房地产开发部职能分解（优选10篇）

房地产开发部职能分解

房地产公司开发部职能分解

各项工程手续的办理

1 前期手续办理

1.1 参与立项及可研批复; 1.2 申办建设用地规划许可证;1.3 参与地价评估、合同签定;1.4 交纳地价款1.5 年度开工计划上报。1.6 取得建设工程规划许可证1.7 协助办理开工手续及外销销售许可证

2 报批

2.1 负责办理和有关市政公用配套的交通、绿化、人防、消防、教育等手续申办审批 2.2 配合工程部、前期部及相关部门协调社区周围的社会关系;2.3 配合设计部及时进行报批所需图纸的审定，与设计院建立联系2.4 配合相关部门作好后期市政配套验收工作

3 信息收集

3.1 政府部门相关政策信息收集3.2 部门内各报批手续的归档、存档工作

4 其他

4.1 配合公司领导及相关部门作好新项目的开发4.2 寻找投资合作机会;4.3 完成领导交付的其他工作;

房地产开发部职能分解：房地产开发职位描述

房地产开发职位描述(三)

岗位职责:

1、负责公司土地储备、新业务拓展、熟悉一级计划制定;

2、负责组织房地产项目招投标工作;

3、组织公司土地竞投项目的相关招拍挂、获得土地开发主体资格等工作;

4、参与公司项目的市场调研、项目筛选、经济效益分析评估工作;

5、完成上级交代的其他工作。

任职资格:

1、建筑学、房地产开发与管理、房地产经济学相关专业，本科以上学历;

2、有同等岗位2年以上工作经验;

3、熟悉房地产全部手续办理流程，掌握住宅小区规划、户型建筑设计等相关知识;

4、具备较强公关协调能力，具有良好的社会关系，能协调管理好公司的项目开发;

5、做过一级土地开发项目并参与过住宅地产一、二级联动开发者优先。

房地产开发部职能分解：房地产开发报建主管职位描述范本

房地产开发报建主管职位描述

岗位职责:

1、负责房地产项目开发报建工作;

2、负责项目可行性研究，完成项目投资测算、产品策划定位报告;

3、负责承办公司所开发项目的政府报建、报批手续;

4、负责提出项目具体报批报建的图纸技术要求，配合主设计师对经济技术指标和相关规范要求进行核查;

5、参与技术交底，会同设计单位做出设计进度计划，并办理好设计洽谈;

6、负责协调政府关系及手续的办理，规划设计、市政实施等相关工作;

7、积极完成领导交办的其他事宜。

任职要求:

1、建筑学专业等相关专业大学专科以上学历;

2、5年以上相关开发、报批报建工作经验;

3、掌握业务技能及专业知识;熟悉房地产开发业务，熟悉报建流程;有一定的人脉资源;

4、沟通、协调能力强;

房地产开发部职能分解：房地产开发公司安全保卫工作条例

一、总则

(一)为加强和规范公司安全保卫工作，以维护公司正常的生产经营工作秩序，保障公司各项工作的正常运转，特制定本条例。

(二)公司的安全保卫工作贯彻“预防为主，管理从严”的原则。

(三)公司的安全保卫工作实行总部领导，分级管理，并与经济责任制相结合。

二、管理机构设置

公司行政人事部负责管理安全保卫工作，在业务上接受公司行政人事部的领导。

三、工作职责

(一)行政人事部安全保卫工作职责:

1、协助公司管委会贯彻执行国家法律、法规和公安消防部门的指示，将安全保卫工作纳入行政管理范围;

2、组织公司结合实际情况，建立健全各项安全保卫规章制度;

3、不定期进行安全保卫检查，对发现的问题及时处理，限期整改;

4、不定期召开安全保卫工作会议，总结工作，对模范执行安全保卫制度的部门和个人按有关规定予以表扬和奖励;对违反安全保卫制度、失职造成后果的责任者给予批评惩处。

(二)公司各职能部门安全保卫工作职责:

1、对公司有关安全保卫工作的规章制度、决定、指示等负责具体实施并结合本部门的情况制定出具体的安全保卫规章制度;

2、通过多种形式，经常对本部门的员工进行遵纪守法教育，督促他们自觉遵守各项安全保卫规章制度。

3、配合公司开展的安全保卫工作检查，对查出的问题逐件认真解决。

4、对本部门发生的安全保卫案件要保护好现场，提供线索，协助查破，发生灾害事故要认真追查，分清责任，及时上报。

四、安全保卫工作的内容

(一)防火工作内容严格执行公安消防部门规定的防火责任制，建立公司防火责任制，将防火工作纳入工作管理计划中，使防火工作与日常工作密切结合，保证防火措施有效的贯彻执行;对会议室、档案资料室、财务预算部、仓库等重要部位要设立“禁烟标志”，并设置防火器具，放在有利于拿取的地方;消防设备和灭火器具要专人专管，定期检查，保证完整好用。

(二)无火警、火灾时，任何人不准动用;坚持经常性的安全防火教育，达到人人懂防火常识，人人会使用消防器材;办公区楼层通道、走廊、楼梯等安全出口及通向消防设备和水源的道路要保持畅通;办公区电器设备和电力网要按专业要求写字楼业主管理部门定期检查，加强保养，保证安全运行，发现异常，应由专业人员立即请求修理;发生火警要立即拨“119”报警，同时采取有效抢险措施，事后应组织调查，找出责任，查明原因，写出调查报告，上报有关部门。

五、财务部门安全保卫工作内容

(一)严格执行现金管理制度，财务人员有责任对财务部门的门窗及银柜崐防护设施天天检查，发现不安全因素和可疑情况及时向有关部门报告。

(二)公款要放在保险柜内，不得放在办公桌或其他不安全地方。银柜存放现金，不得超过银行核定额。如有特殊情况，要经有关领导批准，并派专人保管。财务专用公章和支票应分开保管，财务专用公章也要按大小印分管。

六、机密文件、档案、图纸资料及印章、介绍信的管理机密文件、档案、图纸资料及印章、介绍信要按照有关规定妥善保管，确保机密文件、物品的安全，发生失窃和泄密事件，及时向有关部门报告，及时追查处理;对机密文件、档案、图纸资料及印章、介绍信要专人管理，专柜存放，登记建卡;对机密文件、档案、图纸资料的外借、复制，各类印章及介绍信的发放手续都要按相关规定严格执行。

七、其它安全保卫工作内容

(一)办公区接待台要建立会客登记制度。

(二)办公室内无人时应将门、窗锁好，电灯、空调、电脑等电器关闭。严禁乱接电源、使用电炉、液化气罐等。

(三)各部门人员值班时，应对仓库、财务部门、资料室、消防系统等易发崐案部位，勤巡视，勤查岗，发现问题及时报告。

八、附则 本规定由公司行政人事部负责解释，自发布之日起实施。

房地产开发部职能分解：房地产开发项目工程进度付款作业指引

开发项目工程进度付款作业指引

1.目的

为规范公司工程费用、设计费、监理费的申请及支付过程，加强费用支付的计划管理，实现相关部门对支付情况的及时准确掌握。

2.适用范围

本作业指引仅适用于工程进度款和中间款的支付，不适用工程结算款和保修金的支付。

3.职责

3.1 监理单位负责审核形象进度及造价。

3.2 工程技术部负责审核形象进度、质量认定。

3.3造价部负责编制工程用款计划和工程付款申请的审核、付款审批表的制单、付款情况核对。

3.4 财务部负责统计付款明细和办理支付手续。

3.5 公司领导层负责各权限内的审批工作。

4.工作程序

4.1 年度、月度付款计划的编制

4.1.1 年初造价、财务部根据公司经营计划，针对在建项目实施情况及本年度新开项目计划制订本年度付款计划。

4.1.2每份工程合同、监理合同或设计合同签定之后，由造价部根据合同有关付进度款，按工程进度计划细化编制付款计划。

4.1.3 在公司每月经营计划例会上，财务部根据公司的资金状况协调下月工程费用支付额度，并将工程款支付的情况反馈给造价部。

4.1.4 项目部负责建立项目支付台帐以了解进度款支付情况，为调整月度支付计划提供数据。

4.2 进度结算付款流程

随着工程建设项目的进展情况，施工单位会提出工程进度付款申请，公司按以下程序进行进度结算。

4.2.1施工单位须按照合同要求和进度要求进行施工，按月报施工进度的工程量提出工程量结算申请，并报监理单位审核。监理单位审核通过后须签字盖章，由项目部对照工程的实际进度进行审核。

4.2.2若因工程质量或其它原因，项目部不同意施工单位的付款申请，则应在施工单位提交资料上批注意见后，及时将资料返回监理，由其交还施工单位。

4.2.3若项目部同意(包括完全同意和部分同意)施工单位的付款申请，应确认签字盖章。然后将申请资料(含施工单位的工程款支付申请表;施工单位进度款报价书;施工单位报送的本期发生的补充造价;经工程部审核的工程形象进度和补充造价资料等)报造价部审核。

4.2.4造价部收到进度报表和有关资料后，作好签收，并立即在各专业造价工程师的支付申请台帐中登记，就相应付款章件、款项计算内容、数量和价格以及付款计划额对照等工程施工合同、项目目标成本等进行审核。如果超出目标成本是否有补充造价(如设计变更、现场工程签证)的完整手续。如果补充造价手续完整，且发生的补充造价在三个月内则登记工程进度台帐，否则不予认可。

4.2.4.1设计变更、现场工程签证审核

a) 结算中明确存在合同外的增减工程，需有项目部或项目部相关人员的确认签字，及相应部门经理以上人员的审批签字，审批权限按现场签证和设计变更权限处理。

b) 现场签证和设计变更单顺序号不连贯、公章及签字不全，无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算。

c) 在复核变更签证时，造价部有权更正现场工程师及监理已确认但不符事实的工程量。

4.2.4.2工程量审核

a) 在结算工作进行前，成本管理人员应至少阅读一遍合同，重点复核:工程内容、水电费、结算方式、结算时间、质保金、工期和质量奖罚等;

b) 对提供工程结算文件中存在易产生歧意、表示不清晰的文件，退回经办人;

c) 结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行;结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定

d) 结算的工程量核实，不清之处，造价部人员要到工程管理部、大项目部确认或到工地现场进行实地测量确定计量结果。

4.2.5以上工程付款的操作事项必须按《工程付款审批流程》要求执行并履行工程付款手续审批。

4.3工程付款审批单上报与审批

4.3.1《工程项目付款审批表》列有现场工程师、项目部经理、造价工程师、造价部经理、财务部经理、分管副总经理、总经理、董事长签字栏，按公司有关付款审批权限的规定，分别签署意见，对付款额度超出分管副总经理权限范围的，按规定报董事长审批，审批结束后，财务部根据审批意见办理支付手续。

4.3.1若审批结果是同意全部支付，则由财务部在当月内办理付款手续。对需分期支付的，造价部不再制单，由财务部根据实际情况办理后续付款手续。

4.3.2若审批结果是不同意支付或不同意全部支付，则由财务部于审批完成后两个工作日内将审批单返回造价部，造价部根据审批意见重新制单，并继续执行文件中报批流程。

4.4 付款情况核对

4.4.1根据支付控制情况需要，财务部和造价部应完成项目付款申请和实际付款数额的核对。

4.4.2在每月付款计划中已列项，但未在当月制单的付款项目，其付款计划额度作废，下月重新报计划;若已在当月制单，但未完成审批和付款手续，其当月付款计划额度作废，作为应付未付款项目在下月计划中申报，不必重新制单。

4.4.3核对人须在付款清单上签字确认，并注明核对日期。

5.支持性文件

5.1《工程付款审批流程》

6.相关记录

6.1《工程项目付款审批表》

房地产开发部职能分解：房地产开发有限公司简介

房地产开发有限公司简介(8)

苏州***房地产开发有限公司成立于2000年在苏州新加坡工业园区成立，办公地址为苏州工业园区加城大厦，注册资金2000万元，拥有国家二级开发资质，主要经营房地产开发和销售建筑材料等。公司实行董事会领导下的总经理负责制。经营管理层设总经理一名、副总经理两名;下设八个部门，即:投资计划部、设计部、工程部、销售部、财务部、物业部、合约部及综合行政办公室。公司聚集了一批富有激情和理想、有专业知识、不断追求卓越的人才。公司的中层干部年纪在27--45岁之间，拥有硕士、大学、大专等不同学历的各类人才。员工朝气蓬勃，专业技能强，团队合作精神明显，能够把握房地产市场脉搏，洞察房地产市场动态，形成了一种创新、进取和蓬勃向上的发展态势。

公司崇尚"建筑源于自然，设计打造精品"的理念，以中高档楼盘开发为主，附带教育产业楼盘的承建工作，从事专业化的经营方针，注重开发产品的全方位设计与管理，力求对社会的回报，并以期获得稳健增长速度与效益。公司自成立以来，先已后承建了苏州国际外语学校、硅湖职业技术学院的校舍及其附属产业，公司的建筑特色明显，具有极强的品牌文化特征，带动了周边房地产的发展，逐渐在专业领域中凸显优势。

"以人为本"是公司突出的企业文化，公司追求人才资源的最优化管理，尊重员工的选择权，重视对员工的培养，以为员工提供理想、最具潜力的竞争岗位为己任，努力创造公平竞争的环境。提倡工作效率，让每个员工融于公司的发展之中，强调专业技巧和工作模式相结合，加强决策、经营、管理、销售、应变等专业能力，提高企业的凝聚力和核心竞争力。

***房地产开发公司拥有一流的专业团队，曾取得卓着的业绩和丰富的实践建筑施工、环境艺术设计、装饰装修经验，先后成功实施了成功开发了一系列楼盘，主要有大禹谷、青岛硅湖城、***景苑、***山庄等等。

房地产开发部职能分解：长和房地产开发有限公司简介

陕西长和房地产开发有限公司成立于____年。是由“西安长庆地产集团有限公司”和“陕西长河房地产开发有限责任公司”合资组建而成。公司注册资本8000万元。具有国家建设部颁发的二级房地产开发资质。主营业务有房地产开发、销售、物业管理、建筑装修材料销售等。

公司自____年成立以来，始终坚持“打造精品、注重细节、以人为本、重在执行”的基本理念，以雄厚的实力，强大的技术，超前的市场意识，敏捷的科学决策致力于“成为中国房地产开发领域的领先者和创新者”，以良好的企业形象和信誉，打造精品，回报社会，为广大业主提供最优质、最高效的服务。所建项目均已成为区域的标志性建筑，深受好评。公司连续多年被评为“守合同重信用”、“最具品牌成长企业”、“诚信企业”光荣称号，所建楼盘也被评为“重点建设项目”、“文化地产典范楼盘”、“最佳人文社区”、“金牌景观楼盘”、“最具投资价值楼盘”等光荣称号。

公司股东方先后各自开发项目十余家，均取得良好的社会效益。目前公司在建项目有文景观园、长和上尚郡。文景观园项目目前已经顺利实现业主入住。 “长和上尚郡”项目作为政府重点引领的区域型项目，总规划占地面积145亩，预计总建筑面积65万平方米，总投资将达15亿，项目采取一心三轴的经典格局，努力打造出北城“文化地产经典楼盘”，已获得社会各界的广泛认可。

公司以其雄厚的经济实力、强大的技术力量，超前的市场意识，敏捷的科学决策，不断提升企业综合实力，以良好的企业形象和信誉，打造精品，回报社会，热诚企盼与社会各界携手合作，共谋发展，再创辉煌。

通讯地址:西安市经济技术开发区凤城三路15号文景观园3#楼

邮编:710021

传真号码:029-

公司网址:

联系电话:029-

房地产开发部职能分解：上海保利房地产开发有限公司简介

上海保利房地产开发有限公司成立于____年，注册资本金1亿元人民币，是保利房地产(集团)股份有限公司在上海业务的运作平台。公司下辖六个项目公司:上海建乔房地产有限公司、上海君兰置业有限公司、上海保利建锦房地产有限公司、上海城乾房地产开发有限公司、上海保利建霖房地产有限公司和上海保利建壅房地产有限公司。

公司目前拥有已开发和开发中项目20余个，覆盖上海7个区县及2个周边城市。公司已开发项目包括保利.十二橡树庄园、保利.香槟花园、保利.海上五月花、保利.西子湾、保利.林语溪、保利.叶上海、保利.叶之林、保利.叶语、保利.茉莉公馆、保利.梧桐公馆等。公司正开发项目包括保利国际中心、徐汇滨江项目等。除此以外，公司项目还辐射至上海2个周边城市，包括位于浙江西塘古镇的保利.西塘越和江苏南通的保利.香槟国际项目。

保利.十二橡树庄园位于上海市松江区，占地16万平方米，是一个以独栋为主的纯别墅社区。该项目自05年10月份陆续推向市场，总计294户，目前已全部售罄，首批房源06年10月份已交付使用。

保利.香槟花园位于上海市杨浦区，属于东外滩规划区域。该项目为小高层住宅，总建筑面积约11万平方米，该项目于07年10月4日正式开盘，当天热销112套，并于08年6月正式交付。随着东外滩版块的标志性建筑《东方渔人码头》的正式落成，此区域的商机不可限量。

保利.西子湾位于上海市松江区，总建筑面积37万平米，产品品质高端。依托天然活水通波塘的自然资源，在社区内部规划一条弯月型人工景观河，构成“两河三岸，一湾一岛”的大气布局，享受纯美自然的湾畔岛居生活。距离轨道9号线松江大学城站400米，是一个集交通枢纽中心、新城购物中心、休闲娱乐中心于一身的生态型社区。

保利.海上五月花位于上海嘉定菊园新区，总用地面积为32万平方米，净用地面积23万平米，总建设面积约30万平米，是一个集住宅和商业为一体的综合性项目。拥有都铎风格的英式联排别墅、优雅明快的花园洋房、现代简约的小高层公寓和商业街。

保利.叶上海位于上海市宝山区，总建筑面积约55万平方米，于____年11月正式开盘，是一个集别墅、高层及商业配套、社区配套为一体的大型高尚开放式社区，项目以公园级的宅院和别墅级的公寓将优雅精致的上海文化一脉相传。

保利.林语溪位于上海市浦东新区秀沿路，总建筑面积约16万平方米，该项目为联排住宅和高层住宅。作为保利“林语系列”高端住宅区在上海的重要作品，其独特的类独栋设计、放大建筑的空间设计让产品更增居住价值。

保利.叶语位于上海市宝山区，占地面积26万平方米，建筑面积42万平方米，是一个以英伦法式风情别墅为主的高尚生活住区，此外还有art deco风格的高端精品公寓。

保利.梧桐语位于上海市嘉定区主城区，项目占地约4万平米，总建面约7万平米，包含高端类独栋别墅、大平层公寓、部分全装修房源，另有少量办公及商铺。目前保利梧桐语在售50-70平4.5米层高小户型现房，总价52万起，不限购不限贷。

保利.香槟国际，位于江苏省南通市，58万平方米法式风情社区，传承香槟文化欢乐、浪漫、尊贵、优雅的内涵，24幢公寓宛如24支沉淀时光韵味的年份香槟，为国际化进程中的南通，开启前所未有充满优雅情调的法式生活派对。

保利.茉莉公馆，位于上海市闵行区，总建筑面积约23万平方米，是一个融合了精装公寓、叠加别墅、花园洋房、商铺等多种产品线的低密度综合性高端社区。现在，保利茉莉公馆的住宅产品几近售罄，目前仅有联排别墅及商铺产品在售。

保利.西塘越，位于浙江省嘉善县西塘镇，项目总建筑面积27万平方面，规划有联排别墅、合院类别墅、亲水类别墅、小高层、老年公寓、康复中心、商业、会所等业态，是养生地产与旅游地产的新尝试。

保利.叶之林位于上海市宝山区，总建筑面积约20万平方米，由26幢10-14层的小高层组成，双轨交纯三房高端社区，项目环拥三条天然河道，保利叶之林北靠宝山首座开放式体育公园，全面开启修为身心的公园生活。目前，项目一期持续热销中。

保利.梧桐公馆位于上海市嘉定主城区，项目为45-70平方米现房公馆，不限购不限贷，拥有4.5米层高，是嘉定唯一一个高速旁的高端社区， 2分钟直达沪嘉高速。目前，保利.梧桐公馆稀缺现房在售，即买即入住。

保利.爱情故事位于上海市嘉定区嘉行公路胜竹路，该项目为多层酒店式公寓，自带保利五月花美食广场，是集生活、娱乐、休闲为一体的商业配套。目前在售56-92平米4.5米挑高loft，均为毛坯房源，预计明年6月交付。

保利.湖畔林语，位于上海市浦东新区，在这占地近两百亩的原生湿地上，规划了法式官邸排屋、art-deoc湖景洋房两大低密度产品。项目面环水，坐拥千米湖畔风光，原生湿地围绕，更将重金打造环湖游憩景观带;一面向城，都市生活配套资源丰富，名校云集，综合休闲娱乐、主题旅游、精品购物功能于一体，且距离柯桥老城区、cbd、轻纺中心均仅约2公里。

保利国际中心，位于上海市浦东新区，本地块占地面积约3.7万平方米，地上建筑面积约8.9平方米，为商业、办公、旅馆、文化娱乐设施属性用地。为保证最佳视野的黄浦江江景，沿江设置9幢3层的企业会所、2幢21层的行政公馆以及1幢17层的写字楼。保利国际中心是保利地产在上海市最高端的商业项目，收藏稀缺江景资源，紧邻陆家嘴金融中心，背靠世博中心馆址，坐拥世界顶级繁华，可谓“前瞻百年外滩，后拥世纪未来”!

今后，公司一方面将做好现有项目的开发，巩固既有成果，另一方面，公司将加大项目拓展力度，争取在以上海为中心的长三角地区房地产市场占有更大的市场份额。

房地产开发部职能分解：房地产开发项目后期评估作业指引

开发项目后期评估作业指引

1.目的

对项目开发全过程的成本管理方法及目标达成情况进行科学评价，为项目开发积累成本管理经验。

2.适用范围

适用于项目工程完成全部开发或分期开发，并已办理竣工验收及结算后对项目成本进行的总结评价。

3.术语与定义

3.1项目成本后期评估:在工程竣工验收及结算后，对项目总体成本情况进行全面的系统性评价，检查目标成本达成情况，总结成本管理的得失和教训，为更好地控制后续项目开发成本打下基础。

4.职责

4.1造价部

4.1.1收集和汇总项目开发各阶段的成本信息和资料;

4.1.2组织公司相关部门编制《项目成本后期评估》报告;

4.1.3对《项目成本后期评估》报告中总结的成本管理问题提出整改建议;

4.1.4负责成本改进措施的落实和监督执行。

4.2公司相关职能部门

4.2.1配合造价部完成项目开发各阶段的成本信息和资料的收集;

4.2.2总结和分析本部门成本管理的经验教训，并制订相应整改措施。

4.3公司管理层

4.3.1负责审议《项目成本后期评估》报告和制订相应改善措施;

4.3.2负责就成本管理改进措施提供相应支持和资源。

5.工作程序

5.1制定《项目成本后期评估》报告编制计划

5.1.1造价部根据项目竣工结算的时间，需预先确定《项目成本后期评估》报告的相关内容。

5.1.2报告编制完成时间必须在工程竣工验收后的15日内完成。

5.2编制《项目成本后期评估》资料准备

5.2.1造价部负责归集项目的所有成本基础资料，包括:《项目目标成本》、动态成本信息报告等。

5.2.2造价部负责汇总项目结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更签证资料等。

5.3《项目成本后期评估》报告内容

《项目成本后期评估》报告可包括，但不限于以下内容:

5.3.1项目总体成本控制目标达成情况汇报及分析，总结项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验，对项目成本管理总体情况做出评价。

5.3.2对比分析项目结算指标与《项目目标成本》中的相关成本控制目标要求，汇总各项成本超目标的差异内容，分析差异产生的原因，划分相应责任部门，评价其成本管理工作的有效性。

5.3.3根据各期动态成本信息，对照施工图、竣工资料、施工总承包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的影响，以评价项目成本管理的科学性并总结经验教训。

5.4《项目成本后期评估》报告审批

5.4.1《项目成本后期评估》报告完成后，由造价部提交公司管理层审议;

5.4.2公司管理层就项目成本管理状况进行管理评审和提出整体改进方案。

5.5落实《项目成本后期评估》整改措施

5.5.1《项目成本后期评估》报告经公司管理层审批后，由造价部负责公布和存档;

5.5.2公司管理层审批的各项成本管理改进措施由相关责任部门具体落实，造价部监督执行。

6.支持性文件

无

7.相关记录

7.1《项目成本后期评估》

7.2《项目目标成本》

房地产开发部职能分解：房地产开发项目总成本目标设定指引

e地产公司开发项目总成本目标设定指引

1.目的

为规范总成本管理，切实落实总成本管理目标，强化项目开发各阶段的总成本管理责任，根据《e地产总成本管理制度》及相关规定，制定本指引。

2.适用范围

本指引适用于公司及其控股子公司的开发项目以及委托公司管理的开发项目(以下简称“开发项目”)。其他开发项目参照本制度执行。

3.总成本构成与目标设定阶段

3.1项目总成本由下述各一级成本科目构成:

3.1.1土地征用及拆迁补偿费

3.1.2前期工程费

3.1.3建筑安装工程费

3.1.4基础设施费

3.1.5配套设施费

3.1.6开发间接费

3.1.7借款利息

3.1.8营业税金及附加

3.1.9土地增值税

3.1.10销售费用

3.1.11所得税

上述各项中，前7项统称“开发成本”，后4项统称“税费”。

3.2依据项目开发进度，总成本目标设定分下述三个阶段，相关部门在编制总成本目标时应依序进行:

3.2.1可研阶段成本估算;

3.2.2方案阶段成本概算;

3.2.3施工图阶段成本预算。

4.成本目标设定原则

4.1逐级控制、递进细化原则。成本估算、概算、预算间应形成逐级控制、相互制约、递进细化关系。成本预算只可优化、细化，原则上不可超出概算目标;成本目标应成为项目部(公司)日常成本控制的上限。

4.2对标设定原则。成本项目细化和目标设定时应遵循对标原则。对标依据主要有:公司内同类可比项目最佳成本;竞争对手同类可比项目最佳成本;有关政策规定;其他。

5.成本目标编制

5.1总成本目标应包括(但不限于)以下内容(具体详见附件):

5.1.1总成本目标编制说明:包括编制依据、预期主要经济指标、其他需要说明的情况等;

5.1.2项目简介;

5.1.3项目资源;

5.1.4项目总成本目标汇总及明细;

5.2编制要求:

5.2.1编制依据客观、充分，对不确定因素的假设相对合理、对标成本数据可靠;

5.2.2各开发项目视项目编制的阶段及项目实际情况进行相应目标编制，以预计合同为成本目标编制的基础，保证成本目标的完整性。

6.成本估算

6.1经济合同部根据各相关部门提供的估算依据及分项成本估算结果，汇总编制总成本目标，并将总成本目标估算结果提交开发部以编制项目可研报告。

6.2成本目标估算依据及分项成本估算结果的责任部门分别为:

6.2.1开发部依据土地取得方式、项目基本情况等，估算“土地征用及拆迁补偿费”目标;

6.2.2经济合同部依据规划设计部提供的项目规划建设指标、产品配置及交楼标准、可比项目成本数据等，估算“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施费”、“配套设施费”、“开发间接费”等分项成本目标;

6.2.3市场部依据项目定位、营销推广策略、销售周期等，估算“销售费用”成本目标;

6.2.4财务部依据项目资金占用水平、预计利率水平、资金占用周期测算“借款利息”;根据相关税收政策，测算“税务成本”。

7.成本概算

7.1经济合同部根据项目规划方案，组织编制成本概算。相关职能部门职责同成本估算。

7.2概算目标编制完成后，经济合同部应对“概算―估算”间的成本差异进行解释、说明。

8.成本预算

8.1项目部(公司)在取得结构施工图后，应根据已审批下达的项目总成本概算目标、施工图及施工图说明、项目施工方案、施工现场勘察及测量资料或数据、工程量测算数据、有关工程造价信息及动态价格变化等相关资料依据，组织编制成本预算。

8.2预算目标编制完成后，项目部(公司)应对各级成本项目“预算―概算”间差异进行分析、解释与说明。

9.成本目标调整

9.1除下述情形外，已下达的成本目标原则上不作调整。

9.1.1预期总成本目标、收入开发成本率同时发生调增变化;

9.1.2预期开发成本累计变化总额将超出原开发成本目标5%以上

(含);

9.2针对9.1中的情形，项目部(公司)应提出成本目标调整申请，报公司经营管理委员会审批。成本目标调整申请内容包括:

9.2.1调整理由;

9.2.2调整初步方案、管理举措;

9.2.3调整前后成本目标对比;

9.2.4目标调整对成本、项目效益的影响程度等。

9.3某些因素变化对原成本目标的编制依据、假设产生重大影响的，项目部(公司)需要重新编制总成本目标。

10.附则

10.1经济合同部是本指引的建立、维护与贯彻的责任部门，并负责本指引的解释。

10.2本指引自下发之日起执行。

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