物业辖区中央空调运行管理规程制度（优选10篇）

物业辖区中央空调运行管理规程制度

适配人群	空调运行工，工程主管，机房值班员	使用场景	机房巡检，制冷剂泄漏，水浸处置
编制目的	让中央空调别出毛病，一直稳稳地吹冷气，不让人热着也不让机器烧了。
适用范围	物业管的那些大空调，包括主机、冷却塔、控制柜和所有连着的管子阀门。
职责分工	当班空调工动手干，工程主管在旁边盯着安排，管理处的人不定期来查有没有偷懒。
操作流程	每两小时看一遍机器，电压电流油压高低压水温都要测，听声音看漏水闻味道，不对劲马上报。
执行标准	电压得是380v上下不超过10%，水温进水不能超35℃，出水不超40℃，油压10到15之间，听不到怪响，摸不到漏点，表上字写清楚不涂改。

物业辖区中央空调运行管理规程(三)

1、目的

规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。

2、范围

适用于物业辖区内各类中央空调的运行管理。

3、职责

3.1 当值空调工具体负责中央空调的运行管理。

3.2 工程主管负责组织实施中央空调的运行管理。

3.3 管理处负责中央空调运行管理实施情况的检查、监督。

4、程序要点

4.1 巡视监控。

4.1.1 当值人员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括:中央空调主机、冷却塔、控制柜(箱)及管路、闸阀等附件。

4.1.2 巡视监控的主要内容如下:

a.检查线电压(正常380v，不能超额定值的±10%);

b.检查三相电流(三相是否平衡，是否超额定值);

c.检查油压(正常10 ~ 15kgf/cm);

d.检查高压(〈12(18kg) kgf/cm〉;

e.检查低压(>;;2.5(4、5kg) kgf/cm);

f.冷却水进水温度(正常 < 35℃);

g.冷却水出水温度(正常<40);

h.冷却水进水温度(正常10-18℃);

i.冷却水出水温度(正常 6-10℃);

j.检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音;

k.检查冷却塔风机运转是否平稳/冷却塔水位是否正常;

l.检查管道/闸阀是否有渗漏/冷冻保温层是否完好;

m.检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。

4.1.3 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值人员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细地汇报给主管，请求支援解决。整改时，应严格遵守《中央空调维修保养规程》。

4.2 异常情况的处置。

4.2.1 中央空调发生制冷剂泄露时的处置:

a.立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。

b.加强现场通风或用水管喷水淋浇(应注意不要淋在设备上)。

c.救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确安管全。

d.对于不同情况的中毒者采取不同的方法:

--对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息;

--如中毒者出现痉挛、神志不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗。

--如氟利昂制冷溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。

--排除泄露源后，启动中央空调试运行，确认无泄露后，机组方可投入正式运行。

4.2.2 中央空调机房发生水浸时的处置:

a.视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。

b.堵住漏水源。

c.如果漏水较大，应立即通知系统系统师，同时尽力阻滞进水。

d.漏水源堵住后，应立即排水。

e.排干水后，应立即

对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等。

f.确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行后，如无异常情况出现则可以投入正常运行。

4.2.3 中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理程序》处置。

4.2.4 当值人员应根据用冷部门的要求，按时开关中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。

4.3 中央空调机房管理

4.3.1非本系统人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经系统工程师同意，并在值班人员的陪同下方可进入，并登记。

4.3.2中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。

4.3.3中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。

4.3.4每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。

4.3.5中央空调机房内应当通风良好，光线充足、门窗开启灵活。

4.3.6中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由值班人员保管。

4.4 交接班要求

4.4.1 接班人员应准时接班。

4.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《中央空调运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在运行记录表上签名。

4.4.3 有下列情况之一者不准交接班:

a.上一班运行情况未交代清楚。

b.记录不规范、不清晰、不完整。

c.中央空调机房不干净。

d.接班人员未到岗。

e.事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

4.1对于中央空调的运行情况，当值人员应及时、完整、规范、清晰地记录在《中央空调运行日记录》表内，每月3号之前将上一月的记录整理成册后交管理处存档。

5、记录、标识

5.1《中央空调系统运行记录》(见空调系统操作规程)

物业辖区中央空调运行管理规程制度：x物业辖区中央空调运行

适配人群	中央空调工，物业维保员，外委技术员	使用场景	机房运维，楼宇空调，设备维保
编制目的	让中央空调开得对、停得准，不出乱子，不伤设备，不扰用户。
适用范围	物业公司的中央空调工，还有机房、机组这些家伙。
职责分工	中央空调工自己动手干，外委公司来帮忙修，主管在旁边盯着看。
操作流程	先按标准和需求启停系统，再天天巡检填表，接着打扫机房、查滴漏，定期请人验水测噪，出故障马上照措施处理。
执行标准	启停要准时，巡检表不能空着，机房地面不能有水渍，水要流得顺，噪音不能嗡嗡响，雪种不能随便放，故障30分钟内得响应。

物业辖区中央空调运行管理规程

1.按照中央空调操作标准和用户的需求启停中央空调系统。

2.中央空调系统日常维保按《中央空调巡检记录表》项目展开工作，保证设备最佳使用效果。

3.中央空调机房、机组保持清洁，无严重的滴漏现象。

4. 定期请中央空调维保公司对水处理检验和噪声检测，作到水系统流水通畅，噪声不超标。

5.在工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。

6.在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。

7.中央空调系统出现紧急故障时，中央空调工应按《中央空调异常情况处置措施》及时排除故障。

8.物业公司中央空调工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。

9.中央空调系统大、中维保后应由外委单位编制《中央空调系统维修调试报告》3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。

10.相关记录:《中央空调值班巡视记录表》、〈中央空调楼层巡视记录表〉

物业辖区中央空调运行管理规程制度：物业辖区供配电系统运行

适配人群	值班电工，楼层水电工，物业机电员	使用场景	电房值守，故障处置，设备维保
编制目的	让电房值班不乱套，设备不出事，人和机器都平平安安。
适用范围	物业电工、电房、发电机、日常巡检和故障处理。
职责分工	值班电工自己干，另一名电工搭把手，主管偶尔来看看。
操作流程	先看懂系统图，两人轮班守着，按时巡检，故障马上动手，停电要提前说。
执行标准	上岗要有证，用《巡检记录表》打钩，按《处置措施》修故障，安全规范一步不跳，记录当天填完。

物业辖区供配电系统的运行管理规程

1.值班人员经培训后必须持有电业部门颁发的上岗证，且必须掌握悬挂在电房的供配电系统运行图。

2.值班电房实行每班2人24小时轮班制度，以便及时排除故障。

3.供配电设备(包括发电机)日常维保按《供配电系统巡检记录表》项目展开工作，以保证设备正常运行。

4.供配电机房按机房各项管理制度进行管理，以符合设备正常运行的需要。

5.供配电系统出现紧急故障时，值班电工应按《供电异常情况处置措施》及时排除故障。

6.值班电工操作过程必须严格遵守《电工安全技术操作规范》，确保人身及设备的安全。

7.大厦的停电、限电、临时用电有明确的审批权限并按规定时间通知用户。具体执行《停电、限电临时用电规定》。

8.物业公司电工负责检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。

9.供配电系统(发电机)大、中维保后，3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。

10.相关记录:《值班电工巡视记录表》《楼层水电工巡视记录表》

物业辖区中央空调运行管理规程制度：物业辖区给排水系统运行

适配人群	检修水工，外委维保人员，水质监督员	使用场景	二次供水管理，汛期排水保障，水泵房运维
编制目的	让给排水系统别出问题，水能正常供上，排水也顺畅，不淹车库和设备房。
适用范围	物业的检修水工、水泵房、二次供水水箱水池、排污管道。
职责分工	检修水工自己干，卫生防疫队来清洗消毒，外委单位干活时水工盯着，主管偶尔看看。
操作流程	每天巡检填表、水箱周围清干净、每年洗两次水箱、定期通排污管、故障马上修、停水提前通知用户。
执行标准	用《巡视记录表》记，水池边不能有垃圾污水，清洗得找有资质的队伍，排污管要通到底，修故障不能超2小时，记录三天内归档。

物业辖区给排水系统运行管理规程1.给排水设备的日常维保按《楼层水电工巡视记录表》项目展开工作，以保证设备正常运行。

2. 检修水工对二次供水系统和水箱、水池等供水附属设施严格管理，防止二次污染。

水池、水箱周围无污染隐患。

3. 每年2次请卫生防疫等专业队伍进行检验、清洗、消毒工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。

4. 定期清洗排污系统，保证排污系统通畅。

做到汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生。

5. 给排水系统出现紧急故障时，检修水工应按《给排水系统应急处理措施》及时排除故障，做到无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。

6. 建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

7. 得到停水、限水通知，应尽快通知用户，以便用户提前做好准备。

8. 水泵房按《水泵房管理制度》进行管理，以符合设备正常运行的需要。

9. 物业公司检修水工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。

10.维保后，3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。

11.相关记录:〈楼层水电工巡视记录表》

物业辖区中央空调运行管理规程制度：物业辖区设备

适配人群	机电主管，运行维修员，工程部技术人员	使用场景	新接管小区，设备验收，运行维护
编制目的	让设备有人管、有账记、坏了一定修，不乱用不瞎修，保证小区机器能转。
适用范围	物业工程部、各管理处机电主管和维修工，管水电机械这些。
职责分工	工程部定规矩出方案，管理处机电主管带头干，维修工动手做，主管每周查一遍。
操作流程	先挂设备卡写清楚编号参数，再建台账录名字厂家，接着按制度保养记录，坏了马上修，零件换完要登记。
执行标准	设备卡必须整机挂着，台账手写或打字都行但不能漏项，保养按表格时间来，维修单要签字才生效，记录当天写完不拖拉。

物业辖区设备管理规程(十七)

一、职责

1、设备由开发商负责订货安装，工程部按物业验收规定参与设备的验收。

2、工程部全面负责公司设备的监督管理工作，建立公司汇总的设备台帐。负责编写设备运行、维护、保养制度，设备运行操作规程，并对管理处提供技术指导;负责审核各管理处的设备大、中修计划，并组织安排管理处无法完成的维修工作，及外委维修设备、维修合同的管理。

3、管理处机电主管负责本管理处设备运行维修管理。负责本管理处设备台帐、配件、材料的采购计划的编制，及设备资料收集保管;负责运行维修组工作的周检。

4、管理处运行维修人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并作好标识及记录。

二、实施程序

1、接管设备的验收

工程部会同管理处对新接管小区的设备的验收。

2、设备的标识、建帐和资料管理

1)设备的标识

管理处机电主管负责所有设备实现整机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术参数、责任人、运行状况及注明附属设备(必要时)等。

2)设备的建帐

a.管理处机电主管负责建立本管理处的《机电设备台帐》，台帐内容包括:设备名称、编号、型号、生产厂家、技术参数、保养人等。

b.各管理处设备运行、保养、维修的原始记录，由该管理处机电主管负责收集、整理并归入各设备的单机档案。

c.公司工程部负责汇总建立公司总的《机电设备台帐》

3)设备资料的管理

a.各管理处机电设备台帐及单机档案材料由该管理处机电主管管理。

b.公司总的《机电设备台帐》及设备技术资料由工程部兼职资料员管理。

c.设备资料应存放有序，标识清楚。

3、设备的运行、维护、保养

1)管理处运行维修组人员遵照《水电、机械设备运行维护保养制度》、《设备运行维护值班记录》、《企业电工安全规程》及设备操作管理规程的要求做好运行、维护、保养工作，并做好相应的记录。

2)各管理处机电主管是运行维修组的直接领导。负责拟制设备检查保养计划表，组织落实设备运行维护保养工作;负责督查该组成员做好各项记录;负责设备运行维护工作的周检。

4、设备的维修

1)发现设备损坏，机电主管要组织人员进行维修，对于重大维修公司应派专业技术人员进行指导。

2)对专业要求较高的某些设备及管理处解决不了的故障需要外委维修的，由机电主管填写《物业维修单》，经管理处主任审核，报请主管副总经理批准后由工程部执行。维修结束后，由工程部和管理处共同组织验收。

3)外委维修单位维修过程中更换零部件须经管理处机电主管签证，更换价格在1000元以上的零件还须工程部认可。

4)维修人员须做好维修及更换零件的记录，该记录经管理处机电主管整理，归入设备单机档案。

5、维修零备件及材料的请购

1)正常情况下按公司物品采购控制程序办理。

2)急修抢修情况下，须先行购买急用的零件材料时，费用1000元以下的，由管理处主任斟定;1000元以上的由管理处主任请示公司主管副总经理后购买，事后再补办相关手续。

6、设备的报废

因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由管理处提出、工程部复核、公司总经理签署意见、提交业主委员讨论通过后，始得报废并除帐。

物业辖区中央空调运行管理规程制度：物业辖区水泵站运行

适配人群	水泵房值班员，给排水运维工，物业设施技工	使用场景	水泵房巡检，消防供水保障，生活用水调度
编制目的	让水泵站运行不出乱子，防止停水、漏水、烧电机这些事发生，保障大家用水安全。
适用范围	物业水泵房值班员，日常管水泵、水池、阀门的人。
职责分工	值班员自己动手干，班长偶尔来查，工程主管负责盯结果。
操作流程	每月试开备用泵2-3分钟，每天盘泵轴一圈半，看表听声摸温度，调水位查填料。
执行标准	盘车要转够5400，填料滴水每分钟10~20滴，机油发白就换，水池半年必须洗一次，记录全写在值班表上。

物业辖区水泵站运行管理规程

一、备用水泵的管理

1、所有备用泵，每月应进行一次预防性运行，也可利用倒换水泵进行预防性运行，运行时间约为2-3分钟，每次预运行均记录在《水泵房(站)值班记录表》的记事栏上。

2、所有备用泵，每天应盘车一次以上，使泵轴转动5400。

二、水泵运行中的管理事项

1、根据区内用水变化情况和消防时的实际需要，随时调整水泵的运行，做到安全，经济运行。

2、按规定时间巡视泵房，仔细观察有关的仪表、指示灯及水泵运行是否正常，发现情况及时处理。

3、随时注意水泵及电机的温升。

4、随时注意水泵填料函漏水要适中，保证有水滴出。每分钟10~20滴为宜，渗出量不能太大，如渗出量太大，应适当压紧填料。

5、用机油润滑的水泵，应经常检查油位和油质，油不足应加油，油质变白要更换，更换机油和油质记录在记录表的记事栏上。

三、蓄水池运行管理

1、蓄水池是要害部位，未经允许不得在水池区内活动和进入池内。

2、池区内应保持清洁，不得堆放垃圾。

3、水池上人孔盖应加锁并经常检查。

4、水池进水阀应经常检查，如失灵应及时查明原因，排除故障或通知检修，进水阀应经常轮换使用，保证阀门灵活。

5、要经常注意水池水位变化，特别注意低水位和溢水水位，防止产生溢水和水泵抽空现象。

6、水池每半年至少清洗一次，清洗时应遵守有关规定，并认真填写好《水池水箱清洗记录》。

物业辖区中央空调运行管理规程制度：物业辖区防火

适配人群	保安主管，义务消防员，安全检查员，消防设备管理员，动火监护人，隐患整改责任人	使用场景	小区防火管理，消防演习筹备，动火作业审批，隐患整改跟踪，疏散通道维护，消防培训实施
编制目的	为了不让小区着火，保护住户不受伤、不丢东西。
适用范围	小区里所有保安和管消防的人。
职责分工	保安主管自己干主要活，其他保安帮忙，管理公司经理盯着看。
操作流程	每年12月定计划、搞培训、审动火申请、查隐患、管器材、保通道通。
执行标准	计划要写清楚时间地点内容，培训要有签到记录，动火必须现场盯，隐患要填表交人，器材每月查一次，通道不能堆东西挡路。

物业辖区防火管理规程

1. 目的

建立行之有效的消防安全管理体系，保证小区内用户的生命和财产安全。

2. 适用范围

小区辖区内防火工作。

3. 职责

保安主管负责消防培训，制定演习方案，检查整改工作。

4.工作程序

a.保安主管每年12月制定下一年度(消防演习计划以及消防演练方案)，并对义务消防人员进行消防演习培训。

b.每年12月制定下一年度《消防知识培训计划》，按时制定《消防培训方案》。

c.负责《临时作业动火申请表》的审核，并监护动火作业。

d.担任小区安全检查员，发现消防隐患，制止违章作业，填写《安全生产与卫生月报表》交管理公司经理、公司安全主任;如发现火警隐患，填写《消防检查整改通知单》交有关用户，限期整改。

e.管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材核装置处于良好状态，防火疏散通道保持畅通。

f.批准《消防演练计划》、、《消防演练方案》。

物业辖区中央空调运行管理规程制度：物业辖区停车场(库)

适配人群	车管员，收费员，保安班长	使用场景	地下车库，地面车场，车辆出入
编制目的	让停车场里车停得整齐，设备不出事，车子不丢不坏，大家进出安心。
适用范围	物业管的停车场和地下车库。
职责分工	收费员收钱放行，车管员指挥停车看车记事，保安班长盯着整个过程。
操作流程	车辆进库指路停好、半小时查车况、出库核对人车、地面车场指挥行车、每天收钱交账。
执行标准	指路要快，查车要细，漏油漏水马上喊车主，灭火器每周看一遍，收钱按票来，卡号车牌必须对得上，危险品车不让进。

物业辖区停车场(库)管理规程

(1)目的确保停车场(库)内的设备、设施和停放车辆的安全，保证车场(库)内整齐有序。

(2)适用范围辖工停车场(库)。

(3)职责

①车场收费员负责按规定标准收取驶出车辆的车位有偿使用费，照卡(票)放行。

②车管员负责指挥车辆整齐停放、存放、监护和进出记录。

③带班保安班长负责车场管理的监督、指导。

(4)引用文件

①《深圳市居民住宅区机动车保管站(场)管理规定(试行)》

②《关于加强市机动车停车场管理的联合通告》

③《停车场建设和管理暂行规定》

(5)工作程序

①停车场(库)管理停车场(库)设保安岗，实行24小时三班倒工作制。

②地下车库:

a、车辆进库:

a)当有车辆驶进地下车库时，应迅速指引车辆慢行，安全地停放在指定的车位上，没有固定车位的车辆不得让其停放于固定车位上。

b)提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。

b、巡视:

a)每半小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主，并在《停车场(库)值班记录》上做好记录，同时报告班长处理。

b)清点车库内车辆，随时和收费亭及地面车管理员取得联系，以核对车辆数量，确保安全。

c)发现无关人员或可疑人员到车库要及时令其离开，若有紧急情况按有关规定进行处理;

d)严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故的发生。

e)每班至少检查一次防火卷帘门、消防栓和灭火器等消防(或者防盗)设施，发现异常情况，在《停车场(库)值班记录》上做好记录并及时上报，立即处理。

f)禁止司机(车主)用消防水源洗车，经劝阻不听者按有关规定处理。

g)协助清洁工维护好车库内清洁卫生，保持车库整洁。

c、车辆出库:

当有车辆出库时，应仔细核对出场之车辆和驾驶员(车主);若对出场之车辆和驾驶员有疑问时，应立即到车挡前面向司机敬礼，再有礼貌地盘问;若是车主的亲友(和车主联系认可)，并有驾驶证应放行;若盘问时发现有问题，应立即扣留车辆，并及时通知班长和巡逻保安，机警地做好应对准备，以防不法分子盗车行凶。

③地面车场:

a、指挥进入车辆慢行，按规定行驶方向前行，停放于适当的位置，使车场车辆停放整齐。

b、认真指挥车辆出入停车场。

c、随时巡检地面车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象时，应及时通知车主，并做好记录。

d、发现无关人员或可疑人员在车场闲逛时，应劝其离开，若有紧急情况应及时处理并做好记录。

e、协助清洁工人做好地面的清洁工作。

④停车场收费

a、每天夜班下班前，将停车场设备卫生、收费亭卫生打扫干净。

b、各班人员接班后，指导进入大厦车辆按票进入，在车辆离开车场时做好收费工作。对使用"时租车票"的车辆，按规定标准收费，并收回"时租车票"，妥善保管。

c、每天早班下班后，将当天收入缴交管理处财务部。

d、对月租持卡业主要核对卡号与车牌相符，禁止一卡多用，禁止无车辆驶入时刷卡或按"时租车票"，禁止无证车辆驶出时在出口刷卡。

e、留意进入大厦车场的车辆情况，对带有危险品车辆禁止进入车场。

f、如有特殊情况，及时报有关部门。

(6)相关记录

《停车场(库)交接班记录》

物业辖区中央空调运行管理规程制度：物业辖区设备更新改造和大修

适配人群	设施设备管理员，工程技术人员，维修中心人员	使用场景	设备改造，大修作业，更新决策
编制目的	让设备更新改造和大修不乱来，保证修完后业主能用得顺心、住得安心。
适用范围	物业管的电梯、水泵、配电箱这些老设备，还有要动大手术的维修活儿。
职责分工	设施设备部提想法，工程部拿主意管全程，维修中心动手干，总经理拍板，业主委员会有时要签字。
操作流程	先申请再鉴定，写方案送审，找人干活前得签合同，干完必须验收，签字单子不能少。
执行标准	改设备得用靠谱的新技术，修完要试运行一周不罢工，验收单上三方都得亲笔签，合同里写清保质期和责任。

物业辖区设备更新改造和大修管理规程

1目的

对设备的更新改造和大修进行控制，确保其满足业主的需要。

2适用范围

适用于公司管辖范围内设备的更新改造和大修。

3引用标准和文件

3.1iso9001:2000《质量管理体系要求》

3.2《质量手册》

4职责

4.1设施设备管理部门负责所辖设备的更新改造。

4.2工程技术部负责设备更新改造、大修的管理。

4.3维修中心负责设备更新改造的实施。

5程序要求

5.1流程图(附后)

5.2设备的改造

5.2.1设备改造必须符合一定条件

符合下列条件之一的可考虑改造:

a)技术水平陈旧落后，已不能满足正常运行的需要;

b)设备的原设计和安装中存在缺陷;

c)设备有形磨损严重，但在经济上不宜更新;

d)设备屡屡发生故障或事故，存在较严重的不安全因素，但在经济上不宜更新;

e)业主委员会要求进行改造的。

5.2.2设备改造的原则

设备改造须遵守如下原则:

a)符合实际情况和运行需要，采用的技术要先进但更要适用;

b)制定改造方案时，采用的新工艺、新技术要有充分的把握。

5.2.3设备改造程序

5.2.3.1管理部门提出改造申请，由工程技术部鉴定后，报总经理批准。

5.2.3.2工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案，送财务部审核后交总经理批准。

5.2.3.3产权属于业主的，或需要动用维修基金的应报告业主委员会，并征得其书面同意。

5.2.3.4维修中心负责实施改造方案，改造方案既可由维修中心独立完成，也可委托专业单位完成。

5.2.3.5改造方案委托给专业单位实施的，维修中心须派技术人员监督检查质量和工作进度。

5.2.3.6改造完成后，由工程部会同管理部门、维修中心进行验收，填写"维修验收单"，如由专业单位实施的，则收双方签字认可，施工单位应在保质期内承担相应责任。

5.3设备的更新

5.3.1设备更新须符合一定条件

符合下列条件之一的可考虑进行更新:

a)经多次大修，技术性能达不到要求，无法保证正常运行的;

b)技术性能落后，经济效果很差的;

c)通过修理、改造虽能恢复性能但不经济的;

d)耗能大或污染环境严重的，进行改造又不经济的;

e)不能满足小区正常的生活需要的。

5.3.2设备更新程序

5.3.2.1管理部门提出更新申请，送工程部鉴定后，报总经理批准。如产权属于业主的，则应经过业主委员会批准。

5.3.2.2设备的采购(参照《设备购置规程》)

5.3.2.3原有设备的报废(参照《设备报废规程》)

5.4大修

5.4.1设备的大修应列入设施设备年度维修保养计划，一般由专业单位实施。

5.4.2大修由工程部统一与专业单位拟定相关合同，报总经理批准。需动用维修基金的，应获得业主委员会批准。

5.4.3设备委托维修合同

设备委托合同中应包含以下内容:

a)所维修设备的编号、名称、型号、规格、数量;

b)维修工作地点;

c)维修的形式、内容和具体要求;

d)委托方应提供的条件及配合事项;

e)承修方应承担的责任;

f)维修费用的计算及付款方法;

g)给收标准和方法;

h)合同违约责任;

i)双方发生争议事项的解决办法;

j)质量保证期限。

5.4.4在维修实施过程中，公司应按合同规定做好协助工作，同时，工程技术部应督派技术人员监督、检查修理质量及进度，如发现问题，应立即向承修方提出，并要求其立即纠正。

5.4.5公司内部应做好有关部门的协调配合工作，以保证维修工作的顺利进行。

5.4.6修理完工后，工程部应会同维修中心、管理部门进行质量验收，填写"维修验收单"，并由双方签字认可。

5.4.7在以后使用中发现问题应按合同规定处理。

6记录

维修验收单(附图1、2)

物业辖区中央空调运行管理规程制度：物业辖区设备

适配人群	维修技工，空调操作员，消防泵巡检员	使用场景	设备抢修，空调运行，消防泵试验
编制目的	让公共设备一直好用，别坏掉，干活效率高，服务不掉链子。
适用范围	物业管的公共设备，比如空调、水泵、风机盘管这些。
职责分工	维修工动手干，主管发指令签字，领班或值班人临时做主，文员收记录表。
操作流程	先挂牌再修电，填单子写清楚，修完摘牌填时间，定期查压力电流温度，滤网按时洗。
执行标准	挂牌单要夹在牌子上，手摸无灰印，机台干净无漏点，压力电流填准，滤网两周洗一次大堂的，电动工具用前查绝缘，手套必须戴。

物业辖区设备管理规程(七)

一、目的:通过对物业公共设备、设施的管理，使所有公共设备、设施在使用中保证完好状态，使设备在工作中保持最大效率，满足服务的要求。

二、适用范围:本公司物业管理权限内的公共设备、设施。

三、内容

1、设备检修管理制度

1)设备检修申办制度

2)根据工程维修部年度月度工作计划对各自职责区域内的设备进行维修保养，先填写维修任务单，填写所维修检修内容，在规定时间完成检修工作后，由维修工填写实际工作记录和维修所用的材料配件的规格数量。

3)临时紧急设备维修，抢修由工程维修部主管到场签发维修工作任务单，检修完成后由检修人员填写实际工作记录，和所用配件、数量、规格、检修时间。

2、设备安全管理制度

1)设备检修(故障抢修)挂牌制度

⑴ 挂牌:凡工程维修部员工在设备检修抢修前，应切断电源，执行挂牌作业。挂警示牌前应填写"浙江z物业工程维修部设备检修(故障抢修)挂牌单"一式两份，将该挂牌单用夹子夹在所挂警示牌上(遇紧急情况可以先挂牌后填单)，挂牌单上注明挂牌时间、原因、设备编号、挂牌人姓名，并由发令人签名，日班由工程维修部主管发令，如主管不在由领班发令，中夜班由正值班人发令。

⑵摘牌:当检修、抢修工作完毕后应及时摘除所挂警示牌，摘牌人应在挂牌单上填写摘牌时间、摘牌人姓名、发令人签名。挂牌单一份由摘牌人保存，一份交由工程维修部保存。

⑶设备的标识:a.所有设备实现单机挂(粘)标识牌，标识各设备的名称、编号、该设备的运行状况，使每台设备受控。

b.阀门类的标识牌(on 绿色┃)为开启，(off 红色○)为关闭，各类阀门使用情况变换应及时改变所挂受控状态牌。

3、设备定期检查试验制度

1)空调冷水机组:空调冷水机组使用期间每小时检查一次，由空调操作人员负责检查并填写冷冻站运行记录表，记录冷凝压力、冷凝温度、蒸发压力、蒸发温度、油温、油压、供水温度、回水温度、回水压力、电流、开机停机时间，每天记录表由空调领班审核后交工程维修部文员装订成册保管备查。空调冷水机组停机期间每日搞一次清洁保养工作，做到机台、地面无积尘，手摸无手印，每天检查有无泄露点。

2)消防水泵:消防用自喷淋泵、消火栓泵，每月进行一次试验运转，试验运行时将控制开关打到手动位置，然后启动水泵，检查压力表压力，检查电流，当检查正常后将控制开关复位到自动状态，然后通知保安部，由保安部通知消防控制中心自动启动各消防泵，并和保安部作好试验运行记录，由试验负责人签名。

3)空调风机盘管:空调风机盘管每年夏季前4月份、冬季前11月份对所有业主室内进行两次滤网清洗，以保证空调风机盘管的正常运行;清洗滤网同时检查风叶振动情况，发现异常当即处理，并由检查人员填写维修任务单，工程维修部主管分楼层抽查清洗质量，一楼大堂空调风机盘管滤网每两周清洗一次。

4)其他设备试验:其他设备试验根据工程维修部年度月度工作计划实施(详见工程维修部年度月度工作计划表)。

4、设备检查、评审

1)工程维修部经理、主管对本公司管理权限内的设备进行不定期抽检，包括月检、周检。

2)每日审核冷冻站运行记录表、热力运行记录表、水泵房运行记录表、工程维修部综合日报表。

3)每月检评工程维修部月度计划完成情况。

5、工具管理制度

1)工具分个人工具和公用工具。个人工具由维修人员个人保管，工程维修部登记注册规格、数量、型号，工程维修部主管每年分两次抽检其完好程度、是否缺损，缺少一件，由使用保管人员按使用期限折价赔偿，公用工具借用期间不按操作规程使用造成损坏，由借用人修复，修理费用由借用人酌情赔偿。

2)公用工具由工程维修部内勤人员保管，维修设备时由维修人填写借用单，写明规格、数量、型号、借用日期。

3)公用工具分电动工具和大型维修工具两类。

4)电动工具包括电锤、冲击电钻、手枪电钻、台钻、砂轮机、砂轮切割机、角向磨光机、电动曲线锯、电焊机，电动工具使用时应根据该工具的使用说明要求使用，使用时应检查绝缘性能是否良好、电源插头接线牢靠，使用人应戴绝缘手套操作电动工具，电动工具使用完毕须将外表擦洗干净。归还保管人员后，应在借用单上填写归还日期、归还人员签名。

5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm 管子钳、900mm管子钳、1号管子台虎钳、450mm活扳手、2吨手拉葫芦、14p八角锤，大型工具使用应按该工具使用要领进行，榔头使用前须检查榔头柄装配是否松动，倒锲有否装好，以防使用中榔头脱柄伤人;手拉葫芦和重型套筒扳手使用后应将表面擦洗干净，并涂一层保护油膜。所有大型工具使用完毕后应及时交还保管人员，并在借用单上填写归还日期、归还人签名.

6、设备润滑

1)泵类设备用3#锂基脂润滑运行，运行泵每月加注一次，季节用泵三月加注一次。

2)防火卷帘门每半年加注25#机油一次。

3)制冷机第一次运行5000小时更换york-c号油一次，以后每运行两万小时更换冷冻机油。

4)空气压缩机每年更换空压机油一次。

5)每次更换和加油由维修人员填写设备加油(换油)记录表，注写加油(换油)设备规格、型号、所加油(换油)规格、数量、日期。

6)工程维修部主管负责抽检加油(换油)情况每季度进行一次，并作检查评审。

7、能源管理制度

1)执行上级能源部门对用水、用电、用热的有关规定使用。

2)合理安排外围霓虹灯的开关时间和外围路灯的照明时间，可用电脑控制的设施全部由电脑程序控制，暂不能用电脑程序控制的由中夜班值班人员控制。

3)坚决杜绝"跑、冒、滴、漏"现象，汽车冲洗设专用水表。

4)严禁在大厦内使用碘钨灯、电热杯、速热器、电炉等电热器具。