物业管理副总岗位说明书（优选10篇）

物业管理副总岗位说明书

物业管理副总岗位说明

岗位职责:

1、负责筹建物业管理公司，建立健全组织构架及人员配置;负责公司开发项目的物业管理工作;

2、负责日常物业工作的管理，保证各项管理服务工作的质量与标准，提高物业管理水平;

3、协调与有关协作部门、业主委员会、政府主管部门的关系，保持良好的公共关系;

4、及时有效地处理严重的意见、投诉、突发事件、并统计跟进，树立公司良好形象;

5、根据公司发展战略规划，进行公司品牌战略规划及品牌体系建设。

任职资格:

1、33-46周岁，品行、形象良好;

2、本科以上学历，建筑工程类或管理类专业;

3、10年以上物业管理行业工作经验， 5年以上相同岗位工作经验，有物业经理上岗证书或物业管理师证;

4、具有大型物业管理成功案例，对各种物业类型的规范化管理均具备成熟规范的管理经验;熟悉物业管理招投标、小区创优等流程;

5、熟悉安装专业知识，熟悉工程维修、客服、消防、安保、监控、绿化、清洁等管理流程;

6、熟悉物业管理行业各项政策、法规，了解行业运作各环节;

7、有优秀的统筹协调能力、沟通能力、文字组织及业务拓展能力，敏锐的新鲜事物的学习和掌握能力，强大的执行力;

8、工作认真、细致，热情、开朗，具有亲和力，有服务意识与创新意识，责任心强，具有良好的团队协作精神;

9、有相关的项目筹建，筹备工作经验者优先;

物业管理副总岗位说明书：某某商城物业管理公司简介

某商城物业管理有限公司简介

(一)、企业介绍

**zz商城物业管理有限公司是**市物业供热集团公司与香港顺迈国际有限公司依据现代企业制度合资组建的专业化、社会化、企业化的中外合资物业管理公司。____年12月，正式成为全国物业管理协会944号会员，现为黑龙江省房地产协会理事单位，省物业专业委员会副秘书长单位，**市物业管理协会常务理事单位，物业管理国家一级资质企业。

公司现管理和已签订合同的物业项目包括zz商城、世纪广场、得意居、名人府邸、中国银行黑龙江省分行办公楼、海富名都城、龙福家园、美霖嘉园、盛世嘉园、聚豪天下、江南国际公寓、百顺风华、太阳岛风景区、世茂滨江新城等多个高档物业小区，总面积逾200万平方米。

公司继承了香港顺迈集团先进的国际物业管理模式，汲取了**市房产局近50年来对房屋维修、保养和内业档案管理的经验，并导入"环境 文化"的物业管理新理念，努力与国际化的物业管理模式接轨，并逐步向国内知名，省内领先的产业化、集团化物业管理企业发展。

(二)公司的组织结构及下属专业公司

严密合理的组织系统是企业持续健康发展的基础，zz商城物业管理有限公司实行董事会监督领导下的集中管理，通过严格的职能界定和岗位职责划分，建立起了一套具有明确的职权划分、严格的规章制度、合理的专业劳动组织结构系统，从而确保了公司在董事会的正确领导下安全有序地运行。公司以专业、高效、精干的原则，并根据公司未来的发展需要及公司的管理体制，设置了七个部门一个中心，主要有:综合部、管家部、财务部、工程部、业务拓展部、法律事务部、安全管理部、管控中心。

围绕物业管理服务，公司先后成立了园林绿化公司、电梯维修公司、金属制品公司、保洁服务公司等系列子公司

公 司 管 理 架 构 图

总经理

副总经理

管控中心

管家

部财务部

综合部

安全管理部

业务拓展部

工程部

法律事物部

各物业管理处

物料库档案室司机班

食堂组

水电组

电梯组

综合组

其中，综合部负责公司行政管理、后勤与内务管理、人事劳资、人力资源开发与培训、企业文化、社区文化、党群工作、对外协调等。下设司机班、食堂。

管家部负责公司业务档案的建立与管理、费用收缴稽核、制定费用指标、提出业务操作规程与规范、对所管物业实施统筹管理及对外接管物业规划书的制定。下设档案室、物料库。

财务部负责公司日常财务活动、建立财务管理制度、拟订年度财务预算、提交年度财务决算、保证公司的运转能力。

工程部负责公司所管物业公共部位、公用设施、设备的维修养护，并制定公共设施、设备的年度维修、养护计划，建立设施、设备的内业档案，为业主的员工提供自用部位、自用设施设备的有偿维修服务。

业务拓展部负责公司社区文化、各项经营与服务项目的策划、管理、开展便民服务等。

管控中心负责受理业主的员工报修、投诉及部门信息反馈，并作为公司枢纽环节，协调、调度相关部门与人员，为业主的员工提供优质服务。负责各部门、各管理处服务质量的巡查与监控，督促提出整改措施及业务操作规程与规范，不断提高服务水平。

安全管理部负责对安管人员进行职业道德教育和业务培训，协助管控中心随时对值班、值岗员工进行检查。监督其在岗尽职及遵守公司制度，正规值班值岗。

法律事务部负责促进公司各方面事务按市场规范及国家法律、法规、规章、政策运行、完善公司的各项合同关系，代理涉诉案件，加大费用收缴力度。

(三)公司下设物业管理处

是物业管理的现场负责机构，负责所管范围内保安、保洁、报修、收费工作，直接与业主的员工沟通、协调，监督所管人员的工作表现和行为规范。

现公司主要设有zz商城物业管理处、世纪广场物业管理处、得意居物业管理处、名人府邸物业管理处、省中行办公楼物业管理处、海富名都城物业管理处、龙福家园物业管理处、美霖嘉园物业管理处、盛世嘉园物业管理处、聚豪天下物业管理处、江南国际公寓物业管理处、百顺风华物业管理处等多个物业管理处。

八个部门一个中心及下设管理处更好地延伸了公司的管理职能，密切地职能衔接使公司管理没有空白。从而形成了以总经理为中心的指挥领导网络。

(四)、公司的管理模式

zz商城物业管理有限公司在成立之初即确定"安全第一，服务至上"为基础性服务理念，以为业主提供"人性化、商业化"的管理为目标，并根据部门的职权范围制订了一套切实可行操作性强的运作程序和管理规范，并对各个岗位制定了详细的岗位职责。

根据实际运转情况，每年公司要进行年度总结，半年召开一次经济分析会;每月召开一次总经理办公会，分析当月公司各项工作中出现的问题，并制定出解决措施;每周由总经理召开各部门，管理处经理参加的公司例会，研究解决各部门、管理处汇报上来的工作问题;每天各部门、各管理处召开本单位例会，安排布置当天工作。

定期例会制度确保了公司各项工作的顺利完成，并使工作中出现的各种情况，能够及时有效地得到解决。

(五)、物业公司的优势

1) 经验丰富、精明强干的领导班子

一个企业要成功，就要有好的带头人，我公司现任总经理曹学昌先生原就职于龙电物业公司任总经理职务，硕士研究生学历，高级经济师，并正在**工业大学建设经济管理专业攻读物业管理方面的博士学位，目前是省房地产业协会理事，省物业管理专业委员会副秘书长，省物业管理专家组成员，**物业管理协会常务理事，曹总经理对高档物业管理具有自己独特的方法和思路。

公司还聘请台湾的物业管理高级人才，原香港顺迈集团物业部经理罗昌迨先生为公司经营顾问，承担公司经营决策责任。

公司的中层管理干部也都具有大专以上的学历，并且都有着多年的从业经验，理论与实践的结合，使我们公司的领导决策层能在物业的行业中高瞻远瞩，不断的带领我物业公司走向一个又一个新的高峰。

2)高素质、高效率的优秀保安团队

我们公司的安管人员大部分是军队的转业退伍军人，具有一定的体能、专业素质，熟悉防火、防盗及一般情况的处理，实行24小时昼夜值班的制度，昼夜进行管区巡逻。我们的保安人员每天都要按军事化管理的要求出早操、晨报、晨训，每月三次小训，一次大训，以例行的比武促进人员素质不断提高。迄今为止我们所管理的物业小区尚未发生一件重大治安事件。

3)技术过硬的专业维修队伍

我们公司所配备的维修人员，各工种齐全，技术过硬，无论是水暖工、电工、木工、瓦工、电焊工大部分都持有相关的技术等级证书。

他们熟悉社区的管线走向及隐蔽工程，为了能随时处置各种突发事件，确保及时有效地完成各种报修、急修和公共设施的维修养护工作，工程维修人员同样实行24小时值班制度，以保证在任何时间接到报修后都能在15分钟到30分钟内迅速的赶到现场进行维修处理。

我们还根据各物业社区的具体情况，制定大中修计划，按计划定期的对各个物业小区公共设施、设备及房屋进行维修、保养，做到小修及时到位，大修不过夜。

4)专业的保洁队伍

各管理处的保洁工作是我们物业日常工作的重点，为此我公司成立了专业的保洁公司来负责各物业小区的保洁工作，该保洁公司负责人由具有多年宾馆保洁经验的人员担任，同时我们还参照国家三星级酒店关于卫生方面的检查制度，制定了我公司详细的保洁工作规范及标准，以此标准来衡量保洁人员的工作成绩。

我们公司除了定期的对保洁员进行有关保洁方面知识的专门培训外，还由管控中心每天派员到各管理区域进行检查督导，并对保洁及工作人员的工作情况详细记录，按记录进行考核评定，奖优罚劣。

5)专业的配套服务

我们公司除了业务拓展部，还根据公司未来发展的需要，成立了一系列专业化的子公司。

主要有:绿化公司、电梯维修公司、保洁公司、文化传播公司等多个子公司。

绿化公司于____年1月成立，公司主要组成人员均是具有本科以上学历具有丰富经验的农业大学往届毕业生组成，在成立至今短短的半年时间内就顺利完成了16个物业小区近20万平米的选苗、布景、造型、修建、养护等各项绿化工作，受到了广大业主的员工的一致好评。

此外，他们还在哈市市郊成立了专门的绿化基地，与国内一些知名苗圃基地有密切的合作关系，既保证了绿化质量，又能随时根据需要为业主的员工提供各种超值服务。

电梯维修公司也是我公司的子公司之一，公司主要组成人员均是具有相应资质的资深技术人员。从成立之初到现在，该公司除了保证我公司所管理的各物业小区的32部电梯正常维修、养护、运行外，还对外承揽了的一系列电梯维修、养护工作，通过例行的维修及保养，我公司所管理的物业小区所有电梯均运行良好，无一例事故发生，既节约了成本，又为业主的员工降低了电梯养护的费用。

保洁公司也是我公司重要的子公司之一，该公司配备了洗地机、吸水机、打蜡机、电动升降平台等一系列专业工具，公司主要负责人具有多年的星级宾馆专业保洁经验，自公司成立以来，已经对外承接了多项大理石地面清洗，打蜡和地毯清洗、养护等工作，受到广大业主的员工的一致好评。

文化传播公司是我们正在着手组建的子公司之一，主要负责对外宣传、社区文化、广告创意、文案、员工培训等工作。

6) 严密的规章制度

俗话说"没有规矩，不成方圆"，为提高公司员工的敬业、服务意识，使公司上下能够做到令行禁止，更有效率的完成好公司下达的各项工作任务，公司还引进了部队的军事化管理机制，定期邀请驻地部队的优秀教练员对员工进行军训。

公司各部门和下属管理处的员工实行半军事化管理，每天早晨出操训练，背诵公司员工守则和文明用语，此项制度加强了员工的组织性、纪律性。

公司为管控中心配备了超短波电台，为保安和维修等一线部分人员配备了对讲机，在方便情况沟通的同时，保证管理机关的各项指令及时有效的传达到各个岗位，以便更好的为业主的员工服务。

公司根据创品牌企业和未来长远发展的需要，本着"能者上，庸者下，劣者退"的原则管理人力资源，通过制定严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度培养出一支素质过硬、技能全面的人力资源队伍。

7) 严格的人员选拔和培训制度

公司以"精干、高效、实用"原则，制定了一系列人员招聘、培训、选拔、储备计划。

在招聘工作中，公司严格把关，以诚信、敬业、协作为基本标准进行招聘，经过综合部的初试、部门经理和总经理的面试、物业管理岗前培训，经考试合格试用期满后才能正式上岗。

在培训工作中，公司制订了详细岗前和在岗培训计划，不断提高企业员工的综合素质。通过有组织培训，有计划选择人才，公司的人力资源管理不断走入正轨，我们把一批有专业技能的人才放到了能发展才干的岗位，把品行出众的人才放到了能体现德才素质的管理岗位，人尽其才，物尽其用，从而建立起一支更具专业水平，更有市场竞争力的物业管理团队。

(六)、骄人的业绩

物业公司成立近两年来，通过我们的不断努力，取得了可喜的成绩，我们公司管理的zz商城、世纪广场、得意居、名人府邸等物业小区先后多次被评为 "南岗区优秀治安管理小区" 、"市级物业管理优秀示范小区"、"市级优秀绿化庭院"、"省级物业管理优秀示范小区"等多项荣誉称号，更有业主的员工赠送的锦旗多面和表扬信数封。

世纪广场物业小区是**市物业管理示范单位，每年省市领导均会陪同外国元首和贵宾到该物业小区进行参观、指导。

我公司于____年为我们所管理的zz商城物业小区和世纪广场物业小区申报"全国物业管理优秀示范住宅小区"，在省建设厅和国家建设部组织的评检过程中双双顺利通过检查，创下了同行业之最，成为东北地区为数不多的一次申报2个国家级物业管理优秀示范小区并且顺利通过的物业公司之一。

我公司于____年成功申报国家一级资质，成为国家一级资质物业管理企业。

公司于____年初成立北京市zz人家物业管理分公司，同年接管北京市鼎盛园小区，现正为其进行前期物业管理服务。

物业管理副总岗位说明书：物业管理手册－业主财产控制程序

物业管理手册:业主财产控制程序

1、目的

对客户提供的财产进行识别、验证、维护。

2、适用范围

适用于对委托方交付的物业、业主用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。

3、职责

3.1总经理负责成立物业接管验收小组。

3.2管理部负责物业接管验收的日常事务协调、配合。

3.3工程部负责物业接管验收的技术指导。

3.4物业服务中心负责物业接管验收的具体事宜，负责业主用于维修安装的物品、空置房屋及管辖区内车辆的控制。

4、程序

4.1开发商(业主)提供的楼宇及其设施的控制要求

4.1.1物业验收接管小组，具体负责开发商移交物业的验收接管，填写《项目交接验收表》，负责接收设施设备及资料的登记、存档。

4.1.2物业服务中心维修人员负责对设备设施运行的维护。

4.1.3对业主提供的空置房屋由客服主管负责巡查与管理，填写《空置房屋检验单》，具体执行《客服主管作业指导书》的有关规定。

4.2业主车辆的控制要求

物业服务中心礼兵通过门岗值勤、巡逻及对停车场的管理来实现对业主车辆的控制，具体执行《礼兵作业指导书》的有关规定。

4.3用于业主维修、安装的材料、零部件的控制要求

对用于业主维修、安装的材料、零部件等由物业服务中心维修人员负责管理与控制，具体执行《维修工作业指导书》。

5、相关文件

5.1《客服主管作业指导书》

5.2《礼兵作业指导书》

5.3《维修工作业指导书》

6、相关记录

6.1《项目交接验收表》jw/jl-7.5.4-001

6.2《空置房屋检验单》jw/jl-7.5.4-002

物业管理副总岗位说明书：物业管理绿化养护知识培训

第一部分 绿化养护

一、草皮

1、 要定期修剪，根据不同季节，长势，合理安排修剪期，以草长不超10厘米为准，一般5-9月约25-30天修剪一次，3-5月和9-11月35-40天修剪一次，(北方地区)当年12月至翌年2月原则上不修剪，修剪后草坪面平整高度约3-4厘米。

2、 每次修剪后对草皮施一次肥，施后浇透水，保证草皮全年常绿。

3、 每巡查草皮，发现杂草及时清除，使草坪纯度控制在优类小区95%，一般小区90%以上。

4、 拾除草地、花丛内石头、纸屑等杂物。

二、绿篱、定型植物

1、 绿篱生长前期未成型之前，以密枝修剪为主，成型后以造型修剪为主。修剪的篱面要平整圆滑顺直，绿篱造型植物造型优美、丰富，修剪下的枝叶要立刻清除。造型后，对生长超过篱面的枝条要及时剪除，超出篱面的枝条长度应控制在10厘米内。

2、 绿篱保苗率95%。残缺或死亡部分要在一个月内补种好

3、 绿篱、造型植物在每年的3-8月期间，约50天施一次氮肥，9-11月期间的40天施一次复合肥，每亩地每次施肥量为15市斤。

三、乔、灌木

1、 每周巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、霸王技、下垂枝等。修剪下的枝叶，要立刻清除。

2、 根据灌木长势，该造型的要及时造型;造型后要及时修剪超过形状外的枝叶，一般以控制形状外的枝叶长不超过20厘米这宜。

3、 灯道树保率要达到98%，树干粗壮，修剪及时，主干高度一般控制在2.5-3米。分枝合理，树身直，枝叶茂盛。

4、 一般每二个月施一次复全肥，保证长势旺盛。对生长茂盛的大乔木，可以不施肥。

四、浇水

1、 室外绿化要根据不同季节、天气，不同植物品种生长习性，不同栽培目的，不同土壤每天、隔天或几天淋水一次。因天气炎热干旱而出现水分不足时，则必须相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而萎蔫。

2、 天晴季节，室外盆栽每天浇水一次;栽在花基的3-4天浇一次水，雨天则不浇;室内盆栽每周浇水2-3次。

五、植物保护区

1、 以预防为主，综合防治，做到勤观察，早发现，早防治。

2、 使用农药必须以不伤害健康为前提，使用高效、低毒、无臭、无异味农药。

3、 喷撒农药时，必须戴口罩，安全防护手套，穿长袖衣服。禁止抽烟及吃东西。人应站在来风的上方，防止喷农药吹回人体，造成中毒。

4、 喷撒农药后要用肥皂反复多次于流动水中洗手。

第二部分 常见的病虫害防治

一、 常见的病害及防治

1、 白粉病:可用50%退茵特800-1000倍、或0.1-0.3波美度石硫合剂，或50%胶体硫50-100倍液，每周一次连续二、三次均有效。

2、 黑斑病:药剂选用75%百菌清可湿性粉剂500-800倍或托布津可湿性粉剂800-1000倍液，50%代森胺600-800倍液，每隔7-10天喷一次，连续多次效果较好。

3、 裼斑病:发病后可喷70%托布津可湿性粉剂600-800倍液，或50%多菌灵可湿性粉剂400-600倍液，每周一次连续二、三次。

4、 锈病:用福美锌，石硫合剂定期交替喷射，可以减轻病情。

5、 炭疽病:发病期定期75%百菌可湿性粉剂800倍液，或灵菌丹500-800倍液，有较好的效果。

6、 立枯病:用800倍液的50%托布津功多菌灵喷2-3次(10天一次)

7、 青枯病:发病期可喷淋0.2%高锰酸钾液或100-200u农用链霉素，土霉素，并适当增施钾肥。

二、 常见的虫害及防治

1、 蚜虫类:消灭越冬虫源，秋末喷射40%乐果，300倍液以作保护。当蚜虫发生时，每隔7-10天喷药一次连续2-3次，可用40%氧化乐果或40%乐果2000倍液或8%滴滴畏1000倍液喷杀。

2、 蚧壳虫类:喷射40%氧化乐果，及25%亚胺硫磷

1000-2000倍液。如果是盆栽名贵品种，也可以在其根埋入吠喃丹。庭院中的2-3年生小树，每株可用10%吠喃丹40克左右。

3、 螨类:用20%三氯杀螨砜可湿性粉剂800倍液，或用50%久效硫乳油2000倍液，50%滴滴畏乳油1000倍液喷杀。

4、苏马:用40%乐果乳剂300-500倍液，80%滴滴畏乳剂3000倍液，50%马列拉硫磷乳剂4000倍液，50%休养虫螟松乳剂2000倍防治效果良好。

5、蓟马:用40%乐果乳剂300-500倍液，80%滴滴畏乳剂300倍液，50%马拉硫磷乳剂400倍液，50%杀虫螟松乳剂2000倍防治效果良好。

执行操作要领

1、 及时浇水，根据不同品种生长习性，地段(室内或雨水淋不到的墙边2-3天要浇一次水)。

2、 随时注意观察检察有没有害虫发生，并及时做好枯枝落叶病枝叶的清理和药物防治工作，并将防治情况向绿化部汇报。

3、 日常管理要正常，枯枝弱枝，病枝要及时剪除，定期松土，见杂草就除，保持绿化区内无杂草。

4、 施肥要讲科学，掌握好“两适”“三看”的要领(适时、适量，看生势、看品种、看季节)，动施、淡施的施肥原则。

第三部分绿化工作安全点

一、喷撒农药杀虫安全操作

1、 戴1、 安全防护手套，从配药到喷撒杀虫剂的全过程都一定要戴胶手套进行操作。

2、 戴口罩，喷杀虫药的全过程要戴口罩，严禁抽烟及吃东西。

3、 站上风，避免喷撒农药时人随风漂回身上，造成毒害。

4、 喷撒农药后要用肥皂反复多次于流动水洗手。

二、使用绿化机械安全守则

1、 使用与操作:操作人员在使用机械前必须经过培训，熟悉机械性能和使用方法，方能单独操作。

2、 用油比例:绿化专用机械有汽油发动机和混合发动机。混合发动机要熟悉掌握并严格按规定比例调配好用油比例，以免造成机械损坏。

3、 保养与维修:使用前检查各部件是否完好，特别是要检查割草机刀片是否平衡，润滑油是否充足，清新，发动后运转是否正常。使用过程要按规定操作，用毕要清洁保养好，使机械经常保持完好状态。发现问题或故障及早报告，以便维修。

第四部分 绿化工岗位考核标准

1、绿化管理及养护措施落实，草地青绿修剪及时保持草高4厘米左右，无杂草。

2、绿化带的植物长势旺盛，无弱株，修剪合理，带面平整、顺直。

3、行道树，树干粗壮，截干及时，无弱株，分枝整形均匀合理，树身正。

4、木本、草本花卉保苗好，无弱株无枯株。

5、丛或单株的花木该成型的100%成型。

6、绿化植物防治及时，未发生虫害。

7、草地、绿化带花木，未遭人损坏。

物业管理副总岗位说明书：物业管理手册－文件控制程序

物业管理手册:文件控制程序

1、目的

对与管理体系有关的文件进行控制，确保服务过程中使用的文件为有效版本。

2、适用范围

适用于与公司管理体系有关的文件控制。

3、职责

3.1总经理负责批准发布管理体系文件。

3.2管理者代表负责审定管理体系文件。

3.3管理部负责对行政管理性文件的管理与控制。

3.4品质部负责对管理体系文件的审核、管理与控制。

3.5工程部负责技术性文件的管理与控制。

3.6各部门负责本部门业务范围内与管理体系相关文件的管理与控制。

4、程序

4.1文件分类及保管

4.1.1公司内部使用的文件:各种行政管理制度，由管理部负责保管;管理体系文件由品质部负责保管;建筑单位移交的全部图纸、文件资料和生产设备的图纸等技术性文件，由工程部负责保管。具体执行《技术资料、图纸、文件分类管理办法》的相关规定。

4.1.2外来文件，如与物业管理行业相关的国家和地方性政策、法规及标准等文件资料，由管理部负责保管。

4.1.3对于上述文件，各部门如有借用，需填写借阅清单。

4.2文件的编号

4.2.1管理手册编号

4.2.1.1文件号:jw/qem-ххх-____

“jw”:河南**物业管理有限公司

“qem”:管理手册

“ххх”:管理手册编号

“____”:管理手册版本发布年份

4.2.1.2版本号:х/a

“х”:修订次，以阿拉伯数字顺序0、1、2、3……表示

“a”:版本状态，英文大写字母顺序a、b、c……表示

4.2.2作业指导书编号

4.2.2.1文件号:jw/wi-ххх-____

“wi”:作业指导书

“ххх”:作业指导书编号

4.2.2.2版本号同管理手册

4.2.3记录编号:jw/jl-х.х-ххх

“jl”:记录

“х.х”:记录隶属章节号

“ххх”:记录编号

4.3文件的编写、审核、审定和批准

4.3.1管理手册由编写小组编写，品质部审核，管理者代表审定，总经理批准。

4.3.2作业指导书由各部门组织编写，品质部审核，管理者代表审定，总经理批准。

4.4文件的发放和回收

4.4.1公司内部的发放范围以适用部门和人员为原则，严格控制文件的滥发，以便于管理和防止泄密，且保证为有效版本。

4.4.2公司的管理体系文件均为“受控文件”，并制作《受控文件清单》予以控制。但为了让顾客或上级机关了解公司的管理体系，一般只提供《管理手册》的“非受控版本”。同时按照本章节4.4.3的规定发放。

4.4.3品质部应在《受控版本文件分发及回收单》和《非受控版本文件分发单》上详细记录发放情况，便于追溯管理。

4.4.4受控版本文件和非受控版本文件应盖有“受控版本”或“非受控版本”印章。

4.4.5作废/失效的受控版本文件回收后应及时处理，留作资料的在封面上加盖“作废”章。

4.4.6非受控版本文件无需更换新的版本和回收。

4.5文件的保存、修订、作废与销毁

4.5.1文件的保存和修订

4.5.1.1各部门文件由本部门保管并填写《文件保管清单》。

4.5.1.2任何人不得私自涂改、外借受控文件。

4.5.1.3文件修订，填写《文件修订单》，经管理者代表审核，总经理批准后，品质部负责修订、换页。

4.5.2文件的作废与销毁

4.5.2.1各部门应按照体系的要求及时撤出失效或作废的文件，由品质部加盖“作废”印章。

4.5.2.2要销毁的作废文件，由相关部门填写《文件销毁申请》，经管理者代表批准后，由品质部监督相关部门销毁。

4.6借阅管理体系有关的文件时，应填写《文件借阅记录》，由相关负责人审批后方可借阅，并登记备案。

4.7品质部每季度对各部门文件的保管及有效性进行检查并填制《品质部抽检单》。

4.8本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《记录控制程序》

5.2《技术资料、图纸、文件分类管理办法》

6、相关记录

6.1《受控版本文件分发及回收单》jw/jl-4.2.3-001

6.2《非受控版本文件分发单》jw/jl-4.2.3-002

6.3《文件保管清单》jw/jl-4.2.3-003

6.4《文件修订单》jw/jl-4.2.3-004

6.5《文件销毁申请》jw/jl-4.2.3-005

6.6《文件借阅记录》jw/jl-4.2.3-006

6.7《受控文件清单》jw/jl-4.2.3-007

6.8《品质部抽检单》jw/jl-5.4.5-003

物业管理副总岗位说明书：某物业管理公司财务主管质岗位职

物业管理公司财务主管质岗位职

*严格遵守财经纪律，遵循会计制度与会计核算原则，对公司经营管理和会计核算中心的问题提出建议和改进办法。

*配合会计主管，完成凭证录入工作，编制会计报表及要求的财务分析资料。

*对发票、收据、支票的领、用、存进行管理。

*负责各项目现金支出审核，包括日常费用报销，材料采购支出及公司其他费用支出的审核。

*负责与工程部、办公室配合，做好库存物品及设备的盘点及登记入帐。

*督促项目欠费清缴工作。

*检查项目日常财务工作。

物业管理副总岗位说明书：某物业管理处印章使用流程

物业管理处印章使用流程

1 管理处印章的用印

1.1 门主管审核文件原件。

1.2信息中心/管理处登记，并核对公章、文件份数。

1.3填写《印章使用管理登记表》后用印。

2 损坏、丢失的处理

2.1 印章丢失后，必须立即书面写出报告，部门主管审核确认后，报信息中心行政主办登记。

2.2 管理处行政助理及时将报告管理处主任，并转呈总经理给出审批意见，由信息中心予以备案，须予以登报 明的由信息中心办理。

2.3 管理处按责任后果轻重对责任人给予处罚。

2.4 管理处刻制新印章，需提出刻制申请，并经审批、刻制。

2.5使用部门交还旧印章至信息中心并领取新印章 (丢失的直接领取)。

3 印章的废止

3.1 管理处提出废止印章意见书报总经理审批。

3.2信息中心发出收回废此印章通知并收回、核对作废此印章，记录归档。

4 印章的保管

4.1 管理处印章由管理处主任保管。

5 相关记录

qpi-**-c-f035 《印章使用管理登记表》

物业管理副总岗位说明书：金太阳物业管理公司企业文化

金太阳物业管理有限公司的企业文化

金太阳未来――打造中国楼宇物管的领航者

*品牌目标

通过资源整合，成为全国最优秀的公众物业管理样板、公众物业服务的代言人。

*市场目标

成为知名公众物业项目拥有量马鞍山第一。

*创新目标

建立以公众物业管理为核心的标准化体系，并率先建立行业标准;提供成熟的大型活动保障服务、vip接待服务等特色服务产品，并建立行业标准;

*企业精神

团结敬业 开拓创新

*经营理念

以人为本高效和谐

*指导思想

以创新为宗旨，以服务为手段，以品牌为目的

*服务准则

想业主之所想，急业主之所急，竭诚为业主服务

*经营目标

以高效的管理、高水平的服务，达到良好的社会效益、环境效益和经济效益

*质量方针

规范管理，务实高效。“安全、文明、整洁、有序”

*质量目标

1、提高管理水平，导入iso9001国际质量管理体系，力求项目在接管的二至三年内达优;

2、提高人员素质，中层以上管理人员应逐步取得中级以上技术职称，并持证上岗，注重开展多种形式的员工培训工作;

3、业主满意率达95%以上。

物业管理副总岗位说明书：物业管理处某项目总经理职能描述

物业管理处项目总经理职能描述:

1、对公司总经理负责;

2、制定公司的经营方针和目标，对该项目的重大事项进行决策，报公司总经理批准后实施;

3、按"权责利"相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理;

4、主持该项目的深入经营开发;

5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性;

6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境;

7、协助总经理对公司组织构架进行策划;

8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。

物业管理副总岗位说明书：花园小区创建省物业管理优秀住宅小区申请报告

关于花园小区创建“省物业管理优秀住宅小区”的申请报告

省建设厅:

首先感谢省建设厅、aa市房产管理局对*花园小区物业工作的支持，在房管局的正确领导下由aa市某物业管理公司该小区物业管理工作取得了骄人的成绩，在我公司精心、科学和系统的管理和服务下，*花园小区先后获得了“优秀住宅小区”、“平安小区”和“花园式小区”等荣誉称号，为aa市物业管理起到了示范的引领作用。在20**年我们通过真诚的服务、高效的管理申请加入创建山东省优秀住宅小区的行列来，现将小区情况和物业工作汇报如下:

1、*花园小区基本情况

aa市*花园住宅小区由jn市某置业公司有限责任公司建设，某置业公司本着“倡导现代文明，传播居住文化”的开发理念，以高舒适度、高功能配置、高性能标准、高质量保证这“四高”的要求来设计开发建设aa市“*花园”小区。公司力将“*花园”住宅小区打造成aa市标志性高品味居住小区。

同圆*花园地处aa市东部，东邻龙山分局、西接新城办事处广场。小区占地5.5万平方米，规划建设商住楼18栋，总建筑面积8万余平方米。小区紧临aa市最大的市政绿化广场，周边绿化配套为本地最高标准，环境优美，空气清新，是市区最适合居住的地段。户型设计中强调客厅和主卧朝阳，并采用大阳台、落地窗、外飘窗、空中花园等现代居住建筑设计手法，使人与自然能够更自由的交流。

整个小区采用环抱分布、南北朝向、整体围合的立体景观布局。小区主要景点有瀑布涌泉、绿树芳香、小桥流水、曲径回廊，把中国古典园林中的“移步换景”、“情景交融”的景观精髓进行发挥，强调人与自然和谐的生活环境，创造宜人、和谐、自然的现代化的生活小区。

2、本小区物业公司简介

aa市某物业管理有限公司是国家物业管理三级资质企业。20**年8月18日被中国物业管理协会吸收为会员单位，8月23日取得了中国国际诚信体系会员证书，8月25日正式通过iso9001:2000国际质量管理体系认证。

公司不断吸收国内先进技术和管理服务理念，经过不断发展，在实践中已形成了一套完整的高品质服务体系。良好的管理理念与以人为本的企业文化，吸引了众多专业人才的加盟，公司目前拥有员工277人，专业高级职称人员37人，特殊工种人员17人，制定了多种物业管理业务的管理服务作业标准，最大限度地满足各种业主工作和生活的需求。公司对员工“实行半军事化”的管理体系，始终秉承“客户的需求满足就是我们的最终目的”的服务理念，始终坚持“以人为本，业主至上”的企业宗旨，竭诚为开发商和各界业主提供全方位的优质服务。

目前，我公司直接管理和顾问管理的主要项目有:aa市第一高中教学楼、办公楼、学生公寓、学生食堂及校园园区，面积9万余平方米;一中教书公寓，面接6万余平方;商场和酒店组成的新华大厦，面积约2万平方米;aa市国土资源局信息中心大楼1.2632万平方米;国泰现代城小区包括联排别墅，面积6.2万平方米;*花园小区，面积约8万平方米等，涵盖住宅小区、别墅、商场、学校及政府单位多种物业单位，为我公司的发展奠定了良好的基础。

我们深信，凭借良好的外部形象，超强的服务意识，科学、先进使用的管理体系，不断创新的工作精神，加之总结出的成功经验和模式，势必能够为各方业主提供高质量、高品位、高效率、全方位的物业管理精品服务，从而形成拥有良好口碑的品牌物业公司。

3、小区物业工作情况

我公司自*花园建设之初就对该小区进行了前期物业管理，今天社区的运行管理和*花园物业服务工作奠定了坚实的基础。为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为小区的物业管理服务过程中体现“差异化服务，人性化关怀”。从而提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利业主与物业公司良好沟通、业主与业主亲情相处、大家与社区文化融洽的的工作和生活环境。

3.1 基础物业管理工作

小区物业交付使用前，我公司派专业技术人员对小区物业实施前期介入，提出了大量的合理化、人性化的建议，减少了好看不好用、浪费不实用的设计和施工的不足，提高了小区及各种设备设施的实用和舒适性。对每套房屋、小区共用部位、公共设施认真查验验收手续、资料齐全，这一做法既维护了业主利益，保证了物业建造质量，物业公司与开发公司还成立了接管验收小组，为后期高品质的物业管理做好了全方位的铺垫。

在小区正式实施接管、服务前，我公司根据小区物业状况制定了物业服务方案，与开发公司签定了《*花园前期物业服务合同》。业主交房时，逐户与业主签定了《前期物业服务合同》，向业主发放《临时管理规约》和《住户手册》。

3.2 房屋管理与维修养护

根据《*花园物业管理方案》，对房屋共用部位警醒日常管理和维修养护，做好检修、保养纪录，对超过保修期的大中修问题，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划。小区无乱搭乱建现象，空调安装规范整齐。按照*花园《临时管理规约》要求，制定了完善的房屋装修管理规定，并与住户签订《*花园装修管理协议书》，物业管理员和保安员轮流检查，确保按要求、按时间的施工，取得良好的效果。

3.3 共用设备设施管理

小区内公共设施设备使用运行情况关系着业主日常生活秩序，为此编制了《公共设备设施维修保养计划》，并及时做好维修、保养和检查记录。对公用设施设备定期检查，巡查中以防、养为主，发现小问题的当场解决，属于大、中修或者需要更新改造的，及时编制维修改建方案和维修资金使用计划。

小区道路平整，设置了必须的各种交通标志，严格限制车速和鸣笛。为小区业主创造安静、安全的环境。对危及人身安全的设备设施挂设明显的标志和必要地防范设施，并制定各种应急预案。小区车辆实行入库及规划固定车位停放，车辆停放规范，无乱停乱放现象。

3.3.1 道路完好率及使用率95%。严格执行道路管理养护制度，合理使用道路，及时整修损坏的路面。

3.3.2 化粪池、雨水井、污水井、完好率的98%。发现问题，立即处理进行疏通，化粪池每半年清理一次，雨水井、污水井每一年全面检修一次。

3.3.3 排水管、明暗沟完好率97%。发现问题立即设计施工方案，处理并进行疏通，每半年进行一次全面检修。

3.3.4 照明灯及疏散灯完好率99%。每日记录检查情况及时更换检修，每月全面检查检修一次。

3.4 保安、消防、车辆管理

小区实现封闭式管理，各楼均安装楼宇对讲系统、监控和可视系统，设有大门岗、巡逻岗、检查岗，保安员均配有对讲机，还配有保安用电子巡更，同时从管理处内部转好制度建设，建立健全安保规章制度，使保安员有章可循。小区主出入口为智能道闸系统，一车一卡，外来车辆换证进出，并详细登记进出缘由和去向，保证了

车辆的有序和安全。巡逻岗每半小时对小区进行全面巡逻一次，发现问题及时用对讲机通知相关人员处理。

消防安全责任重大，这是我公司对物业管理的切身体会。“全员皆兵，预防为主”是我们开展消防管理工作的方式和原则。“全员皆兵”是指管理处的每个员工都是义务消防宣传员、义务消防救护员，他们平时在各自的岗位上从事自己的本职工作，火情发生时则迅速进入火情状态下的对应岗位，履行该岗位职责。“预防为主”是天天讲天天抓的日常工作内容，包括宣传教育和检查。在宣传方法上我们会采取多样化的宣传形式。在检查手段方面，将依照本公司iso9001程序文件的规定，包括“消防工作管理规定”、“义务消防员职责”、“紧急疏散程序”、“灭火救护程序”等等，在各项规定中我们都制定了细致严密的条款:

3.4.1 宣传教育。开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作方针的前提，设消防宣传栏、收看录相、散发宣传材料等向住户宣传消防知识。

3.4.2 加强监督。加强监督检查可防患于未然，我们将依照本公司iso9001质量保证体系的规定对小区内一切涉及消防安全的生活起居、装修施工进行监督检查，明确规定装修工程队必须配备灭火器材，将事故消灭在萌芽状态。

3.4.3 模拟演习。我们每年安排二次大规模消防模拟演习，训练义务消防队员救护能力，提高住户的消防意识，增强自救能力。

3.5 保洁绿化管理

为充分展现小区洁净、清幽的环境，体现出净化、绿化、美化的人文环境，使小区真正成为一流的花园式住宅区，为创建国优、省优打下坚实的基础，在保洁绿化工作上狠抓落实，责任到人，实行“三级检查，连带责任”的管理方式:

3.5.1 卫生管理机制。全员保洁:在小区管理处，上至经理，下至操作人员，全员树立保洁意识，人人都是保洁员，人人都是绿化员，保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理，还将承担起小区清洁维护、监督等工作。

3.5.2专业养护、责任分明，以"四有"促进管理。有专业管理，以一名物业管理员组成卫生绿化项目小组，全面管理;有专业队伍，保洁队和绿化队，层层落实;有明确的奖励措施，若有扣分因素，相关责任人扣发薪金;有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。

3.5.3服务标准。楼梯、公用过道:每日清扫2次以上，生活垃圾日产日清，保持洁净;路面:实行16小时全天候保洁，无杂物，无垃圾，道路洁净，每周冲洗公共通道2次以上;生活垃圾:每天上门收集3次，周围环境洁净;乔木:每周巡查二次，及时修剪枯枝，病虫枝，名贵树种悬挂标识牌;灌木:每周巡查二次，及时修剪，保持旺盛长势，注意灭虫害;花卉:每周巡查二次，勤浇灌，保持正常生长;草坪:及时修剪，夏季不长于15厘米，春季不长于10厘米。杂草每周巡查拔除。隔离绿化带和环型绿化带:每月修剪一次，定期浇水，关键对有特别形状的绿篱、花球重点养护。彻底达到无"五乱"的效果，即无乱张贴;无乱涂写;无乱排水;无乱堆放;无乱竖广告牌。

3.5.4监管措施。卫生、绿化离不开监管，在卫生绿化项目小组的组织下，对楼梯、路面、植被等全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机相结合，每季度进行评比检查，对未达标的卫生死角予以清理。

3.6 社区文化建设

社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品味的重要措施。随着时代的进步、经济的发展，人们已经不满足于一般的卫生、绿化、安全以及良好的服务，人们希望生活在一个体现文化色彩、关注个性发展、富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。住宅区社区文化恰能创造这种环境、满足这种心理需求。

我们在社区文化活动的实践中，积累了丰富的经验，在小区物业处的倡导下先后举办了:*花园业主“泉城一日游”、*花园仲秋联谊会、小区篮球赛、亲子教育讲座等多起大家乐活动，通过小区活动既丰富了业主的生活，也增进了业主与业主、业主和物业服务处的感情，是小区也感觉*花园小区好像是温馨、和谐、充满亲情的大家庭。

我公司认为“创优”，不仅是简单得达标，而是企业的一种自我挑战、一个更高的追求，更是一个有助于公司发展的契机。通过本次“创优”，我们将在管理机制上和服务水平上找差距、找不足、求创新，增强员工的服务意识，优化管理模式，争创知名品牌物业管理企业。