给排水系统保养维修 作业指导书（优选4篇）

给排水系统保养维修 作业指导书

1.目的

规范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。

2.范围

适用于各辖区。

3.定义

给排水系统:包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵控制箱/柜。

4.职责

部门/岗位

工作职责

主管

进行不定期检查督导。

领班

全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。负责外包方工作的检查、监督。

指定设备责任人

负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。

5.方法及过程控制

5.1日常巡视检查工作

5.1.1给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等技术资料，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。给排水系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。

5.1.2各管理处依自身设备具体情况制定给排水设备操作规程，报品质管理部核准、备案。工程部设备责任人按照操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡视检查并在《水泵房设备运行记录表》中记录运行参数。《水泵房设备运行记录表》由各管理处妥善保管。

5.1.4各管理处应根据检修工作内容，填写相应的《设备设施保养检修记录表》，并由各管理处妥善保管。

5.1.5工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进行检查，在《水泵房设备运行记录》中进行记录。

5.2水泵的维护检修

5.2.1每日巡查:设备责任人检查下列项目并填写《水泵房设备运行记录表》。

5.2.1.1检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。

5.2.1.2检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。

5.2.1.2排除水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。

5.2.1.3排除系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否一致。

5.2.1.4检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无异常声音。

5.2.1.5检查水泵控制箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，控制箱/柜内空气开关、交流接触器、热继电器等电气元件是否过热。

5.2.2每月维护检修:设备责任人进行以下工作，并填写《设备设施保养检修记录表》。

5.2.2.1 检查水泵电机轴承润滑情况。

5.2.2.2 检查、维修水泵水封。

5.2.3每季度维护检修

5.2.3.1 检查水泵电机接线端子是否松动，检查控制箱/柜内各接线端子是否松动。

5.2.3.2检查水泵电机轴承润滑情况，每季度润滑油脂至少加注一次。检查水泵轴封装置是否完好。

5.2.3.3收紧地脚螺栓。

5.2.3.4设备责任人根据具体检修工作内容填写《设备设施保养检修记录表》。

5.2.4年度维护检修

5.2.4.1检查泵叶、壳体腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。

5.2.4.2根据设备实际情况，清洗电机轴承，更换润滑油脂。必要时更换轴承。

5.2.4.3检查水泵电机及控制箱/柜接线端子是否松动。

5.2.4.4检测电机相间绝缘电阻及各相对地绝缘电阻，测量值在《设备设施保养检修记录表》中做好记录。

5.2.4.5检查并更换水泵密封填料。

5.2.5检维修过程中，应穿戴好防护用具，注意人身安全，做到“三不伤害”，确保作业顺利完成。检维修工作内容填写在《设备设施保养检修记录表》中

5.3板式换热器维护检修

5.3.1板式换热器片间间距小，通道复杂，热效率高，流体中泥沙等杂质的沉积会

影响流量并减少换热面积，进而影响换热效果。运行期间应定期清理除污器，减少系统中的杂质。如条件许可，还可以采用短时间反向运行的方式，冲走部分沉积物。

5.3.2板式换热器长期运行后，板片表面会不同程度地附着水垢等沉积物，增加流阻，降低传热效率。因此，应定期冲洗，至少每三年对设备解体大修，化学清洗或增设水处理装置改善水质，最终目的都是保证设备换热面清洁，保证热交换效果。

5.3.3有冬冻的场合，冬季前应将停运设备内介质放掉，或采取保温措施，防止管道及设备冻坏。

5.4排水管路的维护

5.4.1管理处工程负责人每年4月雨季来临前，安排人员清理各设备房集水坑，

疏通排水管路。

5.4.2管理处工程负责人依据《服务项目外包控制程序》监督外包方每月对污水

井、化粪井进行疏通清淤。

5.4.3管理处工程负责人负责安排人员定期对屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

立管进行清理。

5.4.4管理处工程负责人负责在每年4月雨季来临前，安排人员对屋面雨水管道部分进行清理，并组织人员对雨水管道及雨水井疏通。

5.4.5工程部发现或接报管道堵塞故障后，管理处工程负责人应立即安排人员进行清掏疏通工作。

5.5给排水紧急特殊维修

5.5.1水管或配件破裂

5.5.1.1 迅速关闭供水阀与循回阀。

5.5.1.2 立即通知管理处工程负责人赶到现场，组织人员抢修。

5.5.1.3 根据不同的管材，采用相应的作业方法。铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时补焊。无缝钢管可用水中胶补、焊补或重新更换。镀锌钢管尤其是生活饮用水管原则上不允许补焊。

5.5.2阀门不正常漏水

5.5.2.1 阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊接。

5.5.2.2 阀门铰或销断落，重新更换阀门铰或销。

5.5.2.3 阀体破裂，重新更换新阀门。

5.5.3喷淋头破碎

5.5.3.1 立即切断消防泵电源，关闭供水阀。

5.5.3.2 通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。

5.5.3.3 更换新喷淋头。

5.5.3.4 开启供水阀，消防泵送电打压试验，消防中心值班人员恢复该回路的水流指示器信号。

5.5.4供水泵的紧急特殊维修

5.5.4.1 水泵停止运行，应检查:

①水泵控制箱/柜电压是否正常。

②水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器是否脱扣。

③水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器、交流接触器的温度是否正常。

④电机温度是否正常并检测电机线圈绕组的绝缘性能。

⑤手动盘车，检查水泵是否卡住。

5.5.4.2水泵运转但水压不足，应检查:

①市政管网水压是否正常。

②水泵的进出口阀门是否完全打开。

③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。

④检查系统除污器是否有杂物堵塞。

5.5.5排水系统排水不畅

①检查潜污排水泵的电气线路。

②检查潜污排水泵的叶轮是否有杂物堵塞，叶轮扎头螺母是否松动。

③检查排水管阀门是否完全打开。

④检查排水干管是否堵塞。

5.5.6发生洪涝灾害

5.5.6.1管理处经理应立即调配足够的人力、物力进行防洪工作。

5.5.6.2值班技术人员应立即赶到现场，检查机电设备，保证排水泵正常运行。

5.5.6.3管理处工程负责人应根据现场情况投入备用潜水泵，并迅速对现场做出评估。若水情严重，管理处工程负责人应及时向公司其它部门请求支援。

5.5.6.4当市政排水管网出现问题导致积水时，管理处经理需组织人力关闭地下室防洪闸或用沙袋堵住需保护的设备间房门。并派专人检查排水泵运行情况及水位。

6.支持性文件

tjvkwy7.5.1-g01《公用设备设施管理程序》

tjvkwy8.2.3-z01《服务项目外包控制程序》

7.质量记录表格

tjvkwy7.5.1-g01-f2 《设备设施保养检修记录表》

tjvkwy7.5.1-g01-04-f1《水泵房设备运行记录》

给排水系统保养维修 作业指导书：物业给排水系统保养维修

物业给排水系统保养维修作业指导书(七)

1.目的

规范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。

2.范围

适用于各管理处。

3.定义

给排水系统:包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵控制箱/柜。

4.职责

部门/岗位工作职责

管理处经理进行不定期检查督导。

管理处工程负责人全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。负责外包方工作的检查、监督。

指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。

5.方法及过程控制

5.1 日常巡视检查工作

5.1.1给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等技术资料，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。给排水系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。

5.1.2各管理处依自身设备具体情况制定给排水设备操作规程，报品质管理部核准、备案。工程部设备责任人按照操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡视检查并在《水泵房设备运行记录表》中记录运行参数。《水泵房设备运行记录表》由各管理处妥善保管。

5.1.4各管理处应根据检修工作内容，填写相应的《设备设施保养检修记录表》，并由各管理处妥善保管。

5.1.5工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进行检查，在《水泵房设备运行记录》中进行记录。

5.2水泵的维护检修

5.2.1每日巡查:设备责任人检查下列项目并填写《水泵房设备运行记录表》。

5.2.1.1检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。

5.2.1.2检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。

5.2.1.2排除水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。

5.2.1.3排除系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否一致。

5.2.1.4检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无异常声音。

5.2.1.5检查水泵控制箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，控制箱/柜内空气开关、交流接触器、热继电器等电气元件是否过热。

5.2.2 每月维护检修:设备责任人进行以下工作，并填写《设备设施保养检修记录表》。

5.2.2.1 检查水泵电机轴承润滑情况。

5.2.2.2 检查、维修水泵水封。

5.2.3 每季度维护检修

5.2.3.1 检查水泵电机接线端子是否松动，检查控制箱/柜内各接线端子是否松动。

5.2.3.2检查水泵电机轴承润滑情况，每季度润滑油脂至少加注一次。检查水泵轴封装置是否完好。

5.2.3.3收紧地脚螺栓。

5.2.3.4设备责任人根据具体检修工作内容填写《设备设施保养检修记录表》。

5.2.4年度维护检修

5.2.4.1检查泵叶、壳体腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。

5.2.4.2根据设备实际情况，清洗电机轴承，更换润滑油脂。必要时更换轴承。

5.2.4.3检查水泵电机及控制箱/柜接线端子是否松动。

5.2.4.4检测电机相间绝缘电阻及各相对地绝缘电阻，测量值在《设备设施保养检修记录表》中做好记录。

5.2.4.5检查并更换水泵密封填料。

5.2.5检维修过程中，应穿戴好防护用具，注意人身安全，做到"三不伤害"，确

保作业顺利完成。检维修工作内容填写在《设备设施保养检修记录表》中

5.3板式换热器维护检修

5.3.1板式换热器片间间距小，通道复杂，热效率高，流体中泥沙等杂质的沉积会

影响流量并减少换热面积，进而影响换热效果。运行期间应定期清理除污器，减少系统中的杂质。如条件许可，还可以采用短时间反向运行的方式，冲走部分沉积物。

5.3.2 板式换热器长期运行后，板片表面会不同程度地附着水垢等沉积物，增加流阻，降低传热效率。因此，应定期冲洗，至少每三年对设备解体大修，化学清洗或增设水处理装置改善水质，最终目的都是保证设备换热面清洁，保证热交换效果。

5.3.3有冬冻的场合，冬季前应将停运设备内介质放掉，或采取保温措施，防止管道及设备冻坏。

5.4 排水管路的维护

5.4.1 管理处工程负责人每年4月雨季来临前，安排人员清理各设备房集水坑，

疏通排水管路。

5.4.2管理处工程负责人依据《服务项目外包控制程序》监督外包方每月对污水

井、化粪井进行疏通清淤。

5.4.3管理处工程负责人负责安排人员定期对屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

立管进行清理。

5.4.4管理处工程负责人负责在每年4月雨季来临前，安排人员对屋面雨水管道部分进行清理，并组织人员对雨水管道及雨水井疏通。

5.4.5工程部发现或接报管道堵塞故障后，管理处工程负责人应立即安排人员进行清掏疏通工作。

5.5 给排水紧急特殊维修

5.5.1 水管或配件破裂

5.5.1.1 迅速关闭供水阀与循回阀。

5.5.1.2 立即通知管理处工程负责人赶到现场，组织人员抢修。

5.5.1.3 根据不同的管材，采用相应的作业方法。铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时补焊。无缝钢管可用水中胶补、焊补或重新更换。镀锌钢管尤其是生活饮用水管原则上不允许补焊。

5.5.2 阀门不正常漏水

5.5.2.1 阀门

压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊接。

5.5.2.2 阀门铰或销断落，重新更换阀门铰或销。

5.5.2.3 阀体破裂，重新更换新阀门。

5.5.3 喷淋头破碎

5.5.3.1 立即切断消防泵电源，关闭供水阀。

5.5.3.2 通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。

5.5.3.3 更换新喷淋头。

5.5.3.4 开启供水阀，消防泵送电打压试验，消防中心值班人员恢复该回路的水流指示器信号。

5.5.4 供水泵的紧急特殊维修

5.5.4.1 水泵停止运行，应检查:

①水泵控制箱/柜电压是否正常。

②水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器是否脱扣。

③水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器、交流接触器的温度是否正常。

④电机温度是否正常并检测电机线圈绕组的绝缘性能。

⑤手动盘车，检查水泵是否卡住。

5.5.4.2水泵运转但水压不足，应检查:

①市政管网水压是否正常。

②水泵的进出口阀门是否完全打开。

③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。

④检查系统除污器是否有杂物堵塞。

5.5.5 排水系统排水不畅

①检查潜污排水泵的电气线路。

②检查潜污排水泵的叶轮是否有杂物堵塞，叶轮扎头螺母是否松动。

③检查排水管阀门是否完全打开。

④检查排水干管是否堵塞。

5.5.6 发生洪涝灾害

5.5.6.1管理处经理应立即调配足够的人力、物力进行防洪工作。

5.5.6.2值班技术人员应立即赶到现场，检查机电设备，保证排水泵正常运行。

5.5.6.3管理处工程负责人应根据现场情况投入备用潜水泵，并迅速对现场做出评估。若水情严重，管理处工程负责人应及时向公司其它部门请求支援。

5.5.6.4当市政排水管网出现问题导致积水时，管理处经理需组织人力关闭地下室防洪闸或用沙袋堵住需保护的设备间房门。并派专人检查排水泵运行情况及水位。

6.支持性文件

tjzzwy7.5.1-g01 《公用设备设施管理程序》

tjzzwy8.2.3-z01《服务项目外包控制程序》

7.质量记录表格

tjzzwy7.5.1-g01-f2 《设备设施保养检修记录表》

给排水系统保养维修 作业指导书：物业给排水系统异常情况处理

物业给排水系统异常情况处理作业指导手册

为正确处理给排水系统异常情况，减低损失，维护顾客利益，保证设备的正常运行，特制定此作业指导手册。

一、水管或配件破裂1、迅速关闭供水阀与循回阀。2、立即通知给排水主管赶到现场，组织人员抢修。3、铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时焊补。

4、无缝钢管可用水中胶补，焊补或重新更换。

5、镀锌钢管原则上不允许焊补，尤其是生活饮用水管，尽量避免焊补。

二、阀门不正常漏水

1、阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊上。

2、阀门铰或销断落，重新更换新阀门铰或销。

3、阀门破裂，更换新阀门。

三、喷淋头破裂

1、切断稳压泵电源和供水阀。

2、通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。

3、更换新喷淋头。

4、更换后，试水，并通知消防中心值班人员解除该回路的水流指示器信号。

四、泵的突发事故

1、泵能运转，但不出水，检查:

1)水箱或水池是否有足够的水源。

2)水泵是否有漏气现象，打开放气螺丝把空气排放掉。

3)泵的前后阀门是否全开。

4)泵过滤网是否有杂物堵塞。

2、泵不运行，检查:

1)泵是否卡住。

2)电源是否正常。

3)检查热继电器是否跳扣，接触器是否烧坏。

4)电机线圈是否对地或烧坏。

五、水压不够

1、过滤网是否阻塞。

2、检查阀门是否全开。

3、如果电机是星三角启动电路，检查是否正常切换。

六、雨水、污水排不出去

1、检查雨水泵、污水泵的电气线路。

2、检查潜水泵叶轮是否有杂物堵塞。

3、检查叶轮扎头螺丝是否有松现象。

4、检查排水管阀门是否为全开状态。

七、市政突然停水

1、向市政供水部门询问详细情况，落实供水时间。

2、由安全员通知用水单位，阐明市政停水的详细原因和供水的时间。

八、发生洪涝

1、发生洪涝时，应马上报告经理调配足够人力、物力进行防洪、抗洪工作。

2、当雨水泵、污水泵不能正常启用时

1)值班技术员应立即赶到现场，迅速采取措施，以保护机电设备，并随时保持联系。

2)设备主管根据实际情况，组织人员调配备用潜水泵到现场进行排洪、抢险，若备用潜水泵不够用，由主管向公司请求支援。

3、当原设计城市排水管网排水量小于降水量而导致的洪涝时，管理处经理需组织人员将地下室出入口用备用防洪闸关上或用沙袋等堵住所需保护的设备房门，并派专人随时观察洪水情况;随时检查雨水泵、污水泵是否能正常运行。

九、相关工作记录表格

《公用设施保养维修记录表》

给排水系统保养维修 作业指导书：小区给排水系统应急处理

小区给排水系统应急处理作业指导书(三)

1.0目的

为保证小区正常的供水与排水，特制订如下事故应急处理措施。

2.0 范围

适用于给排水系统紧急事故的处理。

3.0 职责

3.1维修人员负责处理给排水系统各类紧急事故;

3.2管理处人员发现给排水系统故障应立即告知维修人员;

4.0作业内容

4.1主设备或主设备电气部分故障

4.1.1若运行中的生活消防合用泵出现机械或电气部分故障，值班人员应立即手动关闭运行泵，同时切断该泵电源，挂上标识牌。立即起动备用泵。同时检查设备故障，直至排除。

4.2管路末端或主管出现泄漏水事故

4.2.1对消火栓系统，如管道末端出现漏水，应立即查明主管所在分区，同时尽快关闭该阀门。如阀门关不严实，可用消防带引水至室外。如是主管，应立即关闭主管上总阀，同时在泄漏水点分多处泄水至室外。

4.2.2对喷淋系统，如喷淋水漏水，应立即关闭当层阀门。同时打开泄水阀。

4.2.3若生活水出现户内漏水，应立即关闭该户外总阀，如该总阀不严，可关该户对应区支管阀，总之遵循先关支管，后关主管，最后才是总阀的原则，以防造成不利影响。

4.3供水系统因故障而无法正常供水时应及时通知相关部门采取相应处理措施.

4.4排水系统部分

若暴风雨导致屋面积水，在风稍停之后立即清除雨水斗边杂物，以利排水通畅，平常多加巡查。

4.5市政停水

4.5.1如市政供水管停水，应视情况需要打开备用水源开关，同时作好日期及数据记录。

4.5.2如长时间(超过一天)停水，由于地下室备用水箱有200m3用水，可维持一天用水，应立即通知管理处向业主主发《停水通知》，做好向业主的解释工作。