物业项目入伙入驻遗留问题整改处理规程（优选10篇）

物业项目入伙入驻遗留问题整改处理规程

适配人群	验房员，整改负责人，工程部人员	使用场景	入伙验收，装修进场，交楼整改
编制目的	让业主提的整改意见能快点解决，别拖太久，业主住得舒服点，少生气。
适用范围	zz物业服务中心管的小区，刚交房那会儿的问题处理。
职责分工	验房员记问题，客服中心的人管跟进和回复，工程部的人去修，主管看着别出错。
操作流程	验房时记问题→客服收表分类→工程部修→验收签字→通知业主确认→超七天要回访。
执行标准	用《遗留项目整改记录表》写清楚，每天17：30前交工程部，修完要现场验收签字，电话通知必须留痕，表要归档。

1.目的

确保业户入伙/入驻过程中整改意见得到及时有效处理，提高业主满意度。

2.适用范围

适用于jj市zz物业服务中心所辖物业入伙/入驻过程中遗留问题整改意见的处理。

3.职责

3.1验房员负责业主整改意见的记录和非整改意见的解释。

3.2客户服务中心整改负责人负责业主整改意见的接收、跟进处理及回复，非整改意见的解释，整改记录的整理、归档及统计分析工作。

3.3工程部整改负责人负责业主整改意见的安排实施及跟进、验收。

4.内容和过程控制

4.1业主入伙验收房时所提出的房屋质量缺陷、单元内设备设施缺少、损坏，以及涉及到发展商的相关问题等均属入伙整改意见。验房员在陪同业主验楼过程中，判断业主提出的意见，对于非整改问题须向业主耐心解释，属于整改范围内的问题或经解释业主仍未能接受的意见，详细记录在《遗留项目整改记录表》上并请业主确认，交客户服务中心整改负责人员处理。

4.2客户服务中心整改负责人员接到《遗留项目整改记录表》后在《遗留项目整改跟进表》中做好记录并及时对整改意见进行分析判断，分类处理。

4.2.1非整改问题:及时与业主面对面或电话沟通，做好解释工作。

4.2.1发展商交楼问题:与发展商沟通协调并做好相关解释工作，不确定或无法处理的问题以书面发函形式，于一个工作日内发函发展商客户关系部，并跟进处理。

4.2.3正常范围内的整改问题:于每日17:30前与工程部整改负责人交接《遗留项目整改记录表》，并告知整改项目的轻重缓急情况，以便工程部安排处理。

4.3工程部整改负责人根据与发展商约定的遗留项目整改工作流程，向发展商整改负责人移交整改项目。

4.4整改完成后，发展商整改负责人通知工程部整改负责人现场验收，验收合格后工程部整改负责人在《遗留项目整改记录表》上填写相关整改记录并签字。

4.5工程部整改负责人每日将已完成的《遗留项目整改记录表》返回客户服务中心整改负责人。

4.6客户服务中心负责人电话通知业主整改完成信息，请业主尽快验收后在《遗留项目整改记录表》上签名确认。

4.7客户服务中心整改负责人对七个工作日未能完成的整改项目，需进行业主电话回访，告知业主整改工作进度。如业主急于进场装修，在整改工作不影响装修的情况下，可同业主协商是否接受装修与整改工作同时进行。

4.8本职无法处理的整改问题或业主意见，交上级主管处理。

4.9客户服务中心整改负责人将已完成的《遗留项目整改记录表》归入业主入伙资料档案袋中。

4.10客户服务中心整改项目负责人每周统计整改项目及完成情况，填写《入伙整改项目及完成情况统计分析表》，交客户服务主管审核后报物业服务中心经理。

5.相关文件

5.1入伙相关文件

6.质量记录

6.1《遗留项目整改记录表》

6.2《遗留项目整改跟进表》

6.3《内部工作转签单》

6.4《入伙整改项目及完成情况统计分析表》

物业项目入伙入驻遗留问题整改处理规程：物业项目电梯困人救援

适配人群	安全管理员，电梯维保员，工程部主管	使用场景	电梯困人，轿厢错位，厅门异常
编制目的	防止电梯困人时乱救出事，让乘客别慌，安全等救援，保护人和电梯不坏。
适用范围	物业安全管理员、工程部人员、电梯困人现场。
职责分工	安全管理员先联系被困人，工程部两人一起动手救，主管最后检查记录。
操作流程	先断电，再开厅门，轿顶开轿厢门，扶人出来，关好厅门，复杂情况找厂家。
执行标准	用专用厅门钥匙开门，人力开轿厢门，撬制动器要一撬一放慢移，轿厢停准0.5米内才开门，记录填进《电梯运行记录》。

物业项目电梯困人救援规程

为规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全，特制定本规程。

1.0当发生电梯困人事故时，安全管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援;立即通知相关人员进行处理。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢以外。如果轿厢门处于半关闭状态，应设法将轿厢门完全关闭。

2.0解救困人时:

a在发生电梯困人时，救援人员至少要两人配合操作.

b.根据指层灯、pc显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。

3.0轿厢停于距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。

3.1进入机房切断电梯电源。

3.2用专用厅门钥匙开启厅门。

3.3在轿顶用人力开启轿厢门。

3.4协助乘客离开轿厢。

3.5重新关好厅门。

4.0轿厢停于距离门厅0.5米以外位置的救援方法。

4.1进入机房切断电梯电源。

4.2拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。

4.3救援人员之一把旋柄，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放，使轿厢逐步移动，直至最接近厅门为止。

4.4当轿厢停于距厅门0.5米左右位置时，其救援方法按3.0款进行。

5.0遇有其它复杂情况，应请电梯公司帮助救援。

6.0困人救援工作完毕后，工程部主管应将情况完整、规范地记录在《电梯运行记录》内。

物业项目入伙入驻遗留问题整改处理规程：物业项目变配电房设备巡检

适配人群	配电值班员，电气巡检员，运维技术员	使用场景	变配电房，低压配电柜，燃油系统
编制目的	让配电房设备不乱跑、不出事，保证业主家里灯亮着、空调转着，别突然停电吓人。
适用范围	物业电工师傅，管低压柜、变压器、直流屏这些家伙的日常看护。
职责分工	值班电工自己动手查，班长在旁边盯着，维修单位帮忙修坏掉的零件。
操作流程	先看高压进线电压电流，再摸变压器温度听声音，接着扫低压柜表计和灰尘，最后盯油罐和消防器材。
执行标准	电压电流得在标牌写的数里头，电池水要盖过刻度线，柜子表面不能有灰，记录表每班填满，防鼠板必须立正站好。

物业项目变配电房设备巡检规程

1目的和范围

1.1目的

本作业指导书明确规定了yy物业管理公司定期对各管理项目变配电设备(设施)进行日常巡检，及时发现排除变配电设备故障的工作规程和管理办法，确保变配电设备(设施)安全运行、正常供电。

1.2适用范围

适用于各管理中心低压配电设备、附属设备设施的日常巡查工作。

2日常巡检内容

2.1高压系统

a.观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级部门及供电局用电监察。

b.观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂(委托维护单位)

c.观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电池水是否在指定位置以内，如发现电池水不够，要及时补足。

d.巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。

3变压器系统

3.1巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理。

3.2检查环境卫生及防鼠设施完整、环境整洁。

4低压配电系统

4.1巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。

4.2检查并清洁各电柜表面积尘。

4.3检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。

4.4检查配电房的消防设施完好情况。

5燃油系统

5.1每周巡查一次燃油系统，记录储油罐及各日用油箱油位。

5.2总控制柜及现场控制柜的控制状态，各电气开关及指示灯是否正常。其中第一、二项每二小时巡查一次，第三项每4小时巡查一次，将结果填写在《配电房运行记录表》上。

物业项目入伙入驻遗留问题整改处理规程：物业项目访客接待

适配人群	物业服务中心经理，大管家，礼宾主管	使用场景	高档物业，园区参观，客户考察
编制目的	让访客接待不乱套，保证每次迎人都有章法，不冷场不漏事，园区形象稳稳的。
适用范围	来园区看房、参观、检查的各类客人，按a到e级分档。
职责分工	物业服务中心经理带头干，管家、礼宾主管、会所经理一起上，分公司总经理有时也来盯。
操作流程	提前清场布牌、按时迎候、备好茶水果盘、鼓掌问候、带路讲解、目送离园。
执行标准	欢迎牌放指定位置，茶水饮料果盘按级配齐，鼓掌要整齐，路线不能走错，目送车消失才散开。

高档物业项目访客接待规程

一、为访客提供接待服务时，参照公司质量体系文件中《参观接待规程》操作。

二、针对不同访客、客户，设计四个不同级别的接待标准，以适应不同客群的需要，具体接待要求及标准如下:

级别接待对象迎送宾客人员全程陪同人员接待流程

a级:

1、按照接待要求，提前制定和布置接待方案，将欢迎指示牌放于园区指定位置;

2、提前1小时，园区清场，通知礼宾岗，禁分公司总经理集团公司董事长、物业公超司董事长、市a级以上政府公司重要关系客户全体管家会所经理物业服务中礼宾主管心经理级官员、物业服务中心经理分公司总经理止闲杂人员进入园区;

3、提前1小时，分公司总经理和物业服务中心经理巡视园区和接待线路;4、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;

5、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶水、饮料、果盘等接待物品;

6、客人下车后，主管领导致问候语后，大家一起鼓掌;

7、引领参观者到会所/会议室休息，介绍园区情况;

8、由物业服务中心经理或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

9、迎送礼毕，全体人员目送客人车辆离开视线后，方可回到各自岗位。

b级:

2、提前1小时，物业服务中心经理巡视园区物业服务中心集团公司执行总经理及a级副总、物管公司总经理、其他公司高层管理人员、公司关系客户2名管家礼宾主管会所经理物业服务中心经理经理和接待线路;

3、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;

4、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶水、饮料、果盘等物品;

5、客人下车后，主管领导致问候语后，大家一起鼓掌;

6、引领参观者到会所/会议室休息，介绍园区情况;

7、由大管家或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

8、迎送礼毕，全体人员目送客人车离开视线后，方可回到各自岗位。

c级:

1、提前30分钟，物业服务中心经理巡视园区和接待线路，将欢迎指示牌放于园区指定位置;

2、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;集团下属项目公司总经b理、物管公司司总经理、公司关系客户级下属分子公

3、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶物业服务中心经理礼宾主管2名管家物业服务中心经理水、饮料等;

4、客人下车后，主管领导致问候语后，大家一起鼓掌;

5、引领参观者到会所/会议室休息，介绍园区情况;

6、由大管家或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

7、迎送礼毕，全体人员目送客开视线后，方可回到各自岗位。客人车辆离

d级:

1、提前30分钟，物业服务中心副经理或大管家巡视园区和接待线路，将欢迎指示牌放于园物业服务中心c级开发公司意向客户、普通客户副经理或大管家管家或礼宾主管1名物业服务中心副经理或大管家区指定位置;

2、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;

3、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶水等;

4、客人下车后，主管领导致问候语;

5、由大管家或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

6、迎送礼毕，全体人员目送客人车辆离开视线后，方可回到各自岗位。

e级

1、门岗礼宾员与业主通话确认访客身份后;业主访客

2、管家或礼宾员陪同至业主家中;

3、业主有需要可陪同业主接待访客参观园区。

备注:1、如需介绍项目概况，则至豪华影院播放项目宣传片并讲解ppt。

物业项目入伙入驻遗留问题整改处理规程：科信物业项目接管入伙

适配人群	工程维修人员，物业管家，验收小组成员	使用场景	新建住宅交付，商业楼宇接管，地产项目入伙
编制目的	让新项目顺利交到业主手里，避免房子有问题没人管，保证收房时东西都好用，不漏水不漏电，大家住得安心。
适用范围	科信物业新项目、刚建好的楼、要收房的业主、维修中心和开发商。
职责分工	工程维修中心牵头干，开发商和施工方一起配合，管理处负责监督和记录，业主最后签字确认。
操作流程	先三方一起验楼，再查资料，接着分组细看每间房和设备，问题列清楚，整改完再复验，最后业主自己再验一次。
执行标准	窗户玻璃不能破，地漏要通水，水电必须通，所有数据要和图纸对得上，验收单每人一份，没签字的不算数，记录全得留底。

科信物业项目的接管入伙

(1)接管验收

a、接管验收条件

物业楼宇已竣工，在政府有关单位验收全部合格、附属设备已完全能正常使用、房屋编号已得认可的基础上，由物业公司代表全体业主以物业满足使用功能为主要内容进行再检验。

b、接管验收程序

a、工程维修中心组织相关部门，分别与开发商确定验收日期后，组成开发商、物业公司、施工单位三方联合小组。验收记录单一式三联，三方各执一份。

b、工程维修中心向发展商索要以下资料:

产权及技术资料;

政府竣工验收合格资料;

物业项目入伙入驻遗留问题整改处理规程：物业项目柴油发电机维修保养

适配人群	物业工程技工，柴油机维保人员，强电系统运维员	使用场景	应急供电保障，备用电源维护，机房设备保养
编制目的	让柴油发电机一直好好干活，别突然罢工，保证停电时能顶上，不耽误小区用电。
适用范围	物业工程部电工，管发电机的人，还有那台柴油发电机本机。
职责分工	电工自己动手干，主管在旁边看看，偶尔搭把手，班长负责盯进度和查结果。
操作流程	先看零件怎么拆的，再按50小时、100小时、200小时这些时间点轮着搞滤清器、电池、皮带、散热器、机油、柴油滤芯、电机和控制屏。
执行标准	空气滤芯要吹干净或洗透，照灯没光点才算好；电池液位得刚过极板15mm；皮带压40n要下12cm；散热器内外都得洗到不堵不漏；机油换新油加满，滤芯全换新的，扭力扳手打到110nm。

物业项目柴油发电机维修保养规程

为规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行，特制定本规程。

1.0柴油发电机维修保养

1.1进行维修保养时，应注意可拆卸零件的相对位置及顺序(必要时应作记号)，不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度。

1.2空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次:

a.空气滤清器显示器:当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位。

b.空气滤清器:

--松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯;

--滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力

不能太大，喷嘴不可太接近滤芯;

--如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干(注意不能过热);

--清洁完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点出现滤芯已穿孔，此时则应小心更换同型号的滤芯。

--如果没有光点出现则表示滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。

1.3蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次:

a.用验电器检查蓄电池电量是否足够，否则应充电;

b.检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置;

c.检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。

1.4皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次:

a.检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换;

b.在皮带中段加40n压力，皮带应能安下12cm左右，太松太紧都应当进行调整。

1.5散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次:

a.外部清洗:

--用热水(加入清洁剂)喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射(如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置)，使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机;

-- 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟，然后用热水清洗。

b. 内部除垢:

--把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开封口;

--向散热器中倒入45℃的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器;

--如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次;

--除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上;

--所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补;

--如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌清水并加入防锈剂。

1.6润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次:

a.启动柴油发电机，让其运行15分钟;

b.当柴油机高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110nm(用扭力扳手)旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油;

c.拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与

机内型号相同的机油;

d.更换精滤清器滤心，添加新的与机内型号相同的机油。

1.7柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的柴油，然后装回。

1.8充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次:

a.清洗各机件、轴承、吹干后加注新的润滑油;

b.清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换;

c.检查传动装置是否灵活，启动电动机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。

1.9发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对生锈或过热的接头应进行处理并拧紧。

2.0对于柴油发电机的拆机维修或调整应填写《--外委维修保养申请表》，经公司主管领导批准后，由外委单位完成。

3.0对于突发性的柴油发电机故障，先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。

4.0对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《柴油发电机月保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天内由工程部主管将记录存档，长期保存。

物业项目入伙入驻遗留问题整改处理规程：物业项目中央空调维修保养

适配人群	暖通维修工，制冷设备技师，物业机电技工	使用场景	中央空调维保，冷却系统维护，风管路保温修复
编制目的	让中央空调修得对、保养得好，别出毛病，别停机，别伤人。
适用范围	物业项目里管空调的师傅，还有冷却塔、风机盘管这些设备。
职责分工	专业维修人员动手干，班长在旁边看，工程主管偶尔来查一查。
操作流程	先断电再动手，按顺序做清洁、测绝缘、调皮带、换零件、拧螺丝、冲水垢。
执行标准	摇表必须500v，绝缘要≥0.5兆欧；盐酸洗冷凝器要配10%浓度加缓蚀剂；风叶转动要顺，没异响，没卡顿；所有螺栓都要拧紧，外表要干净。

物业项目中央空调维修保养规程

为规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好，特制定本规程。

(一)冷却塔维修保养:专业人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

1、用500v摇表检查电机绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5兆欧以上时则应拆修电机线圈。

2、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

3、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一次);检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

5、清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

6、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

7、拧紧所有紧固件。

8、清洁整个冷却塔外表。

(二)风机盘管维修保养:专业人员每隔半年对风机进行一次清洁、保养。

1、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

2、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。

3、用500v摇表检查风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

5、用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

6、拧紧所有紧固件。

7、清洁风机盘管外壳。

(三)冷凝器、蒸发器维修保养:专业人员每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

1、柜式蒸发器维修保养:

(1)每周清洗一次空气过滤网;

(2)清洁蒸发器散热片;

(3)清洁接水盘。

2、水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):

(1)配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂);

(2)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时;

(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上;

(4)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修;如不漏水则重新装好(如发兰的密封胶垫已老化则应更换)。

(四)冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:专业人员每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

1、电动机维修保养:

(1)用500v摇表检查电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应进行干燥处理或修复;

(2)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承;

(3)检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

2、水泵维修保养:

(1)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

(2)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。

3、检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4、清洗水泵过滤网。

5、拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

6、清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

(五)专业人员每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路处是否有大量的冷凝水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

(六)阀类维修保养:专业人员每半年对阀类进行一次保养。

1、节制阀与调节阀的维修保养:

(1)检查是否泄漏，如是则应加压填料;

(2)检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加润滑油;

(3)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

(4)检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

2、电磁调节阀、压差调节阀维修保养:

(1)干燥过滤网:检查干燥过滤网是否已脏堵或吸潮，如是则应更换同规格的干燥过滤器;

(2)电磁调节阀、压差调节阀:

--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应更换密封胶垫。

(七)检测、控制部分维修保养:专业人员每半年对检测、控制部分进行一次保养。

1、检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:

(1)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

(2)送检温度计、压力表合格后方可再使用;

(3)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

(4)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

2、控制部分维修保养:

(1)清洁控制柜内外的灰尘、脏物;

(2)检查、紧固所有接头线，对于烧蚀严重的接头线应更换;

(3)交流接触器维修保养:

--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

--清洁铁心上的灰尘及脏物;

--拧紧所有紧固螺栓。

(4)热继电器维修保养:

--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应修整处理，处理后达不到要求的应更换;

--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

(5)自动空气开关维修保养:

--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应烘干处理;

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉

)。

(6)信号灯、指示仪表维修保养:

--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

(7)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器;

(八)压缩机维修保养:专业人员每年对压缩机进行一次检测、保养。

1、检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再冲注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。

2、检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

3、具体检查压缩机如下参数:

(1)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5兆欧以上);

(2)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

物业项目入伙入驻遗留问题整改处理规程：物业项目给排水设备设施维修保养

适配人群	工程部技工，设备维保人员，物业水电工	使用场景	水泵房运维，明装管道维护，潜水泵故障处理
编制目的	让水泵、阀门、管道这些设备别出问题，保证水能正常供和排，不出漏水、停水这些麻烦事。
适用范围	工程部的技工师傅们，负责水泵房、阀门、管道这些地方的活儿。
职责分工	技工自己动手干，班长看看有没有漏掉的，主管偶尔来抽查下干得对不对。
操作流程	先断电再干活，按顺序查电机、水泵、控制柜、阀门、管道，每步都得做全，不能跳着来。
执行标准	用500v摇表测绝缘，擦设备用干布，拧螺丝得拧紧，补漆要盖住锈，换零件得同型号，记录当天写完。

物业项目给排水设备设施维修保养规程

为规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好，特制定本规程。

(一)工程部技工每年应对所有水泵机组进行四次清洁、保养。

1、电动机维修保养:

(1)用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。

(2)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;

(3)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;

(4)清洁电动机外壳;

(5)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。

2、水泵维修保养:

(1)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承;

(2)转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承;

(3)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根;

(4)清洁水泵外表;

(5)如果水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

(6)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

(7)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

3、控制柜维修保养。技工每年应对水泵房的控制柜进行二次清洁、保养。

(1)用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。

(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

4、交流接触器维修保养:

(1)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

(2)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;清洁铁心上的油污及脏物;

(3)检查复位弹簧情况;

(4)拧紧所有紧固件。

5、自耦减压启动器维修保养:

(1)用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理;

(2)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

6、热继电器维修保养:

(1)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;

(2)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。

7、自动空气开关维修保养:

(1)用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理;

(2)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;

(3)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

(4)检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

8、中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

9、信号灯、指示仪表维修保养:

(1)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡;

(2)检查各指示仪表是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

10、远传压力表维修保养:

(1)检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

(2)检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;

(3)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

4、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

(1)闸阀维修保养:

a、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;

b、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应更换加压黄油麻绳;

c、对闸阀阀杆加黄油润滑;

d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

(2)止回阀维修保养:

a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

b、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;

c、检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理重新油漆。

(3)浮球阀维修保养:

a、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;

b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;

c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则更换。

5、潜水泵或排污泵维修保养

(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

6、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)

(1)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

(2)检查支持托架是否牢固，否则应加强。

(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

7、突发性的设备设施故障，可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。

8、工程部技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在给排水设备设施维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。

物业项目入伙入驻遗留问题整改处理规程：物业项目电梯故障维修

适配人群	电梯维修工，维保技术员，特种设备作业人员	使用场景	电梯维保现场，机房检修，井道作业
编制目的	让电梯修起来有章可循，别乱来，保证坐电梯的人不受伤，机器不瞎坏。
适用范围	物业电梯维修工，管的那几台客梯，一出毛病就得动手修。
职责分工	维修工自己上手干，班长偶尔来看看，工程主管最后签字确认。
操作流程	先到现场看情况，再琢磨哪坏了，接着按部位分块修，最后填单子存档。
执行标准	听声音、摸温度、看缝隙，用扳手、螺丝刀、除污剂、润滑油；轴承要转得顺，导轨要平，开关要碰得响，油不能漏，锈必须清。

物业项目电梯故障维修规程

为规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行，特制定本规程。

1.0电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场。

2.0先查看故障现象，分析发生故障原因，分析故障的位置。

3.0根据不同的故障，进行相应的处理。

4.0一般常见机械故障及处理措施。

4.1机房:

a.电机轴承故障:电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如油发卡、磨损过大，则须更换轴承;

b.选层器故障:一般有以下几种:

--滑链:应调整链条长度，调整带轮位置;

--选层器三角触头不动:多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用;

--上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承(锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污，加润滑油)。

c. 制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污;

d.限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物，轴承损坏。应清洗杂物，更换轴承。

4.2井道与轿厢:

a.轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b.厅门故障同上;

c.开门刀故障:运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙);

d.导轨故障:运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尺寸、用找道尺调整、用轨道锉修平接口;

e.导靴故障:运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置;

f.安全钳故障:运行时有碰铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全间隙、安全联动机构，加润滑油，保证各活动部位灵活。

4.3底坑:

a)补偿链故障:运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;

b)安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承;

c)缓冲器故障:缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。

5.0电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。

5.1 机房:

a.保险丝故障:

--缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点，换上相同保险丝，厅门轿门安全回路;

--井道有水，回路有短路点。应断去来源，排除短路点，换上相同保险丝、指示灯回路;

--厅外指示有水或有线路破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝、控制回路;

--控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点，换上相同保险丝。

b.接触器和断路器故障:接触器或断路器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

5.2井道与轿厢:

a.上、下限位及极限开关故障:此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;

b.轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于连锁开关接触不好或开关损坏，线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等;

c.安全钳开关、安全窗开关、轿厢急停:此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。

5.3底坑:

a.缓冲器开关、底坑急停开关故障:此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关;

b.张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

6.0电梯故障排除后，电梯维修工应将电梯故障维修情况记录在《设备维修记录》中，归档长期保存。

物业项目入伙入驻遗留问题整改处理规程：物业项目房屋的验收接管

适配人群	物业工程员，开发商工程师，验收专员	使用场景	竣工移交，设施接管，资料验核
编制目的	确保房子交到物业手里前真能住人
适用范围	开发商转给物业的所有房子和小设施
职责分工	物业的人主查，建单位陪着看，工程部盯着改
操作流程	先收齐图纸文件，再一栋栋看房子，有问题让建单位修，最后抄表签字
执行标准	图纸要全，屋面不漏，水电通着，电梯能跑，消防喷头得有水，每项都得填表打勾