某某地产项目管理制度规范（优选10篇）

某某地产项目管理制度规范

第一章总则

第一条 为贯彻公司"制度规范、管理创新"的总体思想，理顺郴州生态公园项目部管理中人、财、物的关系，明确工作责任，规范项目部日常行为规范，充分体现人尽其才，物尽其用的原则，参照相关规定和公司其他有关规定，特制定本制度。

第二条 项目经理负责制的原则，项目经理和项目部全体人员的协同努力，运用系统的理论和方法对项目及其相关可利用资源进行计划、组织、协调、控制、整合，实现项目的预定目标。

第二章制度

第三条 项目部考勤:以智能打卡机为主，特殊事情况以文字说明，如回公司则考勤到公司行政部。上班按公司上班时间为准，上午8:30-12:00点，下午13:30-18:00点，因工程需要加班，可不以打卡为准并辅以文字说明。

第四条 项目部请销假:请事假，必须以书面形式经项目经理同意，并报公司总经理同意后，方可请假。请病假，以书面形式报公司行政部，并经得公司同意。因公当时未办请假手续，须进行销假手续(以书面形式按请假程序办理)。未经以上程序，以旷工处理。

第五条 项目部卫生:制定卫生一周值班表，以日为单位进行轮值，当日责任人对办公区域的地面打扫，桌椅的摆放。办公桌面卫生由资料员负责，内务卫生方面详见(附件1)，公共区域值班表详见(附件2)，资料员负责监督执行。

第六条 项目部办公用品管理:严禁用办公电话打私人长途。办公用品的领用必须办理登计表，领用人签字。消耗性办公用品需以旧换新，如打印的配件等，大型办公用品的购买报公司行政部，(如电脑，数码相机等)由行政安排购买。

第七条 项目部资料的管理:对资料进行分类，涉及公司机密重要资料，工程签证资料进入档案柜。钥匙由资料员保管。并将电子档到公司备份，以保证资料的安全不丢失。

第三章职责

第八条 项目经理:负责项目的工程管理、行政管理以及项目进度、成本、资金计划制定、执行、检查、比较、纠正、实施、直至项目的竣工验收。把握工程的方向，完成公司下达的其它任务。

第九条 分区项目经理:负责分区内项目的实施，分区内工作计划的制定、实施、检查，分部分项工程的施工方案制定，人工需求计划的制定，材料计划的制定。及时完成分区内签证，配合资料员完成相关工程资料。协助项目经理完成公司下达的其它工作任务。

第十条 公司采购部经理:根据项目经理提供的材料、机械需求计划，及时完成材料的采购，并保证材料的质量，价格的合理。并根据项目的进展情况，充分了解材料的信息情况，及时反应给项目，实现信息公开，透明。对项目实施积极主动。

第十一条 施工员:根据现场情况分析施工进度的计划，完成现场的定点、放线工作，熟透图纸，合理安排人工、机械，并提前组织材料的进场。检查现场的质量及安全，合理安排各施工班组的施工工序，完成现场的原始计量工作，协助资料员完成现场工程签证资料。

第十二条 采购员:完材料请购计划，积极了解当前材料情况，分析材料价格的波动性，熟悉图纸充分了解材料的性能，工艺水平，质量情况，产地，货源。索要材料的合格，检测报告，配合质检员完成材料的数量，质量检查，入库。

第十三条 资料员:到现场核实施工员的原始计量及原始图片，完成项目的工程签证资料，协助项目经理检查各个分区工作计划的落实情况。完成工程的报验、送检、试块制作情况、联系单、工程的会议记要等资料，负责与甲方的资料收发，并做好资料收发记录，对各种工程资料(签证、联系单、人工分包合同、检验批、机械租赁合同)进行分类、归档、保密。建立施工晴雨表，对项目部人员的考勤。作材料的入库、出库电子档工作。完成公司与项目部信息对接工作。

第十四条 资金管理员:保证公司资金的专款专用，项目部人员不得借支挪用资金。协助项目经理做好资金需求计划，直接对公司财务部负责，收支做项目台帐。

第十五条 质检员仓库保管员:对材料进行保管，材料的进场把好质量关，并对数量进行核实，做好入库，对于材料的领用，做好出库的工作，领用人必须签字、说明所用部位。材料进行分类码放整齐，定期对仓库进行库存盘点并做好台账。对工地施工的质量进行检查督促。

第四章流程

第十六条 项目实施

1、组建项目经理部

2、制定项目计划

3、编制项目预算

4、执行项目计划

5、协助项目决算

6、项目内部评审

7、完成竣工验收

8、提交竣工文档

第十七条 项目文件归档

第五章项目实施

第十八条 实行项目实施经理负责制，项目经理负责管理此项目的各项费用开销，通过项目经理的指挥、协调、组织、沟通，领导整个项目的施工管理过程，以实现项目的预定目标。

第十九条 项目经理的任务

1、确定项目部组织结构

2、制定项目实施计划

4、执行项目实施计划

9、 其他应当由项目部完成的任务

第二十条 制定实施计划

1、详细施工组织设计

2、项目任务书

3、材料计划

4、人员计划

5、项目进度计划

6、质量控制计划

7、项目物资供应计划

第二十一条 实施计划的审批

1、程序:由项目经理协同技术负责人、工程部门负责人对施工组织设计进行审核，最终必须得到总经理的审批，才可以实施。

2、报表:《施工组织设计审批表》

第二十二条 项目预算

按实施方案、项目任务书编制项目预算，及时向公司填报资金需求计划。

第二十三条 执行项目计划

按计划安排、指挥项目的具体实施工作;在项目的实施过程中，处理与甲方及当地政府群众的协调关系。

第二十四条 项目决算

1、配合财务部门做好项目的成本核算、利润确认;

2、最终项目工程量的财务决算。

第二十五条 项目内部评审

项目内部评价，回顾项目实施的工作，总结经验教训，考核项目部成员工作，奖惩项目部成员，并向公司总经理书面汇总报告。

第二十六条 组织竣工验收

协同公司各相关职能部门，请求甲方组织各相关评审单位参加竣工验收。

第二十七条 提交竣工文档

在项目验收合格后，汇编项目有关文件，向甲方提供所有的技术参数和文档，

并提供完整的竣工文档。

第二十八条 项目设计变更

项目实施过程之中发生的项目设计变更导致项目合同的变更，必须及时得到甲方的签证。日常可以通过项目联系单得到甲方的书面确认。

第二十九条 项目合同变更的甲方确认

某某地产项目管理制度规范：a地产项目销售中心

地产项目销售中心管理制度

一、考勤制度:

1.迟到处理:

1)销售中心所有工作人员每天必须在08:50分之前到达销售现场并 即时电子考勤，超时即作为迟到处理;

2)迟到在15分钟之内处理方式为当月工资中扣罚人民币10元;

3)迟到超过15分钟、在一小时以内的，除按照迟到处理之外，并开具备忘录一张，罚款rmb50元;

4)迟到超过一个小时以上者，按旷工一天处理;

5)凡当月累计迟到超过3次以上者，除按照迟到处理之外，则开具 备忘录一张，罚款rmb50元;

6)迟到严重者，可作除名处理;

7)发现有代他人考勤或请他人代为考勤打卡者，一经查核，可作除名处理;

2.早退处理:

1)案场人员在未到下班时间之前私自离开案场，视为早退;

2)早退人员则记旷工一天;

3.旷工处理:

1)案场人员无故未到岗，记旷工一次;

2)累计三次旷工即可作除名处理。

4.外出制度:

凡外出人员，在外出之前须填写《外出登记表》，并由经理签字确认方可外出(若经理不在现场，则由组长代签)，返回时，须注明返回时间，否则按照矿工处理。

5.病假制度:

凡案场人员可当天申请病假，但事后须填写请假单，并出具病例卡及就诊记录;否则按照矿工处理。

6.事假制度:

1)凡请事假必须提前一至三天，由案场经理或上级领导批准;

2)事假不能当天申请;

3)三天以上事假须报请部门总监级以上批准。

二、案场人员规范:

1.案场形象规范

1)案场人员在8:50-8:55之间为着装准备时间;

2)案场人员必须着标准制服上岗;

3)案场女性员工必须化淡妆，长发必须束起，不能佩戴太过夸张的耳环及项链，手上最多只能佩戴一枚戒指，不能涂抹太过妖艳的指甲油;

4)员工工装必须保持干净整洁，衬衣必须经常更换及洗熨;

5)所有员工必须穿深色办公鞋，每天擦鞋油，保持鞋面整洁;

6)案场员工上岗必须佩带由公司统一制作的胸卡或工号胸牌。

2.案场行为规范

1)案场员工不得在公共区域化妆，不得将私人物品摆放在公共区域;

2)不能在上班时间吃零食，违者处以20元备忘录;

3)不得做与工作无关的事情;

4)业务员在前台接待，不得出现与专业无关的书籍或报刊，违者处以20元备忘录;

5)案场前台接待员工，必须在客户进门时全体起立，并同时说:"欢迎参观!";

6)接待客户时必须手持sales kit，并面带微笑;

7)当需与客户坐下洽谈时，应先为客户拉开座椅，并示意请坐，等客户落座后方可坐下，员工必须只坐座椅的三分之二，挺胸立腰，手放于桌上，面带微笑，平视客户;

8)当员工接待完毕，客户离座时应先将客户座椅放回原位，并送客户至售楼处门口，此时，前台人员必须同时起立，并说:"谢谢光临，请慢走!";

9)案场员工接听电话必须在铃响三声内接起电话，并说:"公园大道，你好!"，并做好接听记录。

10)工作中因事离岗须事先报请上级并获得上级批准，不得无故离开工作岗位。一经发现，视情节可作50元备忘录或旷工处理。

3.员工服务意识:

1)客户进门员工接待时，必须先填写客户接待表，其他员工将填写完的登记表交至案场助理处，由案场助理进行电脑登记;

2)案场助理将输入完的登记表归档，并将会员卡送到业务员手中，由业务员交给客户;

3)销售人员不得挣抢客户，否则可作除名处理。具体接待及分配原则参照《公园大道客户接待规则》;

4)遇有业务员老客户进门，而原接待业务员正在接待其他客户，则其他业务员必须上前热情接待，同时告之原业务员，并帮助其解决客户问题;

5)资历较深的销售员工必须主动提携帮助浅资历的销售员工，使其完成团队或个人指标;

6)后台工作必须配合前台人员，方便业务员接待客户;

7)若样板间由专人带看，前台接待业务员须事先与客户说明。

4.员工工作规范:

1)案场员工必须于08:55分前至会议室参加每日晨会。晨会时间为5分钟。

2)员工9:00前必须整理好仪容仪表，规范着装上岗;

3)由案场经理或当日案场负责人召开晨会及晚会，案场助理每日做好会议记录;

4)案场员工必须每日做好客户登记工作，并保证各类统计数据的准确性;

5)案场员工应培养良好的团队合作精神，提高工作效率;

6)业务员有义务提出合理化建议，完善案场销售工作;

7)业务员午餐时间为12:00-13:00，由组长安排分两批轮流进行。

5.样板间操作规范:

1)样板间每日如由专人带看，样板间内的业务员必须热情接待客户，不得争抢或懈怠客户;

2)样板间必须每日由案场助理专人负责早晚两次核对样板间内的物品，并与现场安保做好交接工作;

3)当客户进入样板间时，应由业务员主动递上鞋套或其他保护性工具。

4)每日带看样板间的业务员在接待时间内对样板间内的物品负有保管责任，任何物品损坏，须立即告知当日样板间负责人或现场经理;

三、环境卫生:

1.业务员在与客户洽谈完后，及时整理洽谈桌，保持洽谈区整洁，违者处以10元备忘录;

2.前台业务员必须保持前台整洁，不得随意摆放物品，水杯只能放在休息区;

3.员工下班时，必须整理好个人销售道具、用品及资料，前台接待员工在下班时，整理前台保证案场的清洁;

4.案场助理每日下班前整理后台文件，并进行归档，负责销控室的整洁;

5.当班人员下班时，应检查案场内所有电器设备的关闭。

注:以上案场制度监督并执行者，除特别指出外，其余均为案场助理。除特别注明外，其余均按照开具备忘录处理。

某某地产项目管理制度规范：地产项目销售

地产项目销售管理工作:售楼部管理

第三环节:售楼部管理

a、售楼部工作流程

1、市场调查

在销售前期，有销售经理组织对项目及周边环境等情况进行一系列的市场调查，并协助公司做好对项目的考察等工作。

2、销售政策制定

对项目提出销售政策、价格计入市姿态等建议，并制定出符合公司要求的价格和优惠措施等。

3、销售文件的准备

4、人员招聘及培训(培训内容:规范、职业道德、能力及素质、整体队伍素质的提高)

负责对销售人员的招聘及培训工作，培训内容有公司规章制度、房地产基础知识、销售技巧等。

5、销售过程中问题的处理

*简单情况的处理，先交由销售主管解决处理;

*复杂情况的处理，先汇报主管，在主观整理后以报告的形式提交给销售经理，由经理指导或协助解决。

6、销售政策的调整

*以例会的形式组织协调各部门，制定解决方案和调整策略;

*以通报的形式分派给各部门执行并监督实施;

*以月报的形式向公司销售管理部门提交总结报告。

b、售楼部职能

售楼部隶属于公司经营策划部，是分管公司房产销售、租赁的业务部门，也是公司对外形象的窗口。

主要职能如下:

1、负责房产的销售工作，租赁工作，并按规定为顾客办理有关手续。

2、售及房地产市场的信息资料，做出市场预测，参与设计方案的评审选定

3、拟定房地产销售的设计方案，提交公司领导及相关部门讨论通过后予以执行。

4、积极为顾客办理产权证。

5、做好公司房地产销售租赁的综合统计，妥善管理经营合同等一切档案资料。

6、参与工程的竣工验收。

7、参与房地产交易谈判。

8、收集客户意见，及时报请公司领导或反馈给有关部门解决。

c、营造售楼部构架及职能

一、组织构架

1、销售体系人员构成(共8人，适合150~200平米的售楼中心)

甲方:财务收款(出纳)1人

按揭专员 1人

乙方:销售经理 1人

销售主管1人

专职销售人员4人

2、行政人员:(共6人)

甲方:清洁员 1人

保安员 2人(若销售中心有样板间则以 1位女保安/套 增加保安)

司机 1人

二、岗位职责:

1、财务出纳

*收缴售楼进款

*退还退房款项

*与银行进行钱款交割

*开收款收据

2、按揭专员

*与国土局、银行等政府相关部门进行工作对接

*办理相关手续

*签订正式〈商品房购销合同〉

3、售楼部经理

*负责与开发商就有关销售方面的问题进行协调，

*把握市场动向，抓住时机，促成大型客户的成交。

*掌握并执行公司总体销售计划。

*制定阶段性营销重点，季度计划的实施。

*向上级领导汇报工作。

4、销售主管

*监控销售现场，处理现场疑难;

*管理售楼人员;

*收集并反馈市场信息;

*定期调研市场走势，并结合项目提出对策;

*协助售楼部经理开展其他工作。

5、售楼人员

*负责上门客户的接待和情况介绍;

*负责与客户签订认购书;

*负责记录客户档案;

*售及楼市信息，并及时向售楼部经理汇报。

*负责与客户进行价格谈判;

*做好客户后续跟进工作;

*负责与客户签订正式购房合同;

6、清洁员

*售楼中心的清洁工作

7、保安

*负责售楼中心的安全保卫工作

8、司机

*协助、配合销售部门做好本职工作

d、设计售楼部工作流程

e、规范销售制度

一、销售控制

1、销售控制工作必须严肃认真，不得作假销控，搞小动作，业务员无权私自销控，若有违反以上情况由个人承担一切后果。

2、每天销售情况要及时汇报，并由销售主管填写销控表交给专案经理。

3、所有单位的小控，必须经专案经理在收据上按签字认可方能生效;如经理不在现场，则先通过电话通知，事后补签。

4、每天营业结束前由经理和财务部核对，即使当天没有售出单位，也要汇报。

二、收、退定金

1、定金由财务部专人负责收取，并开订单或收据，由专案经理和客户签字，复印件交专案经理留档;任何人无权打白条，或私自答应收取客户定金，否则后果自负;

2、定金的退还，在无国家明确规定的前提下，须经销售经理批准，退款时，应将原收据收回;

三、签认购书

1、在定金收取完整之后，应填写认购书;

2、认购书的填写应清洗、完整、准确，不得涂改;

3、认购书的一式四联，财务收款人员、销售部经理、专案经理、客户各持一联;

四、签合同

1、合同交由专案经理和销售经理共同监督签订和管理;

2、签订合同时所需单据证明有:a、缴款收据;b、认购书原件;c、身份证明等其他所需单据并留复印件备档;

3、客户需交足首期款，按揭客户并协商办理货款事宜。

五、办理贷款:

提供客户资料、本

公司资料，要求客户共同配合。

六、交房

1、销售员通知客户携:a、《住宅使用说明书》b、《质量保证书》c、《房屋交付使用许可证》办理交房手续。

2、收取房屋余款。

七、其它注意事项:

1、销售员要遵守并清楚地完成每个程序;

2、若有违纪现象，公司有权予以解聘或留职查看，并由个人承担一切后果。

f、规范工作制度

一、考勤制度

1、工作时间:早8:30 ~ 晚18:00，中午吃饭时间45分钟(轮流吃饭)，销售人员每日轮流值班，每日2人，至晚9:00

2、每周轮休一日，外出、休息要带呼机，手机开机;

3、病、事假的请假手续:

1)病假:

*销售人员因病需要休息、须有正规医院证明

*病假两天以内由部门主管审批，三天以上者由公司主管审批;

*病假手续必须当天申请

*病假每天扣人民币30元

2)事假:

*事假手续必须至少提前一天书面申请;

*事假两天以内由部门主管审批，两天以上须由公司主管部门审批;

*事假不遵半天按半天计;

*事假每天扣人民币40元。

4、处罚办法

1)迟到或早退处分:

*迟到(早退)第一次扣2元/分钟;

*迟到(早退)第二次扣4元/分钟;

*迟到(早退)第三次扣8元/分钟;

*依此类推，情节严重者，公司有权解雇。

2)旷工处分:以下情况之一者，按旷工论处

*销售人员在当值时间内无正当理由离开岗位者;

*销售人员不自觉签到者;

*代人签到和要求别人签到者(以上任一情况，按旷工半天论处);

*不按规定办理请假手续而未来上班者;

*假期已满未按时返回公司且没有正当理由者;

*旷工按100元/天扣罚;

*旷工连续2天及每月累计3天以上者，公司有权解雇

二、仪容仪表

1、员工必须经常保持服装整齐清洁，并按规定佩带工卡，自觉爱护公司所发的工作制服、鞋等物品。

2、男员工头发以发脚不盖过耳部及后衣领为适度，不准留小胡子、鬓角。

3、女员工不得披头散发，头发不宜过长，以不超过肩部为适度。要保持淡雅清妆，不得浓妆艳抹、染深色指甲，并避免使用味浓的化妆用品。

4、员工不得染怪异发色、梳怪异发型，应请勤修剪头发、指甲、保持清洁。

三、营销中心行为规范

1、现场接待顺序

1)现场接待的客户按照签到的顺序来接待，若该销售员不在，则跳过排在最后，并由下一个人补上。

2)新老客户区分有两个前提:a、有无来访;b、有谁接待过;

3)义务接待，如果给销售员的老客户来访而其本人不在，则由当时排在最后面的销售员代为接待。

2、办公用品的管理

所有办公用品，包括售楼资料、电话等其他工具应统一妥善保管，摆放整齐;不得使用售楼处的广告接待电话打私人电话，影响销售业绩;

3、销售单据的管理

每天所有销售单据，如收据、认购书、财务结算单、付款证明等，须交给专案经理经妥善保管，并在当天营业结束前，上报当天日报表。

4、售楼中心管理

1)售楼中心内保持桌面、地面清洁，接待桌，谈判桌椅，摆放整齐，创造一个良好的售楼环境。

2)接待前台桌面，只准摆放资料夹、楼书、折页、客户登记本、电话登记本。与工作无关的杂物、水杯一律不准乱放在桌面上。

3)个人资料，计算器等应放在自用的抽屉内，接待过程中不准乱抽，乱拿他人资料，接待完毕后，资料归放原处。

4)接待工作结束，客户使用过的纸杯，烟蒂应及时清理干净。

5)工作期间，营销人员应保持良好坐姿，公共空间严禁躺卧，伏桌休息，不得在工作场合大场喧哗。

5、客户登记

1)有效客户登记:销售员在做客户登记时必须注明客户姓名、电话或其他有效联系方式，且公司只保障该销售人员所进行过登记的客户的权益，当场落定的除外;公司只承认在客户登记本上的登记记录，销售员自己的接待记录一律不承认。

2)登记期限:自登记之日起一个月内，该客户为该销售员客户，若超过此期限以外而销售员未作登记追踪时，则公司有权将此登记清除，其他销售员可以争取客户促成成交。

3)销售人员应清楚地填写每一份资料，并妥善保管，以备查询。

4)任何个人不得损坏、擅改客户登记本，否则对造成的后果，公司将严肃处理。

6、业务管理

1)营销人员严格按照签到顺序轮流接待。

2)营销人员对待每位客户应一视同仁，必须认真完成自已的接待工作，要有认真、严谨的工作态度。

3)每位员工，每天必须完成自己的接待记录，写好客户档案，认真填写工作日记和销售日统计表。完成后交由组长检查、整理、归档。

4)接待工作要细致，积极留下客户的联系方式。

5)经常保持与登记客户的联络，争取促成签约。

6)每位营销人员签约后，要建立客户档案，将客户的合同号、付款方式、付款进度统计好。

7)签约客户的追款工作由该位客户的接待人员负责。并负责催款，督促客户按时交款。

8)针对初次来访，留下客户档案的这次接待为有效接待。

7、合作与分成

1)有特定合作的销售员，须在签单之前协商好后，将合作意向告知经理后方可生效，并以经理签字后的收据作为成交后佣金分配的依据，否则公司有权处理争议。

2)绝对禁止争强公司其他同事的客户，一经发现，视情节严重性予以扣罚工资或佣金，并交公司领导处置。

四、客户接待制度

1、原则

总则:一切以销售活动为主。

*以第一接待为主，第二接待为辅，第三接待为义务;

*体现协作，互助，谦让的团体精神;

*体现员工积极、主动的精神面貌。

2、制度内容

1)接待客户，首先应起身站立，致问候语“您好”，递名片，然后引导

客户至沙盘前讲解沙盘及户型特性;等客户落座后，应主动倒水，自己再坐下，礼貌询问客户要求。

2)前台销售人员在接待客户时，应保持双手垂放‘待客户时，应代为开门，使用礼貌用语向客户道别。

3)与客户办理签约和催款时，应注意客户的隐私性。

4)售楼人员接待客户实行轮流制，不得挑检客户。每天第一个签到的售楼员接待第一个客户，以此类推。

5)售楼员每接待每一个客户都要详细登记，记录内容包括日期、客户姓名、工作单位，住址、联络方式、购楼意向、接待人员、客户看楼或咨询源自何种信息等。

6)每个售楼人员有义务做电话咨询，但不作客户登记，客户来访时指名找某售楼员，此客户由此售楼员接待，否则，以现场接待人员登记为准。

7)对经人介绍来访的客户，以客户意向进行接待，有疑难问题向主管或副经理汇报。

8)如果接待过程中发现接待的是他人的客户，应主动交回给原售楼员，或经原售楼员同意方可继续接待，否则视为抢客户。如果原售楼员不在现场并且无法联络，当时接待客户的售楼员可分得一定比例提成。(具体见提成制度)

9)自己跟踪自己的客户，如果客户是一家(批)人，原则上以第一次登记为准。

10)无意中接待了他人已作登记的客户，若成交，可按公司提成制度解决。

11)售楼员无权为客户私自放盘或转名，无权直接为客户打折或申请其他事宜，否则，一切费用自负。如果客户有某种需求，可向主管或副经理提出申请，主管或副经理无法解决，需向经理提出申请，批准后方可执行。

12)杜绝在售楼处争抢客户，一旦发现，严加处理。

13)《客户登记本》是发放售楼员提成的第一证据，由现场经理妥善保管，不得涂改和销毁。

五、销售部接待规范

为规范销售部工作人员的职业行为，培养良好的职业素养，体现公司“服务客户，让客户满意”的服务宗旨，有力促进销售，完善公司的社会形象，特制定以下规定:

1、接听电话时，必须使用标准语，如“你好，***销售部”。

2、接待客户时，首先应起身站立，并致问候语:“您好”，待请客户落座后，为客户倒水，再坐下，礼貌询问客户要求，如一批客户较多，一时无法安排座位时，应向客户表示歉意，取得客户谅解。

3、对每一位看房客户，售楼前台业务人员都应热情接待，详细介绍项目情况，做到有问必答，不得以貌取人，不得对不购房人员有任何轻视态度。

4、不得在工作现场吸烟、看书、读报、大声喧哗，保持现场整洁，有序和严谨，给客户以良好的第一印象。

5、在通道或房门等较窄处遇见客户，必须侧身让客户先行，不得与客户抢道行走。

6、如与客户在业务上意见分歧时，应保持冷静、礼让和理智的态度，先安定客户情绪，然后及时与有关部门和相关人员进行沟通，了解情况，统一对外口径。不得与客户争吵，不得对客户使用任何不礼貌的语言，不得对客户进行不礼貌的评价。

7、与客户办理售楼、催款和入住等业务时，必须严格维护客户的隐私权。

8、在接待客户时，应热情接待，但不得泄露公司经营机密，不得将公司内部文件外传。

g、销售人员业绩考核办法

销售人员业绩考核办法的制订是根据公司对销售人员总的要求，考虑到销售人员的销售业绩、工作表现、团队精神、相互配合等综合因素，本着有利于鼓励先进，发扬团队业精神，提高报务质量的原则，制订本办法，以百分制的方法全面考核销售人员的综合情况，具体内容如下:

1、 服务质量(占20分)

1.如有客户投诉一次，且属于销售人员的责任，扣20分

2.与客户发生口角争执一次扣10分

3.解答客户问题时不够耐心，态度泠淡一次扣5分

4.对应掌握的业务不熟练扣2分

5.得到客户的书面表扬一次加5分

6.得到客户的口头赞扬一次加2分

2、销售业绩(占30分)

1.销售人员每人每月应完成销售定额套(按人计算)

2.低于销售定额一套扣1分

3.超额完成销售定额一套加1分

3、工作态度及责任心(占20分)

1.不服从工作分配扣10分

2.由于缺乏工作责任心，造成工作失误扣5分

3.工作不主动，缺乏工作热情扣2分

4.除完成本职工作以外，还能主动承担其他工作加2分

4、 团队精神

1.缺乏团队意识，有破坏集体团结的行为扣10分

2.员工之间不团结各扣5分

3.工作之间，不能主动合作，积极配合各扣2分

4.不积极参加集体活动一次扣2分

5.不计较个人得失，主动为大家服务一次加2分

5、 出勤情况(占10分)

1.每月公休假四天，公休假以外，请假一天扣3分

2.迟到或早退一次各扣1分

3.少休公休假一天加2分

七、提成制度

首先热忱欢迎各位加盟本公司×××售楼组，公司本着同心同德、共同发展的宗旨，针对售楼处售楼人员的待遇，建立以下制度，具体内容如下:

1.售楼员工资由底薪 提成组成。

2.售楼员底薪为人民币元/月。

3.售楼员每月的销售任务为2套/月，销售2套以下(含2套)按销售额的千分之一提取，销售3套以上(不含前2套，从第三套起)按销售额的千分之一点二提取，销售5套以上者(从第五套计起)按销售额的千分之一点五提取，销售8套以上者另奖元。(具体考核任务根据市场情况而定，以上数字只供参考)

4.连续二个月(顺延)不能完成任务者公司有权停发工资和解雇。

5.每套提成中拿出30%作为公司全体销售人员的公共佣金，以平均分配的形式发放。

提成具体分类表

业务员具体情况 提成(金额*系数)

a客户c始终为a接待、且成交a得100%

a、b客户c首次看楼为a接待，且登记，但成交时为b接待，a不在场且不知客户要订房，或a委托b接待a得50%，b得50%

a、b客户c本应由a接待，但a正忙无法接待，按顺序轮到b接待，且成交b得100%(下一次轮到b接待客户应让给a接待)

a、b客户c首次看楼由a接待，第二次看楼由b接待，最后a接待且成交a得90%，b得10%

a、b客户c来找a，a不在，b接待且成交a得50%，b得50%

a、b客户c首次由a接待，客户c的家人由b接待a成交:a得90%，b得10%

b成交:a得50%，b得50%

a、ba为新业务员不能独立成交，b协助且成交a得50%，b得50%

注:金额=销售合同总价

八、销售合同执行监控

销售合同执行过程是销售的重要环节，销售人员负有督促顾客履约的责任。

1.收款催款过程控制

收款、催款原则上要按双方签订买卖合同所规定的条款进行。当交款期临近时，销售人员应主动通过电话、信 或上门等方式礼貌地提醒和督促顾客约。

若顾客拖欠购楼款，在时间和数量上超过了公司的底限时，销售人员应请示主管领导，通知顾客中止双方合同和进行必要的法律裁决。

2.按期交款的收款控制

原则上要求顾客履行合同规定的所有条款。我方如期交工，履行了合同，责任在拖欠款的顾客。销售人员除了以各种方式进行催款外，还可按合同的有关规定提出对顾客进行处罚意见。

3.延期交工的收款控制

仍尽可能要求顾客按合同如期付款。

4.入住环节的控制

楼宇竣工验收合格后，销售人员应给有关顾客发出办理入住的通知书。只有在实际付清全部楼款及其他应付费用之后，销售人员才能为顾客办理入住手续。

5.客户档案

本阶段客户档案的目的的是保存原始凭证以备法律纠纷。客户档案主要包括:顾客付款凭证、认购书、买卖合同书及公证书等。

6.客户回访与亲情培养

客户回访是我们坚持的服务。通过销售人员对顾客的回访，逐步培养与顾客之间的亲情，同时通过面对面的沟通，倾听顾客的意见和建议，可为以后的销售打下坚实的基础。

7.与物业管理的交接

主要移交楼房的住房名单和交待一些特殊情况。销售人员楼盘表上记载的住户名单交给物业管理公司，并介绍有一定背景的特别住户及其他有关信息。

九、销 售 结 束

1、销售资料的整理和保管

销售部门应将政府有关房地产的销售政策、法律文件分门别类整理，由相关人员分别保管。

保管方法:建立档案柜，电脑资料库。

2.销售人员的业绩评定

销售人员的业绩评定原则上按年度和项目进行。评定的主要依据有:

*接洽总人数;

*成交数;

*顾客履约情况;

*顾客投诉率;

*直接上级的评价。

3.销售工作中的处理个案记录

即将特殊个案(特批优惠、改名、转让、投诉、纠纷等)的处理情况整理记录并保留有关凭证，以备忘查询。

4.销售工作的总结

某某地产项目管理制度规范：某某房地产项目拓展风险

某房地产总部项目拓展风险管理制度

目的:

规范公司项目拓展工作，预防并规避项目拓展过程中产生的风险，为保证项目后期顺利开发建设，达到既定经营目标提供保障。

范围:范围:适用范围:制度执行单位发布范围:制度发放单位(宋体小四两端对齐)名词解释:名词解释:项目拓展是为获得必要的土地储备支撑公司战略发展，本风险制度控制过程为从取得信息到项目合作签约;

竞争者主要指公司在拓展项目过程中遇到其它的竞争企业;信息处理是指公司获取项目信息，对信息确认、核实、调查的过程;后评价是指在成功拓展某个项目后，对本项目拓展过程作业操作、工作人员能力表现等进行评估。

职责:

发展中心

负责制定与修正项目拓展风险控制制度;负责在公司内部对项目拓展风险控制制度做出解释;负责对项目拓展风险做出预警与识别;负责项目拓展工作执行、推进、指导、监督、核查、评价等工作;负责对项目公司项目拓展部门提供必要技术支持与协作。项目拓展部门负责按公司规定与规范完成项目拓展过程的相关作业;接受总部发展中心指导、监督、核查，及时修正不符合公司规定、规范的作业。

管理中心

接收项目拓展过程重要文件，进行备案与管理;配合发展中心发展中心进行项目拓展后评价;

建立完善公司监督、检举制度与机制。

法律部规范项目拓展过程中的法律文本;建立完善法律合约审批、核查制度。

财务部

配合项目拓展工作过程中融资计划与方案制定;配合项目拓展过程中对合作方企业财务审查。

作业内容:

外部环境风险防范

发展中心每季度完成房地产宏观政策分析报告;

项目责任人要针对项目涉及房地产国家政策及地方实施细则、行业管制情况等前期工作进行调查分析;作为项目分析材料组成部分;

合约拟定中，将与合作方约定前期工作责任与分工，写入合作协议或相关法律合约;

融资风险防范

项目责任人对当期地方资本市场融资方法、融资条件、融资成本进行调查分析

项目责任人根据调查结合公司财务计划制定融资方案及预案，做为提交决策委员会议文件组成部门之一;

市场风险防范

发展中心市场研究部门每季度编写战略重点城市市场报告，作投资潜力评估;

项目所在地为非战略重点城市，项目工作小组人员应在项目所在城市考查7天以上，并完成城市及区域市场投资潜力分析报告。

竞争风险防范

项目责任人组织调查竞争手企业背景、合作条件、与合作方管理者“利害”关系;

项目责任人提交竞争方案或意见，做为谈判策略重要依据。

内部管理风险防范信息处理风险防范项目备案信息必须包含如下方面:合作者信息、土地性质与用途、技术经济指标(如无，以地籍材料为准)、合作条件、以取得前期手续及权证等;

项目责任人应在拓展项目立项前，核实前期手续文件及权证发布日期、发布机关，确定其时效性、有效性，如有过期，应根据最新法规核定其申请延期、更新等合法性，在报告材料中注明核实人、核实日期;

项目责任人应在拓展项目立项前，通过公开信息渠道或相关机构核实项目相关信息，确保项目住处准确性、真实性，在报告材料中注明核实人、核实日期;

项目责任人在进行项目考察时，要对项目用地的建设限制条件、施工条件、干扰因素等方面做完整清楚记录，要求注明规划特殊要求与规范、图象与视频等说明资料齐全;

项目小组须尽职调查如下内容，由项目负责人组织完成，并提交《项目尽职调查报告》;

项目调查主要包括:场地邻里关系、前期工作可行、区域规划动态等;

合作方企业调查主要包括:财务、法律、主体受权等方面。

作业风险防范

严格按照《土地储备工作制度》完成初选、立项、决策程序，依照项目评价体系，进行评估与决策。如有特殊情况，可通过董事会决议，方可简化;

设立部门内部信息库使用权限，明确项目责任人，内部研讨及传递由专人登记管理，确保数据使用安全;

项目责任人应严格按照项目工作计划时间表，明确内部传递、研讨、审批时限要求，明确责任部门、责任人，如有变更由总经理办公会议审议通过;

参与项目的工作人员应严格执行《谈判工作制度》、《中介管理制度》、《项目评价制度》等制度与参照作业指导说明，完成相关工作。

廉正风险防范

公司内部或外部人员可向公司相关管理部门检举项目拓展过程中公司工作人员的欺诈行为，经调查属实，参照公司规定处罚;

严格按照《项目谈判工作制度》规定，重要谈判必须由公司两个或两个以上工作人员共同参与。

决策风险防范

项目责任人要保证决策项目材料准确、完整;

发展中心指定或决策委员会委派专人，对相关决策项目分析报告进行核查或抽查，若发现有相关内容与事实严重不符，责其改正;

项目责任人在项目决策前七天向参与决策领导提交可研报告，并对决策委员进行问题答疑;

所有参与决策人员在项目决策前，应对呈报项目资料深入了解;

决策委员代表应在项目决策前，进行项目实地考查，并完成与合作方的初期谈判。

合约风险防范

法律文本要求规范化，法律文书的拟定应严格执行公司法律文本规范，如有特殊情况需要变动、更改，需要向公司法律部门批准许可;

内部审查与外部咨询相结合，按照公司规定完成法律文书编写后，根据公司规定完成内部审批，向公司法律顾问单位进行法律咨询，书面咨询意见与合约共同备案。

控制后评价拓展项目签署合作合约后，由发展中心对签约项目拓展过程工作进行评价，对参与人员工作表现进行评价，并编写《项目拓展工作评价报告》;

评价结果报送管理中心，作为修正工作方法及流程的依据，作为奖励激励的依据。

奖惩条例:

奖惩依据根据《项目拓展工作评价报告》对项目拓展过程中作业完成的时间节点、数量、质量、工作人员表现等方面评价，对参与项目拓展过程工作人员给出综合得分。

奖惩标准根据《土地储备奖励制度》结合参与项目拓展工作人员综合评价得分进行奖励;

项目拓展过程中出现廉政问题，通过监督、检举发现，由管理中心按照公司规定处罚;

项目拓展过程中出现重大失职、特殊贡献，由发展中心向总经理办公会提出奖惩报告，经批准执行。

奖惩执行参照《土地储备奖励制度》及公司其它相关规定执行。

某某地产项目管理制度规范：房地产项目营销中心

地产项目营销中心管理制度

一、考勤/值班制度

1、日常工作时间为:8:30-14:30 13:30-20:30 ，公司原则上不再另行安排固定休息日。

2、值班:

3、员工如因病假、补休、休假、公差等原因未能上班，应向所在部门经理书面报告，并交办公室核实后，方可执行，否则按相关制度进行处理。并及时在考勤表当天栏内注明事由，并根据公司具体情况做相应处理。

4、迟到、早退者，每次扣10元;迟到、早退15-60分钟，计扣半天工资;迟到、早退超过一小时，计扣一天工资。

5、员工请事假一天，不核发当日工资，连续事假三天算旷工处理，员工一个月累计旷工2次者予以开除处理。

二、劳动纪律

1、听从上级指挥、服从上级安排，员工除正式上诉外，不得越级报告，不得顶撞、侮辱、诽谤上司及同事，不得拉帮结派。

2、遵纪守法，不得携带凶器，不得参与赌博、打架、盗窃等违法犯罪活动。

3、保守公司机密(机密包括信息、业务情况、制度等)，爱护公物，不得有损害项目、开发商以及公司利益和形象的言行。

4、工作时间内在销售现场不得吸烟、吃零食。不得在销售及办公场合奔跑、喧哗、擅入其他部门，擅自翻拿他人物件。

5、工作时间内不得谈与公事无关的事情，不得在售楼部阅报，读与业务无关的书籍，写私人信件、听收音机、有睡态、醉态、擅离职守。

6、廉洁奉公，不得私下交易，私收顾客小费、好处费。

7、工作时间内销售人员不得与客户私下吃饭。

以上情况，如有违者将视情节轻重分别给予通报、警告、记过、除名、等处分。

三、例会制度

1、经理应实行例会制，并于每周一上交上周工作总结(上周目标、完成情况、业务员工作情况、不足及改进办法和项目营销建议)及本周工作计划(工作目标、具体实施计划)，同时结合主管销售总监的建议、指导，开展工作。

2、日例会:每天早上9:00-9:30为例会时间;

周例会:每周日召开全体销售人员工作会议，由主管经理主持召开;

月例会:每月30日为例会时间。(如果30日为休息日则提前)。

3、周会及重要日会必须设专人作会议纪要。

四、请假制度

1、员工请病假一天以内的须由部门经理批准并报办公室核准且不扣工资。一天以上(含二天)的请假，事先须经部门经理同意后报公司办公室批准后方可离岗，否则按日工资三倍予以处罚直至开除处理。

2、员工因病不能提前请假，应先请示部门经理征得同意方可休假，并出具市级以上医院的病假证明，上班第一天内到办公室补办请假手续，逾期作旷工处理。

3、无故旷工者，公司将予以除名处理。

五、离辞制度

员工自动离职，置业顾问应提前10天，销售主管应提前20天，销售经理应提前1个月向公司提出书面申请。自动离职或由公司辞退，必须办好所有交接手续，包括售楼部的文件、文件夹、项目资料、客户登记本、工作服、工作牌等;所交资料、文件等必须完好无损，否则按实际情况在工资或提成中予以扣除。

六、售楼部管理细则

为达到并保持工作高效率和优质服务，除销售人员守则外，特针对售楼部的具体情况，另行特定销售人员行为准则如下:

(一)、作息时间

早上8:30~下午8:30

(二)、考勤

1、迟到早退或委托他人及代他人签到(扣10分)

2、午膳进餐时间定为30分钟

超过5分钟(扣5分)

超出15分钟(扣8分)

如无特殊情况或事前未经主管领导批准超出30分钟当旷工一天;

3、违反请假制度的(扣2分)

(三)、纪律

1.不服从上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)

2.对上司不尊重，故意与上司作对;(扣10分或开除)

3.有影响公司声誉之言行;(扣10分或开除，并追究法律责任)

4.损坏公司财物;(扣10分或赔偿)

5.泄露、出卖公司机密;(开除)

6.伪造文件意图行骗;(开除)

7.与客人争吵及对客人不礼貌;(扣10分或开除)

8.向客人或发展商索取金钱或其他报酬;(开除)

9.不按工作程序做事;(扣5分)

10.搬弄事非捏造事实诽谤他人，影响团结;(扣10分或开除)

11.逃避工作，推卸责任;(扣10分)

12.工作马虎;(扣5分)

13.仪容不整;(扣2分)

14.在售楼部不穿工衣;(扣2分)

15.在售楼部前台化妆;(扣2分)

16.上班没有佩戴员工证(扣8分，并扣50元)

17.在售楼部内吃零食;(扣2分)

18.在售楼部内吸烟;(扣2分)

19.有客人在场时，在售楼部内阅读报章刊物;(扣8分)

20.有客人在场时闲谈;(扣2分)

21.当值时间打瞌睡;(扣8分)

22.保持售楼部整洁，每天早上未对柜台上杂物进行清理;(扣3分)

23.当值时擅自职守，干私人事情;(扣10分)

24.站或坐姿不规范;(扣1分)

25.殴打他人或互相打斗;(扣10分并开除)

26.挪用公司钱银;(退款及开除并追究法律责任)

27.隐瞒包庇同事错误;(扣10分)

28.当值时讲粗言秽语及行为不检;(扣5分)

29.不参加每天售楼部例会的;(扣5分)

30.未经许可，打私人电话;(扣5分)

31.当值时出岗、闲游或干扰他人工作;(扣10分)

32.未到下班时间擅自更衣、签名;(扣5分)

33.未做当天工作记录;(扣8分)

34.不按规定填写"客户登记本"者;(扣10分或开除)

35.如无正当理由三天内没有联系到过公司的客户;(扣10分)

36.展销期间不到场者;(扣5分)

37.未经许可私自收取客户订金;(扣10分或开除)

38.未经许可擅自对客户做出超权限的承诺;(扣10分或开除)

39.违反公司其他规定的视乎情节做出处理。

40.私自对接开发商;(扣10分或开除)

如员工一个月内违规次数超过两次或扣分超过10分，则由公司发出警告信，一个月内违规次数超过四次或扣分超过18分，则可考虑开除。任何人当年内接获两封警告信者，则降职处分或即时开除。

本制度由销售经理负责执行并记录各人之扣分情况，每月上报营销总监及行政经理备案处理。销售经理及销售人员应自觉遵守以上考勤及纪律制度，如发现互相包庇隐瞒的，则包庇者也视同违反同一规定并受同等处分，如纵容或包庇属下人员违规而不做出即时处理的，则视为失职，将受同等处分或视乎情节处以降职或开除处理。

附:员工综合考评表

某某地产项目管理制度规范：某某房地产项目谈判

某房地产总部项目谈判管理制度

1.目的:

项目谈判是房地产开发建设中非常重要的一环，谈判活动贯穿于整个开发过程。为了规范集团谈判工作，特制定此制度。

2.范围:

2.1适用范围:**总部发展中心

2.2发布范围:**总部发展中心

3.名词解释:

3.1谈判工作小组

3.1.1项目谈判必须成立谈判小组，谈判小组应由二名及以上成员组成，其中至少一人为经理或副经理级别及以上人员。

3.1.2每次谈判应由谈判工作小组中至少2名工作人员共同前往。

3.1.3谈判工作小组是代表公司对外谈判的唯一代表，我方所有谈判信息必须经过项目谈判小组向对方传递，其他任何人不得私自向对方泄露谈判信息。3.1.4谈判工作小组应本着高效谈判的原则，将谈判进展及时反馈给相关领导。

5.职责:

总部发展中心负责该制度的制定及修改

5.1作业内容:

5.1.1谈判礼仪

谈判代表要有良好的综合素质，谈判前应整理好自己的仪容仪表，穿着要整洁正式、庄重。具体按《员工手册》相关规定执行。

5.2谈判要求谈判前要确定谈判人员，与对方谈判代表的身份、职务要相当。

5.2.1谈判前应制定谈判大纲，谈判大纲应规范化，成为谈判完成的考评标准和奖惩标准。

5.2.2谈判大纲包括但不限于:

5.2.2.1合作方式

5.2.2.2合作条件

5.2.2.3项目操作方案

5.2.2.4双方决策程序及时间

5.3谈判后一定要做谈判纪要，并报相关人员备案。谈判结果应及时反馈给上一级领导，得到领导指示后进行下一阶段工作。

5.3.1经总部发展中心立项审批的项目，方可进行深入谈判。谈判工作程序初选阶段

5.3.1.1项目初选阶段谈判工作主要内容是调查项目:规划情况、现状、市政配套、政府批准的有效文件、税收优惠政策等情况，并取回相关纸版及电子版资料。

5.3.1.2该阶段招待饭店原则上安排在

5.3.2立项、可研阶段星级，招待费用控制在元/餐。

5.3.2.1谈判小组出具《项目建议书》，报总部发展中心立项审批后，谈判小组提出立项项目工作计划，并组织相关领导及部门召开立项项目工作会议，汇报立项项目工作计划及项目的谈判要点，并按会议精神与对方进行谈判。

5.3.2.2当与合作方谈判达成一致后，谈判小组应及时完成《项目可研报告》，可研报告要尽量详尽对项目前期、法律、经济、合作方式、合作条件、项目运作方案的可行性进行判断。

5.3.2.3该阶段该阶段应签订合作意向，由法律部配合完成。

5.3.2.4招待饭店原则上安排在

5.3.3决策阶段

星级，招待费用控制在元/餐。

5.3.3.1项目可研报告报决策委员会，审核通过后，安排谈判对等人员出面，落实决策委员会决议。

5.3.3.2该阶段由法律部配合审计合作方财务等状况并出具书面法律意见。

5.3.3.3该阶段应签订合作协议，由法律部配合完成。

5.3.3.4该阶段饭店原则上安排在

6.奖惩条例:星级，招待费用控制在元/餐。

6.1谈判中要注意廉洁奉公、遵纪守法，不得接受对方人员或其他人员的贿赂或回扣，按公司相关制度给予奖惩。

7.注意事项:

7.1谈判中要注意保守机密，不得将公司机密私自泄露给对方或无关人员，按照公司员工手册相关规定执行。

某某地产项目管理制度规范：房地产项目投资成本基础指标

房地产总部项目投资成本基础指标管理制度

**总部项目投资成本基础指标管理制度总部项目投资成本基础指标

1.目的:目的:为保证公司发展战略认真贯彻，建立良好的项目风险控制体系和审计指标体系，特制定本办法。

2.范围:

2.1适用范围:**房地产公司总部下属各个项目公司

2.2发布范围:**房地产公司总部下属各个项目公司

3.名词解释:

3.1[项目投资成本基础指标]:指项目在前期可行性研究阶段，以投资估算为依据的，基础数据指标。

3.2[项目]:本制度所指的项目是公司总部和各项目公司____年后新获取并签订了项目合作或开发协议，可进行操作的项目。

[项目公司]:指获取新项目后负责操作该项目的公司。

4.职责:

总部发展中心风险控制部人员:负责编制指标的依据，项目投资测算和可行性研究报告;负责制定项目投资成本基础指标;负责充分与总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心沟通项目投资成本基础指标;

项目运行期间负责跟踪和审计项目土地及大配套费用指标;积极配合总部总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员对项目成本基础指标的审计

总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员:配合发展中心制订投资成本基础指标;配合发展中心下达投资成本基础指标;

项目运行期间管理中心主要跟踪和审计项目直接成本合计指标、管理费用指标和总成本合计指标;

项目运行期间成本中心应跟踪和审计项目的各项成本指标;项目运行期间财务中心主要跟踪和审计项目财务费用指标和不可预见费用指标;

项目运行期间总工办主要跟踪和审计项目建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标;

项目运行期间营销中心主要跟踪和审计项目销售费用指标;各项目公司相关负责部门和人员:负责本项目的成本控制和风险预警;按要求填报项目投资成本指标审核表;及时和总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通;根据项目进展和需要，及时调整风险控制措施;如遇到特殊项目或特殊情况，需调整指标，及时上报发展中心或总部其他相关中心部门;

各项目公司下属项目部相关负责部门和人员:负责自身项目的成本控制和风险预警;按要求填报项目投资成本指标审核表;及时和项目公司或总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通;根据项目进展和需要，及时调整风险控制措施;如遇到特殊项目或特殊情况，需调整指标，及时上报个项目公司或发展中心及总部其他相关中心部门;

5.作业内容:

5.1项目投资成本基础指标构成如下:(祥见附件《投资成本基础指标分解构成表》)项目投资成本基础指标成本指标总额单方成本责任部门责任人备注

土地及大配套费前期费用建安工程费用市政基础设施费公用配套费不可预见费直接成本合计财务费用管理费用销售费用总成本合计

5.1.1土地及大配套费指标:土地费用主要包含土地出让金、拆迁补偿费、土地转让费、契税、市政基础设施费、征地费用、土地使用费和其他费用;大配套费用主要包含红线外的供电、给水、排水;代征绿化、代征道路和代征市正用地的建设费用。

5.1.1.1出让金可以分解为住宅出让金、商业出让金、综合配套级人防出让金等;

5.1.1.2拆迁补偿费用一般指地上物的拆迁物的补偿，如房屋、厂房和其他设施等，主要以拆迁协议为主要依据;

5.1.1.3土地转让费，主要是根据土地获取方式的不同和谈判条件来制定的;5.1.1.4契税，按合同金额缴纳;

5.1.1.5市政基础设施费，按北京市政府规定缴纳;

5.1.1.6征地费用，主要是项目用地如果是集体土地或一级开发项目涉及集体用地的项目要按北京市规定缴纳征地各项费用，主要有复垦费、青苗补偿费用等;

5.1.1.7土地使用费按北京市政府规定缴纳;

5.1.1.8土地其他费用，包括各项因获取土地而需要花费地支出，如中介费用等;

5.1.1.9红线外供电费用、给水费用、排水费用按项目相关规定缴纳;5.1.1.10代征绿化用地建设费用，根据项目实际情况或拿地的协议规定，进行评估测算;

5.1.1.11代征道路用地建设费用，根据项目实际情况或拿地的协议规定，进行评估测算;

5.1.1.12代征市政用地建设费用，根据项目实际情况或拿地的协议规定，进行评估测算;

5.1.2前期费用指标:主要包含三通一平费用、各种设计费用、招投标费用、勘测费、审图费用、各项手续费用和其他费用

5.1.2.1三通一平费用主要指项目场地平整，通水，通电。通路的费用;5.1.2.2各种设计费用，主要包含规划设计费、施工图设计费、综合网管设计费、景观设计费、人防设计费等;

5.1.2.3招投标费用主要用于工程的招标工作，如招投标代理、标底制作等费用;

5.1.2.4勘测费是对项目地块的测绘等费用，主要用于拿地、设计前的勘测;

5.1.2.5审图费用主要是施工图审查费用;

5.1.3建安工程费用指标该费用是项目建设成本的核心，主要包含土建工程费、安装工程费、监理费和工程预算编制费用等;

5.1.3.1.土建工程费、安装工程费在制定指标时，主要以北京市定额为依据，制定估算的指标;

5.1.3.1.监理费用按行业常规制定指标，最终以和监理单位的合同为准;5.1.3.1.工程预算编制费用等，是在工程前后必须作的预算和决算费用。5.1.4市政基础设施费指标主要包括供水、排水、中水、供电、供暖、智能化、燃气、绿化等各项项目必须的市政条件建设费用;

5.1.5公用配套费指标主要指项目相应的公用配套建设费用，如小区配套的学校、会所等等;

5.1.6不可预见费指标指项目实施操作过程中不可估计风险存在，可能产生一些费用;该费用高低直接和项目管理水平相关联，一般为项目扣除此项后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合计指标直接成本是项目操作过程中必须和直接发生在项目上的费用;直接成本合计指标指的就是土地及大配套费指标、前期费用指标、建安工程费用、市政基础设施费、公用配套费指标、不可预见费指标之和;

5.1.9财务费用指标主要是就项目融资而发生的各项利息支出;管理费用指标主要包括项目操作过程中人员、行政、办公等日常费用支出，一般在前期测算阶段按直接成本的2%估算;

5.1.10销售费用指标是为了项目

销售，所支出的推广、宣传、活动等各项费用;一般住宅为计划销售额的2%，而别墅和商业就要略高;但是由于项目具体定位和销售手法的不同，要根据具体项目具体制定该指标;

5.1.11总成本合计指标是项目各项指标之和，反映了整个项目措作的全部成本费用支出，也体现的项目操作和投资成本风险控制的整体能力。

5.2指标的制定和下达

5.2.1由发展中心风险控制部根据项目实际情况和可行性研究报告，在项目操作前期制定项目投资成本基础指标。

5.2.2.土地及大配套费指标由发展中心同项目公司或负责获取项目的人员核实后下达;

5.2.3.前期费用指标由发展中心同总部总工办及项目公司负责前期的人员核实后下达;

5.2.4.建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标由发展中心同总部总工办及项目公司负责工程的人员核实后下达;

5.2.5.不可预见费用指标、财务费用指标由发展中心同总部财务中心及项目公司负责项目财务的人员核实后下达;

5.2.6.直接成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标由发展中心同总部管理中心及项目公司负责项目管理的人员核实后下达;

5.2.7.销售费用指标由发展中心同总部营销中心及项目公司负责项目销售的人员核实后下达;

5.3指标的执行

5.3.1项目公司相应部门和人员应积极配合总部发展中心及总部其他各中心的审核工作，应按各中心具体要求定期上报各项费用的情况或提交指标控制措施。

5.3.2项目操作期间项目公司负责前期土地手续的部门及人员应将土地获取成本严格控制在土地成本指标范围内;

5.3.3项目操作期间项目公司负责前期设计及报批手续的部门或人员应将前期费用成本严格控制在前期费用成本指标范围内;

5.3.4项目操作期间项目公司负责工程的部门及人员应将上述各项工程费用成本严格控制在建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标范围内;

5.3.5项目操作期间项目公司负责财务的部门及人员应将财务费用和不可预见成本严格控制在不可预见成本指标范围内;

5.3.6项目操作期间项目公司负责项目管理的部门及人员应将直接成本、管理费用和总成本严格控制在直接成本、管理费用和总成本合计指标范围内;5.3.7项目操作期间项目公司负责项目销售的部门及人员应将销售费用严格控制在成本指标范围内;

5.4指标的审计

5.4.1负责审计部门:该指标主要下达项目公司相应部门或人员负责填写本制度5.1条的指标表中负责部门及负责人，并由总部相关部门负责审计。

土地及大配套费指标由总部发展中心配合总部成本中心负责审计。前期费用指标由总部发展中心配合总部总工办、成本中心负责审计。建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标由总部发展中心配合总工办、成本中心负责审计;

5.4.1.5不可预见费用指标、财务费用指标由总部发展中心配合总部财务中心、成本中心负责审计;

5.4.1.6直接成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标由总部发展中心配合总部管理中心、成本中心负责审计。

5.4.1.7销售费用指标由总部发展中心配合总部营销中心、成本中心负责审计。

5.4.25.4.2.1审计方式总部各中心制订审计计划;

5.4.2.25.4.3各项目公司配合总部各中心工作，填报各总审计考核报表等;审计周期一般以项目操作周期为准，根据项目公司上报的计划，由审计负责部门制定。6.奖惩条例:

超额完成指标奖励办法奖励标准

6.1.1.1总指标超额完成出色的将各项成本费用都控制在成本基础指标范围内，并成本总额节约超过20%以上;

6.1.1.2单项指标超额完成出色的将单项成本费用控制在成本基础指标范围内，单项成本指标节约超过20%以上;

6.1.1.3总额和单项指标都超额完成出色的将各项成本费用都控制在成本基础指标范围内，成本总额和一些单项成本指标节约都超过20%以上。

6.1.2奖励金额

6.1.2.1对于符合本制度

6.1.1.2，6.1.1.2条规定的，公司给于相应部门或个人奖金激励，奖金额的相当于节约成本0.3%;

6.1.2.2对于符合本制度6.1.1.3条规定的，公司给于相应部门或个人奖金激励，奖金额的相当于节约的总成本的0.5%;单项节约部分不再重复奖励。

6.1.3奖励申请

6.1.3.1达到奖励标准的部门或人员，应由部门负责人或员工提交书面的奖励申请书，经项目公司领导通过签字后，上报集团管理中心;

6.1.3.1管理中心咨询各项指标的主要审计部门或中心该奖励是否达到奖励标准，审核通过的，由管理中心上报总经理办公会审议;

6.1.46.1.4.1奖励审核奖励审核负责部门主要是本制度5.4条规定的各项指标的审计负责部门，包括管理中心、发展中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心;

6.1.4.2负责审核的部门要根据书面的奖励申请书内容，进行详细的审核和调查，确实达到奖励标准的，应通知管理中心上报总经理办公会审议;6.1.4.3奖励申请经总经理办公会审议通过，并批准具体的奖励金额和方式，由管理中心向被奖励部门下达奖励执行的通知书。

6.1.5奖励的兑现

6.1.5.1奖励采取资金方式兑现的，由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金，接受奖励主体提供银行存款帐号;

6.1.5.2团队获得的奖，金可以由团队负责人进行分配和安排，但应将分配或资金使用安排上报管理中心;

6.1.5.3个人获得奖金，应按国家有关规定缴纳个人所得税。未完成指标惩罚办法惩罚标准

6.2.1.1总指标未完成未能将各项成本费用控制在成本基础指标范围内，并成本总额超出总成本合计指标20%以上;

6.2.1.2单项指标未完成未能将单项成本费用控制在成本基础指标范围内，单项成本超出指标20%以上;

6.2.2惩罚金额

6.2.2.1对于符合本制度成罚标准的规定的，公司给于相应部门或个人进行资金惩罚，金额的相当于超出成本0.3%;

6.2.3惩罚审核

6.2.3.1惩罚审核负责部门主要是本制度5.4条规定的各项指标的审计负责部门，包括管理中心、发展中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心;

6.2.3.2负责审核

的部门要根据各项指标的审计内容，进行详细的审核和调查，确实达到惩罚标准的，应形成书面惩罚通知单，通知管理中心上报总经理办公会审议;

6.2.3.3惩罚通知单经总经理办公会审议通过，并批准具体的惩罚金额和方式，由管理中心向被惩罚部门下达惩罚执行的通知书。

6.2.4惩罚的兑现

6.2.4.1惩罚通知下达的当月，从被惩罚人员工资中直接扣除相当于惩罚金额的工资;

6.2.4.2如果是惩罚相关部门，部门负责人承担50%惩罚金额，其他部门员工平均承担50%惩罚金额;

6.2.4.3如果金额较大，可以考虑每月扣除一部分工资作为惩罚，连续扣除部分工资几个月，直至扣除工资总额达到惩罚金额。

7.2注意事项:注意事项:此制度各项指标为标准开发指标，各开发项目如出现特殊情况，可根据实际情况随时调整审核指标。

7.3本制度自发布之日起生效，由发展中心负责解释。

8.附件:

某某地产项目管理制度规范：地产项目销售

地产项目销售管理工作:营销预算

第二环节:营销预算

营销预算包括以下项目:

1、工资

2、福利费

3、折旧

4、办公费

5、业务招待费

6、车辆购置

7、汽车及运输费

8、差旅费

9、销售办证管理费

10、法律事务费

11、保险费

12、培训费

13、营销策划费

14、销售佣金费

15、展销会费

16、沙盘模型制作费

17、环境景观整理费

18、现场指示牌、路标、围墙粉饰

19、售楼部现场布置、设备

20、vi及相关要素详细设计

21、销售人员服装费

22、发售费用

23、项目推介活动费

24、报纸广告

25、户外广告费

26、电视广告播映费

27、电台广告费

28、影视胶片、录像带(包括三维动画)制作

29、销售资料设计印刷费

30、各类礼品制作费

某某地产项目管理制度规范：房地产项目销售部

1、项目体所有员工迟到/早退、20/次，如未与上级领导请假惩罚翻倍，经理及以上50/次

2、请假需与销售经理说明，得到同意后告之销管客服部，如有一方不告之者，按矿工处理。200元/次

3、销售人员出现换班换休，请通知销管客服部，如未告之、20/次

4、在销售现场时未穿着统一服装、未佩戴工牌、未佩戴上岗证、20/次

5、销售夹未按规定地点摆放、20/次

6、前台桌椅、桌面未按规定摆放整齐、20/次

7、当天接访销售在未接待客户的情况下，应在前台坐齐，不在者、20/次

8、门前站岗人员缺岗，、当天同组人员每人50/次

9、前台接访无人、50/次

10、将来电来访表擅自带离制定位置、100/次

11、在销售大厅内有来访客户的情况下随意谈论客户及谈论内部工作事宜、50/次

12、在未进场、临时办公区及进现场内阅读与销售无光的报刊杂志、书籍及网络、20/次

13、手机在早8点到晚10点之间不畅通者、100/次

14、挑客户、抢客户、100/次

15、与内部员工发生争吵与厮打、200/次

16、与客户争吵与厮打、勒令离职

17、在客户面前发生争执、停电访两周，并罚款500元

18、冷落客户、100/次

19、泄露客户信息、兜售客服资料、勒令离职，并罚款500元

20、私自复印重要销售资料(由北京万科盖章的)、100/次

21、丢失重要销售资料(由北京万科盖章的)、500/份

22、未向客户介绍**会及相关积分计划、100/次

23、销售口径滞后或错误、一处错误50元，以此类推，第二次犯同样的错误予以辞退

24、在值班期间未保持热线畅通、50/次

25、利用销售电话长时间打私人电话、50/次

26、客户有效投诉、500/次

27、投诉转由北京万科处理时未提交书面的投诉经过说明、200/次

28、crm当天录入不及时，签约后不及时更新，销管客服部查处错误从中提取50%的金额奖励、20/处、该项罚款中的50%

29、crm查处错误，销管客服部查处错误从中提取50%的金额奖励、20/处，见crm罚款细则、该项罚款中的50%

30、销售人员在填写认购单，会签单等各销售单据时出现错误，销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、20/处、该项罚款中的50%

31、crm被公司查出错误罚款者、处以公司2倍的罚款

32、认购书未按规定签字盖章，销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、100/次、该项罚款中的50%

33、未经万科现场销售助理同意，随意变更付款方式，付款折扣和付款期限、200/次

34、未经万科现场销售助理同意，随意变更合同条款、500/次

35、私自向客户承诺额外折扣，且客户确定可享受额外折扣后才确定购房、该折扣的这让金额由销售本人承担，再处以500/次的罚款

36、私自向客户承诺退换房、更名、延期付款、200/次

37、经核实未提醒客户房款缴纳时间及金额、50/次

38、经核实未提醒客户按揭应提交资料、50/次

39、签约各资料提交不齐全者，销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、20/样、该项罚款中的50%

40、业主临时公约填写不完整，提交不及时，销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、50/次、该项罚款中的50%

41、合同审理完毕后交于客服部，出现错误如漏签日期，装订顺序等，视情节轻重给予处罚，销管客服部查出错误从中提取50%作为奖励、20/处、该项罚款中的50%

42、报表未按时提交(甲方与公司)、50/次

43、未按时提交工作总结、50/次

44、报表/工作总结未按照万科要求的格式、内容撰写、50/次

45、数据统计清晰、准确、出现数据错误、50/次

46、与甲方沟通即时通畅，如有不及时反应、100/次

47、合同资料齐全，如出现遗落和丢失、100-500/次

48、客户档案建立完善、及时，如出现遗漏或丢失、50-200/次

49、与各接口单位的良好沟通，如出现问题、50/次

50、妥善处理客户投诉，如出现未调节完整、100/次

51、各部门文档归档完整，出现问题、50/次

52、及时进行对账，如延误、50/次

53、网上认购，网上签约如出现错误、100-500/次

54、出色解决突发事件，视情节给予奖励、50-100/次

55、甲方予以表扬、100/次

56、以上错误各部门经理知情不报、处以两倍的罚款

57、营销总监与项目总监有随时制定奖惩条例的权限

某某地产项目管理制度规范：x地产项目现场销控

地产项目现场销控管理制度

1、项目经理统一负责销控和认购价格，项目经理不在时由项目经理指定的销售人员具体执行，并在第一时间知会项目经理;

2、公司各部门员工、公司领导在销控单位时，须向项目经理询问销控情况。确认该单位尚未售出时方可销控。

3、销控的标准是以交临时定金并填写临时认购单或交正式定金并填写认购协议书为准;

4、销控时项目经理或指定的销售人员需在确认销控的同时，确认该单位即时公布的价格;

5、销售人员在客户缴纳定金前必须于项目经理处将单位核对无误并同意后方可带领客户办理手续;不得在项目经理或项目经理指定的销售人员不知情或销控未果的情况下自行销控单位，否则自行承担由此产生的一切后果;

6、临时认购单或认购协议书除一份交客户外，其他应及时返还项目经理办公室，在返还客户正式房地产买卖合同时，应将客户保存的临时认购单或认购协议书收回公司;

7、客户落定前需销售人员填写详细的置业计划，经项目经理或指定的销售人员签字确认后，财务方可收取定金，核对无误后，方可开具定金收据;

8、销售人员必须按公司规定的定金金额要求客户落定，若遇特殊情况报项目经理，取得同意后并在置业计划和临时认购单上注明补齐款项时间，经客户确认签字后，财务方可办理收款手续;

9、临时认购单、认购书须在收到定金后开具，临时认购单和认购书中的楼价栏须按客户选择的付款方式所达到的折扣予以计算成交价，且须经客户确认;

销售人员在出售单位时，要严格按照经发展商公司盖章，同时有总经理(或开发商负责人签定)确认并签字的最近一期的价格表执行。