物业管理专家团工作职能（优选10篇）

物业管理专家团工作职能

适配人群	物业专家团，管理处主任，发展商对接人	使用场景	项目监察，难点攻坚，业委会沟通
制定目的	怕服务不达标，想把“星级生活服务”真正做出来，让业主住得舒服点。
适用范围	管北埠雅园整个物业，包括服务方案、沟通协调、难题解决、考核主任这些事。
职责分工	公司各专业部门出人组专家团，牵头是公司技术负责人，执行是专家团成员，监督是品质部每季度查一次落实情况。
禁止行为	不准只看报告不现场检查，不准提建议后不跟进，不准绕过管理处直接指挥员工，不准考核走过场。
检查与监督	专家团每月至少去现场1次，问题48小时内反馈，整改7天内回复，没做到就重检，两次不改扣当月绩效。

物业管理专家团主要职能

为保证本公司质量管理标准的实现及更有力地推行"星级生活服务"，本公司将以各专业部门技术和人力支持，结合物业管理服务实际需要，组建"北埠雅园"物业管理专家团。负责定期赴"北埠雅园"现场进行监察支援。并根据现场发现问题，及时、针对性的提出整改建议和纠正、预防措施。主要职能如下:

1根据管理处主任及每次考察、评审所传递、获得信息，凭借丰富管理经验为"北埠雅园"度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。

2定期与"北埠雅园"发展商、业主委员会沟通，收集和处理有关问题。

3负责解决物业管理工作中的重点和难点。

4定期对管理处进行全方位考核，并提出整改意见。

5对管理处主任的工作予以考察、评价和完善。

物业管理专家团工作职能：物业管理合同签定工作程序

适配人群	物业总经理，保安部负责人，工程部经理	使用场景	新承接物业，合同期满续签，设备维保签约
制定目的	怕签错合同，客户要的咱做不到，或者咱能做的客户不认。提前看看，心里有底，别瞎签。
适用范围	新接的物业项目，还有到期要续的合同。管签合同前咋商量、咋定条款。
职责分工	老总或副总牵头组织。保安部看治安清洁绿化这些，工程部管设备维修，财务看钱怎么收怎么花，物管部盯人手够不够。
禁止行为	没评审完不能签合同。各部门没写清楚意见不能过。法律顾问没看过不能定稿。正本不能乱放，得专人收好。
检查与监督	筹备小组全程跑流程，每次评审都要留记录。老总或副总最后拍板。5.1.6写明方案怎么编、合同怎么改。没按步骤走的，重新来一遍。检查靠qr-1.1-01表填没填全。

物业管理合同签定程序

1.目的

对物业管理合同在签定前进行评审，以确保客户要求明确，公司有能力满足客户要求。

2.适用范围

适用于公司新承接及合同期满的物业项目管理合同的签订。

3.引用文件

3.1质量手册4.3章。

3.2iso9002标准第4.3章。

4.职责

4.1总经理或副总经理负责合同评审的组织工作。

4.2保安部负责对清洁卫生、绿化、消防安全、治安、信件收发、内容进行评审。

4.3工程部负责对设备保养运行、维修管理等内容进行评审。

4.4财务室负责对管理收支费内容进行评审。

4.5物管部负责对人力资源等内容进行评审。

5.工程程序

5.1合同的评审

5.1.1总经理或副总经理组织物管部、保安部、工程部、财务室对管理合同进行评审。

5.1.2物管部、保安部根据现行物业管理的各项法规、条例及公司现有的资源能力对委托方在治安、消防安全、清洁卫生、绿化、信件收发管理等各方面的要求进行评审并记录，提出满足委托方要求应增加的资源。

5.1.3工程部根据现行的各项有条例及公司现有的资源能力对委托方在设备保养运行维修的要求进行评审并记录，提出需要增加的资源。

5.1.4财务室根据物业管理行业及公司的有关规定对物业的各项收支费标准，零星维修服务收费等方面进行评审并记录存档。

5.1.5物管部根据有关的劳动法规要求和公司管理的需要，对人力资源方面进行评审，并记录。

5.1.6制定物业管理方案的筹备小组根据各部门合同评审记录、编制物业管理方案，按物业管理方案的制定(qp-2.1)文件执行，修订标准合同，报总经理或副总经理审查批准后提交法律顾问咨询，然后根据法律顾问的意见修改后再报总经理或副总经理审查批准后形成合同草案。

5.2合同的磋商

5.2.1筹备小组制定合同计划，并与委托方联系约定时间进行磋商。

5.2.2合同的磋商由总经理或副总经理组织，有需要时可安排各部门代表及法律顾问参加。

5.2.3筹备小组对合同的磋商形成备忘录。内容包括讨论的情况和修改的意见。

5.2.4总经理或副总经理决定合同需继续磋商的，由筹备小组联系，直至委托方达成一致意见，现经总经理或副总经理批准形成正式的物业管理方案和合同文本。

5.3合同的签订与公证

5.3.1筹备小组联系合同双方举行签署仪式，合同由总经理或授权副总经理与委托方签署并加盖公章。

5.3.2总经理或副总经理或法律顾问认为需要办理公证的，由筹备小组办理有关手续。

5.3.3合同签署后正本由物管部专人保管，副本交财务部、工程部部门保管。

5.3.4筹备小组根据正式签订的合同修订《物业管理方案》具体内容参见qp-2.1《管理方案的制订》。

5.4根据物业管理项目的管理方案、合同有关的法律法规编制业主公约及有偿服务收费标准，并评定公司具有满足规定要求的能力。

6.支持文件与记录

6.1合同评审记录(qr-1.1-01)

物业管理专家团工作职能：物业管理知识--社区工作篇

适配人群	物业项目经理，社区运营主管，综合服务专员	使用场景	社区服务，物业运营，公共设施管理
制定目的	社区服务太杂乱，大家不清楚该干啥。想让物业和社区配合好，一起把环境弄干净、住着舒服。
适用范围	管物业人员、社区工作人员。管餐饮、康乐、购物、便民这些事。
职责分工	社区主任牵头定计划，物业经理落实每天的事，街道办每季度看一次有没有漏掉的活儿。
禁止行为	不准推脱便民服务，不准关掉康乐中心半天以上，不准让购物点乱摆摊，不准美容美发不消毒。
检查与监督	每月5号前交上月服务清单，街道办抽查3个点，月底前补完缺漏，没交清单扣当月绩效200元。

物业管理知识学习--社区工作篇

001物业管理的综合配套服务的主要内容是:餐饮服务;康乐中心服务;购物中心服务;便民服务。

002康乐中心服务的主要内容有:运动;娱乐;美容美发;健美。

003社区的概念是:社区是社会学概念。是指一个相对独立和稳定的地域，以及在该地域上由某种关系而产生的由某些共同意识、利益和行为的人群组成的一种相对完整的有机体。

004构成社区的四个要索是:相对独立和稳定的区域;有一定关系和数量的人口集团;有公共利益的管理机构;居民有地域上的归属感、参与感和心理上的认同感，及由此产生某些集体的意识和行为。

005社区建设与物业管理的关系是:都是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业管理主要从完善物业及周围环境的功能来体现以人为中心，为社区创造清洁、优美、舒适、方便、文明、安全的居住环境。社区建设则着眼于协调人际关系，通过建立良好的人际关系来体现以人为中心的各项建设。

006社区建设与物业管理的一致的目标是:形成区内居民心灵沟通;形成社区整体独特的文化品味。

007区域化综合物业管理的涵义是:应用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业(包括建筑物土地、市政、环境、配套设施等)实行综合管理，并承担一定的社会职责(公用、公益事业，城区管理，协助政府部门完成相关的责任目标等)，以社会效益、经济效益、生态效益并重为目标的综合物业管理类型。

物业管理专家团工作职能：物业管理水浸处理工作程序

适配人群	当值主管，巡区员工，工程技工	使用场景	水浸应急，管道破裂，泵房漏水
制定目的	水浸会伤人、坏设备、影响业主生活，得马上处理不拖拉。
适用范围	所有当值员工，巡区和岗位上看到水浸都要管。
职责分工	当值主管带头去现场，通知各部门负责人，员工听指挥干活，主管盯着别出错。
禁止行为	不能瞒报水浸，不能乱关电闸，不能随便答业主问题，不能让水乱流。
检查与监督	发现立刻报主管，主管十分钟内到场，员工按七条措施做，主管拍照片留底，没做到扣当月绩效，每天晨会复盘前一天情况。

1.员工巡区时或在岗位上发现小区范围内水浸，应立即将情况报告当值主管。

2.当值主管接报后应第一时间到现场查看情况。经核实后应视情况决定是否立即通知有关部门(如工程部、保安部、管业部、客户服务中心等)部门负责人，说明有关出之地点和简要情况，同时积极组织现有的人力物力开展抢险工作并拍摄水浸现场以供备案分析。

3.组织当值人员采取有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。包括:

1)关闭受浸区域之电掣，以防人员触电;

2)在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其它地方;

3)用布、沙包或其他材料塞住水浸的洞口;

4)疏通排水地漏、排水渠;

5)开启排水泵;

6)用吸水机吸水;

7)其他一切经济有效的措施。

4.设法查明水浸之来源并采取有效措施加以截断:

1)如水浸引起自小区机电设施之损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位的水掣，防止水浸程度加大。

2)如洪水来自小区外，应当在小区各低于水位出入口安上拦水闸板。

3)如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道在通往本小区的入口处封闭，并用排水泵将小区内的积水抽出小区外。

4)水源中断后应尽快通知清洁人员清除积水、清理现场环境，通知工程部修复受损的设施，尽快回复小区的整洁外貌和正常使用。

5)事故处理过程中应设法维持好小区内的秩序，并耐心做好向业户的安慰和解释工作，尽力为业户克服因水浸所带来的实际困难，并注意维护好小区和管理处的形象，对自己不清楚的情况不要胡乱作答。

6)如有别墅受浸，应尽快通知有关业户回来处理单位内的财物，管理处同时提供必要的帮助。

7)如有任何公共设施的正常使用受到影响，应在小区各主要出入口设置告示，知会业户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。

附则:一些常见水浸事故的针对性处理措施

在发生以下所列的情况时，除采取上述的措施外，还应采取以下相应的针对性措施:

1.小区的供水管道发生破裂，应尽快查找并关上能够控制破裂部位的水掣。

2.如小区的供水泵房出现大量漏水现象，应当在隔水伐处摆放塑料桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的别墅单元。

物业管理专家团工作职能：物业管理质量记录控制工作程序

适配人群	物业文件管理员，总办质量专员，部门记录保管员	使用场景	质量体系运行，物业记录归档，过期记录销毁
制定目的	怕记录乱七八糟找不到，要留证据证明活干对了，方便查问题、改毛病。
适用范围	物业所有部门，管各种质量记录的填、收、存、查这些事。
职责分工	总办管总，文件管理员盯表格和清单；各部门自己收自己填的记录，保管好别丢别坏。
禁止行为	表格不能乱编编号；填表不能涂改、漏签、字迹糊；记录不能放错地方、不能丢、不能潮坏。
检查与监督	总办发清单给各部门，每月查归档情况；没按时交的要补，还拖着就通报；检查结果每季度报领导看。

物业管理质量记录控制程序

1.0目的

确保质量记录的完整、准确、清晰，为质量体系的有效运行和产品质量满足规定的要求并为实现可追溯性、证实作用以及采取纠正措施提供客观证据。

2.0范围

适用于物业管理公司所有与质量活动有关的质量记录控制。

3.0职责

3.1总办负责本程序的归口管理。

3.2各部门负责与该部门相关的质量记录的收集、归档、贮存及保管。

4.0工作程序流程图

责任人/支持文件

质量记录

总办

质量记录一览表

物业管理专家团工作职能：丽景项目物业

适配人群	物业客服专员，工程维修员，保安巡检岗	使用场景	业主入住前，装修管理期，入伙后日常管理
制定目的	物业要保值增值，让业主住得舒服，帮开发商做好售后，一起把牌子擦亮。
适用范围	管丽景嘉苑全体业主、装修队、物业员工，管入住、装修、日常服务这些事。
职责分工	服务处牵头定计划，保安和维修员天天巡装修，保洁做开荒，主管盯着每项落实。
禁止行为	装修不办手续不准进场，乱拆承重墙不行，施工垃圾堆楼道不行，消防通道不能堵。
检查与监督	装修前交齐资料，巡查每天至少一次，问题当场记、当天催改，整改超3天报执法部门，验收拖过2天扣绩效。

丽景嘉苑项目物业管理工作计划和物资装备

一、拟采取的工作计划

为了使物业保值、增值，服务处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到"双赢"的目的。

1. 业主入住前

在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。

对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。

协助发展商制定《临时管理规约》、《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《前期物业服务协议》、《房屋交付验收表》、《物品领用登记表》、《业主信息登记表》、《装修管理责任书》、《装修防火责任书》、《装修申请表》等其它管理规定。

在业主办理入住前，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态;保安人员要熟悉小区情况;设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。

2. 业主入住与装修期间

业主办理入住时由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。

向业主交付相关入住资料，并介绍有关物业入住后的管理规定。

在业主装修期间，在建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《沈阳市家庭居室装修管理规定》和《业主临时管理规约》等规定的指导下，进行现场巡查。保安门岗严格检查施工人员的《临时出入证》，并由保安巡逻岗与工程维修人员共同组成装修巡检小组，每日不低于一次的对装修现场进行巡查，以避免装修人员违章施工，督促其保持环境卫生、爱护共用设施设备。对发现的违章装修现象立即要求装修人员进行整改，或报行政执法部门处理。装修结束后由业主提出装修验收申请，服务处人员在2个工作日内到现场查看是否符合装修标准。

3. 业主入伙后

进入正常管理阶段后，物业服务处将按物业合同约定标准开展以下主要工作(但不限于):

房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;

设备设施管理:对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;

清洁管理:加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生;

绿化管理:物业范围内的绿化建设和养护;

消防管理:建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理;

安全管理:加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适;

车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序;

财务管理:对物业管理资金运作和管理;

协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。

二、物资装备情况

1. 物业管理用房

依据建设部《物业管理条例》的规定，以及结合"丽景嘉苑"住宅小区的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括:

管理服务用房:服务处接待、办公室;

保安、保洁、工程维修人员的更衣室，及存放工具设备、维修材料、清洁物料的仓库;

2. 管理设施的配置要求

服务处开办物品表

名称数量/型号

一、办公用品开办物品

二、维修工器具开办物品

三、保洁工具开办物品

四、保安器具开办物品

物业管理专家团工作职能：物业管理处入住期日常

适配人群	物业工程员，装修监督员，保洁主管	使用场景	房屋维修，装修监管，设备维保
制定目的	物业变多了，事情杂了，得有个规矩让大家照着干，别乱来，让小区更稳当些。
适用范围	管物业处所有人，管房子、装修、设备、清洁、绿化、消防、保安、停车、产籍、钱这些事。
职责分工	经理带头定计划，各组长盯自己块儿，主管每月查一遍，查出问题马上改。
禁止行为	不准漏修房子，不准放任乱装修，不准设备坏了不报，不准清洁拖拉，不准消防器材挪用。
检查与监督	每项工作写进月计划，组长每天巡，主管月底核，没做完扣绩效，连续两次不合格调岗。

进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作(但不限于):

1.房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;

2.装修管理:监督产权人根据物业的装修管理规定进行房屋装修;

3.设备设施管理;对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;

4.清洁服务:加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生;

5.绿化服务:物业范围内的绿化建设和养护;

6.消防管理:建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理;

7.安全管理;加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适;

8.车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序;

9.产籍管理:指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符;

10.财务管理:对物业管理资金运作和管理。

物业管理专家团工作职能：新城物业管理方式及工作计划

适配人群	物业项目经理，客服主管，工程主管	使用场景	前期介入，入伙交付，二次装修
制定目的	怕物业乱套，想让服务稳当点，业主住得舒服点，小区看着整齐点，大家办事有规矩不扯皮。
适用范围	管新城国际整个小区，管保洁、维修、装修、档案、活动这些事。
职责分工	绿城物业派经理带头，员工照流程干活，公司总部盯着执行情况，定期查漏补缺。
禁止行为	不能拖着不修，不能乱收钱，不能糊弄验收，不能不培训就上岗，不能丢业主资料。
检查与监督	按表格里的时间节点做事，经理每周看进度，没做完扣绩效，月底开会复盘，问题当天记下来改。

新城国际物业管理方式及工作计划

一、管理方式

为使【**新城国际】物业管理工作的顺利开展，浙江绿城物业管理有限公司将从公司派出优秀的物业管理人员组建【**新城国际】物业管理处。

运用cs系统(顾客满意战略)，建立富有亲和力的管理和服务模式。

按照iso9001质量体系管理标准，制定各项管理制度。

运用ci系统设计，进行整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

按照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务。

在接到中标通知书三十日内，与招标单位签订【**新城国际】物业管理服务合同。

物业交付前三个月，正式组建管理处，主要管理人员到位，招聘部分管理服务人员，组织培训。

根据物业交付进程，按照接管验收标准，建立设施设备档案，并完成对园区设施设备的使用情况的验收，对需整改部分提出建议。

我司将利用交付前一个月的时间对园区进行彻底清洁开荒。

针对园区实际情况，结合公司管理的要求，编制切实可行的管理方案。

实施日常管理。

二、工作流程

管理处与外部总体关系图

管理处提供服务的流程

业主报修、维修、回访流程

建立客户报修热线，实行一站式服务，业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员，对房屋、水电等质量问题进行报修，物业维修人员在接到报修后，急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。

三、工作计划

前期介入工作计划

序号项目工作内容计划时间

1签定物业管理服务合同a、签定物业管理服务合同。

b、与开发商进行协商，确认物业管理用房、经营管理用房。中标后30天内

2参与规划、设计与建设a、收集整理各类图纸资料，熟悉【**新城国际】情况。

b、加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工程进度。

c、就物业管理方面，对【**新城国际】当时阶段提出专业建议。

d、参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。

e、设备保险建议。中标后进驻到物业交付前三个月

3在建物业前期介入工作a、全面介入在建物业的施工。

b、向项目部提出合理化建议。

c、参与隐蔽过程验收、机电设备调试。

d、分专业工种全面熟悉物业。中标后至物业交接前

4组建机构a、人员招聘。

b、人员培训考核。

c、人员上岗及试运行。物业交付使用前三个月

5办公后勤a、管理用房办公用品配置。

b、安排员工用房。

c、物资配备。物业交付使用前三个月

6制定与完善各管理规章制度a、严格按照iso9001质量管理体系标准，制定符合【**新城国际】管理处的各项操作规范。

b、结合【**新城国际】实际情况，对各项操作规范进行调整完善。物业交付使用前三个月

7销售配合a、配合开发商进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。

b、协助【**新城国际】商场的宣传推广。物业销售全过程

8物业验收

与接管a、依据接管验收标准，逐项严格进行审查。

b、对不合格项目，备案并督促责任部门整改。

c、进行复验。

d、继续整改。

e、符合接管标准后办理书面移交手续。

f、制作【**新城国际】的"备忘录"。物业交付使用前一个月

入伙阶段工作计划

1入伙实施a、与环卫、房管局、公安、物价局、电信、银行等有关政府部门取得联系，开展有关工作。

b、各项入伙资料文本的准备。

c、明确入伙流程及各岗位职责。

d、与开发商共同策划举行入伙仪，入伙现场的准备。

e、入伙手续办理。物业交付使用前后三个月

2初次业主意见调查a、以问卷调查、电话、拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交流。

b、针对业主合理意见，进行纠正措施。

c、回访与回馈意见收集。物业及交付使用三个月内

3二次装修管理a、宣传精装修优点，说服业主减少二次装修

b、装修方案审批，宣传装修规定。

c、装修手续办理及装修服务。

d、装修施工工程监控。

e、装修工程验收。物业交付使用起

4档案建立与管理a、收集业主资料归档。

b、各类图纸资料的装订归档。

c、建档与运用。物业交付使用起

5配合销售a、以出色的物业管理协助推动销售;及时将顾客信息反馈给销售部。

b、协助销售部、工程部做售后服务工作。物业交付使用起

日常管理阶段工作计划管理期主要规划项目备注

第一年a、全面导入iso9001质量保证体系，修订和完善符合【**新城国际】特点的各项管理规章制度及操作规范。

b、开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规。

c、全面导入ci识别系统。

d、建立电脑网络系统，建立物业管理信息平台工作，实现办公自动化。

e、员工系统培训开展。

f、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。

g、按照年度社区活动计划，开展适合【**新城国际】特点的社区活动。

h、根据实际情况进行业委会成立的准备工作。

i、管理水平达到市优标准，在达到评比资格的前提下，申报"杭州市物业管理优秀示范小区、大厦"。

j、开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况下满足业主需求。

第二年a、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展各项增收节支工作。

b、开展各项便民服务活动。

c、争创"杭州市物业管理优秀示范小区、大厦"，并获得称号。

d、管理水平达

到"全国物业管理优秀示范小区、大厦"的标准，并在达到评比资格的前提下，申报。

e、中修计划制定。

f、个性化服务的提供和推广。

创优阶段工作计划

时间工作性质工作内容

20**年9月至20--年2月创优达标准备阶段组建创优领导小组，设组长一名，成员若干名;为确保创优活动有组织有计划地开展，建立创优领导小组例会制度，每月召开一次工作例会，总结上一时期的工作，对发现的问题及时确定解决方案，安排本期工作，检查计划落实情况。

开展宣传动员工作，为保证创优工作的顺利开展，在创优过程中开展宣传动员工作，使全体员工积极参与到创优工作中去，齐心协力完成创优活动。

20--年3月至20//年3月创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评，通过自我初评寻找差距，并就相关问题的解决落实到人，即时进行整改。

将问题进行整改，根据市达标标准，结合iso9001质量保证体系的相关程序文件及工作规程，对发现的问题进行整改，并进行跟踪检查，以确保问题整改的及时性和有效性，最终达到所制订的目标。

20//年4月至6月迎检

阶段根据市创优达标的评分标准，组织创优领导小组成员对小区的管理进行自评、自检，做好考评验收工作。

20//年7月至20//年9月创市优

阶段总结经验、积累资料，提高管理水平和服务水准。

根据评审结果，继续保持达标的标准，对未达到标准的不足之处加以整改，在达标的基础上进一步提高服务质量和管理水平，力争在达到市(省)优小区标准。

20//年10月至____年9月创国优

阶段总结创市(省)优的经验，发扬成绩，改进不足。

物业管理专家团工作职能：z苑小区前期物业管理运作工作

适配人群	管理处人员，发展商代表，施工单位	使用场景	工程验收，物业接管，业主入驻
制定目的	小区还没人住，物业得先干活。要帮开发商把房子接过来，检查好、收拾好，等业主来就能直接用。
适用范围	管物业接管验收这事。查房子、收图纸、拿钥匙、试设备、搞清洁、发手册。
职责分工	管理处牵头干，工程人员查现场，客服发文件，保洁做开荒。开发商和施工方配合签字。
禁止行为	不能漏查渗水空鼓，不能少收图纸资料，不能不试设备就交房，不能乱用清洁剂伤墙面。
检查与监督	验收前约好时间标准，查完双方签字。有问题书面催返修，没修的备案。试运行时工程员上手操作，施工方得教。开荒清洁专人盯材料。

某苑小区前期物业管理与运作工作

管理处人员应在工程验收后进行，也可以同时进行。但由于相关性的交接方不同，验收的侧重点及程度也不同，需要区别对待。工程验收是施工单位向发展投资商移交物业，验收的方式按国家标准进行。而物业接管验收是发展投资商向物管方移交物业，验收的方式是按业主、租户进驻的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收，资料交接、其它交接等三个方面。

第一节现场验收主要项目

一、土建工程:包括各屋面排水坡度，伸缩缝、墙身及地面有无渗水;地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。

二、装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门柜及附件;护栏及扶手;灯具及其它小电气设施;墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);

公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备管理用房、信报箱等;

三、供配电系统:包括正常供配设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房设备;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;

四、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;比例中项排水管网、接头及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及供水系统等。

五、弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力、保安等);弱电检查井内管线、接线箱等。

第二节资料交接

一、产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等;

二、技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、发电、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

三、验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电话、网络保养及协议等。

第三节其它交接

一、设施设备的备品备件，施工剩余材料备品等;

二、具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议书)等。

三、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

接管验收注意事项:

(1)在接管验收前，管理处应该主动与管理方协商有关验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)，同时要尽量明确验收标准、明确交接双方的责、权、利。

(2)接管验收不但要检查物业的质量而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方签字后才能生效。

(3)针对初验发现的情况，必须整改的，书面报请施工管理方督促施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请用户认可，属于无法返修的项目报告"**苑 "开发商记录备案;属于暂无须返修的问题，列出清单报请"**苑 "开发商备案。

四、设施设备试运行:

为保证业主进驻后设备即能正常运行，在设施设备验收完成后进行一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

五、清洁开荒:

在业主、租户进驻前，管理方将负责进行初次全面清洁工作，在清洁开荒中，管理处要注意对墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面的清洁液，防止腐蚀以上材料避免业主、租户损失及后续物业管理的困难。

六、公众文件的确立:

为保证"**苑"业主全面进驻后得到良好的服务，管理处应该主动将注意事项、管理处联系电话、值班电话及管理承诺、《业主、租户手册》、《业主、租户管理公约》等一系列公众文件呈交"**苑"发展商审阅，在修改后整理成册，公布于业主、租户。

七、做好业主全面进驻的准备:

在全面进驻之前，我公司将主动与发展商联系，确定包括入迁的单位及办公场所、日期及时间、物资数量、停车地点、搬迁时间、搬迁路线等，并共同制定搬迁计划及注意事项。管理处应该全力以赴地配合确认公共区域、照明、洗手间、停车场标识等正常。在适用过程中，管理处应再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工作遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其它单位的影响。在迁入完成应立即在征询意见后跟进改善服务。

根据"**苑"的具体情况来看，目前还没有业主、租户入场，物业管理公司将提前进入管理，配合施工和出售和招租工作。若"**苑"发展商选中与我司合作进行管理，我司将与发展商共同商议入场前的费用问题，若前期进入管理，对于人员配备，我公司会按发展商提出来的要求随时增加人员和设备，满足广大业主的需求，提高服务档次，真正做到令业主、租户、发展商领导满意。

物业管理专家团工作职能：物管师复习资料--物业

适配人群	开发建设单位，业主大会，物业产权单位	使用场景	新建交付，机构更迭，合同终止
制定目的	新建小区交房后得有人管，老物业撤了新物业得接上，不然水电没人修、卫生没人扫、业主天天投诉。
适用范围	建设单位、老物业、新物业、业委会，管资料移交、设备交接、钱账清点、钥匙房屋交付。
职责分工	建设单位准备资料盖章，老物业清点资产交账，新物业现场查验签字，业委会监督全程并确认结果。
禁止行为	不许漏交图纸和保修文件，不许私藏业主信息，不许挪用维修资金，不许跳过验收直接签字。
检查与监督	先列清单再逐项核对，三方一起到场清点，7天内完成交接，少一项重交，超期扣当月服务费10%。

____物管师复习资料--物业管理工作的移交

物业管理工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常进行，因此，物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况:一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业;二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业;三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。

一、新建物业的移交

(一)移交双方

在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作;物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。

(二)移交内容

移交的物业资料包括:产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交的对象包括:物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。

二、物业管理机构更迭时管理工作的移交

物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。

物业管理机构更迭时管理工作的移交包括:原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交;业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位;后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。

1.物业资料

(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

(2)业主资料包括:

1)业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片;

2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。

(3)管理资料包括:各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。

(4)财务资料包括:固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

(6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

(7)其他需要移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。

2.物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接

(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等;

(2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等);

(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。

停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

3.人、财、物的移交或交接

(1)人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。

(2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

(3)物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。

(三)办理交接手续

同新建物业的物业管理移交一样，原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面:

(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度;

(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式;

(3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单;

(4)提出遗留问题的处理方案。

(四)注意事项

(1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。

(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。

(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。