z物业公共管理规程（优选10篇）

z物业公共管理规程

1.房屋公用部位维修管理规定

1.1房屋公共部位包括大厅、走道、楼梯道、梯面、电梯间及房屋的毗领部分。

1.2环卫部每天对房屋公共部位进行清洁，保证无灰尘、杂物。

1.3物业部责任区管理员定时对公用部位墙壁、地砖等进行巡查，地砖坏了及时填写维修单转工程部处理，墙壁较脏的，由物业部主任组织统计，报管理处经理，由管理处经理统一安排粉刷。

1.4对公用给、排管道，平时巡查发现问题及时处理，避免重大损失。

1.5对公用梁、柱、承重墙定期检查，按照管理处制定的维修计划执行。

1.6公用部位的维修以栋别统计，建立专项台帐，由房屋的本体维修基金支付。

1.7房屋周围道路及公用设施、设备维修由工程部计划执行。

2.楼宇及修缮管理规定

为保持楼宇的完好美观，使业户享有宁静舒适的生活环境，特订立本规定。

2.1房屋自交付使用时起(以竣工验收日为准)，根据有关规定，保修期内凡因施工原因引起的质量问题(不包括人为损坏)，由发展::商负责，物业管理公司可代为用户进行联系。

2.2由于属自然灾害、自然损耗或用户使用不当所致的质量问题需要维修，不在保修范围内，物业管理公司将尽力为用户提供有偿服务。

2.3保修期之后的日常房屋维修，根据深圳市的有关规定。用户室内部分费用由用户负责，公用部分费用由物业管理公司和全体业主负责。

2.4房屋公共部位凡属人为损坏的，由损坏者负责修复，并承担有关费用。

2.5用户对其购、租的楼宇拥有使用权，物业管理公司受开发商委托，对楼宇的所有主要结构、公共场所及设施，行使管理权。

2.6任何用户均不得私自改变物业的用途， 物业外观应完好、整洁、不得妨碍市容和观瞻，不允许封闭空中花园和外阳台用户不得自行封闭，允许封闭的内阳台应统一有序。

2.7用户如对室内进行装修，应严格遵守装修管理的一切规定。

2.8大厦/小区之任何地方均不得涂画或张贴广告，违者应负担清洗、粉刷费用。如属小孩所为，应由家长负责。

2.9楼宇内公共地方，不得摆放家具、货物或其他物品。

2.10严禁往楼下倾倒污水、抛弃垃圾、杂物、以免伤及他人或影响卫生，教育小孩在共公场所不得随地大小便。否则，按规定处罚。

2.11切莫把垃圾等杂物投入厕所或下水道。如因使用不当而导致堵塞或损坏，用户应负全部修理费用。

2.12严禁饲养犬类、家畜、家禽和在户门外烧香拜神，悬挂迷信物品。违者按规定处罚。

2.13楼宇内严禁收藏或拥有任何危险品(如枪支、弹药、汽油及有害液体或气体等)，以保护全体用户的安全。

2.14为使本大厦经常保持整洁卫生，严禁所有人员随地吐痰、乱丢纸屑、烟头、果皮以及瓜壳，违者按规定罚款。

2.15用户须按期缴交各项管理费和水、电、气的使用费用。

3.安全使用水、电、气管理规定

为保证用户的人身安全、生活舒适，根据省、市有关规定，并结合大厦/小区的实际情况，对水电气的使用做如下规定:

3.1用户在进驻之前，必须向物业管理公司及相关供应单位提出申请，办好有关手续后，方可供应水、电、气，并自觉接受管理部门的管理与监督。

3.2用户在搬迁、装修::或使用过程中，若要对自用物业的有关管线作出必要的更改或移动时，请先向物业管理处或相关专业单位提出申请，经审批同意后方可进行施工。否则，由此造成的后果将由用户自己承担。

3.3若用户在使用过程中发现自己的水、电、气表读数确实不准时，可向物业管理公司工程部或有关专业单位提出修理、校验或更换的申请;另外，若用户认为原来的电表容量不够而需要增容时，必须向物业管理处工程部提出申请，经审查合格并交增容费后方可给予更换。

3.4任何单位或个人不得绕越水表、电表、煤气表而使用水、电、气，否则除当场停止供应外，均按规定给予处罚。

3.5不得私自接驳、乱拉电源，不得随意扳动配电箱，转动电表，一经发现，处以重罚，若造成事故，应负全部责任。

3.6用户在使用水、电、气过程中，应时刻注意使用安全、操作规范，装修电工应持证上岗，按章操作，不得使用超负荷的电热丝、电热炉等器件。物业内应保障有良好的通风设备。若遇有问题，请马上与物业管理处联系。并请教育好自的小孩，不要随便去玩弄有关设备或设施。

3.7提倡节约、珍惜能源，用户在使用水、电、气的过程中还应注意日常生活的保养与爱护。

3.8按时交纳用水、用电、用气的费用，超过规定期限加收滞纳金。

4.消防管理规定

为了加强本大厦的消防管理工作，保护公共财产和广大用户的生命财产安全，根据《中华人民共和国消防法》和贵阳市有关消防规定，结合本大厦的实际情况制订以下管理规定:

4.1管理处应与客户建立防火安全检查责任制，具体形式是与之签订"《区域防火责任书》，具体内容如下:根据《中华人民共和国消防法》，为保障大厦财产和人员的生命安全，管理处(下称甲方)特同大厦/小区内各公司负责人(下称乙方)签订:"区域防火安全责任书"，具体条款如下:

4.1.1认真贯彻执行《中华人民共和国消防法》和地方政府关于消防工作的批示和法规，协助并配合甲方做好消防管理工作。

4.1.2把安全防火纳入本公司的日常工作，经常对员工进行防火教育，增强员工防火意识。

4.1.3进行经常性防火安全检查，及时发现并消除火险隐患。

4.1.4发生火灾，带领员工积极扑救，并协助有关部门调查火灾事故原因。

4.1.5如乙方违反《中华人民共和国消防法》及地方政府关于消防工作的批示和法规，视情节轻重依法给予乙方经济处罚。如发生火情、火灾等事故造成严重后果的，交公安机关依法处理。

4.1.6本责任书一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字日期起生效，至重新签定为止。

4.2消防工作要贯彻"预防为主，防消结合"的方针，物业管理公司全体人员均为义务消防员。客户为自然消防责任人。

4.3楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在设立禁令的通道上停放车辆。

4.4不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯走道和出口的安全疏散指示的事故照明设施。

4.5本物业内的餐饮企业必须安全使用燃气，燃气炉要经常保持清洁，切勿留有油渍;烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育孩子不要玩火。

4.6遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器以免发生事故。

4.7客户进行室内装修，须向物业管理公司提出书面申请，批准后方可动工。需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路，装修材料应采用阻燃材料。

4.8大厦/小区内消防系统的所有设备均不得随意改动和拆装。

4.9发生火警，应立即告知物业管理公司指挥中心或拔打"119"报警电话，并关闭电闸，迅速离开住所。

4.10根据市消防管理暂行规定，有下列情形之一的，根据情况，处以直接责任人一百元至二千元罚款，经报请有关部门批准，可并处行政拘留。

4.10.1占用或封堵楼梯，走道或安全疏散出口的;

4.10.2封闭或损坏安全疏通指示，事故照明设施或消防栓的;

4.10.3不按规定使用液化燃气的;

4.10.4乱拉、乱接电器线路的;

4.10.5擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。

4.11有下列情形之一的。责令停止作业，并分别情况，处以直接责任人二百元至五百元罚款，由此人为造成事故及经济损失，肇事单位和个人要负责赔偿，情节严重者要负法律责任。

4.11.1未办理申请报批手续即进行室内装修的。

4.11.2室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的。

4.11.3烧焊、用火、用电无证作业，防火安全保障措施不落实的。

4.12各用户必须服从消防机关和管理人员有关消防方面管理，刁难辱骂或以暴力威胁等妨碍消防监督工作人员依法执行职责的，分别情况，处以直接责任人三百至五百元罚款，经报告有关部门批准，可并处以行政拘留，直至依法追究刑事责任。

5.环境管理规定

为创造优雅环境，搞好绿化工作，保持大厦/小区的清洁，使用户享有优雅舒适的工作生活环境，特制定本规定:

5.1本物业的环境卫生由物业管理公司按照国家颁布的有关法令和《贵阳市市容和环境卫生管理条例》具体实施管理，并密切配合环卫、环保、卫生防疫部门和居民委员会协同工作。

5.2物业管理公司采用各种形式开展环境卫生宣传工作，使用户树立人人爱清洁，个个讲卫生的良好风气。

5.3客户是环境受益人，人人都有权利和义务爱护本物业内的花草、树木和

清洁卫生。要求做到:

5.3.1客户要到指定的楼层垃圾桶清倒垃圾，严禁乱倒乱抛。

5.3.2不得随地吐痰、乱丢纸屑、烟头、果皮及其他污秽之物，不得向室外或绿化地泼污水和丢抛果皮、垃圾等，严禁损坏园林小品及花坛。

5.3.3禁止把垃圾、碎布、胶袋、卫生巾等不溶物投入厕所或下水道。避免因使用不当，造成管道堵塞。

5.3.4室内力争做到门窗干净，无蛛网、积尘、家具整洁。

5.3.5保持公共楼梯走道整洁，不得在公共走廊过道堆放车辆、杂物。

5.3.6不准在大厦公共区域摆佛堂，烧香拜神等。

5.3.7不准大厦内饲养三鸟和牲畜。

5.3.8本物业内任何公共地方均不得乱张贴、乱涂画及乱竖指路牌、广告牌，违者负责清除并承担粉刷费用。如属儿童所为，由家长承担责任。

5.3.9不得攀折花木、剥树皮、摘花果，在树木上扎铁丝、打钉等。

5.3.10行人和车辆不得通过和跨越绿化带，不得损坏绿篱栅栏。

5.3.11不得在绿化带内追逐嬉闹。

5.3.12凡违反上述规定行为者，物业管理公司有权给予劝导、教育，或在公共场所公布其违规行为。

6.物品搬迁管理规定

6.1目的

规范物品放行管理，保障小区(大厦)客户财产安全和公司利益不受损失。

6.2适用范围

适用于本物业公司对物品的出门管理。

6.3职责

6.3.1物业部负责审查签发《物品放行条》。

6.3.2保安部负责按《物品放行条》检查、核对搬出物品的品种和数量，并回收放行单据。

6.4工作程序

6.4.1凡客户大件，如沙发、办公桌椅、文件柜、电脑、复印机(配件)、保险柜及其他贵重物品等，需搬出大厦/小区或大型搬迁，必须到管理处办理"物品放行条"。该放行条需有(业主)客户单位公章或负责人签名，并经客户服务部审核认为可以放行后，加盖部门印章方为有效，有效期限当天。其他任何部门及人员不得擅自批准放行。

6.4.2贵重小物品或自营商品等，如需带出大厦，则只需客户单位的放行证明即可。

6.4.3客户随身携带物品可走客梯，其他物品必须走消防(货)梯。中午11:30~13:00为消防(货)梯禁运货物的时段。

6.4.4安管部要仔细检查核对客户搬出物品的数量及种类等。对《物品出入放行条》，保安部不仅要仔细核对物品范围及数量，而且要按发出数全部收回，此项指标将是对安管部的考核内容之一。客户出据的::物品放行证明，保安部要核查经手人的有效放行证件，并留存证件号。

6.4.5保安负责将回收的放行条，于次月交客户服务部核对，由客户服务部编号并存档。若客户办理的该出门条因故暂未使用，客户服务部与保安部要注意衔接，并与客户取得联系。

6.5控制流程图(略)

7.公共区域管理工作规程

7.1目的

为了规范对公共场所的管理，保持良好的公共环境。

7.2适用范围

适用于物业管理公司对公共场所的管理。

7.3职责

7.3.1管理处经理负责贯彻实施本规程。

7.3.2客户部主任和物业管理员负责对本规程的过程控制和监督实施。

7.3.3本物业用户和物业管理公司各部门负责具体执行本规程。

7.4公共区域的管理

7.4.1公共场所主要是指:外墙、天台(天台花园)-、走道、楼梯、连廊、大厅、电梯厅、道路、停车棚、停车场、宣传栏、池、井、沟、渠等。

7.4.2公共场所管理的主要内容是指:对外墙、天台(天台花园)、走道、楼梯、连廊、大厅、电梯厅、道路、停车棚、停车场、宣传栏、池、井、沟、渠、标示牌、广告牌等方面的管理。

7.4.3公共场所的日常管理

1)由客户服务部安排客户管理员对公共场所进行管理，客户管理员必须每天对公共场所进行巡视检查一次，并将检查情况及时记录于《公共区域现场巡视表》中，发现问题必须及时处理或汇报。

2)物

业管理员对巡视发现的问题应及时转交相关部门进行处理。同时应及时进行跟踪和检查，直到问题处理合格为止。

3)客户管理员应依据公共场所的使用情况和巡视检查情况分析和总结，提出合理化建议。部门主任应根据使用情况和管理情况及时进行调整和处理。

7.4.4公共场地的使用管理

1)临时使用申请、审批与使用

2)客户因商务需要，而要求使用本物业区域内的公共场地时，则用户可书面申请，附加活动方案，交给客户主任进行审核，经公司领导审批同意后，客户方可按活动方案组织实施。

3)客户必须在客户服务部指定的位置区域内进行活动组织，不得私自扩大或

占用批准范围以外的地方。

4)客户必须在规定的时间内进行使用，因商务需要确需延长时间时必须到物业部办理延续使用手续，经批准同意后，方可继续使用。

7.4.5场地临时使用的装饰布置要求

1)场地临时使用时，要求用户必须装饰整齐、美观大方，符合物业管理的各项管理规定。

2)用户装饰时，不得损坏公共设施。否则，物业管理公司有权要求用户给予适当的赔偿。

3)用户使用完毕后，应及时对使用的场地进行清理，经客户管理人员验收合格后方可办理退还押金手续。

7.5广告牌的管理

7.5.1临时使用申请、审批与使用

1)本物业的用户需要安装广告招牌时，应及时到客户服务部提交书面申请并附广告牌的设置方案，办理广告牌的申请手续。

2)客户管理人员接到用户申请后，应及时交部门主任/主任审核，经公司领导审批同意后，用户方可按照方案组织实施。

3)用户制作、安装广告牌时，必须使用统一的、合格的材料，以保证广告牌的制作和安装质量。

4)用户广告牌在使用期间，必须时时保证广告牌处于完整良好的使用状态，发现损坏后应及时进行维护，不得拖延，否则，物业管理公司有权采取强制措施要求整改。

5)用户使用广告牌到期前一个月，必须及时到客户服务部办理延期手续，客户管理员应提前告之用户，若用户未作回应，则物业管理公司将按照到

期进行处理，客户服务部有权将广告牌租赁给其它用户。

6)若因广告牌的制作质量或安装质量的问题，给物业管理公司或他人造成损失时，由用户承担一切后果。

7.5.2广告牌悬挂规定

1)所有客户均无权私自在本物业内过道、绿化带、外墙壁、屋面、天台和其他场地设立广告招牌。

2)所有商铺招牌只能在所租用的商铺内或门面上悬挂、张贴。

3)任何客户均不得在窗外和玻璃上悬挂、张贴任何招牌及广告。

4)占用门前走道或封堵部分通道(不影响消防，经物业管理公司批准)临时使用的按“公共场所的日常管理”规定收取场地临时使用费。

5)凡违反以上规定内容者，按照违章装修进行处理。除令其拆除、撤销、修补破损、恢复原状外，并处以1000-2000元人民币罚款。

8.环卫工作规程

8.1目的

确保环境清洁卫生、灭虫灭害，为客户创造清洁、卫生、舒适的办公环境。

8.2适用范围

适用本辖区内所有垃圾清运、灭虫灭鼠等环卫工作。

8.3职责

8.3.1客户服务部负责监管公共区域的环境卫生及灭鼠杀虫。

8.4工作要求

8.4.1垃圾清运

垃圾清运必须分类处理(具体分类处理办法见“废弃物管理办法”)，日产日清。

8.4.2小区保洁

客户服务部负责公共区域的环境卫生的监管。

8.4.3灭虫灭鼠工作

1)严禁将任何食物或饮料带入设备房。

2)根据季节状况，及时对环境作消杀工作，客户部管理员进行监督。

3)每月对公共区域、快餐厅、设备房、管井处进行灭虫、灭鼠工作。另根据实际情况，要及时进行灭虫、灭鼠，以确保环境卫生，客户满意。

4)灭虫、灭鼠工作由专业人员操作，但物业管理员都必须认真跟进，并

填写《环境消杀记录表》。

8.4.4客户室内保洁

1)客户若有室内保洁要求，由客户服务部与客户签订室内保洁“有偿服务工作单”，严格按客户要求提供服务。

2)室内保洁服务质量及满意度最终由客户评价。

9.绿化检查监督要求及标准

9.1绿化

9.1.1分包范围

管理处管理区域内的所有花木、草坪、乔木、灌木的养护、修剪、松土、除草、浇水、施肥、杀虫等。

9.1.2管理要求标准

1)草坪修剪整齐、无黄土裸露、无虫害、无鼠害。

2)草木花类定时修剪整齐、美观。

3)必须做好乔木灌木的固根防风工作。

4)绿化带内无枯死株，不缺株少苗。

5)一切花木长势茂盛。

6)浇水:草坪每周浇水二次，如天气干旱时，根据需要增加浇水量。

7)修剪:每月全部修剪一次，冬季根据实际情况进行修剪，基本保证草坪高度在5厘米。

8)施肥:以氮肥为主，结合磷、钾肥和某些微量元素，在修剪后施肥一次，施肥后浇水，保证草坪全年常绿。

9)草坪杂草:每天巡查拔草，每平方米不得多于5棵超过6厘米高的杂草，保证草坪内无砖、石、纸屑等杂物。

10)乔灌木，修剪及时、无枯枝、黄叶、病虫枝、每周浇水二次，每二个月施肥一次，也可根据需要增加施肥次数。

11)根据需要对绿蓠进行松土、施肥、做到无杂草、杂树、修剪平整、圆滑、造型优美，修剪下的枝叶立刻清除。

12)病虫害早防早治，每月杀虫一次，保证无虫害。

13)在绿化工具的操作过程中杜绝伤害事故的发生，如:割伤、磁伤等。

14)在浇灌花木时注意节约用水。

9.1.3花卉租摆管理要求

1)有专业技术人员对所摆花卉每天进行一次养护，按合同要求更换花卉。

2)及时浇水、施肥、修剪、杀虫。

3)保证无黄叶、无枯枝、无脏物、无病虫害。

4)及时更换病弱花卉。

9.2消杀

9.2.1分包范围

管理处管理范围内的地面、空地、停车场、污水井、排水沟、沙井、天井、转换层、单车棚、绿地、商业网::点、化粪池、垃圾中转站，各种沟渠，垃圾桶(池)、地下室、空架层、各种机房、楼层内外公共消防通道、梯道、卫生间、公共宿舍、食堂等，所有辖区内公共部位。

9.2.2管理要求标准

1)每月消杀4次，投鼠药1-2次，根据实际情况增加消杀次数。

2)必须控制老鼠、苍蝇、蟑螂、蚊子的密度，基本保证无“四害出现。

3)对有毒药品严格控制，避免伤害，如:中毒、污染、腐蚀等。

9.3清洁

9.3.1分包范围

管理处管辖范围内的所有保洁工作。

9.3.2管理要求标准

1)道路

①检查方法:每区抽查三处，目视检查，取平均值;

z物业公共管理规程：物业公司项目管理处办公室日常

1.0目的

规范物业管理公司与所辖各物业管理处办公区域的管理工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司及各管理处各部门办公区域的日常管理工作。

3.0职责

3.1.物业公司办公室行政人事部经理与管理处客户服务中心主管负责各部门办公区域的日常管理监督工作。

3.2.办公区域文员负责维护好各部门办公区域与公共区域的日常秩序。

3.3.办公区域内各岗位工作人员负责本岗位的日常管理工作。

4.0程序要点

4.1物品摆放

4.1.1办公区的桌、台、椅、凳均须按规定位置放置，不得随意调整。

4.1.2各岗位员工上班前需检查所属物品是否丢失及损坏，发现丢失或损坏的应及时向部门负责人报告，并采取相应的补救措施，须申领或修理的，按《办公用品管理作业规程》或《报修管理作业规程》办理。

4.1.3上班时应保持桌面基本整洁、有序，不允许摆放与工作无关的其他用品。

4.1.4下班前应将桌面清理干净，办公椅放在办公桌前的恰当位置。

4.1.5办公区域文员及物业服务中心接待人员应在上班前10分钟打开办公区内的照明设备、空调通风设备，检查公共区域物品摆放是否整齐、有序。

4.1.6遇到雨天，物业服务中心接待人员应当在办公区门前显眼位置放置公益伞、防滑设施及标识。

4.2常用办公设备的使用

常用办公设备包括:电脑、打印机、复印机、传真机、电话及其他设备。

4.2.1电脑:

a.经公司指定的电脑操作员即电脑责任人单独使用电脑，其他员工使用电脑须在征得电脑责任人同意方可使用。

b.启动与关闭的一般程序:

--启动电源插座开关;

--启动稳压器开关;

--启动电脑主机开关;

--启动显示器开关(电脑开始正常操作);

--关闭电脑程序:首先在"开始"栏选择"关闭计算机"对话框，用鼠标点击"关闭计算机"，然后按开启程序的反方向操作。

c.电脑应避免频繁的开关程序，暂时不用时，可将电脑转换为休眠状态;

d.正确使用电脑的详细程序按有关电脑操作工具书的指导进行操作。

4.2.2打印机:

a.联机。一般情况下，打印机与电脑连通之后，无须再进行联机;

b.打印机启动与关闭的一般程序:

--启动打印机开关;

--放好所需打印的纸张;

--在电脑对话框进行打印操作;

--关闭程序按启动程序的反方向操作。

c.打印机应避免频繁的开关机操作;

d.正确使用打印机的详细程序按有关打印机操作说明书的指导进行操作;

e.打印文稿须经部门负责人、行政人事部经理或物业服务中心主管批准，在文稿上签字后方可予以打印。

f.打印出的文稿应进行校对。一般情况下由发稿部门/人校对，然后将校对好的文稿经电脑修改后，再进行打印;

g.为节约纸张，文稿未进行校对之前，打印时应使用可以使用的旧纸张或旧文稿的背面打印。

4.2.3复印机:

a.复印机管理人员应在开始上班时接通复印机插座电源;

--开启复印机开关，复印机需自动预热;

--检查复印纸是否放好(可以开始工作);

--复印机管理人员下午下班时关闭复印机开关;

--关闭复印机电源插座;

--正确使用复印机的程序按复印机有关操作说明书进行操作。

b.复印程序:

--所有须复印的文件、资料必须先在《复印记录本》上登记，然后再复印;

--复印页数在3份(含)以上或10页以上的，须部门负责人在《打印复印审批表》上批准签字后，方可复印;

--复印人员做好登记以后，调定复印纸规格及复印的深浅度后，选定复印份数按"开始"键复印;

--复印机管理员检查复印数量及登记记录是否属实，属实的，在《复印记录本》上签名确认;不属实的，将情况汇报办公区域主管人员处理:一般情况下，第一次违规给予口头警告;第二次或以上违规给予书面警告处分;

--如果复印机出错，应将报废纸张数量予以登记。

c.复印机一般情况下每天开机、关机各一次，尽量避免频繁开关;

d.为节约纸张，不重要的复印件应使用可以复印的废纸张背面复印。

4.2.4传真机:

传真机一般情况下保持24小时开机。正确使用传真机的程序按传真机有关操作说明书进行操作。

a.接收传真:

--办公区域文员应注意检查传真纸是否用完及传真机信号是否稳定;

--收到传真件后，由办公区域文员及时将传真件取下，并将传真的有关内容(发送单位、发送人、传真题目、传真时间、接收部门、接收人等)登记在《传真登记表》内;

--10分钟以内通知接收部门/人领取传真件，并要求在《传真登记表》中签收，并注明签收时间。

b.发送传真:

发送传真实行一级审批制度:即部门传真件由部门负责人审批;公司的传真件由公司行政人事部经理审批，内容包括:

--办公区域文员依据传真审批单的内容在《发送传真记录本》上登记，内容包括:发送部门、发送人、传真内容题目、接收单位、接收人、传真号码、要求完成时间等;

--办公区域文员放好传真件并拨通对方传真号码将传真件发送过去;

--办公区域文员应在3分钟之内致电对方确认是否收到传真件，直至对方收到为止，然后将实际发送的时间登记在《发送传真记录表》内。

c.传真机的正确使用程序按传真机有关操作说明书进行操作。

4.2.5电话:

正确使用电话机的程序按电话机有关操作说明书进行操作。

a.为有效控制电话费，一般情况下，电话应设定限制呼出功能;

b.除总经理批准的电话外，其他电话均须取消长途直拔功能，须打长途电话的部门/人均需办理审批手续，并在办公室登记后，方可操作;

c.公司所有电话均应取消声讯电话功能;

d.上班时间原则上禁止打私

人长途电话，特殊情况须经部门经理审批，到办公室登记后，方可操作，电话费从工资中扣除;

e.个别部门因业务需要经总经理特批后，可开通长途直拔功能，部门经理需指定人员做好登记记录，次月1日报办公室备案;

f.办公室/物业服务中心每季度至少进行一次所辖范畴的电话费查询:

--到电信局打印电话费清单;

--逐项核对登记记录;

--将未登记的长途电话登记在《长途电话登记表》内，报行政人事部经理审核，内容包括:日期、部门、姓名、所拨号码、打电话时间、通话时间、通话费用、偷打长途电话的，除双倍扣罚电话费外，还将给予警告处分;

--每月电话费用控制情况作为考核各部门工作的指标之一。

g.电话接打技巧详见《公司员工服务规范》。

4.2.6.办公室每月10日前将各部门的打印费、复印费、传真费、电话费登记在《月份办公费用统计表》内，予以通报。

4.2.7.常用办公设备应进行以下日常维护保养与维修:

a.常用办公设备应进行以下日常维护，维护办法参照各设备有关维护操作说明书:

--防尘;

--防晒;

--防潮;

--防腐蚀;

--其他需要预防的事项。

b.保养与维修:常用办公设备应定期保养，一般情况下需要委托专业公司进行，详见《对外委托服务标准作业规程》:

4.3环境管理

4.3.1.卫生:

办公区卫生由环境部负责，办公区各岗位人员监督管理。发现问题，应由办公室进行处理，详见《室内保洁标准作业规程》。

a.办公室文员每天上班时检查办公区公共区域的卫生状况，要求墙壁无灰尘、污迹，地面无垃圾、烟头和痰迹，窗明几净，空气无异味;

b.各岗位员工应于每天上班时检查本岗位辖区桌面清洁状况，办公用品是否摆放整齐，文件资料是否排列有序。

4.3.2绿化:

办公区绿化由环境管理部负责，各岗位人员监督管理。发现问题，应由办公室进行处理，详见《室内绿化保养标准作业规程》。

a.办公室文员于每天上班时检查办公区公共区域的绿化状况，检查时花及荫生植物摆放位置是否恰当、是否缺水、有无病、枯现象;

b.各岗位员工应于每天上班时检查本岗位辖区绿化状况，检查时花及荫生植物摆放位置是否恰当、是否缺水、有无病、枯现象。

4.4安全管理

4.4.1工程部应检查办公区的水、电设施设备运转是否正常。

4.4.2安保部应检查办公区消防设施是否保管妥当，灭火器材摆放是否规范，有无损坏、丢失现象。

4.4.3各岗位员工应加强安全防患意识，下班时应将重要资料放入安全地点，锁好抽屉，关好电闸及门窗。

4.4.4公司办公区晚间的安全管理由安保部负责，值班安保人员应定时巡查以下重要部位，并做好相应的记录，详见《治安巡逻作业规程》:

a.消防设施、配电房;

b.领导办公室、电脑室、档案室、财务室;

c.水源、空调的关闭情况;

z物业公共管理规程：物业公司保安设备

物业公司保安设备管理规程

1.目的

保证器械功能完好、正常使用。

2. 适用范围

保安警用所有器械。

3. 职责

1)当班保安员负责正确使用、妥善保管器械。

2)保安主管负责保安器械的采购、发放、送检。

4.对讲机使用程序

1)对讲机是管理公司员工执行任务的工具，属于管理公司的公共财产，每一个员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用。保安队的全部对讲机应建立《通讯器材台账》。

2)对讲机只供员工执勤时使用，严禁用作其他用途，特殊情况须由主管领导同意方可。

3)对讲机由值班人员使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出，如确有需要，须报主管领导批准。

4)对讲机严格按规定频率正确使用，严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其他频率，否则按违纪处理，若损坏视情节赔偿。

5)员工在交接班时应做好对讲机交接验收工作，以免出现问题时相互推脱责任。发现问题应做好积记录并及时上报主管领导加以处理。

警棍的使用管理规定

1)警棍是保安人员执行公务时的专用工具和武器。

2)所配警棍只供当班保安执勤时携带和在紧急情况下使用，非值班、执勤人员严禁佩带和使用，警棍是用于保安员执行公务时自卫使用。

3)严禁将警棍提供他人，无特殊情况或未经保安主任批准，严禁将警棍带出。

4)严禁用警棍嬉戏打闹，严禁将警棍交于他人玩耍。

5)执勤保安员必须将警棍随身携带，不得随意搁放或托他人带为保管，严禁丢失或损坏。

6)使用人员要爱护使用，如有丢失或非因公损坏要予以赔偿，并追究行政责任，谁丢失、损坏，谁赔偿，当分不清具体责任时，由该岗位人员共同赔偿。

7)交接班时，交接班人员要做好交接工作，确保其处于安全正常使用状态。

8)**街大门执勤保安，必须随身携带警棍，发现不携带警棍者，每次给以罚款20元。

保安部

____年8月1日

z物业公共管理规程：物业公司办理内部交叉培训

物业公司办理公司内部交叉培训管理

1.0提出申请

1.1公司内部相关部门根据需要向教育培训部申请培训课程，必须提前一个月向教育培训部提出申请。内容有:培训目的;培训内容和具体安排;培训部门和岗位。

1.2申请书必须有部门正职经理以上人员签字。

2.0沟通

教育培训部负责人与所申请的部门领导进行联系。

3.0制定培训计划

将培训具体安排写成书面材料。

4.0上报

教育培训部将书面材料上报主管领导批准后方可执行。

5.0执行

教育培训部通知有关部门和培训人员要按计划进行培训，并组织实施。

6.0培训总结:

培训人员需要在培训结束后一周内将自己的培训总结报告交教育培训部。

7.0存档

将该员工在公司内部交叉培训鉴定存在个人档案中。

z物业公共管理规程：xx物业公司人力资源

物业公司人力资源管理规程

1目的

通过人力资源的管理，科学地选才、育才、用才和留才，充分调动和发挥员工的积极性及创造性，达到人尽其才、才尽其用的目的。

2适用范围

适用于分公司员工招聘、调配、培训、考核、奖惩、薪酬福利等一系列人事管理活动。

3职责

3.1行政部是分公司人力资源管理的主管部门，负责分公司人力资源的识别、开发、配置、储备和管理。

3.2分公司总经理审核分公司人力资源配置计划和定岗定员方案。

3.3公司经理部负责批准分公司人力资源配置计划和定岗定员方案。

3.4各部门负责人力资源的使用、考核和推荐。

3.5分公司财务负责对员工薪酬、奖罚的兑现。

4实施程序

4.1人力资源的识别

4.1.1各部门根据现有岗位和员工分布情况，提出本部门人力资源需求的报告。

4.1.2行政部根据各部门人力资源需求的报告，提出分公司人力资源分析报告。

4.1.3分公司经理办公例会分析分公司人力资源状况，提出人力资源配置计划。

4.1.4公司经理部负责批准分公司人力资源配置计划。

4.2人力资源的开发

4.2.1根据分公司各岗位职责要求和任职资质，行政部制定员工招聘计划，并报分公司总经理批准。

4.2.2行政部按员工招聘规定择优录用、选拔新员工。

4.2.3行政部按《员工培训管理程序》进行员工培训。

4.3 人力资源的配置

4.3.1根据分公司的管理目标责任书和发展规划，行政部确定分公司的组织架构和岗位、职务编制。

4.3.2根据岗位和人力资源的实际情况，行政部提出分公司定岗定员方案和人力资源储备计划。

4.3.3分公司总经理审核定岗定员方案，并报公司经理部批准备案。

4.4人力资源的管理

4.4.1各部门按有关规定对员工的工作进行绩效评估。

4.4.2行政部根据评估结果确定员工的工资、福利待遇和有关奖罚决定。

4.4.3对员工的各项奖罚决定必须经分公司总经理审批同意后，由财务负责执行。

5 相关文件和质量记录表格

5.1《员工劳动管理规定(试行)》

5.2《薪酬与福利(试行)》

5.3《员工素质量化考核办法(暂行)》

5.4《员工奖惩条例》

5.5《员工培训制度》

5.6《职位申请表》

5.7《员工登记表》

5.8《员工(转正)定级通知单》

5.9《员工考核定级表》

5.10《员工素质量化考核评分表》

5.11《员工素质量化考核抽查表》

5.12《员工过失通知书》

5.13《员工奖励通知书》

5.14《员工调配通知单》

5.15《辞退通知书》

5.16《离职手续单》

z物业公共管理规程：物业公司保安员交接班

物业公司保安员交接班管理规程

一、目的:为认真做好岗位的工作交接与公物交接，减少因交接不清引起的工作失误及公物损失，特制定本制度。

二、适用范围:本公司全体保安工作人员

三、职责:

1.保安部经理(主持工作副经理):抽查监督各管理处交接班执行情况，并做好相关记录，作为日常考核依据。

2.管理处主任:监督检查保安队的交接班执行情况。

3.保安队长(主持工作副队长):每天检查各班工作交接与物品交接情况，并做好记录，作为各班日常考核依据。

4.保安班长(主持工作副班长):负责本班工作交接和物品交接的检查工作，对交接班过程当中出现的问题及时处置，并做好记录，作为本班日常考核依据。

5.保安员:严格按照《交接班管理规程》执行交接班，不得迟到、早退，更不能误班、漏班。

6.当值保安员负责具体工作的交接。

四、相关文件

五、操作规程

1.值班:实行24小时三班值班制，早班:07:00---15:00中班:15:00----00:00夜班00:00-----07:00

2.交接班时间:上岗保安员提前十五分钟把上岗前准备工作做好，在班长开完例会后，提前十分种到岗位接岗。

3.岗位卫生:由各班岗位人员在下班前将岗位卫生进行清洁，达到卫生标准。

4.保持良好的工作生活习惯，不随地吐痰，乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。

5.交班规程

1)班前例会:保安员在上岗前须提前10分钟集中到规定位置，由班长或支持工作副班长组织召开班前例会。

2)班长负责整或主持工作副班长整理队伍，列横队(口令:立正、向右看齐、向前看、报数、跨立)，对保安员的仪容仪表进行检查，如有不符合规定者不予上岗。

3)班长或主持工作副班长负责讲评上一班的工作情况，传达上级工作要求，下达本班工作任务，并强调工作中应注意的问题。

4)各级各岗位保安员如实清点移交的物品，并进行必要检查。

5)各级各岗位保安员要详细的进行工作交接。

6)各岗位当值保安员必须如实填写本岗位值班记录，交接班时交班保安员要将移交事项进行必要口头说明，交接班保安员在值班记录上签字，交接班完毕后，将交接情况如实汇报给本班领班。

7)如有物品缺少、损失等情况，双方班长必须向队长汇报，查明原因分清责任，并做好必要记录。

8)交班班长如实填写值班记录，并进行必要的口头说明，接班班长无异议后确认签字。

9)班长或主持工作副班长每月月底作好班组的考勤，并对班组员工进行工作评议。

6、交接班内容

1)本班工作情况

a) 已完成工作情况

b) 已发生的事情

c) 来访 (往)人员有无可疑情况

d) 小区业主出入情况及小区动态。

e) 车辆停放现状、隐患、动态

f) 报警处置情况及安全设施状况。

2)物品移交。

a) 公共物品的情况(数量、完好率、使用功能是否正常)

b) 业主或其他客户暂存的物品.

3)移交事项

a) 存在但未解决的安全隐患、漏洞

b) 通缉协查事宜。

c) 业主委托而未完成的事宜。

d) 上级布置而尚未完成的事宜。

e) 小区整体安全状况

f)需要继续跟踪情况

7、保安用具等各项记录。

8.交接班方法

1)各保安员必须认真负责的将需交办的事宜详细、准确地记录在值班记录本上，"事"须注明:

a)交办事宜的内容、性质已采取的措施及办事要求等。

b)完成任务后作详细记录，"物"须注明。

c)物品的品种、数量、规程等。

d)物品的完整程度及完好率。

2)当值班长、队长须根据需要布置任务来明确告知当班保安员其工作实施方法及要求。

3)保安员在交班过程中发现异常情况应立即报告当班班长和队长，并按有关程序处理。

4)班长完成任务后要及时记录整个工作过程情况并报告队长。

5)班长、队长要随时检查保安员的当班情况。

6)当班保安应将完成续办任务的详细情况准确地记录在值班记录本上。

7)上下班按队列行走。

8)严格执行换班、替班、请假制度，请假按《员工手册》执行， 换班、替班原则上不予准许，确有特殊情况必须事先以书面形式，有双方替(换)人签名，经双方所属班长签字，队长核准报管理处主任同意，方可替(换)班。

9)休班(假)期间，如发生紧急情况，一经召唤必须立即返回保安队，听候调遣。

六、相关记录:

1.值班交接簿

2.每班值勤情况记录表

z物业公共管理规程：物业公司灭火应急

物业公司灭火应急管理规程(七)

1.0适用范围:适用于公司的灭火应急管理。

2.0一旦发生火灾，应由小区值班员工组织利用小区内的消防设备进行扑救，做到不失时机地扑灭初期火灾，才能避免发生重大的人员经济损失。所以发生火灾时必须立足于自防自救，作为公司的各级领导要认识到自防自救的必要性和重要性，如果违背这一规律，一味等待消防队来扑救，而不迅速组织公司员工及时扑救，其后果不堪设想。

3.0灭火应急原则

在组织指挥灭火自救的工作中，应坚持以保证大多数人的安全为前提，在5-7分钟内及时堵住火势向上层蔓延，消除火势对人员疏散的威胁，打通疏散通道，保护着火层以上的人员疏散到安全区。

4.0灭火应急规程

4.1报警通报

4.1.1正确的报警通报程序

一旦接到火警，消防控制中心(中控室)应立即派人(或通知有关人员)前往现场，查看是否为火灾。确认起火时，马上通知公司领导、公安消防队并通知公司义务消防员到火灾现场进行灭火救人工作。

4.1.2正确的通报方法

4.1.2.1首先通过电话通知公司领导，同时通知总值班室。并打119电话报警。

4.1.2.2向住户通报时的次序是:着火层→着火层以上各层→有可能蔓延的着火层以下的楼层。通报时先利用广播、室内电话来说明疏散路线，稳定住户情绪，防止出现混乱现象，然后发出警铃。

4.2灭火

4.2.1确定火场情况

一查火场是否有人被困，二查燃烧什么物质，三查从哪里到火场最近。一看火烟定风向、定火势、定性质，二看建筑定结构、定通路，三看环境定重点、定人力定路线。

4.2.2确定灭火策略

4.2.2.1室内火灾，内攻近战。

4.2.2.2楼房火灾，分层截击。

4.2.2.3下层火灾，上层设防。

4.2.2.4人力分配上要做到:灭火救人同步进行。灭火部份要把主力用于直接灭火上，同时以小部份力量用于可能蔓延的地方，防止火势乘隙扩大。当火势已经扩大，就应将主力用于防止火势蔓延或可能造成更大灾害的方面。

4.2.3灭火的基本方法

4.2.3.1冷却灭火法:用水和二氧化碳灭火剂等灭火。

4.2.3.2隔离灭火法:将火场周围可燃物迅速撤走，关闭液化气阀门等。

4.2.3.3窒息灭火法:用石棉等不燃物捂盖燃烧物，使火自然熄灭。

4.2.3.4抑制灭火法:用干粉abc灭火器、卤代烷等进行灭火。

4.2.4组织力量扑救火灾

4.2.4.1组织义务消防队，按消防组织的分工任务，进行灭火活动。

4.2.4.2起动消防水泵，满足着火层以上各层的消防用水量，铺设水带做好灭火准备。

4.2.4.3关闭防火分区的防火门。

4.2.4.4组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火。

4.2.4.4.1喷射水流。应把水流喷射到火焰根部，即把水流喷射到燃烧物体上，不要喷射到火焰上。在看不见火焰的情况下，不要盲目射水要根据火场燃烧情况，及时变换射流。

4.2.4.4.2喷射泡沫，若是罐内液体火灾，扑救时要朝罐内一侧的罐壁上喷泡沫，要使泡沫顺壁内自动流淌到液面上覆盖火焰，不要用泡沫直接直击燃烧的液面。若是地面疏散液体火灾，从近处开始，左右两侧同时喷射，逐步向火场深处推进。

4.2.4.4.3喷射干粉abc。对准燃烧物体火焰的根部平行喷射，如果燃烧区火焰面积较大，可将干粉abc停在距火源5米距离的上风或侧上风的位置，操纵干粉abc向左右两侧稍微平行摆动，使灭火剂完全覆盖燃烧区。向有遮蔽物质的燃烧物体喷射干粉abc，应居高临下，否则不易扑灭。

4.2.4.5断电

4.2.4.5.1切断电源。当电气设备着火并引燃附近可燃物时，应尽快扑救。此时关闭总开关，断绝电源并及时用灭火器材进行扑救。

4.2.4.5.2带电灭火。电气设备发生火灾时，在一般情况下应切断电源后才能进行扑救，但是有时情况危急，等切断电源进行扑救就会失去战机，从而使火势蔓延，燃烧面积扩大，这时，为了夺取灭火战斗的主动权，争取时间，应迅速有效地控制火灾，扑灭火灾。

4.3救人

积极抢救受火灾威胁的住户群众，是灭火工作的首要任务。当有住户受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有的灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署一定力量扑救火灾。在力量不足的情况下，应将主要力量投入救人工作。

4.3.1火场寻人的方法和应特别注意的地点:

4.3.1.1在火场寻人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入细致地进行观察判断，做到动作迅速，沉着冷静，注意安全。

4.3.1.2特别注意如下地点:

4.3.1.2.1通向出入口的通道，走廊及门窗附近。

4.3.1.2.2晚间寻找的重点是床上、床下和床的附近。

4.3.1.2.3儿童发生惊慌后，常常躲在墙角、门旁和柜橱里，以及桌子、床和其它物体的下面。在寻找时，要格外注意室内所有角落。

4.4火场疏散抢救住户

4.4.1明确分工。在现场灭火总指挥的具体组织下，把责任落实到参加灭火的义务消防员，负责引导住户向安全区疏散，护送行动不便的住户撤离险境，查看是否有人留在着火房内需要抢救出来，接待安置好从着火层疏散下来的住户及稳定他们的情绪。

4.4.2疏散次序

4.4.2.1先从着火房间开始。

4.4.2.2先从着火层以上各层开始。

4.4.2.3青壮年通过安全楼梯疏散，行动不便的人员，则护送他们从消防电梯迅速疏散。

4.4.2.4对着火层以下的住户，要做好安抚工作，不要让其随处乱跑。

4.4.3指导自救

对于还没有被火困住的住户，应由消防员鼓励或带领沿着消防楼梯冲过烟雾下楼梯;当不能从预定的消防楼梯疏散时，由消防员带领登上天面，等待营救，或者通过阳台、天桥等与邻楼相连部位疏散到安全区;对于被火围困的住户，应通过广播器、室内电话等通讯工具，告知其自救办法，引导他们自救脱险。

4.4.4自救脱险方法

4.4.4.1使用床单、窗帘、台布等连接起来作救生绳，把一头紧固在窗框部位，沿布绳降落到下层的自救法。

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4.4.4.3双人互相配合，采用接力方法降落到下一层的方法。

4.4.4.4密闭门窗、堵塞孔洞防烟窜入房间，用水淋湿门窗降温、清除这些部位的易燃物品，防止火势蔓延过来并留在房间等待营救。

4.4.4.5利用外墙的墙垛、夹缝、水管、避雷针管攀落下一层的方法。

4.4.4.6若房内外有救生器材，则指引他们使用这些救生器材，如救生绳、缓降器、救生袋、跳救生垫等进行自救。

4.4.5要求:

4.4.5.1义务消防员必须具有高度的思想政治觉悟，英勇顽强、不怕牺牲的革命精神和熟练的救人本领。

4.4.5.2义务消防员行动时，应随身携带必要的器材工具，如:安全绳、手电筒等。

4.4.5.3在危险情况下救人时，对被救人员应加强保护措施，防止由于工作疏忽而造成误伤，救人必须通过烟火弥漫区域时，要用喷雾水流进行掩护。

4.4.5.4不准使用载客电梯疏散人员。

4.4.5.5不能让住户再回着火房间或楼层。

4.4.5.6在疏散路口设立哨位向住户指明方向，保持通道畅通无阻。

4.4.5.7使用消防电梯疏散人员，要有专人操作，并约定好联络信号，以便电梯出现故障时能采取营救措施。

4.4.5.8疏散抢救出来的人员要清点人数，认真核对，切实搞清被困的人员是否全部救出。

4.4.5.9对受伤人员，除在现场进行急救外，还应及时送往医院进行抢救治疗。

4.5疏散与保护物资

疏散与保护物资，是灭火战斗中的又一项重要任务，对受火势威胁的各种物资，以及住户家中的贵重物品、车辆、设备以及图书档案资料等是进行疏散还是就地保护，要根据火场的具体情况来决定，其目的是尽量避免或减少国家、私人财产的损失。

4.5.1疏散和保护物资，主要是在下列情况进行:

4.5.1.1重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时，要进行疏散，特别是业主的贵重的不能用水扑救的物资，必须立即抢救和疏散。

4.5.1.2易燃、易爆和有毒物品以及受较大压力的桶、罐等容器或设备，在火势威胁下有

发生燃烧爆炸或析出毒气的危险时，要抓紧疏散或加强保护措施。

4.5.1.3当物资妨碍消防员接近火源而影响灭火行动时，要进行搬移或疏散。

4.5.1.4对于能够助长火势蔓延的物质，要予以疏散和隔离。

4.5.2要求和方法

在火场上，疏散与保护物资要分清主次、缓急，行动迅速，方法得当，避免损坏和丢失物资，并注意人员安全。

4.5.2.1在一般情况下，应当先疏散和保护贵重的，有爆炸和有毒害危险的以及处于下风方向的物资，然后疏散和保护受火势威胁较小的、处于上风方向的物资和其它一般物资。

4.5.2.2在受到火势威胁的情况下，要用水枪掩护疏散物资的通路和人员。

4.5.2.3疏散和保护物资的具体方法应根据情况进行。可一人搬走或几个人共同搬走或者列队依次递送;对贵重物品和爆炸物品要轻拿轻放，防止损坏或因碰撞引起事故，对需要就地保护的物资、设备等，可以分别不同情况用水射流冷冻降温或者用浸湿的麻袋、帆布、棉被等覆盖，不能用水冷却的可设法使用石棉板等耐火材料将其与火焰隔开。

4.5.2.4疏散出来的物资不得堵塞通路，应放置在免受烟、火、水等威胁的安全地点，并派人保护，防止丢失和损坏。

4.6防排烟

在扑救高层建筑初期火灾时，为了增大视距，降低烟气扩散，采取防烟排烟的措施，是保证人员安全，加快灭火进程的必要措施，具体措施有:

4.6.1启动送风排烟设备，对疏散楼梯间、通道走廊保持正压风排烟措施。

4.6.2启开疏散楼梯的自然通风窗。

4.6.3关闭防火分区的防火门、防烟门。

4.6.4把客用电梯全部降到首层锁好，并禁止使用。

4.6.5使用喷雾水流排烟。

4.6.6使用湿手巾捂住口鼻、匍伏地面防烟。在排烟时，要注意不要过多地打开着火层下部的门窗，以防止中性压力平面的下降。

4.7注意防爆

扑救火灾中防爆的问题，一是防止易爆物体受热而产生的爆炸，二是防止产生轰燃。因此，在扑救火灾时，要注意做到:

4.7.1把处于或可能受火势威胁的易燃易爆物品迅速清理出楼外。

4.7.2对受火势威胁的液化气贮罐，石油新产品贮罐加强冷却。

4.7.3打开着火房间的房门时，要站在房门打开方向的另一侧，要缓慢地开启房门，同时要使用喷雾水流掩护。

4.7.4扑救房间火灾，要坚持正确射流方法，防止轰燃的发生。

4.8现场救护

扑救火灾中，为防止扩大人员伤亡事故，应组织医务人员及时对伤员进行护理，然后送医院救治。

4.9安全警戒

为保证扑救火灾疏散与抢救人员的工作有秩序地顺利地进行，必须对大楼内外采取安全警卫措施。安全警戒的部位，包括在大楼外围、大楼首层出入口、着火层分别设置警戒区，设置警卫人员。其任务是:

4.9.1大楼外围警戒任务是:清除路障，指导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维持好大楼外围的秩序，迎接消防队，为消防队到场灭火开创有利条件。

4.9.2大楼首层出入口警戒任务是:不准无关人员进入大楼，指导疏散人员离开大楼，看管好从着火楼层疏散下来的物件，保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入着火楼层、消防控制中心，为消防队的灭火行动维持好秩序。

4.9.3着火层下一层的警戒任务是:不准住户进入或再登上着火楼层，防止坏人趁火打劫、混水摸鱼或乘机制造混乱，保护好消防装备器材，引导疏散人流向下一层有秩序地撤离。

4.10通讯联络

保持大楼内外、着火层与消防控制中心、指挥员与前后方的联络，使指挥员的指挥意图、预定的灭火疏散应急方案顺利实施，关系到扑救初期火灾的成效，为此:

4.10.1楼内的自动电话要保持畅通，各值班室要设专人接电话，及时传话。

4.10.2指挥员与消防中心、着火层以上各层、技工班(供水供电)利用对讲手机保持联络。

4.10.3设立通讯人员，负责口语通讯联络，但必须是熟悉各部门位置、各部门负责人的人员方可担任。

4.11后勤保障

后勤保障的内容:一是保证水电供应不间断;二是保证灭火器材和运输车辆;三是积

极协作战斗单位，提供支援项目、保障器材的供应。

以上十一件事必须在起火后5-7分钟内完成，并出水扑救火灾。

z物业公共管理规程：物业公司固体废弃物

物业公司固体废弃物管理规程

1.0适用范围

适用于全公司

2.0固体废弃物的分类

2.1可回收利用的废弃物:如金属制品、玻璃制塑料制品、本制品，废纸等。

2.2不可回收利用的废弃物:如食物残渣、动物骨类、鱼刺等。

2.3有害废弃物:有毒性、易燃性、腐蚀性、反应性、放射性及含有病原体的废弃物，如油漆类、废旧电池、废旧医疗用品化工产品等。

3.0内容

3.1公司办公区

3.1.1公司办公区须设置分类垃圾收集装置，并明确标识可回收、不可回收、有害垃圾及分类标识。

3.1.2公司由环境管理部负责处理可回收垃圾，并收集、保管有害垃圾。

3.1.3公司职员工在办公区域须将固体废弃物按分类标准投放在分类垃圾箱内。

3.2所管小区

3.2.1在公司管理范围内的小区内放不可回收垃圾收集装置，并明确分类标识;在公共区域设置可回收、有害垃圾收集装置(数量以方便客户投放为标准)，并标明分类标识。

3.2.2通过环保宣传活动影响业主及其它人员按分类标准投放固体废弃物，鼓励业主将有害废弃物投放在专用收集箱内。

3.2.3保洁员在收集垃圾时尽可能将可回收垃圾、有害垃圾分类，将可回收、有害垃圾放入小区所设置可回收、有害垃圾收集装置内。

3.3固体废弃物的处理

3.3.1不可回收利用的废弃物由保洁员集中收至垃圾中转站由市环卫部门统一回收，并做好垃圾中转站的清洁与消杀工作。

3.3.2可回收垃圾由保洁员收集后，集中由公司送废品回收单位。

3.3.3公司设置有害垃圾放室，并明确标识，建立有害垃圾台帐。

3.3.4保洁人员每日将有害的废弃物按不同类型集中后交环境管理部部长放入有害垃圾存放室，并做好出入库记录。

3.3.5设备、设施维修保养过程中的有害垃圾由技工直接交环境管理部部长放入有害垃圾存放室。

3.3.6有害废弃物集中贮存，定期送交相关有害废弃物处理点进行处理。

4.0支持性工具

《有害废弃物出入库记录》

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z物业公共管理规程：万科物业公司培训讲师

vk物业公司培训讲师的管理

第一节 培训讲师的管理

1、熟悉开展工作的环境。对于管理人员，要求他们对于公司的经营性质、管理制度和所分配部门的工作性质要充分了解，只有如此才能有效的开展工作;

2、注意团队生活的培养。在团体中生活，向具有经验的同事或领导学习工作经验是最快速有效的方法。所以，培训各级管理人员时要让他们先融入团体，成为团体的一分子，直接参加团体活动，加入生产行列，在工作中获得经验。此外，工作最好由最基层干起，以使他们确切了解基层人员的工作情形、心理状态和工作中可能发生的问题。这在将来的主管工作中是最实用的经验;

3、提出工作报告。在初期的培训工作中要求被培训人员定期提出工作报告，最好以三天或一周为一期。内容至少要包括工作日记、心得报告、专案报告和改善建议等事项。每份报告均需向其工作的主管提出并逐层详阅，使每一级主管人员均能了解该人员的学习进度和深度，以便作必要的调整和加强培训。主管人员必须在对每份报告内容了解后，对疑难问题予以解答或指示该人员如何自行发掘答案。有错误的要改正，有合理的建议和意见要立即实行;

4、随时进行工作考核。除了定期的工作报告外，主管应以随机测验的方式作不定期的考核。这种测验方式可使主管更深入了解被培训人员的工作绩效和培训成果。主管人员更可藉此机会与他们进行沟通。通常工作考核可由被培训人员的逐层主管进行，但主管有必要自己亲自了解其部门内人员的工作能力和工作绩效。这种随机测验的方式可以以单独会谈的方式进行，使被测验人员不致于因紧张拘束而影响其表达。就是一般工作人员的考核也可采用随机测验的方式进行，测验的结果要记录，以便前后比较，了解被测人员在此期间的进步情形;

5、合理的工作调配。在管理人员对某一工作熟悉后，最好能安排调动其他的工作，特别是一些能力较高、有发展前途、有潜力的新进人员尤不可使其长期做同一工作，以免浪费时间和精力，而造成士气低落和离职他就的危险。适当调动工作，使其能在最短时间内学习最多的工作经验。有了工作经验后要看情形许可和需要，安排职位，培养其领导和协调的能力等。(附8:万科物业授权讲师管理规定实例)

第二节 培训讲师的自我修养

一名优秀的培训师除了要具备扎实的专业知识，还应深谙各种培训技巧，比如:如何读懂参训者的肢体语言;怎样妥善统筹时间;如何让培训充满趣味等等。就像烹制一道佳肴，鸡、鸭、鱼等原料必不可少，而填加油盐酱醋这些佐料更能将原料的美味发挥得淋漓尽致。

1. 制定时间表

每个人都需要有一定计划。时间表就好像是一幅地图，指导着学习目标的完成。对时间的安排可以进行讨论和展示，而且可为每一部分设定大致的时限。时间表还可以不时地提醒培训师工作最新进展如何。

2. 一切为了学习

注意结合学员的培训需求实施培训。如果学习内容与目标偏离得较远，而且持续时间较长，将有可能使你的参与者失望。如果不能在工作中运用所学到的方法，将无法衡量学习效果，而这恰恰是培训成功与否最重要的指示剂。

3. 掌握成年人学习心理

现在的培训已不仅仅以说和演示的方式进行，作为培训师你应该:

1)给予学员一定挑战

2)尊重学员

3)使他们有可能影响或改变学习过程和某一段内容

4)给他们以自我发现的方式学习的机会

5)提供一个安全的学习场所

6)给予专业的反馈

4. 保证均等的参与

让一些性格外向的、比较自信的参与者在讨论中扮演主角非常容易，但你应该确保时间得到公平的分配:

1)采用轮流的方式，使每人都有发言的机会

2) 避免与那些想要主导讨论的人进行眼神交流

3) 直接向那些沉默不语的人提问

4) 私底下让人们意识到他们想要控制讨论的倾向。也可寻求他们的帮助，以引导其他人畅所欲言地发表观点

5) 谢谢他们愿意将自己的想法与人分享，然后可以说:"让我们来听听其他人的想法。"

5. 应对不良表现

有时会有这样的情形，有人看上去冷淡、不友好或者比较内向，培训师应主动干预。在很多情况下，干预此类表现可以起到影响其他人行为的作用。培训师可以试图:

1)接近他

2)让他意识到你正在关注他

3)把注意力放在问题上，不要进行人身攻击

4)倾听他的任何抱怨

5)提供帮助，在你力所能及的范围内

6. 拿出你的最佳状态

人们往往对培训有很高的期望。所以，培训师需要拿出100%的热情和知识。如果事情并不象计划的那样顺利，你应试着略作调整:

1)不要为任何不足道歉，你的学员可能并没有意识到那是一个问题。

2) 处理问题时要有自信。软弱和缺乏果断将会使你的学员在过程中渐渐丧失信心。

7. 回顾

在课程结束、或每天结束及第二天开始时，回顾一下大家已学过的内容。可以通过如下方式进行:

1)培训师做一个简短的总结

2) 所有学员轮流发言，回忆到目前为止他们学到最有用的是什么

8. 善于倾听

千万不要在真空中工作，否则你会为忽视参与者而付出代价。

1)倾听他们说什么和怎么说

2) 观察学员的肢体语言，消极的态度通常表现为:

*眼珠不停地转动

*极力避免眼神的交流

*把胳膊和腿相互交叉

*将胳膊折叠放在脑后，身体后倾

*频频离开教室

3)当你注意到一个问题，仔细听清它所表达的含义，这样你才能整地回答。运用以下技巧，你可以取得更佳的效果:

*复述他们的问题，使你对问题的理解更充分

*不要一味反驳

9. 提供良好的学习氛围

当人们学习了某种技能，在运用之前需要有机会去实践。你可以通过以下方式创造学习气氛:

*运用幽默和自我否定

*强调从反馈中学习的重要

*进行角色模仿，并及时进行反馈

*建立学习交流，鼓励互相学习

10. 让培训更有趣

如果有轻松的学习环境人们可以学得更好，也可以从中获得乐趣。但这并不意味对学习的不重视。培训师可以通过以下方式让学员保持轻松的心情:

*讲一些

合适的笑话

*自我解嘲

*用一些奇闻、轶事来解释枯燥的理论

*进行一些简短、有趣的游戏

*保持欢快的节奏

第三节 培训风险管理

1、培训的风险有以下几方面:

■ 选拔外派学习员工流失的风险

■ 专业技术保密难度增大的风险

■ 培养竞争对手的风险

2、培训风险的防范措施有以下几方面:

■ 依法建立劳动、培训关系(见附表)

■ 建立有效的激励机制

■ 鼓励自学，加大职位培训力度

■ 完善培训制度，提高培训质量

■ 运用法律手段保护公司专利技术

第四节 培训项目管理

1、组建培训项目管理小组

建立培训项目管理小组是首先要做的工作，也是培训项目管理中最重要的工作

项目小组成员组成一般为:

■ 培训主管(组长)

■ 培训专员(副组长)

■ 培训教师

■ 相关部门主管

■ 受训员工代表

一旦人员确定到位后，每人各负其责，明文确定他们在项目小组中的工作内容和责任，并及时向项目小组成员通报，同时报分管副总经理。

2、制定项目小组工作计划

*由项目小组全体人员参与制定工作计划;

*让项目小组成员自始至终参与，直到计划完成并批准。

3、控制培训项目实际进程，使之能在预算指标内按期完成培训任务;为使课程适合部门业务和员工需要，人力资源部在开课前预先发出《开课前意见征询表》。

做好课程情况跟踪的第一记录《课程签到表》。

4、支持员工职业生涯发展是激励员工的一个重要方面。公司在企业发展的同时，要使员工感到有提高个人技能和得到培训发展的机会，有施展个人才能专长和个人晋升发展的空间。

z物业公共管理规程：物业公司质量管理内部沟通

物业公司质量管理内部沟通

1.最高管理者保证在公司内部各层面建立内部沟通的渠道，并创造条件促进内部沟通，提高体系运行的效果和有效性。

2.公司部门间沟通的方式主要通过早会、单据传递、电话联系、工作安排会、讨论会、总结会等形式。上下级沟通的行式通常采取通过工作报告、会议讨论、面谈、合理化建议、目标制定和考核等形式。

3.本公司内部沟通主要存在于:管理处与工程部、管理处与综合管理部、目标值的确定、内部质量审核、不合格的控制、过程的持续改进等。

4.管理者代表应负责监控内部沟通的效果，并向最高管理者汇报。以改进内部沟通的方式，促进质量管理体系的有效性。

5.使用表单