物业项目电梯日常维修保养规程制度（优选10篇）

物业项目电梯日常维修保养规程制度

物业项目电梯日常维修保养规程

为规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好，特制定本规程。

1.0电梯维修保养安全操作

1.1维修保养前的安全准备工作:

a.在电梯基站门口处放置"检修停用"标牌;

b.关好厅门，不能关厅门时，用合适的护拦挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道;

c.有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

1.2检修过程中的安全注意事项:

a.给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯;

b.人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒;

c.人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯;

d.禁止在井道内和轿顶上吸烟;

e.检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在安全切断电源的情况下操作时，应将底坑检测视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开;应预防触电，并应有监护人，必备的工具和材料，特别应注意电梯突然起动运行。

f.使用的手灯必须采用带护罩的，电压为36v以下的安全灯。最好使用手电筒;

严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与门;

g.厅上坎之间进行长时间的维修操作;

h.底坑深度超过1.5m的，应用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开

i.应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽;

j.检修未完，检修人员需暂时离开现场时，应做到:

--关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围挡，并在该厅门口悬挂"危险、切勿靠近"警告牌，并派人看守;

--切断电梯总电源开关;

--排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。

k.检修保养工作结束后应做到:

--将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上;

--清点工具、材料、打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌;

--送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改;

--通知有关人员电梯恢复正常运行。

2.0电梯的日常保养维修由外委完成。

3.0每月对电梯各部位进行二次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查)，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对所有电梯分项目进行保养。

3.1检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

3.2检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损坏，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

3.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温度不超过60℃。

3.4门机自流电动机碳刷磨损如果超过新装时的1/3时则应更换。

3.5限速器转销处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好无油污;限速器夹绳钳口应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。

3.6检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整;检查限位器开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。

3.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动加注润滑油，安全钳楔块与导轨间隙应为2-4mm。安全钳钳口应清洁无油污。

3.8清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象，如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器;检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧;检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。

3.9检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带;检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油;检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭和修理。

3.10清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

3.11检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油;检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。

3.12检查自动门传动机构，安全触板传动机是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损坏，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5-8mm，运行中门刀不能碰门辘轳，门刀与门辘轳间隙为3mm，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动自如，安全触板动作灵敏可靠。

3.13检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒)，缺油应及时加好;检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。

3.14检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。

3.15清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑，清洁接油盒。

3.16检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

3.17检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。

3.18检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。

3.19做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

4.0每年对电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试。

4.1每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

4.2检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

4.3清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。

4.4张紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50mm，超过规定的应予以截绳。

4.5检查安全钳楔块和导靴的间隙(正常值2-4mm)，试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。

4.6清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。

4.7清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。

4.8调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部位螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5-8mm。

4.9紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部位螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。

4.10加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确传动部分应灵活。

4.11对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以外50-70mm。

4.12对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以外150-200mm。

4.13检查动力部分绝缘电阻应在0.5兆欧以上，其余电气线路应在0.25兆欧以上，电气设备的金属外壳对地应在4兆欧以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。

4.14检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。

5.0突然发生的电梯故障，先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。

物业项目电梯日常维修保养规程制度：物业项目电梯故障维修

物业项目电梯故障维修规程

为规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行，特制定本规程。

1.0电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场。

2.0先查看故障现象，分析发生故障原因，分析故障的位置。

3.0根据不同的故障，进行相应的处理。

4.0一般常见机械故障及处理措施。

4.1机房:

a.电机轴承故障:电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如油发卡、磨损过大，则须更换轴承;

b.选层器故障:一般有以下几种:

--滑链:应调整链条长度，调整带轮位置;

--选层器三角触头不动:多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用;

--上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承(锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污，加润滑油)。

c. 制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污;

d.限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物，轴承损坏。应清洗杂物，更换轴承。

4.2井道与轿厢:

a.轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b.厅门故障同上;

c.开门刀故障:运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙);

d.导轨故障:运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尺寸、用找道尺调整、用轨道锉修平接口;

e.导靴故障:运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置;

f.安全钳故障:运行时有碰铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全间隙、安全联动机构，加润滑油，保证各活动部位灵活。

4.3底坑:

a)补偿链故障:运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;

b)安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承;

c)缓冲器故障:缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。

5.0电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。

5.1 机房:

a.保险丝故障:

--缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点，换上相同保险丝，厅门轿门安全回路;

--井道有水，回路有短路点。应断去来源，排除短路点，换上相同保险丝、指示灯回路;

--厅外指示有水或有线路破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝、控制回路;

--控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点，换上相同保险丝。

b.接触器和断路器故障:接触器或断路器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

5.2井道与轿厢:

a.上、下限位及极限开关故障:此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;

b.轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于连锁开关接触不好或开关损坏，线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等;

c.安全钳开关、安全窗开关、轿厢急停:此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。

5.3底坑:

a.缓冲器开关、底坑急停开关故障:此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关;

b.张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

6.0电梯故障排除后，电梯维修工应将电梯故障维修情况记录在《设备维修记录》中，归档长期保存。

物业项目电梯日常维修保养规程制度：物业项目电梯困人救援

物业项目电梯困人救援规程

为规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全，特制定本规程。

1.0当发生电梯困人事故时，安全管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援;立即通知相关人员进行处理。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢以外。如果轿厢门处于半关闭状态，应设法将轿厢门完全关闭。

2.0解救困人时:

a在发生电梯困人时，救援人员至少要两人配合操作.

b.根据指层灯、pc显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。

3.0轿厢停于距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。

3.1进入机房切断电梯电源。

3.2用专用厅门钥匙开启厅门。

3.3在轿顶用人力开启轿厢门。

3.4协助乘客离开轿厢。

3.5重新关好厅门。

4.0轿厢停于距离门厅0.5米以外位置的救援方法。

4.1进入机房切断电梯电源。

4.2拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。

4.3救援人员之一把旋柄，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放，使轿厢逐步移动，直至最接近厅门为止。

4.4当轿厢停于距厅门0.5米左右位置时，其救援方法按3.0款进行。

5.0遇有其它复杂情况，应请电梯公司帮助救援。

6.0困人救援工作完毕后，工程部主管应将情况完整、规范地记录在《电梯运行记录》内。

物业项目电梯日常维修保养规程制度：物业项目入伙入驻遗留问题整改处理

1.目的

确保业户入伙/入驻过程中整改意见得到及时有效处理，提高业主满意度。

2.适用范围

适用于jj市zz物业服务中心所辖物业入伙/入驻过程中遗留问题整改意见的处理。

3.职责

3.1验房员负责业主整改意见的记录和非整改意见的解释。

3.2客户服务中心整改负责人负责业主整改意见的接收、跟进处理及回复，非整改意见的解释，整改记录的整理、归档及统计分析工作。

3.3工程部整改负责人负责业主整改意见的安排实施及跟进、验收。

4.内容和过程控制

4.1业主入伙验收房时所提出的房屋质量缺陷、单元内设备设施缺少、损坏，以及涉及到发展商的相关问题等均属入伙整改意见。验房员在陪同业主验楼过程中，判断业主提出的意见，对于非整改问题须向业主耐心解释，属于整改范围内的问题或经解释业主仍未能接受的意见，详细记录在《遗留项目整改记录表》上并请业主确认，交客户服务中心整改负责人员处理。

4.2客户服务中心整改负责人员接到《遗留项目整改记录表》后在《遗留项目整改跟进表》中做好记录并及时对整改意见进行分析判断，分类处理。

4.2.1非整改问题:及时与业主面对面或电话沟通，做好解释工作。

4.2.1发展商交楼问题:与发展商沟通协调并做好相关解释工作，不确定或无法处理的问题以书面发函形式，于一个工作日内发函发展商客户关系部，并跟进处理。

4.2.3正常范围内的整改问题:于每日17:30前与工程部整改负责人交接《遗留项目整改记录表》，并告知整改项目的轻重缓急情况，以便工程部安排处理。

4.3工程部整改负责人根据与发展商约定的遗留项目整改工作流程，向发展商整改负责人移交整改项目。

4.4整改完成后，发展商整改负责人通知工程部整改负责人现场验收，验收合格后工程部整改负责人在《遗留项目整改记录表》上填写相关整改记录并签字。

4.5工程部整改负责人每日将已完成的《遗留项目整改记录表》返回客户服务中心整改负责人。

4.6客户服务中心负责人电话通知业主整改完成信息，请业主尽快验收后在《遗留项目整改记录表》上签名确认。

4.7客户服务中心整改负责人对七个工作日未能完成的整改项目，需进行业主电话回访，告知业主整改工作进度。如业主急于进场装修，在整改工作不影响装修的情况下，可同业主协商是否接受装修与整改工作同时进行。

4.8本职无法处理的整改问题或业主意见，交上级主管处理。

4.9客户服务中心整改负责人将已完成的《遗留项目整改记录表》归入业主入伙资料档案袋中。

4.10客户服务中心整改项目负责人每周统计整改项目及完成情况，填写《入伙整改项目及完成情况统计分析表》，交客户服务主管审核后报物业服务中心经理。

5.相关文件

5.1入伙相关文件

6.质量记录

6.1《遗留项目整改记录表》

6.2《遗留项目整改跟进表》

6.3《内部工作转签单》

6.4《入伙整改项目及完成情况统计分析表》

物业项目电梯日常维修保养规程制度：物业项目消防系统维修保养

物业项目消防系统维修保养规程

为规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好，特制定本规程。

1.0程序要点

1.1检查

1.1.1日检:每班次在高级技工的指导下由消防管理中心监控员对火灾报警系统进行下列检查:

a)每班次均应进行系统设备的外观检查;

b)火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其它干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换;

c)自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因;

d)故障功能:

--主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况;

--备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线;

--探测回路故障，检查该回路至火灾探察器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。

2.1.2月检:每月由安全主管及维修人员组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写《消防系统月检查保养记录表》:

a)月检全部内容;

b)测试探测器主要工作电压是否正常;

c)火灾探测器(温感、烟感、破玻)安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否清洁完好，指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号;

d)对楼层消防栓进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆;

e)检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失;任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常;

f)对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固;

g)对主电源和备用电源做自动转换试验。

1.1.3每半年检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写《消防系统年(半年)检查保养记录表》:

a)采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示;

b)试验火灾报警的声光显示;

c)试验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示;

d)对备用电源进行1~2次充放电试验，1~3次主要电源和备用电源自动切换试验;

e)用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况;

f)用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备;

g)对固定式系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备;

h)用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯;

i)从消防联动柜上按强制"消防"开关键使客货梯停于首层试验;

j)在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验;

k)检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。

1.1.4年检:每年由维修人员及安全主管组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写《消防系统年(半)检查保养记录表》:

a)应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头(取50%)进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃;

b)进行本规程1.1.3的检查内容(a、b除外);

c) 试验火灾应急广播设备的功能。

1.1.5对本规程1.1.3和1.1.4的检查内容，合同期内由安装厂家指导检查，合同期满后外委公安消防局(或安装厂家)检查。

1.2维修保养

1.2.1对消防系统的外部清洗及部分附件的维修保养由工程部主管指导完成。

每班次监控员应对消防设备外部清洁一次，进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。

1.2.2需外委维修的，由品质技术部组织委托安装厂家或公安消防局进行维修保养。

1.2.3消防泵维修保养见《给排水设备设施维修保养规程》相关内容。

1.2.4消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。

物业项目电梯日常维修保养规程制度：物业项目房屋的验收接管

物业项目房屋的验收接管规程

1.0目的

在竣工验收合格的基础上再验收，以满足使用功能为主要目的。

2.0适用范围

开发商移交给物业管理公司的所有建筑及附属设施。

3.0 依据《物业服务工程验收程序》制定规程

3.1 接管验收应验交的资料

3.1.1综合资料:

3.1.1.1项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件;

3.1.1.2建设许可证。

3.1.2技术资料:

3.1.2.1竣工图:包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

3.1.2.2地质勘察报告;

3.1.2.3工程合同及开、竣工报告;

3.1.2.4工程预决算书;

3.1.2.5图纸会审记录;

3.1.2.6工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

3.1.2.7隐蔽工程验收签证;

3.1.2.8沉降观察点建立报告《沉降观察报告》;

3.1.2.9竣工验收证明书;

3.1.2.10钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

3.1.2.11新材料、构配件的鉴定合格证书;

3.1.2.12水、电、电梯等设备的检验合格报告;

3.1.2.13砂浆、混凝土试块试压报告;

3.1.2.14供水、供气管道的试压报告。

3.2接管验收程序

3.2.1由建设单位备齐接管验收应验交的资料;填写《工程与设备验收资料收发登记表》。

3.2.2物业管理公司会同建设单位对房屋的主体结构、外墙、屋面、按地面、电气、水、消防、供气、电梯、附属工程及其他项目进行质量与使用功能的检验，依据为《房屋接管验收标准》及相关设备文件说明书并填入《验收移交书》。

3.2.3对验收中发现的质量问题，填写由总公司工程项目部制定的验收表，限期由建设单位进行整改，直至合格。

3.2.4抄水、电、气表底度。

3.2.5房屋检验合格后，物业管理公司签置验收合格凭证，签发接管文件。

4.0 相关文件

4.1《物业服务工程的验收程序》

5.0相关记录

5.1《验收移交书》

5.2《工程与设备验收资料收发登记表》

6.0 附录

6.1《房屋接管验收标准》1991年7月1日

6.2《**项目验收表》

物业项目电梯日常维修保养规程制度：物业项目柴油发电机维修保养

物业项目柴油发电机维修保养规程

为规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行，特制定本规程。

1.0柴油发电机维修保养

1.1进行维修保养时，应注意可拆卸零件的相对位置及顺序(必要时应作记号)，不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度。

1.2空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次:

a.空气滤清器显示器:当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位。

b.空气滤清器:

--松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯;

--滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力

不能太大，喷嘴不可太接近滤芯;

--如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干(注意不能过热);

--清洁完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点出现滤芯已穿孔，此时则应小心更换同型号的滤芯。

--如果没有光点出现则表示滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。

1.3蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次:

a.用验电器检查蓄电池电量是否足够，否则应充电;

b.检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置;

c.检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。

1.4皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次:

a.检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换;

b.在皮带中段加40n压力，皮带应能安下12cm左右，太松太紧都应当进行调整。

1.5散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次:

a.外部清洗:

--用热水(加入清洁剂)喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射(如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置)，使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机;

-- 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟，然后用热水清洗。

b. 内部除垢:

--把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开封口;

--向散热器中倒入45℃的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器;

--如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次;

--除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上;

--所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补;

--如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌清水并加入防锈剂。

1.6润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次:

a.启动柴油发电机，让其运行15分钟;

b.当柴油机高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110nm(用扭力扳手)旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油;

c.拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与

机内型号相同的机油;

d.更换精滤清器滤心，添加新的与机内型号相同的机油。

1.7柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的柴油，然后装回。

1.8充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次:

a.清洗各机件、轴承、吹干后加注新的润滑油;

b.清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换;

c.检查传动装置是否灵活，启动电动机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。

1.9发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对生锈或过热的接头应进行处理并拧紧。

2.0对于柴油发电机的拆机维修或调整应填写《--外委维修保养申请表》，经公司主管领导批准后，由外委单位完成。

3.0对于突发性的柴油发电机故障，先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。

4.0对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《柴油发电机月保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天内由工程部主管将记录存档，长期保存。

物业项目电梯日常维修保养规程制度：物业项目绿化绿地养护

物业项目绿化(地)养护规程

1.目的:确保花草树木的繁茂，造型优美。

2.适用范围:适用于服务中心辖区内的公共绿化(地)养护工作。

3.职责:

3.1环境主管负责对绿化工作进行监督检查，绿化(地)规划、指导和组织养护工作。

3.2绿化员负责养护自管绿化(地)。

4.工作程序:

4.1草皮:

4.1.1春、夏季每两个月不少于一次对草皮进行修剪，秋、冬季根据实际情况进行修剪。基本保证春、夏季草皮不长于8厘米，秋、冬季不长于10厘米。

4.1.2每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷、钾肥和花生麸等有机肥，施后浇透水或在雨后施用，保证草皮全年常绿。

4.1.3 草皮杂草每周巡查拔除，做到每平方米杂草目视不明显。

4.1.4拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物。

4.2绿篱、花球造型:

4.2.1 绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，不断改进。修剪下的枝叶要立刻清除。

4.2.2 绿篱、花球春、夏季每两个月施肥一次，秋、冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和花生麸保证长势旺盛。

4.2.3绿篱、花球死亡缺苗，须在1周内补种好。

4.2乔灌木:

4.3.1 每周巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木干高2.5米以上。修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观。

4.3.2每3个月施肥一次，施用复合肥和花生麸，保证长势旺盛。

4.4盆栽:

4.4.1摆放室内外的盆栽，要及时剪掉枯叶残枝，保证室内外盆栽常绿不败，按季节和需要进行更换。

4.5浇水:

4.5.1室外绿化春、夏季按天气不同每1-2天浇一次水，秋、冬季每2-3天浇一次水，因天气炎热干旱而出现特缺水时，则必须相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而出现枯萎。

4.5.2 室外盆栽随天气不同每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次;室内盆栽每周浇水1-2次。

4.6植保:

4.6.1提倡生化物防治、人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒农药。

4.6.2在使用农药时，必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷。

4.6.3在使用农药时，必须戴口罩、手套、穿长袖衣裤，完工后换衣裤，用肥皂洗手。

4.6.4使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，避免药液扩散，影响市民健康。

4.6.5以上工作每次完成后由实施人填写《绿化养护工作日记录表》。

4.7绿化(地)养护工作的检查:

4.7.1服务中心环境主管负责绿化(地)养护工作的日检与清洁卫生日检工作，检查结果记录于《巡视检查记录表》相应栏目中。

4.7.2服务中心经理每月对辖区内的绿化(地)养护情况进行一次检查，并将检查结果记录于《巡视检查记录表》中。

5记录:《绿化养护工作日记录表》服务中心保存一年。

6.附件:《绿化养护工作日记录表》

物业项目电梯日常维修保养规程制度：物业项目中央空调维修保养

物业项目中央空调维修保养规程

为规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好，特制定本规程。

(一)冷却塔维修保养:专业人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

1、用500v摇表检查电机绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5兆欧以上时则应拆修电机线圈。

2、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

3、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一次);检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

5、清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

6、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

7、拧紧所有紧固件。

8、清洁整个冷却塔外表。

(二)风机盘管维修保养:专业人员每隔半年对风机进行一次清洁、保养。

1、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

2、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。

3、用500v摇表检查风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

5、用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

6、拧紧所有紧固件。

7、清洁风机盘管外壳。

(三)冷凝器、蒸发器维修保养:专业人员每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

1、柜式蒸发器维修保养:

(1)每周清洗一次空气过滤网;

(2)清洁蒸发器散热片;

(3)清洁接水盘。

2、水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):

(1)配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂);

(2)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时;

(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上;

(4)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修;如不漏水则重新装好(如发兰的密封胶垫已老化则应更换)。

(四)冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:专业人员每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

1、电动机维修保养:

(1)用500v摇表检查电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应进行干燥处理或修复;

(2)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承;

(3)检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

2、水泵维修保养:

(1)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

(2)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。

3、检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4、清洗水泵过滤网。

5、拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

6、清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

(五)专业人员每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路处是否有大量的冷凝水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

(六)阀类维修保养:专业人员每半年对阀类进行一次保养。

1、节制阀与调节阀的维修保养:

(1)检查是否泄漏，如是则应加压填料;

(2)检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加润滑油;

(3)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

(4)检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

2、电磁调节阀、压差调节阀维修保养:

(1)干燥过滤网:检查干燥过滤网是否已脏堵或吸潮，如是则应更换同规格的干燥过滤器;

(2)电磁调节阀、压差调节阀:

--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应更换密封胶垫。

(七)检测、控制部分维修保养:专业人员每半年对检测、控制部分进行一次保养。

1、检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:

(1)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

(2)送检温度计、压力表合格后方可再使用;

(3)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

(4)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

2、控制部分维修保养:

(1)清洁控制柜内外的灰尘、脏物;

(2)检查、紧固所有接头线，对于烧蚀严重的接头线应更换;

(3)交流接触器维修保养:

--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

--清洁铁心上的灰尘及脏物;

--拧紧所有紧固螺栓。

(4)热继电器维修保养:

--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应修整处理，处理后达不到要求的应更换;

--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

(5)自动空气开关维修保养:

--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应烘干处理;

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉

)。

(6)信号灯、指示仪表维修保养:

--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

(7)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器;

(八)压缩机维修保养:专业人员每年对压缩机进行一次检测、保养。

1、检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再冲注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。

2、检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

3、具体检查压缩机如下参数:

(1)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5兆欧以上);

(2)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

物业项目电梯日常维修保养规程制度：物业项目访客接待

高档物业项目访客接待规程

一、为访客提供接待服务时，参照公司质量体系文件中《参观接待规程》操作。

二、针对不同访客、客户，设计四个不同级别的接待标准，以适应不同客群的需要，具体接待要求及标准如下:

级别接待对象迎送宾客人员全程陪同人员接待流程

a级:

1、按照接待要求，提前制定和布置接待方案，将欢迎指示牌放于园区指定位置;

2、提前1小时，园区清场，通知礼宾岗，禁分公司总经理集团公司董事长、物业公超司董事长、市a级以上政府公司重要关系客户全体管家会所经理物业服务中礼宾主管心经理级官员、物业服务中心经理分公司总经理止闲杂人员进入园区;

3、提前1小时，分公司总经理和物业服务中心经理巡视园区和接待线路;4、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;

5、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶水、饮料、果盘等接待物品;

6、客人下车后，主管领导致问候语后，大家一起鼓掌;

7、引领参观者到会所/会议室休息，介绍园区情况;

8、由物业服务中心经理或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

9、迎送礼毕，全体人员目送客人车辆离开视线后，方可回到各自岗位。

b级:

2、提前1小时，物业服务中心经理巡视园区物业服务中心集团公司执行总经理及a级副总、物管公司总经理、其他公司高层管理人员、公司关系客户2名管家礼宾主管会所经理物业服务中心经理经理和接待线路;

3、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;

4、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶水、饮料、果盘等物品;

5、客人下车后，主管领导致问候语后，大家一起鼓掌;

6、引领参观者到会所/会议室休息，介绍园区情况;

7、由大管家或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

8、迎送礼毕，全体人员目送客人车离开视线后，方可回到各自岗位。

c级:

1、提前30分钟，物业服务中心经理巡视园区和接待线路，将欢迎指示牌放于园区指定位置;

2、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;集团下属项目公司总经b理、物管公司司总经理、公司关系客户级下属分子公

3、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶物业服务中心经理礼宾主管2名管家物业服务中心经理水、饮料等;

4、客人下车后，主管领导致问候语后，大家一起鼓掌;

5、引领参观者到会所/会议室休息，介绍园区情况;

6、由大管家或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

7、迎送礼毕，全体人员目送客开视线后，方可回到各自岗位。客人车辆离

d级:

1、提前30分钟，物业服务中心副经理或大管家巡视园区和接待线路，将欢迎指示牌放于园物业服务中心c级开发公司意向客户、普通客户副经理或大管家管家或礼宾主管1名物业服务中心副经理或大管家区指定位置;

2、提前10分钟，迎接人员至门口迎候;

3、在会所或会议室按规定标准，提前准备茶水等;

4、客人下车后，主管领导致问候语;

5、由大管家或指定接待人员，负责引领参观者按接待路线参观和介绍;

6、迎送礼毕，全体人员目送客人车辆离开视线后，方可回到各自岗位。

e级

1、门岗礼宾员与业主通话确认访客身份后;业主访客

2、管家或礼宾员陪同至业主家中;

3、业主有需要可陪同业主接待访客参观园区。

备注:1、如需介绍项目概况，则至豪华影院播放项目宣传片并讲解ppt。