zz物业设施设备的运行维护方案（优选6篇）

zz物业设施设备的运行维护方案

适配人群	物业工程主管，强电技工，暖通工程师	使用场景	设施运维，电梯维保，中水处理
制定目的	设备多、运行时间长，怕出故障影响客户安全和使用。怕停电、漏水、电梯停、空调不制冷这些事发生。
适用范围	物业所有员工，国贸中心全部设备，包括电、空调、锅炉、水泵、电梯、中水站、自控系统。
职责分工	主管盯整体，工程师管技术，技工做保养维修，值班员巡检记录，新人要培训考试才能上岗。
管理要求	持证上岗、按计划保养、每天巡检、快速修故障、填好记录、定期清洗消毒、压力容器按时检测。
监督与检查	自己查、班组查、工程部每月查，记录要存档，没做到扣绩效，问题多要重新培训，严重失误调岗处理。

物业项目设施设备的运行维护方案

本项目拥有大量先进的设施设备，通过精细、高效的设备运行维护、报修管理、节能管理、档案管理、应急方案设计等服务，向客户提供365天、24小时不间断的基础功能服务，确保舒适、安全和便利，是物业管理公司最为重要的职责之一。

我司在服务于国贸中心的过程中，积累了非常丰富的现代高档设施设备的运行、维护及管理经验，在领导重视、技术过硬、精细管理以及持续改进的多重因素下，确保了17年无重大设备故障事故的出色专业记录。

国贸物业设备运行与维修保养服务的目标是确保本项目设施设备运行的安全、高效率及综合成本得到有效控制。

一、强弱电系统运行与维护

1.目标

为本项目建筑物及配套设备设施提供安全、可靠、稳定的电能供应，电视及通讯网络畅通，满足客户需求，是管理公司的首要目的之一。

2.内容

对变配电系统设备、动力用电设备、照明等系统设备按专业规范和操作规程实施运行和维护，保证强弱电系统设备的安全供电、设备的安全运行以及运行维护人员的人身安全。

按行业规范设置变配电系统值班岗位和维修保养岗位;

制订各类设备维护、检修的月、季和年度计划，定期对设备进行维护检修;

执行巡视、检修制度，快速响应投诉和临时维修。

3.措施

人员:具备有专业技能和实际工作经验的技工队伍，所有员工必须持政府主管部门颁发的相应等级的操作证上岗;

程序:汲取国贸中心多年来的实际运行和管理经验，制定相关的规程、制度、安全和操作程序，建立完善的监督检查机制、意见反馈体系等;

建立严格的规章制度，认真执行安全操作规程;

建立设备运行、维修档案;

培训:专业提高培训、服务意识培训;

针对具体设备的定向技术操作培训;

针对电气专业的不同内容(包括电站)的业务培训。

二、空调(制冷)机组运行与维护

制冷机组及其配套设备是暖通空调系统的核心设备，其正常运转是本项目暖通空调系统正常运行的基本条件。物业管理公司将根据楼宇的设备技术情况，制订制冷机组及其配套设备运行、维护和管理规程，保证制冷系统正常运行，并逐步实现降低能源消耗、减少运行成本的目标。

按设备运行规程和操作手册技术要求，制订制冷系统运行规程和操作任务书，用以指导空调系统运行维护人员的规范操作;

制订并执行该系统设备例行的月、季和年度维修保养计划;

通过智能化"群控系统"采集运行数据，进行能源消耗分析，按不同季节制冷量的需求，优化制冷机组及其配套设备的运行程序，以达到降低能耗的目的;

配合制冷机组供应商或专业公司对制冷机组进行专业维护保养工作，对其全过程进行监督管理，并建立设备运行维护档案。

汲取国贸中心大型尖端制冷设备多年积累的运行经验，制定完善的岗位责任制、操作手册等文件;

建立并执行机房设备巡视制度和设备运行记录制度;

制冷机组及其配套设备的运行维护人员须经专业培训，考试合格后上岗;

组织设备供应商对物业管理公司运行维护人员做专业技术培训;

三、热交换机组运行与维护

为本项目提供稳定可靠、舒适安全的热力能源，通过对机组的维护和保养，确保系统的运转正常。在充分掌握设备技术数据的前提下，制定出相应的运行模式，以达到节省能源的目的。

热力交换设施的维护与运行;

燃气锅炉的维护与运行;

室内散热器的维修与保养;

压力容器的定期检测;

燃气器具的定期检测;

热力管线、阀门的维护与检修。

根据设备技术要求制定维修保养计划;

定期对换热器进行清洗、除污、更换密封件;

按计划报请技术监督局进行检测;

认真填写巡检记录;

收集汇总运行数据，采取相应的节能措施;

所有从业人员必须持有专业上岗证。

四、给排水系统运行与维护

通过给排水系统设备设施的正常安全运行，保证本项目用水稳定供应，污水排放符合国家标准。在周密的计划保养、及时维修的状况下，使设备始终处于良好的水平，彻底消除跑、冒、滴、漏现象。

所有供水设备的运行与维护;

生活水箱、消防水箱的维护、检测;

按计划进行生活水质的检测化验;

控制柜、传感器、稳压装置、阀门、膨胀结的维护与检修。

从业人员必须是具备一定技术知识的熟练技工，定期要进行技能、服务意识方面的培训;

每日必须进行巡视检查，记录运行数据;

水泵/阀门等易损部件，每季度进行一次检修保养;

消防供水设施每半年进行一次启动运行、维修养护;

雨季来临前对所有排水管道、地沟、集水井进行清疏;

每月对污水泵、排水泵、加压泵进行维修养护;

随时检查各处的用水情况，保证节水计划的落实;

每年两次对生活水箱进行清洗消毒，检测达标。

五、中水系统运行与维护

最大限度的利用设备能力，节省有限的资源;适应社会发展的需要，着眼于未来，从现在做起，力争实现环保目标。

主要从bod、cod、ss、ph值四个方面，将原水水质经过处理达到中水水质的再使用或排放标准。

前处理阶段:去除废水中的杂质，主要处理流程的物质;

主要处理过程:利用微生物对于水中有机物的吸附、氧化分解和催化作用来除去水中的ss有机物质;

后处理阶段:对回用的水进行进一步的处理和消毒。

人员:熟悉中水处理站的机械设备、工艺流程、控制系统、配管、穿线、通风等状况。具备水质化验操作证书;

培训:专业培训;

制定运行维保、管道的防腐、清洗等工作计划;

化验:水质

化验由专门的技术人员进行操作，按规定填写记录、分析结果，资料入档保存。

六、电梯运行与维护

提供及时有效的设备维护与管理，保证本项目所有电梯设备随时处于良好的状态。向所有使用者提供安全、及时、可靠的运输服务。

对以下设备进行日常维护和保养

机房内主要设备:电引轨、配电柜、限速器等;

井内的主要设备:轿厢、随行电缆、轨道、钢丝绳、厅门、配重、限位开关等;

地坑内主要设备:缓冲器、平衡配垂、限速配垂、安全开关等。

人员:本系统运行维护人员须具备相应的专业技能，经培训合格后上岗;

培训:针对电梯的特点，定期进行培训;

专业承包:确定有信誉、专业水平高、管理水平强的专业承包单位;

按时申请技术监督部门对电梯进行检验，确保合格证的有效性;

强化日常巡视检查和定期保养制度，定岗定责;

收集整理有关技术资料，归档保存;

收集妥善保管电梯备件、附件及工具。

七、楼宇自控系统运行与维护

楼宇自控系统的监控范围涵盖变配电系统、公共照明系统、给排水系统、暖通空调系统等，是自动化控制的中枢系统。物业管理公司将非常重视该系统从业人员的素质和运行、维护、管理的水平。逐步实现对该系统监控功能的深层次开发，加强对各类数据、信息采集和处理以及对过程控制的精确调整，保证受控设备的正常运行，为本项目提供安全、舒适、和谐的环境，并根据优化运行的数据为节约能源提供依据和方案。

根据系统技术数据编制设备控制点表和监控界面，制订监控任务书;

制订各项岗位责任制;

熟悉、掌握该系统工作站操作软件;

熟悉、了解该系统现场控制器的硬件结构以及相关受控设备的电气原理图和接线图等资料;

定期检查、维护现场控制器并对各类传感器、执行器进行维护、校正工作。

本系统运行维护人员须具备相应的技术职称，经培训合格后上岗;

建立楼宇自控系统运行工作日志和设备档案;

系统供应商应向物业管理公司操作人员提供必要的技术培训;

系统设备及软件定期进行维护、检查;

选择可靠的经营商签订系统维保合同。以支持本系统在优化监控功能、数据库开发等方面的工作，提高楼宇自控系统运行、管理水平，为优化运行程序和节约能源创造条件。

八、维保参与及配合协调

以专业的技术，全面的管理，优良的服务，向本项目所有外包的维修保养项目提供配合，协调各家维保公司在现场的工作。严格按计划、按标准、按时间，井然有序地完成各项外包工作。

为厂家提供维修场地、临时电源、工具物品存放处;

提供设备设施的运行数据、工作状况、故障现象资料;

配合设备运行时间的调整，满足维修的需要;

确认设备故障的排除，参与设备的调试运行;

确认厂家对损坏部件的更换，在维修记录上签字;

为厂家的工作人员提供生活与工作方面的必要帮助。

3.措施

任何外包维修项目的开展必须经所属专业工程师的同意;

维修工作的全过程必须指定专门技术人员负责;

维修工作结算单中必须由工程部主任签字确认;

所有外包工程的施工资料均入档保存。

九、设施设备例行检查

1.目标

通过严格的监督检查制度，及早发现故障的苗头和现象，最大限度地减少设备的损坏故障率，达到提高设备设施的日常维护保养水平，提高设备的使用寿命和效率的目的。

2.内容

各专业系统机房管理的检查;

主要设备设施运行状况的检查;

设备设施保养计划实施情况的检查;

设备台帐、档案资料保管情况的检查;

安全操作规程执行情况的检查。

3.措施

所有设施设备必须落实到人;

设备设施的责任人或专业系统，每日必须进行巡视自查;

工程部每月至少进行一次专项设备管理检查;

所有检查记录必须入档保存;

检查结果作为部门、系统与个人的奖惩评定条件之一。

十、应急预案

触电事故的应急处理程序;

电梯故障的处理程序;

火灾时工程部处理程序;

遇地震、雷暴、风、雪等自然灾害的处理程序;

停电的处理程序;

突发性水浸事故处理程序。

zz物业设施设备的运行维护方案：zz物业设施设备的维修保养

适配人群	物业工程员，设施管理员，维保技术员	使用场景	物业维保，设施巡检，设备养护
制定目的	怕设施坏了没人管，出事伤人或耽误生活。路灯不亮、水管堵了、电梯停运都得防。
适用范围	项目里所有公共地方，路、灯、井、绿地、停车场、水箱、电梯、消防设备这些。
职责分工	主管盯整体，班长查现场，维修工天天动手干，保洁员顺手报问题。
管理要求	每天看一遍，每周修一次，每年刷漆保养，水箱半年洗消，电梯要拿合格证。
监督与检查	主管每月抽查记录，班长天天带本子记，没做到扣当月绩效，严重就调岗。

物业项目设施设备的维修保养方案

针对本项目特点，我司特拟定共用设施设备的维修保养方案，维修保养范围:道路、路灯、沟、渠、池、井、地下排水管道、绿地、停车场、自行车房、生活水箱、水泵、电梯、机电设备、智能化系统、消防设备等。

项目方式方案标准及实施效果

检查周期内容

道路日常维修每天路面修补整洁、无损坏

定期保养每年11月份路牙、路面刷漆

路灯日常维修每周线路、灯、开关维修、更换符合安全标准、正常使用

定期保养每年12月份灯杆刷漆、线路开关检测

沟、渠、池、井、地下排水管道日常维修每月及时维修破损、清理堵塞畅通、无损坏

定期保养1年清理淤泥、井盖和井梯油漆

绿地日常维修每天浇水、除草、修剪、治病无病虫害、生长正常、外型美观

定期保养每季度喷药、施肥、乔木成型修养、松土

停车场、自行车房日常维修每天及时维修、更换标识完整、明晰，设施完好，使用正常

定期保养1年刷漆、更换残旧标识牌、消防设施检测

生活水箱日常维修1周及时维修水质抽检合格

定期保养半年清洗、消毒

水泵日常维修1周及时维修、加润滑油使用正常、安全无故障

定期保养半年拆洗、更换配件、测试

电梯日常维修1周加润滑油、检查维修安全运行、取得《合格证》

定期保养半年检测、每3年调校试验

机电设备日常维修1周及时维修使用正常、安全无故障

定期保养1年测试、更换配件

智能化系统日常维修每月检测、试验、维修、更换传感灵敏、使用正常

定期保养每年5、11月

消防设备日常维修1周及时维修整洁、使用正常

定期保养1年检测、刷漆、更换配件

zz物业设施设备的运行维护方案：z物业区域给排水系统应急处理

适配人群	物业工程技工，给排水值班员，设施运维人员	使用场景	生活水泵故障，气压罐控制失效，垂直管网漏水
制定目的	水泵坏了水就停，气压罐失灵压力不稳，管道漏水会泡坏电梯和住户家。
适用范围	物业工程部所有人，小区所有水泵、气压罐、垂直管、水池管、污水井、排污管。
职责分工	值班员发现故障马上处理，主管工程师负责安排维修，服务中心通知用户。
管理要求	停故障泵开备用泵，关阀门防漏水，手动启停保压力，沙包挡电梯口，布条绑裂口。
监督与检查	班长每天查记录，主管抽查操作，没按步骤做扣当月绩效，漏报故障要写检讨。

(一)给水系统

1、水泵

(1)发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。

(2)水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。

(3)及时报告主管工程师安排维修。

2.气压罐

(1)发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。

(2)由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。

(3)即刻报告主管工程师安排维修。

3.垂直管网

(1)发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。

(2)排空管网积水后，更换或修补破损管道。

(3)如一时无法修复应报告主管工程师。

4.下水池出水管

(1)发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。

(2)即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。

5.下水池进水管

(1)发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。

(2)即刻报告主管工程师，由其安排维修并于事后写维修报告。

(二)排水系统

1.污水井

(1)发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。

(2)污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。

(3)即刻报告主管工程师，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。

2.排污管道

(1)排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。

(2)关闭破裂管对上的用水设备。

(3)调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。

(4)报告主管工程师，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。

3.通知用户

(1)给排水系统发生故障后应马上由主管工程师预计修复时间。

(2)4小时可修复的故障应马上由服务中心通过消防广播通知受影响的用户。

(3)需超过4小时修复的故障，管理公司应书面通知受影响的用户。

zz物业设施设备的运行维护方案：zz物业客户满意年实施

适配人群	物业项目经理，医院管理处主任，医辅中心主管	使用场景	医院后勤服务，妇幼保健院管理，医疗单位保洁
制定目的	去年服务有进步，今年想再提一提。怕设备出事、火灾、治安问题、投诉多。想把服务做扎实，不漏死角。
适用范围	医院管理处、妇幼保健院管理处、分公司这些地方的保洁、保安、餐饮、机电、配送等所有员工。
职责分工	组长拍板定方向，副组长分任务盯落实。办公室收问题提建议。各处主任管自己地盘，定办法抓执行。企管部查整改，培训中心搞学习考评。
管理要求	记录要真实连续能查到。问题要有整改计划。建议要制度化奖励。员工要练技能，也要有文化活动。满意度要量化，常问客户意见。
监督与检查	领导带头查，不能走过场。检查要有记录，写清问题、谁负责、怎么改、啥时候验。自查加抽查，每季度不定期查多次。结果写报告交办公室汇总上报。

zz物业____年度"客户满意年"实施方案

根据公司____年后勤服务总的指导思想，围绕"以质量管理为中心，以服务满意度为标尺"的服务方针为宗旨，积极开展"客户满意年"活动，加快提高**整体服务质量和水平，本实际方案就是在____年服务质量不断改善的基础上进一步提升，将今年的服务质量抓实、抓细，实现"全面管理无死角，优质服务零投诉"的最终目标，具体实施方案制定如下:

一、目标

在**目前所承担的后勤服务项目服务水准的基础上，根据**"四个紧贴"的经营策划原则，进一步完善后勤服务的质量管理体系和目标管理体系，建立一套科学、合理的量化标准和考核标准，并以此为准则，对监督和规范**现有后勤服务项目的各项基础工作，全面开展"星级服务"，年内实现二星级服务达标率为90%，三星级服务达标率为10%，力争四无(无重大设备安全事故、无重大火灾事故、无重大治安事件发生、无重大有效投诉)三满意(医院满意、员工满意、公司满意)，创立客户满意年，年内客户满意度达标率超过90%。

二、范围

参加单位、部门和个人:**医院管理处、**妇幼保健院管理处、**医院管理处、**医院管理处、**分公司、**等处的受理部、医辅中心、机电部、保洁队、餐饮部、商业中心、配送中心、保安队的全体员工。

三、公司领导小组和职责分工

(一)组织架构

组长:z

副组长:z

委员会成员:z

(二)组织分工

公司领导小组组长主要负责该次活动的牵头和决策，主持召开"客户满意年"活动动员大会，听取满意年活动开展各阶段的工作汇报，并提出审核意见，领导小组副组长具体负责各专题、协调会议的召开主持及任务的分配布署和检查落实及阶段工作总结，并对组长负责，办公室负责客户满意服务年活动具体工作执行过程中的信息跟踪反馈，问题的发现收集，整改解决方案提议的汇总，阶段工作的小结，资料、结果的汇总、整理分析，醒夫负责客户满意服务年实施方案编制，企管部负责对该活动的检查、落实、整改、信息收集及质量管理体系的建立，培训中心负责组织客户服务满意年活动的学习培训、星级服务体系、目标管理体系的建立、推行和考评，各管理处主任委员负责下设组织机构权责分工，具体实施方案的制订和各项具体工作措施的落实、检查、考评。

四、内容

(一)抓好自身建设，是开展客户满意年的组织保证。

1、对各部门职能、岗位知识、岗位职责的认识及各项制度和规程的实操性和掌握程度及落实效果;

2、检查运行记录、检查记录、考评记录、会议记录、培训学习记录、奖罚记录的真实性、连续性、可追塑性;

3、对已经存在的问题和不足的整改计划措施的制度和落实;

4、合理化建议的制度化，奖评方法;

5、员工技能提高、业余时间的娱乐文化活动开展;

(二)对客户的承诺，将客户满意年服务指标进行量化、标准化。

1、与客户单位沟通、意见征询;2、满意度调查及整改计划、措施落实和效果情况反馈等。

五、要求

以公司____年*总年终工作报告精神为指导思想，以开展"客户满意年活动四个季度的工作布置和安排为准绳，参照公司及管理处相应的管理制度、操作规范、量化标准为巡视检查依据，采用自查和联合抽查相结合的方法，要做到公司和管理处领导亲自挂帅，层层改动，统一思想，全员参加，抓实、抓细，不搞走过场，对口巡视，检查必须有记录，内容包括发现的问题，处理的办法，当事责任人，如何纠正与预防，整改复验期限。每季度不定期、不定次数的巡视，检查结果要形成书面报告交公司办公室汇总后上报公司有关领导审阅。

六、步骤

第一阶段:发动阶段，第一季度1月至3月，为"客户满意年"实施方案的草拟、审定及对客户满意年的宣传动员统一认识。

第二阶段:第二季度4月至6月，根据公司实施方案的具体目标、范围、内容和要求对内组织各部门、各班组座谈会，集思广益，广收合理化建议，找差距，分析原因，将满意度层层分解成可达成的量化项目和标准;对外主动上门到院方相关部门征求意见，发现客户不满意的因素并提出整改建议和措施。

第三阶段:第三季度7月至8月，导入**妇幼保健院质量保证体系，逐步形成一套行之有效的质量管理体系，目标管理体系和"星级服务"量化标准和考评体系，制订出一整套的巡视方案、巡查记录、表格和查评标准，同时配合公司进一步优化作业流程，完善公司的管理制度，8月至9月为对照检查、巡查、实施阶段、巡视检查诊断所发现的问题和不足责成相关部门和人员提出解决方案或整改限制纠正。

第四阶段:第四季度10月针对巡视检查所发现的问题和不足进行跟踪、督促其整改计划的实施;11月邀请院方相关部门和公司客户满意年领导工作小组联合组成检查团，对满意年的各项指标进行查验;12月为总结、汇总阶段，把这次活动中的详细资料经验进行汇编总结，形成体系，成功推广。

zz物业设施设备的运行维护方案：zz物业房屋建筑各部分维修养护

适配人群	物业工程主管，设施运维技工，楼宇设备巡检员	使用场景	物业共用部位维保，电梯厅日常检修，屋面防渗漏处置
制定目的	外墙掉皮、电梯厅脏、屋面漏水、水管滴水这些事老发生，怕影响住户住得舒服。
适用范围	管外墙面、电梯厅、楼梯间、走廊、屋面、上下水管道这些地方。
职责分工	维修工发现就修，班长盯着周期保养，主管查效果，物业经理看整体有没有漏掉。
管理要求	外墙每月补破损、洗污迹；电梯厅两天内修坏处；屋面每月补漏；水管每周修滴漏；定期翻新、粉刷、检修。
监督与检查	班长每天巡检打勾，主管每周抽查三处，漏检一次扣绩效，修不好重做，月底汇总问题开会讲。

完善的物业维修保养计划，不仅可以充分发挥物业的使用功能，而且还可以使物业保值、增值。要使物业的使用功能得到充分发挥，就要针对物业管理的特点，制定出整个物业系统细致而又严密的维修保养计划和实施方案。因此，建立一套完整细致而又行之有效的维护手段，将有利于物业的保值、增值，使客户的工作及生活环境更为完善、舒适。

房屋建筑各部分维修养护方案

针对本项目特点，我司特拟定物业共用部分维修保养方案，维修保养范围:房屋的外墙面、电梯厅、楼梯间、走廊、屋面、上下水管道等。

项目方式方案标准及实施效果

检查周期内容

外墙面日常维修1月维修破损处，清洗污迹无损坏、无污迹

定期保养2年翻新、清洗

电梯厅、楼梯间及走廊日常维修2天及时维修、更换整洁、无损坏

定期保养1年粉刷、修补、测试

屋面日常维修1月及时维修、补漏无损坏、无渗漏

定期保养5年翻新

上下水管道日常维修1周及时维修、补漏整洁、畅通、无滴漏

定期保养1年检修阀门、疏通下水道

zz物业设施设备的运行维护方案：z物业辖区清洁工作应急

适配人群	保洁班长，一线保洁员，物业工程技工	使用场景	雨雪天气作业，暴风暴雨应对，水管爆裂处置
制定目的	雨雪天地面滑、水管爆裂会弄湿楼道、火灾后要快速清理。怕业主摔跤、设备进水、卫生变差。
适用范围	物业清洁工、大堂、楼层、电梯口、仓库这些地方。
职责分工	班长多跑现场看，保洁员按步骤擦水关窗，电工断电，大家互相喊一声帮忙。
管理要求	放“小心地滑”牌、用干拖把海绵吸水、关阀门断电源、开窗吹干、备好手电毛巾灭火器。
监督与检查	班长每天查三次，主管抽查，没做到扣当月绩效，出事要重写检查交到办公室。