小区物业管理处主任考核表（优选10篇）

小区物业管理处主任考核表

类别 项目及标准 考评办法及扣分

制度执行的员工守则的执行(第一章，工作条例) 每发现一处不符合扣0.5分

岗位基本技能的掌握(人员联系、物业概况、岗位标准)

文明服务

按规定着装，佩戴胸卡;

每发现一处不符合扣0.5分;

专业场所(室)环境整洁、规范

岗位标准 范围 标准 每发现一处不符合扣0.5分

管理

制定月工作计划，并按计划实施;

每周组织召开管理处例会，并做好记录;

对保洁、保安、维修工作按岗位标准进行检查，并每月进行评价;

对小区内的装修施工人员出入、材料堆放、垃圾堆放等进行管理;

巡视中发现辖区内公共设施/设备有损坏，应立即报修并做好记录;

做好与客户的联络工作，每年两次召开业主座谈会;每月最少一次回访业主，并做好记录;

对待客户投诉要热情、耐心，及时处理，并将处理结果反馈给客户，然后登记备案;

各类基础资料、设施设备资料、业主档案资料、维修基金运作资料存档保存完好;

遇突发性、危害性事故或事件发生，立即采取应急处理，并及时向上级部门汇报。

指标

物业管理费收缴率≥90% (按总户数90%计算)

成本总体控制率≤100%

客户满意度≥80%

房屋零修、急修、维修及时率≥98%

维修质量合格率:100%;房屋完好率≥95%

____年底物业管理小区达到“物业管理窗口达标”

每年两次向业主公布物业管理(维修基金)收支情况表

每年两次开展客户调查和满意度测评工作

每月客户有理投诉两件(含两件)以下

管理处安全治安事故率0%

日常检查公正、合理无投诉，正确使用《物业管理检查单》

注:

1、同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分

2、客户提出有理申告的，每次扣十分

3、否决指标:发生各类重大安全事故

小区物业管理处主任考核表：x园小区物业管理设想

御佳园小区物业管理设想

1、管理服务整体设想

**物业公司经过近十年的实践摸索，不断总结、创新发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于福建龙岩这样高档、优美的个性化健康豪宅小区，我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去，全力以赴，塑造精品，把**物业的品牌浓缩在龙岩御佳园的管理与服务之中。

1.1在御佳园物管中全面导入iso9000国际质量体系。

作为国内通过iso9001认证的物业管理知名企业，将通过实际的运作，结合市场的需要将在御佳园实际管理过程中全面导入iso9000国际质量体系。

1.2在日常物业管理中引入环保理念，将iso14001环境管理体系标准运用到日常管理中。

体现福建龙岩倡导的绿色、健康生态的居住环境。作为通过iso14001认证的物业管理企业，将通过管理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围，培养物业使用人的自律意识，从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯，使御佳园成为 "绿色家园"。

1.3全面推行酒店式物业管理，寓管理于全面、细致的服务之中。

在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验，并将由我司策划部、质量部会同龙岩分公司提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。

1.4全面推行智能化物业管理。

我司下属工程部曾给深圳数个知名楼盘担任智能化系统的前期介入和设计，对施工、维修、保养工作，有其丰富的经验将用于御佳园设置的楼宇智能化系统，对小区智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。

1.5公司将根据业主、用户的实际需求提供" 个性化"服务。

加大服务深度及广度，在管理上分公司营造的特定氛围之下，使在御佳园生活的人们处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到"御佳园天下胜景 **情诚健康人生"的快乐 。

1.6分开管理方式

根据小区自然环境优势，小区将全部实行封闭式管理，加强人防与技放防相结合;强化技防，降低管理成本，提升服务质量。

1.7创优

条件具备后第一年创市优秀住宅小区，第二年创省优，第三年创国优。

2、具体服务方式、内容及办法详见:(略)

小区物业管理处主任考核表：住宅小区物业管理目标承诺

住宅小区物业管理目标及承诺

在全体业主的大力支持和发展商的积极配合下，我们坚信，通过**物业共同的努力，可以达到:

1、二年内实现创建文明、安全小区 ，达到"萍乡市文明小区"标准，并争取达到市优;

2、三年内达到市优秀示范小区 ;四年内达到省优秀示范小区，争取达到国优;

3、建立并落实维修服务承诺制:临修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录;维修工程质量合格率100%，维修工程质量回访率100%;

4、配套设施完好率98%以上，大型及重要机电设备完好率100%;

5、业户投诉受理率100%，投诉回访率98%以上，业户满意率达95%以上;

6、无因物业管理责任而发生的重大安全责任事故，严格防范火灾、车辆被盗以及治安案件发生。

7、半年内培育社区文化活动的框架和雏形，二年内成为成熟的优秀商住楼，让有关的经营活动有组织、有参与、有群体地成型，规模型、持续地进行各种有利于经济效益社会效益的活动。

小区物业管理处主任考核表：小区物业质量管理方针目标管理方式

小区物业质量管理方针、目标及管理方式

(一)、质量管理方针、目标

本公司质量管理的方针:

以一流的服务和一流的质量面向顾客;以现代化的管理和良好的社会信誉面向国内及国外市场。

质量管理的总体目标:

物业服务项目做到"家政劳动社会化;安全管理、秩序维护系统化、文化娱乐活动社区化、综合服务能力专业化。

按照量化管理的要求，对照"国家级示范小区"项目标准，保证在合同期内按以下质量管理具体目标进行工作:

1.全年不发生重大安全责任事故

注:"重大安全事故"是指

--因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;

--因失职或玩忽职守引发的公司管理重要财产报废、损毁事故;

--因失职或玩忽职守引发的火灾事故;

--困失职或玩忽职守引发的水浸事故;

--因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件;

--因失职或玩忽职守引发的业主/住户重伤、死亡事件;

2.所辖物业设施设备的使用完好率达到98%以上;

3.员工培训合格再上岗率达到100%;

4.员工对企业的满意率达到90%以上;

5.住户对管理、服务工作的满意率95%以上;

6.全年支出控制在预算范围内;

7.业主违章有效处理率100%;

8.房屋完好率100%;

9.住户维修及时率，合格率100%;

10.住户有效投诉率3起/万.平方米，有效投诉的处理合格率(以回访结果为准)100%;

11.住户求助处理率，满意率100%;

12.有效回访率达到100%;

13.培训计划完成率100%;

14.员工绩效考评有效率98%;

15.服务规范的出错率(以检查、投诉记录为准)3%;

16.物业服务标准作业规程的内审严重不合格为零，轻微不合格3项以下，观察项10项以下;

17.物业服务标准作业规程抽检合格率95%以上;

18.社区文化活动有效完成率100%;

19.业主委员会对物业管理服务工作的满意率98%;

20.住户对小区管理公司服务工作满意率98%;

21.消防设施、设备的使用完好率100%;

22.普通治安案件的发生率0.1起/万.平方米，有效处理率100%;

23.其他各类突发事件的有效处理率100%;

24.灭火预案演习达标率100%;

25.治安预案演习达标率100%;

26.训练考核达标率100%;

27.车辆违章停放率5%;

28.住户对秩序维护、消防工作的满意率100%;

29.设备计划保养完好率100%;

30.设备开机完好率100%;

31.设施、设备大、中、小修计划完成率100%;

32.设备运行成本降到行业标准最低;

33.设备临时故障排除的及时率95%;

34.员工工伤事故发生率0;

35.值班记录准确合格率98%;

36.机房卫生达标率100%;

37.住户对维修保养工作的满意率100%;

38.住户对保洁工作的满意率100%。

(二)采用的管理方式

1、在总体管理方式上拟采取"标准化"管理模式。

该管理模式特点有三:一是强调工作的"一次成功率"。物业管理行业是一个"100-1=0"的服务行业，一项工作如果不能在一次性把做其做好会使业主满意率大幅度降低;二是强调服务质量的"稳定性"。物业管理工作重复性高、单调、乏味，突出问题是被动工作及疲惫工作。制度、规程在执行中"雷声大，雨点小"，建立制度时轰轰烈烈，不久就行同虚设，标准化管理很有效的解决了长期、稳定的保持工作质量的问题。三是强调"时效性"，对不同的工作有不同的时效要求，能够在业主的心理承受范围之内解决业主的问题(详见服务作业标准)。

正因如此，本公司拟采取全方位的标准化管理模式，其基本原理是将预期发生的工作事先用模拟的方法给出最佳的操作方法和操作标准，全体人员必须严格执行，不得私自更改。通俗的讲就是把人员当作"量具模块"来约束(通过对比不难体现，其好处是大大降低了工作的失误，提高一次成功率，降低管理成本，保持工作质量的稳定性。变"人治"为"法制"，本公司要求所有员工做到每一句话、每一个动作都是标准的，可大大提高服务水平和能力。

2、在安全管理上，拟采取全封闭的安全预案制。

由于本物业小区规模较大，人员成分复杂，安全死角多，加之安全问题是业主永远最关心的问题，故本公司拟采取安全预案制管理。其原理是:公司先详细了解安全死角(如让秩序维护人员寻找周界围墙的突破口)，将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来，制订有针对性的预案措施，将预案作为员工训练的依据，成为习惯性动作后，将大大提高安全管理的实际水平。对人员、物品进出拟进行分类控制。对业主采用"记忆 规范"的方法，对住户采用凭住户证出入，对于散客采取登记有效证件监控出入。在区域巡逻上拟采用多种方式，如"交叉巡逻出入法"、"循环式巡逻法"、"往返式巡逻法"等，结合监控中心定位系统，建立远红外线及电子巡更网络，实行立体化管理。

3、在服务方式上，拟采取本公司的特色服务与个性化服务。

(1)"时效工作制":

本公司对业主关心的事项员工都要求按规定的时间完成方为有效，否则就是无效劳动。将各工作时效公示给业主监督，对于无效工作均依照业主的投诉按《投诉管理标准作业规程》进行处理，对责任人和责任部门实施处罚，这样才能让业主对我们的服务效率感到满意。比如:住户投诉必须在当日内处理完毕。回访工作必须一周内进行。入伙手续办理工作实行一站式服务，全程完成时间必须控制在15分钟内(不包含业主验收房屋)，秩序维护人员收发卡必须在45秒内完成规定动作等等。

(2)"不均衡管理制"

该项制度是本公司独有的使用效果最显著的特色制度。其基本原理是依据业主的生活特点和生活规律来编排工作。员工不是按部就班的上班，而是根据以上规律实施"静音管理"、"无人化管理"和"零干扰服务"。比如:减少业主在活动时进行清洁带来的尴尬。电梯的维修保养安排在夜晚10点后进行，以

免影响业主使用等等，让业主真正感到体贴入微的服务。

(3)"唱喏制":

"唱"是指用动听的语言将有关事项告之业主，让业主成为"知情人"，避免产生不必要的认识分歧和提高服务技巧;"诺"是指服务工作要"一诺千金"，答应业主的事情必须按承诺完成。比如:业主进行装修时，将业主在装修中可能遇到的常见问题列出清单，站在业主的角度提醒业主，业主感到的是"温馨";管理人员在进行收费的时候，要"唱":您家的面积是…收您…找您…请收好…请慢走…，业主感到的是"认真"。按法规要求，定期将财务报表公示给业主，让业主"明明白白的消费。

(4)"三米微笑制":

为住户提供服务时，应主动向业主展示周到的微笑，不能等到业主到了面前也不理会，虽然是点点滴滴的服务，但能化解很多矛盾。本公司要求员工在面对业主时应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感;与住户谈话时，应聚精会神、注意倾听，给人以受尊重感;应坦诚待人，不卑不亢，给人以真诚感;应神色坦然、轻松、自信、给人以宽慰感;应沉着稳重，给人以镇定感。

小区物业管理处主任考核表：某某小区物业管理内容：入住及装修期间

某小区物业管理服务内容:入住及装修期间

(三)入住及装修期间的管理内容

1、入住管理

(1)办理入住手续的前提条件

a.小区已经通过接管验收，达到入住条件。

b.已经通过接管验收，标志着:

a)房屋无重大质量问题;

b)工程遗留问题基本得到解决;

c)工程文件资料已经齐备;

d)业主档案资料已经移交完毕，产权确认工作已经结束。

c.达到入住的条件，这里指:

a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需;

b)配套设施基本齐备，建成并能够使用;

c)管理处有固定的办公场所并开始办公。

d)物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。

(2)入住的准备工作

a.入住资料的准备:

a)根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《业主手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》;

b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细，并附简明扼要的入住流程等;

c)印刷以下各类入住表格:

--《〈业主通行证〉领用登记表》;

--《装修申请表》;

--《住宅使用说明书》(开发商提供);

--《住宅质量保证书》(开发商提供);

--《钥匙领用登记表》;

--《入住验房表》;

--《业主家庭情况登记表》。

b.设计办理入住手续流程图。

c.入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理作业标准》有关规定办理。

a)区内环境:

--入口处挂横幅，内容有"欢迎您入住_________小区、_________小区是你温馨的家"等等，插彩旗，营造热烈的气氛;

--指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明"物业管理办公室"字样;

--入口处标明管理公司办公地址和办公时间。

b)管理公司办公环境:

--挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受;

--张贴醒目的"办理入住手续流程图"，办理手续窗口设置要求做到"一条龙服务"，各窗口标识清楚，一目了然;

--管理人员着装整洁，精神饱满;

--办公室内资料摆放整齐有序。

(3)办理入住手续流程图

不合格

(4)发出入住通知

a.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间，向业主发出入伙通知，内容包括:

a)《关于办理入住手续的通知》;

b)《致广大业主的慰问信》。

b.业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内，业主仍未办理入住手续的，小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的，小区管理员应将情况向管理公司主管经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件:

b)《购房合同》原件和复印件各一份;

c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，小一寸彩照每人各两张;

d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份;

e)委托他人办理的，须带业主签字的授权委托书。

(5)入住手续的办理

a.验证:管理员在业主前来办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查;

a)《购房合同》原件;

b)《业主的身份证原件》;

c)《单位购房的还须检查其单位营业执照副本》;

d)委托他人办理的，还须检查业主授权的委托书。

b.检查无误后，管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案。

c.将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭登记表》内，另一张为业主办理《业主通行证》。

d.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用，收费人员根据收款项目开具收款收据。一般情况下，入住费用包括以下项目:

a)煤气开户费:属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费;

b)有限电视初装费:属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费;

c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取，未实行抄表到户的可适当收取;

d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳;

e)装修垃圾清运费:同上;

f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费，预收一年。

e.验房收楼:

a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中签字确认;

b)房屋验收合格的，管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;

c)验收发现问题，业主要求搬入或二次装修前维修的，管理公司应通知发展商在一周内给予解决，并将整改结果通知管理公司;

--发展商一周内未整改完毕的，小区管理公司应将整改情况反馈给业主，并告之具体再验收的时间;

--整改完毕后，由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的，由管理公司主管经理进行跟综，并依据物业管理公司同发展商签定的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。

f.发放钥匙:

a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行维修的，小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主;

b)业主收楼有问题，小区管理员在将钥匙交给业主的同时，应留下一把大门钥匙在管理公司以供维修时用;

c)业主在领取钥匙时，管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签字确认。

g.签署《业主公约》和《消防安全责任书》:

a)管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读;

>;; b)请业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》;

c)管理员将签署后的《业主公约》和《消防安全责任书》签署后的其中一份存入业主档案，另一份随其它资料交业主保存。

h.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名:

a)《住户手册》;

b)《服务指南》;

c)签署后的《业主公约》;

d)签署后的《消防安全责任书》;

e)《住宅使用说明书》;

f)《住宅质量保证书》;

(6)开通水电

a.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在《业主入住验房表中》。

b.通知机电维修人员开通该业主房屋的水电。

(1)业主档案管理的具体办法祥见《业主档案管理作业标准》。

(2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。

2、装修管理

(1)装修的申请与审批

a.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必须持业主授权委托书);

a)申请时如实填写《装修申请表》各款内容，并附装修设计图纸，室内装修说明书;

b)如果住户自请施工队，尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外);

c)装修较大商业商铺、娱乐场所时，需提供城市规划、消防、环保等部门的审批文件。

b.审核与批准:

a)小区管理公司维修主管接到装修申请当日，依据《管理公约》中"装修管理规定"的相关条款，按唱诺制要求，就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在《装修施工承诺表》中打"√"承诺。对住户未完全承诺的，小区管理公司维修主管应耐心向住户解释，直到住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户，不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和小区管理公司维修主管共同签字后一式两份，双方各保存一份。

b)不宜审批的情况

--涉及有拆改承重墙的;

--涉及有消防隐患的;

--涉及有破坏预埋管线的;

--涉及有破坏外墙体立面的。

c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在半个工作日内给出同意意见;

d)审核同意的，报管理公司主管经理审批，管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见;

e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户，对需要住户修改设计的，应告之住户修改。

(2)装修审批获得批准后，小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续

a.小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。

b.将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。

c.将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。

d.要求住户签署《装修安全责任书》，并将之附在《装修申请表》后。

e.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用;

a)住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费;

b)施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;

f.引施工队负责人办理《施工通行证》;

a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份;

b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》);

c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。

d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知机电维修人员开通住户水电，并告诉住户可进场装修。

(3)施工期间的管理

a.小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。

b.机电维修人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。

c.秩序维护员负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及"三无"人员管理作业标准》队施工人员进行管理。

(4)装修施工的竣工验收

a.装修施工结束后，由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。

b.小区管理公司在当日内组织人员(机电维修主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况，按以下程序办理;如发现有违章情况，按4.5款办理。

c.竣工验收合格的，由小区管理公司维修主管在《装修申请表》内"完工验收"栏目签署"初验合格"，并签署姓名及日期。

d.秩序维护人员收回施工证，如有丢失，给予施工队每证50元罚款。

e.施工队当日清场离开。

f.装修验收合格并使用一个月后，小区管理公司应对装修施工组织复验，复验无问题，由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明"复验合格"后，由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。

(5)常见的违章装修

a.擅自开工。

b.乱拉电线、超负荷用电。

c.擅自改动燃气线路，安装燃气用具。

d.空调机不按位置安装。

e.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。

f.随意改变阳台功能。

g.随意封阳台，装防盗门、网(高层建筑)。

h.随意拆改墙体。

i.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

j.私自增加线路负荷。

k.改动上下水、电线(开关盒)。

l.私自开凿楼面层，破坏防水层(24小时闭水试验)。

m.擅自占用公共通道、天台、屋面。

n.擅自在室外加装灯、牌、广告等。

o.堵塞地漏和排水管道。

p.擅自移动消防设施。

q.擅自改变门的开启方向，使用消防禁用品。

r.擅自动火作业。

s.铺装过重的地板材料。

t.随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、加工装修材料。

u.随意向窗外抛扔物品。

v.随意用电梯运送装修材料(散

装料和超长重料)。

w.冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。

*.不按规定时间施工，制造噪音。

y.破坏公共绿篱、绿地。

z.夜间随意在住户家中留宿。

aa.不办理《施工通行证》，不遵守小区治安管理规定。

ab.随意拆掉阳台配重墙。

ac.高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。

ad.随意改装智能化系统。

(6)违章装修的处理

a.装修施工期间，发现违章维修的，小区管理公司应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式进行处理:

a)批评教育，规劝改正;

b)责令停工，出具《违章整改通知单》限期整改;

c)责令恢复原状;

d)扣留或没收工具;

e)停水停电(须报管理公司总经理批准);

f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准);

g)依据规定罚没违章金。

b.装修施工验收时，如发现住户违章装修的，小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况征得管理公司主管经理同意后，列清扣款数额，由小区管理公司按以下方法进行扣款，扣款顺序为:

a)首先从施工队装修押金中扣款;

b)施工队装修押金不足以补偿扣款的，再从住户装修押金中予以赔偿;

c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的，要求住户给予赔偿;

小区物业管理处主任考核表：小区物业管理员岗位说明书

小区物业管理员岗位说明书(5)

1、岗位名称:管理员

2、岗位系列:管理

3、岗位概述:**物业有限公司**小区物业管理处的管理工作。

4、岗位权限:

日常物业管理权;

日常服务的接待处理权;

5.工作任务:

负责协助物业管理处主任的工作;

负责小区业主或使用人的业务接待;

负责物业管理费用的收取;

负责物业管理处档案资料的管理;

负责物业管理处的“小财务”工作(包括小区三项基金的管理);

负责物业管理处的内勤工作。

6.承担责任:对物业管理处的的日常事物性工作负责工作。

7.岗位关系:在物业管理处主任的直接领导下，完成各项工作工作。

8.岗位条件:

学历:初中以上，具有物业管理岗位管理证书;

能力:责任心强，具有物业管理的专门知识及技能;一定的组织、协调、管理能力;一定的物业管理法律法规知识。

身体:身体健康

阅历:二年以上物业管理的工作经验

培训:物业管理岗位的应知应会技能培训

8.岗位要求:

文明礼貌，用语规范;

服装整洁，挂牌服务;

服务周到，耐心细致;

资料管理，准确完整;

工作敬业、熟悉业务;

处理及时，件件落实;

善于协调，工作有序。

9、应知应会:

工作任务

岗位要求

岗位关系

岗位责任

岗位考核

10.附件

规范用语:

电话:**物业，请讲!

接待:先生/小姐、老师/同志，早/中/下午好!

帮助:请问有什么事是否需要帮助

小区物业管理处主任考核表：某小区物业管理项目投标书前言

《小区物业管理项目投标书》前言

首先感谢荆州****房产开发公司对我公司的信任，我公司对本次合作机会非常重视，将全力以赴，力争把握住这次机遇，希望能够充分展示上海****物业管理发展有限公司在荆州的形象。我公司系上海专业物业管理企业，有多年的物业管理的经验，管理的物业类型众多，我公司亦在江西、吉林等省份与其他房产商进行合作，开设了分公司。我公司截止____年底其全权委托管理的管理面积就达到了200多万平方米，这个数字不包括顾问管理的面积。

由我公司管理**小区，能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务，使得****房产能够比其他房产商更领先一步。我公司是严格按照iso9000:2000国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信，在荆州****房产开发公司的支持和关心下，"****物业"和"**"的结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保给**小区带来一种新都市社区生活居家的概念，确保**的业主们购置物业保值、增值。

****物业承诺:在物业建筑阶段，****将对物业建筑、环境布置、智能化系统、会所功能、物业管理用户和设施配置等方面，结合物业定位及施工进度因素，提出有利于今后物业管理和方便业主使用的意见和建议。在物业进场前做好员工招聘和培训工作，建立一套完整的物业管理方案。为后期的物业管理打下扎实的基础。在物业交付使用后，委派有高档物业管理经验的物业经理，驻场负责该物业的日常管理。****总部将有计划的派遣各类专业人员对该物也进行巡视、检查、指导和督促，以按****的物业管理理念进行日常的物业管理，并在高效有序管理的基础上，开展一系列符事物业性质的有特色的服务，以真正体现高品质国际化物业的意义。

本投标书仅针对已在建的**小区提出初步的物业管理管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅!

小区物业管理处主任考核表：万科某小区物业管理规约

万科星园小区物业管理规约(____)

万科星园是全体业主共同的家园，为加强本物业区域的物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定，经本物业区域业主大会会议表决通过，制订本管理规约(以下简称本规约)。本规约由全体业主共同订立并共同遵守。

第一章 总 则

1、物业基本情况

物业名称:北京市朝阳区万科星园小区

物业类型:北京万科服务有限公司

坐落位置:北京市朝阳区仰山路

建筑物总面积:约32万平米

国有土地使用证明文件政府批文号:京朝国用(2000出)字第0097号

2、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。

3、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。

第二章 物业使用和维修

4、按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守市容环境管理的相关规定。不得擅自改变房屋结构、外观和用途;不得擅自占用共用部位和共用设施设备;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不得吊挂和晾晒物品，不得擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。

5、爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放，避免遗撒。

6、自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动，以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。

7、业主饲养宠物，应当遵守相关管理规定，实时清理宠物粪便;乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间。

8、机动车在本物业区域内行驶应避让行人，严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记;机动车应在规划的车位停放，严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆，不得擅自在车位上安装设施;停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除。

9、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修，发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时，应及时告知物业服务机构或业主委员会，并采取必要措施防止损失扩大。

10、对异产毗连的物业进行维修，各相关业主应积极协助、配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修，造成人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担法律责任。业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修，如因该维修而造成物业损坏的，应予以修复或适当赔偿。

11、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，责任人应负责修复或赔偿。

12、业主需要进行室内装饰装修的，应当告知物业服务机构，并按规定签订装饰装修服务协议。装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等，不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的，应当承担修复及赔偿责任。

13、规划中为全体业主共有的露台，依约定由部分业主专有使用的，由对该露台享有专有使用权的业主承担维修责任。

第三章 物业服务费用的交纳

14、业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业按时足额交纳物业服务费，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或及时补交。对欠缴物业服务费用的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴，采取电话、书面和当面等催缴方式，并可采取相应催缴措施。欠费六个月以上或长期拒缴物业服务费用的，经业主委员会批准，物业服务机构可在物业区域内公示欠费情况;逾期仍不纳的，物业服务企业可以依法追缴。

15、任何业主无故欠缴物业服务费的，则物业服务企业有权采取有关措施，并从逾期之日起每日按应交纳费用总额的万分之三征收滞纳金。此滞纳金计入本年度物业服务费的其他收入，归全体业主所有。

16、业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务，应另行支付费用。

17、业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，并及时续筹。

18、业主在转让或出租其拥有的物业时，应当要求新业主和承租人承诺遵守本规约，并于买卖合同或租赁合同签署之日起7日内，将房屋转让或出租等情况告知业主委员会或物业服务机构。业主转让物业，应当结清物业服务费用;出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带责任。

第四章 业主行为准则

19、 与人为善，与邻里和睦相处，以诚恳友好的态度理性处理邻里纠纷。

20、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

21、业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

22、业主不得违反法律、法规以及万科星园小区物业管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

23、未依法办理相关审批手续，不得恶意占用任何共用部位和共用设施设备，损害其他业主的合法权益。不妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。

24、不得圈占公共绿地，不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等。

25、不得私自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途。

26、不在本物业区域任何公共地方存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，家中生活燃气储存及使用符合政府燃气安全使用规范。

27、爱护本物业内共用部位和共用设施设备，造成损坏应照价赔偿。未成年人损坏的，监护人承担赔偿责任。

28、控制装修、音响、娱乐活动等可能产生的噪音，以不干扰邻居正常生活为度。

29、不在本物业区域的垃圾箱(站

)翻拣垃圾;不可晾晒、煎熬产生恶臭、刺激性气味或严重烟尘的物质。

30、不从室内向外抛掷任何物品，对易坠落的物品做好安全防护，定期检查，防止跌落，台风暴雨来临前即时加固或收回室内。

31、未经业主大会同意，不在本物业区域内业主共有部分擅自张贴大字报、标语，不在共有部分使用扩音器材(物业服务及公益性活动需要除外)。

32、不在本物业区域内违规饲养动物。附合规定的饲养者应对动物加以有效约束，不影响他人居家生活和人身安全。

33、物业专有部分存在安全隐患时，及时维修养护或配合物业服务企业及时维修;不及时维修或不予配合，由利害关系人或相关责任人维修，无上述利害关系人或相关责任人或上述利害关系人或相关责任人不维修的，物业服务企业可以主动维修养护，费用由利害关系人或相关责任人承担。

34、发生水、气泄漏或火灾等紧急情况时，配合物业服务企业采取紧急避险措施，并依据法律法规承担相关费用。

35、因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，在物业服务企业事先告知的情况下，相关业主应给予必要的配合。因相关业主阻挠维修养护而造成他人或公共财产受到损失的，应负责修复并承担相应赔偿责任。

36、业主的家庭成员或其他物业使用人亦应遵守本管理规约，否则业主将承担连带法律责任。

第五章 物业管理权利

37、 为维护业主的共同利益，全体业主同意授予物业服务企业以下权利:

a) 根据法律法规、本管理规约以及本物业区域的实际需要来制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度，经业主委员会批准后执行;

b) 以劝阻、书面通知、上报政府主管部门、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约和规章制度的行为;

c) 向欠费业主追缴物业服务费用。

d) 对业主共有车位，除非业主大会另有明确决议，物业服务企业有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。

e) 从室内向外抛掷物品是严重违反公德和危害公共安全的行为，物业服务企业有权劝告、制止;

f) 为保证业主的大件物资的安全，物业服务企业可以对大件物品(指体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品)的搬出进行登记并向业主核实。

g) 业主非因公共利益占用共用部位应征得共有产权业主和物业服务企业的同意，否则物业服务企业有权清理而无需事先通知。

第六章 违约责任和违约纠纷的解决

38、 业主应自觉遵守本公约的各项规定，违反本公约造成其他业主、物业使用人人身伤害或财产损失的应承担法律责任。

39、对业主的违约行为，业主、业主大会、业主委员会和其他业主可督促其改正，也可委托物业服务企业督促其改正。

40、业主对物业服务工作的意见和建议，可直接向物业服务企业提出，也可向业主委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交本小区业主大会表决。

41、业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第七章 其他条款

42、 不遵守本管理规约和欠费六个月以上的业主不能被选举为本小区业主委员会委员。

43、对于超过12个月没有交纳物业服务费的业主，业主委员会、物业服务企业可向房地产行政主管部门申请禁止该业主转让、出租和抵押该欠费的物业。

44、对个别业主、使用人违反公约或损害其他业主、使用人合法权益的行为，由业主大或业主委员会授权物业服务企业提起诉讼。

45、业主、物业服务企业执行本管理规约产生的纠纷和争议，首先可通过协商或调解的方式解决，协商或调解达不成一致意见的，可选择以下方式解决争议:向仲裁机构申请仲裁或提交该物业建筑区域所在地的人民法院通过诉讼方式解决。

第八章 附 则

46、 本管理规约如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

47、万科星园小区物业管理规约经本小区____年业主大会审议通过后开始生效。

48、本管理规约附件一至五:《装修管理规定》、《治安、消防、交通管理规定》、《环境、卫生管理规定》、《电梯使用管理规定》、《商铺管理规定》以及本物业其他管理制度是万科星园小区物业管理规约的有效组成部分，全体业主承诺遵守。

49、本管理规约的修订权属于本物业小区业主大会。

北京市朝阳区万科星园小区

____年业主大会工作委员会

____年10月15日

小区物业管理处主任考核表：小区物业管理费预算书

住宅小区物业管理费预算书

1收入测算($1227425)

1.1管理费收入

1.1.1管理费收入测算依据

类型 收费单价 收费总面积 已入伙面积 目前实际入住面积 备注

多层住宅1.00 59657.55 52148 36635

高层住宅

商业2.0 3013.48 2888.68 2733

1.1.2管理费收入测算($835148.43)

a.住宅管理费收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元

b.商铺管理费收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元

g、收回以前年度拖欠款=141520元

1.2地下停车位收入$253620元(见停车场收支预算)

1.3其它收入=82288元

小区收入分项列明，如:

装修管理费/摆摊设点费/建渣清运费节余/广告位收入等

设定20**年装修户数80户，平均每户138平方米。

(1)装修管理费=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80户 = 13248元

(2)建渣清运费=138平方米* 00元/平方米* 80户/2 =11040 元

(3)场地租赁费3000元/年

(4)有偿服务费55000元/年

1.4 补亏款:73978.82元

1.5总收入=835148.43元 253620元 82288元 73978.82=1245035.25元

小区物业管理处主任考核表：住宅小区物业管理内容

住宅小区物业管理内容(三)

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为"六项管理、三类服务"，即"房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理";常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行"管养合一"主要落实在以下几个方面:

a、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

c、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循"高标准、严要求"的环境卫生管理和"高质量、高频度"的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻"预防为主、防治(消)结合"的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。