房地产立项报批控制工作程序（优选10篇）

房地产立项报批控制工作程序

1.目的

通过对立项报批的控制，确保工程项目立项报批工作的顺利进行，满足工程建设的需要。

2.范围

本程序适用于公司开发建设的工程项目的立项报批工作。

3.职责

3.1 策划与营销中心负责，工程部和项目部配合，办理立项报批工作;

3.2 财务与资产经营部、总经理工作部负责在其职责范围内，提供立项报批所需的文件资料。

4.控制程序

4.1 立项报批工作的主要工作内容包括:

a)根据各种立项报批的要求，收集整理有关的文件资料;

b)联系有关的上级主管部门，办理各种立项报批的手续，领取有关的证书;

c)协调解决立项报批中的有关工作。

4.2 在立项报批工作开展前，由策划与营销中心对工程项目的整体立项报批工作进行研究，明确立项报批的项目和工作内容、各部门的分工以及工作进程时间安排等，立项报批计划，由策划与营销中心经理和分管副总经理审批后实施。

4.3 立项报批的主要项目包括:

4.3.1 联系行业主管部门和地方政府计委，办理工程项目的计划批文;

4.3.2 联系地方建委，办理工程项目的报建手续，领取"工程建设项目报建证";

4.3.3 联系地方规划管理部门和建委，办理"建设用地规划许可证";

4.3.4 联系土地管理部门，办理工程项目的"土地证";

4.3.5 联系地方规划管理部门，办理"规划工程建设许可证";

4.3.6 联系地方建委，办理工程项目的"施工许可证";

4.3.7 上级主管部门规定需办理的其它项目。

4.4根据上级主管部门规定的各种审批手续应提供的相关文件资料，由策划与营销中心组织进行准备和收集:

4.4.1 策划与营销中心负责提供项目的可行性研究报告、计划批文等职责范围内的有关文件资料;

4.4.2 项目部负责提供规划设计图纸、红线图、定点图等有关工程建设的文件资料以及消防、抗震、防疫、环保等其它相应各部门的审查合格资料等;

4.4.3 财务与资产经营部负责提供有关费用的交付凭证和工程资金方面的文件资料;

4.4.4总经理工作部负责提供职责范围内的有关文件资料。

4.4.5 策划与营销中心根据立项报批的要求，收集有关资料，由策划与营销中心经理审核后，进行立项报批手续的办理。

4.5 由策划与营销中心随时检查协调立项报批工作的进展情况，对工作中存在的重大问题，及时向分管领导、总经理汇报，研究制定解决方案，并组织实施。

4.6 各种立项报批工作完成后，由策划与营销中心依据q/tzh- wi-008《档案管理办法》的要求，及时收集整理报批的有关文件资料进行归档，对立项报批的证书，依据有关规定及时传送有关部门。

5.质量记录

5.1 qr09-01立项报批记录表

6.支持性文件

6.1 q/tzh-wi-008《档案管理办法》

房地产立项报批控制工作程序：房地产数据分析控制

1.目的

通过数据分析控制，证实公司质量管理体系的适宜性和有效性，并用于质量改进，确保质量体系的不断完善。

2.范围

本程序适用于公司对规定的相关数据来源进行分析。

3.职责

3.1 工程部是公司数据分析的归口管理部门，负责指导检查各部门开展数据分析，并汇总结果，用于质量改进情况，

3.2 各部门根据公司分管业务分别组织进行数据分析。

4.控制程序

4.1 工程部负责配合总经理工作部，对数据分析中使用的有关分析技术进行适当的培训。

4.2 数据分析的信息来源包括以下几个方面:

a)顾客满意;

b)与产品要求的符合性;

c)过程及产品的特性及趋势;

d)供方。

4.3公司规定需要进行数据分析的数据来源和责任部门为:

a)策划营销中心负责市场调研与决策的原因以及顾客意见的数据分析;

b)工程部负责组织项目部对工程建设控制能力评价和供方情况进行数据分析;

c)财务与次产经营部负责经济活动分析中的数据分析;

4.4 数据分析的方法包括但不限于以下内容:

a)分层法;

b)调查表法;

c)对比分析、相关分析、平衡分析、显着性分析、回归分析等;

d)图示法(因果图、直方图、排列图、网络图、横道图、关联图等);

e)安全性评价和风险分析;

f)量本利分析等。

4.5 各部门每季对日常收集的数据进行一次数据分析，并对实施数据分析的结果加以应用，编制"数据分析报告单"，于每季度末将分析结果报工程部。

4.6 工程部对各部门数据分析的结果进行确认，每季汇总公司数据分析情况。

5.质量记录

5.1 qr24-01 数据分析报告单

房地产立项报批控制工作程序：河星房地产采购控制程序

1.0目的:通过对采购的控制和管理，确保供方和供方提供的产品和服务符合公司的要求。

2.0适用范围:公司业务涉及所有外包过程的相关供方选择与业务控制管理。

2.1规划设计部主办业务:勘察、设计、地质灾害评估、地质安全性评估、设计监理、设计审查;

2.2项目部主办业务:施工监理、总承包、专业承包、桩基检测、沉降观测(含基坑支护);

2.3材料部主办业务:材料、设备(包括甲供、认质认价)、家具、电器;

2.4项目事务部主办业务:环境测评、环境监理、水土保持方案编写、水土保持监测;

2.5营销策划部主办业务:项目策划、楼盘销售代理、广告、宣传、展位设计制作、销售模型、礼仪、饰品、赠品;

2.6总经理办公室主办业务:办公设备、设施、赠品;

2.7成本管理部主办业务:工程造价咨询;

2.8审计部主办业务:工程造价咨询委托二次审核;

2.9招投标管理中心主办业务:招标代理;

2.10其他各类需要选择与控制业务。

3.0术语和定义

3.1引用与gb/t19001:2000 idt is09001:2000《质量管理体系要求》7.4采购。

3.2招标:指招标人以招标公告或邀请不特定的法人或者其他组织投标的活动。大型基础设施、公共事业等关系社会公众利益、公众安全的项目必须进行招标。

3.3采购:指以合同方式有偿取得货物、工程和服务的行为，包括购买租和雇佣等。

3.4不签定合同事项:针对特定的合作事项，属于临时、随机采购行为。

4.0职责

4.1董事长批准招标中标单位

4.2董事长助理负责审查采购过程和结果

4.3总经理负责批准投标单位、参与定标、批准议标业务中标单位、签署合同文件。

4.4招投标管理中心主管领导负责统筹管理招标业务

4.5材料部主管领导负责统筹管理认质认价业务、批准材料设备的要求、批准材料样板、品牌范围。

4.6技术经济委员会/总工程师组织重大、技术含量高、有争议性的采购业务需求技术经济、供方技术标书的评审，批准招标文件(营销类除外)、参与定标。

4.7业务主办部门主管领导批准业务需求、批准直接委托业务的供方、参与定标。

4.8成本管理部领导主持定标会议

4.9规划设计部或项目部领导负责批准招标用图纸文件

4.10营销策划部主管领导负责批准营销类招标文件、参与定标

4.11招投标管理中心

a.组织采购合同签定前的管理工作及供方评审工作

b.负责提出招标管理时涉及各职能部门的要求

c.组织招标文件的编制、发标、答疑、收标、评标、投标定价的比较和分析、谈判、定标

d.组织对投标单位的考察并审核、推荐投标单位

e.负责组织合同的签定工作，::并向公司相关部门发放合同

f.协助各业务部门在合同执行过程中有关合同条款争议的解释及处理

g.负责供方信息库的建立和组织供方评价工作

4.12业务主办部门

a.配合采购招标过程的管理工作

b.负责委托或议标采购业务合同签定工作

c.负责提出采购需求，包括供方选择要求、技术要求(包括施工方案要求)、招标范围的划分等

d.负责一般供方技术标书的审查，参与对供方的考察

e.参与招标文件审查

f.参与招标过程谈判

g.负责合同执行的控制管理

h.负责对业务内的供方评价

4.13相关业务部门

参与投标单位考察、评审、开评标、谈判、定标推荐及合同审查工作。下列部门除履行4.12外，还要履行以下职责:

4.13.1成本管理部:负责工程清单编制、根据需要编制工程成本标底，进行报价分析，负责合同经济纠纷的解决及工程结算管理。其中估算金额大于1000万元的工程必须编制标底;小于1000万元的工程原则上不编制标底，确有需要的，经成本管理部主管领导同意后编制标底。

4.13.2材料部:

a.负责提出招标业务材料设备控制要求

b.负责认质认价(含认综合价)招标全过程管理

c.负责其主办业务采购的材料、设备验收

d.协助项目部对乙供及合同包定材料、设备验收

4.13.3规划设计部:

a.负责提供经评审的所负责专项设计的招标图纸及材料样板

b.负责解决招标过程中设计技术文件的缺陷。

4.13.4项目部:

b.负责解决招标过程中设计技术文件的缺陷

4.13.5审计部:监督招标过程及审核定标结果。

5.0工作程序

5.1直接委托供方选择与管理

在

以下范围内的项目，由业务主办部门直接组织供方报价，由业务主办部门负责合同拟订及审批，经业务主办部门主管领导批准可直接委托供方，并将合同报招投标管理中心备案。在直接委托过程中，如金额超出范围，应由总经理进行批准。

a.费用预计在3万元(含)以下的勘察、设计、监理等项目

b.估计工程造价在5万元(含)以下的工程施工项目

c.预计3万元(含)以下的项目材料、设备、家具、电器、饰品、赠品及办公设备设施等采购项目

d.一次性费用预计3万元(含)以下的项目策划、楼盘销售代理、礼仪广告服务、设计制作、公关礼仪等营销、策划、推广项目及工程造价咨询等中介业务项目

5.2议标业务供方选择与管理

在以下范围内的项目由业务主办部门组织供方报价，选择不少与三家供方以议标的形式，按"货比三家"的原则组织谈判。招投标管理中心参加谈判确定中标单位，谈判定标结果报总经理批准。成本管理部参加以下"b"项的谈判。业务主办部门负责拟订合同及审批，报招投标管理中心备案。在议标过程中，如金额超出范围，应由董事长进行批准。

a.预计费用在3~10万元(含)的勘察、设计、监理等项目

b.预计工程造价在5~20万元(含)的工程施工项目

c.预计采购金额在3~20万元(含)的材料、设备、家具、电器、饰品、赠品及办公设备设施等采购项目

d.预计一次性费用在3~10万元(含)以下的项目策划、楼盘销售代理、广告服务、设计制作、公关礼仪等营销、策划、推广项目及工程造价咨询等中介业务项目。

5.3报纸、广播电台、电视广告等不适宜公开招标的广告业务或专营不能招标的其他项目可直接委托或议标，由业务主办部门组织相关部门通过谈判确定，并负责拟订合同及审批，按审批程序报总经理、董事长批准。

5.4对于按规定应招标但因特殊情况或特别原因不进行招标的项目，由业务主办部门提出书面申请报主管领导、招投标管理中心主管领导、总经理、董事长批准，可采取议标或直接委托方式，但在开展业务工作之前应先谈定取费或结算办法。涉及政府单位/部门引起的合同协议除主管领导/董事长审核批准外，不执行文件传签要求。

5.5除上述5.1-5.4以外的所有采购业务，均需按5.7条的规定执行。

5.6直接委托业务及议标采购业务，涉及合同管理及供方评价按照5.7条执行。

5.7招标供方选择与管理

5.7.1招标项目应选取不少与三家单位参加竞标，并根据项目金额大小增加竞标单位数量。5.7.2招标采购计划按照《计划控制程序》的规定执行。

5.7.2在招标采购计划经审批后，招投标管理中心接业务主办部门提交《供方选择要求》后，组织相关部门对供方进行选择和确定，具体实施见《投标单位作业指引》。

5.7.3招标文件的编制及审批

招投表管理中心在接到业务主办部门的《采购要求》及材料部提供的材料设备要求(包括《材料、设备认质认价清单》、《甲供材料、设备清单》《材料设备、设备品牌要求》)，在规定的时间内编制招标文件(包括投标报价书、投标报价要求、招标范围、工程量清单、材料设备控制要求、主要合同条款等)具体按《招标文件编制作业指引》执行。

5.7.4招标实施过程的控制

招标实施过程包括发标、答疑、收标、开标、评标、谈判、定标、签发《中标通知书》，具体控制过程按照《招标实施过程作业指引》、《评标、定标委员会管理作业指引》执行。

5.7.5合同签定、审批、执行控制

招标过程完成，由招投标管理中心负责合同的拟订和传签，具体操作程序按《合同管理作业指引》执行。

5.7.6供方评价

项目验收后3个月内，由招投标管理中心组织业务主管部门及相关业务。 部门对供方实施评价，具体操作程序按《供方评价作业指引》的规定执行。

5.8材料部主办的认质认价采购业务管理，参照本文件管理思路，编制《认质认价作业指引》，并按照《认质认价作业指引》执行。

5.9采购过程涉及的材料、设备验收，按《材料设备验收作业指引》执行。

6.0支持文件

6.1《计划控制程序》qp-10

6.2《投标单位确定作业指引》wi-1901

6.3《招标文件编制作业指引》wi-1902

6.4《招标实施过程作业指引》wi-1903

6.5《评标、、定标委员会管理作业指引》wi-1904

6.6《合同管理作业指引》wi-1905

6.7 《供方评价作业指引

》wi-1906

6.8《认质认价作业指引》wi-1907

6.9《材料设备验收作业指引》wi-1908

7.0记录

7.1《供方选择要求》

7.2《采购要求》

7.3《材料、设备认质认价清单》

7.4《甲供设备、材料清单》

7.5《材料设备品牌要求》

房地产立项报批控制工作程序：房地产生产和服务提供控制

7.5 生产和服务提供

7.5.1生产和服务提供的控制

通过对项目开发全部业务流程进行有效的控制，确保项目的整体开发质量，使项目开发运作满足社会和相关方的要求。

7.5.1.1 市场调研和投资决策

a)策划营销中心负责市场调研工作，收集整理有关信息，进行投资机会的寻找和筛选，编制可行性研究报告，充分运用预测、可行性分析和决策技术，为公司的投资决策提供有效的依据。

b)对开发项目的决策，作为公司的重点业务活动进行控制，严格执行市场调研和可行性研究的有关规定，并在此基础上组织有关专家就其客观性、合理性、科学性和投资决策进行充分的论证，建立投资决策监管机制。最终形成的投资决策方案要上报集团公司进行审批后确定。

c)项目决策立项后，由营销策划中心负责组织编制"项目运作方案"，见《产品实现的策划控制程序》，用以指导整体运作的各个环节工作。

可行性研究和投资决策的具体要求，执行《可行性研究和投资决策控制程序》。

7.5.1.2 资金筹措

a)根据《项目运作方案》的策划结果，由财务与资产经营部制定资金的筹措方式，确定投资主体，提供项目的开发建设费用。公司通过月度计划会、经济活动分析会等形式，定期对资金筹措的情况进行检查落实。

b)支持购买者的按揭贷款，由财务与资产经营部办理银行的按揭贷款手续。

7.5.1.3 项目的立项报批控制

a)明确项目开发建设前期各项审批手续的办理程序、方法和职责分工，符合法律法规的要求。

b)依据上级主管部门办理各种审批手续的规定要求，提供相应的文件资料，满足审批必须具备的各种条件和要求。

c)工程部负责协调组织项目部完成各阶段审批工作所具备的工程施工方面条件，并提供相应的文件资料;

d)财务与资产经营部负责完成资金方面的有关工作，提供相应的文件资料;

e)策划营销中心负责收集、整理、提供办理审批手续的各种文件资料，办理审批手续。

f)办理各种报批手续的过程，由办理部门负责记录，并将取得的相应的批示、证书、资料等按照规定做好移交和保存。

项目立项报批工作，要定期在公司的各种例会上进行汇报协调，检查落实进展情况。关于立项报批的具体规定执行《立项报批控制程序》。

7.5.1.4施工准备工作

a)工程部负责组织有关部门进行规划设计、施工和监理招标工作，签定合同，执行q/tzh-wi-047《工程招投标管理制度》。

b)工程部负责协调项目部组织规划设计、施工和监理单位，做好有关的前期工作。

c)策划营销中心负责依据法律法规和地方法规要求，进行拆迁、安置和补偿工作，执行q/tzh-wi-046《拆迁安置补偿实施办法》。

d)公司的稽查小组对施工准备工作质量进行监督检查，项目部要及时做好汇报。

7.5.1.5施工过程控制

a)工程部组织项目部、监理单位，对施工单位的施工组织设计、施工方案进行审查，明确对施工工程的质量、进度要求。

b)项目部负责协调解决影响施工单位工期和质量的内外因素，提供良好的施工条件。

c)项目部定期对施工单位落实施工组织方案的情况进行抽查，对影响质量的关键部位施工进行监督检查。

d)对施工过程中的关键工序和重点大型设备的安装调试，由项目部作为特殊作业过程进行重点控制，加强监督检查的力度，采取相应的措施，实施有效的监控。

e)施工过程控制的具体要求，执行《工程施工控制程序》。

7.5.1.6工程监理控制

a)工程部组织项目部，审查监理单位的工程监理大纲和工程监理实施细则，明确对工程的质量、工期和投资的监理要求。

b)由项目部对监理单位依据法律法规、技术标准、规范和监理合同的规定进行工程监理的工作质量进行监督检查。

c)在施工过程中，由监理单位定期组织召开监理会，编制日常监理报告，汇报工程监理的工作情况。

d)对工程施工各阶段中发生的质量问题，由项目部负责组织监理单位和施工单位，进行原因分析，制定整改措施进行处理。

e)项目负责对监理公司完成工程监理的工作情况，通过监理例会、日常检查等形式进行监督检查。

工程监理控制的具体要求，执行《工程监理

控制程序》。

7.5.1.7 工程竣工验收

a)由工程部协调各项目部，组织设计单位、施工单位和监理单位，按照有关的法律法规规定，办理工程的竣工验收工作。

b)项目部负责收集、整理有关工程建设过程中的文件资料和质量记录，按档案管理要求及时向综合部归档。综合部负责根据国家和地方工程建设档案管理要求，向有关的上级主管部门移交有关的档案资料。

c)对工程部组织工程竣工验收的工作质量，由公司的稽查小组进行监督检查。

工程竣工验收的具体要求，执行q/tzh-wi-022《工程质量验收管理制度》。

7.5.1.8 销售和交付控制

a)策划营销中心负责项目开盘前有关手续的办理工作，并制定销售计划和销售方案，报公司经营副总经理审核，总经理批准。

b)工程项目竣工验收合格后，由策划营销中心负责收集有关的产权和技术资料，建立"成品房屋出入库台帐"，登记房屋的入库情况。

c)代建工程项目的交付，由工程部负责在项目竣工验收合格后，依据合同条款规定和验收情况，办理交付手续，编制"工程项目资料移交明细表"，进行有关文件资料的移交，双方签署"工程项目移交书"。

d)由策划营销中心负责办理销售房屋的产权证书，并在销售中主动向顾客出示"五证两书"的文件。执行q/tzh-wi-033《房屋产权证书办理规定》，对销售和出租房屋的交付，执行q/tzh-wi-032《房屋销售租赁管理规定》。

e)项目的销售和交付工作，由策划营销中心定期通过例会、专题会、专题汇报等形式，及时向公司进行汇报，落实进展情况。

7.5.1.9前期物业管理控制

a)对外销售的楼盘在正式移交物业管理公司前，由策划营销中心负责工程的前期物业管理工作，为用户提供良好的前期物业管理服务，包括:

1)房屋及附属设施的保养和维护;

2)安全保卫、环境卫生、院区绿化、车辆管理等;

3)协调用户的有关对外关系;

4)接受和处理用户的意见投诉。

b)前期物业管理的具体要求，执行《前期物业管理控制程序》。

7.5.1.10 售后服务

策划营销中心是售后服务的主管部门，全面负责项目的各项售后服务工作，认真履行《工程质量保修书》的规定，定期走访用户，接受和处理用户的投诉意见，按《工程质量保修书》的规定，进行房屋及附属设施的保修。执行q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。

7.5.1.11 公司的稽查小组，对各部门完成生产和服务提供过程的工作质量进行监督检查。

7.5.2 生产和服务提供过程的确认

公司确定以下过程需要进行确认:

a)项目开发的投资决策;

b)项目的前期开发工作，以"五证两书"的办理为重点;

c)项目的开发建设;

d)社会周边关系的协调;

e)各阶段的验收把关;

f)房地产的市场营销。

对上述过程，公司将做为房地产开发中的重要环节进行重点控制，并在7.5.1章节中做了详细的控制要求，执行相应的文件规定。

7.5.3 标识和可追溯性

7.5.3.1通过对产品标识的控制，防止在使用中发生混淆，并实现对规定场合的追溯。各部门负责归口管理的重大业务活动的标识，项目部负责对外包单位的实物标识进行管理。

7.5.3.2产品标识管理的范围:

a)在项目运作中的立项报批、产权交割、工程质量验收等重要业务活动;

b)关系到工程项目的重要质量特性的有关实物;

c)施工单位的现场标识情况。

7.5.3.2标识的方法:

a)重大业务活动以其所涉及的文件资料为标识，如:政府部门的文件、批示、签章、检验报告、证书以及项目运作中的各种质量记录。

b)公司的各类合同的修订，要对其版本号进行明确清晰的标识。

c)项目部定期对施工单位的材料设备、工程实物的标识及维护情况进行检查。

d)策划营销中心负责组织项目部，到项目所在地的主管部门，办理楼宇门牌的命名、号码编排的手续。

标识方法的具体规定，执行q/tzh-wi-016《标识规定》。

7.5.3.3产品可追溯性控制

7.5.3.1公司对以下场合必要时进行追溯:

a)立项报批;

b)产权交割;

c)关键的材料设备的质量;

d)关系到工程项目关键质量特性的因素，包括:关键材料设备、重点工序的规划、设计、施工、验收等环节及有关的施工图纸和技术资料。

7.5.3.2由总经理工作部负责对产品标识涉及到的文件资料建立相应的检索目录，根据追溯的内容，进行产品的追溯。

7.5.4 顾客财产

对于顾客提供的财产(包括文件资料和实物财产)，接收部门在接收前应予以验证和登记，根据公司产品防护的有关规定做好防护和维护工作，保证其正常的使用功能，并能得到正确使用。

公司为充分尊重顾客的隐私权，将顾客的有关信息资料，包括:住址、家庭情况、联系方式、银行帐号等信息，视为顾客的财产，严格予以保密。

当发现顾客财产发生丢失、损坏和不能正常使用的情况时，相关部门应立即通知顾客，及时采取弥补措施，并承担由此给顾客造成的经济损失。

7.5.5 产品防护

7.5.5.1搬运

a)项目部负责对甲供材料和重点、大型设备的搬运进行控制，在项目的控制计划中予以识别，根据类别、规格的不同，采用适当的搬运方式和手段，保证物资质量在搬运中不受影响。

b)项目部负责对施工单位的搬运作业人员的资格证书、搬运设备的管理以及搬运过程进行监督检查。

c)凡属搬运不当造成质量问题时，要由验收人员做好接收记录，双方签字，划清责任，妥善处理，不得使不合格的物资进入施工、安装过程。

7.5.5.2 贮存

a)项目部负责重点对甲供物资和顾客提供的产品，做好贮存管理，采取有效措施，保证其在贮存过程中质量不受影响。

b)项目部监督检查施工单位贮存管理的情况。

c)当发现物资在贮存过程中，出现腐烂变质、锈蚀严重或变形损坏时，应立即隔离并标识，同时采取处理措施。

7.5.5.3防护

a)项目部在工程施工过程中，组织监理和施工单位作好工程建设中的防护工作。对完成的工序、分项、分部工程，由项目部组织监理和施工单位，确定防护的措施，对重点设备和影响房屋关键质量特性的部位等采取适当的防护措施，确保其质量特性不受到影响和破坏。由项目部组织监理单位对现场的防护情况进行检查，对检查中发现的问题，由项目部及时通知责任单位，进行限期整改。

b)竣工经验收合格的工程和已移交的工程项目或房屋，在物业管理公司进驻前，由策划营销中心采取防护措施，确保工程项目保持原有的质量特性。对房屋的配电、弱电、空调、消防、通讯、给排水等系统的重点设备设施、房屋的关键部位采取适当的防护措施，保证其原有的使用功能，采取适当安全治安保卫和消防措施，防止发生人为破坏和火灾事故。

房地产立项报批控制工作程序：房地产公司资金使用审批

房地产公司资金使用审批程序

1、该项目项目负责人由双方共同委派，委托权限应成立书面文件，形同合同或协议。

2、财务报销必须是合法、有效的发票或收据，白条一律不予报销。特殊情况，购买货物金额较小，不能取得合法、有效的发票或单据，由经办人在白条上写出缘由，报项目负责人签字，方可报销。

3、所有发票或收据的报销，必须业务内容完整，金额计算正确，大小写相符，字迹清晰可认，签章齐全，合法、有效，汇总发票或单据还须附有清单。

4、所有原始单据上业务经办人必须签字。

5、会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理，并及时向上级请求处理。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。

6、工程款支付

1)、工程合同应由各部经理共同草拟，所有承包业务必须公开、透明，双方公司之间应签定反商业贿赂协议。所有的建筑安装合同必须双方董事长或总经现亲自确认批准，相关参与人员应与公司签订业务承诺书。本项目所有合同只能使用本项目合同专用单。

2)、工程款报销单据:建筑筑工程及安装、调试设备工程的发票，必须是合法、合规建筑安装工程发票，建筑安装工程发票入账，还必须附有建筑工程、设备安装工程合同、工程预决算等否则不予报销或结算。

3)、工程进度款计划:由工程部、财务部按合同规定和工程进度具体情况，提出用款计划，经项目负责人审批并报双方董事长或总经理确认批准，留档财务室，财务室准备资金。

4)、工程进度款支付:建筑公司提供工程进度表，工程部、预算部(财务部)、统计部共同审核，填写"工程付款申请单"，经各部门负责人审核，报项目负责人签署意见，并报双方董事长或总经理审批后，将有关凭据交财务部，由财务负责人根据合同约定，工程进度计划，视资金情况安排付款。

5)、根据已获批准签订的合同付款的，应严格按合同规定的期限付出，不得早付或迟付，也不准改变支付方式和用途，非经收款单位书面正式委托，也不准改变收款单位(人)

7、差旅费借支款申请单，出差人员填写，项目负责人审批，双方财务人员复核，出纳付款。

8、其他暂借款，因工作需要暂借现金，由借款人按规定在"借款单"上填列借款人姓名、所属部门、借款用途、借款日期及预计报帐日期，经项目负责人确认批准，会计复核后，出纳方可付款，借款人应在业务结束后及时报帐。

9、其他个人或公司借支，均须经过双方负责人签字审批后，才能支取款项。

10、工资单由项目负责人签字后才能发放。

11、办公物资(包括文具、纸张等文案用品，办公桌椅、档案柜等家俱器具，电话机、传真机、计算机、打印机等办公机具设备，电扇、空调等家电设备)的购置应遵从"保证供应、方便工作、节省开支"的原则，由项目部统筹计划，编制"采购计划"，报项目负责人审批后实施采购，采购人员在实施采购业务时，应充分了解所购物资的品名、规格、质量要求及其他特别要求，要做到货比三家，保证物美价廉。采购后要由财务部或办公室验收确认，并将相关凭证由财务部审核后，报项目负责人审批报销

12、通讯费

固定办公电话费用采取限额制，在规定限额内，实报实销，超出部分，从部门工资中扣除。

移动电话费采取电话补贴形式在工资中发放，具体标准由项目负责人制定。

13、车辆维修、使用费

由办公室根据《公司车辆管理办法》有关规定进行审核签字，由项目负责人签字报销，所有罚款一律不予报销。私家车费用采取车贴形式在工资中发放。

14、购买支票、汇票凭证、支付汇费及其他财务费用，由财务部审核报销。

房地产立项报批控制工作程序：房地产集团公司设立

如何设立房地产集团公司

鉴于企业集团是企业法人联合体，其自身不具备法人资格，不可以对外投资，但企业集团需要登记:

一、设立或变更为集团公司，应当具备下列条件:

1、企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家控股子公司;【必须是实物或者货币出资，不动产以及在建工程不得作为出资。】

2、母公司与其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上;

3、集团成员单位均具有法人资格。

4、子公司没有行业限制。

5、集团公司要求的控股标准。这里所指的控股，是指绝对控股，即51%以上，成立集团公司，控股关系只能是资本控股。

6、企业名称使用中国的，须国务院批准。

二、设立程序:

首先将集团母公司迁入省或市局，迁入的同时申请企业名称变更登记及集团登记。

三、集团设立登记提交的材料:

1、母公司法定代表人签署的《企业集团设立登记申请书》(领取);

2、母公司法定代表人签署的《企业(公司)申请登记委托书》(领取);

3、集团章程，::母公司盖章;

4、集团成员申请加入集团、承认集团章程的文件;

5、母公司对子公司的持股证明:

子公司登记主管机关出具的证明或国有资产产权登记表复印件或子公司出具的股权证复印件;

6、集团成员的法人资格证明复印件，加盖本单位印章;

7、国务院批准的试点企业集团需提交有关批准文件。

以上各项未注明提交复印件的一般均应提交原件;

提交复印件的，除上述说明外，均应由被委托人签名并署明经核对，本复印件与原件一致;

有关部门的批准文件在提交复印件的同时应出示原件。

集团有限公司设立必须具备的条件

只有企业集团的核心企业，才能登记注册为集团有限公司;

核心企业必须实力雄厚，具有投资中心功能，企业管理基础好，组织机构及各项制度健全，有较强的市场开拓能力和竞争能力;

注册资本不少于5000万元;

核心企业与控股、参股企业注册资本合计不少于1亿元。

有多层次的组织机构，包括控股企业、参股企业和关联企业。集团有限公司与成员企业(不含关联企业)之间应以资产为联系纽带，逐步达到相互投资参股。

有5个以上控股企业和5个以上的参股企业。国有独资的集团有限公司除具备以上前4项条件外，应当有5个以上的子公司。

符合《公司法》的其他有关规定。

房地产立项报批控制工作程序：房地产设计和开发控制

7.3设计和开发

公司所开发工程的设计均委托具备相应资质的设计单位来完成，根据国家法规规定，开发建设单位不能免除设计责任，因此，公司将按以下规定对工程设计进行控制:

a)按照7.4章节的规定进行工程的设计招标，确保选择合格的设计单位;

b)工程部设有专门人员进行专项管理，参加设计单位各阶段的评审活动，包括设计输入、设计输出、最终设计结果的评审，以及设计验证和设计确认等活动。

c)通过采取抽查、设计参与、例会等监督检查形式，确保设计单位按照本标准7.3条款要求实施设计活动。

d)对设计过程中的各阶段活动，一般由工程部技术专责人负责组织各项目部实施，重要活动或关键活动，由工程部组织进行。

7.3.1设计和开发策划

7.3.1.1规划设计单位在设计和开发过程中应确定:

a)设计和开发阶段;

b)适合每个阶段的评审、验证和确认活动;

c)设计和开发的职责、权限。

7.3.1.2策划的输出应形成设计开发计划，随着设计开发的进展、情况的变化以及可能发生要求的变更，设计开发计划在适宜时修改或更新。设计开发计划要由公司分管项目部进行审核确认。

7.3.2设计和开发输入

7.3.2.1 工程部组织项目部负责在设计招标中，制定项目的设计任务书，设计任务书在发放投标单位前，应按规定进行审核批准。

7.3.2.2 项目部专责人参与设计单位的设计输入评审。

7.3.3设计和开发输出

设计单位应根据设计输入要求完成设计阶段任务，包括初步设计、扩初设计和施工图设计，项目部应安排专责人参与设计单位组织的设计输出评审，设计输出文件(包括设计图纸、说明书、专题报告及设备材料明细表等)在放行前应得到批准。

对设计图纸的管理执行q/tzh-wi-010《图纸管理规定》。

7.3.4设计和开发评审

项目部专责人参加设计单位组织的设计方案及有关技术、经济论证的设计评审会议，以评价设计开发各阶段成果满足要求的能力，并通过评审识别问题，采取改进措施。

7.3.5设计和开发验证

为确保设计开发的输出满足输入的要求，项目部应根据设计单位的计划安排，派专责人参加并听取设计单位后期设计阶段验证意见结论的汇报。

7.3.6设计和开发确认

公司通过以下措施和方法进行设计和开发的确认:

a)项目部专责人参加设计单位的设计确认活动;

b)检查落实设计图纸是否通过政府主管部门的审批并签章;

c)由项目部组织设计、监理、施工等单位进行图纸会审，执行q/tzh-wi-023《图纸会审制度》;

d)以阶段性的验收，如:验槽、基础验收、主体结构验收和竣工验收等，作为对设计和开发的确认;

e)施工期间，请顾客进行监督，由项目部部负责听取并收集顾客意见。

当确认结果表明设计开发的产品不能或不能完全满足预期使用要求时，应采取有效的跟踪措施(包括变更设计)以满足要求，确认结果跟踪措施。

7.3.7设计和开发更改的控制

7.3.7.1在以下情形下，要对设计进行更改:

a)随着设计开发的进展、情况的变化，可能发生要求的变更，应更改策划输出。

b)在设计开发的各项评审、验证、确认等过程中，对发现的问题涉及的更改采取跟踪措施。

7.3.7.2设计更改要形成记录，并由责任部门保存和管理。

7.3.7.3设计变更要充分考虑变更对以前完成部分和其它部分以及结构安全和使用功能的影响，适当时，对设计更改进行评审、验证和确认，予以充分分析和论证，在确定合理可行的基础上，批准后实施。

设计和开发更改的具体实施办法见q/tzh-wi-019《设计变更实施办法》。

房地产立项报批控制工作程序：房地产公司股权收购程序

房地产项目公司股权收购程序

1、收集、整理和分析项目、目标公司以及目标公司关联方的公开资料和信息，考查有无重大障碍影响收购活动的进行。

2、与目标公司或其股东进行洽谈，初步了解情况，进而达成收购意向;

3、前期调查:

(1)应对目标公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估，包括公司的基本资料;财务、税收状况、股东出资、对外签署的合同及其执行情况、对外担保情况、对外债权债务关系、房地产开发经营资质等级、其他房地产项目的开发和经营状况等。

(2)针对项目本身进行调查，对土地使用权的取得方式及其合法性;项目用地的性质、占用空间、使用年限、项目的功能和土地用途、项目开发进度情况、相关审批手续是否已经依法办好、项目规划、资产权属是否无瑕疵、项目的相邻关系等因素综合考虑。

(3)对具体行政程序进行调查，是否需要经当地政府批准或进行事先报告，地方政策对同类收购有无倾向性态度。

(4)对收购的可行性进行论证

4、签订收购意向书;

5、收购双方及目标公司债权人代表组成小组，草拟并通过收购实施预案。

6、收购双方正式谈判，协商签订收购合同。

7、各方提交各自的权力机构如股东会就收购事宜进行审议表决。

8、双方将收购合同交有关部门批准或备案。

9、办理资产转移、经营管理权转移手续。

10、股东变更登记在内的工商、税务登记变更手续。

11、股权转让后期对接。

房地产立项报批控制工作程序：房地产纠正和预防措施控制

1.目的

通过消除不合格或潜在不合格原因，将不合格降低到最低程度，确保质量体系的有效运行。

2.范围

本程序适用于公司质量体系运行过程和项目开发建设的全过程。

3.职责

3.1 工程部是纠正和预防措施的主控部门，负责组织实施、验证纠正和预防措施。

3.2 各责任部门负责制定和实施纠正和预防措施。

4.控制程序

4.1 纠正措施的制订和实施

4.1.1 工程部负责收集以下的有关信息，进行调查分析，确定是否采取纠正措施:

a)质量体系内审及第三方验证的不符合项报告和管理评审报告以及日常体系运行监督检查的结果;

b)不合格品的控制情况;

c)顾客意见及处理情况;

d)实施监督和测量中发现的问题;

e)各部门执行公司经营生产计划中发现的问题。

4.1.2 工程部根据上述信息，对存在的不合格(包括顾客的投诉和意见)进行评价，确定需要采取纠正措施的对象，填写"纠正措施通知单"，下发责任部门。

4.1.3 责任部门接到"纠正措施通知单"后，应分析发生不合格的原因，针对性地制定纠正措施，2天内反馈工程部，由工程部批准后进行实施，重大纠正措施由管理者代表进行审批。

4.2 预防措施的制订和实施

4.2.1 工程部负责组织有关部门，对本程序4.1.1条款规定的信息进行分析，找出项目的开发建设过程中和体系运行过程中存在的潜在不合格，调查分析原因。

4.2.2 根据调查分析的结果和需要进行改进的项目和目标，由工程部确定应采取预防措施的对象，填写"预防措施通知单"，下发责任部门。

4.2.3 责任部门接到"预防措施通知单"后，应分析潜在不合格的原因，针对性地制定预防措施，2天内反馈工程部，由工程部批准后，组织进行预防措施的实施，重大预防措施由管理者代表进行审批。

4.3 纠正和预防措施的验证

4.3.1 各部门严格按照制订的纠正和预防措施进行实施，消除不合格或潜在不合格的原因。

4.3.2工程部负责监督检查纠正和预防措施的实施，验证纠正措施的完成情况，并对实施纠正和预防措施的有效性进行评审，对效果不明显或无效时，应重新进行调查分析，采取新的纠正和预防措施。

4.3.3 当因实施纠正预防措施需要对有关的质量体系文件进行修改时，由工程部负责依据《文件控制程序》的规定，进行文件的修改。

4.4各部门对实施纠正和预防措施的结果，要予以记录，执行《记录控制程序》。

5.质量记录

5.1 qr16-01 纠正措施通知单

5.2 qr16-02 预防措施通知单

房地产立项报批控制工作程序：房地产项目开发

房地产项目的开发工作程序(二)

对于房地产的甲方来说，工作程序大致为:

*投资机会研究及土地竞投阶段

*项目立项阶段

*项目全程策划阶段

*规划设计阶段

*工程施工阶段

*市场推广和营销阶段

*物业管理阶段

而我们的工作主要是围绕甲方的进度开展，在甲方的各个工作阶段中，我们的工作重点也不同，具体可分为:

1.地块初步研究，包括项目背景、项目概况、市场分析、项目开发初步评估、综合分析

2.可行性研究报告的编写及经济研究，包括项目概述、各期投资估算、总体销售收入预测、各期销售收入预测

3.编写产品建议书，市场定位、产品形态、项目类型选择、产品主题、项目设计主题及相关建设指针

4.编写项目销售总体计划，即项目销售开盘前，对项目销售、营销相关所有工作的计划，包括项目销售推广总体思路、推广主题方向、项目销售总体均价预计、销售上的放量节奏、销售推广各阶段总体时间安排，各分阶段计划内容、项目销售总体推出单位计划、项目营销费用使用总体计划表、售后服务和交房等计划

5.编写项目销售手册，明确项目各方面问题的口径统一，项目位置、项目定位、

发展商背景、承建商及工程监理公司规划、设计公司、物业管理、管理费、项目周边规划、项目规划设计、户型说明、项目交通、学校、购房须知、装修标准、项目的销售窗口表、各营销阶段针对性的统一销售说辞

6.最重要的是整个项目的营销策划报告的编写，主要有以下部分，

市场研究

一、项目市场环境分析

二、项目市场竞争分析

三、项目市场需求分析

四、项目开发条件分析

产品定位

一、产品分析及定位

二、目标客群分析

策划推广

一、推广总体概念

二、楼盘形象定位

三、广告诉求重点

四、项目卖点提炼

五、广告传播策略

六、媒介传播平台

八、专案推广策略

九、媒介投放计划

十、广告费用预算

销售策略

一、价格策略

二、产品市场导入策略

三、销售进度计划及销售周期

四、销售手法

五、销售业务执行策略

产品定价

一、定价依据

二、成本的核算

三、竞争市场价格参考

四、公司的销售目标

五、定价范围

六、定价策略

八、销售价格表的制定

九、销售底价及表价的核算

十、销售价格优惠办法及销控策略

案场执行

一、现场管理思路及架构

二、案场管理制度

三、培训计划

四、案场控制系统

五、案场执行协调

7.最后是要做好各项的总结，根据项目的销售情况，结合推广、竞争情况等综合分析，提出相应的改善措施，解决销售存在的问题，包括项目销售总结、客户的汇总及分析、推广宣传的阶段性安排及效果等、阶段性促销活动的效果评估和总结、阶段性的成功与失败经验等