住宅楼基础工程安全管理方案（优选3篇）

住宅楼基础工程安全管理方案

1 安全管理目标

1.1 管理方针

在施工管理中，我们要始终如一的坚持"安全第一、预防为主"的安全管理方针，以安全促生产，以安全保目标。

1.2 管理目标

杜绝重大人身伤亡事故和机械事故，一般工伤事故频率控制在0.5‰以下，确保安全生产。

1.3 管理目标分解图

2 安全管理体系

施工现场安全生产管理体系是施工企业和施工现场整个管理体系的一个组成部分，包括为制定、实施、审核和保持"安全第一，预防为主"方针和安全管理目标所需的组织结构、计划活动、职责、程序、过程和资源。

施工现场安全生产管理体系的建立不仅是为了满足工程项目部自身安全生产的要求，同时也是为了满足相关方(政府、投资者、业主、保险公司、社会)对施工现场安全生产管理体系的持续改善和安全生产保证能力的信任。

2.1 组织机构

以项目经理为首，由生产副经理、总工程师、栋号责任工程师、专业安全工程师，各施工队及各施工班组等各方面的管理人员组成本标段工程的安全管理组织机构。

2.2 安全生产责任制

1项目经理:全面负责施工现场的安全措施、安全生产等，保证施工现场的安全。

2 生产副经理经理:直接对安全生产负责，督促、安排各项安全工作，并按规定组

织检查、做好记录。

3 项目总工程师:制定项目安全技术措施和分部工程安全方案，督促安全措施落实解决施工过程中不安全的技术问题。

4 机电负责人:保证所使用的各类机械的安全使用，监督机械操作人员保证遵章操作，并对用电机械进行安全检查。

5 栋号长(专业工程师):负责上级安排的安全工作的实施，制定分项工程的安全方案，进行施工前的安全交底工作，监督并参与班组的安全学习。

6 其他部门:生产调度室保证进场施工人员的安全技术素质，控制加班加点，保证劳逸结合;财务部门保证用于安全生产上的经费;后勤、行政部门保证工人的基本生活条件，保证工人健康;材料部门应采购合格的用于安全生产及劳防的产品和材料。

2.3 安全管理制度

1编制安全生产技术措施制度

除施工组织设计对安全生产有原则要求外，凡重大分项工程的施工分别由施工队、项目经理部编制安全生产技术措施，措施要有针对性。施工队编制的措施由项目总工程师审批，项目部编制的措施由公司总工程师审批。

2安全技术交底制

施工员向班组、土建负责人向施工员、项目总工程师向土建负责人及施工队层层交底。交底要有文字资料，内容要求全面、具体、针对性强。交底人、接受人均应在交底资料上签字，并注明收到日期。

3 特殊工种职工实行持证上岗制度

对电工、电气焊工、起重吊装工、机械操作工、架子工等特殊工种实行持证上岗，无证者不得从事上述工种的作业。

4 安全检查制度

项目部每半月、施工队每十天定期作安全检查，平时作不定期检查，每次检查都要有记录，对查出的事故隐患要限期整改。对未按要求整改的要给单位或当事人以经济处罚，直至停工整顿。

5 安全验收制度

凡大中型机械安装、脚手架搭设、电气线路架设等项目完成后，都必须经过有关部门检查验收合格后，方可试车或投入使用。

6 安全生产合同制度

项目经理与公司签定"安全生产责任书"、劳务队与分公司签定"安全生产合同"、操作工人与劳务队签定"安全生产合同"并订立"安全生产誓约";用"合同"和"誓约"来强化各级领导和全体员工的安全责任及安全意识，加强自身安全保护意识。

7 事故处理"四不放过制度"

发生安全事故，必须严格查处。做到事故原因不明、责任不清、责任者未受到教育、没有预防措施或措施不力不得放过。

2.4 安全教育

安全教育既是施工企业安全管理工作的重要组成部分，也是施工现场安全生产的一个重要方面工作。

1 安全教育的全员性:安全教育是企业所有人员上岗前的先决条件，任何人不得例外。

2 安全教育的长期性:安全教育贯彻了每个工作的全过程，贯穿了每个工程施工的全过程，贯穿了施工企业生产的全过程。因此，安全教育的任务"任重而道远"，不应该也不可能是一劳永逸的。

3 安全教育的专业性:安全生产的管理性与技术性结合，使得安全教育具有专业性要求。

3 安全技术措施

3.1 安全防护

3.1.1 脚手架防护

(1)外墙脚手架所搭设所用材质、标准、方法均应符合国家标准。

(2)外脚手架每层满铺脚手板，使脚手架与结构之间不留空隙，外侧用密目安全网全封闭。

(5)安全网在国家定点生产厂购买，并索取合格证。进场后，由项目部安全员验收合格后方可投入使用。

3.1.2 "四口"防护

(1)通道口:用钢管搭设宽2米、宽4米的架子，顶面满铺双层竹笆，两层竹笆的间距为800mm，用铁丝绑扎牢固。

(2)预留洞口:

边长在500mm以下时，楼板配筋不要切断，用木板覆盖洞口，并固定。楼面洞口边长在1500mm以上时，四周必须设两道护身栏杆，如图3.1.1。

竖向不通行的洞口用固定防护栏杆;竖向需通行的洞口，装活动门扇，不用时锁好。

(3)楼梯口

楼梯扶手用粗钢筋焊接搭设，栏杆的横杆应为两道。如图3.1.2。

3.1.3 临边防护

地下室基坑周边均需用粗钢筋制作成护栏，高度不小于1.2m，外挂安全网，刷红白警戒色。

3.1.4 交叉作业的防护

凡在同一立面上、同时进行上下作业时，属于交叉作业，应遵守下列要求:

(1)禁止在同一垂直面的上下位置作业，否则中间应有隔离防护措施。

(2)在进行模板安拆、架子搭设拆除、电焊、气割等作业时，其下方不得有人操作。模板、架子拆除必须遵守安全操作规程，并应设立警戒标志，专人监护。

(3)高空作业人员应带工具袋，严禁从高处向下抛掷物料。

(4)严格执行"三宝一器"使用制度。凡进入施工现场的人员必须按规定戴好安全帽，按规定要求使用安全带和安全网。用电设备必须安装质量好的漏电保护器。现场作业人员不准赤背，高空作业不得穿硬底鞋。

3.2 分项工程施工安全技术措施

3.2.1 钢筋工程

(1)工程所用的钢筋全部在加工场集中加工，钢筋加工前由负责钢筋加工的工长对加工机械(切断机、弯曲机、对焊机、调直机等)的安全操作规程及注意事项进行交底，并由机械技师所有机械性能进行

检查，合格后方可使用。

(2)绑扎边柱、边梁钢筋应搭设防护架，高空绑扎钢筋和安放骨架，须搭设防护架或马道。

(3)多人全运钢筋、起落、转停动作要一致，人工传送不得在同一垂直线上，钢筋堆放要分散，稳当，防止倾角和塌落。

(4)绑扎3米以上柱、墙体钢筋时，搭设操作通道和操作架，禁止在骨架上攀登和行走。

(5)绑扎框架梁必须有外防护架的条架下进行，外防护架高度必须高出作业面1.2米，无临边防护不系安全带不得从事临边钢筋绑扎作业。

3.2.2 模板工程

(1)支设柱模和梁模板时，不准站在梁柱模板操作和梁底板上行走，更不允许利用拉杆，支撑攀登上、下。

(2)支模应按工序进行，模板在没有固定好之前不得进行下道工序，否则模板受外界影响容易倒塌伤人。

(3)高空临边作业时，有高外坠落和掉下材料的危险，支模人员上下应走通道，严禁利用模板、栏杆、支撑上下，站在活动平台上支模。，要系安全带，工具要随手放入工具袋内，禁止抛任何物体。

(4)模板拆除应经工长统一安排，操作时应按先外后里分段进行，严禁硬撬、硬砸或大面积撬落和拉倒，不得留下松动和悬挂的模板。拆下的模板应及时运到指定地点，清理刷隔离剂，按规格堆放整齐备用。高空作业严禁投掷材料。

3.2.3 混凝土工程

(1)使用振动器的作业人员，穿胶鞋，戴绝缘手套，使用带有漏电保护的开关箱。

(2)严禁用振动棒拨钢筋和模板，或将振动棒当作锤使用，操作时使振捣棒头到钢筋里或其硬物而受到损坏。

(3)用绳拉平板振动器时，拉绳要求干燥绝缘，振捣器与平板保持紧固，电源线固定在平板上。

(4)混凝土泵输出的混凝土在浇捣面处不要堆积过量，以免引起过载。

4 机械设备的安全使用

本工程有塔吊3台、中小型机械设备若干，要消除机械伤害事故，重视机械的安全使用是十分重要的。机械在使用中应严格遵守安全操作规程。重点考虑三大机械:

1 统一要求

1) 塔吊司机定期进行身体检查，凡有不适合登高作业的疾病者，不得担任司机。

2) 三大机械配有足够的司机，以适应二班或三班制施工的需要。

3) 塔吊运作时设专人指挥。司机和指挥人员持证上岗。

4) 执行上班检查、定期保养、定期小、中、大修制度，不允许带病运转。

5) 塔吊、输送泵的管道、提升井架要按机械说明要求，预埋铁件固定在建筑物上，并应牢固稳定。

6) 塔吊按要求设置防雷装置，接地要符合要求。

7) 塔吊如遇六级以上大风、暴雨、浓雾、雷暴要停止运作。严禁司机酒后上岗。

2 塔吊安全使用

1) 塔吊运转、顶升必须严格遵守塔吊安全操作规程，严禁违章作业。

2) 吊高限位器、力矩限位器必须灵活可靠，吊钩、钢丝绳保险装置应完整有效。零部件齐全，滑润系统正常。电缆、电线无破损或外裸，不脱钩、无松绳现象。零星、细碎物资应有不致漏出的容器盛装。起吊后应在立地3m左右高度观察吊物正常后才继续起吊，并作水平转动动作，吊重之下不得站人。

3) 塔吊安装完毕，经南京市劳动局有关部门验收合格后方可正式投入使用。

3 混凝土输送泵使用安全

1) 每班班前须检查泵体各部位、油路系统、电气系统，一切正常后再开动泵机。

2) 停止输送后应对泵体、管路进行清洗，以备下次再用。

3) 管道接头和垂直段的附强装置必须牢固可靠，螺栓应拧紧。应经常检查螺栓松紧情况，以防止松脱造成事故。

4) 向溜槽内铲送砼的人员，应有牢固不滑的站板，防止混凝土浆液溅起后滑。

5) 输送泵应搭防砸、防雨、防晒的防护棚 。

6) 泵送设备的停车制动和锁紧制动应同时使用，轮胎应楔紧，水源应正常和水箱储满清水，料斗内应无杂物，各润滑点应润滑正常。泵送设备的各部螺栓应紧固，管道接头应紧固密封，防护装置应齐全可靠。各部位操作开关，调整手柄，手轮，控制杆，旋塞等应在正确位置。压力系统应正常无泄露。

7) 装备好清洗管的清洗用品，作业前，必须先按规定配制的水泥浆润滑管道。无关人员必须离开管道。应随时监视各种仪表和指示灯，发现不正常时，技师调整或处理。入出输送管堵塞时，应进行逆向运转返料斗，必要时拆管排除堵塞，泵送工作应连续作业，必须暂停时应隔6-10分钟，泵送一次，若停止较长时间后，泵送时，应逆向运转一至二个行程，然后顺向泵送。泵送时料斗内应保持一定数量的混凝土，不得吸空。

8) 应保持水箱内储水，发现水质浑浊并有较多砂粒时及时检查处理。泵送系统受压力时，不得开启任何输送管道和液压管道。液压系统的安全阀不得任意调整。蓄能只能冲入氨气。

9) 作业后，必须将料斗内和管理内混凝土全部输出，然后对泵机、料斗、管道进行清洗。用压缩空气冲压管道时，管理出口端前方10米内不得站人，并应用金属网篮等收集冲出的泡沫橡胶及砂石粒。

4 其他中小型机械安全使用

1) 中小型机械应在操作场所悬挂安全操作规程牌，操作人员应熟悉其内容，并按要求操作。应持证上岗，操作时专心致志，不得将自己的机械交他人操作。机械要做到上有盖、下有垫，电箱要有安全装置，要有漏电保护装置。

2) 对电锯、钢筋机械，其传动部分应有防护罩，电锯应有安全装置，要有漏电保护装置。

3) 电焊机一次线接机处，应有保护罩，电线不得任意布放，放置露天应有防雨装置。手把线不乱拉，手把要绝缘，不跑电、不随意拖地。

4) 搅拌机应放平、安稳，离合器、制动器要灵敏可靠。

5) 乙炔瓶上应有明显标志。瓶上应有防震圈，要防暴、防晒。

5 安全用电管理

5.1 安全用电技术管理

1 施工现场临时用电按有关要求建立安全技术档案。

2 用电由具备相应专业资质的持证专业人员管理。

3 用电设施的运行及维护人员必须具备下列条件:

1)经医生检查无妨碍从事电气工作的病症。

2)掌握必要的电气知识，考试合格并取得合格证书。

3)掌握触电解救法和人工呼吸法。

4)新参加工作的维护电工、临时工、实习人员，上岗前必须经过安全教育，考试合格后在正式电工带领下，方可参加指定的工作。

5.2 巡视

1 恶劣天气易发生断线、电气设备损坏、绝缘降低等事故，应加强巡视和检查。为了巡视人员的安全，在观察家要做好。

2 架空线路的巡视和检查，每季不应少于1次。

3 配电盘应每班巡视检查1次。

4 各种电气设施应定期进行巡视检查，每次巡视检查的情况和发现的问题应记入运行日志内。

5 接地装置应定期检查。

5.3 用电管理应符合下列要求:

1 现场需要用电时，必须提前提出申请，经用电管理部门批准，通知维护班组进行接引。

2 接引电源工作，必须由维护电工进行，并应设专人进行监护。

3 施工用电用毕后，由施工现场用电负责人通知维护班组，进行拆除。

4 严禁非电工拆装电气设备，严禁乱拉乱接电源。

5 配电室和现场的开关箱、开关柜应加锁。

6 电气设备明显部位应设"严禁靠近，以防确电"的标志。

7 施工现场大型用电设备等，设专人进行维护和管理。

6 安全消防措施

6.1 现场安全消防组织机构

1 管理组织

消防安全工作领导小组:针对本项目成立消防安全工作领导小组，以项目经理为组长，项目质安副经理为副组长，各安全工程师、专业工程师、施工队队长、现场保安员为组员。

2 职责与任务

1)定期分析施工人员的思想状况，做到心中有数。

2)经常检查消防器材，以保证消防的可靠性。

3)经常检查现场的消防规定执行情况，发现问题及时纠正。

4)定期对职工进行消防教育，提高思想认识，一旦发生灾害事故，做到召之即来，团结奋斗。

3 义务消防队

1)本标段工程以本项目经理为义务消防队队长、以项目安全负责人为副队长，项目施工人员组成义务消防队员。

2)定期进行教育训练，熟悉掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，做到能防火和扑救火灾。

6.2 防火教育

1 现场要有明显的防火宣传标志，每月对职工进行一次防火 教育，定期组织防火检查，建立防火工作档案。

2 电工、焊工从事电气设备安装和电、气焊切割作业，要有操作证和用火证。动火前，要清除附近易燃物，配备看火人员和灭火用具。用火证当日有效，动火地点变换，要重新办理用火证手续。

3 施工材料的存放、保管，应符合防火安全要求，库房应用非燃材料支搭。易燃易爆物品，应专库储存，分类单独存放，保持通风、用火符合防火规定。

6.3 消防安全措施

1 机电设备

1)机械操作，要束紧袖口，女工发辫要挽入帽内。

2)机械和动力机的机座必须稳固。转动的危险部位要安设防护装置。工作前必须检查机械、仪表、工具等，确认完好方可使用。

3)电气设备和线路必须绝缘良好，电线不得与金属物绑在一起;各种电动机必须按规定接零接地，并设置单一开关;遇有临时停电或停工休息时，必须拉闸加锁。

4)施工机械和电器设备不得带病运转和超负荷作业，发现不正常情况应停机检查，不得在运转中修理。

5)电气、仪表、管道和设备试运转，应严格按照单项安全技术规定进行，运转时不得擦洗和修理，严禁将头手伸入机械行程范围内。

6)在架空输电线路下面工作应停电。不能停电时，应有隔离防护措施。起重机不得在架空输电线路下面工作，通过架空输电线路时应将起重臂落下。在架空输电线路一侧工作时，不论在任何情况下，起重臂、钢丝绳或重物等与架空输电线路的最近距离应不小于下表的规定。

输电线路电压1kv以下1-20kv35-110kv154kv220kv

允许与输电线路的最近距离(m)1.52456

7)行灯电压不得超过36v，在潮湿场所或金属容器内工作时，行灯电压不得超过12v。

8)受压容器应配备相应的安全阀、压力表，并避免暴晒、碰撞;氧气瓶严防沾染油脂;氧炔燃焊割，必须有防止回火的安全装置。

2 焊接工程

1)电焊工

电焊机外壳，必须接地良好，其电源的装拆应由电工进行。电焊机要设单独的开关，开关应放在防雨的闸箱内，拉合时应带手套侧向操作。焊钳与把线必须绝缘良好，连接牢固，更换焊条应带手套。在潮湿地点工作，应站在绝缘胶板或木板上。严禁带压力的容器或管理道上施焊，焊接带电的设备必须先切断电源。焊接储存过易燃、易爆、有毒物品的容器或管道，必须清除干净，并将所有孔口打开。在密闭金属容器内施工时，容器必须可靠接地，通风良好，并有人监护，严禁向容器内输入氧气。焊接预热工件时，应有石棉布或挡板等隔热措施。把线、地线禁止与钢丝绳接触，更不得用钢丝绳、脚手架或机电设备代替零线。所有地线接头，必须连接牢固。更换场地移动把线时应切断电源，并不得手持把线爬梯登高。多台电焊机在一起集中施焊时，焊接平台或焊件必须接地，并应有隔光板。工作结束应切断焊机电源，并检查操作地点，确认无火灾隐患手，方可离开。

2)气焊工

气焊操作人员必须遵守安全使用危险品的有关规定。氧气瓶与乙炔瓶所放的位置，距火源不得少于10米。乙炔瓶要放在空气流通好的地方，要立放固定使用，严禁卧放使用。施工现场附近不得有易燃物、易爆物品。装置要经常检查和维修，防止漏气。同时要严禁气路沾油，以防止引起火灾危险。夏天不得放在日光下直射或高温处，温度不要超过35℃。使用乙炔瓶时，必须配备专用的炔减压器和回火防止器。每变换一次工作地点，都要进行上述要求检查。

气焊工必须遵守下列安全操作要点:瓶阀开启要缓慢平稳，以防止气体损坏减压器。在点火或工作过程中发生回火时，要立即关闭氧气阀门，随后再关闭乙炔阀门。重新点火前，要用氧气将混合管内和残余气体吹净后进行。

3 可燃可爆物资存放与管理

施工材料的存放、保管，应符合防火安全要求，库房应用非燃材料搭设。易燃易爆物品应专库储存，分类单独存放，保持通风，用电符合防火规定，化学类易燃品和压缩可燃性气体容器等，应按其性质设置专用库房分类存放，其库房的耐火等级和防火要求应符合公安部制定的《仓库防火安全管理规则》，使用后的废弃物料应及时消除。

用易燃易爆物品，必须严格防火措施，指定防火负责人，配备灭火器材，确保施工安全。

4 明火作业

1)用电气设备和化学危险品，必须技术规范和操作规程，严格防火措施，确保施工安全，禁止违章作业。施工作业用火必须经保卫部门审批，领取用火证，方可作业。用火证只在指定地点和限定时间内有效。

2)具有火灾危险的场所禁止动用明火，确需动用明火时，必须事先向主管部办理审批手续，并采用严密的消防措施，切实保证安全。

3)现场生产，生活用火均应经主管消防的领导批准，任何人不准擅自动用明火。使用明火时，要远离易燃物，并备有消防车器材。

4)现场设吸烟室，场内严禁吸烟。

5)现场从事电气焊人员均应受过消防知识教育，持有操作合格证。在作业前办理用火手续，并配备适当的看火人员，看火人员随身应有灭火器具，再焊接过程中不准离开岗位。

5 季节施工

1)大风大雨前后，要检查工地临时设施、脚手架、机电设备、临时线路，发现倾斜、变形、下沉、漏雨漏电等现象，应及时修理加固，有严重危险的，立即排除。

2)脚手架、塔吊、易燃易爆仓库等应设置临时避雷装置，对机电设备的电气开关，要有防雨，防潮设施。

3)现场道路应加强维护，斜道和脚手板应有防滑措施。

4)夏季作业应调整作息时间，从事高温作业的场所，应加强通风和降温措施。

6 、现场堆料防火措施

材堆放不要过多，垛之间应保持一定的防火间距，木材加工的废料要及时清理，以防自燃。

7、治安保卫措施

为了维护社会治安，加强对施工现场保卫工作的管理，保护国家财产和职工人身安全，确保施工现场保卫工作的正常有序，促进建设工程顺利进行，按时交工，根据本项目实际每周对现场保卫工作进行一次检查，对现场保卫定期检查提出的问题限期整改，并按期进行复查。检查内容如下:

1 加强对全体施工人员的管理，掌握各施工队伍人员底数，检查各队的职工"三证"是否齐全，无证人员、非施工人员立即退场，并对施工队负责人进行处罚。

2 加强对职工的政治思想教育，在施工场内严禁赌博酗酒，传播淫秽物品和打架斗殴。

3 施工现场保卫值班人员必须佩带袖标上岗，门卫及值班人员记录完整明确。

4 施工现场易燃、易爆物品设有专库，专人负责保管，进出料记录明确，做好成品保护工作，并制定具体措施严防盗窃，破坏和治安事故的发生。

5 门卫值班记录

1) 外来人员联系业务或找人，门卫必须先验明证件，进行登记后方可进入工地。

2) 门卫值班每天记录完整清楚，值班人员上班时不得睡觉、喝酒，不得随意离开岗位，发现问题及时向主管领导报告。

3) 进入工地的材料，门卫值班人员必须进行登记，注明材料规格、品种、数量，车的种类和车号。

住宅楼基础工程安全管理方案：a高档住宅楼盘入伙

z高档住宅楼盘入伙管理方案

入伙的定义

物业入伙，是指业主收到房地产开发商开具的书面入住通知书，到物业公司办理完结相关手续。

一、物业入伙的方法和基本流程

1.入住前期所收取的各项费用的确定

确定开始计收管理费的时间。一般入住时间在上半月的，从当月 15 日开始计收;入住时间在下半月的，从下月起计收。地产承诺赠送业主管理费的，由地产按期支付管理费。

确定需要预交管理费的月数。按照深圳市相关规定预交管理费不得超过三个月(但个别业主如拒交的，也可不预交，让业主选择按月交纳)。煤气开通费用。此笔费用可由煤气公司收取，事前须与当地公司煤气公司取得联系，现场办理。

门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费卡数量，通常在入伙时赠送

2-3张给业主，超过数量应按照成本价收取。

有线电视费用。此笔费用可由有线电视台现场收取，事前须与有线电视台确定收费细项(如主机、副机等)，同时应在入住须知中注明，以供业主参考。宽频网费用。此笔费用可由网络公司现场收取。

装修类费用。确定垃圾清运费、装修工人进出工本费等费用。物业管理项目代收装修税的，需要取得政府部门的文件。

其它需要确定的费用。

2、 业主入住指引准备

入住指引包括的内容为:欢迎词，业主入住需准备和携带的资料，入住办理流程，装修办理流程，业主在入住时需要交纳的费用，业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等。

入住指引的内容既要清楚、明了，详细，又要避免长篇累牍，让业主感觉繁杂和摸不着头脑。

业主入住指引应在入住前，随地产的《入伙通知书》一并发给业主。入住前，地产与物业应确定防盗门、窗花、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。如小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。

3、入住时需要准备的资料

在入住前两个月确定好入住时业主需要填写的资料，提前印刷或复印好。以下资料供参考:

序号 资料份数 备注

一式三 业主一份，物业管理项目一份，业委1 业主公约

份会一份。

2 业主(住户)资料卡 即业主(住户)档案登记表一式二

3 委托银行代收款协议业主一份，物业管理项目一份。

4 房屋交付验收表 业主验房时记录问题的表格一式二份

4 前期物业管理协议书 业主一份，物业管理项目一份。份

5 业主档案袋按户数确定印刷数量

6 普通资料袋按户数确定印刷数量

7 物品领用登记表

8 钥匙领(借)用登记表

9 装修申请相关资料

与相关公共事业部门，如煤气、有线电视、电话、水电等，确定开户需要

10 水电气开户资料

办理的手续，获取开户时需要填写的资料和收款收据。

将以上入住指引和入住资料按户分装在资料袋中。并跟踪地产《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等的准备情况。

《住户手册》。建议结合本项目实际情况印刷《住户手册》，便于在入伙时派送。内容可涵盖项目物业管理的内容，如常用电话、周边配套、小区配套、服务项目介绍、装修常识介绍等内容。

重申防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。如小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。

房内有配送的复杂设施的，如智能化设施等，需要准备好设施的操作说明书、保修卡等等。

为备业主在入住当时办理装修手续，需要准备一定数量的各户型房屋设计平面图、水电走向图等。

入住时业主填写的资料需要准备一份已填好的样木，并展示在入住办理现场。

4、入住现场展板的准备

入住展板的内容通常包括:公司简介、入住指引、入住办理流程、装修办理流程、收费指引、家居装修温馨提示、资料样本等。

物业应根据入住展板的内容，设计美观的入伙展板。入伙展板的背景可选择项目的实景。展板的内容应尽量避免冗长的文字，以流程图为主。

5、入住其它工作准备

准备入住所需其它的物资，如入住现场布置的桌椅、住户钥匙挂板、展板架、

点钞验钞机(如采用pos机收费时，要注意将物业和地产的收费区分刷卡收取，

以便于今后核对)、公章(业务章)，圆珠笔、订书机、回形针、印油等。

为方便临时复印之需，在入住现场应备有复印机。

饮水机/饮料、糖果，准备一些午餐供中午仍在入住现场的业主用。

联系银行收款事宜。

6.物业与地产的工作对接

提前两个月对接入住的准确时间，并做好提前入住的准备。

对接入伙前的接管验收工作。(略)

对接入伙住前清洁的问题。物业在入住前进行房屋的清洁工作一般需要 15天。在进行清洁工作时，物业应避免产生局部未清洁的现象，室内和花园内的垃圾要处理掉，对玻璃、厨厕等明显地方，要保持干净，入户门应有欢迎牌，对坐便器等清洁后应贴上封条。

对接集中办理入住的场地。尽量在会所办理入住手续，以便同时可以向业主展示和推广会所的服务项目。确定好入住的线路，包括车行和人行线路，尤其是分期开发的小区，要考虑到不影响已入住业主的正常生活。

对接入住现场和路线的布置(含标识)工作。地产、物业进行入住现场的布置工作，布置时应注意考虑到人行出入口的位置，人员较多的入住各流程可采

取流水线的方式布置，人员比较少的业主可采取“一对一”服务办理方式。

入住问题说辞统一。根据实际情况，针对重点投诉和客户主要关心的问题，地产和物业共同制定对客户的入住问题说辞统一，并培训到参与入住工作的所有工作人员。

对接返修工作事宜。

对接地产各部门及各专业的责任分工，合理部署，及时沟通协调，确保入伙工作的顺利开展。

7.入住流程和岗位安排

二、入伙流程

引导业主到现场办理入住手续。

确认业主身份:核验《入住通知书》、业主身份证原件等以确认业主身份。

物业陪同业主验房。验房人员对业主提出的问题记录在《房屋交付验收表》上。

售后服务部安排施工队返修，返修完毕进行验收，并通知业主验房和办理入住。

地产在入住现场应准备查验面积报告和相关资料，安排工程、销售人员，便于业主查验和咨询。

1、物业公司办理入住手续

入住各岗位的职责安排

序号岗位责任职责 备注 人

回收《入住通知书》; 入住通知书，业

核对业主身份、检查业主资料卡填写完整 主身份证复印

1 资料发放岗性、银行存折和复印件齐全性; 件、照片、银行

业主资料分袋装好;存折、家庭成员

发放需填写的资料，交填写资料岗; 身份证复印件等

填写流程卡。 业主需要请求

引导业主填写资料;

代为填写的，其

针对所填写的各项资料向业主解释和回

2 填写资料岗签名处一定要求业主本人亲自填写

答业主的咨询;

引导业主到验资料岗。

核对顾客所填内容是否准确无误;

将资料分袋装好，物业管理项目保存的资

料装入档案袋并进行标识，另一套资料装尤其注意核对

3核验资料岗

入资料袋，请业主保管好;代办的资料另帐号和用户名

外单独存放;

引导业主到收费处。

登记业主资料和需要办理ic卡的数量;

ic 卡办理

4发放ic卡;

岗

引导业主办理其它交费手续。

根据办理的相关手续收取费用;一些款项需分

登记已交费的住户(事先计算并打印每户 类开收据，装修

5收费岗 正常情况下应交金额);费须待装修审

批通过后方可

引导业主到领钥匙处。收取

发放钥匙给业主，填写《钥匙使用登记所有钥匙均需

6钥匙发放岗

表》; 做好标识

领取《房屋交付验收表》;

陪同业主验房;

7陪同验房岗

陪同业主抄录水电表底数;

将房屋交付验收表交钥匙发放岗。

接受审批装修申请

和图纸;

现场不能批复

查验装修队的资质;

8装修办理岗的告之业主答

引导业主交纳装修费;

复时间

办理装修许可证和出入证。

9现场协调岗协调复印和其它沟通事项。

将核验完毕的业主资料录入电脑;

10 资料录入岗

流程卡放入业主档案袋。

特别事务处

11 处理突发事件

理岗(组)

12 现场总协调由入伙工作小组指定人员担任

注:各责任人在办理完毕本岗位职责时，需要在流程卡上签字。

各岗位的责任人在安排时注意有入伙经验和无入伙经验员工的合理搭配。分期开发的小区，在办理入住时，人员安排上要考虑确保其它管理服务工作正常开展。

入伙工作人员需每日提前 15 分钟到达入住现场，准备入住工作。对于业主提出的问题，如回答不上来的，需予以记录，并在每日碰头会上提出。每日入伙工作结束召开碰头会，对当天入伙工作进行总结，对不便直接处理的问题给出统一说辞。

入伙办理工作人员应注意礼貌礼仪，穿工作服，戴工牌。

2、入住信息的及时发布

集中入住信息时，每日物业须将入住信息发至公司。

3、入住现场突发事件的处理

入住时应加强对集中办理现场的保护。尽量避免业主在入住现场停留时间过长，防止恶意窜通等。

业主拒签《房屋交付验收表》，拒绝办理入住时，应及时化解业主怨气，并由地产代表负责协调。

业主拒交相关费用，可视情况采取灵活变通的方式处理。

4、入住培训

在安排好入住时各相关岗位后，应对所有参加入住的工作人员进行入住培训，内容包括:现场各岗位的职责、分配，入住统一说辞、模拟演练。

5、业主档案的录入

住宅楼基础工程安全管理方案：高档住宅楼盘前期介入物业

前言

物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，物业管理便成为一个新兴行业，并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递，高速度崛起着、壮大着、发展着。____ 年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上;物业管理观念深入广大城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理”，“要问物业价格，先问有无良好的物业管理”等。总之，物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。

然而，正像其它一切事物一样，在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，物业管理投诉居高不下;

管理不规范;小区内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到物业管理的前进、发展，也影响到业主们的利益。这些问题固然有这方面或那方面等诸多原因，但如何做好物业管理的前期介入，对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。

第一篇物业管理前期介入的定义和作用

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，前期介入具有以下作用:

1.有利于优化设计，完善设计细节

物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如:小区在设计车辆和人行出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，利于物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。

2.有利于提高房屋建造质量

由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。

3.有利于保证物业的使用功能

物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

4.有利于加强对所管物业的全面了解

物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如;管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距， 如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

5.前期介入有利于后期管理工作的进行

物业管理公司通过前期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。

6.有利于树立物业管理公司的形象

如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。