窗(栏杆)及不超越房屋和阳台外立面的室外衣架;本小区严禁私自加装太阳能热水器。

(七)不得擅自改变房屋使用性质和房屋设计用途、功能和布局等。

(八)不得擅自改建、占用或损坏房屋共用部位、共用设备、公用设施或移装、拆除、改造共用设施，改变其使用性质。

(九)不得在天井、庭院、平台、屋顶、露台、道路，或者其它共用场地搭建建筑物、构筑物(包括光棚、雨棚、***接收设施及其它地上定着物)。

(十)垃圾袋装化，扔入垃圾桶，禁止乱倒垃圾，高空抛物对他人人身、财产造成危险的行为;确保物业区域环境安全整洁。

(十一)禁止违反规定存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品，和排放有毒、有害、危险物质等。

(十二)禁止发出超过规定标准的环境噪声，室内声响不得扰民，园区内禁止汽车鸣笛，确保相邻业主的正常生活。

(十三)未经物业管理企业许可不得在公共场所、共用部位私设、乱设摊点，推销商品、服务设备及开展广告等宣传活动。

(十四)不得在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;在物业外墙或窗户私设、乱设广告或标志。

(十五)不得随意停放车辆，占用小区内的道路、场地等;不得随意在公共部位堆放杂物、将杂物投入排水管道致使其堵塞损坏。

(十六)不得践踏草地、侵占绿地、毁坏绿化、损坏园林建筑设施和种菜。

(十七)不得聚众喧闹、醉酒滋事、噪声扰民等危害公共利益或他人利益的不道德行为。

(十八)不得向小区水景内排放丢弃杂物、污物或嬉戏玩耍。

(十九)业主所购楼盘如随房附底层庭院、露台、地下室等或其它部分的使用权，业主应严格按照国家及南京市的有关法律、法规和物业管理企业的指导下行使，并应保证小区总体规划、环境及相邻业主的合法权益不受损害。

(二十)未经业主大会同意及有关政府部门批准，禁止擅自占用、改建、扩建小区内道路;

住宅小区设备、施维修管理内容：住宅小区施工队装修人员管理公约

适配人群	装修施工队长，持证技术工人，物业工程主管	使用场景	住宅装修施工，小区物业监管，装修工期管控
制定目的	小区业主怕装修乱糟糟，影响生活。想让施工队规规矩矩干活，不吵不脏不砸东西。
适用范围	管所有进小区装修的施工队，管他们怎么进场、干活、倒垃圾、交证件。
职责分工	公共事务部收材料审资质，物业培训发证查岗，保安盯出入证，管家每天巡楼看现场。
禁止行为	不准用没身份证的人，不准晚上住工地，不准乱堆垃圾在楼道，不准损坏电梯和墙面，不准偷偷接活不办证。
检查与监督	开工前交押金办证，物业每天检查施工时间、垃圾堆放、人员证件，发现一次扣押金，三次清退队伍，月底汇总问题通报。