物业辖区突发事件工作规程制度（优选10篇）

物业辖区突发事件工作规程制度

物业辖区突发事件工作规程

一、目的

规范保安处理突发事件的程序(火警、火灾除外)，提高对突发事件的应急处理能力，维护辖区内的正常工作和生活秩序。

二、适用范围

适用于管理服务中心辖区范围内各类突发事件的处理(火警、火灾除外)。

三、职责

保安班长负责指挥突发事件的处理。

四、程序要点

(一)处理各类突发事件的基本原则。

1.快速反应原则。

1)当值保安接警后:

--4分钟内到达突发事件现场;

2)保安班长在当值时接到突发事件报告后:

3)保安班长在休息时接到突发事件报告后，10分钟内到达突发事件现场。

2.统一指挥原则:

1)处理突发事件由事务主管负责统一指挥;

2)在特殊情况下，由保安班长负责统一指挥;

3.团结协作的原则:

保安作为突发事件的处理部门，行使公司赋予的指挥权和处理权，任何部门或个人不应干预。在保安作出突发事件处理决定时，各相关部门均应团结一致，紧密协作，配合保安处理好突发事件。

(二)盗窃。

1.当保安员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用通讯器材(对讲机或电话)向保安班长报告现场的具体位置，班长立即迅速赶赴被盗窃现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场:

1)保安员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况;

2)保安员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用对讲机公用频道时不应随意泄露案件性质。正确的呼叫对讲术语:"班长，请你速到**单位/位置(或使用特殊频道报告)";

3)保安员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可使用对讲机向保安班长报告。

2.保安班长接报告后立即用通讯器材指挥调遣保安员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥。

1)与当值保安干部联系，要求保安干部对案发现场进行保护。

2)保安班长到达现场立即了解案情及相关资料(询问笔录)，根据案情需要作出布置:

--向被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及逃离方向后，视情况立即组织保安员去抓捕犯罪嫌疑人;

--保安班长将了解的案情及收集资料进行鉴别;

--保安班长将了解的案情及收集资料进行分析总结后向事务主管汇报，请示作出进一步工作指示。

3.事务主管收集有关资料及信息后，根据案件损失及影响的大小向公安机关中心主任报告案情。

(三)打架斗殴

1.当值保安员在巡逻中发现有打架斗殴行为或接到打架斗殴报案时:

1)应立即上前制止或迅速赶赴现场进行制止，防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。同时，保安员应立即用通讯器材向保安班长报告具体位置、已伤的人数、参与打架斗殴的人数以及请求支援的范围。

2)将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的道路交通秩序，保护好现场。

3)将因打架斗殴造成伤亡的人员，视其伤势的轻重送医院抢救。

2.保安接到报告后，立即用通讯器材指挥调遣现场附近的保安员和当值巡逻保安员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥。

与当值保安班长联系，要求保安班长对现场进行保护，到达现场立即了解案情及相关资料，根据现场的事态作出布置。

4.事务主管收集有关资料及信息后应做好工作安排，处理善后工作，对于事态严重造成人员伤亡时，应立即与公安机关协调有关的处理工作，并报告总经理。

(四)抢劫

1.当值保安员在巡逻中发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时:

1)应立即上前制止该违反犯罪行为或迅速赶赴现场制止，并对现场进行保护，同时用通讯器材向保安主管报告;

2)如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即抓捕带回保安办公室，并请事主一起到保安办公室后交由公安机关处理;

3)向事主了解在被抢劫过程中人身是否受到损伤及财务的损失情况，如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治;

4)在追捕犯罪嫌疑人，遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取"敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络"的方法，等支援的保安员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人，以免造成不必要的损伤。

2.保安班长接报告后，立即用通讯器材指挥，调谴案发现场附近的保安员和当值的保安员、机动保安员对现场进行封锁和保护，并迅速赶赴现场指挥。

1)与当值的保安员联系，要求保安员及案发区域保安员参加现场保护工作。

2)保安班长到达现场后立即了解案情及相关资料，根据案情需要及时作出布置:

--调派保安员增援、抢救、围捕、保护现场;

--向事主或知情人询问犯罪嫌疑人的特征和被抢劫的经过并制作笔录，对被抓捕的犯罪嫌疑人进行鉴别、询问并制作笔录;

--将有关的资料、线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理。

3)保安班长将收集的资料、讯息及作出的工作布置向主管经理汇报，请示作出进一步的工作指示。

3.事务主管接报告后立即赶赴现场，处理善后各项工作，上报公安机关及管理中心主任，积极配合公安机关工作。

(五)凶杀

1.当值保安班长及保安员在巡逻中发现有凶杀行为或接到凶杀报案时:

1)立即赶赴现场制止违反犯罪行为，并对现场进行保护，同时用通讯器材向保安班长或事务主管报告;

2)封锁案发现场，在公安人员到达前，坚决禁止任何人进出现场(如公司领导、受害者家属、朋友等);

3) 犯罪嫌疑人尚未逃离现场时，应将其抓获，并扭送公安机关处理;

4)对伤者应立即送往医院抢救;

5)在搬抬过程中所走过的路线及碰过、接触或搬抬过的物件，均应进行认真细致的登记;

6)在公安人员到达时，立即将登记的事项向公安人员报告。

2.保安班长接报后立即上报事务主管，并迅速赶赴现场指挥:

1)调遣指挥现场附近的保安员和当值的保安班长及机动保安员对现场进行警戒封锁，严格检查出入人员;

2)维护和疏导现场及交通秩序，抢救伤者，做好各项记录;

3)协助公安机关工作，提供资料及线索。

3.事务主管

将案情向公安机关通报，并协助和指挥保安人员配合公安人员工作，并将案情报告中心主任。

(六)中毒事件(如住户煤气、食物中毒等)。

1.当值保安员在巡逻中发现有中毒情况或接到中毒事件报告时:

1)应立即用通讯器材报告保安班长，并留在现场或赶赴现场切断毒源，使毒物不再继续扩散，疏散现场周围的围观者。

2)对煤气中毒者，尽快将中毒者撤离现场，将中毒者移到空气畅通处，松开衣扣和腰带，并尽快送往医院抢救;

3)对其他类别的中毒者，应尽快将中毒者撤离现场，消除口腔异物，维持呼吸通畅，注意保温并立即送往医院抢救;

4)将中毒人员人数、地点(现场的具体位置)及已做的抢救措施报告保安班长。

2.保安班长接到报告后，立即调遣人员支援，并报告事务主管并迅速赶赴

现场参加抢救:

1)调遣指挥当值的保安干部、保安员、机动保安员维护现场，疏散人员及抢救中毒人员;

2)调查中毒的原因，核准毒源是否确已切断，防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡;

3)亲自护送中毒者到医院抢救，并将抢救情况及时报告事务主管。

3.事务主管将情况通报有关部门及总经理:

1)若中毒事件是属犯罪行为所致，应及时向公安机关报告;

2)将中毒情况通报给医院，请示求援;

3)通知中毒者家属进行对外协调工作。

(七)交通预案

1.当值保安班长及保安员在巡逻中发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时:

1)应立即用通讯器材报告保安班长发生交通意外事故现场的具体位置;

2)留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者;

3)对重大的交通意外事故须请示保安班长进行支援。

2.保安班长接报后立即报告主管经理，并迅速赶赴现场参加抢救。

1)调遣指挥当值的保安班长、交通意外事故现场的保安员、机动巡逻保安员维护现场秩序、交通秩序。

2)送重伤者到医院抢救。

3)报交警大队事故组(电话120)

--事故发生的时间及地点;

--事故造成的伤亡及损毁情况;

--已送抢救情况。

2.事务主管接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和公司总经理。

(八)台风、水浸、火灾等自然灾害事故。

1.当值保安班长及保安员遇到台风、水浸、火灾等灾害事故时:通知或协助住户做好防风措施，协助机

1)电维修部对水浸的疏导排泄工作;协助消防管理中心对火灾的救援灭火工作;

2)防止在台风、水浸、火灾等自然灾害发生时，伴随发生犯罪行为;

3)协助交警部门处理住宅小区内的交通意外事故。

3.保安班长接报后立即调遣、指挥保安部的所有保安员支援其他部门处理各类灾害事件。

4.事务主管接报后立即作出统一指挥:

1)安排人员及车辆对住户做好疏散工作;

2)通报医院、公安、消防等有关部门，请求救援;

3)报告公司总经理。

(九)其他突发事件。其他突发事件的处理服从公司统一调度和布置。

突发事件处理登记表

年月日 №:

接报时间报告人案事件性质

处警时间接报人

参与处理部门及参与人

处置情况

负责人签名/日期:

物业辖区突发事件工作规程制度：物业辖区巡逻岗

物业辖区巡逻岗工作规程

(1)目的监视和巡察管辖区，防止不安全事件发生。

(2)适用范围

适用于辖区内的巡逻工作。

(3)职责

①熟悉各执勤岗的职责和任务，协助各个岗位处理疑难问题。

②巡查楼层等公共部位设施设备完好情况，做好记录。

③维持辖区内的治安秩序。

④协助班长处理紧急情况。

⑤当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作质量，并做好记录，及时将当班情况反馈给相应部门。

⑥主管负责检查、督导工作，对有关工作提出改进方法及注意事项。

(4)工作程序

①巡逻次数:每3小时至少对整个辖区巡查一遍。

②巡逻要求:

a、巡逻保安要多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。

b、按要求做好巡逻记录，并及时将有关情况反映给相关部门/人员。

③巡逻内容:

a、检查治安、防火、防盗、水浸等情况，发现问题，立即处理，并通知中控室。

b、检查消防设备、设施(即烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关等)是否完好。

c、检查防火门是否关闭，机房门、电井门等是否锁闭及有无损坏。

d、巡视大厦外墙、玻璃等设施是否完好，有损坏做记录，并上报主管或管理处领导。

e、在大厦辖区内巡查，发现有可疑人员，前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。属三无人员，应驱赶出管辖区;属摆卖、推销人员，应劝其离开管辖区。

f、详细记录情况发生时间及确切位置。

(5)相关记录

①《巡逻记录表》

物业辖区突发事件工作规程制度：物业辖区房屋养护和修缮

物业辖区房屋养护和修缮工作规程

一、目的:定期对房屋进行养护和修缮，提高房屋的安全性和耐久性，保持或恢复其使用功能。

二、适用范围:所有建筑物及附属建筑物。

三、职责

1、物业公司承担受托管理物业房屋建筑共同部位包括屋顶、梁、柱、内外墙体、楼地面和基础等承重结构部位及附属建筑物包括道路、广场、沟渠、池、井的养护和修缮。业主自用部位物业公司接受有偿委托服务。

2、新建房屋在保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。保修期满后，由物业公司负责。

3、凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

4、工程部负责对房屋本体修缮进行巡查，并接受用户的投诉。小的问题及时修复。大的问题制定方案时报公司领导，送总经理审批。

四、相关文件:

1、《城市异产毗连房屋管理规定》

2、《城市房屋修缮管理规定》

五、操作规程:

1、计划

1)工程部于每年12月制订本物业下年度《房屋养护修缮计划》并报总经理审批。

2)工程部按《房屋养护和修缮计划》的规定具体实施养护和修缮工作并记录于《房屋养护和修缮记录本》内。

3)公司分管领导对养护和修缮工作进行监督和检查。

2、巡查

1)所有员工在工作中，要对房屋完好状况进行查看，发现问题及时告知工程部。

2)工程部维修班每月对房屋共同部位的各个方面进行一次全面巡查，并将巡查情况记录在《房屋共同部位巡查表》中。巡查情况及处理意见要及时报告总经理。

3、养护和修缮

1)加强日常养护。小的养护和修缮由工程部承担。较大的修缮可以委托具有资质的企业进行施工。

2)屋面。必须确保安全，不渗漏，天沟不堵塞，排水畅通。

3)墙面。内墙涂料每年粉刷一次。发现破损及时修补。外墙面涂料视情况一般每十年粉刷一次。花岗岩墙体接缝不漏水。石材墙面破损、脱落及时修复和固定。

4)地基与勒脚。对于地基附近的上下水管等，检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施的管理与维修。保证勒脚完好，对开裂、破损及时修复，以防地基受力不匀，防水失效而产生基础浸水的直接后果。

5)吊顶。吊顶应完好，无污损。发现污损、缺少及时修复与补缺。

6)楼地面。楼地面完整、无破损，楼地面承重荷载不能超过规范标准要求。

7)门窗。门窗应完整、无破损，漆面一致，开关灵活、牢固、平整、不松动，接缝严密。发现损坏及时修复和更换。

8)金属物件。应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的及时更换。

9)通风道。每年对大厦所有的通风道使用情况及有无裂缝、破损、堵塞等情况进行检查。发现损坏及时记录并修复。

10)广场、道路。广场、道路、沟渠、下水道、暗井无损坏和堵塞，发现问题及时修复和疏通。

11)白蚁防治。发现蚁情，应立即委托具有资质的房屋白蚁防治机构进行治理。

六、相关记录:楼宇公共设施完好情况检查表

物业辖区突发事件工作规程制度：物业辖区中控室监控岗工作标准

物业辖区中控室监控岗工作标准作业规程

1.0目的

为了监控项目闭路电视系统、防盗报警对讲电话系统、电梯求救系统、卫星天线接收系统等，确保出现异常情况能及时处理，特制定本规程。

2.0适用范围

本规程适用于ss物业管理有限公司各项目中控室监控岗。

3.0职责

3.1物业管理中心安全部主管负责组织实施监控系统设备清洁、操作、监控、记录。

3.2监控室安全员负责具体实施监控系统设备的清洁、操作、监控、记录，对异常情况的指挥、处理。

4.0程序要点

4.1严格遵守保密制度，不得向无关人员泄露监控内容。

4.2接听电话时须在铃响三声内拿起电话说:"您好，中控室"。如果是业主或客户咨询应耐心地回答。当自己不能回答时，应在充分了解情况后及时报告安全部主管或联系其他部门解答，并尽快反馈给业主或客户。将处理过程如实记录在《中控室电话通话记录表》上。

4.3密切注意监视画面，发现报警信号或可疑情况应及时处理，并将时间、报警位置、报警类别、出警时间、处理结果等情况如实记录在《中控室值班记录表》上。

4.3.1当电梯监视系统收到报警时，应以最快的速度依次通知电梯维保人员或电梯维修员、安全部主管、服务中心。

a)如遇电梯故障困人，应立即接通通话器安慰业主。通话时要注意礼貌，声调自然、音量适中，并询问被困人员健康情况，告诉业主或客户我们已经知道有人被困，不要试图扒开梯门;同时以最快的速度依次通知电梯维保人员或电梯维修员、安全部主管、服务中心。

b)如发现业主用客梯搬运重量或易燃，易爆，剧毒，有污染的货物时，应立即通知就近安全员人员进行处理。

4.3.2当发现可疑人员或可疑情况时，应重点监控或录相(系统自动记录的拷贝)，并通知就近安全员到场控制和处理。

4.3.3当红外线报警装置报警时，应通知就近安全员人员进行处理。

4.3.4属误报，应消除信号并如实做好记录。

4.3.5做好背景音乐播放的运行管理工作。

a)播放音乐时间声音应适中。

b)夏季背景音乐播放音乐时间:每周六，周日及国家法定节假日上午9:00-12:00，下午14:00-19:30。

c)冬季背景音乐播放音乐时间:每周六，周日及国家法定节假日上午9:00-12:00，下午14:00-17:30。

4.3.6做好电子公告栏的运行管理工作。

a)电子公告栏的开启时间为24小时全天开启。

b)当需在电子公告栏上公布通知时，监控室安全员需看过具有项目经理签字的文字性通知，方可确认公布。同时配合档案资料员对文字性通知进行存档。

4.4熟悉中控室设备的性能并能熟练操作，当设备故障发生时能及时进行控制与处理，并将设备状况详细如实记录在《中控室值班记录表》上。

4.4.1应保持摄像镜头的最佳角度，如出现角度偏移，要立即通知就近安全员到现场矫正。如果安全员不能进行矫正时，应及时通知维修员进行维修。

4.4.2如因供电故障导致录像或系统中止，应保持镇定立即报告安全部主管组织安全员加强防范，同时通知维修员检修并保持通讯畅通，恢复供电后继续录相、运行。

4.4.3中控室中的显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于良好状态，各类操作按钮手柄应在手动位置。若出现异常情况应立即清查，查找原因进行修复。如不能自行解决时，应立即通知维修员进行维修。

4.5做好录像的管理工作。

4.5.1如客户要求查看录像，须由安全部主管报项目经理批准同意，同时应记录中止录相时段。

4.5.2突发事件的录相资料必须封存备查。若系统自动记录并进行更换的，应在当天之内将突发事件所属的文件另存于其它硬盘中。

4.5.3按规定使用录相带，协助物业管理中心档案资料员做好录相带的封存保管工作(录相带的保存期限为15天，系统自动记录的保存期限为3天)。

4.6做好中控室的管理工作。

4.6.1注意设备的维护和保养，对仪器设备经常进行擦拭。

4.6.2除值班人员和维修员，严禁其他人员按动各种键钮。

4.6.3杜绝闲杂人员进入监控室，相关人员如因工作需要进入监控室，须经安全部主管同意，并将日期、值班人、来访人、来访事由等详细记录在《中控室来访记录》上。

4.6.4值班期间严禁吸烟、吃零食、看报纸/杂志或占用消防电话接打私人电话/信息台、利用电脑上网及做其他与工作无关的事。

4.6.5当值人员不得随意离岗、串岗，如有特殊情况需要离岗，须请示主管安排替岗交接后，方能离岗。

4.6.6未经批准不得私自增添电器设备，室内消防灭火器要经常检查维护，保证完好、有效。

4.7严格执行交接班制度。

4.7.1交接时工作情况必须交接清楚，接班人未到前上班人不得离开，保证中控室24小时值班。

4.7.2每天交接班前应认真检查系统性能是否完好并做好清洁，如发现监控设备故障，应立即通知当值安全员加强防范，同时通知维修人员维修并做好记录。

4.7.3每天交接班时将交接的设备、物品、温度、卫生、交班人、接班人等情况如实记录在《中控室值班记录表》上。

4.8在做好中控室运行设备的日常清洁下，在中控室维修员的指导下，每周打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

5.0相关记录

《中控室值班记录表》

《中控室电话记录表》

《中控室来访记录》

6.0支持文件

《安全员交接班管理标准作业规程》

物业辖区突发事件工作规程制度：某物业辖区住户报修

物业辖区住户报修工作规程

1.0目的

规范住户报修及公共设施、设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。

2.0适用范围

适用于本公司辖区内项目处住户家庭及各类设施、设备的报修处理工作。

3.0职责

3.1项目处工程组主管负责维修工作的组织，监督及报修的进行。

3.2项目处客户服务负责具体报修内容的记录，及时传达到工程维修组并跟踪，督促维修工作按时完成。

3.3工程组维修人员负责报修内容的确认及维修工作。

4.0程序要点

4.1住户报修

4.1.1客户服务人员在接到住户报修要求时，应当即填写《住户报修记录表》。

4.1.2客户服务人员在5分钟内将记录的报修内容包括住户名称、地址、联系电话，填入《房屋维修养护任务单》相应的栏目，并通知工程组前来领取维修单，工程组领单人在《住户报修记录表》上签收，将《房屋维修养护任务单》签收。

4.1.3工程组立即安排人员进行维修。

4.1.4工程组人员如发现报修内容有更换配件等情况时要应对维修内容可行性和维修费用作出评审，回复住户。

4.1.5维修人员向住户出示《上海市房屋、土地管理局》颁发的《零星修理项目人工费价目表》、住户同意后开始维修。如住户不同意维修的，应提醒住户考虑同意后再报修，并及时将情况向项目经理反映，并在《房屋维修养护任务单》上签字后备案。

4.1.6如维修材料是业主提供的，维修人员应对材料质量进行验证，对于验报修工作规程证材料不合格的应主动提示住户使用不当材料的结果，但注意尊重住户的选择。

4.1.7维修完工后，维修人员应按《服务收费标准操作规程》在《房屋维修养护任务单》上注明应收的各项费用金额，并请住户检查合格后在《房屋维修养护任务单》上签名确认，维修人员将《房屋维修养护任务单》交给住户作为缴费依据。

4.1.8维修人员将《房屋维修养护任务单》交回工程组主管确认后，将复印件送财务组作为计收服务费用的依据。

4.1.9财务组根据维修项目参照《零星维修项目人工费价目表》开具收据，维修人员上门收取费用。

4.2公共设施的报修处理

4.2.1管理处人员在巡检或接报公共设施的报修信息后，应立即在《设施日常检查表》上做好登记，然后通知客户服务组，由客户服务组填《设施检修单》交往工程组(一式两份)

4.2.2工程组领回《设施检修单》第二联并在《设施日常检查表》上签字

4.2.3工程组主管安排维修

4.2.4准修完工后，维修工应在《设施检修单》上注明相关事项，并汇报项目经理处。

5.0记录

5.1《住户报修记录表》mps-yw2-02

5.2《房屋维修养护任务单》mps-yw2-07

5.3《设施日常检查表》mps-yg2-05

5.4《设施检修单》mps-yg2-07

6.0相关支持文件

6.1《服务收费标准操作规定》mps-a1-05

6.2上海市房屋、土地管理局颁发的《零星修理项目人工费价目表》等收费标准。

物业辖区突发事件工作规程制度：某物业辖区报修处理

物业辖区报修处理工作规程

1、目的

及时处理用户的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务。

2、适用范围

适用于对物业管理区域内住户提出的维修服务要求的处理。

3、职责

3.1管理处客户服务人员负责记录报修内容，并传达至工程维修人员。

3.2工程人员负责报修内容的现场确认及维修。

3.3工程管理人员负责维修工作的监督及对"有偿服务项目表"以外的报修内容进行评审。

4、工作程序

4.1客户服务人员接到用户报修要求时，及时填写《服务记录表》。

4.2客户服务人员将记录的内容如用户名称、用户地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等填入《维修单》相应栏目内。

4.3客户服务人员将填写的《维修单》，及时送达工程维修人员，并请接收人签字接收。

4.4工程人员接到《维修单》后及时填写接单时间。

4.5如用户报修内容属"有偿服务项目表"内的项目，维修人员应在预约维修的时间前到达现场;否则由工程管理人员进行评审后回复用户是否可进行维修。

4.6工程人员对用户报修内容进行现场确认后，在《维修单》上据实填写维修项目等内容。

4.7如果维修材料是用户提供，则由维修人员进行验证，并将验证结果("合格"或"不合格")填在"备注"栏内。

4.8维修完成后，维修人员应请用户试用或检查合格后在《维修单》上签名确认。

4.9维修处理时间:工程维修人员接顾客报修必须立即赶到现场，对维修内容进行核实。小修立即处理，中修不超过24小时，大修一般不超过3天。特殊情况以工程专业或技术部门通知时间为准。

相关质量记录:

1.《服务登记表》 zc-07/b03

2.《维修派工单》zc-14/b02

物业辖区突发事件工作规程制度：物业辖区装修管理

物业辖区装修管理工作规程

1.0目的

规范装修管理工作，确保建筑物结构安全和房屋外观协调、统一、美观，保障公共设施的正常使用以便合理、安全使用物业。

2.0适用范围

适用于公司各物业服务中心所辖的物业装修管理工作。

3.0职责

3.1物服中心主任负责装修申请的审批及重大违章装修的处理工作。

3.2工程部负责装修申请的审核、装修巡查监管、违章装修的处理、装修施工中的水电管理、装修验收及装修资料保管工作。

3.3财务负责核收装修有关费用。

3.4客户中心责顾客装修申请的咨询、一般违章装修的处理，负责装修现场环境及公共卫生巡查、装修垃圾的清运、装修验收后资料的存档及相关事项的协调。

3.5安管部负责装修消防、装修时间控制、留宿人员等事项的巡查及违章事项处理。

4.0工作程序

4.1 装修申请

4.1.1顾客办理装修，客服中心发放的以下资料请顾客签收:《装修开工申请表》、装修管理公开文件(装修管理规定或住户手册)。

4.1.2顾客与物服中心签定《物业装饰装修管理协议》。

4.1.3如必须经有关政府职能部门(如消防部门)批准的写字楼、商业装修项目，则须办理有关审批手续，并将复印件交物业服务中心审批存档。

4.1.4顾客需提交的资料(复印件)包括:如实填写的《住户装修申请表》，装修设计图纸、装修说明书、装修施工单位的营业执照、税务登记证、资质证书、装修工人身份证和照片、房屋装修管理协议等(租户必须持业主委托书)。

4.2 审核与审批:

4.2.1工程部主管负责审核的装修申请，审查装修图纸、装修说明书，应建议顾客使用环保装修材料，对审核属违约装修项目，工程部主管和客服中心人员应应耐心向业主解释，直至业主完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户，不得同意装修开工。承审核完后提交服中心主任批准。

4.2.2顾客需改变建筑物主体结构与承重结构或加大负荷的，由顾客找原设计单位或具有相应资质的设计单位提出更改方案，报政府设计单位审批部门审批后方可提出相应部位的更改装修申请。

4.2.3顾客提交的装修资料以及手续齐全后，根据实际情况工程部三个工作日内给予批复，写字楼及商业用途面积较大的装修，一周内给予批复。

4.2.4批复后应与装修单位签署《环境/职业健康安全管理责任书》并统一存入

4.3缴费

4.3.1由物服中心财务出纳根据所在物业区域规定核算出装修押金，或按照《物业入伙方案》中的装修费用规定缴纳，装修单位缴纳装修押金(商业、写字楼另计)和装修出入证押金及工本费。

4.3.2收取顾客及装修队的各项费用(如:装修税金等)。

4.3.3施工单位凭缴费收据到工程部办理《装修许可证》，并登记。

4.3.4施工单位凭缴费收据和《装修许可证》到安管部办理装修人员出入证和或留宿证，并登记。

4.4装修监督和装修巡视

4.4.1装修进出材料和工具等由安管部负责查验，凭《物品放行条》方可放行，严格控制易燃、易爆材料进入所辖物业。其装修人员凭装修出入证(或临时出入证)予以放行。

4.4.2动火作业由装修单位填写《动火申请表》，工程部主管审核签署意见报请物服中心防火责任人/安管部主管审批，经审批同意后办理《动火许可证》，由安管部指定专业消防员负责监督。

4.4.3物业部每天不少于二次按照装修审批内容和装修现场环境的管理要求进行巡视并填写《装修巡视记录》。

4.5.1检查是否擅自开工，是否按规定时间施工，装修工作证、留宿证是否有效;

4.5.2检查施工现场是否按规定放置合格灭火器;

4.5.3检查是否随意丢弃装修垃圾，抛扔物品;

4.5.4检查是否利用公共部位、场地加工装修材料和破坏公共绿篱、绿地的施工情况。

4.5.5检查是否擅自在室外加装灯、牌、广告等;

4.5.6检查有无私自增加线路负荷，乱拉乱接施工电源等违章用电情况;

4.5.7检查有无违章使用电焊、气割、焊和不合格的工器具情况;

4.5.8检查施工中有无产生超过规定的噪声;

4.5.9检查是否使用符合环保和安全要求的装修材料，是否使用合格的装修设备、工具;

4.6装修违规的处理

4.6.1教育，批评，规劝改正;

4.6.2责令停工，出具《装修违约整改通知书》，限期整改;

4.6.3责令恢复原状;

4.6.5 要求支付违约金，须报总经理批准;

4.6.6报政府主管部门，须报总经理批准。

4.7装修验收

4.7.1 装修施工结束后，由施工单位负责人向客服中心提出验收申请;

4.7.2物服中心在二日内组织人员验收，物服中心工程部主管和物业部主管与施工单位负责人、顾客共同参与对装修的主体结构、整体外观、空调工程、水电工程、厨卫露台渗漏水等项目进行验收;

4.7.3填写《装修验收表》，要求顾客、装修单位负责人物服中心工程人员三方共同签字确认;

4.7.4对不符合要求的项目，由装修队按整改内容进行整改，直到合格为止，要求顾客对整改后进行再次次确认;

4.7.5装修单位在装修验收合格后当日离开。

物业辖区突发事件工作规程制度：物业辖区车场巡逻岗

1.0目的

为规范车场巡逻秩序维护员日常工作行为，确保地下停车场内的设施、设备和停放车辆的安全，保证车辆整齐有序。

2.0适用范围

地库车场巡逻岗适用

3.0管理职责

3.1工作负责人:车场巡逻秩序维护员。

3.2秩序维护员巡逻时要眼勤、腿勤、手勤、口勤，要有敏锐的洞察力和高度警惕性。

3.3秩序领班负责对地库车场巡逻岗工作给予指导、监督。

4.0操作细则

4.1接班时当面检查对讲机完好情况，询问交班队员有无注意事项。

4.2接班后立即逐辆检查车辆情况(后半小时或随时详细检查车辆情况)(1)检查车身、车灯、车窗玻璃、轮胎是否有损坏情况;(2)检查车门、车窗是否有未关情况;未关在主管未到达前严禁私自进入车内检查(3)检查是否有漏油情况，发现异常情况立即通知领班，并记录好。

4.3熟悉公司有关停车场的管理规定，熟悉停放车辆的情况(车牌号码、车位号、车主、所住单位等)。

4.4当值时要在岗位区域内勤走动、维持车库停车秩序，指导进入车库的车辆按规定的位置停放，在车库车位停满时，要积极疏导、指挥车辆合理停放，指挥车辆停放时应选择适当位置，防止被车撞伤。

4.5礼貌地为车上的人员指引行走路线。

4.6发现无关可疑人员后应立即通知主管并严密监控，必要时上前查问，让其离开，若有紧急情况立即报告领班。以防止不发分子盗车行凶。

4.7严密注意车辆情况和驾驶员行为，若遇醉酒驾车者，应尽力劝

物业辖区突发事件工作规程制度：物业辖区巡逻岗保安

物业辖区巡逻岗保安工作规程

一、巡逻次数:每2小时至少对整个辖区检查一遍。

二、巡逻要求:a巡逻保安要多看、多听、多嗅，以确保完成巡逻工作任务;b按要求做好巡逻记录，并及时将有关情况反映给相关部门人员。

三、巡逻内容:

1、防火、防盗、水浸等情况，发现问题立即处理。

2、检查消防设备、设施(即报警按钮，消防栓，应急灯开关等)是否完好。

3、检查防火门是否关闭和房门等，是否锁闭及有无损坏。

4、巡视楼宇外墙玻璃等设施是否完好，有损坏做记录，并上报主管或管理处领导。

5、在辖内巡查发现可疑人员时，前往盘问，检查证件，必要时检查所带物品。属三无人员，应驱赶出管辖区，属摆卖、推销人员，应劝离开管辖区。

6、详细记录发生时间及确切位置在《来访登记表》上。

7、严格招执行单车、摩托车管理规定，对乱摆放的单车，摩托车进行整理，保持车辆摆放有序。

物业辖区突发事件工作规程制度：物业辖区车库场岗

物业辖区车库(场)岗工作规程

1.0目的:确保存放在车库(场)的(机动和非机动)车辆的安全，保证管区内的道路畅通，车辆停放整齐有序。

2.0适用范围:管理处车库(场)护卫工作。

3.0作业前准备:同大堂岗

4.0作业规程:

4.1值班制度:同大堂岗

4.2(汽车、摩托车、自行车)地下车库

4.2.1(机动和非机动)车辆进库

4.2.1.1当通过反光镜或电视监控系统发现有允许停放的车辆驶入地库，应立即开启车挡器。因非机动车车库未安装车挡器，车管员应核实后交车牌给车主。

4.2.1.2迅速、准确地在《登记表》上做好记录。自行车不记录。

4.2.1.3指挥车辆慢行，安全停放在自己的车位上。自行车应正确停放。

4.2.1.4提醒司机锁闭好车门、窗，自行车、摩托车加锁。

4.2.2保管

4.2.2.1每半小时或临机详细检查车辆、车况，发现漏水(油)，未关好车门(窗)或未上锁等情况及时处理并通知车主，及时在《值班记录》上做好记载，同时报告班长或管理处。对违反停车规定的要酌情处理。

4.2.2.2随时和道口岗取得联系，清点车辆，核对数量，确保安全。

4.2.2.3禁止无关人员或可疑人员进入车库，若有紧急情况按wi/b-035《值勤时发现可疑分子的处置》有关规定处理。

4.2.2.4严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长或管理处及时处理，避免发生意外交通事故。

4.2.2.5每班至少检查一次防火卷帘门、消防栓和灭火器等防火(盗)设施，发现异常情况须在《值班记录》上做好记载并及时上报，立即处理。

4.2.2.6禁止用消防水源洗车，经劝阻不听者按有关规定处理。

4.2.2.7协助清洁工维护好车库内清洁卫生，保持车库整洁。

4.2.3车辆出库

4.2.3.1当通过反光镜或闭路电视监控系统发现有车辆驶出车库时，应仔细核对出库车辆和驾驶员(车主)。

4.2.3.2核对无误后，立即开启车挡放行，迅速、准确地在《登记表》上记录车辆离库时间等，并和道口岗取得联系。自行车须经核对车号牌无误后放行，可不作记录，但车号牌要妥善保管。

4.2.3.3若对出场车辆、驾驶员有疑问，应立即到车挡前先向司机敬礼，再有礼貌地询问，若与车主联系确认是车主的亲友，并带着车位牌时应放行，同时和道口岗护卫员取得联系。若经盘问仍有疑问，应立即扣留车辆，迅速用对讲机通知班长和巡逻护卫，并机警地做好应急准备，以防止不法分子盗车行凶，具体按wi/b-33和wi/b-035有关规定处理。