房地产全案策划操作工作流程（优选10篇）

房地产全案策划操作工作流程

房地产项目全案策划操作工作流程

(仅供内部使用)

释义:

"预变"---洞察先机、"应变"---随机应变。往那变

"多算胜、少算败"， 如果不算

1、《大纲》有如电影的"剧本"，战役的"作战方案";通过《大纲》编写，能将设想时期散乱思维有序化、逻辑化，构思更严谨、更逻辑，可信度、可行度更高。

2、《大纲》又如同于优秀的电影 "剧本"，它不是单纯创意结果，而是不断接触目标市场、接触目标顾客群;抓住"市场机会"与"目标客户需要核心";经准确市场定位后，再加以"摄心性"、"迅速感性魅力"的 特色创造结果。

然而，上述一切才是项目成功的一半，是市场与产品推广的基础。具备了上述有利的推广基础，在充分了解客户购买行为演变的规律加以事先有益于销售的准备;便可通过各种适合的传播工具与行销手段，对市场展开"勾、框、锯"的有机进攻。

前言

1、 策划定义:

策划指:市场营销策划，(或称:市场行销策划)。

其定义:

充分挖掘与调动优势资源，有效避开劣势资源与市场威胁，敏锐地把握市场机会点，抢占区域相对市场优势;通过利用"市场营销学"、"消费心理学"、"广告传播学"、及各种不同类型行销方式灵活运用，以针对的目标顾客大脑为目标展开"摧毁其理智、建立其感性"的进攻，令其产生我们所期待的反应(在观念、行为上)。

故曰:市场营销策划并非单纯创意，更是一场"营销战争"的发动者与组织者、计划制定者与实施者。

2、 房地产引入"市场营销"的意义与作用:

(1)创建与提升开发公司的品牌;

(2)提高"投入产出"比;

全案操作工作程序

一、[初步接洽阶段]

1、 项目资源条件整合及判断

负责部门:研发部

辅助部门:策划部

报告名称: 《**项目市场研判》

中心内容:

宏观资料:宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状。

地段资料:规划要点、坐标、片区趋势。

周边资料:交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装、销售。

发展商资料:背景、关系、资金、技术等的实力情况。

判断内容:优势、难点、突破口、把握度。

2、 项目资源综合及初步定位

负责部门: 研发部、策划部

报告名称: 《**项目综合定位设想》

中心内容:地块内、外在条件整合及价值分析，初步定位设想或创意

二、[前期策划阶段]

1、 依据定位针对性的市场调查

负责部门: 研发部

报告名称: 《**项目市场调查研究报告》

中心内容: 区域宏观环境研究(城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划)、房地产市场调研(国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势分析)、可类比及竞争楼盘相关资料(产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况)调研、消费者调查，发现未被满足的市场缺口，判断市场容量或根据创意寻找市场依据

2、 经济可行性分析

报告名称:《**项目经济可行性分析报告》

中心内容: 静态的综合成本(地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金)收益率与销售价格的分析，经济敏感性及盈亏平衡分析

3、 通过调研结果进行项目综合定位

负责部门:研发部、策划部

报告名称:《**项目项目综合定位报告》

中心内容: 项目基地评估、项目swot分析、项目核心价值分析、项目市场定位(目标客户定位)、项目主题定位、项目产品定位、项目价格定位、项目案名建议

4、 以项目定位为基础对项目进行规划设计建议

报告名称: 《**项目规划设计建议报告》

中心内容: 总平规划建议、建筑设计建议、户型设计建议(户型配比、户型特色)、景观设计建议、物业配套建议、智能化建议、物业服务建议

5、 规划、设计方案及跟踪

报告名称:《**项目设计修改意见》 《**项目设计要点》

中心内容: 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导

6、 初步营销框架

负责部门: 策划部

报告名称: 《**项目初步营销报告》

中心内容: 推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系

三、[营销策划阶段]

1、广告策略及计划

报告名称:《**项目广告推广计划》

中心内容: 广告战略目标、项目分析及广告定位、广告创意表现、广告策略、分阶段广告策略及计划、分阶段媒体策略及发布计划、广告投放频率及规模

2、价格策略执行计划

负责部门:销售部、研发部

报告名称: 《**项目价格策略报告》

中心内容: 依据项目经济可行性分析结合对市场走势的判断，制定市场进入价格策略，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。

3、项目营销规划

负责部门: 策划部、销售部

报告名称:《**项目营销规划》

中心内容: vi，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段

4、销售准备工作计划

负责部门: 销售部、策划部

报告名称:《**项目前期工作计划表》

中心内容: 文件、合同、票证、礼品、用品、销售资料等准备、催办、设计和制作计划安排及费用预算

5、项目包装执行计划

报告名称:《**项目包装概念设计》

中心内容: vi设计、导视系统、销售道具(楼书、销平、画册、dm、海报等)、公关用品、事务用品、销售中心、报纸、展板、模型、示范单位(装修套餐)等的设计和制作计划安排及费用预算。

6、

广告宣传炒作计划

报告名称: 《**项目新闻炒作和广告发布计划》

中心内容: 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

7、销售活动规划及策划

报告名称: 《**项目公关活动计划报告》 ∑《**项目**活动报告策划书》

中心内容: 开工、开盘、封顶、竣式、入伙、节假日等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。

8、装修套餐

报告名称: 《装修套餐服务计划报告》

中心内容: 售后装修和装修按揭服务。

四、[销售实施阶段]

1、销售培训

负责部门:销售部、策划部、研发部

教材名称:《销售基础知识》、《**项目销售相关内容》、《**项目销售讲议》、《竞争市场分析报告》

中心内容: 建筑知识、楼盘背景、项目产品规划、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训

2、执行修正

往来文件: 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正方案》

中心内容: 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

3、置业锦囊

负责部门: 销售部

房地产全案策划操作工作流程：房地产销售员礼仪形象

房地产销售员的礼仪与形象

销售技术是 "如何赢得顾客的"技术，如何赢得顾客是销售能否成功的关键。

作为一名销售人员，必须明白你给客户留下的第一印象是至关重要的，它往往决定着销售的成败。

销售员要不断提高语言的表达能力，要做到言语亲切、精炼、清晰，语调柔和、自然、甜润，语速适当。

礼貌和规矩反映出一个人的修养水乎，对于销售人员，要学会善于玲听他人的发言，从他人的言谈中捕获有价值的信息，根据客户的需求，及时调整自己的策略。

销售员要有积极的人生，要善于思维，善于创新和突破。

一、仪表与装束

礼仪作为一种文化形象，是人性美和行为美的结合，是道德、习惯、风俗、禁忌的综合体现。把礼仪贯穿于销售活动中去，使销售活动转化为心理和情感的交融，成为能够满足心理需要的经济活动，这是销售行为能否成功的内在因素。

销售礼仪是指销售人员在销售活动中应遵循的行为规范和准则。它指导和协调销售人员，在销售活动中实施有利于处理客户关系的言行举止。销售人员是商品的传播源和载体。销售活动实际上是在人际交往过程中完成商品的销售和服务，有使顾客产生心理愉悦感之功能。在商品经济高速发达的今天，销售技术是"如何赢得顾客"的技术而不是强迫顾客的技术。如何赢得顾客，这已是销售工作能否成功的关键。

公司的形象有赖于销售人员来体现。销售人员在企业的第一 线，直接面对着顾客，其形象直接体现着企业的形象。如果销售员有着非常专业的形象，那么在顾客眼里他们所属的公司就是一个专业的公司。

销售人员给顾客的第一印象非常重要，如果留给对方的第一印象良好，这就有了一个很好的开始;反之，如果留给对方第一 印象很糟，就会给下一步工作蒙上阴影，且这种印象难以改变。要留下一个强烈的、较佳的第一印象，首先就要注意礼仪与装束。

(一)遵循的原则

良好的仪表可使你在人群中特别抢眼，能提高你的身份，增加你的魅力，给人留下良好

的 "第一印象"。反之，不良的仪表会抹杀你原本优秀的气质，削减甚至丧失你的魅力和影响。从这个意义上来说，一个人的仪表可能关系到其事业的成功，应予以足够的重视。作为一名销售人员，必须明白你给顾客留下的第一印象是至关重要的，它往往决定着销售的成败。当你敲开顾客的门，顾客便开始评价你了，这个评价的第一根据便是你的外表和形象。出色的外表不仅能让未来的顾客更加喜欢你，而且能使你自己更加喜欢自己。古人云:"哀莫大于心死"，使自己喜欢自己是一件非常重要的事情，因为当你开始喜欢自己的时候，也就是你信心十足、勇气百倍的时候。所以，如果你想要做个杰出的销售人员，你就必须把这句话当作座右铭:要销售出更多的产品，就一定要好好地塑造自己的形象!

要恰如其分、自然流畅地体现销售人员的仪表，应遵循以下原则:

1、了解客户:就是要了解客户的观点。一位业务员曾经戴一副黄边眼镜，再加上天热很容易出汗，眼镜就非常容易滑落，需要经常用手去扶。客户经常以此来取笑他，很显然，客户希望业务员有更出色的形象来吸引他们。了解到客户的心理特点之后，这位业务员下决心改变自己这样一种形象，就去配了一副高档眼镜和一副隐形眼镜，自己的形象就大有改观。

2、贴近客户:如何使自己的装束去贴近、去靠近客户呢答 案就是非常专业的装束。专业的装束首先要求销售人员装扮整洁，很难想像一个满脸胡须、蓬头垢面、衣冠不整的销售员能够赢得 客户的尊重。泰国一家保险公司的外勤员向公司报告，当对农民 进行劝说工作时，他们穿得整洁与穿得随便对生意的影响是很明 显的，因为农民们虽然本身穿得不好，但对于穿得整洁的人，总 是较有信赖感。另外，必须坚决杜绝一切不雅、不洁的小动作，

这些行为都是职业销售人员的大忌。

3、不要太突出:销售人员应避免奇装异服，因为服装首先是 一种社会符号，选择整洁、雅致、和谐、恰如其分的服装可以表 现人的自尊和责任心，而失度的、奇异的服装会使人失去自尊相 社会责任感。

此外，服装又是一种情感符号。人们通过服装表达自己的情感私心理感受，奇装异服会给人造成很不好的视觉感受和心理反应。因此，我们必须有良好的装束去满足客户视觉上和心理上的要求，以适当的服装显出推销人员的身份，符合自己所扮演的角色。

(二)男性销售人员的着装

现代商务活动中，男性最正统的服装是西装。穿西装要得体，要穿出风度来。不规范着装，自以为是，往往会贻笑大方，影响自身形象和交际效果。在正式交往场合中的着装，不应漫不经心。西装必须合身，领子应贴近衬衫领口而且低于衬衫领口1--2厘米。上衣的长度宜于垂下手臂时与虎口相平。肥瘦以穿一件厚羊毛衫后松紧适宜为好。裤子应与上衣相配合，

在购买西装时应选择套装。

领带的搭配也很重要，领带的质地以真丝为最佳、其图案与色彩可以各取所好。可是打条纹领带或格子领带时，就不应穿条纹西装。领带的长度是以其下端不超过皮带抽的位置为标准。领带的颜色，应选择中性颜色，不宜过暗或过亮。

在非正式的场合，穿西装可以不打领带，只是衬衫最上面的那粒扣子应当不系，里面不要穿高领棉毛衫，似免衬衫领口敞开露出一截棉毛衫来。

如果公司配有工作服，也可以穿工作服，但应注意衣服的清洁，不能有任何的污垢;汗衫应穿白色的，要注意领口和袖口的干净，夏天时要注意熨平。

另外，头发应及时梳理，保持整洁，手部也应注意清洁。袜子的选择，应避免穿白色袜子，因为它很可能分散客户的注意力，要选择素雅、深色的袜子。鞋子也应注意擦亮，据有关心理学家研究分析，女性最反感的男性就是那些天天不擦鞋的人。

因此，男性销售人员应在着装上多加投资和重视。试想你是一名销售人员，穿着笔挺的西装，带着名牌领带，然后去和你的客户进行谈判，你会对自己非常有信心;反之，如果你着装很一般、很随便，而你的客户着装考究且庄重，相比之下你会失去对自己的信心。

(三)女性销售人员的着装

女性着装选择范围非常大，没有固定的模式，但应注意以下两点:

1、首饰的佩戴:首饰固然可以起到装饰美化作用，但在佩戴时要掌握分寸，不宜戴得过多、过于华丽，因为那样容易引起他人的反感和嫉妒。首饰的佩戴应精致和谐，增添服装的美感和仪容的风采，而且随季节、场合、着装、外貌的不同要有变化。佩戴首饰的基本要求，可以用十六个字来概括:

质地精良:首饰的质地要好、成色要好、质量要好、做工精细，色泽纯正明快。决不佩戴粗制滥造、变形褪色之物，以免给客户以"掉价"、"打肿脸充胖子"的轻视之感。

质地一律:若是同时佩戴多种首饰，则要求它们都是由同一质地、同种材料制成，要么是金、银、宝石的贵重首饰，要么都是纯粹的工艺装饰物。一定不要多种金属、多种物质披挂齐全，那样既欠礼又欠美。

以少为佳:佩戴首饰不要多多益善，更不要全身披挂。首饰选配得当，会使人增添魁力。一般地说，人的颈、胸翻领的v形区，是最显眼的部分，也是修饰的重点。

符合规范:首饰佩戴要符合惯例，所表达的语言要真实准确。如按习俗，戒指戴在各个手指上，所暗示的意义是不同的:戴在食指上，表示想恋爱结婚，但还没有恋人;戴在中指上，已在恋爱中;戴在无名指上，已经订婚或结婚;戴在小指上，表示独身，不想结婚。

2、不宜过于男性化或过于柔弱:女性的表现如果异常的严肃和刚强，容易引起他人的反感和批评。曾经有一位女性主管，负责某地区的销售，她干事干净利落，极富效率，但与人接触时表现非常严肃，甚至是严厉，后来还是引起了许多客户的不满。电视上女强人的形象往往是刚强果断，但实际商场中，真正成功的女强人并非如此，她们说话往往非常柔和，待人友善，如果是一副凶神恶煞的样子，会让客户望而却步。同时，在客户面前也不宜过于柔弱，那样会让客户丧失对你的信心。

二、语言的使用

(一)提高语言的表达能力

人交往的目的，就是为了沟通思想、情感，明确交往的主题，达到自己的意愿。通过语言的交谈，使双方思想趋于接近、感情融洽、排除误会和干扰，实现各自的意愿。在与客户进行交谈时要注意以下三个原则:语调要和缓，表达要热情，语气要充满信心。

与客户谈话的目的是为了感染客户、打动客户。销售人员通过语言表达向客户传递一系列有关自身、产品、公司的信息，让客户感觉到销售人员对自己、对产品、对公司的信心。

对于生意人来说，有一句俗话:不怕货卖不出去，就怕话说不到家，可见表达能力之重要。所以，销售人员要不断提高自己的表达能力。加强自己的表达能力，须注意以下儿点:

1、声音洪亮:销售代表一定要注意自己的声音大小，切不可声音太小，让人听不清楚。

2、避免口头禅:每个地方都有方言，每种方言都有自己的口头禅，语言表达时应尽力避免这种口头禅。

3、避免语速过慢:表达时要掌握好语速，语速过快，别人听不清楚;语速过慢，就会给别人充分的准备时间。

4、避免发音出错:例

如，在南方有许多销售代表对 "十"和"四"两个读音区分不清楚，这会酿成大错。

(二)提高打电话的效率

在打电话时也有很多需要注意的地方。销售代表为了维护与客户的关系，需要经常打电话给客户。特别是直销人员，更需要通过电话与客户建立业务关系。打电话说起来很简单，实际上是一门语言艺术和思维能力高低的表现。

首先，任何人打电话，总有一定的目的，或是表示问候，或是商洽业务，或是通知事情。所以，当你拿起电话前，就要有一个认真的思考过程，以免在接通电话后，出现前言不搭后语、

房地产全案策划操作工作流程：房地产公司报建专员职位描述

岗位职责:

1、负责房地产开发相关信息的收集、整理工作。

2、负责办理房地产项目的报审、验收手续。

3、协助报建经理开展其他报建相关工作。

任职资格:

1、大专及以上学历，房地产或建筑学相关专业。

2、三年以上主办房地产企业开发报建工作经验。

3、熟悉房地产报建相关的法律、法规、政策及规划、国土、建委政府主管部门的报建程序。

4、亲和力强，有较强的沟通、协调能力，性格开朗，有团队协作精神和良好的执行能力。

5、熟练掌握office办公软件及其他工作相关软件。

房地产全案策划操作工作流程：大型房地产集团营销总监职位描述

岗位职责:

1.制定本部门各项管理制度并贯彻实施。

2.负责组织制订企业全年营销策划工作计划，并分解落实完成。

3.负责组织新项目所在区域的竞争对手及消费者调查，为制定营销推广方案提供依据。

4.负责主持项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作。

5.负责审定各项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案。

6.负责企业整体形象策划和品牌建设，审定各项宣传推广企业形象的公关活动方案。

7.负责主持策划与实施各类企业形象、楼盘项目的推广、促销活动。

8.负责编制各类宣传推广费用的计划，监控预算执行情况。

9.与政府部门、媒体等保持良好关系，开展公关宣传活动，树立企业良好的社会形象。

10.负责对下属人员进行业务指导、培训与考核工作。

11.完成领导临时交办的其他工作。

任职资格:

1.营销策划类相关专业，本科及以上学历。

2.8年以上房地产行业工作经验，5年左右同岗位工作经验。

3.熟练掌握房地产营销策划技巧及营销成本控制技能，熟悉房地产开发、管理流程，熟知工程施工工序、营销流程。

4.具备较强的沟通能力、团队合作能力。

其他要求

工作经验:5年以上

学历要求:本科

年龄:从35岁到50岁

是否统招全日制:不限

专业要求:不限

房地产全案策划操作工作流程：东南房地产销售中心薪资体系

东南国际销售中心薪资体系

一、原则:

营销中心员工薪酬与销售业绩挂钩，本着"定岗定责、权责明确、多劳多得，奖惩分明"的方针。

二、薪资构成:

置业顾问:底薪 提成(1.8‰)

其它人员:本薪 提成(或奖金)

三、提成具体标准:

销售部经理 :销售一级

合同主管 :销售二级

签订合同人员，合同备案、银行按揭人员 :销售三级

置业顾问 (1.8‰)

(具体标准由营销总监制定，报公司董事长批准执行。)

房地产全案策划操作工作流程：房地产企业土地增值税会计处理

房地产开发企业土地增值税的会计处理

1、纳税义务人

凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称房地产)，并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

2、纳税范围。包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。

3、税率。

房地产开发企业的土地增值税实行四级超率累进税率:房地产增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;房地产增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;房地产增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;房地产增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

4、土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，依照四级超率累进税率计算税额。公式为:

应纳税额=增值额×适用税率-速算扣除法

增值额=转让房地产取得的收入-法定扣除项目金额

[例]某房地产开发公司有偿转让高级住宅楼一栋，建筑面积5000平方米，单位售价每平方米6800元，开发住宅的实际成本是1800万元，缴纳的营业税及附加为160万元。

1.计算土地增值税:

增值额=转让收入-扣除项目金额=-( 1600000)=(元)

增值率=[÷( 1600000)]×100%=73.47%

增值率为73.47%，适用税率为40%，速算扣除率为5%。

应纳税额= 40%-( 1600000)×5%=4780000(元)

2.会计分录如下:

计提时:

借:经营税金及附加 4780000

贷:应交税金――应交土地增值税 4780000

实际缴纳时:

借:应交税金――应交土地增值税 4780000

房地产全案策划操作工作流程：上海保利房地产开发有限公司简介

上海保利房地产开发有限公司成立于____年，注册资本金1亿元人民币，是保利房地产(集团)股份有限公司在上海业务的运作平台。公司下辖六个项目公司:上海建乔房地产有限公司、上海君兰置业有限公司、上海保利建锦房地产有限公司、上海城乾房地产开发有限公司、上海保利建霖房地产有限公司和上海保利建壅房地产有限公司。

公司目前拥有已开发和开发中项目20余个，覆盖上海7个区县及2个周边城市。公司已开发项目包括保利.十二橡树庄园、保利.香槟花园、保利.海上五月花、保利.西子湾、保利.林语溪、保利.叶上海、保利.叶之林、保利.叶语、保利.茉莉公馆、保利.梧桐公馆等。公司正开发项目包括保利国际中心、徐汇滨江项目等。除此以外，公司项目还辐射至上海2个周边城市，包括位于浙江西塘古镇的保利.西塘越和江苏南通的保利.香槟国际项目。

保利.十二橡树庄园位于上海市松江区，占地16万平方米，是一个以独栋为主的纯别墅社区。该项目自05年10月份陆续推向市场，总计294户，目前已全部售罄，首批房源06年10月份已交付使用。

保利.香槟花园位于上海市杨浦区，属于东外滩规划区域。该项目为小高层住宅，总建筑面积约11万平方米，该项目于07年10月4日正式开盘，当天热销112套，并于08年6月正式交付。随着东外滩版块的标志性建筑《东方渔人码头》的正式落成，此区域的商机不可限量。

保利.西子湾位于上海市松江区，总建筑面积37万平米，产品品质高端。依托天然活水通波塘的自然资源，在社区内部规划一条弯月型人工景观河，构成“两河三岸，一湾一岛”的大气布局，享受纯美自然的湾畔岛居生活。距离轨道9号线松江大学城站400米，是一个集交通枢纽中心、新城购物中心、休闲娱乐中心于一身的生态型社区。

保利.海上五月花位于上海嘉定菊园新区，总用地面积为32万平方米，净用地面积23万平米，总建设面积约30万平米，是一个集住宅和商业为一体的综合性项目。拥有都铎风格的英式联排别墅、优雅明快的花园洋房、现代简约的小高层公寓和商业街。

保利.叶上海位于上海市宝山区，总建筑面积约55万平方米，于____年11月正式开盘，是一个集别墅、高层及商业配套、社区配套为一体的大型高尚开放式社区，项目以公园级的宅院和别墅级的公寓将优雅精致的上海文化一脉相传。

保利.林语溪位于上海市浦东新区秀沿路，总建筑面积约16万平方米，该项目为联排住宅和高层住宅。作为保利“林语系列”高端住宅区在上海的重要作品，其独特的类独栋设计、放大建筑的空间设计让产品更增居住价值。

保利.叶语位于上海市宝山区，占地面积26万平方米，建筑面积42万平方米，是一个以英伦法式风情别墅为主的高尚生活住区，此外还有art deco风格的高端精品公寓。

保利.梧桐语位于上海市嘉定区主城区，项目占地约4万平米，总建面约7万平米，包含高端类独栋别墅、大平层公寓、部分全装修房源，另有少量办公及商铺。目前保利梧桐语在售50-70平4.5米层高小户型现房，总价52万起，不限购不限贷。

保利.香槟国际，位于江苏省南通市，58万平方米法式风情社区，传承香槟文化欢乐、浪漫、尊贵、优雅的内涵，24幢公寓宛如24支沉淀时光韵味的年份香槟，为国际化进程中的南通，开启前所未有充满优雅情调的法式生活派对。

保利.茉莉公馆，位于上海市闵行区，总建筑面积约23万平方米，是一个融合了精装公寓、叠加别墅、花园洋房、商铺等多种产品线的低密度综合性高端社区。现在，保利茉莉公馆的住宅产品几近售罄，目前仅有联排别墅及商铺产品在售。

保利.西塘越，位于浙江省嘉善县西塘镇，项目总建筑面积27万平方面，规划有联排别墅、合院类别墅、亲水类别墅、小高层、老年公寓、康复中心、商业、会所等业态，是养生地产与旅游地产的新尝试。

保利.叶之林位于上海市宝山区，总建筑面积约20万平方米，由26幢10-14层的小高层组成，双轨交纯三房高端社区，项目环拥三条天然河道，保利叶之林北靠宝山首座开放式体育公园，全面开启修为身心的公园生活。目前，项目一期持续热销中。

保利.梧桐公馆位于上海市嘉定主城区，项目为45-70平方米现房公馆，不限购不限贷，拥有4.5米层高，是嘉定唯一一个高速旁的高端社区， 2分钟直达沪嘉高速。目前，保利.梧桐公馆稀缺现房在售，即买即入住。

保利.爱情故事位于上海市嘉定区嘉行公路胜竹路，该项目为多层酒店式公寓，自带保利五月花美食广场，是集生活、娱乐、休闲为一体的商业配套。目前在售56-92平米4.5米挑高loft，均为毛坯房源，预计明年6月交付。

保利.湖畔林语，位于上海市浦东新区，在这占地近两百亩的原生湿地上，规划了法式官邸排屋、art-deoc湖景洋房两大低密度产品。项目面环水，坐拥千米湖畔风光，原生湿地围绕，更将重金打造环湖游憩景观带;一面向城，都市生活配套资源丰富，名校云集，综合休闲娱乐、主题旅游、精品购物功能于一体，且距离柯桥老城区、cbd、轻纺中心均仅约2公里。

保利国际中心，位于上海市浦东新区，本地块占地面积约3.7万平方米，地上建筑面积约8.9平方米，为商业、办公、旅馆、文化娱乐设施属性用地。为保证最佳视野的黄浦江江景，沿江设置9幢3层的企业会所、2幢21层的行政公馆以及1幢17层的写字楼。保利国际中心是保利地产在上海市最高端的商业项目，收藏稀缺江景资源，紧邻陆家嘴金融中心，背靠世博中心馆址，坐拥世界顶级繁华，可谓“前瞻百年外滩，后拥世纪未来”!

今后，公司一方面将做好现有项目的开发，巩固既有成果，另一方面，公司将加大项目拓展力度，争取在以上海为中心的长三角地区房地产市场占有更大的市场份额。

房地产全案策划操作工作流程：房地产开发出纳职位描述

房地产开发公司出纳职位描述

岗位职责:

1、按规定每日登记现金日记账和银行存款日记账，根据记账凭证、报销内容收付现金;

2、每日负责盘清库存现金，核对现金日记账，按规定程序保管现金，保证库存现金及相应财务安全;

3、保管好各种空白支票、票据、印鉴;

4、负责代理记账单位出纳工作;

5、负责接收各项银行到款、进账凭证，并传递到有关的制单人员;

6、完成上级领导交办的其它工作;

任职资格:

1、男女不限，25-40岁之间，从事财税3年以上工作经验;

2、专科以上学历，财务、会计相关专业，有会计从业资格证书;

3、熟悉国家相关财税法律法规，能熟练使用财务软件及各类办公软件;

4、熟悉公司财务工作及银行、税务等外部机构办事流程者优先考虑;

5、正直诚信、踏实严谨、有责任心，具有良好的沟通能力及团队意识;

6、具有房地产开发行业工作经验者优先录用;

房地产全案策划操作工作流程：房地产营销部纪律指引

(1)员工上班时间内须穿著工衣，佩带工作卡，衣服保持整洁无皱折，扣好纽扣，鞋子、袜子应与服装协调，不得有胀污现象，不准穿拖鞋上班。保持手及头发整洁，男同事不得留长发，女同事建议化淡妆、涂口红，但不得浓妆艳抹，违反第一次口头警告，第二次开始每次罚款10元。

(2)严禁在售楼部及示范单位内吃东西、喧哗、吵闹、吸烟、看与工作无关的报刊、杂志等与工作无关事项，违反者第一次头口警告，第二次开始每次罚款10元。

(3)售楼部上班时间内，销售台最少留有一名置业顾问，否则当班置业顾问每人罚款10元。

(4)午休时间不可在销售台上或示范单位内午睡，如有违反，每一次罚款10元。

(5)置业顾问必须服从营销经理及销售主管的工作安排，包括支援同事。营销经理及销售主管分配给各置业顾问的具体工作或报告必须按时完成、递交。若未按时完成或迟交报告第一天警告，第二天起罚款50元，如此类推。

(6)签署《认购书》或《预售合同》时应细心周到，若发现有填错或漏填的地方，导致需要重新填写认购书或预售合同时，每一次罚款20元。

(7)工作时间内，员工应避免做与工作无关的事情，例如长时间打私人电话(3分钟为限)。

(8)员工中如有工作上的争论或利益分配等问题，应以置业顾问各自友好协商为先，如未达成共识，则以销售主管意见为准，如有异议，应请示上一级经理，直至到营销经理意见为最终决定。

房地产全案策划操作工作流程：房地产项目开发市场调查内容

一、城市投资环境调查

(一)政策法律环境调查

1.城市发展战略

2.城市建设规划和区域规划

3.土地利用总体规划

4.房改政策

5.开发区政策

6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策

7.房地产税收政策:营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等

8.房地产金融政策:信贷政策、信贷规模、利率水平

9.土地制度和土地政策:土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式

10. 产业发展政策:建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引

11. 人口政策、户籍制度

(二) 经济环境调查

1.城市总体发展规划

2.地区内的重点开发区域

3.国民经济产业结构和主导产业

4.政府办事效率及工作作风

5.政府财政收支状况

6.房地产在国民经济中的比重

7.房地产开发景气指数

8.就学条件

9.基础设施情况

(三) 人口及社会环境

1.人口总量和密度

2.居民消费结构和消费水平

3.家庭规模与结构

4.居民就业状况及收入水平

5.社会治安情况

6.居民需求结构及特征

(四)房地产市场调查

1.房地产市场需求和消费行为调查

a)某类房地产的总需求量及其饱和点

b)市场需求发展趋势

c)市场需求影响因素:如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况

消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向，使用中建筑物的物理状况

d)购买行为:投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等

e)住宅消费状况:①居民现有住宅人均面积;②居民住宅形态及比重;③五至十年内规划人均居住面积。

2.房地产市场供给情况调查

a)可供开发的土地资源及规划要求状况

b)各种类型土地供应量:①上年土地供应量;②今年土地供应量;③下年土地供应量预测。

c)楼面地价或单位地面价

d)房产供应量::①上年房产供应量;②今年房产供应量;③下年房产供应量预测。

e)新开发房地产面积:计划、新开工、在施工、竣工

3.房地产产品调查

a) 现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期

b) 居民对房地产产品的要求:区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设

施要求、售后服务要求等

c) 居民对某种房地产产品的接受程度

d) 新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况

e) 建筑设计及施工企业的有关情况

4.房地产价格及交易情况调查

a) 本城市房地产市场的价格状况

b) 房地产市场价格趋势

c) 市场供求情况的变化趋势

d) 影响房地产价格变化的因素:如政府价格政策

e) 房地产价格需求弹性和供给弹性的大小

f) 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响

g) 价格变动后消费者和开发商的反应

h) 各类房产成交量:①上年成交量;②今预测量;

5.房地产促销调查

a) 广告的时空分布及广告效果测定

b) 广告媒体使用情况的调查

c) 广告预算与代理公司调查

d) 人员促销的配备状况

e) 各种公关活动对租、售绩效的影响

f) 各种营业推广活动的租、售绩效

6.房地产营销渠道调查

a)营销渠道的选择、控制与调整情况

b) 市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因

c) 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况

d) 客户对租售代理商的评价

二、意向投资项目调查

(一)投资项目自身情况调查

1.项目土地现状调查

a) 土地使用权获得方式:招标、拍卖、挂牌、转让

b) 地理位置、土地面积、形状及四至

c) 土地价格:楼面地价、单位地面价

d) 土地规划使用性质、年限

e) 地质地貌状况

f) 九通一平现状(道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整)

g) 地下、地上附着物现状及迁除完成情况

h) 周边道路及综合管网现状及规划目标

i)项目用地规划控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等

2.项目用地周边气候、环境调查

a) 项目所在地天气状况:日照、风向、降水量、天然周期性灾害

b) 地块周边建筑物情况

c) 周边环境污染状况:空气、水源、噪音

d) 周边卫生状况

e) 绿化景观

f) 历史人文景观

g)建筑抗震设计等级

3.地块交通条件调查

a) 周边市政路网现状及规划路

b) 到达、经过地块的交通线路

c) 项目所在区域水、陆、空交通状况

d) 交通近期、中期规划情况

4.项目所在区域配套设施调查

a) 购物场所

b) 医疗卫生

c) 文化教育

d) 金融服务

e) 邮政、通信服务

f)娱乐、餐饮、运动休闲

g) 垃圾收集站分布情况

5.其他

a) 项目投资优惠政策:如税，费减免、地价款的付款方式等

b) 各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式

c) 开发过程中的各项规费:市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、

白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、当地各种规费等

d) 当地的建筑成本:如各种建筑结构每平方米造价经济指标

e) 项目开发成本测算:土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、附属配套费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预

见费

f) 项目是否存在其他债权、债务问题

g) 政府和其他有关机构对该项目的态度

h) 开发过程中可能遇到的干扰因素

(二) 竞争物业情况调查

竞争物业定义:同一区位、相同类型、售价相近的物业;同一城市内销售价位相近的物业;同一城市内相同类型的物业;

1. 竞争物业的区位

区域特征:地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等

发展规划:政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整

周边环境:人文环境、生态环境、生活配套

项目状况:地理位置、规划条件、配套状况

交通条件:地块附近的交通工具和交通方式

2.竞争物业的产品特征

建筑参数:总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等

面积户型:户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率

装修标准:建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫

建筑结构形式、

建筑基础形式:

3.竞争物业的配套状况

周边独有配套设施:学校、大型购物场所、体育设施、公园等

小区自建配套设施:会所、学校、购物场所、运动场所等

小区智能、安防状况

园林景观

物业管理水平及收费水平

水、电、通信、燃气等立户费用及办证费用的承担情况

4. 竞争物业的工期安排

各期开、竣工日期

各期交付量、交付时间

推盘时间

5. 竞争物业的价格

单价:反映楼盘品质高低，如起价、平均单价、主力单价、最高单价、层次差、朝向差

总价:反映目标客户群的选择

付款方式:一次性、按揭、分期、开发商贷款

优惠方式

6.竞争物业的广告

售楼处:地点选择、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘

广告媒体:报刊、电视、网络、车体、户外(路牌、灯箱、条幅、布幅)

广告投放强度:广告刊登次数和篇幅，媒体的数量和大小等

广告风格

推广主题、主广告语

7.竞争物业销售情况

现场情况:人流频率、数量、关注内容、销售人

员状况

销售率

销售顺序:不同总价、户型、面积的房屋销售顺序，分析市场畅销户型

分期推盘节奏

销售形式:内部定购、正式签约

客户群分析:客户的职业、年龄、家庭结构、收入

8. 竞争物业销售渠道使用情况

租售代理商

其他配销渠道

9. 竞争者的实力和经营管理优劣势调查

专业化程度

品牌知名度

商品房质量

成本状况

价格策略

合作单位(设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业)

业务组合及财务实力

综合管理能力

与当地政府的关系

10. 同类型产品的供给量和在市场上的销售量

11. 同一区域内房产的月租金及入住率

12. 竞争性新产品的投入时机